1
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Di dalam ketentuan umum Pasal 1 ayat (1) Undang – undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam UndangUndang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya.” Selain itu dalam pembuatan akta otentik bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan, tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak-pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian hukum, ketertiban dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus bagi masyarakat secara keseluruhan.
Berbagai aspek kehidupan di masyarakat membutuhkan kepastian hukum, yang disebabkan secara tidak langsung karena kita tinggal di Negara yang berdasarkan hukum. Peradaban perkembangan manusia menuntut untuk selalu berhubungan dengan satu sama lainnya dalam rangka untuk meraih kesempurnaan dalam hidup.
2
Notaris disebut sebagai nobile officium, dikarenakan profesi Notaris sangat erat hubungannya dengan kemanusiaan. Notaris diangkat dan diberhentikan oleh negara dan kepadanya diberikan kepercayaan dan pengakuan dalam memberikan jasa bagi kepentingan masyarakat. Notaris dalam menjalankan jabatannya secara profesional dirasakan semakin penting karena kedudukan Notaris sebagai pejabat umum berhadapan langsung dengan kepentingan masyarakat dalam memberikan bantuan pelayanan atau jasa. Apabila hal tersebut tidak diberikan secara baik atau profesional, maka akan terdapat pihak yang dirugikan sebagai akibat hukum dari kesalahan atau kelalaian yang telah diperbuat oleh Notaris. Notaris membuat akta otentik yang merupakan alat pembuktian terkuat dan terpenuh yang mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan hukum dalam setiap kehidupan masyarakat. Dalam berbagai hubungan bisnis, properti, perbankan, kegiatan sosial, dan lain-lain, kebutuhan akan pembuktian tertulis berupa akta otentik makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan kepastian hukum dalam berbagai kegiatan ekonomi dan sosial, baik pada tingkat nasional maupun internasional.1 Kebutuhan pokok manusia tidak keluar dari tiga hal, yaitu sandang, pangan dan papan. Papan kita artikan sebagai rumah atau tempat tinggal, kebutuhan
1Penjelasan Atas Undang-undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris
3
masyarkat akan hunian yang layak sangatlah meningkat akhir-akhir ini, dapat kita lihat dari banyak nya pemukiman baru di berbagai daerah yang sedang berkembang. Rumah merupakan salah satu kebutuhan utama bagi manusia, maka hak setiap masyarakat untuk memiliki suatu tempat tinggal, terdapat di dalam Undang-undang No. 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan Dan Pemukiman, dalam Pasal 1 angka 1 disebutkan pengertian rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Setiap orang punya hak untuk memiliki rumah, hal itu dapat dilihat dalam Pasal 5 ayat 1 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman “setiap warga negara mempunyai hak untuk menempati dan atau menikmati dan atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur.” Pembangunan perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk memenuhi salah satu kategori kebutuhan manusia yaitu papan, sekaligus untuk meningkatkan kualitas dari lingkungan kehidupan manusia, memperluas lapangan pekerjaan juga kegiatan ekonomi dalam rangka mewujudkan kesejahteraan rakyat. Terwujudnya kepemilikan rumah tidak lepas dari peran serta pengusaha perumahan, hal tersebut menjadi dasar banyaknya didirikan perusahaan pengembang perumahan.
4
Perusahaan pengembang yang dikenal dengan “developer” adalah pengusaha pengembang perumahan, suatu perusahaan yang bergerak di bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas lahan yang akan dijadikan satu kesatuan lingkungan pemukiman perumahan yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang kegiatan penghuni pemukiman perumahan tersebut. Suatu perumahan harus dilengkapi dengan fasilitas umum dan fasilitas sosial. Perusahaan pengembang perumahan atau developer yang menjual rumah di perumahan menampilkan gambar, spesifikasi rumah, lingkunan perumahan sebagai media pemasaran untuk menarik para konsumen, tentunya dengan harga-harga yang variatif
sesuai
dengan
target
pasar
yang
diinginkan
oleh
pengembang
perumahan.Letak wilayah perumahan tersebut yang sangat menentukan harga penjualan dari suatu rumah. Aspek legalitas dan izin usaha juga harus diperhatikan baik oleh perusahaan pengembang maupun calon pembeli, antara lain izin usaha konstruksi, izin mendirikan bangunan, keterangan rencana peruntukan, perubahan peruntukan penggunaan tanah (apabila lahan sebelumnya bukan untuk pemukiman) serta bukti kepemilikan atas tanah. Untuk dapat memiliki suatu rumah diperumahan, ada beberapa prosedur dan persyaratan yang harus dipenuhi dalam pembuatan perjanjian jual beli rumah baik oleh konsumen selaku pembeli dan developer selaku penjual.
5
Perjanjian menurut Subekti adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada seorang lainnya atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal, maka timbulah suatu hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan.2 Sedangkan perikatan adalah suatu hubungan hukum yang bersifat harta kekayaan antara dua orang atau lebih, atas dasar mana pihak yang satu berhak (kreditur) dan pihak yang lainnya berkewajiban (debitur) atas sesuatu prestasi. 3 Kemudahan masyarakat untuk memiliki suatu rumah menjadi salah satu penyebab perkembangan pesat munculnya perumahan-perumahan, baik perumahan yang sederhana hingga perumahan mewah. Melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) masyarkat yang berpenghasilan rendah dapat memiliki rumah, menyesuaikan gaji yang di dapat setiap bulan untuk membayar angsuran kepada pihak lembaga pembiayaan seperti bank. KPR pada mulanya hanyalah produk salah satu bank di Indonesia, yaitu BTN (bank tabungan negara) akan tetapi seiring dengan perkembangan ekonomi negara kita yang pesat, maka bank-bank yang lain juga mempunyai produk KPR untuk para nasabahnya. Kerugian dan keuntungan KPR, para pihak yaitu, konsumen dan pengusaha pengembang mempunyai dampak yang berbeda, kerugian yang dialami oleh pengusaha jika konsumen mereka menggunakan KPR yaitu pencairan pembayaran dari lembaga pembiayaan atau bank relatif lama, sehingga proses pembangunan pun
2R.Subekti,2002, Hukum Perjanjian (A), PT. Intermasa, Jakarta, hlm 1 3R.Setiawan,1990, Pokok-pokok Hukum Perikatan, PT.Bina Cipta, Bandung, hlm 2
6
jadi lama, dan akhirnya konsumen juga yang di rugikan, tidak hanya itu saja permaslahan yang timbul, akan tetapi para pihak dalam proses jual beli rumah tersebut bertambah, tentunya jika bertambahnya suatu pihak dalam suatu proses jual beli maka akan menjadi semakin rumit. Perlu beberapa syarat dan proses yang harus dilengkapi dan dijalani. Banyak syarat-syarat pengusaha pengembang yang dapat kerja sama dengan bank pilihan dari konsumen, developer yang sudah lama usahanya di bidang perumahan maka kemungkinan proses akan dipermudah dari pihak bank, akan tetapi bila developer yang masih baru usahanya maka juga akan memakan waktu yang lama untuk dapat kerjasama dengan bank pilihan dari konsumen. Permasalahan utama yang akan diangkat oleh penelitian ini adalah hubungan antara pengusaha pengembang selaku penjual, konsumen selaku pembeli dan Bank selaku lembaga pembiayaan. Dari ketiga pihak tersebut akan timbul hubungan hukum, muncul hak dan kewajiban dari para pihak tersebut. Perjanjian-perjanjian yang timbul antara lain memuat mengenai objek yang akan dibangun, jumlah yang harus dibayarkan oleh konsumen, jangka waktu dan cara pembayaran, pelaksanaan pembangunan rumah, pajak-pajak yang timbul dan yang harus dibayarkan, perubahan dan penambahan bangunan, dan yang paling penting adalah penyerahan rumah dari developer kepada konsumen, karena ini sebagai salah satu syarat pencairan dana dari bank kepada developer, dan konsumen pun tidak serta
7
merta mudah menerima penyerahan kunci dari developer. Karena mungkin rumah dari objek perjanjian tersebut belum sesuai dengan yang diperjanjikan oleh pihak pengembang perumahan. Selain
perjanjian-perjanjian
tersebut,
terdapat
juga
pengikatan
jual
beli.Pengikatan jual beli adalah perjanjian antar pihak penjual dan pihak pembeli sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan adanya unsur-unsur yang harus dipenuhi untuk jual beli tersebut antara lain adalah sertifikat hak atas tanah belum ada karena masih dalam proses, atau belum terjadinya pelunasan harga atau pajak-pajak yang dikenakan terhadap jual beli hak atas tanah belum dapat dibayar baik oleh penjual atau pembeli.4 Pengikatan jual beli terjadi antara konsumen dan perusahaan pengembang, munculnya perikatan jual beli dikarenakan biasanya yang terjadi pengembang perumahan mulai memasarkan produknya melalui gambar tiga dimensi rumah yang akan dibangun, jadi perumahan tersebut masih rata dengan tanah. Konsumen diberikan bayangan melalui gambar tersebut dan memilih kavling melalui gambar site plan. Pada bagian inilah muncul adanya perikatan jual beli, dimana konsumen harus membayar tanda jadi untuk memesan rumah, dan perusahaan pengembang harus menyelsaikan bangunan sesuai dengan yang diperjanjikan. Perjanjian-perjanjian diatas maka diperlukanlah peranan Notaris dan dalam 4R. Subekti, 2002 Hukum Perjanjian, PT. Bina Cipta, Bandung, hlm.75
8
mengakomodasi keinginan para pihak, para pihak yaitu perusahaan pengembang, bank sebagai lembaga pembiayaan serta konsumen properti itu sendiri. Muncul tiga pihak tersebut diatas dikarenakan konsumen properti dalam melakukan transaksi jual beli dengan developer menggunakan KPR, maka secara tidak langsung bank sebagai lembaga pembiayaan ikut didalamnya. Perlindungan hukum bagi para pihak sangat diperlukan pada hal ini, dikarenakan para pihak mempunyai hak dan kewajiban yang penting.Perusahaan pengembang mempunyai kewajiban untuk menyelsaikan rumah sesuai yang dikehendaki oleh konsumen, dan mempunyai hak untuk memperoleh pembayaran dari Bank. Sedangakan Konsumen mempunyai kewajiban untuk membayar angsuran atau cicilan sesuai plafound yang telah disepakati dengan pihak Bank dan mempunyai hak untuk mendapatkan rumah yang sesuai yang dikehendaki. Berdasarkan latar belakang tersebut, peneliti tertarik melakukan penelitian dan selanjutnya dituangkan dalam
bentuk
tesis
dengan
judul
PERANAN
NOTARIS
DALAM
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PENGEMBANG DAN KONSUMEN PROPERTI KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) DI KABUPATEN SUKOHARJO
9
B. Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang di atas, maka penulis dalam melakukan penelitian membuat rumusan masalah sebagai berikut : 1. Bagaimana peranan Notaris dalam perlindungan hukum terhadap perusahaan pengembang dan konsumen properti melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di Kabupaten Sukoharjo ? 2. Bagaimana proses pengalihan kepemilikan rumah sebagai objek perjanjian dari perusahaan pengembang kepada konsumen dengan kredit pemilikan rumah (KPR)?
C. Keaslian Penelitian Berdasarkan penelusuran kepustakaan yang ada di lingkungan Universitas Gajah Mada, khususnya di Fakultas Hukum, penelitian tentang “Peranan Notaris dan PPAT dalam perlindungan Hukum terhadap Pengembang Properti dan Konsumen Properti KPR (kredit pemilikan rumah)” belum pernah diteliti. Akan tetapi terdapat beberapa hasil penelitian yang memiliki relevansi terhadap penulisan tesis ini adalah sebagai berikut : 1.
Penelitian oleh Vidia Cherria Chairunisa tahun 2011 dengan judul “Pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Dengan Jaminan Hak Tanggungan Pada PT Bank Panin Tbk Kantor Cabang Utama Kcu Solo”. Permasalahan yang diteliti adalah apa saja bentuk wanprestasi dalam perjanjian
10
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan jaminan hak tanggungan pada PT. Bank Panin Tbk. Kantor Cabang Utama (KCU) Solo yang dilakaukan oleh nasabah; serta untuk mengetahui penyelesaian yang ditempuh oleh PT. Bank Panin Tbk. Kantor Cabang Utama Solo dalam hal nasabah melakukan wanprestasi.5 2.
Penelitian oleh Febri Ekarasti tahun 2013 dengan judul “Peran Notaris Dalam Proses Pengadaan Tanah Untuk Perumahan Oleh CV Terbit Jaya di Kota Prabumulih”. Permasalahan yang diteliti adalah bagaimana proses pengadaan tanah untuk perumahan oleh CV Terbit Jaya di kota Prabumulih; serta bagaimana peran Notaris dalam proses pengadaan tanah untuk perumahan oleh CV Terbit jaya di Kota Prabumulih.6
3.
Penelitian oleh Berlian Pratiwi Hastati tahun 2013 dengan judul “Peran Notaris/PPAT Dalam Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Properti”. Permasalahan yang diteliti adalah bagaimana pengaturan tentang kewajiban Notaris/PPAT di dalam memberikan perlindungan hukum terhadap konsumen
5
Vidia Cherria Chairunisa, 2011, Pelaksanaan perjanjian kredit pemilikan rumah (KPR) dengan
jaminan hak tanggungan pada PT bank panin kantor cabang utama solo, tesis, pustaka Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada. 6
Febri Ekarasti, 2013, Peran Notaris dalam proses pengadaan tanah untuk perumahan oleh CV terbit
jaya di kota prabumulih, tesis, pustaka Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada.
11
properti; serta bagaimana implementasi perlindungan hukum yang dilakukan Notaris/PPAT terhadap konsumen properti.7 D. Faedah Penelitian Manfaat yang dapat diperoleh dengan diadakannya penelitian ini antara lain adalah sebagai berikut : 1.
Kegunaan praktis
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi sehingga menambah pengetahuan baik bagi developer atau perusahaan pengembang, bank maupun konsumen properti KPR dalam melakukan proses jual beli rumah di perumahan. 2.
Kegunaan Teoritis
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pengetahuan dibidang ilmu pengetahuan, khususnya dalam bidang Hukum Perjanjian, lebih khusus lagi dalam jual beli rumah oleh konsumen KPR E. Tujuan Penelitian Adapun tujuan dari penelitian ini antara lain adalah sebagai berikut : 1.
Tujuan Obyektif Adapun tujuan Obyektif dari penelitian ini adalah : a
Untuk mengetahui peran Notaris dan PPAT dalam perlindungan hukum terhadap perusahaan pengembang dan konsumen properti
7
Berlian Pratiwi Hastati, 2013, Peran notaris/PPAT dalam perlindungan hukum terhadap konsumen
properti, tesis, pustaka Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada.
12
melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) b
Untuk mengetahui proses pengalihan kepemilikan rumah sebagai objek perjanjian dari perusahaan pengembang kepada konsumen dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
2.
Tujuan Subyektif
Adapun tujuan Subyektif dari penelitian ini adalah sebagai bahan yang dipergunakan untuk menyusun penulisan hukum. Sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Master Kenotariatan di Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada Yogyakarta
