BAB II. A. Pengembang Perumahan Dalam Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman

BAB II PENGATURAN HUKUM TENTANG KEWAJIBAN PENGEMBANG PERUMAHAN DALAM PENYEDIAAN PRASARANA, SARANA DAN UTILITAS UMUM BERDASARKAN UNDANG-UNDANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN.

A. Pengembang Perumahan Dalam Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman Penyelenggaraan pembangunan perumahan dan kawasan prmukiman dalam undang-undang perumahan dan kawasan permukiman berasaskan kemitraan. Asas kemitraan ini memberikan landasan agar penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman dilakukan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah dengan melibatkan peran pelaku usaha dan masyarakat, dengan prinsip saling memerlukan, memercayai, memperkuat, dan menguntungkan yang dilakukan, baik langsung maupun tidak langsung. 91 Undang-undang Republik Indonesia Nomor 8 tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen membagi pelaku usaha menjadi 2 (dua) yaitu pelaku usaha berbadan hukum dan bukan berbadan hukum. Hal tersebut di atas dapat dilihat dalam Pasal 1 poin 3 Undang-undang Republik Indonesia Nomor 8 tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen menyebutkan Pelaku usaha adalah setiap orang perseorangan atau badan usaha, baik yang berbentuk badan hukum maupun bukan badan hukum yang didirikan dan berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam

91

Lihat Pasal 2 huruf g Undang-undang perumahan dan kawasan permukiman

Universitas Sumatera Utara

53

wilayah hukum negara Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersamasama melalui perjanjian menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi. Pengembang perumahan merupakan pelaku usaha yang bergerak dibidang pelaksanaan perumahan dan kawasan permukiman. Pengembang perumahan yang dimaksud dalam undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah pelaku usaha berbadan hukum yang didirikan oleh warga negara Indonesia yang kegiatannya dibidang penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. 92 Menurut Molegraaf, perusahaan adalah keseluruhan perbuatan yang dilakukan secara terus menerus, bertindak ke luar untuk mendapatkan penghasilan, dengan cara memperniagakan barang-barang atau mengadakan perjanjian perdagangan. 93 Badan hukum adalah pendukung hak dan kewajiban berdasarkan hukum yang bukan manusia, yang dapat menuntut atau dapat dituntut subjek hukum lain di muka pengadilan. Ciri-ciri dari sebuah badan hukum adalah: (a) memiliki kekayaan sendiri yang terpisah dari kekayaan orang-orang yang menjalankan kegiatan dari badan hukum tersebut, (b) memiliki hak dan kewajiban yang terpisah dari hak dan kewajiban orang yang menjalankan kegiatan badan hukum tersebut, (c) memiliki tujuan tertentu, dan (d) berkesinambungan (memiliki kontinuitas) dalam arti

92

Lihat Pasal Pasal 1 poin ke-26 Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman Ridwan Kahairandi, Pokok-pokok Hukum Dagang Indonesia, Yogyakarta, FH UII Press, 2013, halaman 160. 93


54

keberadaannya tidak terikat pada orang-orang tertentu, karena hak dan kewajibannya tetap ada meskipun orang-orang yang menjalankannya berganti. 94 Di Negara Republik Indonesia badan hukum perusahaan persekutuan dan badan hukum sudah diatur dengan undang-undang. Persekutuan-persekutuan (CV) diatur di Kitab Hukum Undang-undang Dagang (KUHD). Perseroan Terbatas (PT) dapat dipertanggungjawabkan secara pidana sebagaimana diatur Undang-undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan terbatas. PERUM (Perusahaan Umum) dan perusahaan persero dapat dipertanggungjawabkan secara pidana sebagaimana diatur dalam Undang-undang Nomor 9 tahun 1969 tentang Penetapan Peraturan Pengganti Undang-undang Nomor 1 tahun 1969. Yayasan merupakan badan hukum yang dapat dipertanggungjawabkan secara pidana sebagaimana diatur Undang-undang Nomor 28 Tahun 2004 tentang Perubahan Undang-undang Nomor 16 Tahun 2001 tentang Yayasan. Koperasi dapat dipertanggungjawabkan secara pidana sebagaimana diatur dalam Undang-undang Nomor 25 Tahun 1992 tentang Perkoperasian 95. Pengembang perumahan yang dimaksud haruslah badan hukum yang didirikan oleh warga Negara Indonesia yang kegiatannya dibidang penyelenggaraan 94

Muladi dan Dwidja Priyatno, Op Cit, halaman 210. Undang-undang Nomor 25 Tahun 1992 tentang Perkoperasian telah diubah dengan dikeluarkannya Undang-undang Nomor 17 Tahun 2012 tentang Perkoperasian, akan tetapi pada tanggal 29 Mei 2014, Mahkamah Konstitusi (MK) menyatakan Undang-undang Nomor 17 Tahun 2012 tentang Perkoperasian bertentangan dengan Undang-undang Dasar 1945 dan tidak lagi mempunyai kekuatan hukum mengikat. Pertimbangan hakim menyatakan filosofi dalam undang-undang perkoperasian terbaru ternyata tidak sesuai dengan hakikat susunan perekonomian sebagai usaha bersama dan berasaskan kekeluargaan yang tercantum dalam Pasal 33 ayat (1) UUD 1945. Sehingga acuan yang diikuti seluruh gerakan koperasi Indonesia kembali mengacu pada undang-undang Nomor 25 Tahun 1992 tentang Perkoperasian. Mulia Ginting Munthe, http://m.bisnis.com/industri/read/20140531/uu-koperasi-dibatalkan-menkop-kecewa-tetapi-taatiputusan-mk. diakses pada pukul 14.28 WIB, tanggal 25 Juli 2014. 95


55

perumahan dan kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman. 96 Dalam Akta Pendirian Perusahaannya harus secara jelas menyebutkan bidang usaha sebagai pengembang perumahan dan kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Pengembang perumahan dalam menjalankan kegiatannya biasanya masuk kedalam asosiasi yang yang mempunyai Visi-Misi sejalan dengan pengembang perumahan tersebut. Beberapa asosiai perumahan yang ada di Indonesia di antaranya, APERSI (Asosiasi Pengembang Perumahan dan Kawasan Permukiman Seluruh Indonesia), REI (Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia). 97 Dan khusus untuk menyediakan perumahan yang layak bagi masyarakat menengah ke bawah milik pemerintah atau BUMN (Badan Usaha Milik Negara) yang berbentuk Perusahaan Umum (PERUM) yaitu PERUMNAS. 98 APERSI (Asosiasi Pengembang Perumahan dan Kawasan Permukiman Seluruh Indonesia) adalah asosiasi para pelaku usaha pengembang perumahan dan permukiman untuk kelompok masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), sedangkan REI (Real Estate Indonesia) merupakan asosiasi para pelaku usaha bergerak dibidang pengembang perumahan dan permukiman. PERUM PERUMNAS adalah badan usaha

96

Lihat Pasal 1 ayat (26) Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Humas, http://www.rumahrakyat.org/content/persyaratan-menjadi-anggota-asosiasipengembang-perumahan 97

98

Perusahan didirikan berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1974, diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 1988, dan disempurnakan melalui Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2004 tanggal 10 Mei 2004. Sejak didirikan tahun 1974, Perumnas selalu tampil dan berperan sebagai pioneer dalam penyediaan perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman bagai masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Humas, http://perumnas.co.id/sejarah-perumnas, di akses tanggal 26 juni 2014, pkl 09.30 WIB.


56

milik negara yang tujuannya untuk membangun kebutuhan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 mengakui eksistensi dan peran serta masyarakat termasuk pelaku usaha untuk berpartisipasi dalam pembangunan perumahan, yang tidak lain adalah hak konstitusional yang dijamin dalam Pasal 28 H ayat (1) UUD 1945, serta merupakan hak asasi manusia (HAM) yang dijamin dalam Pasal 40 Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia. Negara wajib menyediakan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Hal ini sejalan dengan pemenuhan hak konstitusi setiap warga Negara yang berhak mempunyai tempat tinggal yang layak. Dalam hal ini, setiap pengembang perumahan yang membangun rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah mendapatkan kemudahan dari pemerintah. Pemerintah akan memberikan bantuan dana kepada pengembang perumahan untuk membangun PSU rumah yang di peruntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Menurut PP No. 70 Tahun 2012 Tentang Penyediaan Barang/Jasa Pemerintah mengatur pengembang perumahan dapat ditunjuk langsung untuk membangun PSU sesuai perjanjian operasional dengan pemerintah. Undang-undang perumahan dan kawasan permukiman mewajibkan pengembang yang melakukan pembangunan perumahan mewujudkan perumahan


57

dengan hunian berimbang. 99 Hunian berimbang adalah pembangunan rumah sederhana, menengah dan mewah dengan komposisi 3 : 2 : 1. 100 Hal ini mensyaratkan pengembang perumahan yang membangun rumah mewah juga berkewajiban membangun rumah umum. REI (Persatuan Perusahaan Realestate Indonesia) yang biasanya membangun rumah mewah juga berkewajiban membangun rumah umum untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Kewajiban ini membuat REI juga dapat mengusulkan permohonan bantuan untuk pembangunan PSU khusus rumah sederhana yang dibangun kepada pemerintah (Kemenpera). APERSI dan REI adalah hanya sebatas organisasi dari pengembangpengembang perumahan dan kawasan permukiman. APERSI dan REI melakukan koordinasi serta sosialisasi kebijakan-kebijakan yang berkaitan dengan para anggotanya yang merupakan pengembang perumahan dan kawasan permukiman, misalnya saat APERSI melakukan judicial review ke MK mengenai minimal membangun rumah tipe 36 yang merupakan kepentingan bersama anggota Apersi. APERSI dan REI tidak bertanggungjawab atas apa yang dilakukan oleh anggotaanggotanya karena hanya merupakan sebuah organisasi yang menaungi para developer. Dalam melaksanakan pembangunan perumahan, terdapat pengembang yang menggunakan jasa kontraktor, dan ada juga yang langsung membangun rumah-rumah 99

Pasal 34 Undang-Undang Perumahan Dan Kawasan Permukiman Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman Dengan Hunian Berimbang 100


58

tersebut secara sendiri. Pengambang perumahan yang melakukan jasa kontraktor biasanya menggunakan perjanjian pekerjaan. Tujuan didirikannya asosiasi adalah untuk mencapai visi dan misi bersama. Visi dan misi ini bisa tercapai apabila asosiasi dikelola secara profesional dan setia berjalan dalam koridor yang telah digariskan dalam AD/ART. AD/ART ini menjadi pedoman perjalanan asosiasi untuk dipatuhi oleh seluruh anggota. Adanya asosiasi yang sah dalam suatu profesi, maka asosiasi itu menjadi lembaga yang bisa bertindak untuk dan atas nama profesi. Dengan kata lain asosiasi merupakan wakil yang sah dari suatu profesi. Tidak hanya asosiasi tersebut dipandang sebagai wakil yang sah dari profesi, tetapi juga dilihat sebagai organ yang dianggap mampu memberikan input positif jika pemerintah akan menggagas suatu peraturan terkait bidang usaha suatu profesi. Melihat pentingnya peran asosiasi maka diperlukan orang-orang yang betul-betul memiliki kompetensi yang duduk sebagai pengurus asosiasi. 101 B. Kewajiban Pengembang Perumahan Menyediakan Perasarana, Sarana Dan Utilitas Umum Rumah Umum Dan Rumah Komersil Perumahan merupakan kumpulan rumah sebagai bagian dari Perumahan dan Kawasan Permukiman, baik perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan sarana, prasarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah bagian dari lingkungan

101

Humas, http://asriman.com/pentingnya-menjadi-anggota-asosiasi-profesi-developer/


59

hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai sarana, prasarana, dan uilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain dikawasan perkotaan atau kawasan pedesaan. 102 Kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup 103 diluar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung prikehidupan dang penghidupan. Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan pemukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat. 104 Membangun rumah, perumahan, Perumahan dan Kawasan Permukiman harus membangun Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum (selanjutnya disebut PSU). PSU perumahan dan kawasan permukiman merupakan kelengkapan fisik untuk mendukung terwujudnya perumahan yang sehat, aman dan terjangkau. Dengan 102

Lihat Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 32 Tahun 2009 Tentang Perlindungan Dan Pengelolaan Lingkungan Hidup. 103 Lingkungan hidup adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan Perumahan dan Kawasan Permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat (Lihat Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 32 Tahun 2009 Tentang Perlindungan Dan Pengelolaan Lingkungan Hidup). 104

Lihat Ketentuan Umum Pasal 1 Undang-undang No 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman


60

demikian ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum merupakan kelengkapan dan bagian yang tidak terpisahkan dari upaya pengembangan perumahan dan kawasan permukiman. 105 Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman dalam ketentuan umum memberikan pengertian prasarana, sarana, dan utilitas umum. Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standart tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman, sarana adalah fasiltas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan enkonomi dan utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian. Pasal 19 ayat (2) Undang-undang perumahan dan kawasan permukiman menyebutkan penyelenggaran rumah dan perumahan dilaksanakan oleh pemerintah, pemerintah daerah dan/atau setiap orang untuk menempati, menikmati, dan/atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur. Kemudian dilanjutkan di Pasal 20 ayat 2nya menyebutkan penyelenggaraan perumahan yaitu mencakup rumah atau perumahan beserta prasarana, sarana, dan utilitas umum. Berdasarkan jenis dan bentuknya dalam Pasal 21 ayat 1 Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman dibedakan menjadi 5 (lima) yaitu :

105

Buku panduan bantuan PSU perumahan Kawasan Permukiman TA 2013


61

1. Rumah Komersil 2. Rumah Umum 3. Rumah Swadaya 4. Rumah Khusus, dan 5. Rumah Negara Rumah umum dalam Pasal 21 ayat (3) menyebutkan diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR (masyarakat berpenghasilan Rendah), sedangkan rumah komersil dalam ayat (2) nya diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan sesuai dengan kebutuhan masyarakat. Perencanaan dan perancangannya kedua jenis rumah tersebut di atas meliputi perencanaan dan perancangan rumah sekaligus perencanaan PSU. Perencanaan tersebut harus dilakukan oleh setiap orang yang memiliki keahlian dibidang perencanaan dan perancangan rumah. 106 Menggunakan tenaga seorang ahli dibidang perencanaan dan perancangan tujuanya agar hasilnya nanti akan memenuhi persyaratan dan perancangan rumah yang memenuhi persyaratan teknis, administratif, tata ruang, dan ekologis seperti yang di amanatkan oleh Pasal 26 ayat (1) Undangundang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Sebelum melaksanakan pembangunan PSU maka haruslah direncakan terlebih dahulu. Perencanaan PSU berdasarkan Pasal 28 Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman yaitu meliputi rencana penyediaan kaveling tanah untuk

106

Lihat Pasal 25 Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman


62

perumahan sebagai bagian dari Perumahan dan Kawasan Permukiman yang digunakan sebagai landasan perencanaan PSU dan rencana kelengkapan PSU perumahan. Selanjutnya setelah dipenuhi persyaratan PSU sesuai Pasal 29 ayat (2) Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman maka perencanaan PSU tersebut wajib mendapatkan pengesahan dari pemerintah daerah. Berdasarkan Pasal 33 ayat (1) Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman menyebutkan Pemerintah Daerah wajib memberikan kemudahan “perizinan” bagi badan hukum 107 yang mengajukan rencana pembangunan rumah untuk MBR (masyarakat berpenghasilan rendah), begitu juga kebalikannya Pemerintah Daerah berwenang mencabut izin pembangunan perumahan terhadap badan hukum yang tidak memenuhi kewajibannya, hal ini termaktub di dalam Pasal 33 ayat (2) Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Pembangunan rumah umum merupakan tanggungjawab negara. Hal ini menunjukkan berarti Negara juga bertangungjawab melaksanakan pembangunan prasana, sarana dan utilitas umum rumah itu. 108 Pelaksanaan/penyediaan rumah umum dilaksanakan oleh pemerintah dan/atau pemerintah daerah. Pemerintah Daerah dapat menugasi dan/atau membentuk lembaga atau badan yang menangani pembangunan perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman 109 beserta

107

Badan hukum yang dimaksud adalah badan hokum yang didirikan oleh warga Negara Indonesia yang kegiatannya dibidang penyelenggaran perumahan dan kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman. 108 Lihat Pasal 39 ayat 1 Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman. 109 Lihat Pasal 40 ayat 1 Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman.


63

prasarana, sarana dan utilitas umumnya. pemerintah dan/atau pemerintah daerah tanggungjawabnya meliputi: 110 1. Membangun rumah umum, rumah khusus dan rumah negara. 2. Menyediakan tanah bagi perumahan. dan 3. Melakukan koordinasi dalam proses perizinan dan memastikan kelayakan hunian. 4. Pembangunan prasana, sarana dan utilitas umum dalam Pasal 47 ayat 3 Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman harus memenuhi persyaratan : 1. Kesesuaian antara kapasitas pelayanan dan jumlah rumah. 2. Keterpaduan antara prasarana, sarana dan utilitas umum dan lingkungan hunian. 3. Ketentuan teknis pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum. PSU yang telah selesai dibangun oleh pengembang perumahan harus diserahkan kepada pemerintah kabupaten/kota. 111 Penyerahan ini untuk menjamin keberlanjutan pemeliharan dan pengelolaan prasarana, sarana dan utilitas umum di lingkungan perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman. 112 Penyerahan dengan didasari pada prinsip : 113 1. Keterbukaan, yaitu masyarakat mengetahui prasarana, sarana, dan utilitas umu yang telah diserahkan da atau kemudahan bagi masyarakatr untuk mengakses informasi terkait dengan penyerahan prasarana, sarana dan utilitas umum. 2. Akuntabilitas, yaitu proses penyerahan prasarana, sarana dan utilitas umum yang dapat dipertanggungjawabkan sesuai dengan ketentuan perundangundangan. 110

Lihat Pasal 40 ayat 2 Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Lihat Pasal 47 ayat 4 Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman. 112 Lihat Pasal 2 Permendagri Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman di Daerah. 113 Lihat Pasal 3 Permendagri Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman di Daerah. 111


64

3. Kepastian hukum, yaitu menjamin kepasatian ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum di lingkungan perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman sesuai dengan standart, rencana tapak yang disetujui oleh pemerintah daerah, serta kondisi dan kebutuhan masyarakat. PSU yang dibangun oleh pengembang perumahan harus diserahkan ke Pemerintah Daerah dilakukan paling lambat 1 (satu) tahun setelah masa pemeliharaan. PSU tersebut diserahkan harus dalam keadaan sesuai dengan rencana tapak yang telah disetujui oleh pemerintah daerah. Penyerahan tersebut didasarkan pada Pasal 11 ayat (2) Permendagri Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman di Daerah. Tenggang waktu yang ditentukan pengembang perumahan tersebut harus dipenuhi, jika tidak maka pemerintah daerah membuat berita acara perolehan PSU dan membuat peryataan asset atas tanah prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai dasar permohonan pendaftaran hak atas tanah di kantor badan pertanahan nasional setempat guna diserahkan kepada SKPD selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan setelah BPN menerbitkan hak atas tanah tersebut. 114 Pengembang perumahan dapat menjalin kerjasama dengan pemerintah daerah jika menghendaki dalam pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas umum. Pendanaan pengelolaan ditanggung oleh pengembang perumahan, dengan syarat

114

Lihat Pasal 21, Permendagri Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman di Daerah.


65

pengembang perumahan tidak boleh merubah peruntukan prasarana, sarana, dan utilitas umum itu. 115 Pada tahap perencanaan kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman khusus untuk penyediaan prasarana, sarana dan utilitas umum tidak hanya sebatas penyediaan saja akan tetapi sudah masuk pada tahapan peningkatan PSU yang telah ada serta peningkatan keterpaduan antara PSU yang telah ada serta pemanfaatannya juga pengendalian untuk mengawasi agar rencana PSU sesuai dengan standar pelayanan minimal 116. Tidak hanya itu tetapi berdasarkan pasal 87 Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Pemerintah dan/atau pemerintah daerah bertanggungjawab terhadap pemeliharaan dan perbaikan PSU di perumahan, Perumahan dan Kawasan Permukiman, lingkungan hunian, dan kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Penjelasan Pasal 28 ayat (1) huruf b Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman menjelaskan yang dimaksud dengan rencana kelengkapan prasarana paling sedikit meliputi jalan, drainase, sanitasi, dan air minum. Rencana kelengkapan sarana paling sedikit meliputi rumah ibadah dan ruang terbuka hijau (RTH). Rencana kelengkapan utilitas umum paling sedikit meliputi, jaringan listrik termasuk KWH meter dan jaringan telepon.

115

Lihat Pasal 22, Permendagri Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman di Daerah. 116 Lihat Pasal 83 Undang-undang Perumahan dan kawasan permukiman


66

Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan harus mempetimbangkan kebutuhan prasarana, sarana, dan utilitas umum bagi masyarakat yang mempunyai keterbatasan fisik, misalnya penyandang cacat dan lanjut usia. Berikut gambaran prasarana, sarana, dan utilitas umum pada satuan unit rumah.

Sumber : Buku Panduan Bantuan PSU Perumahan dan Kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman Kementerian Perumahan Rakyat Republik Indonesia


67

Berdasarkan standar pelayanan minimal dalam Peraturan Menteri Negara peruahan rakyat Republik Indonesia Nomor : 22/PERMEN/M/2008 Tentang Standar Pelayanan Minimal Bidang Perumahan Rakyat Daerah Provinsi Dan Daerah Kabupaten Kota untuk cakupan lingkungan yang sehat dan aman yang didukung prasarana, sarana dan utilitas umum dengan kriteria yaitu : 1. Jalan a. Jalan akses dan jalan poros Ketentuan : 1. Kelas jalan : - Jalan lokal skunder I (satu jalur) - Jalan lokal skunder I (dua jalur) - Jalan lokal skunder II - Jalan lokal skunder III 2. Dapat diakses mobil pemedam kebakaran 3. Konstruksi trotoar tidak berbahaya pejalan kaki dan penyandang cacat 4. Jembatan harus memiliki pagar pengaman b. Jalan lingkungan ketentuan : 1. Kelas jalan - Jalan lingkungan I - Jalan lingkungan II 2. Akses kesemua lingkungan Perumahan dan Kawasan Permukiman 3. Kecepatan rata-rata 5 smpai 10 km/jam 4. Dapat diakses mobil pemadam kebakaran 5. Konstruksi trotoar tidak berbahaya pejalan kaki dan penyandang cacat 6. Jembatan harus memiliki pagar pengaman c. Jalan setapak ketentuan : 1. Akses kesemua persil rumah sesuai perencanaan 2. Lebar 0,8 sampai 2 M 2. Sanitasi


68

Ketentuan sanitasi : a. Limbah cair yang berasal dari rumah tangga tidak mencemari sumber air, tidak menimbulkan bau, dan tidak mencemari permukaan tanah b. Pengosongan lumpur tinja 2 tahun sekali c. Apabila kemungkinan membuan tankseptik tidak ada, maka lingkungan perumahan yang baru harus dilengkapi dengan system pembuangan sanitasi 3. Drainase dan Pengendalian banjir Ketentuan : a. Tinggi genangan rata-rata kurang dari 30 c b. Lama genangan kurang dari 1 jam c. Setiap lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan sistem drainase yang mepunyai kapasitas tampung yang cukup sehingga lingkungan perumahan bebas dari genangan air d. Sistem drainase harus dihubungkan dengan badan penerima (saluran kota, sungai, danau, laut, atau kolam yang mempunyai daya tapung cukup) yang dapat menyalurkan atau menapung air buangan rupa sehingga maksud pengeringan daerah dapat terpenuhi e. Prasarana drainase tidak menjadi tempat perindukan vector penyakit 4. Persampahan Ketentuan : a. 100 % produk sampah tertangani (berdasarkan jumlah timbunan sampah 0,02 m3/orang/hari) b. Pengelolaan pembuangan sampah rumah tangga harus memenuhi syarat kesehatan c. Pengelolaan persampahan mandiri termasuk pembuatan composer komunal untuk kebutuhan kawasan perumahan 5. Air minum Ketentuan : a. 100 % produk terlayani b. 60-220 lt/orang/hari untuk Perumahan dan Kawasan Permukiman di kawasan perkotaan c. 30-50 lt/orang/hari untuk lingkungan perumahan d. Apabila disediakan melalui kran umum : - 1 kran umum disediakan untuk jumlah pemakai 220 jiwa - Radius pelayanan maksimum 100 meter - Kapasitas minum 30 lt/hari


69

e. Memenuhi standar air minum 6. Listrik Ketentuan : a. Setiap lingkungan perumahan harus mendapatkan daya listrik dari PLN atau dari sumber lain (dengan perhitungan setiap unit hunian mendapat daya listrik minimum 450 VA atau 900 VA) b. Tersedia jaringan listrik lingkungan c. Pengaturan tiang listrik dan gardu listrik harus menjamin keamanan penghuni d. Tersedia penerangan jalan umum Pengembang perumahan yang membangun rumah ditujukan untuk MBR yaitu rumah umum dapat mengusulkan permohonan ke pemerintah daerah agar mendapat bantuan dalam pembangunan PSU baik sebagian maupun seluruhnya. Hal ini selaras dengan kewajiban pemerintah untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR maka pemerintah memberikan kemudahan dan/atau bantuan salah satunya berupa penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum. 117 Berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 70 Tahun 2012 tentang perubahan kedua atas Peraturan Presiden Nomor 54 Tahun 2012 tentang Penyediaan Barang/Jasa Pemerintah, dalam Pasal 38 ayat 5 huruf h menyatakan bahwa: “Pekerjaan pengadaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum di lingkungan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang dilaksanakan oleh pengembang/developer yang bersangkutan”, maka untuk pelaksanaan pembangunan fisik prasarana, sarana, dan utilitas umum dimungkinkan untuk dilaksanakan dengan penunjukan langsung kepada pengembang/developer yang bersangkutan. 117

Lihat Pasal 54 Undang-undang Perumahan dan kawasan permukiman


70

Tugas pengembang perumahan yang membangun rumah diperuntukkan kepada masyaraakat berpenghasilan rendah berdasarkan buku panduan bantuan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan dan kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman tahun 2013 yaitu : 118 1. Mengajukan usulan bantuan prasarana, sarana, dan utilitas umum kepada pemerintah kabupaten/kota dan tembusan kepada kemenpera. 2. Membuat surat pernyataan kesanggupan membangun dari pengembang 3. Melaksanakan perjanjian kerjasama operasional dengan satuan kerja pengelolaan kawasan deputi bidang pengembangan kawasan sebagai dasar untuk melaksanakan pembagunan prasarana, sarana, dan utilitas umum 4. Melaporkan hasil pembangunan rumah yang telah KPR dan atau SP3K 5. Menyerahkan lahan yang akan dibangun prasarana, sarana, dan utilitas umum kepeada pemerintah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku 6. Melaksanakan pembangunan prasarana,sarana, dan utilitas umum sesuai kontrak yang telah disepakati bersama antara pengembang dan pejabat pembuat komitmen (PPK) 7. Membangun unit rumah baru sesuai dengan jumblah usulan bantuan prasarana, sarana, dan utilitas umum 8. Menanam 1 (satu) pohon buah-buahan pada setiap unit rumah yang mendapatkan bantuan Prasarana,sarana, dan utilitas umum 9. Menyerahkan bantuan prasarana, sarana, dan utilitas umum kepada pemerintah kabupaten/kota sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku Komponen bantuan prasarana, sarana, dan utilitas umum yaitu : 1. Jalan dan bangunan pelengkap jalan lainnya a. Persyaratan teknis unutuk jalan; Pembangunan baru jalan lengkungan atau penyediaan bangunan pelengkap prasarana jalan lingkungan b. Kriteria teknis untuk jalan meliputi ; b. 1 Lahan untuk daerah milik jalan telah tersedia

118

Buku panduan bantuan prasarana, sarana, dan utilitas, Op Cit, halaman 8.


71

b. 2 Jenis konstruksi jalan yang dapat dibantu berupa jalan dengan laburan aspal atau jalan dengan lapis penetrasi makadam, beton atau paving blok b. 3 Tidak termasuk pekerjaan pembentukan badan jalan b. 4 Ketentuan mengenai kriteria teknis jalan sesuai pedoman teknis yang berlaku 2. Drainase a. Persyaratan teknis untuk drainase : a.1. Penyediaan prasarana drainase dan bangunan pelengkap pada perumahan dan kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman a.2. Penyediaan saluran drainase lingkungan

b. Kriteria teknis untuk drainase meliputi : b.1 Saluran drainase merupakan saluran terbuka dilengkapi dengan banguna pelengkap b.2 Sistem drainase harus dihubungkan dengan badan air penerima, sehingga drainase dapat berfungsi dengan baik, dan stabilitas komponen penerima tidak terganggu b.3 Badan air penerima dapat merupakan sungai, laut, kolam, danau dan drainase kawasan/perkotaan b.4 Ketentuan mengenai kriteria teknis jalan sesuai pedoman teknis yang berlaku Jenis rumah komersil diperuntukkan untuk mendapatkan keuntungan sesuai dengan kebutuhan masyarakat bukan merupakan kewajiban pemerintah untuk membangunnya maka pengembang perumahan yang melaksanakan membangun rumah jenis ini lah yang bertanggungjawab membangun prasarana, sarana, dan utilitas umumnya akan tetapi pengembang perumahan tetap wajib menyerahkan prasarana, sarana, dan utilitas umum yang dibangunnya dengan tempo paling lambat


72

1 (satu) tahun setelah pemeliharaan oleh pengembang untuk dipelihara dan dimanfaatkan pemerintah daerah sesuai peruntukannya. Proses pengusulan usulan bantuan PSU untuk rumah tapak dilaksanakan melalui tahapan: 119 a. pelaku pembangunan mengajukan permohonan secara tertulis kepada pemerintah kabupaten/kota, tembusan kepada pemerintah provinsi dan Kementerian; b. pemerintah kabupaten/kota mengusulkan lokasi bantuan PSU kepada pemerintah provinsi tembusan kepada Kementerian ; c. pemerintah provinsi mengusulkan lokasi bantuan PSU kepada Kementerian ; d. Kementerian melakukan konsolidasi usulan melalui rapat konsultasi dan koordinasi teknis mencakup materi verifikasi administrasi. Kabupaten kota kabupaten/kota, yang mendapat bantuan sekurangkurangnya telah memiliki dokumen antara lain : a. b. b. c.

Rencana rinci tata ruang kawasan (RRTR); dan/atau Rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman (RP3KP); dan/atau Dokumen perencanaan perumahan lainnya. Terhadap pengembang perumahan yang tidak memberikan pelayanan baik

kepada masyarakat berdasarkan Pasal 1 ayat 1 Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor : 01/PERMEN/2010 Tentang pengelolaan pengaduan masyarakat dibidang perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman menyatakan, masyarakat baik perorangan, kelompok, badan hukum dan/atau badan usaha yang merasa tidak puas, atas pelayanan mitra kerja yang mengelola fasilitas subsidi prasarana, sarama dan

119

Buku Panduan Bantuan PSU Rumah Tapak Perumahan Dan Kawasan Permukiman Ta 2014


73

utilitas umum perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman. 120 Hal ini dapat berupa indikasi penyimpangan kerugian negara. C. Pengaturan hukum berkaitan tentang Kewajiban Pengembang Perumahan Dalam Penyediaan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum Pengaturan hukum yang berkaitan mengenai Kewajiban Pengembang Perumahan Dalam Penyediaan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum, adalah sebagai berikut : 1. Pasal 28 H ayat 1 Undang-undang Dasar 1945, “setiap orang berhak hidup sejahterah lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta memperoleh pelayanan kesehatan. 2. Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman : e. Pasal 2 huruf g, “penyelenggaraan perumahan dn kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman diselenggarakan dengan berasaskan Kemitraan”. Yang dimaksud dengan “asas kemitraan” adalah memberikan landasan agar penyelenggaraan

perumahan

dan

kawasan

Perumahan

dan

Kawasan

Permukiman dilakukan oleh pemerintah dan pemerintah daerah dengan melibatkan peran pelaku usaha dan masyarakat, dengan prinsip saling memerlukan, mempercayai, memperkuat, danmenguntungkan yang dilakukan, baik langsung maupun tidak langsung. 120

Lihat Pasal 7 Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor : 01/PERMEN/2010 Tentang pengelolaan pengaduan masyarakat dibidang perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman


74

f. Pasal 13, Pemerintah dalam melaksanakan pembinaan mempunyai tugas : - huruf F, “mengalokasikan

dana dan/atau biaya pembangunan untuk

mendukung terwujudnya perumahan bagi MBR” - huruf G, “memfasilitasi penyediaan perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman bagi masyarakat, terutama bagi MBR” g. Pasal 20 ayat 2, “penyelenggaraan perumahan itu mencakup rumah atau perumahan beserta prasarana, sarana dan utilitas umum h. Pasal 21 jenis dan bentuk rumah : - ayat a rumah komersial, “diselenggarakan untuk mendapat keuntungan sesuai kebutuhan masyarakat” - ayat b rumah umum, “diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR” i. Pasal 33 ayat 1, “Pemerintah daerah wajib memberikan kemudahaan perizinan bagi badan hukum yang mengajukan rencana pembangunan perumahan untuk MBR j. Pasal 39 ayat 1, “Pemerintah dan/atau pemerintah daerah bertanggungjawab dalam pembangunan rumah umum, rumah khusus, dan rumah negara. k. Pasal 40 ayat 1, “dalam melaksanakan tanggung jawab membangun rumah umum, rumah khusus, dan rumah negara, Pemerintah dan/atau pemerintah daerah menugasi dan/atau membentuk lembaga atau badan yang menangani pembangunan perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan


75

l. Pasal 47 ayat 4, Prasarana, sarana, dan utilitas umum yang telah selesai dibangun oleh setiap orang harus diserahkan kepada pemerintah kabupaten/kota sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. m. Pasal 54 ayat 1, “Pemerintah wajib memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR n. Pasal 54 ayat 3, kemudahan dan/atau bantuan pembangunan dan peroleh rumah bagi MBR dapat berupa : ayat 3 huruf h, Prasarana, sarana, dan utilitas umum. o. Pasal 60 ayat 1, Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai dengan kewenangannya bertanggungjawab dalam penyelenggaraan pengembangan lingkungan hunian baru perkotaan, pembangunan lingkungan hunian baru perkotaan, dan pembangunan kembali lingkungan hunian perkotaan. p. Pasal 60 ayat 2, “Pemerintah daerah sebagaimana pasal 60 ayat 1 dapat membentuk atau menunjuk badan hukum. q. Pasal 71 ayat 2, “pembangunan kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman dapat dilakukan oleh pemerintah, pemerintah daerah, dan/atau badan hukum. r. Pasal 87, “pemerintah dan/atau pemerintah daerah bertanggungjawab terhadap pemeliharaan dan perbaikan prasarana, sarana, dan utilitas umum di perumahan, Perumahan dan Kawasan Permukiman, lingkungan hunian, dan kawasan Perumahan dan Kawasan Permukiman. 3. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 04 Tahun 2013 Tentang Petunjuk Pelaksana Bantuan Prasarana, Sarana, Dan Utilitas Umum Perumahan Tapak Yang dibangun Oleh Pengembang :


76

a. Pasal 5, “Kelompok sasaran bantuan PSU diberikan kepada pengambang yang elakukan pembangunan perumahan tapak untuk MBR. b. Pasal 12 ayat 1, pengembang sebagaimana dimaksud melaksanakan perjanjian kerjasama operasional dengan satuan kerja pengelolaan Kawasan Deputi Bidang Pengembangan Kawasan. 4. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman : a. Pasal 2, “Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman dari pengembang kepada pemerintah daerah bertujuan untuk menjamin berkelanjutan pemeliharaan dan pengelolaan prasarana,sarana, dan utilitas di lingkungan perumahan dan Perumahan dan Kawasan Permukiman. b. Pasal 11 ayat 2, “Penyerahan PSU diakukan paling lambat 1 (satu) tahun setelah masa pemeliharaan dan sesuai dengan rencana tapak yang telah disetujui oleh pemerintah daerah c. Pasal 22 ayat 2, “Pemerintah daerah dapat bekerja sama dengan pengembang, badan usaha swasta, dan masyarakat, pemeliharaan fisik dan pendanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum. d. Pasal 22 ayat 4, “Pengelola Prasarana, Sarana, dan Utilitas tidak dapat merubah peruntukan Prasarana, sarana, dan utilitas.


77

5. Peraturan Menteri perumahan rakyat Nomor 01/PERMEN/M/2010 Tentang Pengelolaan Pengaduan Masyarakat Di Bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman : - Pasal 7 ayat c, masyarakat dapat mengadukan pelayanan mitra kerja yang mengelola fasilitas subsidi prasana, sarana, dan utilitas perumahan; 6. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 70 Tahun 2012 Tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Presiden Nomor 54 Tahun 2010 Tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah : - Pasal 38 ayat 5 huruf h menyatakan bahwa: “Pekerjaan pengadaan prasarana, sarana, dan utilitas umum di lingkungan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang dilaksanakan oleh pengembang/developer yang bersangkutan”.

BAB III TINDAK PIDANA PENGEMBANG PERUMAHAN DALAM PENYEDIAAN PRASARANA SARANA DAN UTILITAS UMUM BERDASARKAN UNDANG-UNDANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN

A. Pengertian Tindak Pidana dan Unsur-unsur Tindak Pidana Korporasi


BAB II. A. Pengembang Perumahan Dalam Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman

Recommend Documents