BELEIDSOPTIES KOOPSECTOR Een aanval op het krimpvraagstuk Auteur: Auke ten Hoeve, adviseur Datum: 1 juli 2014
Een aandachtspunt voor de overheid, als systeemverantwoordelijke, is het evenwicht tussen vraag en aanbod. Is dat uit evenwicht dan kan of het aanbod worden gestimuleerd of de vraag worden getemperd. De samenleving en de economie zijn gediend bij een evenwichtige markt. Dat is op de woningmarkt niet anders. Dat is mogelijk door actief beleid, preventieve- en aanvullende maatregelen voor wat betreft de koopsector binnen de woningmarkt in het licht van de transitie naar een aanbodmarkt.
Vooraf Om hierin tot keuzes te kunnen komen is en blijft minitoren van ontwikkelingen een must. Immers, over de krimp op de woningmarkt kan dan ook geen generieke uitspraken worden gedaan, het is per situatie verschillend en vraagt om maatwerk. Om tot maatwerk te komen vraagt dat om een goede wijze van monitoren en analyse van de situatie, om te voorkomen dat een eventuele ingreep niet verkeerd uitpakt. Lokaal en regionaal zal het monitoren van het krimpvraagstuk binnen de koopsector of nog ontwikkeld moeten worden of nog verbeterd moeten worden. En, dat niet alleen naar demografische gegevens wordt gekeken, maar vooral naar ontwikkelingen op de woningmarkt, ook omdat deze eerder aandienen dan een demografisch gegeven. Door de lagere overheden is de statistisch-onderzoeksfunctie afgebouwd tot een (te) laag niveau qua deskundigheid. Hierdoor varen de lagere overheden blind en is niet tijdig geanticipeerd op demografische ontwikkelingen. Een verbetering is noodzakelijk door middel van een regionale samenwerking. Door een gebrekkige wijze va monitoren is bij de huidige krimpgemeenten curatief beleid nodig; ‘de pap is gemorst! Bij gebieden, die aan de vooravond zitten van een bevolkingsdaling, zal rap overgegaan moet worden op preventief beleid. Ook gebieden waar nu nog sprake is van stagnatie en stabilisatie, zullen zich ook moeten gaan voorbereiden op de volgende fases.
Actief beleid Door demografische ontwikkelingen zal de vraag niet toenemen. Om toch de vraag binnen de koopsector te kunnen stimuleren, kan er alleen naar de marktomstandigheden worden gekeken. En, welke voorwaarden daarbij essentieel zijn. Elke optie afzonderlijk is onvoldoende, maar deze opties tezamen biedt wel perspectief. Hoe meer de vraag gestimuleerd kan worden, hoe minder groot de opgave is bij het reduceren van het aanbod. Soms ‘snijdt het mes aan twee kanten’ bij een optie. Of, wordt het probleem bewust van de ene naar de andere regio verschoven in het voordeel van beiden. Saneren Primair vraagt de transitie naar een aanbodmarkt om een sanering van de markt. Tot nu toe lag het accent op de sociale huursector. Immers, daar is deze saneringsopgave relatief eenvoudig te realiseren. Maar, dat bereikt z’n grenzen. Immers, er moeten voldoende huurwoningen overblijven. De problemen die ontstaat op de woningmarkt ten gevolge van de transitie naar een aanbodmarkt concentreert zich dan ook meer-en-meer binnen de koopsector. Ook daar zal het aantal woningen moeten reduceren om de woningmarkt ‘gezond te houden’. Overigens, het saneren van een marktsector is niet nieuw. Daar waar een sector dit niet op eigen kracht kan of lukt, kan de overheid, als systeemverantwoordelijke, het voortouw nemen. De recente geschiedenis kent hiervan voorbeelden, zoals de sanering van de vissersvloot en de sanering van de binnenvaartvloot, in beide gevallen vanwege een overaanbod aan capaciteit.
Ook hier liggen kansen voor marktpartijen door meerdere koopwoningen binnen een cluster te werven en te gaan her-ontwikkelen en vervolgens de verhuren en/of te verkopen. Deze partijen hebben nog meer belang om binnen hun projecten zoveel mogelijk woningen te laten vervallen. Hoe sneller de markt gezond wordt, hoe beter is dat voor de winstgevendheid van hun projecten. Daarom zou lokaal marktpartijen ook nadrukkelijk uitgenodigd moeten worden door middel van een prijsvraag per gebied. En. Dat zij hierbij ook aangeven hoe zij willen omgaan met de zittende woningeigenaren en/of zittende bewoners. Een optie is, dat deze marktpartijen samen met deze woningeigenaren een consortium oprichten, waardoor deze eigenaren mede kunnen profiteren van de winst, ook al is men ondertussen verhuisd. Huur versus koop Huurders in de sociale huursector kunnen gestimuleerd worden om een koopwoning te nemen. Dat sluit aan op bestaan beleid, maar wel dat dit beleid wordt geïntensiveerd. Daarbij geldt wel een belangrijke voorwaarde. Namelijk, dat deze potentiële kopers wel de garantie hebben, dat de woningmarkt niet gaat transformeren naar een aanbodmarkt. Hiermee wordt voorkomen dat zij ‘een kat in de zak kopen’ en alsnog in financiële problemen komen. Deze garantie is mede mogelijk richting financiële instellingen om deze overstap adequaat te kunnen financieren. Hierbij kan de overheid een deel van deze financiering voor zijn rekening nemen door middel van een startkapitaal. Loopt later de hypotheekschuld uit de pas met de werkelijke marktwaarde van de woning, dan is dat bij voorbaat al door dat startkapitaal gefinancierd. Hierbij speelt mee dat het wegnemen van woningen uit de markt binnen de sociale huursector eenvoudiger is dan in de koopsector. In die zin, kan de sociale huursector gezien worden als ‘noodwoningen’. Regio’s en gemeenten alwaar verhoudingsgewijs meer sociale huurwoningen zijn (bijvoorbeeld, Amsterdam), hebben dan ook meer mogelijkheden om een aanbodmarkt af te wenden. Dit betekent, dat de omvang van de sociale huursector teruggebracht wordt. Immers, al dan niet door middel van Toeslagen, kunnen huurders met een te laag inkomen ook gebruiken maken van koopwoningen die verhuurd worden. Ook op deze wijze kan de koopsector tegemoet worden getreden binnen een transitie naar een aanbodmarkt. Een alternatief is, dat – in samenspraak met de gemeente – alle overtollige koopwoningen door de woningcorporatie worden opgekocht en vervolgens of worden verhuurd, als sociale verhuurder, of worden gesloopt. En, tegelijk, het nu al bestaande huurbezit van deze corporaties worden gesaneerd. Economie en werkgelegenheid De demografische ontwikkelingen op de arbeidsmarkt kunnen van betekenis zijn voor de woningmarkt en daarmee voor de aanpak bij de transitie naar een aanbodmarkt. Dit niet alleen in termen van meer vraag in de regio, maar ook door de verbetering van de inkomstenkant bij ook woningeigenaren. En, hierdoor eerder kunnen meewerken aan een aanpak binnen de koopsector. Herschikking De uitstroom zal groot zijn en de instroom kan dat niet helemaal opvullen. Hierdoor kunnen mensen werk vinden in hun woonomgeving en is het pendelen naar de Randstad niet nodig. Hierdoor wordt de opgave in de regio’s kleiner, maar voor de Randstad groter. En, zal de Randstad ook eerder met de gevolgen van de bevolkingsdaling te maken krijgen, dan wat nu uit de demografische cijfers thans blijkt, weliswaar buitende woningmarkt. Voorbeelden In de regio Achterhoek zullen ruwweg 40.000 mensen van de arbeidsmarkt uitstromen door het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Door beschikbare potentie op de regionale arbeidsmarkt, automatisering, heroverwegingen bij vrijkomende functies en verbetering van de efficiëntie blijven hiervan 15.000 onvervulbare functies over 1. Dat raakt ook de bouwsector, waardoor de uitvoering van 1
Bron: Alian van de Haar, Graafschap College (sector Educatie en Participatie) tijdens een klankbordgesprek met NNB-werkgroep Economie en Werkgelegenheid op 18 juni 2014 te Utrecht.
plannen op de woningmarkt ook gaan stagneren en alsnog de transformatie naar een aanbodmarkt toch nog een feit wordt. Een soortgelijk beeld ontstaat ook bij andere regio’s. Bijvoorbeeld, in Noord-Nederland. Dertig procent van de werkende bevolking in dat landsdeel werkt in de Randstad en gaat (bijna) dagelijks op-en-neer. Wanneer een belangrijk deel daarvan werk in hun eigen regio gaat vinden, dan raakt dat het functioneren van de economie in de Randstad. In elk geval wordt de omvang van de mobiliteit teruggebracht. De afstanden worden korter, waardoor het elektrisch rijden in een hogere vlucht komt. In binnen dat landsdeel is meer mogelijk om tot duurzame energie te komen. Door de veranderende aard van de arbeidsmarkt door demografische ontwikkelingen, ondanks het verhogen van de pensioengerechtigde leeftijd, zijn het niet meer de werknemers die de werkgever gaan volgen, maar andersom. Werknemers willen in een kwalitatief betere omgeving wonen en kunnen in het licht hiervan eerder voor de regio gaan kiezen dan voor de Randstad. Hierdoor kunnen werkgevers kiezen om (nieuwe) economische activiteiten (nu al) in de regio te (ver)plaatsen, anticiperend op wat binnenkort op de arbeidsmarkt aan de orde kan zijn. Hierbij speelt mee, dat er niet altijd een noodzaak aanwezig is om een economische activiteit in de Randstad te laten plaatsvinden, ook omdat Nederland qua afstanden klein is (wereldwijd gezien). Zo zijn verhoudingsgewijs nu al relatief veel webwinkels in de regio, ook omdat daar de vestigingsmogelijkheden daar goedkoper zijn, afstand geen rol speelt en de internetverbindingen even goed zijn. In de afgelopen decennia is goedkope massaproductie vanuit Nederland overgeheveld naar goedkope loonlanden. Nu de welvaart daar toeneemt in combinatie met het stellen van enerzijds hogere kwaliteitseisen aan het eindresultaat van een economische activiteit en anderzijds de toegenomen transportkosten, neemt de noodzaak om deze productie-eenheden in die landen te houden af. Hierdoor komt een deel van deze eenheden weer terug, zeker waarbij kennis- en kwaliteitsaspecten een rol spelen. Daarmee neemt de vraag naar arbeid verder toe. En, ook hierbij is het niet vanzelfsprekend dat deze eenheden alleen in de Randstad komen. Verdringing In die zin kan overwogen worden om juist in de Randstad met deze krimpopgave te beginnen, ondanks de geringe groei aldaar. En, een verdringingseffect ontstaat richting omliggende regio’s, wat daar weer doorklinkt in de verderop liggend regio’s. Hierdoor ontstaat ‘lucht’ in de Randstad en kan de kwaliteit van de woonomgeving in de Randstad worden verbeterd en tegelijk de mobiliteit worden teruggedrongen. En, blijft de opgave in het land beperkt tot de periferie van het land. Om zover te komen, vraagt om een doorzettingsmacht bij de Rijksoverheid. Immigratie In het licht van deze ontwikkelingen op de arbeidsmarkt is ook geopperd om nieuwe arbeidsmigranten te werven, als middel om de transitie naar een aanbodmarkt te voorkomen of te verlichten2. Dat nu opperen ligt maatschappelijk gevoelig. Deze opvattingen kunnen wellicht opschuiven in de loop der tijd als de contouren van het vraagstuk meer-en-meer voelbaar worden en ruimte komt voor een gematigde vorm van immigratie. Wel moet worden opgemerkt, dat nu al potentiële afkomstlanden afvallen. Bijvoorbeeld, de toename aan Polen verandert. Door demografische- en economische ontwikkelingen heeft dat land Polen (anno 2014) zelf ook arbeidspotentie uit andere landen nodig. Ook in landen als China neemt de omvang van de bevolking af (door een één-kind-politiek), waardoor arbeid daar duur wordt en buitenlandse bedrijven hun activiteiten weer verplaatsen naar ander landen of (deels) terughalen naar de moederland (en waar kansen liggen voor ook krimpregio’s). Door de leiding van dat land wordt dit gezien als een gevaar voor hun economie.
2
Onder andere vanuit Parkstad Limburg geopperd.
Tweede woning De vraag kan gestimuleerd worden door het tweede-woningbezit te stimuleren. En, tegelijk nieuwe plannen voor parken met recreatiewoningen te schrappen, zo ook dat bestaande parken niet meer uitgebreid worden. In de periferie zijn dorpen te vinden die al of bijna in een gevarenzone zitten. Dit wil zeggen, binnen de transitie naar een aanbodmarkt heeft de woning daar meer-en-meer de kenmerken gekregen van een wegwerpartikel. Door een dorp als geheel of een deel daarvan een nieuwe bestemming te geven, wordt er een nieuw vraag binnen de koopsector gecreëerd. Een operatie waarbij marktpartijen een rol kunnen spelen. En, nog zittende eigenaren uitgekocht kunnen worden. Daarmee komt de woningmarkt in een nieuwe levensfase. Was het voorheen sterk afhankelijk van financiële prikkels om te voldoen aan de primaire vraag, nu kunnen prikkels ingezet worden voor een secundaire vraag. In het licht kan het huidige systeem van fiscale voordelen voor de primaire woning (allang) afgebouwd worden en zou dit systeem ingezet kunnen worden voor tweede woningbezit louter en alleen binnen eigen land. Overigens, de vraag in de afgelopen decennia is iets hoger geweest dan wat verwacht kon worden. In de afgelopen periode is het tweede-woningbezit binnen de koopsector al toegenomen. Dit door (als gezin) te gaan wonen in de regio en zelfs de periferie en een Petit Terre te nemen in de Randstad (vanwege de arbeidsplaats aldaar). Of, dat men bewust in de Randstad woont en werkt en in het weekend een vast adres in de regio of periferie, niet zijnde een recreatiewoning. Binnen een aanbodmarkt kan deze lifestyle meer de ruimte krijgen, zoals dat in andere landen ook al gebruikelijk is.
Preventieve maatregelen Eer vorm en betekenis is gegeven is aan gewenst beleid, is het raadzaam om vooruitlopend daarop op korte termijn al preventieve maatregelen te nemen. Het doel daarvan is, dat de gevolgen van de transitie naar een aanbodmarkt te beperken en de opgave niet onnodig zwaarder wordt.
Verkoop huurwoningen Te stoppen met het overhevelen van woningen vanuit de huur- naar de koopsector. Juist in het laagste segment in de koopsector komen deze woningen terecht, alwaar het krimpvraagstuk het meest manifest zal zijn. Wat nu in de krimpgebieden van het eerste uur blijkt, dat deze woning ten onrechte aan particulieren is verkocht en zij nu hierdoor in de financiële problemen terecht zijn gekomen. Dit in de zin dat zij ‘gevangene’ zijn geworden in hun woning. Het is dan ook dringend noodzakelijk, dat deze transacties terug worden gedraaid door de desbetreffende woningcorporaties en dat deze organisaties in dezen schatplichtig zijn jegens deze groep particulieren. Aangezien deze corporaties toen dat ‘onder druk’ van de Rijksoverheid dit hebben gedaan, maakt dat de overheid medeplichtig is aan deze toestanden. En, zal zij deze corporaties moeten bijstaan om deze situaties op te lossen.
Hypotheekregels Omdat een hypotheek een doorlooptijd heeft van ongeveer 30 jaar, moeten de financiële instelling nu al rekening houden met de mogelijke aard van de woningmarkt te zijner tijd. Ook al is de markt nu nog gezond, nu is al terughoudendheid gewenst bij het vertrekken van hypotheek, ook omdat er (nog) geen garanties zijn van de overheid respectievelijk nog niet bekend is op welke wijze de overheid zal gaan omgaan met de transitie van vraag- naar aanbodmarkt. Dat de overheid klaarheid in dezen gaat geven, heeft dan ook prioriteit.
Dit neemt niet weg, dat de overheid in samenspraak met de financiële sector wel de eerste stap heeft gezet. Daardoor zijn alleen annuïteitsleningen bij hypotheken mogelijk, waardoor de problematiek van de restschulden beperkt blijft, maar op termijn niet voorkomen wordt. In feite kan – in het zicht van een aanbodmarkt – geen volle hypotheken meer verstrekt worden en zal eigen kapitaal ingebracht moeten worden om een woning te werven. Het is dan aan de koper om dan een afweging te maken, tenzij de overheid hierin kan voorzien of – nog beter – de financiële sector door middel van innovatie nieuwe financiële producten kan ontwikkelen.
Woningtaxaties Binnen één praktijk zowel een woningtaxateur zijn als een verkopende en aankopende makelaar, ook al is dat niet per object, raakt het functioneren van het marktmechanisme. Het gaat ten koste van de transparantie rondom de prijsvorming. Een functiescheiding per praktijk is dan ook gewenst. Daarmee heeft de woningtaxateur ook meer afstand ten opzichte van de (verkopende en aankopende) woningeigenaar. Hun invloed wordt dan geëlimineerd. Deze invloed speelt ook bij het bepalen van de WOZ-waarde. Er zijn eigenaren die bezwaar maken bij de gemeente als de waarde lager wordt. En, gemeenten werken hieraan mee, omdat zij hiervan profijt hebben. Door de huidige praktijken wordt – onbewust en onbedoeld – de waarde van woningen hoger gehouden. Hierdoor ontstaat een ‘zeepbel’ binnen de koopsector. En, leegloopt of ineens uiteen klapt. Hierdoor nemen de gevallen met restschuld verder toe. Ook de rol van de financiële instellingen is belangrijk. Zij geven de onderzoeksvragen aan de taxateur mee. Daarbij wordt nagelaten dieper in te gaan op de marktomstandigheden en de verwachtingen daarbij op termijn. Deze vragen zijn van belang in het licht van risicomanagement en dat de woonconsument meer bewust wordt van waarmee hij bezig is. Maar, ook om de lokale overheden scherp te houden. Het is meer dan goede bedoelingen op papier, het gaat ook om de voortvarendheid bij de uitvoering van deze plannen. En, dat deze plannen concreet zijn en voorzien van deadlines.
Risico-labels Nu worden hypotheken verstrekt, terwijl het bij de financiële instelling bekend kan zijn dat er al sprake is van aanbodmarkt. De risico’s worden eenzijdig neergelegd bij de woningeigenaar, zonder dat hij voldoende bewust is van de ware risico’s. Differentiatie Ook een hypotheek is een financieel product en vraagt ook om labels omtrent de zwaarte van het risico van dat product. Immers, binnen een vraagmarkt zijn de risico’s anders dan bij een aanbodmarkt. En, per situatie en segment zijn deze risico’s verschillend. Zo ook dat de te betalen rente per soort risico verschillend is. Het is aan de woonconsument om zelf te bepalen welk risico hij neemt en wat hij hiervoor over heeft. Dat kan door deze risico’s expliciet te maken en beter tot uitdrukking te brengen in het rentetarief. Nu is er alleen concurrentie tussen financiële instellingen op basis van rentetarieven in het algemeen. Deze instellingen kunnen zich ook onderscheiden door de mate waarin zijzelf ook risico nemen en op basis van de daarbij behorende rentetarieven. Signaalfunctie Vanuit deze differentiatie maakt dat deze labels ook een signaalfunctie hebben richting de desbetreffende gemeente. Namelijk, dat lokaal ‘de zeilen bijgezet moeten worden’, al dan niet ten aanzien van een bepaald segment in de koopsector. Met andere woorden, het houdt – via de woningeigenaren – de gemeente scherp als het gaat om de ontwikkelingen binnen de koopsector. Gemeenten kunnen zich hierin onderscheiden door voortvarend te zijn ten aanzien van de transitie naar een aanbodmarkt. Hierdoor wordt de koopsector sneller gesaneerd en ‘schoon gehouden’.
De keerzijde hiervan is dat een bepaald gebied of segment een hoger risicoprofiel heeft en nog minder aantrekkelijk wordt En, de prijzen gaan kelderen. Het voordeel daarvan is wel, dat de woningmarkt in dat gebied hierdoor zichzelf sneller saneert. Maar, de last daarvan eenzijdig bij de zittende eigenaren binnen dat gebied of segment neerlegt. Maatschappelijk zal eerder gekozen worden om deze last over alle woningeigenaren te verspreiden. Wat niet te voorkomen is, dat bepaalde gebieden en segmenten in de markt meer voor z’n kiezen krijgt. In het bijzonder de onderkant van de markt kan op deze wijze een harde sanering gaan doormaken, ook omdat de risico’s voor de financiële instelling daar het laagst is.
Regionale indeling Het is niet meer zinvol om als rijksoverheid het land op te delen in krimpregio’s, anticipeerregio’s en de rest. Immers, het gehele land is een anticipeergebied, behoudens enkele regio’s, waar tevens een curatief beleid nodig is. Er is een nieuwe indeling nodig, die niet gebaseerd is op demografische gegevens, maar op basis van effecten van de krimp binnen de woningmarkt, daar deze effecten vooroplopen ten opzichte van de demografische gegevens, mede door de besmetting tussen gebieden.
Overproductie De transformatie naar een aanbodmarkt wordt niet alleen door demografische ontwikkelingen veroorzaakt. Na het oplossen van de woningnood was er geen reden voor de Rijksoverheid om zorg te dragen voor een planning. De marktpartijen en lagere overheden kregen daarmee ruimte voor eigen beleid. Ambitieus zijn lagere overheden doorgegaan. Hierbij werden statistieken gebruikt die noch onjuist zijn noch juist waren. En, gemeenten elkaar gingen beconcurreren. Hierdoor is een dynamiek ontstaan, waardoor er teveel woningen zijn gerealiseerd en teveel bouwkavels zijn vrijgegeven. De huidige problemen bij gemeentelijke grondbedrijven en bij projectontwikkelaars zijn niet louter en alleen een gevolg van de huidige crisis op de woningmarkt. Wel dat men voorbijgegaan is aan demografische ontwikkelingen, ondanks signalen. Zolang bouwkavels en concept uitbreidingsplannen ‘boven de markt blijven hangen’ hoe minder vertrouwen er is bij financiële instellingen, dat de overheid een aanbodmarkt weet te voorkomen of het transitieproces daartoe weet te vertragen. Maar, het prijsdrukkend effect van deze plannen valt ook nog eens samen met het prijsdrukkend effect van een (aankomend) aanbodmarkt. Er is meer dan ook ooit een belang om al deze plannen van tafel te krijgen en kavels uit de verkoop gaan. Het KAN-gebied (Knooppunt Arnhem-Nijmegen) is hiervan een voorbeeld. Het publiek wat men daar wil bereiken hebben dankzij het krimpvraagstuk ook keuze in naastgelegen krimpgebieden (Achterhoek en Noord-Limburg). De beoogde nieuwbouwwijken zijn overbodig geworden, tenzij het daar te bouwen woningen binnen de bestaande wijken worden gecompenseerd door middel van sloop. En, de beoogde woningen zijn te duur ten opzichte van de prijsontwikkeling in de nabij gelegen krimpgebieden. Bij de keuze van de woonconsument, gaat het dan alleen nog om woonkwaliteit in samenhang met de omvang van de mobiliteitskosten.
Samenstelling gemeenschappen Gelet op het type, dat kunnen ontstaan en waardoor, worden gemeenten aangeraden om te streven naar gemêleerd samengestelde gemeenschappen per buurt en dorp, dit mede in het licht van de te organiseren Mantelzorg. Hierbij wordt opgemerkt, dat deze samenstelling nu anders is dan voorheen en weer anders dan in de toekomst, qua verhouding tussen jongeren en ouderen. Dit door verschillende demografische bewegingen. Maar, een te eenzijdig samengestelde gemeenschappen leidt tot onevenwichtigheden, zowel bij teveel jongeren als bij teveel jonge gezinnen als bij teveel senioren. In de afgelopen decennia zijn er gemeenten geweest die (binnen een regio) zich sterk hebben ingezet op senioren. En, daarmee de lokale economie een impuls te geven. Hierdoor zijn ‘seniorengetto’s’ ontstaan. Daar waar deze doelgroep vervolgens ook nog sterk geconcentreerd is binnen een
woonplaats, kunnen deze gemeenten in de komende tijd rekenen op een forse stadsvernieuwingsopgave·. Door het afscheid nemen van de babyboomgeneratie ontstaat er een ‘leegte’. Deze ‘leegte’ raakt vervolgens ook het nabij gelegen winkelgebied. En, zal vastgoed vroegtijdig afgeboekt moeten worden. Daar waar de gemeenschap eenzijdig is samengesteld is met ouderen, zullen investeerders juist terughoudend worden, omdat deze gebieden niet meer toekomstbestendig zijn. Het is dan ook raadzaam om nu al met deze stadsvernieuwingsopgave te beginnen en weer te komen tot meer gemêleerd samengestelde gemeenschappen in buurten en dorpen. Bij het ontstaan van de gemeente Oldambt is daarom al voorzichtig een stap gezet om toen tot een gemeentelijk woon-zorgplan te komen in plaats van het traditionele gemeentelijke woon-plan.
Seniorenhuisvesting In aansluiting op het voorgaande is het realiseren van seniorenhuisvesting ook om de volgende redenen niet aan te raden: - Binnen eenzijdig samengestelde gebieden met overwegend alleen senioren, is de mantelzorg minder goed te organiseren en heeft z’n weerslag op het gemeentelijk budget voor zorg, zeker in gebieden, alwaar vanaf het einde van de Tweede Wereldoorlog jonge familieleden zijn weggetrokken. - Door het realiseren van seniorenhuisvesting komen bestaande woningen eerder beschikbaar op de markt. Daarmee wordt – ten opzichte van de demografische ontwikkelingen – de effecten van het krimpvraagstuk op de woningmarkt, in tijd naar voren getrokken (binnen anticipeergebieden). In bestaande krimpgebieden werd door deze praktijk de ernst van de problematiek erger gemaakt3. En, zelfs op de woningmarkt een patstelling kan ontstaan, omdat de senioren hun eigen woning niet meer kwijtraken door de sterk gedaalde prijzen door het krimpvraagstuk, waardoor projecten met seniorenwoningen ook niet van de grond komen en het plangebied braak blijft liggen (tot ieders ergernis). - Deze seniorenhuisvesting raakt in de komende tijd niet alleen over door het heengaan van de babyboomgeneratie, maar ook omdat er andere seniorenwensen ontstaan, waarbij juist waarde wordt gehecht aan meer leefruimte in de woning. De woningen die nu worden verlaten voor een seniorenflat zijn uiteindelijk veelal geschikt voor de toekomstige senioren. Het is noodzakelijk acuut het beleid te stoppen om seniorenhuisvesting te realiseren. En, het gaat om iets wat wij als samenleving elkaar aanpraten, terwijl de onderliggende wens ook op een andere wijze opgelost kan worden door middel van een ‘gereedschapskist met tools’. Hierdoor valt het argument weg dat de woning verlaten moet worden vanwege het onderhoud dat zelf niet meer gedaan kan worden en dat het belangrijk zou zijn, dat je gelijkvloers woont en dat je minder mobiel bent. In het algemeen blijkt, dat senioren liever in hun oorspronkelijke woning en woonomgeving blijven wonen. Willekeurige voorbeelden van tools zijn: - Demotica, alarmservice, communicatie via tablet en smartphone (met arts en zorgverleners en andere) en traplift. Het zijn tegenwoordig gangbare en betaalbare artikelen. Slechts 15% zal dit niet onder de knie krijgen door het ontbreken van voldoende ICT-vaardigheden. In elk geval klopt het beeld niet dat senioren in deze niet vaardig zijn. - Door middel van een klussendienst (vanuit de gemeenschap zelf binnen de buurt of dorp), als onderdeel van de participatiemaatschappij, of door middel van abonnementen via marktpartijen, kan normaal onderhoud van de woning en tuin plaatsvinden. - Via Internet zijn boodschappen te bestellen en te bezorgen. En, zijn (twee en meerwiellig) elektrische fietsen, scootmobiels en 45-km-auto’s gangbare artikelen. Verder zijn er buurtbussen en bustaxi’s. En, in het kader van de mantelzorg en participatiemaatschappij is er ook familie, kennis en/of er buren of buurtgenoten die een boodschap kunnen meenemen of een seniorbewoner kunnen meenemen of brengen en halen.
Aanvullende maatregelen Er zijn ook indirecte interventies mogelijk om het vraagstuk in de koopsector te kunnen verlichten. 3
Bijvoorbeeld, in de voormalige gemeente Reiderland tevens krimpgemeente van het eerste uur in Nederland.
Puntensysteem Het puntensysteem ten behoeve van het bepalen van de huurprijs heeft geen meerwaarde meer. Daarmee wordt kunstmatig de huurprijzen hoog gehouden binnen een aanbodmarkt. Binnen een vraagmarkt is dat systeem verklaarbaar. Op deze wijze zijn excessen bij huurprijzen voorkomen en bleef de woningmarkt voor iedereen bereikbaar, ook omdat het om een belangrijke levensbehoefte gaat. Binnen een aanbodmarkt blijft deze primaire behoefte onaangetast. Immers, bij een aanbodmarkt staat alleen de huurprijzen onder druk en dat is gunstig voor de woonconsument op de huurmarkt. Binnen de bestaande krimpgebieden zou – als experiment – dan ook het puntensysteem opgeheven kunnen worden. En, later dat doorzetten naar het gehele land, te beginnen bij wat nu de anticipeergebieden zijn. Binnen deze context heeft de woningeigenaar en de gebruikers-bewoners van zijn pand de vrijheid om een lagere huurprijs af te spreken. En, maakt dat de betekenis van de sociale huursector niet anders wordt, wel dat de rol van woningcorporaties veranderd. Door dit systeem los te laten en lagere hurenprijzen ontstaan, leidt tot lagere uitgaven bij de Rijksoverheid. Immers, er zijn minder (hoge) Huurtoeslagen (via de Belastingdienst) nodig. Deze besparing zou ingezet kunnen worden voor de aanpak van het krimpvraagstuk op de woningmarkt, in het bijzonder binnen de koopsector, ook omdat dankzij deze sector deze besparing ontstaat.
Woningtoewijzing De Huisvestingswet regelt het stelsel van vergunningen en registraties van leegstaande goedkope woningen in een gebied, en geeft criteria voor de toewijzing ervan aan woningzoekenden. Dit is nodig omdat passende woonruimte schaars is. Door de transitie naar aan aanbodmarkt valt deze reden weg, Het bestuurlijk proces om tot een nieuwe Huisvestingswet 4 te komen, was al gestart eer het Krimpvraagstuk werd geagendeerd. En, dat proces is vervolgens ook afgerond zonder een verband te leggen met dat nieuwe vraagstuk. Op dit moment hebben veel gemeenten de afspraken over woonruimteverdeling in een convenant met de corporaties vastgelegd. Onder de Huisvestingswet 2014 mag dat niet meer, en moeten alle afspraken transparant zijn vastgelegd in een gemeentelijke verordening. Gemeenten zijn verplicht om vooraf overleg te voeren met belanghebbenden, waaronder de woningcorporaties, vertegenwoordigers van koopwoningen (!) etc.. Deze verordening is maximaal vier jaar geldig. Gemeenten moeten vervolgens steeds opnieuw de noodzaak van de gemaakte afspraken aantonen. Deze nieuwe situatie biedt de gemeenten ook een kans in het licht van het anticiperen op het krimpvraagstuk. In de verordening kunnen bijvoorbeeld regels voor de volgorde van toewijzing van woonruimte vastgelegd worden, zoals woon-duur, inschrijftijd of loting. Ook is het mogelijk om in de verordening woningen met een lagere huurprijs met voorrang toe te wijzen aan mensen met lagere inkomens. En, daarbij eerst de voorkeur te geven aan koopwoningen die goedkoop ter huur worden aangeboden. Dit biedt de mogelijkheid om leegstaande koopwoningen bewoonbaar te houden en verloedering beperkt blijft. Dit als een onderdeel van een ‘overeenkomst’ tussen woningeigenaar en gemeente. Namelijk, dat de gemeente hieraan actief meewerkt op grond van deze verordening en de eigenaar actief de woning in goede staat houdt, inclusief de tuin. Daarbij kan de huurder betrokken worden, door een aantal van de onderhoudstaken voor zijn rekening te nemen in samenhang met de lage huurprijs. Maakt de eigenaar geen gebruik van deze mogelijkheid, dan zou de gemeente gebruik kunnen maken van een Leegstandstax en desgewenst kunnen aanschrijven op grond van de Woningwet als de staat van de woning daarom vraagt. De Huisvestingswet 2014 stelt ook beperkingen aan de in de verordening te maken afspraken. Zo mag maximaal de helft van de woningen met voorrang toegewezen worden aan mensen met binding aan de regio. Weer de helft daarvan mag maar toegewezen worden aan mensen met een lokale binding. Hoewel deze regel binnen een vraagmarkt is ontstaan naar aanleiding van het principe van ‘eigen volk 4
Op 4 juli 2014 is de Huisvestingswet 2014 gepubliceerd. Deze wet zal naar verwachting intreden per 1 januari 2015 en vervangt de Huisvestingswet van 1 juli 1993 .
eerst’, biedt deze regel binnen een aanbod de mogelijkheid om de concurrentie tussen gemeenten te beperken als het gaat om het over-en-weer wegkapen van huurders. Ingevolge de Huisvestingswet 2014 hebben gemeenten na 1 januari 2015 nog maar een half jaar om hun beleid aan te passen en de voorgeschreven verordening op te stellen. Als gemeenten willen sturen in de woonruimteverdeling, is het daarom aan te bevelen dat zij nu reeds starten met het in kaart brengen van de huidige woonverdeling, om de noodzaak van de sturing te kunnen onderbouwen. Ook is het aan te bevelen dat gemeenten, vertegenwoordigers van woningeigenaren (zeker binnen anticipeergebieden en krimpgebieden), woningcorporaties en andere relevante marktpartijen zo snel mogelijk met elkaar in gesprek gaan, zodat een evenwichtig – door betrokken partijen gedragen – verordening tot stand komt. En, in het verlengde daarvan de toepassing van deze verordening giet binnen het beleid van de aanpak om verpaupering in de koopsector te voorkomen of te vertragen. Dit betekent, dat de gemeente moet durven te kiezen voor de koopsector en de omvang van de sociale huursector beperkt kan worden en daarmee de opgave van het krimpvraagstuk in de huursector ligt dan in de koopsector. Het gaat én om een sociaal beleid voor huurders én een sociaal beleid voor woningeigenaren die vastzitten op een aanbodmarkt, omdat de overheid (nog) geen gebruik maakt van zijn rol van systeemverantwoordelijke waardoor de koopsector wordt gesaneerd door het aantal koopwoningen uit de markt te halen. Een voorwaarde is wel, dat de financiële instellingen hieraan meewerken, daar waar nog hypotheek rust op de woning en de eigenaar niet meer daar woont. Dit is mogelijk door of in de beoogde verordening vast te leggen onder welke omstandigheden de huurder acuut de woning moet verlaten en direct voorrang heeft bij een nieuwe woningtoewijzing. Maar, door ook met de eigenaar en de hypotheekverstrekker meerjaren afspraken te maken over de verhuur van het pand, waardoor de huurder meer zekerheden heeft. Landelijk kan de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), hypotheekverstrekkers en de Vereniging Eigen Huis (VEH) een modelovereenkomst opstellen en beschikbaar stellen. In het licht hiervan wordt opgemerkt, dat er meerdere redenen zijn om verhuur binnen de koopsector als beleidsinstrument in te zetten. Namelijk: - de koopwoning tijdelijk te verhuren in afwachting op een nog te ontwikkelen plan voor deze woning en/of voor het gebied waarin deze woning staat; - een groep koopwoningen (als een gesloten cluster) tijdelijk aan te wenden voor opvang asielzoekers (met verblijfsvergunning) in afwachting op een nog te ontwikkelen plan voor deze woningen en/of voor het gebied waarin deze woningen staan; - dat koopwoningen al (proactief) worden opgekocht door een op te richten exploitatiemaatschappij en deze verhuurd worden om vervolgens op termijn te onderwerpen aan de uitvoering van een plan (sloop of renoveren). - dat deze woningen – daar waar marktpartijen het laten afweten – in handen komen van een woningcorporatie en daarbij tot verhuur overgaat. Daarbij zal een corporatie haar eigen afweging moeten maken qua risico’s. In het uiterste geval zal de lokale- of regionale overheid moeten overgaan tot een exploitatiemaatschappij, al dan niet samen met andere partijen (om de risico’s te verspreiden) en tot verhuur overgaan.
Algemene periodieke keuring (APK) Er zijn – in het licht van het begrip Algemeen belang – objectieve gegevens en maatstaven nodig om te kunnen bepalen waar de woningvoorraad binnen de koopsector gereduceerd kan worden en waar een kwaliteitsslag moet plaatsvinden. En, dan blijkt, dat de term Kwaliteit boterzacht is 5. Er wordt veel beweerd, maar niets aangetoond. En, collectieve maatstaven voor kwaliteit zijn in gewisseld voor individuele maatstaven. Er rest dan maar één ding en dat is het gesprek over woonkwaliteit los te laten en het beperkt te houden tot de bouwtechnische aspecten. Het is aan de woonconsument om te bepalen wat woonkwaliteit is en wat hij hiervoor over heeft. Wat rest is de vraag of de bouwtechnische maatstaven wel toereikend zijn en deze niet te licht zijn geformuleerd. Of, dat de bestaande maatstaven niet zwaar genoeg worden toegepast.
5
Zie onder andere de kwestie Ganzedijk.
Om willekeur te voorkomen moet de gemeente een beeld hebben van alle woningen als het gaat om de bouwtechnische kwaliteit. Dat is een forse opgave om daartoe te komen. Dat vraagt om een APK van alle woningen. In 2001 is al de suggestie gedaan6 om over te gaan op een APK voor woningen. Ten eerste, houdt het de woningeigenaar scherp, maar geeft ook de potentiële koper meer inzicht. Tegelijk is het een instrument voor financiële instellingen om de vinger aan de pols te houden. En, ten tweede, biedt dit de overheid houvast bij haar beleid op de woningmarkt. Een hypotheek wordt verstrekt mede dankzij een onderpand in de vorm van de te financieren pand. En, is de eigenaar jegens de financiële instelling verplicht dat onderpand goed te onderhouden. Tot nu toe hebben financiële instelling in het geheel geen zicht op de staat waarin de onderpanden verkeren. Binnen een groeimarkt was daartoe geen prikkel. Het financiële nadeel van slecht onderhoud werd gecompenseerd door de algemene waardestijging. Binnen een aanbodmarkt is dat anders. Zonder dat deze instelling het weet, kan – door nalatig gedrag van de eigenaar al dan niet in combinatie van de effecten op een aanbodmarkt – het onderpand het karakter krijgt van een wegwerpartikel. En, de openstaande hypotheekschuld geheel uit de pas loopt met de restwaarde van het pand. Maar, deze panden ook de omliggende panden respectievelijk onderpanden voor hypotheekverstrekkers ‘besmetten’. In die zin kunnen hypotheekverstrekkers ook elkaar hierop aanspreken en wat (nog) niet gebeurd. Omdat de demografische ontwikkeling per regio verschillend is, is er al een diffuus beeld. Vervolgens door de aard van de krimp op de woningmarkt, wordt dat beeld nog meer diffuus. Maar, vervolgens door het aspect kwaliteit per segment is het beeld zeer diffuus. Dat vraagt om een nauwgezet beeld van alle woningen.
6
Mede door auteur van deze publicatie, zulks in het kader van het vorm en betekenis geven aan Geïntegreerde Vraaggerichte Dienstverlening binnen het domein Bouwen en Wonen.
