Barchemseweg10-12 Ruurlo Borculoseweg 15a 7261 BG Ruurlo Tel. 0573-454027 Fax 0573-453825
[email protected] www.GerardWesselink.nl
w
onen of werken in een bijzonder monument zoals bijna niemand doet? Een droom die velen wensen maar slechts enkelen te beurt valt. In Ruurlo bevindt zich zo’n unieke kans: Een pastoriewoning met grote tuin, schuur en met de Kapel, die haar oorsprong vindt in 1885.
Indeling:
Begane grond: Prachtige entree, lange hal met authentieke tegelvloer, meterkast en fraaie trapopgang, grote kelder, voorkamer met originele schouw,
tuingerichte woonkamer met tuindeuren en erker, royaal toilet, keuken met eenvoudig keukenblok, bijkeuken met wasmachineaansluiting, badkamer met douche
1e
V
erdieping:
Overloop met fraaie balustrade, 3 slaapkamers, toilet met fontein, badkamer met ligbad, vaste wastafel en douche, zolderkamer, zolderberging met CV ketel
Bijzonderheden m.b.t. de pastorie-woning: Oorspronkelijk bouwjaar
:
Inhoud woning : Perceelsoppervlakte : Isolatie : zing Verwarming :
1885
Circa 610 m³ 1.960 m² (incl. ondergrond kapel) Gedeeltelijk dubbele beglaC.V. gas, bouwjaar circa 1990
Indeling: Entree, portaal, grote garderobe met opgang naar de balustrade en kerkorgel, kerkzaal, middels en-suite deuren naar de achter gelegen vergaderruimte met vaste kasten, eenvoudige keuken met vaste kasten en 2 toiletten.
Bijzonderheden: Oorspronkelijk bouwjaar
Inhoud kapel Perceelsoppervlakte Verwarming
Vraagprijs : €
:
: : :
1885
Circa 875 m³ 1.960 m² Gaskachels, bouwjaar 2004
695.000,- k.k.
Lijst van zaken betreffende het perceel: Barchemseweg 10‐12 Ruurlo
Dit overzicht betreft een omschrijving van de zaken, die wél of niet in de in de koop zijn begrepen. Hieronder dient aangekruisd te worden welke zaken met het object meegeleverd worden en welke zaken niet meegeleverd worden.
ZAKEN
blijft
gaat mee
achter
kan
N.v.t.
ZAKEN
worden
blijft
gaat mee
achter
kan
N.v.t.
worden/is*
overgenomen
overgenomen
Tuin en erf
Keuken
Bestrating
X
0
0
0
Koelkast
0
0
0
X
Beplantingen
X
0
0
0
Vriezer
0
0
0
X
Tuinschermen
0
0
0
X
Inductiekookplaat
0
0
0
X
Tuinhuisje
0
0
0
X
Oven
0
0
0
X
Plantenkas
0
0
0
X
(Combi‐) magnetron
0
0
0
X
Vijver met toebehoren
0
0
0
X
Vaatwasser
0
0
0
X
Waterpomp
0
0
0
X
Afzuigkap
0
0
0
X
Brievenbus
X
0
0
0
Close‐in boiler
0
0
0
X
Voet droogmolen
0
0
0
X
Vlaggenmast
X
0
0
0 Vloerbedekking
X
0
0
0
Houten vloer
X
0
0
X
Stoffering Installaties Alarminstallatie
0
0
0
X
Marmoleum
0
0
0
X
X
0
0
0
Zonwering binnen
0
0
0
X
Airco‐installatie
0
0
0
X
Gordijnrails
0
0
0
X
Warmwatertoestellen; Warmwatertoestellen;
X
0
0
0
Overgordijnen
0
0
0
X
Open haard
0
0
0
X
Vitrages
0
0
0
X
Gaskachels
X
0
0
0
Schotelantenne
0
0
0
X
CV‐installatie met toebehoren;
Badkamer
Decoder
0
0
0
X
Badkameracc. (zeep‐, tandenborstelhouder, spiegel)
X
0
0
0
buitenverlichting
0
0
0
X
Douche‐/ badscherm
X
0
0
0
Voordeurbel
X
0
0
0
Toiletacc. (toiletrolhouder, toiletbril, spiegel etc.)
X
0
0
0
Vervolg: Lijst van zaken ZAKEN
blijft
gaat mee
achter h
kan
N.v.t.
worden d overgenomen
Andere zaken Luiken (sluiten niet)
X
0
0
0
Zonnescherm
0
0
0
X
Raam‐ /deurhorren
0
0
0
X
Chemobox
0
0
0
X
open haarden, c.v.‐ketels, boilers, geisers):
0
0
0
X
Grijze en groene container
X
0
0
0
Kleine groene container
0
0
0
X
Inbouwverlichting
0
0
0
X
Opbouwverlichting
0
0
0
X
Dimmers
0
0
0
X
Sauna met toebehoren, te weten:
0
0
0
X
Telefooncentrale
0
0
0
X
ISDN box
0
0
0
X
Kasten
0
0
0
X
Losse kasten, boeken‐, legplanken
0
0
0
X
Spiegelwanden
0
0
0
X
Brandmelders (netstroom)
0
0
0
X
Zaken die geen eigendom zijn van de verkoper, maar waarvan eventuele
X
lease‐, huurkoop‐ of huurcontracten of huurcontracten zijn over te nemen
0
0
0
0
Informatieformulier
Adres: Barchemseweg 10-12 Ruurlo
Erfpacht, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden etc 1a
Rusten er op uw perceel erfdienstbaarheden, kettingbedingen, belemmeringen wet privaatrecht of andere bijzondere bepalingen? Zo ja, welke? Erfpacht/anti-speculatiebeding / ruilverkaveling / andere voorkeursrechten? - Indien er sprake is van erfpacht of opstalrecht, a. Hoe hoog is de canon per jaar? b. Per welke datum kan de canon worden aangepast? c. Heeft u alle erfpachtcanons betaald?
1b
2
6.
Monument, beschermd stads- of dorpsgezicht, best.plan
6a.
Is er een aanvraag of een besluit genomen tot een aanwijzing van uw pand? - als beschermd monument - tot beschermd stads- of dorpsgezicht - gemeentelijk monumenten - “beeldbepalende woning”
6b.
Rusten er op het perceel volgens het bestemmingsplan een bijzondere bestemming (horeca, handel, bedrijven, recreatie etc)?
7.
Onderhoudscontracten, garanties
Zie akte
Nee
Heeft u op uw woning óf apparatuur óf andere onderdelen nog garantie welke overdraagbaar zijn aan de koper? (bv. GIW garantie, CV ketel, keukenapp)
Publiekrechtelijke beperkingen Zijn de volgende beperkingen van toepassing? - Wet Voorkeursrecht Gemeenten - Ruilverkaveling - Onteigening
Nee Nee Nee
3
Kadastrale grenzen
3a
Kloppen de feitelijke erfgrenzen met de kadastrale grenzen?
Nee, achterste deel is verhuurd aan Rehobothschool t.b.v. noodlokalen
3b
Is een gedeelte van uw pand, schuur, garage of schutting gebouwd op grond van de buren of andersom? Zo ja, hoe?
Ja, noodlokalen staan op deze grond. Huurcontract voor onbepaalde tijd
4
Verhuur
4a
Is het object geheel of gedeeltelijk verhuurd of bij anderen in gebruik?
4b
Zo ja, is er een huurcontract? Zo ja, welk gedeelte is verhuurd? Welke delen vallen onder gezamenlijk gebruik? Welke zaken zijn van huurder en mag hij verwijderen? Heeft de huurder een waarborgsom gestort? Overige afspraken met huurder?
8.
Premies, subsidies
8a.
Valt uw woning onder een premie of subsidieregeling? Zijn er in het verleden subsidies of premies verstrekt die bij verkoop van het pand voor een deel kunnen worden teruggevorderd? (vooral bij monumenten)
8b.
5a. 5b.
Procedures Zijn er over het pand procedures gaande bij de rechter, huurcommissie of andere instantie? Zijn u aanschrijvingen door gemeente of nutsbedrijven voorgeschreven tbv verbeteringen aan uw pand of installaties
Betreft: Barchemseweg 10-12 Ruurlo
Godsdienst
Nee
Subsidie i.v.m. monument Niet bekend
9.
Verbouwingen
9a.
Is er in het verleden een verbouwing uitgevoerd of iets aan- of bijgebouwd? Zo ja, wat?
Nee
9b.
Bouwjaar verbouwing?
Nee
Ja, zie 3b. Aan gemeente verhuurd
9c.
Heeft de gemeente hiervoor toestemming gegeven?
N.v.t.
Ja Zie kadastrale kaart N.v.t. N.v.t.
9d.
Welke reparaties heeft u de laatste jaren aan uw woning verricht / laten verrichten?
N.v.t.
9e.
Wanneer zijn de goten vernieuwd?
Onbekend
Nee Nee
9f.
Wanneer is schilderwerk voor het laatst uitgevoerd?
2006
Zijn er platte daken vernieuwd?
Nee
Welke isolatievoorzieningen zijn aangebracht?
Gedeeltelijk dubbele beglazing
9g. 5.
Ja het is een gemeentelijk monument
Nee Nee
9h.
10.
Gebreken of bezwaren
10a.
Zijn u (zichtbare/ onzichtbare) gebreken aan uw woning bekend? B.v. lekkage, problemen met de vloeren of dak, etc., apparatuur etc. Zo ja, welke?
Betreft: Barchemseweg 10-12 Ruurlo
Nee, pand is door derden bewoond geweest
10b.
Zijn er gebreken of bijzonderheden te vermelden over de technische installaties (b.v. leidingen voor gas, water, riolering, C.V. ketel)? Zo ja, wat moet er vernieuwd of gerepareerd worden?
Onbekend
10c.
Is er voorzover u bekend sprake van chlorideschade (betonrot)? (Dit komt vooral bij woningen gebouwd tussen 1965 en 1981 die voorzien zijn van “kwaaitaal of Manta”).
Nee
10d.
Is het pand aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte, zwammen of andere schimmels?
Zie btk
-
Zo ja, is dit behandeld? Zo ja, wanneer? Tot wanneer geldt de garantie hierop?
Zie btk Zie btk Zie btk
11.
Verontreiniging
11a.
Zijn u gegevens bekend over evt grondvervuiling van uw perceel of naaste omgeving?
Nee, niet bekend
11b.
Is er een olietank aanwezig? Zo ja, is deze gesaneerd? (certificaat bijvoegen)
Niet bekend
11c. 11d.
Is de woning aangesloten op de riolering? Is er een septictank aanwezig?
Ja Nee
11e.
Is er in uw woning asbesthoudend materiaal verwerkt? (bv dakbeschot, zeil aangeschaft tussen 1960 en 1982, afvoeren, stookkanaal)
Zie btk
11f.
Is de gevel ooit gereinigd?
12.
Elektra
12a.
Is de elektrische bedrading vernieuwd? Zo ja, wanneer? Geheel/gedeeltelijk/alle groepen
Niet bekend
12b.
Het aantal groepen:
Zie btk
12c.
Is er een aardlekschakelaar?
Zie btk
12d.
Is er krachtstroom aanwezig?
Zie btk
Hoe wordt het water verwarmd? Leeftijd van deze voorziening? Is er een jaarlijks onderhoudscontract? Is de voorziening eigendom?
14 14a.
Buurt Zijn er bijzonderheden te vermelden over uw buren of woonomgeving/ (bv. Geluids- of stankoverlast etc)
14b.
Zijn er afspraken gemaakt met de buren? Zo ja, welke?
Nee
14c.
Gezinssamenstelling van de buren?
Nee
14d.
Zijn er bepaalde ontwikkelingen of veranderingen in de buurt bekend die belangrijk zijn voor de koper om te weten (bv. bestemmingsplanwijzigingen, veranderingen in uitzicht of verkeerssituatie)
Aan de overkant van de weg worden appartementen door de woningstichting gebouwd
15.
Nuts-, Gemeente- en waterschapslasten
15a.
Wie is uw leverancier en wat zijn de kosten van:
15b.
Wat zijn de kosten van: Onroerend zaak belasting
15c.
Verwarming 13a.
Hoe wordt de woning verwarmd?
CV gas
13b.
Hoe oud is de CV ketel?
Gevel kachels in kapel zijn vernieuwd in 2004-2005
13c.
Is er een jaarlijks onderhoudscontract?
Nee
13d.
Is de ketel eigendom?
Ja
Betreft: Barchemseweg 10-12 Ruurlo
13e. 13f. 13g. 13h.
Rioolrechten, afvalstoffenheffing, watersch.lst
CV ketel
Nee
Gas Electra Gas Electra
nr 10 nr 10 nr 12 nr 12
€ 255,= / per maand € 64,= / per maand € 218,= / per maand € 1,= / per maand
Rioolrechten nr 10 € 145,=, nr 12 € 145,=
15d.
Heeft u alle gemeentelijke belastingen die u verschuldigd bent al betaald?
Ja
15e.
Hoeveel bedragen de overige lasten per jaar?
N.v.t.
15f
Heeft u bij de woning (maandelijkse) kosten, bv servicekosten etc. Zo ja, hoeveel?
N.v.t.
16.
Bijzonderheden
16a.
Is er verder nog informatie bekend die voor de koper van belang kunnen zijn.
Nee, verkoper heeft pand nooit zelf bewoond
16b.
Zijn er afspraken gemaakt / besluiten genomen over vernieuwingen of onderhoud die voor de koper van belang kunnen zijn, of zijn deze te verwachten?
Nee
16c.
Zijn er fiscale bijzonderheden (bv BTW, bouwgrond, baatbelasting, overdrachtsbelasting, bv korter dan 6 maand eigenaar)
Nee
Is er beslag op de woning gelegd?
Nee
Betreft: Barchemseweg 10-12 Ruurlo
17.
Appartementsrecht of lidmaatschapsrecht
17a.
Is uw pand een appartement, flat, boven- of benedenwoning? Zoniet dan kunt u deze vraag overslaan. -
Nee, niet van toepassing
Is er een VVE? Is er een coöperatieve flatexploitatiever.? Wordt er hierbij een ledenverg. Gehouden Hoevaak per jaar Wat betaalt u aan de vereniging? Zijn alle verschuldigde bedragen voldaan? Wie is penningmeester vd VVE? Jaarcijfers VVE bijvoegen Is de opstalverz. Gesloten voor het hele gebouw?
-
Enkele algemene opmerkingen:
-
Informatie over het gebruik van het gekochte en het ter plaatste geldende bestemmingsplan dient koper zelf na te vragen bij de desbetreffende gemeente. Indien het een oud, verwaarloosd of te verbouwen pand betreft staat de verkoper of makelaar niet in voor gebreken. Koper verklaart op de hoogte te zijn van de bouwkundige staat van het gekochte pand.
Datum invulling:
Handtekening verkoper (s):
Betreft: Barchemseweg 10-12 Ruurlo
1
2437
3582
358
Deze kaart is noordgericht Perceelnummer Huisnummer Kadastrale grens Bebouwing Overige topografie
3518
Rehobothschool
Dit gedeelte wordt verhuurd aan
358 0
3579
3578
Voor een eensluidend uittreksel, ARNHEM, 2 augustus 2007 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers
25
12345
27
2231
2227
Uittreksel Kadastrale Kaart
15
0m
19
17
13
21
5m
25 m
3154
3517
3587
3586
of
Amaliah
RUURLO I 2436
2438
10
12a
8
4
6
Kerk
3585
14
Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.
Kadastrale gemeente Sectie Perceel
Schaal 1:500
2436
3584
3583
2806
Barchemseweg
Ruurlo (gemeente Berkelland) Ruurlo ontstond als een agrarische nederzetting rond het knooppunt van een aantal uit de omgeving samenkomende wegen. Behalve door de gunstige ligging werd de verdere ontwikkeling van Ruurlo -of Roderlo, zoals de naam in vroegere tijden luidde- zeker ook bevorderd door de in de nabijheid gelegen havezate, het huidige kasteel Ruurlo. Dit prachtige kasteel, omgeven door een ruim park, heeft sinds 1984 dienst gedaan als Gemeentehuis, maar door de samenvoeging met ander gemeentes in 2006 is er nu 1 gezamelijk gemeentehuis van "berkelland" welke is gevestigd in Borculo. Tot aan de tweede wereldoorlog is de structuur van een klein dorp langs een dorpsstraat nauwelijks veranderd, maar door de sterke toename van de bevolking en de openlegging van de Achterhoek zijn er in snel tempo nieuwe woongebieden aangelegd, zoals de Everwenninkhoek I, II, en III, de Garvelinkkamp, de Hessenweg, ´t Loo, 't Rikkelder en het op dit moment in aanbouw zijnde Leusinkbrink (capaciteit 450 woningen). Ruurlo heeft daardoor nu zo´n 8000 inwoners en 2750 woningen, die verzorgd worden door 3 huisartsen en 2 tandartsen. Sinds september 2006 is het nieuwe kulturhuus in gebruik, hier zitten o.a. de 3 huisartsen, de fysiotherapie, muziekschool, de creche en het kinderdagverblijf. Teneinde de verkeersintensiteit in het centrum van Ruurlo te verminderen is er een rondweg aangelegd, hierdoor wordt het verkeer om het centrum van Ruurlo heen geleid. De groei van Ruurlo heeft echter nooit een ongunstige invloed gehad op het landelijke karakter. Ruurlo is altijd een dorp gebleven waar het aangenaam vertoeven is met een leuk centrum en vele leuke winkeltjes. Het rijk geschakeerde verenigingsleven toont aan, dat het in de Achterhoek in het algemeen en in Ruurlo in het bijzonder goed toeven is. De vele buurtschappen organiseren feesten en andere bijeenkomsten, die er voor zorgen, dat ook nieuwkomers zich snel thuisvoelen in de Ruurlose gemeenschap. Daarnaast kent Ruurlo een groot aantal sportverenigingen, die allen bijzonder actief zijn. Ruurlo heeft een prima treinverbinding richting Zutphen en Winterswijk. De busonderneming Synthus, verzorgt busverbindingen met Borculo en Doetinchem. De "buurtbusvereniging Lichtenvoorde-Ruurlo" verzorgt het vervoer richting Marienvelde, Zieuwent en Lichtenvoorde. Als aanvulling op het openbaar vervoer is er de z.g. "belbus van Mobimax", welke u op de exacte plaats van bestemming kan brengen. In de gemeente ligt voorts de grootste doolhof van Europa, en het openluchtzwembad beschikt over de langste waterglijbaan. De gemeente wordt niet voor niets "het hart van de Achterhoek" genoemd.
Tien vragen over bezichtigingen, onderhandelingen, koopovereenkomsten en meer. Uw tien vragen over bezichtigen, onderhandelingen, koopovereenkomsten en meer. “Word ik koper als ik de vraagprijs bied?”en “Wanneer komt de koop tot stand?", zijn vragen waar veel misverstanden over bestaan. Hierna krijgt u antwoord op deze vragen en nog veel voorkomende onduidelijkheden in het traject van uw interesse in een woning tot en met het bod dat u doet op een woning. Lees deze informatie goed door, zo voorkomt u teleurstellingen. Vraag en antwoord: 1. Wanneer ben ik in onderhandeling? U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: Als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen. 2.
Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt? Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast wellicht graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen gewoon door. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij, zoals dat heet, “onder bod” is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van de biedingen. Dit zou het overbieden kunnen uitlokken.
3.
Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen? Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder “word ik koper als ik de vraagprijs bied?"), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen “naar elkaar toekomen” in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.
4.
Wanneer komt de koop tot stand? Als de verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan is er een koop. De verkopende makelaar legt deze koop schriftelijk vast in een koopakte. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal worden er nog
een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de kopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn voor de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit “onder voorbehoud financiering”is. Opmerking: Het hiervoor onder 4. gestelde is ten gevolge van gewijzigde wetgeving niet meer (geheel) in overeenstemming met de werkelijkheid. Als een consument een woning of een appartement koopt, heeft de koper drie dagen bedenktijd om te beslissen of hij de koop door wil laten gaan. In bijna alle gevallen vloeit deze bedenktijd voort uit de wet. De wet kent geen bedenktijd voor de verkoper, doch partijen kunnen overeenkomen dat ook de verkoper bedenktijd krijgt. De bedenktijd van drie dagen begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de tussen partijen opgemaakte akte (in kopie) aan de koper ter hand gesteld is. Indien de bedenktijd eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag, wordt de bedenktijd verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. De bedenktijd wordt, zo nodig, zoveel verlengd, dat daarin ten minste twee dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn. In zijn algemeenheid geldt: Koopakte ter hand Bedenktijd eindigt op de gesteld op: daaropvolgende: _________________ _______________________ Maandag Dinsdag Woensdag Donderdag Vrijdag Zaterdag Zondag 5.
6.
Donderdag Vrijdag Maandag Maandag Dinsdag Dinsdag Woensdag
Bedenktijd bedraagt: ____________________ drie kalenderdagen drie kalenderdagen vijf kalenderdagen vier kalenderdagen vier kalenderdagen drie kalenderdagen drie kalenderdagen
Word ik koper als ik de vraagprijs bied? Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.
Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?
Dat mag. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen (zie ook vraag 8 en 9). De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen. De makelaar vraagt een 'belachelijke' hoge prijs voor een woning. Mag dat? De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De makelaar kan (uiteraard in overleg met de verkoper) onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen en of hij zijn woning aan deze koper wij verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken - roerende zaken bijv. - pas te onderhandelen als het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.
7.
8.
Wat is een optie? Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan al wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een al bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.
9.
Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning bezichtigt of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar in deze gevallen dan ook het eerste met mij in onderhandeling gaan? Op deze drie vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren. Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft de makelaar te vragen wat uw positie is. Dat kan veel teleurstellingen voorkomen. Doet de makelaar u een toezegging, dan dient hij deze na te komen.
10.
Zit de makelaarscourtage in de “kosten koper” ?
Nee. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid “hangt” aan de overdracht van een woning. Dat is de overdrachtsbelasting (6%) en de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in registers. Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). De makelaar dient bij de verkoop vooral het belang van de verkoper, dus niet dat van de koper. Het kan daarom eveneens voor de koper van belang zijn een eigen makelaar in te schakelen. NB
Het bovenstaande dient te worden beschouwd als algemene informatie. De onderliggende juridische problematiek is echter complex te noemen en leent zich niet om op e voorgaande wijze volledig en accuraat uiteen te worden gezet. Aan het bovenstaande kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.
Onderzoeksplicht Als kopende partij heeft u een wettelijke onderzoeksplicht, die u gebiedt degelijk te onderzoeken welke mogelijkheden en/of onmogelijkheden er aan een woning kleven. Indien u wilt weten of een bepaald gebruik wordt toegestaan of een bepaalde verbouwing mogelijk is, dient u dit zelf na te gaan bij gemeente, aannemers, architect, e.d. Koopovereenkomst Indien er een koopovereenkomst tot stand mocht komen zal ons kantoor deze vastleggen in het meest recente model van de NVMKoopakte. Vastgesteld door de NVM, de consumentenbond en de "Vereniging Eigen Huis" In deze koopakte zal een 10% waarborgsom of bankgarantie worden opgenomen. Deze dient te worden voldaan binnen de overeengekomen periode op een aparte bankrekening bij de notaris. Een aspirant-koper dient zich hieraan te conformeren. Eventueel te maken voorbehouden (ontbindende voorwaarde) zoals het verkrijgen van hypotheek, worden alleen in de koopovereenkomst vermeld als deze in de onderhandelingen zijn besproken en overeengekomen. De koper heeft het recht op de keuze van een notaris voor het uitvoeren van de akte van levering. Overigens komt een overeenkomst pas tot stand zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend. Algemene informatie Hoewel deze verkoopbrochure met de grootst mogelijke zorg is samengesteld wordt voor eventuele onjuistheden noch door Gerard Wesselink makelaardij, noch door verkoper enige aansprakelijkheid aanvaard. Alle verstrekte informatie dient te worden beschouwd als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. De eventueel in deze brochure opgenomen plattegronden, tekeningen, situatieschetsen e.d. dienen uitsluitend ter indicatie en kunnen afwijken van de werkelijke situatie. Eventueel aangegeven maten dienen ter plaatse te worden nagemeten en kunnen eveneens afwijken van de werkelijkheid. Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.
www.GerardWesselink.nl
