1
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Kabupaten Boyolali merupakan salah satu kabupaten yang berada di Provinsi Jawa Tengah. Kabupaten Boyolali termasuk dalam kategori kabupaten yang sedang berkembang. Banyak upaya yang telah dilakukan Pemerintah Daerah Boyolali dalam meningkatkan kesejahteraan masyarakatnya. Salah satu upaya yang telah dilakukan oleh Pemerintah Boyolali yaitu menciptakan Kabupaten Boyolali yang pro akan investasi. Diharapkan dengan Kabupaten Boyolali yang pro akan investasi dapat menarik investor baru baik dari dalam maupun luar daerah. Langkah yang diambil oleh Pemerintah Daerah Boyolali tidaklah sia-sia, terbukti dalam beberapa tahun terakhir banyak infrastruktur baru yang dibangun oleh pemerintah daerah. Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Perizinan Terpadu (BPMP2T) yang berdiri sejak tahun 2011 merupakan salah satu bukti keseriusan Pemerintah Boyolali dalam menciptakan Boyolali yang Pro-Investasi. Pada tahun 2014 Pemerintah Boyolali telah menyederhanakan perizinan investasi baru. Selain itu, Pemerintah Boyolali juga menyediakan sistem perizinan berbasis online sebagai upaya pemerintah untuk mempermudah calon investor dalam mengurus perizinan investasi di Boyolali. Kebijakan Pro-Investasi yang dilaksanakan oleh Pemerintah Kabupaten Boyolali memberikan dampak positif bagi masyarakat baik secara langsung ataupun tidak langsung. Kebijakan tersebut mendorong munculnya usaha-usaha
baru yang menyerap tenaga kerja baik dari dalam dan luar daerah Boyolali. Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) Kabupaten Boyolali pada tahun 2013 tercatat sebanyak 7.327 jiwa masuk ke daerah Boyolali. Berikut daftar jumlah penduduk masuk dan keluar di Kabupaten Boyolali. Tabel 1.1 Jumlah Penduduk Masuk dan Pergi Kabupaten Boyolali Tahun 2013 Kecamatan
Migrasi Masuk
Selo Ampel Cepogo Musuk Boyolali Mojosongo Teras Sawit Banyudono Sambi Ngemplak Nogosari Simo Karanggede Klego Andong Kemusu Wonosegoro Juwangi JUMLAH Sumber : BPS Kabupaten Boyolali
112 230 442 265 846 532 591 338 399 395 1.229 322 207 374 337 321 153 197 37 7.327
Jumlah pendatang baru di Kabupaten Boyolali tentunya berpotensi mengalami peningkatan seiring dengan kebijakan yang diberlalukan oleh Pemerintah Daerah Boyolali yang merangsang munculnya usaha-usaha baru yang dapat menyerap ribuan tenaga kerja dari luar daerah Boyolali. Tercatat pada tahun 2011 hingga tahun 2014 jumlah penduduk di Kabupaten Boyolali selalu mengalami peningkatan di setiap tahunnya. Tercatat pertumbuhan penduduk Kabupaten Boyolali pada tahun 2011 meningkat sebanyak 0,32%, tahun 2012 meningkat
2
0,30%, tahun 2013 meningkat 0,43%, dan tahun 2014 meningkat sebanyak 0,35%. Untuk lebih detailnya dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel 1.2 Pertumbuhan Penduduk Kabupaten Boyolali Tahun 2011-2014 Tahun
Jumlah Penduduk
2011 956.850 2012 959.732 2013 963.839 2014 967.197 Sumber: BPS Kabupaten Boyolali
Perubahan (Jiwa)
Pertumbuhan (%)
3.011 2.882 4.107 3.358
0,32 0,30 0,43 0,35
Kehadiran pendatang baru dari luar daerah merupakan salah satu dampak yang akan dialami akibat kebijakan Pro-Investasi. Faktor ekonomi tentu menjadi salah satu alasan untuk melakukan mobilisasi. Selain itu, kehadiran penduduk baru akan berdampak pada meningkatnya kebutuhan, salah satunya yaitu kebutuhan tempat tinggal. Tabel 1.3 Luas Kabupaten Boyolali Per Kecamatan Luas Wilayah (Km²) Selo 5.607,80 Ampel 9.039,11 Cepogo 5.299,80 Musuk 6.504,13 Boyolali 2.625,10 Mojosongo 4.341,16 Teras 2.993,62 Sawit 1.723,18 Banyudono 2.537,94 Sambi 4.649,49 Ngemplak 3.852,70 Nogosari 5.508,43 Simo 4.804,02 Karanggede 4.175,60 Klego 5.187,73 Andong 5.452,77 Kemusu 9.908,41 Wonosegoro 9.299,79 Juwangi 7.999,35 101,510,19 JUMLAH Sumber: BPS Kabupaten Boyolali Kecamatan
3
Ketersediaan tanah dan luasan tanah yang tetap sedangkan permintaan tanah yang semakin tahun semakin meningkat tentu akan membuat harga tanah semakin meningkat. Dengan kondisi semacam itu, tentu tidak semua masyarakat dapat memenuhi kebutuhan akan rumah tinggal dikarenakan kemampuan ekonomi masyarakat yang berbeda-beda masyarakat tentu akan memilih alternatif lain dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal. Kebutuhan tempat tinggal menjadi tantangan tersendiri bagi penduduk baru. Untuk memenuhi kebutuhan tersebut, penduduk baru cenderung memilih menyewa rumah/tempat tinggal untuk sementara. Keadaan itu tentunya menjadi keuntungan tersendiri bagi penduduk yang menyediakan jasa sewa rumah. Kondisi tersebut menciptakan keadaan yang saling menguntungkan untuk kedua belah pihak dimana pihak penyewa mendapatkan tempat tinggal dan pihak yang menyewakan mendapatkan timbal balik berupa sejumlah uang yang telah disepakati bersama. Penentuan tarif sewa menjadi hal yang vital dalam hal ini. Pemilik rumah tentunya ingin memperoleh pendapatan yang optimal dari aset yang disewakannya dan pihak penyewa memperoleh harga yang sesuai dengan fasilitas yang tersedia. Sehingga tidak ada salah satu pihak yang merasa dirugikan. Penentuan tarif sewa dapat dilakukan dengan GIM karena data pembanding sewa dirasa cukup tersedia. 1.2 Rumusan Masalah Belum ditentukannya nilai sewa rumah tinggal di Desa Karanggeneng Kecamatan Boyolali Kabupaten Boyolali, maka perlu dilakukan penilaian yaitu dengan menggunakan metode GIM.
4
1.3 Tujuan Tujuan Tugas Akhir ini adalah: 1. Menentukan besarnya GIM. 2. Menentukan indikasi nilai sewa rumah tinggal di Dusun Srimulyo RT01/RWII, Desa Karanggeneng, Kecamatan Boyolali, Kabupaten Boyolali. 1.4 Manfaat Manfaat Tugas Akhir ini adalah: 1. Menjadi referensi dalam hal penilaian properti khususnya penetapan nilai sewa rumah tinggal. 2. Sebagai acuan pemilik aset dalam mengkaji tarif sewa rumah tinggal yang telah ditentukan. 1.5 Kerangka Penulisan Tugas Akhir ini dilatar belakangi oleh belum ditetapkannya nilai sewa pada rumah tinggal di Dusun Srimulyo RT01/RWII, Desa Karanggeneng, Kecamatan Boyolali, Kabupaten Boyolali. Lingkungan sekitar objek penilaian terdapat cukup pembanding properti yang disewakan sehingga memungkinkan untuk menghitung nilai sewa properti dengan menggunakan metode GIM. Sehingga untuk menentukan nilai sewa dari properti perlu mencari besaran GIM dan Nilai Pasar dari properti objek dan properti pembanding sewa. Dalam menentukan nilai pasar properti dan nilai sewa diperlukan berbagai data seperti data umum, data khusus, dan data penawaran dan permintaan. Kemudian data tersebut diolah dengan menggunakan alat analisis yang menghasilkan kesimpulan akhir yaitu indikasi nilai sewa properti. Untuk lebih jelasnya diilustrasikan dalam bagan berikut:
5
1. 2. 3.
Latar Belakang Boyolali sebagai kabupaten yang Pro-Investasi Kebutuhan lahan yang terus meningkat Penentuan tarif sewa properti dengan metode GIM
Rumusan Masalah Belum ditentukan besarnya nilai sewa rumah tinggal
1. 2.
Tujuan Penentuan besaran GIM Menentukan indikasi nilai sewa rumah tinggal
Data Umum Wilayah, kota dan lingkungan
Data Khusus Data properti yang dinilai
Alat Analisis Pendekatan Biaya Pendekatan Pendapatan GIM
Kesimpulan Indikasi Nilai Sewa
Sumber: SPI & KEPI (2015).
6
Data Permintaan & Penawaran Data Pembanding Ekonomi
