BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Kota Tangerang Selatan merupakan salah satu kota di Provinsi Banten yang sejak tahun 2008 telah memisahkan diri dari Kabupaten Tangerang. Kota Tangerang Selatan merupakan kota yang dapat berinteraksi langsung dengan ibu kota Negara Republik Indonesia dan Kota Tangerang Selatan terdiri dari tujuh Kecamatan, 49 Kelurahan, dan 5 Desa Kota Tangerang Selatan salah satu calon kota otonom (http:www.tangerangselatankota.go.id). Seiring dengan itu Kota Tangerang Selatan merupakan daerah yang akan berkembang baik dari sisi sosial, budaya, dan ekonomi. Hal ini ditandai dengan berkembangnya dunia usaha properti yang begitu pesat dan dinamis terutama di sektor perumahan antara lain mulai dari perumahan sederhana, perumahan menengah, dan perumahan mewah. Hal ini terjadi disebabkan oleh adanya permintaan dari pasar dan adanya dorongan pemerintah untuk menata perumahan sehingga kehidupan sosial, budaya, dan kualitas sumber daya tetap terjaga. Bintaro Jaya merupakan salah satu kawasan perumahan kelas menengah ke atas yang di desain sedemikian rupa oleh pihak pengembang, sebagai pengembang utama dan bersinergi dengan sub-kontraktor lain dengan tujuan untuk dapat mempercepat proses pengembangan kawasan guna merebut pangsa pasar kelas menengah ke atas. Perumahan-perumahan di kawasan Bintaro Jaya tersebar di beberapa lokasi dan berbagai macam tipe yang disediakan oleh
1
pengembang (developer) seperti luas lahan, luas bangunan, jumlah kamar serta sarana dan prasarana lainnya. Akan tetapi, walupun demikian halnya tentu masyarakat umum tetap berpandangan bahwa kawasan Bintaro Jaya nilai jual rumah cukup tinggi. Dilihat dari pertumbuhan dan perkembangan kawasan Bintaro Jaya tiga tahun terakhir cukup signifikan ditandai dengan maraknya pembangunan perumahan, pusat-pusat perbelanjaan, hadirnya pasar modern, serta mulai terintegrasinya moda transportasi. Oleh sebab itu, penulis merasa perlu untuk melakukan penelitian di kawasan Bintaro Jaya guna mengetahui faktorfaktor yang relevan memengaruhi secara signifikan terhadap nilai jual rumah di kawasan tersebut. Kawasan Bintaro Jaya dikelilingi oleh permukiman mulai dari pemukiman sedang hingga padat penduduk, dan kalau dilihat dari tofograpi kawasan Bintaro Jaya berada lebih rendah dari lingkungan sekitar. Keberadaan kawasan Bintaro tersebut akan memberikan dampak positif terhadap lingkungan di sekitar secara langsung akan mempengaruhi nilai jual properti disekitarnya. Berdasarkan observasi di lapangan properti-properti yang terdapat di dalam kawasan tersebut nilai jualnya cukup tinggi. Merujuk kepada Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992, pasal 2 ayat 1 bahwa untuk melaksanakan penataan dan pengelolaan perumahan dan pemukiman dilaksanakan secara terpadu dan terkoordinasi. Demikian juga pasal 30 ayat 1 menjelaskan bahwa wujud pembinaan di bidang perumahan dan permukiman tersebut berupa kebijaksanaan, strategi, rencana serta program yang meliputi rumah, prasarana, dan sarana lingkungan.
2
Rumah merupakan aset yang sangat penting, bertolok dari semua itu berbagai pihak yang terkait dalam usaha pengembangan suatu properti, seperti halnya pemerintah maupun swasta berlomba-lomba untuk memajukan dan meningkatkan kualitas pembangunan yang ada saat ini maupun yang terencana di masa akan datang. Ini secara otomatis mengakibatkan perubahan nilai jual dari properti. Pengembang berperan sebagai
penyedia perumahan sesuai dengan
tuntutan dan permintaan pasar dan dalam
realisasinya tetap memperhatikan
karakteristik fisik dari lingkungan tersebut. Pertumbuhan properti di Kota Tangerang Selatan khususnya kawasan Bintaro Jaya memberikan dampak positif baik terhadap pemerintah setempat, pengembang (developer) sendiri maupun pasar, dan diperkirakan pertumbuhan properti di Kota Tangerang Selatan akan diikuti oleh kenaikan nilai jual dari properti tersebut. Kenaikan nilai jual properti tidak serta merta atas dampak dari kenaikan harga material bangunan, desain, konsep dari bangunan, suku bunga bank serta faktor inflasi, tetapi tidak lepas dari kebijakan pengembang sendiri. Rumah sangat penting dan tidak terpisahkan dalam kehidupan manusia walaupun dalam realisasinya nilai jual rumah setiap waktu selalu mengalami kenaikan. Akan tetapi, keinginan konsumen untuk memiliki rumah baik yang diperoleh melalui KPR maupun tunai merupakan suatu tuntutan kebutuhan pokok setiap manusia. Rumah ini akan digunakan sebagai tempat tinggal, tempat berlindung, tempat berkumpulnya keluarga dan beraktivitas sesama anggota keluarga yang akan berlangsung selama hidupnya, dan di dalam pemilikan rumah
3
sendiri pada dasarnya merupakan barang modal atau aset bagi rumah tangga tersebut. Kawasan Bintaro Jaya merupakan kawasan perumahan kelas menengah keatas dan mulai terorganisir terhadap prasarana, sarana
dan utilitas umum
(PSU). Berpedoman kepada Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia No. 20 Tahun 2011 tentang prasarana, sarana dan utilitas umum (PSU) sangat penting karena prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman dan nyaman. Sarana adalah suatu fasilitas dalam lingkungan
hunian
yang
berfungsi
untuk
mendukung
penyelenggaraan,
pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi. Utilitas umum suatu kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian. Dengan melihat permintaan masyarakat terhadap rumah semakin tinggi pengembang diharapkan melakukan ekpansi di mana-mana, guna menjaga tetap tersedianya pasokan rumah. Kota Tangerang Selatan merupakan daerah baru di mana awalnya merupakan bagian dari Kabupaten Tangerang, oleh pemerintah dilakukan
pemekaran
dengan
tujuan
untuk
mempercepat
pertumbuhan
pembangunan di berbagai sektor yang dapat mensejahterakan kehidupan masyarakat. PT. Jaya Real Property, Tbk yang merupakan pengembang di kawasan Bintaro Jaya, di mana lokasi kawasan
Bintaro
kawasan strategis yang berada kurang lebih
dapat dikategorikan sebagai
2 Km dari Centra Business District
(CBD) Bintaro, dan akses menuju Jakarta kurang lebih 12 Km. Akses untuk
4
menuju Centra Business Distric (CBD) Bumi Serpong Damai (BSD) kurang lebih 10 Km, akses menuju jalan tol lingkar luar kurang lebih 3 Km, fasilitas umum tersedia walaupun tidak di dalam perumahan sendiri secara langsung. Hal ini dapat memengaruhi penjualan rumah dan memicu terjadinya kenaikan nilai jual dari properti tersebut. Pasar akan memberikan gambaran bahwa harga atau nilai jual rumah merupakan penjumlahan dari harga spesifikasi dan karakteristik yang dimiliki oleh entitas rumah tersebut. Dalam penetapan nilai atau harga untuk barang yang termasuk dalam jenis ini pada umumnya dilakukan dengan cara menganalisis harga serta permintaan terhadap rumah. Untuk itu Analisis terhadap faktor yang memengaruhi nilai jual rumah di kawasan Bintaro Jaya perlu dilakukan, dengan menggunakan data dari pengembang serta dibantu dengan data observasi di lapangan.
1.2 Keaslian Penelitian Secara umum penelitian tentang analisis faktor yang mempengaruhi nilai jual rumah di kawasan Bintaro Kota Tangerang Selatan, belum pernah dilakukan, namun beberapa penelitian yang berkaitan dengan analisis faktor yang mempengaruhi nilai jual properti, antara lain sebagai berikut. 1. Taufiq
(2007),
melakukan
penelitian
mengenai
faktor-faktor
yang
memengaruhi transaksi rumah sederhana tipe 36 di Kabupaten Boyolali Provinsi Jawa Tengah dengan menggunakan variabel jumlah unit terjual tiap kecamatan (dependen) serta harga rumah perunit tiap kecamatan, jarak lokasi perumahan ke pusat kota (CBD), kepadatan penduduk tiap kecamatan, PDRB
5
perkapita tiap kecamatan (independen). Penelitian ini menggunakan model regresi linier berganda. Hasil penelitian menunjukkan bahwa adanya kenaikan harga rumah sederhana tipe 36 dan jarak perumahan ke CBD secara statistik berpengaruh negatif terhadap tingkat transaksi rumah sederhana tipe 36 dengan asumsi variabel lain tetap (ceteris paribus). 2. Nyoto
(1997),
melakukan
mempengaruhi nilai
penelitian
tentang
analisis
faktor
yang
jual real estate “studi kasus perumahan di Surabaya
Selatan” dengan menggunakan variabel harga jual rumah (dependen) dan luas bangunan, luas tanah, lebar jalan perumahan, jarak dari pusat kegiatan, jarak dari pasar, jarak dari rumah sakit/poliklinik sebagai variabel (independen). Penelitian ini menggunakan persamaan fungsi y=f(x) dan regresi model log-in dimana hasil penelitian ini menunjukkan hipotesis pertama menyatakan bahwa luas bangunan mempunyai pengaruh positif terhadap harga jual rumah, ternyata dapat dibuktikan. 3. Setyorini, (2005 dalam Taufiq, 2007: 56) meneliti tentang analisis faktorfaktor yang mempengaruhi jual beli rumah tinggal di Kota Malang, dengan pengamatan tahun 2003, di mana variabel tak bebasnya adalah jumlah transaksi jual beli rumah tinggal di tiap kelurahan, dan 5 variabel bebas yaitu rata-rata transaksi tiap kelurahan, jarak tiap kelurahan dari pusat kota, jumlah rumah tangga tiap kelurahan, jumlah migrasi bersih tiap kelurahan, dan jarak perguruan tinggi terdekat. Hasil penelitiannya mengatakan bahwa, jarak kelurahan dari pusat kota dan jarak keperguruan tinggi terdekat memiliki pengaruh negatif terhadap transaksi jual beli rumah tinggal, jumlah rumah
6
tangga, dan jumlah migrasi bersih tiap kelurahan memiliki pengaruh positif terhadap transaksi jual beli rumah tinggal tiap kelurahan. 4. Aulia (2005), melakukan analisis tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah (Studi di Kawasan Jatinangor Sumedang Jawa Barat). Variabel dependen yang digunakan adalah nilai tanah, dan luas tanah, luas bangunan, jarak tanah kejalan raya, jarak tanah ke kampus terdekat, jarak tanah keterminal, kepadatan penduduk, dan lebar jalan sebagai variabel independen, bentuk tanah, kontur tanah (dummy). Metode yang digunakan adalah model regresi linier berganda. 5. Nurhayati (2004), dengan judul pengaruh lingkungan kampus uii terpadu terhadap nilai tanah. Variabel bebas yang digunakan adalah luas tanah, jarak ke jalan umum, dummy lingkungan kampus, dan (dummy) kondisi tanah. Alat analisis yang digunakan adalah regresi linier berganda dan kesimpulan yang didapatkan adalah nilai tanah yang terletak di luar lingkungan kampus lebih rendah dibanding nilai tanah yang terletak di dalam lingkungan kampus.
1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.3.1 Tujuan Penelitian Adapun tujuan dilakukan penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Untuk mengetahui faktor yang mempengaruhi nilai jual rumah di kawasan Bintaro Jaya Kota Tangerang Selatan. 2. Untuk mengetahui sejauh mana faktor tersebut dapat memengaruhi nilai jual rumah di kawasan Bintaro Jaya Kota Tangerang Selatan. 3. Untuk mengetahui faktor apa saja yang secara signifikan dapat memengaruhi
7
nilai jual rumah di kawasan Bintaro Jaya Kota Tangerang Selatan. 1.3.2. Manfaat Penelitian Penelitian yang penulis lakukan semoga dapat bermanfaat bagi penulis maupun bagi para pembaca atau pihak-pihak lain yang berkepentingan. 1. Manfaat akademis Penelitian ini erat hubungannya dengan mata kuliah Penilaian Properti, elemen Properti serta Manajemen Aset sehingga dengan melakukan penelitian ini diharapkan penulis dan semua pihak yang berkepentingan dapat lebih memahaminya baik secara langsung maupun tidak secara langsung. 2. Manfaat dalam implementasi atau praktik. a. Penelitian ini memfokuskan kepada Kawasan Bintaro Jaya sebagai objek penelitian, sehingga diharapkan para pengambil kebijakan maupun pihakpihak lain yang berkepentingan dapat menggunakan hasil penelitian ini sebagai pertimbangan dalam pengambilan keputusan. b. Dapat memberikan masukan kepada pihak-pihak yang berkepentingan untuk mengetahui sejauh mana faktor tersebut yang dapat memengaruhi nilai jual rumah di kawasan Bintaro Jaya Kota Tangerang Selatan. 1.4 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan ini terdiri dari lima bab. Bab I yaitu pendahuluan yang mencakup uraian tentang latar belakang yang menjadi dasar penelitian, keaslian penelitian, tujuan dan manfaat penelitian serta sistematika penulisan. Bab II memuat tinjauan pustaka, landasan teori, bab ini berisikan uraian mengenai tinjauan pustaka yang berkaitan dengan judul penelitian. Bab III tentang analisis
8
data, yang berisikan cara penelitian, definisi operasional variabel, data dan sumber data, hubungan antarvariabel, serta alat analisis yang digunakan. Bab IV tentang hasil analisi dan pembahasan, bab ini mencakup bentuk fungsi dan model yang digunakan, serta hasil analisis data dan pembahasan. Bab V merupakan bab terakhir yang berisikan kesimpulan hasil analisis yang didapatkan dari hasil penelitian, keterbatasan dan saran. Kesimpulan berisi uraian singkat mengenai hasil studi penelitian. Saran-saran berisi hal-hal yang perlu dilakukan sehubungan dengan hasil penelitian ini.
9
