BAB IV RUANG KOTA JALAN TEBET UTARA DALAM

TESIS – 2009 Teknik Arsitektur - Perancangan Kota

BAB IV RUANG KOTA JALAN TEBET UTARA DALAM

Perkembangan dan peningkatan laju pertumbuhan penduduk kota akan membawa dampak besar bagi ruang urban suatu kota. Peluang ekonomi dan perkembangan infrastruktur kota Jakarta mempengaruhi ruang-ruang kota yang memiliki lokasi dan aksesibilitas yang baik. Kawasan Tebet dirancang sebagai ruang hunian dengan akses yang baik dan terletak antara jaringan transportasi utama kota Jakarta. Perancangan lingkungan hunian Tebet tersusun atas ruang hunian dengan sarana penunjang, serta ruang hijau yang diletakkan di pusat komunitas Tebet. Perkembangan lingkungan hunian Tebet juga dipengaruhi oleh adanya jalan Casablanca. Mengingat skala perubahan yang diakibatkan oleh jalan Casablanca cukup besar, maka proses perkembangan kawasan Tebet mendapat pengaruh yang cukup besar pula, termasuk dalam hal wujud fisik, spasial , hubungan ruang dan bentuk ruang kota. Untuk melihat perubahan dalam analisis ini, saya melihat dari perkembangan keberadaan hunian Tebet dalam skala kota Jakarta. Dari studi perkembangan hunian Tebet, melalui peta saya dapat memahami bagaimana karakter ruang hunian Tebet pada awalnya; dan membandingkan karakter ruang hunian Tebet setelah adanya jalan Casablanca. Perubahan terjadi bukan hanya pada wujud fisik dan pola spasial, tetapi juga pada kegiatan. Jalan Tebet Utara Dalam memiliki perkembangan yang berbeda dengan penggal jalan lain yang ada di kawasan Tebet.

4. 1. Perkembangan Skala Makro di Sekitar Kawasan Tebet Semenjak Jakarta diresmikan sebagai ibu kota Jakarta, terdapat perencanaan area hunian di beberapa kawasan; dan salah satunya di Tebet. Hunian di Tebet dirancang bersamaan dengan perancangan jalur utama kota Jakarta yaitu jalan Gatot Subroto (Majalah Komunitas Tebet, 2005). Mengacu pada Masterplan Kota Jakarta tahun 1960, terdapat rencana perbaikan kawasan oleh pemerintah kota. Langkah ini diterapkan pada kawasan prioritas pada saat itu, yaitu Rawamangun, Pasar Minggu, Tebet, Polonia Dalam, Slipi, Tomang, Cempaka Putih, Pluit, Rawasari, Sunter, Karet Kuningan dan Petamburan.

4-1 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009

Universitas Indonesia


Gambar. 4.1.1. Jalur eksisting perencanaan lingkungan hunian Tebet. Tahun 1960-an

Pada awalnya, perancangan kota Jakarta tersusun atas pembentukan jalur-jalur utama, dan pertumbuhan permukiman terjadi disekitar jalur tersebut. Sebelum lingkungan hunian Tebet direncanakan, terdapat beberapa jalur yang mendukung perencanaan tersebut, yaitu akses Pasar Minggu – Menteng, dan akses Bogor – Kemayoran. Setelah dilakukan perbaikan kawasan; dengan mengacu pada infrastruktur yang sudah terbentuk sebagai aksesibilitas kawasan prioritas, Pemerintah merencanakan pembagian zoning dengan konsep inner-city residential, salah satunya di Kebayoran Baru, Tebet dan Pulo Mas (Silver, 2008). Sebagaimana pendekatan pemerintah kota pada saat itu, karena Tebet dirancang dengan prosentase sarana penunjang yang cukup untuk memenuhi kebutuhan penghuninya. Demikian juga sarana-sarana lainnya yang menunjang kenyamanan lingkungan hunian Tebet. Pada perancangan awal lingkungan hunian Tebet, semua sarana diletakkan pada pusat lingkungan hunian. Tetapi dengan semakin berkembangnya kawasan Tebet, sarana penunjang diletakkan pada masing-masing sub lingkungan. Berdasarkan RRTRW Kecamatan 2004, Wilayah bagian kecamatan Tebet terbagi atas beberapa kelurahan, antara lain : Kelurahan 4-2 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



Menteng Dalam, Tebet Barat, Tebet Timur, Kebon Baru, Bukit Duri, Manggarai Selatan dan Manggarai. Masing-masing kelurahan memiliki beberapa area untuk lokasi sarana penunjang (lihat gambar. 4.1.2)

Sarana penunjang kesehatan dan keamanan bertujuan untuk

menjamin kenyamanan penghuni perumahan. Berdasarkan standar sarana penunjang di Indonesia, sarana tersebut antara lain berupa fasilitas lapangan olahraga, taman atau ruang terbuka, serta bangunan fasilitas umum yang berupa tempat ibadah, kompleks sekolah, klinik dan sarana belanja (Standar Nasional Indonesia, 2004). Keberadaan sarana-sarana tersebut mempengaruhi interaksi yang ada pada perumahan tersebut.

Gambar. 4.1.2. Posisi Sarana penunjang lingkungan Tebet tahun 1980 – 1990.

Dari gambar diatas terlihat, bahwa lokasi pusat-pusat kegiatan berada di tengahtengah, pada masing-masing sub lingkungan kawasan Tebet. Oleh sebab itu interaksi sosial penghuni cenderung hanya berorientasi di masing-masing sub lingkungan. Tidak ada interaksi antar sub lingkungan satu dengan yang lain. Tetapi pada saat terjadi peningkatan interaksi kegiatan di sepanjang jalur jalan penghubung, sarana penunjang yang ada di pusat akan ditinggalkan dan jalur-jalur penghubung kemudian berkembang menjadi jalur non-hunian.




Gambar. 4.1.3. Perkembangan jalur-jalur utama sarana penunjang lingkungan Tebet 1989

Di lingkungan hunian Tebet, awalnya interaksi dan kegiatannya lebih banyak berlangsung di pasar. Setelah interaksi dan kegiatan semakin berkembang; bangunan di sepanjang jalan akan berubah fungsi. Perubahan fungsi tidak hanya terjadi di jalur-jalur tersebut, tetapi juga terjadi di beberapa jalur penghubung lainnya. Terjadinya perubahan fungsi di jalur-jalur penghubung Tebet salah satunya dipicu oleh dibukanya jalan Casablanca pada tahun 1997. Pertengahan tahun 1997, kawasan Tebet semakin berkembang seiring dengan ramainya lalu lintas jalan Casablanca. Nilai lahan juga semakin meningkat dikarenakan potensi lokasi dan akses dari jalan Casablanca. Selain mempengaruhi potensi lokasi, keberadaan jalan Casablanca juga memberikan akses pencapaian baru bagi lingkungan hunian Tebet. Tetapi terdapat dampak negatif dalam kasus ini. Dengan terbukanya akses baru, lingkungan hunian Tebet seringkali digunakan sebagai jalur alternatif dari Casablanca ke jalan Gatot Subroto dan 4-4 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



jalan Supomo. Terbukanya akses tersebut secara perlahan juga mempengaruhi perkembangan jalur-jalur alternatif tersebut. Dengan nilai lahan yang semakin meningkat, sarana penunjang pada lingkungan hunian Tebet semakin meluas dan semakin banyak jalur hunian yang berubah fungsi menjadi jalur komersial (lihat gambar. 4.1.4).

Gambar. 4.1.4. Peranan jalur penghubung dalam kawasan hunian Tebet

Dari gambar diatas dapat dilihat, dengan adanya jalan Casablanca, terdapat beberapa jalur yang mendapat pengaruh. Masing-masing jalan memiliki pengaruh yang berbeda-beda (lihat gambar. 4.1.5).




Gambar. 4.1.5. Perkembangan jalur penghubung di kelurahan Tebet Timur

Jika dilihat pada gambar, terlihat bahwa jalan Tebet Utara Dalam memiliki pemicu yang berbeda. Pada jalan Tebet Barat Dalam (1), perkembangan kegiatan komersial dipengaruhi oleh pasar dan perkantoran yang ada di jalan Gatot Subroto. Oleh sebab itu kegiatan komersial yang terbentuk didominasi oleh kantor, bank dan toko-toko lain yang 4-6 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



menunjang keberadaan pasar. Kantor dan toko-toko membutuhkan ruang dan kapasitas parkir yang cukup besar, sehingga seringkali terbentuk deretan bangunan ruko dengan memanfaatkan area setback sebagai tempat parkir.

Gambar. 4.1.6. Bangunan komersial yang muncul di jalan Tebet Barat Dalam.

Sama halnya dengan jalan Tebet Barat Dalam, perkembangan Tebet Timur Dalam (2) juga dipengaruhi oleh pasar Tebet Timur. Begitu juga dengan pembentukan bangunannya yaitu menjadi bentuk ruko atau rukan. Selain itu di sepanjang jalan Tebet Barat Dalam dan Tebet Timur Dalam perubahan fungsi bangunan terjadi secara berkelompok di beberapa penggal jalan (perubahan fungsi tidak terjadi di sepanjang jalan), sehingga umumnya pengunjung datang dengan menggunakan kendaraan atau tidak dengan cara berjalan kaki. Di jalan Tebet Raya, perkembangannya dipengaruhi oleh akses jalan Supomo dan stasiun Tebet, sehingga jalan ini menjadi jalur utama angkutan umum. Karena jalan ini mendapat pengaruh dari perkantoran di jalan Supomo, sebagian besar bangunan di sepanjang jalan Tebet Raya berubah menjadi ruko atau rukan. Tetapi yang menjadi perbedaan, hampir keseluruhan bangunan di jalan Tebet Raya telah berubah fungsi menjadi bangunan komersial. Menurut Rencana Rinci Tata Ruang Kecamatan Tebet, jalan Tebet Barat Dalam, Tebet Timur Dalam dan Tebet Raya, direncanakan dengan tujuan mengintegrasikan fungsi-fungsi yang ada melalui peningkatan kualitas ruang hunian dan komersial kota. 4-7 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



Penataan yang diterapkan pemerintah dilakukan dalam bentuk penerapan garis sempadan bangunan dan intensitas bangunan. Sedangkan fenomena yang terjadi di jalan Tebet Utara Dalam berbeda dengan perkembangan jalan-jalan lainnya di Tebet. Jalan Tebet Utara Dalam dipengaruhi oleh sekolah dan perkantoran yang ada di jalan Casablanca. Kegiatan yang berlangsung di jalan Tebet Utara Dalam juga berbeda dengan jalan lainnya.

Gambar. 4.1.7. Suasana jalan Tebet Barat Dalam.

Awalnya jalan Tebet Utara Dalam mulai berubah karena terpengaruh oleh kegiatan siswa-siswi SMP yang menghabiskan waktunya sepulang sekolah. Pada saat ini sebagian besar fungsi bangunan yang terbentuk merupakan tempat makan dan toko untuk kaum muda. Walaupun pengunjung Tebet Utara Dalam bukan terbatas hanya kalangan remaja, tetapi citra ruang jalan Tebet Utara Dalam sebagai tempat anak muda sudah terbentuk. Lokasi strategis di pusat kota telah menjadikan perkembangan di lingkungan hunian Tebet mendapat banyak pengaruh salah satunya pertumbuhan infrastruktur. Sebagaimana pernyataan Chapin dan Edward (1985) perkembangan kota dipengaruhi oleh beberapa hal, yaitu pertumbuhan penduduk kota, jaringan infrastruktur dan pertumbuhan ekonomi. Hal inilah yang terjadi di kawasan Tebet. Gallion (1992) melihat bahwa jalan merupakan elemen penting dalam perkembangan kota. Di lingkungan hunian Tebet, terlihat proses perkembangannya setelah jalan Casablanca dibuka, jalur-jalur utama lingkungan hunian Tebet segera berubah fungsi. Dengan semakin beragamnya kegiatan yang ada di lingkungan hunian Tebet, 4-8 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



perubahan bentuk lingkungan hunian Tebet semakin terlihat. Bukan hanya pada fungsi dan kegiatannya, tetapi juga pada perubahan elemen fisik bangunan dan kualitas ruang kotanya. Fenomena tersebut sesuai dengan pernyataan Jane Jacobs (1961) bahwa kegiatan berkota akan selalu berkembang seiring dengan adanya keragaman fungsi kegiatan dan diperkuat kembali dengan pernyataan Gallion (1992) bahwa bentuk fisik kota seringkali dipengaruhi oleh kegiatan perekonomian serta faktor sosial dan kekuatan politik masyarakat yang beraktifitas di lingkungan tersebut.

4. 2. Pengaruh Perkembangan Makro terhadap Jalan Tebet Utara Dalam Jalan Tebet Utara Dalam merupakan salah satu jalan yang mendapat pengaruh dari jalan Casablanca. Jika pada jalur penghubung lain di lingkungan Tebet; perubahan fungsinya diawali dengan kegiatan di pasar, perkembangan jalan Tebet Utara Dalam akan berbeda. Perkembangan yang diawali dengan kegiatan pasar akan mempengaruhi fungsifungsi yang tumbuh disekitarnya, antara lain: Bank, Tempat Makan dan Pertokoan. Sedangkan perkembangan di jalan Tebet Utara Dalam diawali dengan keberadaan sekolah SMP 115. Jika dilihat faktanya, perkembangan yang terjadi di jalan Tebet Utara Dalam lebih pada kegiatan berkumpul, makan, berbelanja dan bersosialisasi. Fenomena tersebut yang saya gunakan sebagai titik tolak untuk meneliti, mengapa di jalan tersebut terjadi kegiatan dengan karakter tempat leisure dan tempat berkumpul yang kuat, serta bagaimana kegiatan yang ada berpengaruh terhadap kondisi elemen fisik yang ada di jalan Tebet Utara Dalam.

Akses dan Lokasi Jalan Tebet Utara Dalam Jalan Tebet Utara Dalam merupakan salah satu jalan lingkungan hunian yang sebagian besar bangunan huniannya telah beralih fungsi menjadi komersial. Perubahan tersebut dipicu oleh adanya lokasi jalan Tebet Utara Dalam yang memiliki aksesibilitas cukup baik (lihat gambar. 4.2.1).




Gambar. 4.2.1. Pemicu perkembangan jalan Tebet Utara Dalam

Dari gambar diatas, dapat dilihat bahwa perubahan yang terdapat di jalan Tebet Utara Dalam dipengaruhi oleh beberapa hal, yaitu berkembangnya fungsi komersial di sepanjang jalan Casablanca, keberadaan SMP Negeri 115, dan stasiun Tebet, serta akses-akses lain yang menghubungkan hunian Tebet dengan jalan Casablanca dan jalan Gatot Subroto.

Gambar. 4.2.2. Akses dan Pencapaian jalan Tebet Utara Dalam

Dari sisi pencapaian dalam skala kota, berdasarkan gambar diatas dapat dilihat bahwa jalan Tebet Utara Dalam dapat diakses dari berbagai arah, antara 4 - 10 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



lain dari area Kuningan (Rasuna Said), Senayan, Kampung Melayu, Pancoran, dan Pasar Minggu. Dari dua analisis keberadaan jalan Tebet Utara Dalam diatas, saya menyimpulkan bahwa lokasi, akses dan pencapaian jalan Tebet Utara Dalam, baik dalam skala lingkungan dan skala kota Jakarta sangat mempengaruhi perkembangan jalan tersebut. Gambar dibahah ini menunjukkan bahwa pencapaian antara stasiun, sekolah dan fungsi-fungsi komersial yang ada di jalan Casablanca masih dapat ditempuh dengan berjalan kaki; yaitu dengan jarak maksimal pencapaian 400 meter dan waktu tempuh 5 menit dengan berjalan kaki.

Gambar. 4.2.3. Jarak pencapaian dan waktu tempuh Jalan Tebet Utara Dalam

Sedangkan dari skala kota; dengan pencapaian yang mudah dampak yang terjadi pada perkembangan jalan Tebet Utara Dalam bukan hanya pada perubahan fungsi bangunan, tetapi juga pada skala pelayanannya. Hal ini dapat dilihat dari beberapa trayek transportasi umum yang melintas di jalan Tebet Utara Dalam.

4 - 11 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



Perkembangan jalan Tebet Utara Dalam, khususnya perubahan ruang hunian menjadi ruang bukan hunian ini berlangsung dalam beberapa tahap. Berdasarkan wawancara dengan penghuni lama, fungsi bangunan di Tebet Utara Dalam mulai berubah pada tahun 1997, semenjak dibukanya jalan Casablanca dan sejak SMP Negeri 115 menjadi sekolah favorit dan unggulan terbaik di Jakarta.

Gambar. 4.2.4. Perkembangan Jalan Tebet Utara Dalam

Tahap I Setelah tahun 1997, jalan Casablanca telah menjadi jalur arteri, sehingga intensitas kendaraan yang melalui jalan Tebet Utara juga semakin meningkat. Bangunan Bank dan jasa internet di depan SMP 115 mulai melengkapi diri dengan cafe dan salon serta mengubah nama bangunannya menjadi Griya D’ros. Semenjak adanya bangunan Griya D’ros, semakin banyak orang tua murid atau tamu sekolah yang mengunjungi bangunan tersebut.




Tahap II Setelah tahun 2000, dipicu oleh krisis ekonomi; sebagian bangunan yang ada di jalan Tebet Utara Dalam berubah fungsi menjadi kantor. Bukan hanya jalan Tebet Utara Dalam, di jalan Tebet Raya juga sudah mulai banyak bangunan hunian yang digunakan sebagai kantor. Intensitas jalan Casablanca semakin meningkat, sehingga memicu masuknya beberapa trayek transportasi umum ke jalan tersebut. Tahap III Sekitar tahun 2004, terjadi tren ekonomi baru seperti tumbuhnya distribution outlet dan cafe corner. Hal tersebut juga terjadi di Tebet yaitu di jalan Tebet Utara Dalam. Semakin hari kegiatan tersebut semakin meningkat dan mulai muncul berbagai jenis tempat makan, salon, dan sebagainya. Fungsi-fungsi tersebut berkembang dengan skala pelayanan lebih luas, bukan hanya untuk siswa/siswi sekolah disekitarnya ataupun penghuni di Tebet, tetapi telah meluas menjadi skala kota. Menurut Rencana Rinci Tata Ruang Wilayah Kecamatan Tebet, kawasan Tebet memiliki potensi lokasi yang strategis karena keberadaanya pada pusat jasa dan perkantoran.

Gambar. 4.2.5. Keberadaan jalan Casablanca terhadap hunian Tebet

Sedangkan berdasarkan Rencana Rinci Tata Ruang Wilayah Kecamatan Tebet, kawasan Tebet memiliki potensi lokasi yang strategis karena keberadaanya pada pusat jasa dan perkantoran Jl. Gatot Subroto, Jl. Prof. Dr. Supomo, Jl. 4 - 13 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



Dr.Saharjo, dan Jl. Casablanca. Peruntukan lahan di Tebet, khususnya Tebet Utara Dalam masih sebagai hunian. Namun dalam RTRW 2010 belum ada tanggapan pemerintah terhadap fenomena yang ada di jalan Tebet Utara Dalam. Dengan lokasi dan akses yang baik, jalan Tebet Utara Dalam masih belum mendapatkan penanganan dalam penataan intensitas pemanfaatan lahan dan bangunannya. Dari analisis lokasi saya menyimpulkan bahwa jalan Tebet Utara Dalam sudah tidak lagi menunjukkan ciri-ciri sebagai kawasan hunian. Kondisi jalan Tebet Utara Dalam saat ini cenderung menunjukkan karakter sebagai shopping street yang ditandai oleh kemudahan dan pencapaian, keterbukaan, keragaman kegiatan dan ruang kota yang mendukung kenyamanan berbelanja. Dari sisi positif saya melihat bahwa keragaman kegiatan yang terjadi dapat menghidupkan kawasan, tetapi skala pelayanan yang semakin meluas menjadikan kawasan jalan Tebet Utara Dalam memiliki berbagai masalah, seperti yang akan saya bahas dalam uraian-uraian berikut.

4. 3. Perubahan Fungsi dan Kegiatan di Jalan Tebet Utara Dalam Perubahan bentuk lingkungan tidak lepas dari pendukung kegiatan (activity support) karena adanya keterkaitan antara fasilitas ruang-ruang kawasan dengan seluruh kegiatan yang menyangkut penggunaan ruang yang menunjang keberadaan ruang-ruang umum. Keragaman kegiatan yang terjadi akan mempengaruhi elemen fisik dan karakter ruang kota. Sebelum saya membahas mengenai perubahan yang terjadi pada keragaman kegiatan dan elemen fisik, saya akan menjabarkan pemetaan dari kondisi eksisting fungsi bangunan, dan intensitas kegiatan manusia dan kendaraan yang terjadi di jalan Tebet Utara Dalam (lihat gambar. 4.2.6).




Gambar. 4.2.6. Fungsi bangunan eksisting (2009)

Fungsi bangunan di jalan Tebet Utara Dalam sangat beragam, antara lain : toko, distribution outlet, butik, salon, klinik kecantikan, restoran, cafe, kantor, dan sebagainya. Dengan beragamnya fungsi bangunan bukan hunian yang berlangsung di jalan tersebut, maka alur kegiatan dan intensitas pengguna jalan akan meningkat. Peningkatan alur kegiatan akan merubah streetlife ruang hunian menjadi streetlife ruang non-hunian. Perubahan streetlife akan membawa dampak bagi elemen fisiknya (lihat gambar. 4.2.7).




SKEMATIK POTONGAN JALAN TEBET UTARA DALAM SISI KANAN

MONTAGE FOTO JALAN TEBET UTARA DALAM SISI KANAN

SKEMATIK POTONGAN JALAN SISI KIRI

MONTAGE FOTO JALAN TEBET UTARA DALAM SISI KIRI

Keterangan :

Gambar. 4.2.7. Keragaman fungsi kegiatan 4 - 16 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



Peningkatan keragaman dan intensitas kegiatan yang berlangsung di jalan Tebet Utara Dalam mendorong terjadinya perubahan fungsi bangunan dan peningkatan intensitas bangunan. Hal ini sesuai dengan pernyataan Chapin dan Edward (1985) bahwa perkembangan kota akan membawa tiga dampak besar yaitu perubahan fungsi lahan, peningkatan intensitas bangunan dan perluasan batas kawasan kota. Saya mengamati bahwa pelaku kegiatan di jalan Tebet Utara Dalam dibedakan atas: 1. Tempat Makan Ada tiga pelaku utama yang berperan dalam kegiatan ini, yaitu: a. Pengunjung Pada hari kerja sebagian besar pengunjung berasal dari kantor, hunian, ataupun sekolah yang ada di sekitar jalan Tebet Utara Dalam. Sedangkan pada hari Minggu dan hari libur, sebagian besar pengunjung bukan berasal dari sekitar jalan Tebet Utara Dalam melainkan dari daerah lain. b. Pemilik Pemilik tempat makan sebagian besar merupakan penghuni dari jalan Tebet Utara. Tetapi ada juga yang bukan penghuni kawasan Tebet, seperti halnya tempat makan dengan sistem franchise, pemilik tidak tinggal di jalan tersebut. c. Karyawan Sebagian besar karyawan yang tinggal di sekitar area Tebet, antara lain: Kampung Melayu, Karet, Setiabudi, Cipinang, dan sebagainya. Tetapi pada sebagian tempat makan, karyawan diperbolehkan menempati bangunannya untuk tinggal sementara.

2. Toko atau Distribution Outlet Ada tiga pelaku utama yang berperan dalam kegiatan ini, yaitu: a. Pengunjung Pada hari kerja, sebagian besar pengunjung berasal dari hunian ataupun sekolah yang ada di sekitar jalan Tebet Utara Dalam. Pada akhir hari Minggu dan hari libur, sebagian besar pengunjungnya bukan berasal dari sekitar jalan Tebet Utara Dalam, melainkan dari daerah lain.




b. Pemilik Sebagian besar pemilik toko tidak tinggal di jalan Tebet Utara Dalam lagi. Pemilik toko atau distribution outlet hanya datang setiap harinya. c. Karyawan Sebagian besar karyawan toko diperbolehkan menempati bangunannya untuk tinggal sementara. Sedangkan asal dari karyawan bukan dari area sekitar Tebet.

3. Butik, Salon dan Klinik Kecantikan Sama halnya seperti kegiatan tempat makan dan distribution outlet, ada tiga pelaku kegiatan ini, yaitu: a. Pengunjung Pada hari kerja, sebagian besar pengunjung berasal dari hunian ataupun sekolah yang ada di sekitar jalan Tebet Utara Dalam. Sedangkan pada akhir hari Minggu dan hari libur, sebagian besar pengunjungnya bukan berasal dari sekitar jalan Tebet Utara Dalam, melainkan dari daerah lain. b. Pemilik Pemilik butik/klinik/salon sebagian besar merupakan penghuni dari jalan Tebet Utara. c. Karyawan Pada sebagian butik/klinik, karyawan diperkenankan menempati bangunannya untuk tinggal sementara di bangunan tersebut.

4. Kantor Kegiatan ini hanya memiliki dua pelaku kegiatan, yaitu: pemilik dan karyawan. Pelaku tersebut tidak tinggal di jalan Tebet Utara Dalam, melainkan datang dari kawasan lain.

5. Kegiatan Umum Kegiatan ini merupakan kegiatan yang pelakunya, antara lain: satpam, juru parkir dan petugas kebersihan kota yang berasal dari perkampungan di sekitar Tebet, juga sektor informal yang berasal dari daerah sekitar Tebet dan mulai hadir ketika perkembangan kegiatan bukan hunian mulai berkembang. 4 - 18 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



Kegiatan dan ruang-ruang umum merupakan hal yang saling mengisi dan melengkapi. Adanya perubahan fungsi hunian menjadi fungsi komersial di sepanjang jalan Tebet Utara Dalam menumbuhkan berbagai kegiatan pendukung. Untuk mempermudah analisis, saya mengelompokkan kegiatan-kegiatan berdasarkan fungsi bangunannya dalam bentuk tabel yang dibagi atas gabungan tempat makan dan tempat belanja. Untuk fungsi kantor dan salon tidak saya rinci karena fungsi ini tidak terlalu banyak melibatkan pengunjung.

Tempat makan yang bergabung dengan fungsi hunian. Waktu

Kegiatan

Kegiatan

kegiatan

Hunian

Makan /

Pengguna

Dominasi Pengguna

Bersosialisasi Pagi

Berangkat menuju

 Bongkar muat

 Penghuni

aktivitas diluar

barang

 Pegawai

rumah.

 Pegawai kegiatan bukan hunian datang dan mulai bekerja.

Siang

-

 Pegawai bekerja.

 Pegawai

 Pengunjung datang

 Pengunjung

untuk makan. Malam

Pulang dari aktivitas

 Pegawai

 Pegawai

diluar rumah.

menyelesaikan

 Pengunjung

pekerjaannya dan

 Penghuni

pulang.




Tempat makan yang bergabung dengan fungsi bukan hunian(toko) Waktu

Kegiatan

Kegiatan

kegiatan

Bukan Hunian

Makan /

(toko / butik)

Bersosialisasi

Pagi

Siang

Malam

Pelaku

Dominasi Pengguna

 Bongkar muat

 Bongkar muat

 Pegawai

barang

barang

 Pegawai kegiatan

 Pegawai kegiatan

bukan hunian datang

bukan hunian datang

dan mulai bekerja.

dan mulai bekerja.



 Pegawai



 Pengunjung

untuk belanja.

untuk makan.

 Pegawai

 Pegawai

 Pegawai

menyelesaikan

menyelesaikan

 Pengunjung

pekerjaannya dan

pekerjaannya dan

pulang.

pulang.

Dari identifikasi kegiatan utama yang berlangsung pada fungsi-fungsi tempat makan, saya melihat adanya penggabungan beberapa kegiatan dalam waktu yang sama. Dengan adanya kegiatan non-hunian, maka terjadi kepadatan aktivitas pada waktuwaktu tertentu, yaitu pada saat penghuni Tebet Utara Dalam kembali ke rumah yang bersamaan waktunya dengan kegiatan pengunjung di tempat makan. Pada malam hari, kegiatan hunian akan kembali terganggu dengan ramainya kegiatan di tempat makan, khususnya pada akhir minggu.




Gambar. 4.2.8. Dominasi asal pengguna jalan Tebet Utara Dalam

Gambar. 4.2.8. menunjukkan bahwa skala pelayanan kegiatan di sepanjang jalan Tebet Utara Dalam sudah sampai taraf skala kota. Akibatnya pelaku kegiatan sudah melibatkan sektor informal seperti juru parkir dan petugas kebersihan kota. Hal tersebut sesuai dengan pernyataan dengan Bromley (1999) bahwa peluang ekonomi kota akan meningkatkan jumlah pelaku di suatu tempat. Di Tebet Utara Dalam dengan adanya perubahan fungsi hunian menjadi shopping street, maka jenis dan intensitas pelaku yang terlibat di berbagai kegiatannya cenderung meningkat, dan mempengaruhi skala jangkauan lingkungan shopping street tersebut. Keragaman kegiatan dan peningkatan jenis pelaku dapat memberi peluang bagi terbentuknya sense of place dari suatu kawasan (Carmona 2003). Hal ini juga berlaku pada jalan Tebet Utara Dalam. Beragamnya fungsi yang ada di suatu jalan, akan mempengaruhi pengalaman seseorang dalam menghayati ruang kota yang ada. 4 - 21 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



Gambar. 4.2.9. Kondisi Ruang Jalan di jalan Tebet Utara Dalam 4 - 22 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



Pada dasarnya dari kondisi fisik, terlihat perubahan fungsi bangunan hunian menjadi fungsi non-hunian mempengaruhi ruang-ruang kota atau ruang antara bangunan. Di sepanjang jalan Tebet Utara Dalam, kegiatan tambahan yang bersifat bukan kegiatan hunian mulai bermunculan di masing-masing area setback bangunan hunian. Sebagian besar fungsi yang menempati area setback merupakan fungsi tempat makan atau café. Selain itu banyak toko, butik, salon dan kantor yang bermunculan sehingga merubah tampilan bangunan di jalan Tebet Utara Dalam. Perubahan yang terjadi pada bentuk bangunan toko adalah adanya kecenderungan untuk menggunakan setback sebagai area parkir. Sedangkan pada cafe atau tempat makan yang menggunakan setback sebagai perluasan areanya, maka kapasitas parkir berkurang, dan akhirnya terjadilah on street parking. Selain itu, dengan adanya keragaman kegiatan yang terjadi, banyak PKL yang berdatangan untuk mengisi ruangruang kosong yang ada di area setback area toko ataupun jalur pedestrian. Untuk penjelasan kondisi elemen fisik yang mempengaruhi ruang kota pada tata bangunan, kualitas lingkungan dan intensitas pemanfaatan lahan akan dijabarkan pada pembahasan berikut.

4. 4. Perubahan Tata Bangunan di jalan Tebet Utara Dalam Dalam suatu lingkungan, skala ruang dan tampilan bangunannya akan membentuk ruang kota dan memberi kenyamanan bagi kegiatan yang berlangsung. Di jalan Tebet Utara Dalam integrasi kegiatan-kegiatan memberi dampak bagi keragaman bentuk dan tampilan bangunan. Analisis berikut mengungkap perubahan apa yang terjadi pada bentuk dan tampilan bangunan akibat adanya perkembangan kegiatan dan fisik kawasan Tebet.

4. 4. 1. Bentuk Bangunan Pada awalnya bentuk bangunan di sepanjang jalan Tebet Utara Dalam merupakan bentuk bangunan hunian. Berdasarkan klasifikasi bentuk fisiknya, bangunan hunian terbagi atas tiga jenis, yaitu bangunan tunggal, bangunan deret dan bangunan kopel. Seperti telah dibahas di bab 2, selain klasifikasi fisik terdapat klasifikasi peruntukan hunian di Jakarta yang mengarahkan bentuk kegiatan apa saja yang diperbolehkan di dalam hunian tersebut. 4 - 23 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



Di jalan Tebet Utara Dalam, sebagian besar bentuk bangunan rumah tinggal yang ada adalah jenis WSD - wisma sedang. Dalam wisma sedang, kegiatan tambahan hanya diperbolehkan dilakukan di dalam bangunan. Kegiatan tambahan merupakan kegiatan bukan hunian yang dilakukan oleh penghuni, dalam lingkungan perumahan. Dalam peraturan bangunan, kegiatan tambahan seringkali ditujukan untuk melengkapi kebutuhan penghuni sekitar dan memberikan penghasilan tambahan bagi penghuni yang melakukan kegiatan tersebut. Kegiatan tambahan yang bersifat komersial tidak disarankan. Sedangkan dari fisik bangunannya, sebagian besar bangunan yang ada di Tebet Utara Dalam merupakan bangunan rumah deret. Chiara (1984) menyebutkan karateristik rumah deret sebagai berikut: 

Bangunan tunggal yang berdiri sendiri dan menempel dengan bangunan sampingnya.



Bangunan tipe ini tidak memiliki jarak dengan bangunan disampingnya, tetapi masih memiliki jarak dengan jalan umum di depan bangunan.



Luas persil dalam rentang 180m2 hingga > 600m2



Umumnya memiliki KDB kurang dari 50%



Tinggi maksimum 12 meter.



Jumlah lantai maksimum 2 lantai



Memiliki halaman pada sisi depan dan belakang bangunannya.

Dengan adanya perubahan kegiatan hunian menjadi kegiatan komersial yang berlangsung di sepanjang jalan Tebet Utara Dalam, bentuk bangunan juga mengalami perubahan.




Gambar. 4.2.10. Perubahan bentuk bangunan di Tebet Utara Dalam

Perubahan bentuk bangunan dapat dikelompokkan menjadi beberapa kelas, yaitu: 1) Perubahan secara menyeluruh (K – I) Perubahan secara menyeluruh yang dimaksud adalah bangunan rumah tinggal yang ada mengalami pembongkaran total dan dibangun kembali menjadi beberapa tipe bangunan komersial, seperti ruko atau rukan ataupun bentuk 4 - 25 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



bangunan komersial lainnya. Seringkali perubahan secara meyeluruh bukan hanya pada bentuk bangunannya saja, tetapi juga dalam pembagian atau pembelahan kavling. Umumnya fungsi yang berubah secara menyeluruh, khususnya perubahan ke bentuk ruko adalah fungsi kantor, atau fungsi-fungsi lain yang memiliki dua penggabungan kegiatan. 2) Perubahan pada sebagian lahan hunian ( K – II) Perubahan pada sebagian lahan hunian yang dimaksud adalah adanya perubahan bentuk bangunan pada sebagian lahan hunian, misalnya pada bagian garasi, carport, ruang depan hunian yang sebagian besar digunakan sebagai nonhunian. Umumnya fungsi hunian yang berubah hanya pada bagian depan adalah fungsi cafe atau tempat makan. Hal tersebut dikarenakan tempat makan atau cafe membutuhkan ruang luar yang menyatu dengan streetscape atau zona publik sehingga pengunjungnya akan tertarik untuk datang dan bergabung. 3) Perubahan pada tampilan wajah bangunan.(K – III) Perubahan pada tampilan wajah bangunan yang dimaksud adalah adanya perubahan hanya pada tampilan bangunan. Sedangkan bentuk bangunannya masih mengikuti bentuk rumah tinggal pada awalnya. Umumnya fungsi yang berubah secara pada tampilan bangunannya merupakan fungsi non-hunian berupa toko dan butik distribution outlet. Hal terebut dikarenakan toko seringkali membutuhkan tampilan yang berbeda untuk menarik perhatian pengunjung. Dari analisis yang dilakukan, saya menyimpulkan bahwa ada kecenderungan perubahan kegiatan yang berlangsung akan mempengaruhi perkembangan kebutuhan ruang dan perubahan bentuk bangunan, yaitu : a. Kegiatan makan dan bersosialisasi, membutuhkan ruang dengan suasana nyaman dan lebih terbuka; sehingga bentuk bangunan dengan fungsi tempat makan seringkali hanya memperluas area tempat makannya hingga di teras bangunan, bahkan pada area setback. b. Kegiatan bekerja (kantor), membutuhkan pertumbuhan luasan ruang yang cukup besar, dengan kebutuhan ruang parkir yang cukup; sehingga bentuk bangunan dengan fungsi kantor cenderung menjadi bentuk rumah kantor dan rumah toko.




c. Kegiatan berbelanja (butik/toko/distribution outlet), membutuhkan tampilan bangunan yang menarik perhatian pengunjung, dan kebutuhan ruang parkir yang cukup; sehingga bentuk bangunan dengan fungsi tempat berbelanja seringkali tidak merubah bentuknya melainkan hanya merubah tampilan bangunannya. Selain itu, perubahan juga terjadi dalam bentuk pemecahan kavling yang mempengaruhi lebar bangunan. Pada saat bangunan masih menjadi hunian, lebar bangunan cenderung lebih besar. Sedangkan pada saat bangunan menjadi fungsi non-hunian, bangunan asal seringkali dipecah atau dibagi menjadi beberapa bagian, sehingga lebar bangunan menjadi lebih ramping. Dijalan Tebet Utara Dalam terjadi beberapa jenis perubahan kavling. Kavling non-hunian dengan lebar lebih dari 20 meter, cenderung dipecah menjadi beberapa bangunan (P2). Sedangkan pada beberapa toko, kavling bangunan tidak berubah, tetapi berupa pembagian fungsi dan kegiatan dalam bangunan yang sama (P3). Ada juga kasus penggabungan dua atau lebih lahan hunian menjadi satu bangunan dengan satu kavling (P1). Hanya sedikit bangunan hunian yang masih mempertahankan kavling dan kegiatannya (P4) (Lihat gambar. 4.2.11).




Gambar. 4.2.11. Bentuk pemecahan kavling eksisting

Untuk menelaah keseluruhan komposisi bangunan di sepanjang jalan Tebet Utara Dalam, dapat dilihat pada gambar berikut:




POLA PERUBAHAN KAVLING DI JALAN TEBET UTARA DALAM

Sisi Barat

Sisi Timur

Keterangan : P1 : Penggabungan Kavling

P2 : Pemecahan Kavling P3 : Penambahan fungsi kegiatan

P4 : Tidak ada perubahan

Gambar. 4.2.12. Bentuk pembelahan kavling eksisting 4 - 29 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



4. 4. 2. Tampilan Bangunan (Frontage) Perubahan fungsi bangunan menjadi fungsi non-hunian; mempengaruhi perubahan tampilan bangunan. Tampilan bangunan hunian dan non-hunian memiliki karakter yang berbeda. Tampilan fungsi non- hunian membutuhkan perhatian lebih terhadap unsur estetika untuk menarik perhatian pengunjung, hal yang tidak diutamakan dalam tampilan hunian. Untuk alasan keamanan dan privacy pada lingkungan hunian, umumnya bangunan diletakkan tidak langsung pada tepi jalan; melainkan memiliki area setbacks yang digunakan sebagai carport atau ruang hijau. Pada bangunan hunian yang masih berfungsi sebagai hunian dan tidak memiliki kegiatan tambahan; tampilan dan pola konfigurasi bangunan terbentuk oleh batas pagar, area setback, kanopi carport dan taman.

Gambar. 4.2.13. Bentuk frontage bangunan tipe hunian

Sedangkan pada bangunan yang sudah berubah fungsi menjadi non-hunian, tampilan bangunan juga mengalami perubahan. Sebagaimana pada pembahasan sub bab. 4.4.1. mengenai bentuk bangunan, perubahan tampilan bangunan terjadi di setiap bangunan yang berubah bentuk.




Gambar. 4.2.14. Bentuk frontage di jalan Tebet Utara Dalam

Dalam menganalisis perubahan tampilan bangunan, saya akan mengidentifikasi berdasarkan fungsi bangunannya, yaitu : 1) Tempat Makan/Cafe Hampir keseluruhan ruang depan bangunan digunakan sebagai perluasan area untuk tempat makan dan cafe; sehingga frontage bangunan seringkali diletakkan tepat pada sisi lahan dan digunakan sebagai signage.




Gambar. 4.2.15. Bentuk frontage bangunan hunian untuk komersial

2) Toko/Butik Sedangkan pada toko atau butik, frontage bangunan bukan hanya sekedar diolah untuk tujuan penanda, tapi juga untuk tujuan estetika yang dilakukan melalui permainan bentuk fasade.

Gambar. 4.2.16. Bentuk frontage bangunan toko

3) Kantor Tampilan bangunan untuk kantor lebih telihat tertutup, dengan signage atau penanda yang tidak terlalu besar. Kebanyakan bentuk hunian yang berkembang untuk menjadi kantor menggunakan area setback sebagai ruang parkir. 4 - 32 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



Gambar. 4.2.17. Bentuk frontage bangunan kantor

Dari pembahasan, terungkap bahwa keragaman aktifitas mempengaruhi keragaman bentuk bangunan yang terjadi. Kebutuhan ruang pada masing-masing kegiatan mempengaruhi keragaman bentuk bangunan. Bentuk bangunan hunian yang memiliki pembatas-pembatas ruang untuk keamanan seperti carport, pagar dan ruang hijau; kini sudah jarang ditemui di jalan Tebet Utara Dalam. Sebagian besar bangunan kini sudah tidak memiliki area setback, karena digunakan sebagai perluasan area komersial. Terjadi juga beberapa bangunan yang membuka area setback-nya sebagai ruang parkir. Melihat fakta tersebut, saya menyimpulkan bahwa pembentukan ruang lingkungan yang ada di jalan Tebet Utara Dalam bukan lagi mencitrakan lingkungan hunian, melainkan berubah menyerupai karakter shopping street, dimana bentuk dan tampilan bangunan lebih merapat ke jalan (perimeter wall) sehingga membentuk streetscape yang dapat jelas terlihat oleh orang melintas. Deretan bangunan yang ada di sepanjang jalan Tebet Utara Dalam disatukan oleh jalur pedestrian dan ruang parkir, dengan orientasi ke jalan. Karakter tersebut sama dengan karakter fisik shopping street dengan tipe strip development. Melalui analisis tata bangunan, semakin terlihat bahwa pembentukan ruang kota yang ada di jalan Tebet Utara Dalam bukan lagi sebagai ruang hunian, melainkan ruang nonhunian, tepatnya shopping street. 4 - 33 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



4. 5. Perubahan Kualitas Lingkungan di Jalan Tebet Utara Dalam Meningkatnya intensitas dan keberagaman kegiatan di jalan Tebet Utara Dalam, akan mempengaruhi kualitas lingkungan yang terbentuk. Kegiatan keseharian lingkungan hunian dan non-hunian membutuhkan kualitas ruang yang berbeda. Berdasarkan rencana tata ruang lingkungan perumahan yang disusun oleh Kementerian

Perumahan

Rakyat

dalam

SNI-2004;

kualitas

ruang

hunian

mengutamakan segi keamanan, kenyamanan, kesehatan dan berorientasi pada lingkungan mikro. Pada kasus jalan Tebet Utara Dalam, kondisi elemen pembentuk ruang kota adalah sebagai berikut:

1) Jalan Lebar jalan di jalan Tebet Utara Dalam merupakan lebar jalan hunian yang pada awalnya hanya diperuntukan untuk akses lingkungan hunian. Pada faktanya kendaraan yang melintas bukan hanya kendaraan lingkungan hunian; melainkan transportasi umum (angkutan umum, mikrolet, kopaja, metromini, dan sebagainya). Penampang jalan Tebet Utara Dalam mempunyai lebar jalan tidak lebih dari 7 meter, dengan dua jalur pedestrian di sisi kanan kirinya. Pada saat jalan ini berfungsi sebagai jalan lingkungan hunian, tidak ada permasalahan yang terjadi. Tetapi dari hasil pengamatan; dengan adanya perubahan fungsi bangunan; kapasitas jalan berkurang, karena sudah banyak bahu jalan terpakai untuk on street parking (lihat gambar. 4.2.28).




Gambar. 4.2.18. Penampang jalan Tebet Utara Dalam

Dari gambar jalan diatas, terlihat bahwa jarak antar frontage bangunan tidak lebih dari 18 meter. Dengan demikian, pengunjung pada satu bangunan; masih dapat melihat bangunan lain yang ada di seberang jalan dalam jarak pandang maksimal. Jalan Tebet Utara Dalam merupakan jalur satu arah dari Casablanca menuju jalan Tebet Raya, sehingga jalan Tebet Utara Dalam menjadi akses berbagai kendaraan; termasuk kendaraan umum. Dengan jalur satu arah; dan panjang jalan Tebet Utara Dalam yang tidak lebih dari 400 meter, maka pengunjung akan parkir di badan jalan dan berjalan kaki dari satu tempat ke tempat lainnya. Penampang jalan

di

sepanjang

jalan

Tebet

Utara

Dalam

dapat

dikelompokkan menjadi beberapa tipe. Pengelompokan yang saya lakukan berdasarkan fungsi apa yang ada pada penggal jalan tersebut. Pada saat jalan itu 4 - 35 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



menjadi jalan lingkungan hunian, lebar jalan masih dalam kondisi nyaman untuk dilalui. Sedangkan ketika jalan telah berubah fungsi menjadi jalan umum, kenyamanan menjadi berkurang, kapasitas tidak sesuai dan tingkat kemacetan akan meningkat. Ketika bangunan hunian telah berubah fungsi, maka akan ada kebutuhan ruang parkir. Ketika kebutuhan ruang parkir tidak lagi terpenuhi akan terjadi on street parking. Keberadaan on street parking inilah yang menjadi salah satu pemicu kemacetan di jalan Tebet Utara Dalam (lihat gambar. 4.2.19).

.




KONDISI EKSISTING JALAN

Gambar. 4.2.19. Potongan jalan Tebet Utara Dalam 4 - 37 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



Jika dilihat dari fisik dan besaran jalan pada kondisi eksisting; jalan Tebet Utara Dalam tidak terlalu lebar (7 meter). Dengan jalan yang tidak terlalu lebar, dan munculnya kegiatan-kegiatan yang memperluas areanya ke pinggir jalan; jalan sebenarnya cukup nyaman untuk dilalui oleh pejalan kaki; sebab berdasarkan hasil pengamatan, meskipun terdapat peningkatan intensitas pengguna jalan dan keberadaan kegiatan parkir di jalur pedestrian; kondisi jalan umumnya masih cukup baik.

2) Jalur Pedestrian Pada awalnya jalur pedestrian hanya diperuntukan bagi lingkungan hunian. Lebar jalur pedestrian di jalan tersebut juga hanya 2,5 - 2,8 meter, dan hanya diperuntukkan sebagai jalur penghubung antar hunian dan sarana umumnya. Tapi dengan adanya perubahan fungsi, jalur pedestrian bukan lagi hanya sebagai jalur penghubung melainkan wadah untuk pengunjung kawasan berjalan dari satu tempat ke tempat lainnya. Jalur pedestrian merupakan salah satu elemen pembentuk streetscape. Streetscape pada lingkungan hunian terkait erat dengan bagaimana skala ruang dan bagaimana kegiatan didalamnya akan berlangsung. Skala dari jalan pada lingkungan hunian haruslah konsisten dengan kepadatan dan tipe dari perumahan. Pedestrian di lingkungan hunian di Tebet pada awalnya dirancang lengkap dengan vegetasi dan penerangan yang nyaman bagi penghuninya. Jalur pedestrian yang ada bukan hanya sebagai jalur pejalan kaki, tetapi juga sebagai ruang parkir dan lokasi pedagang kaki lima, sehingga sebagai dampaknya, vegetasi, penerangan dan material perkerasan jalur pedestrian menjadi terbengkalai (lihat gambar. 4.2.20). Untuk melihat secara rinci fakta pada jalur pedestrian Tebet Utara Dalam, saya akan menggunakan gambar pemetaan dan tabel analisis berikut,




Tabel 4.2. Aspek dan kondisi fisik jalur pedestrian Tebet Utara Dalam NO. 1

ASPEK

KONDISI FISIK

Material jalur

Karena pada awalnya keberadaan jalur

pedestrian

pedestrian sebagai pelengkap sarana hunian, maka material hanya dibuat dari material con – block. Tetapi pada saat jalur pedestrian digunakan sebagai pelengkap sarana bukan hunian, material pedestrian sudah tidak terawat atau terbengkalai.

2

Lebar jalur pedestrian

Lebar jalur pedestrian (1,8 – 2,4 meter). Pada saat menjadi jalur pedestrian hunian, masih dalam besaran maksimal, tetapi pada saat jalur menjadi jalur pedestrian untuk fungsi non - hunian; kapasitas sudah tidak seimbang dengan penggunanya. Hal itu dikarenakan banyaknya pengunjung yang menggunakan pedestrian untuk berpindah dari tempat satu ke tempat lainnya.

3

Batas (Edge)

Pada saat menjadi area hunian, terdapat pembatas berupa pagar atau unsur lansekap. Sedangkan dari kondisi eksisting, kekaburan pembatas fisik terjadi karena yang lebih dominan adalah kegiatan yang semakin merapat ke jalan.

4

Pencahayaan jalur

Pada awalnya pencahayaan hanya di beberapa

pedestrian

titik jalur pedestrian. Tetapi dengan adanya kegiatan non-hunian; terdapat elemen pencahayaan tambahan dari bangunan yang menempel di tepi jalan.

Tingkat pengguna Jalur

Pada awalnya, jalur pedestrian hanya untuk

Pedestrian

kegiatan hunian. Keberagaman kegiatan pada kondisi eksisting, mengakibatkan peningkatan pengguna jalur 4 - 39

Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



pedestrian. PKL

Setelah adanya kegiatan yang beragam di jalan Tebet Utara Dalam, banyak sektor informal yang memanfaatkan peluang untuk membuka area dagangnya di jalur pedestrian. Dengan adanya sektor informal, terdapat dua kecenderungan yang terlihat, yaitu pengunjung merasa tidak nyaman dengan ramainya kondisi jalur pedestrian dan pengunjung yang menikmati perjalanannya dengan berhenti sejenak di PKL yang ada di jalur pedestrian.




Untuk melihat secara rinci fakta pada jalur pedestrian Tebet Utara Dalam, berikut pemetaan kegiatan yang berlangsung di jalur pedestrian dengan dampak yang terjadi.

Gambar. 4.2.20. Gambaran kondisi jalur pedestrian Tebet Utara Dalam 4 - 41 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



3) Parkir Ruang parkir di jalan Tebet Utara Dalam dirancang menyatu dengan lahan hunian yang ada. Tetapi semenjak adanya perkembangan keragaman kegiatan yang mengundang pengunjung; kebutuhan parkir menjadi meningkat. Masing-masing fungsi kegiatan membutuhkan ruang parkir, sedangkan ruang yang dapat digunakan sebagai tempat parkir hanya terdapat pada area setback. Dampak dari kurangnya kebutuhan parkir adalah banyaknya off-site parking berupa on street parking yang ada di jalan tersebut. Sebagaimana telah dibahas pada sub bab mengenai jalan, keberadaan on street parking seringkali menimbulkan kemacetan. Bukan hanya mengganggu laju kendaraan yang melintas. Karena keterbatasan ruang parkir, jalur pedestrian juga digunakan sebagai tempat parkir khususnya parkir motor, sehingga dapat menganggu kenyamanan pejalan kaki. Pembahasan rinci akan dilihat dari gambar pada halaman berikut (lihat gambar. 4.2.21).




Gambar. 4.2.21. Kondisi ruang parkir jalan Tebet Utara Dalam




Gambar. 4.2.21 menunjukkan bahwa secara spasial Tebet Utara Dalam sudah tidak dapat menampung kebutuhan ruang parkir yang ada. Ruang parkir yang disediakan oleh masing-masing bangunan non-hunian hanya terdapat pada area setback dan hanya dapat menampung 4 - 6 mobil. Sedangkan berdasarkan aturan pemerintah dinas pemerintah kota Jakarta, dalam setiap 60m² area kegiatan rumah, kantor atau toko pada lingkungan hunian, harus disediakan 1 ruang parkir mobil. Jika melihat beberapa kasus di jalan Tebet Utara Dalam, standar dari dinas Pemerintah Kota tidak dapat diterapkan untuk kegiatan seperti yang berlangsung di jalan tersebut.

Gambar. 4.2.21. Kondisi ruang parkir jalan Tebet Utara Dalam

Dari gambar di atas dapat dilihat bahwa dengan kegiatan pada area seluas 120m², kebutuhan parkir lebih dari 4 mobil. Jika diperhitungkan dengan standar pemerintah kota, seharusnya hanya dapat menampung 2 kendaraan. 4 - 44 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



Kasus lain yang ada di jalan Tebet Utara Dalam yaitu pada bangunan rumah kantor. Beberapa bangunan rumah kantor digunakan untuk fungsi servis atau jasa klinik, butik, dan salon yang akan membutuhkan ruang parkir yang lebih luas dibanding dengan kantor. Akibatnya sebagian besar pengunjung menggunakan area on street parking.

Gambar 4.2.22. Kondisi ruang parkir pada kantor

Dari gambar di atas dapat dilihat bahwa dengan kegiatan pada area rukan seluas 66m², disediakan parkir lebih dari 2 mobil untuk setiap unit. Jika diperhitungkan dengan standar pemerintah kota, kebutuhannya adalah satu kendaraan per unit. Dari dua gambaran kasus yang terjadi di Tebet, terungkap bahwa ruang parkir di jalan Tebet Utara Dalam sudah tidak sesuai lagi dengan standar yang dikeluarkan oleh pemerintah kota Jakarta. Dengan kondisi parkir yang sulit, maka kebanyakan pengunjung memilih parkir di tempat kosong dan berjalan kaki menuju ke tempat yang dituju.




4) Signage (Penanda) Elemen Signage menjadi elemen penting dalam pembentukan tata kualitas lingkungan, karena akan dilihat oleh pengamat secara langsung. Akan tetapi jika tidak diolah dengan baik dan digunakan secara berlebihan, signage justru akan menampilkan citra yang kurang baik. Mengingat keragaman kegiatan yang ada di jalan Tebet Utara Dalam, signage yang terbentuk juga sangat beragam. Dalam analisis mengenai signage ini saya akan membagi berdasarkan fungsi bangunan. Fungsi bangunan yang menggunakan penanda antara lain tempat makan atau cafe dan toko. Sedangkan signage pada kantor hanya diletakkan di depan pintu utama kantor. Pada tempat makan atau cafe, signage seringkali diletakkan pada frontage bangunan. Selain itu ada juga yang diletakkan pada tiang yang menempel pada jalur pedestrian.

Gambar. 4.2.23. Kondisi signage di jalan Tebet Utara Dalam

Sedangkan pada toko, butik dan distribution outlet, hampir keseluruhan bangunan menggunakan signage pada frontage bangunan (lihat gambar. 4.2.24).




Gambar. 4.2.24. Kondisi signage di jalan Tebet Utara Dalam

Dari gambar diatas, dapat dilihat bahwa dengan adanya keragaman signage yang ada di jalan Tebet Utara Dalam, suasana yang terbentuk semakin memperjelas jalan Tebet Utara Dalam sebagai kawasan non-hunian. Di samping itu, signage pada frontage bangunan dapat memberi identitas ruang jalan Tebet Utara Dalam bukan seperti koridor komersial biasa, melainkan tempat yang memiliki ciri khas sebagai tempat leisure.

4. 6. Dampak Perubahan terhadap Kualitas Lingkungan 1) Peningkatan intensitas pengguna jalan dan kawasan Pada hari kerja, di pagi hari kegiatan lebih didominasi oleh kegiatan hunian, seperti keluar untuk bersekolah, bekerja dan melakukan aktivitas lainnya (lihat gambar. 4.2.25).




Gambar. 4.2.25. Intensitas pengguna jalan

Sedangkan untuk siang hari, sore dan malam hari, kegiatan hunian dan bukan hunian berjalan bersamaan. Hanya saja pada hari kerja, fungsi-fungsi kegiatan bukan hunian akan tutup pada jam 21.00. Pada akhir minggu, kegiatan hunian hampir tidak terlihat. Kegiatan didominasi oleh kegiatan bukan hunian (lihat gambar. 4.2.26).




Gambar. 4.2.26. Intensitas pengguna jalan

Dari gambar diatas, terlihat bahwa pada akhir minggu kegiatan di sepanjang jalan Tebet Utara Dalam didominasi oleh remaja. Jumlah pengguna yang meningkat secara drastis tentu menimbulkan berbagai masalah seperti sampah dan keamanan.

2) Peningkatan kebutuhan ruang parkir Telah dibahas pada sub bab 4.5, bahwa kebutuhan parkir yang meningkat akibat keragaman kegiatan yang terjadi mengakibatkan munculnya on street parking. Keberadaan on street parking menyebabkan meningkatnya kemacetan di jalan Tebet Utara Dalam.




3) Kemacetan Dengan adanya pergerakan dengan intensitas tinggi, keragaman aktivitas yang terjadi dan dijadikannya jalan Tebet Utara Dalam sebagai akses dari jalan Casablanca ke lingkungan hunian Tebet, maka pada jam – jam tertentu, jalan Tebet Utara Dalam mengalami tingkat kemacetan yang tinggi. Tingkat kemacetan akan berbeda pada hari kerja, akhir minggu, dan hari libur. Hari Kerja (Senin – Kamis)

Gambar. 4.2.27. Pemetaan kemacetan jalan Tebet Utara Dalam di hari kerja

Pada siang hari kerja kemacetan disebabkan oleh banyaknya kendaraan pengunjung restoran, cafe dan tempat makan yang parkir; sehingga kapasitas pergerakan kendaraan di jalan Tebet Utara Dalam berkurang. Sedangkan pada pagi dan malam hari, kemacetan terjadi di titik-titik tertentu. Pada pagi dan malam hari; kemacetan disebabkan oleh intensitas kegiatan hunian dan bukan hunian yang bersamaan, seperti kegiatan sekolah, bongkar muat barang pada fungsi non-hunian, berangkat dan pulang kerja, serta pergerakan pengunjung yang datang ke fungsi bukan hunian (lihat gambar. 4.2.27).




Akhir minggu (Jumat – Sabtu) Pada akhir minggu, tingkat kemacetan didominasi oleh kegiatan bukan hunian. Di pagi hari hampir tidak terlihat adanya kemacetan.

Gambar. 4.2.28. Pemetaan kemacetan jalan Tebet Utara Dalam di akhir minggu

Sedangkan pada siang dan malam hari, kemacetan disebabkan adanya on street parking dan pergerakan pengunjung kegiatan non-hunian yang cukup tinggi. Dari pengamatan yang dilakukan; semakin malam masing-masing cafe atau tempat makan semakin memperluas area kegiatannya ke tepi jalan atau bahkan menggunakan sebagian dari badan jalan. Dengan begitu kapasitas jalan akan semakin berkurang (lihat gambar. 4.2.29).




Gambar. 4.2.29. Kondisi kemacetan jalan Tebet Utara Dalam di akhir minggu

4) Daya dukung lahan Rencana intensitas ruang dimaksudkan untuk mengarahkan kepadatan bangunan untuk memberi keseimbangan lingkungan antara lahan terbangun dan ruang terbuka secara tiga dimensi. Pengaturan intensitas lahan yang lebih detail akan terdapat pada Peraturan Pemerintah Propinsi DKI Jakarta (RRTRW Kec. Tebet 2005). Berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kecamatan Tebet 2005, peruntukan di Tebet Utara Dalam seharusnya adalah wisma. Sedangkan peraturan lainnya disesuaikan dapat dilihat pada tabel dibawah ini : Lokasi Jl. Tebet Utara Dalam (Kel. Tebet Timur)

Peruntukan

Ketinggian maksimal (lantai)

KDB

KLB

Wisma dengan fasilitasnya.

2 lantai

60%

Maksimal 1,2

Tabel 4.4. Rencana Intensitas Ruang Kecamatan Tebet Tahun 2005 (Sumber: Dinas Tata Kota Propinsi DKI Jakarta tahun 1996)

Tetapi berdasarkan pengamatan, hampir keseluruhan peruntukan bangunan di jalan Tebet Utara Dalam bukan berupa wisma, melainkan menjadi bangunan 4 - 52 Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



campuran (Wisma dan bangunan umum dengan fasilitasnya) dan Karya atau bangunan umum dengan fasilitasnya. Di kecamatan Tebet terdapat kecenderungan serupa. Sebagaimana telah dibahas pada sub bab 4.1, jalan Tebet Timur Dalam dan Tebet Barat 4, dan Tebet Barat Dalam intensitas ruangnya sudah mulai mendapatkan penanganan dari pemerintah kota. Terlihat pada peraturannya dalam tabel berikut. Nama Jalan Tebet Timur Dalam Tebet Barat Dalam Tebet Barat 4

Peruntukan

Ketinggian maksimal (lantai)

KDB

KLB

4 lantai

60%

Maksimal 2,4

4 lantai

60%

Maksimal 3

4 lantai

60%

Maksimal 2,4

Karya / bangunan umum dengan fasilitasnya. Wisma, bangunan umum dengan fasilitasnya. Karya / bangunan umum dengan fasilitasnya.

Tabel 4.5. Rencana Intensitas Ruang Kecamatan Tebet Tahun 2005 (Sumber: Dinas Tata Kota Provinsi DKI Jakarta tahun 1996)

Dari perbandingan diatas, dapat terungkap bahwa jalan Tebet Utara Dalam sudah tidak sesuai dengan peratauran Tata Kota yang berlaku. Walaupun masingmasing pemilik bangunan telah mendapat ijin untuk membuka usaha atau melakukan kegiatan tambahan yang bersifat komersial (Wawancara, 2009), tetapi pemerintah Kota masih belum mengeluarkan peraturan-peraturan baru untuk mengatur intensitas pemanfaatan ruang di jalan Tebet Utara.

4. 7.

Kesimpulan Studi Kasus jalan Tebet Utara Dalam Dari uraian ruang kota jalan Tebet Utara Dalam terlihat bahwa perkembangan lingkungan Tebet mempengaruhi perubahan fungsi jalan Tebet Utara Dalam dari hunian menjadi shopping street. Pembentukan shopping street yang tumbuh secara alamiah menyebabkan ruang kota di jalan tersebut menjadi lebih hidup. Ruang kota yang terjadi di Tebet Utara Dalam setelah adanya perubahan fungsi hunian menjadi shopping street terlihat menjadi semakin kuat. Hal tersebut terlihat pada kondisi jalan dan bidang vertikal yang ada di kanan kiri jalan, serta perbandingan 4 - 53

Perubahan fungsi hunian..., Pradita Widasari, FT UI, 2009



lebar jalan dan tinggi frontage bangunan. Hal ini sesuai dengan pernyataan Paul Spreiregen (1965), Rob Krier (1979) dan Carmona (2003) yang melihat jalan sebagai indikator penting dalam menilai perubahan kualitas ruang kota. Sedangkan Allan Jacobs (1993) menyatakan, kondisi jalan akan meningkatkan kualitas ruang kota, jika memenuhi aspek aksesibilitas, keterbukaan, kenyamanan, keamanan, dan keragaman antar kegiatan didalamnya. Setelah jalan Tebet Utara Dalam mengalami perubahan, sebagian besar aspek-aspek great streets tersebut telah terpenuhi. Kegiatan hunian yang semula hanya berlangsung di dalam bangunan atau batas lahan; dengan adanya perubahan fungsi; kegiatan berlangsung diluar ruang. Hal ini akan mempengaruhi vitalitas ruang dan streetlife. Skala ruang yang manusiawi dengan keragaman kegiatan yang ada membuat kenyamanan ruang tercipta di jalan tersebut. Selain itu, dengan panjang jalan yang tidak lebih dari 400 meter menyebabkan pengunjung dapat menikmati keragaman kegiatan yang ada dengan berjalan kaki tanpa menghiraukan keberadaan orang-orang lain yang datang dengan tujuan berbeda (misalkan, keberadaan PKL, tukang parkir dan sebagainya). Jika dilihat dari dampak yang terjadi akibat perubahan fungsi bangunan, karakter fisik yang terbentuk di jalan Tebet Utara Dalam menyerupai karakter fisik sebuah shopping street, namun belum sepenuhnya memenuhi persyaratan shopping street sebagai berikut :

Tabel 4. 5. Perbandingan Kondisi jalan Tebet Utara Dalam dan karakter shopping street menurut Rubberstein (1992) Aspek

Karakter fisik Shopping Street

Tebet Utara Dalam

(Rubberstein, 1992) Keragaman Kegiatan

 Keragaman kegiatan shopping

 Sebagian besar bangunan

street ; menjadikannya sebagai

yang ada di jalan Tebet

sebuah tempat dengan beragam

Utara Dalam merupakan

variasi dan pilihan.

fungsi non- hunian.

 Tidak monoton, beragam,

Keragaman aktivitas

memberikan pengalaman-

memperkaya pengalaman

pengalaman yang berbeda bagi

pengunjung, membentuk




pengunjung.

Frontage bangunan

streetlife yang khas.

 Bentuk dan ukuran bangunan mendukung keberlangsungan

dengan arcade, bangunan

kegiatan manusia berbelanja.

menempel pada tepi jalan.

 Penggunaan kanopi untuk

Jalan dan streetscape

 Frontage bangunan

 Beberapa bangunan mulai

melindungi frontage bangunan dan

menggunakan kanopi

pengunjung.

pada frontage bangunan.

 Lebar jalan untuk membentuk skala ruang kota dibawah 25 meter.

 Lebar jalan 7 meter.  Jarak antar bangunan 18 meter.

 Pedestrian dengan fungsi utama sebagai tempat pergerakan pejalan. Ukuran minimal 3-4 meter.

 Lebar jalur pedestrian 2 – 2,6 meter

 Sarana utilitas direncanakan dengan

 Jalan dilengkapi sarana utilitas.

kapasitas yang sesuai untuk hunian

Signage

 Signage yang singkat dan

 Signage di semua

penempatan yang jelas agar

bangunan jalan Tebet

mudah dilihat. Penempatan pada

Utara Dalam diletakkan

bidang vertikal sehingga mudah

pada bidang vertikal,

ditangkap oleh pandangan orang.

yaitu pada tiang penanda atau pada frontage bangunan.

Street Furniture

 Pelengkap kenyamanan seperti

 Kondisi jalur pedestrian

tempat duduk-duduk, halte dan

tidak memungkinkan

tempat pepohonan.

untuk perletakan street furniture. Saat ini belum tersedia.




Saya melihat adanya kecenderungan pada kegiatan di luar bangunan di jalan Tebet Utara Dalam sebagai suatu fenomena yang sederhana namun menarik sehingga dari prosesnya yang berulang serta beragam, aktivitas seperti ini dapat menciptakan sebuah ruang kota yang pada mulanya tak memiliki makna menjadi bermakna bahkan menjadi lebih menarik. Tetapi dibalik adanya peningkatan kualitas ruang kota di jalan Tebet Utara Dalam, terdapat berbagai permasalahan dan kejanggalan yang terjadi akibat perubahan tersebut. Salah satunya terkait dengan memudarnya interaksi sosial yang terjadi di kalangan warga atau penghuni. Sedangkan Ali Madanipour (2003) mengatakan bahwa dalam suatu area hunian; keberadaan interaksi antar komunitas sangat penting. Selain itu, kedekatan secara emosional antar penghuni juga penting karena seringkali sesama penghuni mempunyai tujuan yang sama dalam mencapai kenyamanan berhuni. Namun dengan adanya keragaman aktivitas dan fungsi bangunan, kesamaan tujuan antar penghuni mulai menurun dan berubah menjadi ajang persaingan agar aset pribadinya menjadi bagian yang paling terlihat orang. Di sisi lain, walaupun interaksi sosial antar warga menurun, telah muncul interaksi baru pengunjung akibat perubahan fungsi hunian menjadi non-hunian. Saya melihat munculnya bentuk interaksi yang berbeda, misalnya adanya kecendrungan pengunjung untuk bertukar pengalaman, saling melihat dan saling menjaga penampilannya agar selalu dilihat orang. Sebagaimana diungkapkan Jane Jacobs dalam The Great Street dan Carmona dalam Sense of Place, dengan adanya aktivitas yang beragam, pengunjung akan berusaha memperbaiki tampilan diri. Selain itu juga telah muncul embrio ruang ketiga (Third place) di jalan Tebet Utara Dalam. Sebagaimana disebutkan Oldenburg, karakter third place yang terjadi diperkuat oleh adanya cafe culture yang semakin banyak berkembang di jalan Tebet Utara Dalam.



BAB IV RUANG KOTA JALAN TEBET UTARA DALAM

Recommend Documents