SKRIPSI
BATALNYA PENGIKATAN PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN KARENA PERBUATAN MELAWAN HUKUM YANG DILAKUKAN OLEH PT.SRIKANDI
NI MADE UTAMI JAYANTI NIM. 1103005011
FAKULTAS HUKUM UNVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2015
i
BATALNYA PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN KARENA PERBUATAN MELAWAN HUKUM YANG DILAKUKAN OLEH PT.SRIKANDI
Skripsi ini dibuat untuk memperoleh Gelar Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum Universitas Udayana
NI MADE UTAMI JAYANTI NIM. 1103005011
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2015
ii
Lembar Persetujuan Pembimbing
SKRIPSI INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL : 25 Juni 2015
PEMBIMBING I
I NYOMAN DARMADHA, SH., MH NIP. 19541231 198103 1 033
PEMBIMBING II
A.A. SRI INDRAWATI, SH., M.H NIP. 19571014 198601 2 001
iii
SKRIPSI INI TELAH DIUJI PADA TANGGAL : 4 Agustus 2015
Panitia Penguji Skripsi Berdasarkan Surat Keputusan Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana Nomor : 295/UN 14.1.11/PP.05.02/2015 Tanggal 22 Juli 2015
Ketua
: I Nyoman Darmadha, S.H., MH
(....................)
Sekretaris
: A.A Sri Indrawati, SH., MH
(....................)
Anggota
: Dr. I Made Sarjana, SH., MH
(....................)
I Ketut Markeling, SH., MH
(....................)
A.A. Sagung Wiratni Darmadi, SH., MH
(....................)
iv
KATA PENGANTAR
Pujastuti Angyubagia penulis haturkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa karena atas Asung Kerta Wara Nugraha-Nya penulisan skripsi yang berjudul “Batalnya Pengikatan Perjanjian Jual Beli Tanah dan Bangunan karena Perbuatan Melawan Hukum yang Dilakukan oleh PT.Srikandi” ini dapat diselesaikan. Penulisan skripsi ini disusun sebagai salah satu syarat untuk meraih gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Udayana. Penulis menyadari bahwa skrripsi ini tidak akan selesai tanpa adanya bantuan dan kerjasama dari berbagai pihak. Atas segala bimbingan, petunjuk, saran-saran demi terwujudnya skripsi ini, dengan ini penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya atas bantuan baik moril maupun materiil. Atas segala kerendahan hati penulis menyampaikan terima kasih setulus-tulusnya kepada: 1. Bapak Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, S.H., M.H., Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana; 2. Bapak I Ketut Sudiarta, S.H., M.H., Pembantu Dekan I Fakultas Hukum Universitas Udayana; 3. Bapak I Wayan Bela Siki Layang, S.H., M.H., Pembantu Dekan II Fakultas Hukum Universitas Udayana; 4. Bapak I Wayan Suardana, S.H., M.H., Pembantu Dekan III Fakultas Hukum Universitas Udayana;
v
5. Bapak Dr. I Wayan Wiryawan, S.H., M.H., Ketua Bagian Hukm Bisnis Fakultas Hukum Universitas Udayana; 6. Bapak Dr. I Nyoman Suyatna, S.H., M.H., Dosen Pembimbing Akademik yang telah memberikan bimbingan sejak awal penulis kuliah di Fakultas Hukum Universitas Udayana; 7. Bapak I Nyoman Darmadha, S.H., M.H., Dosen Pembimbing I yang telah banyak memberikan masukan-masukan serta saran-saran sehingga skripsi ini dapat terselesaikan; 8. Ibu A.A. Sri Indrawati, S.H., M.H., Dosen Pembimbing II yang telah memberikan petunjuk dan kelancaran selama penulis mengikuti perkuliahan serta dengan penuh kesabaran telah memberikan bimbingan dan pengarahan-pengarahan mulai dari awal hingga akhir penyusunan skripsi ini; 9. Seluruh Dosen Pengajar Fakultas Hukum Universitas Udayana yang telah banyak memberikan ilmu serta wawasan kepada penulis; 10. Seluruh staf Pegawai Fakultas Hukum Universitas Udayana atas bantuannya selama ini; 11. Drs. I Made Tedja dan Ni Ketut Rusmini, S.E., kedua orang tua penulis
yang
selalu
mendorong,
memberikan
semangat
dan
mendukung penuh penulis hingga memperoleh gelar kesarjanaan, serta kakak penulis, Alamartha Dipura, S.Ked., dan adik penulis Sonia Mutiara yang telah memberikan doa dan dukungan kepada penulis;
vi
12. Para Informan yang telah memberikan bantuan keterangan dalam penyelesaian skripsi ini; 13. Para sahabat seperjuangan khususnya Satrisca, Anandita, Nanda, Venditha, Devi, Suwena Putri, Indra, dan yang lainnya yang telah membantu dan selalu memberikan dukungan dalam penyelesaian skripsi ini; 14. Semua pihak yang telah membantu dan tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah memberikan bantuan serta dukungan selama menempuh kuliah di Fakultas Hukum Universitas Udayana. Penulis menyadari bahwa penyusunan skripsi ini jauh dari kesempurnaan, namun besar harapan penulis semoga skripsi ini berguna dan bermanfaat bagi semua pihak terutama dalam perkembangan Ilmu Hukum khususnya dalam bidang hukum perdata.
Denpasar, 5 Juli 2015
Penulis
vii
SURAT PERNYATAAN KEASLIAN
Dengan ini penulis menyatakan bahwa Karya Ilmiah/ Penulisan Hukum/ Skripsi ini merupakan hasil karya asli penulis, tidak terdapat karya yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan di suatu perguruan tinggi manapun, dan sepanjang pengetahuan penulis juga tidak terdapat karya atau pendapat yang pernah ditulis atau diterbitkan oleh penulis lain, kecuali yang secara tertulis diacu dalam naskah ini dan disebutkan dalam daftar pustaka. Apabila Karya Ilmiah/ Penulisan Hukum/ Skripsi ini terbukti merupakan duplikasi ataupun plagiasi dari hasil karya penulis lain dan/atau dengan sengaja mengajukan karya atau pendapat yang merupakan hasil karya penulis lain, maka penulis bersedia menerima sanksi akademik dan/atau sanksi hukum yang berlaku. Demikian
Surat
Pernyataan
Keaslian
ini
dibuat
sebagai
pertanggungjawaban ilmiah tanda adanya paksaan maupun tekanan dari pihak mananpun.
Denpasar, 5 Juli 2015 Yang Menyatakan,
(Ni Made Utami Jayanti) Nim. 1103005011
viii
DAFTAR ISI
Halaman HALAMAN SAMPUL DALAM............................................................
i
HALAMAN PRASYARAT GELAR SARJANA HUKUM.................
ii
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING....................................
iii
HALAMAN PENGESAHAN PANITIA PENGUJI ............................
iv
HALAMAN KATA PENGANTAR ......................................................
v
HALAMAN SURAT PERNYATAAN KEASLIAN ............................
viii
HALAMAN DAFTAR ISI......................................................................
ix
ABSTRAK..............................................................................................
xii
ABSTRACT ............................................................................................
xiii
BAB I
PENDAHULUAN.................................................................... 1.1
Latar Belakang Masalah..................................................
1
1.2
Rumusan Masalah............................................................
7
1.3
Ruang Lingkup Masalah..................................................
7
1.4
Orisinalitas Penelitian......................................................
8
1.5
Tujuan Penelitian.............................................................
11
a. Tujuan umum .............................................................
11
b. Tujuan khusus.............................................................
11
Manfaat Penelitian...........................................................
12
a. Manfaat teoritis...........................................................
12
b. Manfaat praktis...........................................................
12
Landasan Teoritis............................................................
12
1.6
1.7
ix
1.8
BAB II
Metode Penelitian............................................................
18
a. Jenis penelitian............................................................
18
b. Sifat penelitian............................................................
18
c. Jenis pendekatan .......................................................
18
d. Data dan sumber data .................................................
19
e. Teknik pengumpulan data ..........................................
20
f. Teknik pengolahan dan analisis data .........................
20
TINJAUAN UMUM MENGENAI PENGIKATAN PERJANJIAN JUAL BELI DAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM ........................................................... 2.1. Perjanjian ........................................................................
22
2.1.1 Pengertian dan Syarat Sahnya Perjanjian ..............
22
2.1.2 Pengertian Perjanjian Jual Beli .............................
29
2.1.3 Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian
2.2
Jual Beli ................................................................
30
Perjanjian Jual Beli Tanah dan Bangunan.......................
31
2.2.1 Pengertian Perjanjian Jual Beli Tanah dan Bangunan................................................................
31
2.2.2 Syarat Sahnya Perjanjian Jual Beli Tanah dan
Bangunan................................................................
33
2.2.3 Saat Beralihnya Hak Milik atas Tanah dan Bangunan dari Penjual kepada Pembeli................. 2.3
Perbuatan Melawan Hukum ............................................. 2.3.1
35 38
Pengertian dan Dasar Hukum Perbuatan Melawan
2.3.2
Hukum.................................................................
38
Unsur-Unsur Perbuatan Melawan Hukum ..........
39
BAB III PERBUATAN MELAWAN HUKUM MENGAKIBATKAN BATALNYA PENGIKATAN
x
PERJANJIAN JUAL BELI ATAS TANAH DAN BANGUNAN ........................................................................... 3.1
Batal Demi Hukum Dan Dapat Dibatalkan ....................
3.2
Perbuatan Melawan Hukum Sebagai Dasar Atau
43
Landasan Membatalkan Pengikatan Perjanjian Jual Tanah dan Bangunan ......................................................
47
BAB IV AKIBAT HUKUM ATAS DIBATALKANNYA PENGIKATAN PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN YANG DILAKUKAN OLEH PT. SRIKANDI .............................................................................. 4.1
Akibat Hukum Atas Dibatalkannya Pengikatan Perjanjian Jual Beli Tanah dan Bangunan yang Dilakukan Oleh PT. Srikandi .........................................
4.2
52
Upaya Hukum Yang Dapat Ditempuh atas Dibatalkannya Pengikatan Perjanjian Jual Beli Tahan dan Bangunan yang Dilakukan oleh PT. Srikandi ..........
BAB V
58
PENUTUP................................................................................ 5.1
Simpulan .........................................................................
62
5.2
Saran ...............................................................................
63
DAFTAR BACAAN ................................................................................ DAFTAR INFORMAN ............................................................................ LAMPIRAN-LAMPIRAN .......................................................................
xi
ABSTRAK
Dalam suatu transaksi jual beli akan timbul hubungan antara pihak perusahaan pengembang dengan pihak pembeli. Untuk memberikan perlindungan hukum bagi kedua belah pihak, pihak perusahaan pengembang dan pihak pembeli membuat suatu perjanjian yang dikenal dengan pengikatan perjanjian jual beli. Dalam pelaksanaanya, salah satu permasalahan yang pernah terjadi yaitu mengenai pihak perusahaan pengembang melakukan pengikatan perjanjian jual beli kepada pihak lain dengan obyek yang sama dengan pihak pembeli pertama. Dengan adanya permasalahan tersebut, maka dengan ini akan dibahas mengenai alasan-alasan mengenai batalnya pengikatan perjanjian jual beli tanah dan bangunan yang dilakukan oleh PT. Srikandi serta akibat hukum yang timbul dari pelaksanaan pengikatan perjanjian jual beli tersebut pada pihak pembeli di Perumahan Bukit Residence Jimbaran, Kabupaten Badung. Metode penelitian yang digunakan dalam penulisan ini adalah penelitian hukum empiris. Dalam penelitian hukum empiris, hukum dikonsepsikan sebagai suatu gejala empiris yang dapat diamati di dalam kehidupan nyata. Berdasarkan hasil pembahasan, pihak Masfufah yang merupakan Direktur Utama PT. Srikandi telah lebih dulu melakukan perbuatan hukum jual beli kepada pihak Suastini/Artha, maka pengikatan perjanjian jual beli antara pihak PT. Srikandi dengan pihak Susilawati yang merupakan pihak ketiga adalah tidak sah dan batal demi hukum. Disamping itu, pihak PT. Srikandi dan Pihak Susilawati juga telah melanggar hak orang lain atau dengan kata lain telah melakukan perbuatan melawan hukum. Dalam hal ini, pengikatan perjanjian jual beli atas tanah dan bangunan antara PT. Srikandi dengan pihak ketiga adalah tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat, dengan demikian tanah dan bangunan yang telah didaftarkan antara pihak PT. Srikandi dan Susilawati akan dicoret dari buku tanah. Kata Kunci: Perjanjian, Jual Beli, Perbuatan Melawan Hukum, Akibat Hukum.
xii
ABSTRACT
In a sale-purchase transaction relationship between the developer and the buyer will arise. To provide legal protection for both parties, the developer and the purcasher make an agreement known as sale-purchase binding agreement. In its implementation, one of the problems occured was that the develping company has excuted sale-purchase binding agreement with other party with the same object as the first buyer. With the existence of these problems, then it will be discussed the reasons for the cancellation of sale-purchase binding agreement and deed of power of attorney to sell by PT. Srikandi and legal consequences arising from the execution of the sale-purchase binding agreement on the purchaser in Housing Bukit Residence Jimbaran, Badung. The research method applied in this paper is an empirical legal research. In empirical legal research, law is conceived as an empirical phenomenon which can be observed in real life. Based on the results of discussion, the party of Masfufah as the President Director of PT. Srikandi has first executed a legal act of sale-purchase to Suastini/Artha, then the sale-purchase binding agreement between PT. Srikandi and Susilawati as the third party is unlwaful and null and void. In addition, Pt. Srikandi and Susilawati have also violated the rights of other, or in other words have commited an unlawful act. Therefore, sale-purchase agreement and power of attorney to sell between PT. Srikandi is unlawful and has no binding legal power, as such land and buildings registered between PT. Srikandi and Susilawati will be deregistered from the land book. Keywords: Agreement, Sale-Purchase, Unlawful Act, Legal Consequences.
xiii
