Bestemmingsplan Ameronger Wetering tussen 36 en 38, Amerongen
Bijlage 2: Bedrijfsontwikkelingsplan
Agra-Matic B.V. Status: Ontwerp / 22-01-2013
pag. 32
Bedrijfsontwikkelingsplan melkgeitenbedrijf i.o.v. Familie Van Laar
Datum: 25 november 2008
Aanvrager Mts. M. en P. van Laar Lekdijk 7 3958 ND Amerongen
Projectadviseur Agra-Matic BV B.J. Vermeulen Postbus 114 6710 BC Ede
Inhoudsopgave 1.
Inleiding................................................................................................................................... 3
Gewenste ontwikkeling ......................................................................................................................... 3 Gewenste ontwikkeling ......................................................................................................................... 4 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Aanleiding................................................................................................................................. 4 Bedrijfsgrootte .......................................................................................................................... 4 Ruimtebeslag ........................................................................................................................... 4 Kennis en kunde ...................................................................................................................... 4 Afzetmarkt ................................................................................................................................ 4
2.
Uitbreidingsmogelijkheden ................................................................................................... 5
2.1. 2.2. 2.3.
Bestaande locatie ..................................................................................................................... 5 Aankoop tweede locatie ........................................................................................................... 5 Nieuwvestiging ......................................................................................................................... 6
3.
Financiële aspecten ............................................................................................................... 7
3.1. 3.2.
Noodzakelijke investering ........................................................................................................ 7 Economische haabaarheid....................................................................................................... 7
4.
Landschappelijke inpassing ................................................................................................. 8
5.
Bijlagen ................................................................................................................................... 8
5.1. 5.2.
Bijlage 1: Prognose financieel resultaat ................................................................................... 9 Bijlage 2: Situering bedrijf ..................................................................................................... 13
2
1.
Inleiding
De familie Van Laar is voornemens een geitenhouderij op te richten op een perceel in eigendom aan de Amerongerwetering. Hiertoe is in december 2006 een verzoek om een bouwperceel bij de gemeente Utrechtse Heuvelrug ingediend. Middels een brief met kenmerk U 07-00812 van 25 januari 2007 heeft de gemeente Utrechtse Heuvelrug aangegeven dat een bedrijfsontwikkelingsplan nodig is om een besluit te kunnen nemen op het betreffende verzoek. Hierin dienen aspecten als ruimtebeslag, financiering en landschappelijke inpassing aan de orde te komen. Onderliggend rapport betreft dit bedrijfsontwikkelingsplan. Maatschap Van Laar verzoekt de gemeente Utrechtse Heuvelrug nogmaals om toewijzing van een bouwperceel op de genoemde locatie.
3
Gewenste ontwikkeling 1.1.
Aanleiding
Maatschap Van Laar bezit een gemengd veehouderijbedrijf met melkkoeien en vleesvarkens aan de Lekdijk te Amerongen. Van Laar heeft meerdere zoons die als bedrijfsopvolger zich aandienen. Eén van de zoons wenst nu een melkgeitenhouderij op te richten aan de Amerongerwetering. Dit bedrijf zal Van Laar jr. voor eigen rekening en risico gaan voeren. Het betreft een perceel ten westen van de woning met nummer 36 kadastraal bekend als sectie F, nummer 560.
1.2.
Bedrijfsgrootte
De opzet van het nieuwe bedrijf is een biologische melkgeitenhouderij met 500 melkgeiten en 300 opfokgeiten. De stallen betreffen potstallen, ieder uitgevoerd met twee voergangen. De stallen worden natuurlijk geventileerd. De geproduceerde melk wordt op het bedrijf verwerkt tot kaas welke (gedeeltelijk) in een kleine boerderijwinkel zal worden verkocht. Deze winkel wordt gevestigd in de stal naast de kaasmakerij. Het benodigde oppervlak is ca. 12 m2 en de inrichting van de winkel bestaat uit enkele schappen en een toonbank. De verwachting is dat per dag ± 5 klanten een bezoek brengen aan het bedrijf. Aan de voorzijde van de stal wordt erfverharding aangebracht waar klanten hun auto kunnen parkeren. De totale kavel rond het nieuwe bedrijf betreft 10 hectare grond. De bedrijfsomvang, uitgedrukt in Nederlandse Grootte Eenheden (NGE), bedraagt 57,7 NGE. Volgens KWIN 2006-2007 (Kwantitatieve Informatie voor de veehouderij, Animal Sciences Group) omvat deze bedrijfsomvang één volwaardige arbeidskracht. De verwerking van de melk tot kaas en de verkoop aan huis vraagt bij een productie van 80 kg kaas per dag 7 uur arbeid per dag.
1.3.
Ruimtebeslag
De aanvraag betreft het verzoek om op het betreffende perceel een bouwblok toe te kennen met een omvang van ca. 1 hectare. Op dit terrein zullen twee stallen ten behoeve van de huisvesting van de geiten worden gebouwd (± 1.300 en 800 m2), drie sleufsilo’s (tezamen ± 1.100 m2) en een bedrijfswoning (± 170 m2). In totaal vindt ongeveer 35% bebouwing plaats.
1.4.
Kennis en kunde
De heer Van Laar jr. heeft zich de afgelopen jaren verdiept in de geitenhouderij. Hij is goed op de hoogte van de geldende wet- en regelgeving, maar ook van de fijne kneepjes van het vak. De verbreding in de geitenhouderij is voor de maatschap een logische stap om bedrijfsrisico’s te spreiden.
1.5.
Afzetmarkt
De vraag naar biologische producten is de afgelopen jaren gestegen en neemt nog steeds toe. De overheid heeft beleid gemaakt om het marktaandeel van biologische producten te vergroten en stimuleert dus ook de productie van biologische producten. Een gedeelte van de geproduceerde kaas wordt in de boerderijwinkel verkocht. Het overige deel wordt verkocht aan de detailhandel.
4
2.
Uitbreidingsmogelijkheden
2.1.
Bestaande locatie
Op de bestaande bedrijfslocatie is een gemengd veehouderijbedrijf gevestigd. Dit bedrijf omvat nu de huisvesting van 60 melkkoeien met bijbehorend jongvee en ca. 1.000 vleesvarkens. Ziende op de ontwikkelingen in ons land is uitbreiding van de bedrijfsomvang op termijn noodzakelijk. Deze bedrijfsomvang vraagt veel ruimte voor stallen, maar ook voor mest- en kuilvoeropslagen. De beschikbare ruimte op deze locatie is niet toereikend om aansluitend aan dit bedrijf nog een volwaardig geitenbedrijf te realiseren. Naast de overwegingen met betrekking tot het gebruik van het bestaande agrarische bouwperceel, is ook het graslandbeheer een reden om de geitenhouderij niet bij de bestaande locatie te vestigen. Om de geiten te kunnen laten weiden is voldoende huiskavel nodig. Beweiding is een eis voor biologische veehouderijen. Op de bestaande locatie wordt dit grasland reeds gebruikt voor de beweiding van het rundvee. Ten slotte is uitbreiding van de dierhouderij met een grote eenheid geiten op de locatie Lekdijk 7 niet mogelijk omdat deze locatie qua geurbelasting op de omgeving reeds op het maximaal toelaatbare niveau zit. De locatie Amerongerwetering biedt, zoals door de Milieudienst Zuid-Oost Utrecht is vastgesteld, wel goede mogelijkheden.
2.2.
Aankoop tweede locatie
Er is overwogen om in plaats van nieuw te bouwen een bestaand bedrijf te kopen en hier de geitenhouderij te realiseren. Door diverse ontwikkelingen (schaalvergroting, maar ook veranderende wet- en regelgeving) stoppen veel agrariërs met het uitoefenen van hun bedrijf. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke ordening is het aantrekkelijker om deze locaties te benutten dan om een nieuw perceel te gaan bebouwen. Echter, het probleem met stoppende agrariërs is het feit dat als zij stoppen met hun bedrijf dit niet betekent dat zij ook gaan verhuizen. Daarom heeft Van Laar een makelaar ingeschakeld om het aanbod aan geschikte agrarische bedrijven in de omgeving van hun bestaande bedrijf te inventariseren. De reactie van de makelaar is als bijlage bij deze rapportage gevoegd. Naast het feit dat het aanbod van vrijgekomen agrarische bedrijven in de omgeving van Amerongen schaars is, is ook de financiering een reden om geen bestaand bedrijf op te kopen. De grond waar het nieuwe bedrijf is gepland, is in eigendom van de familie Van Laar. Dat betekent dat alleen geïnvesteerd hoeft te worden in de bouw en inrichting van de stallen en de aankoop van dieren. Wanneer gebruik gemaakt wordt van een bestaande locatie, moet daarnaast ook geïnvesteerd worden in de aankoop van dit bedrijf. De waarde van een bestaand bedrijf ligt in de praktijk vele malen hoger dan de waarde van de grond welke reeds in eigendom is. Dit komt vooral omdat de verkoop van een boerderijwoning voor woondoeleinden veelal een betere prijs oplevert dan de verkoop als (verouderd) agrarisch bedrijf.
5
2.3.
Nieuwvestiging
Voor de familie Van Laar is nieuwvestiging een aantrekkelijke optie gezien zij een geschikt perceel hiervoor in eigendom hebben. Nieuwvestiging maakt het mogelijk om de stallen zo efficiënt mogelijk in te delen. Daarnaast kan bij de nieuwbouw van de stal(len) gebruik worden gemaakt van de nieuwste technieken op het gebied van dierhuisvesting en automatisering, maar ook op het gebied van bijvoorbeeld water- en energiebesparing. Hierdoor zal de totale milieubelasting minimaal zijn.
In het geval van nieuwvestiging moet rekening worden gehouden met eventuele planschade. Gezien de agrarische bestemming van het betreffende perceel en de relatief grote afstand tot omliggende bebouwing is de verwachting dat de oprichting van het bedrijf geen gevolgen heeft voor omwonenden. De ondernemer is bereid het planschaderisico op zich te nemen.
6
3.
Financiële aspecten
3.1.
Noodzakelijke investering
De investeringen omvatten de grond, de bouw van stallen, woning en voeropslag en de aankoop van dieren. Een globaal overzicht van de investeringen is hieronder weergegeven. Onderdeel Nieuwbouw woning Nieuwbouw stallen Inventaris stallen Inventaris boerenkaasbereiding Nieuwbouw voeropslag Aankoop dieren Werktuigen 10 ha grasland en erf Procedurekosten en onvoorzien
€ € € € € € € € €
Investering 250.000 300.000 130.000 75.000 15.000 100.000 100.000 350.000 50.000
Totaal
€
1.370.000
Deze investeringen zullen deels met eigen (familie)vermogen en deels met vreemd vermogen worden gefinancierd.
3.2.
Economische haabaarheid
De economische haalbaarheid van dit voornemen is grotendeels afhankelijk van de opbrengsten van de kaas en de dieren. Deze prijzen worden bepaald door de afstemming van vraag en aanbod. Dat betekent dat de ondernemers zelf weinig invloed op de verkoopprijzen kunnen uitoefenen. Wel kunnen zij de productiekosten beperken door de technische resultaten te verbeteren. Goed ondernemerschap zal leiden tot lagere kosten en een hogere marge. Volgens KWIN 2008-2009 is het saldo per geit op een bedrijf met 500 geiten met een gemiddelde productie van 900 kg melk per geit per jaar 89 euro per geit. KWIN geeft hierbij de aantekening dat de melkprijs in de biologische houderij 20 tot 25 ct per kg hoger ligt. Hiertegenover staan hogere kosten voor de aankoop van biologische voeders, biologisch stro en biologisch fokmateriaal. Hierbij komt het inkomen uit de kaasmakerij en huisverkoop. De extra inkomsten die hieruit voortkomen zijn afgeleid van de meeropbrengsten die bij de bereiding van boerenkaas in de melkveehouderij worden gerealiseerd. Het is niet voorzienbaar hoe de biologische veehouderij zich op middellange termijn zal ontwikkelen. Echter ziende op de doelstelling van de landelijke overheid mag een positieve tendens worden verwacht. In bijlage 1 bij dit rapport is een cijfermatige weergave van de verwachte bedrijfsresultaten opgenomen. Hierbij is ervan uitgegaan dat de kaas voor 20% wordt afgezet middels verkoop uit de boerderijwinkel. De overige kaas wordt tegen handelsprijzen afgezet aan collegalandwinkels. Deze zijn op de Veluwe en in Utrecht ruimschoots aanwezig. Uit de bedrijfsbegroting blijkt dat zowel de solvabiliteit als de liquiditeit in de voorgenomen bedrijfssituatie goed ontwikkelen. Hierbij is wel duidelijk dat dit vooral is door de produktie van boerenkaas. Dit is een zekere factor in de bedrijfsopzet. De invloed van de minder zekere factoren huisverkoop en biologische produktie is beperkt. De biologische produktie is vooral van financieel belang omdat hierdoor gebruik gemaakt kan worden van MIA-VAMIL.
7
4.
Landschappelijke inpassing
Op de bijgevoegde situatieschets is weergegeven hoe de gebouwen zullen worden ingepast in de omgeving. Daarbij wordt gebruik gemaakt van diverse soorten beplanting. Aan de voorzijde van het terrein (ten westen van de woning) wordt een perenboomgaard geplant met diverse oude rassen. Direct voor de woning komt een siertuin. Aan de andere zijde van de woning (voor de melkgeitenstal) wordt een meidoornhaag geplant. Aan de noordoostzijde van het bedrijf (langs de stal) wordt een 5 meter breed bosplantsoen aangelegd met daarin een aantal solitairen. Aan de achterkant van de stal worden beeldbepalende solitairen geplant. Naast de inpassing van het bedrijf met behulp van beplanting wordt ook gebruik gemaakt van andere middelen. Zo wordt bij de keuze van materialen rekening gehouden met toegepaste bouwstijlen in de omgeving. Tevens draagt de zorgvuldige keuze van kleuren bij aan een optimale inpassing van het bedrijf in de omgeving. De genoemde maatregelen leiden tot een bedrijfscomplex dat op een natuurlijke wijze past in de omgeving.
5.
Bijlagen Prognose financieel resultaat situatieschetsen
8
5.1.
Bijlage 1:
Prognose financieel resultaat
. Saldoberekening uit KWIN 2008-2009 blz 218: Geitenbedrijf 500 produktieve dieren, produktie 900 kg melk per geit per jaar Opbrengsten: Verkoop melk 900 kg 39,50/100 kg Uitstoot geiten 26 % 12,50 Verkoop nuchtere lammeren nihil Totaal opbrengsten
355,50 3,25 0,00 358,75
Toegerekende kosten Voer Strooisel Veekosten Water, gas elctr. Mestafvoer Uitval Rente levende have Totaal toegerekende kosten
163,45 17,34 21,60 19,90 26,50 8,95 11,86 269,50
volgens specificatie KWIN 183 kg 95,00/ton volgens specificatie KWIN volgens specificatie KWIN volgens specificatie KWIN 4,0 % 223,75 5,3 % 223,75
Saldo per geit Berekende rente per geit Saldo per geit excl. toerekening rente levende have (afgerond)
89,15 11,86 100,00
Door boerenkaasbereiding met gedeeltelijk huisverkoop en biologische produktie worden meeropbrengsten gerealiseerd. Het effect hiervan is op de volgende bladzijde gespecificeerd. Het is niet reëel de effecten van deze beide bedrijfsonderdelen volledig toe te rekenen: de kaasbereiding zal volledig te gelde kunnen worden gemaakt, de biologische houderij zal hier nog extra dimensie aan toevoegen. Aangenomen wordt dat het effect van de boerenkaasbereiding volledig kan worden gerealiseerd en dat van de biologische houderij voor 30%. Effect boerenkaasbereiding op saldo Effect biologische houderij 30%
60,00
Saldo per geit excl rente levende have in de voorgenomen bedrijfsopzet
309,00 18,00 427,00
9
Effect boerenkaasbereiding Berekening afgeleid van KWIN gegevens zuivelbereiding in de melkveehouderij (KWIN 2008-2009 blz. 174 - 176). Opbrengst boerenkaas
bij verkoop aan handel per kg bij huisverkoop per kg Gemiddelde opbrengstprijs bij 20 % huisverkoop Toegerekende kosten per kg kaas Opbrengst minus aan kaasbereiding toe te rekenen kosten Nevenopbrengst kaaswei per 100 kg verkaasde melk Omgerekend per 100 kg verwerkte melk (9,5 kg melk per kg kaas) Kwin gaat uit van een melkprijs (rundvee) ad.
5,00 10,00 7,00 0,45 6,55 1,00 69,95 34,58
Meeropbrengst kaasbereiding per 100 kg melk 20% huisverkoop 34,37 Effect op saldo per geit per jaar: 900 kg
34,37/100 kg (afgerond) 309,00
Effect biologische houderij Meer opbrengst melk 20 tot 25 ct (bron KWIN 2008-2009 blz.221) Meer kosten biologische krachtvoeders 100% (bron De Heus voeders) Meer kosten biologische ruwvoeders 30% (aanname, gedeeltelijk eigen teelt) Meerkosten overig toegerekend 100% (o.a. stro en fokmateriaal = aanname) Effect op saldo: Verkoop melk 900 kg 22,50/100 kg Voerkosten krachtvoer 100 % 98,48 ruwvoer 30 % 59,08 Kosten strooisel, fokdieren 100% 26,29 Totaal effect op saldo door biologische produktie (afgerond)
10
202,50 98,48 17,72 26,29 60,00
Financieringsbehoefte: Onderdeel
Investering
Rente 5% over 50 % investering
Afschrijving
Nieuwbouw woning Nieuwbouw stallen Inventaris stallen Inventaris boerenkaasbereiding Nieuwbouw voeropslag Aankoop dieren Werktuigen 10 ha grasland en erf Procedurekosten en onvoorzien
€ € € €
250.000 300.000 130.000 75.000
6.250 7.500 3.250 1.875
% 3 4 12 12
€
15.000
375
3
Totaal
€
€ € € €
5% 100.000 5.000 100.000 2.500 12 350.000 pm waardevast 50.000 1.250 10
1.370.000
28.000
11
Onderhoud
bedrag 7.500 12.000 15.600 9.000
% 1 1 5 5
bedrag 2.500 3.000 6.500 3.750
450
1
150
12.000
5
5.000
5.000
-
61.550
20.900
Begroting solvabiliteit en liquiditeit: Bedrijfssaldo
500 melkgeiten ad.
€ 427
€ 213.500
Niet toegerekende kosten uit investeringen Berekende rente Afschrijving Onderhoud
€ € €
28.000 61.550 20.900
Graslandkosten 10 ha ad. € 860 € Algemene kosten (verz. boekh. abon. etc) €
8.600 20.000
1,1 FTE ad. € 40.000
44.000
Overige niet toegerekende kosten (bron KWIN)
Arbeid
€
Totaal niet toegerekende kosten
€ 183.050
Netto bedrijfsresultaat
€
30.450
€
28.000 +
€ € € € € € €
20.000 44.000 + 30.000 5.000 61.550 + 16.000 48.600 PM *)
€
44.400
Berekende rente Te betalen rente (30% vreemd vermogen) € 400.000 ad. 5% Berekende arbeid Gezinsuitgaven Te betalen arbeid Berekende afschrijving Aflossingen € 400.000 ad. 4% Vervangingsinvesteringen Belastingen Ontwikkeling liquiditeit *)
Als biologisch bedrijf wordt voldaan aan de voorwaarden voor MIA-VAMIL waardoor een groot aantal jaren geen belasting van betekenis behoeft te worden betaald.
12
5.2.
Bijlage 2:
Situering bedrijf
bedrijfslocatie
13
