BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Perkembangan bisnis properti dewasa ini semakin pesat. Pengembangan properti seperti hotel, mall, apartemen, perumahan menjadi pengembangan properti yang paling cepat menyebar. Pelaku bisnis properti terlebih dahulu melakukan perhitungan apa saja yang dibutuhkan untuk mendirikan suatu usaha baik dari segi modal, tenaga kerja, teknologi yang digunakan, pangsa pasar, dan lokasi usaha agar dapat meningkatkan permintaan tanah dan ruang bisnis. Faktor yang paling penting dalam pengembangan properti adalah lokasi. Menurut Harjanto dan Hidayati (24, 2014) menyatakan bahwa faktor yang menentukan nilai sebuah properti pertama adalah lokasi, kedua lokasi dan ke tiga lokasi. Dalam menentukan nilai suatu properti tidak semata-mata hanya dilakukan tanpa adanya tenaga penilai yang telah tersertifikasi dan memperoleh izin dari Menteri Keuangan. Penilaian properti merupakan kegiatan yang ditujukan untuk melakukan estimasi dan memprediksi nilai dari suatu properti dengan tujuan mendapatkan perkiraan Nilai Pasarnya. Nilai Pasar terbentuk dari faktor penyedia ruang (supply) dan pengguna ruang (demand) dalam kegiatan perekonomian pada kondisi pasar yang normal. Secara umum kegiatan penilaian dapat dilakukan meliputi penilaian terhadap
1
tanah dan bangunan, tanah kosong, ruko, pertokoan, perhotelan, apartemen, kawasan industri, perkebunan, pertambangan, gudang, SPBU, mesin dan perlatan dan lain-lain. Daerah Istimewa Yogyakarta merupakan salah satu provinsi di Indonesia yang beribukota di Kota Yogyakarta. Kota Yogyakarta sering kali disebut sebagai kota pelajar dan kota wisata. Namun, selain memiliki fasilitas pendidikan dan wisata yang cukup banyak, Kota Yogyakarta juga ternyata merupakan salah satu kota tujuan investasi properti selain kota-kota besar lainnya yang memiliki lahan industri yang padat baik properti komersial maupun residensial. Salah satu properti komersial yang berada pada Kota Yogyakarta adalah gudang. Gudang merupakan salah satu properti yang memiliki manfaat bagi perusahan untuk penyimpanan dan bagian dari logistik dalam suatu aktifitas perusahaan sebagai media tempat penyimpanan aset produksi atau penjualan yang akan menjadi salah satu pelayanan terhadap customer maupun produksi. PT ADV merupakan perusahaan yang bergerak di bidang usaha percetakan. Perusahaan memiliki sebuah gudang yang berfungsi untuk penyimpanan hasil produksinya. Hasil wawancara dari salah satu pegawai pada perusahaan mengatakan bahwa letak gudang ini cukup berjauhan dengan tempat produksi percetakan PT ADV, sehingga perusahaan berniat untuk menjual gudang tersebut yang nantinya gudang akan dipindahkan di lokasi yang lebih dekat dengan tempat produksi. Namun, pihak perusahaan masih belum dapat menentukan Nilai Pasar penjualan gudang tersebut.
2
Penilaian terhadap gudang milik PT ADV sangat penting dilakukan oleh jasa penilai yang sudah memiliki kemampuan dan pengalaman untuk mengetahui nilai properti sesuai kondisi pasar yang ada. Penilai juga akan mengestimasi Nilai Pasar sesuai harga transaksi pada lokasi sekitar gudang yang terletak di Jalan Gedongkuning. Mengingat pentingnya kontribusi data tersebut, maka keakuratannya menjadi hal yang sangat diutamakan dan harus mencerminkan kondisi pasar yang wajar pada tanggal dilakukannya penilaian. Untuk dapat mengestimasi nilai aset, penilai tersebut harus memiliki kualifikasi dan sertifikasi yang telah dipersyaratkan untuk dapat menunjukan profesionalismenya. Oleh karena itu, untuk mengetahui nilai pasar yang akan digunakan untuk tujuan jual beli dari gudang milik PT ADV yang berlokasi di Jalan Gedongkuning Nomor XX, maka akan dilakukan penilaian yang berjudul “Penilaian Tanah Dan Bangunan Gudang PT ADV Cabang Yogyakarta Di Jalan Gedongkuning Nomor XX Kota Yogyakarta Tujuan Jual Beli Tahun 2016”. 1.2 Rumusan Masalah Pentingnya penilaian terhadap aset yang akan diperjualbelikan bertujuan agar nilai yang akan diperoleh tidak terlalu mahal atau terlalu murah sesuai dengan pasar yang ada. Hal ini dikarenakan belum adanya standar untuk menentukan Nilai Pasar yang digunakan untuk keperluan jual beli. Oleh karena itu, untuk membantu pihak swasta dalam memperoleh nilai asetnya yang akan dijual, maka penilaian terhadap Tanah dan Bangunan Gudang PT ADV Cabang Yogyakarta tujuan Jual Beli mutlak dilakukan.
3
1.3 Tujuan Penulisan Merujuk pada KEPI&SPI (KPUP-2.6.2), maksud dari Penilaian tujuan jual beli untuk membantu calon pembeli yang prospektif dalam menentukan penawaran, dalam rangka membantu calon penjual dalam menetapkan harga penawaran yang dapat diterima, atau membantu kedua belah pihak dalam menentukan harga jual-beli untuk suatu transaksi tertentu yang akan dilakukan. Sehingga penilaian terhadap tanah dan bangunan gudang PT ADV Cabang Yogyakarta memiliki tujuan berdasarkan pernyataan diatas dengan menggunakan pendekatan biaya (cost approach) sehingga dapat menentukan Nilai Pasar Gudang yang akan diperjualbelikan. 1.4 Manfaat Penulisan Hasil penilaian ini diharapkan dapat berguna dan memberikan manfaat yaitu : a. Menambah pengetahuan mengenai peranan penilaian terhadap aset yang sangat penting dalam rangka penyajian Nilai Pasar tujuan jual beli. b. Dapat memberikan referensi dalam bidang Penilaian Aset khususnya penilaian gudang. 1.5 Kerangka Penulisan Penulisan tugas akhir ini ditulis dengan latar belakang dimana pemilik tidak dapat menetapkan harga jual gudang dengan nilai pasar yang ada. Maka dari pernyataan tersebut disinilah peran penilai untuk membantu pemilik dalam menentukan Nilai Pasar. Penilaian diawali dengan pengumpulan data yang terdiri dari
4
beberapa tahap yaitu: survey lapangan terhadap objek penilaian, wawancara terhadap pemilik mengenai objek penilaian dan objek pembanding juga beberapa responden yang mengetahui harga transaksi pada lokasi sekitar, tahap terakhir merupakan studi pustaka yang dapat mendukung dalam penilaian objek. Kemudian data tersebut nantinya akan terbagi menjadi 2 (dua) jenis yaitu data umum dan data khusus. Data umum dibutuhkan untuk mengetahui keadaan lokasi objek penilaian baik secara lokasional dan ekonomi. Sedangkan data khusus berupa data porperti subyek dan data pembanding, dimana kedua data ini yang sangat mempengaruhi dalam menentukan nilai pasar. Dalam penilaian ini, alat analisis yang digunakan adalah pendekatan biaya. Alat analisis ini yang akan menjawab dari masalah pada penulisan ini dengan kesimpulan akhir yaitu Nilai Pasar. Lebih jelasnya, uraian kerangka penulisan ini dapat di ilustrasikan menggunakan bagan sebagai berikut:
5
Gambar 1. Bagan Kerangka Penulisan Latar Belakang 1. Gudang yang akan diperjualbelikan di Kota Yogyakarta 2. Pentingnya peran Penilai dalam mengestimasi Nilai Pasar tujuan jual beli.
Identifikasi Masalah Belum dapat menentukan harga jual gudang berdasarkan pasar yang ada.
Pengumpulan Data Survei Lapangan Wawancara/ Interview Studi Pustaka
Data Khusus Data Properti Subyek Data Pembanding
Data Umum Lokasional Ekonomi
Alat Analisis Pendekatan Biaya
Kesimpulan Nilai Pasar
6
