AVANT Česká pole 2015 otevřený podílový fond I. Základní údaje Typ fondu Zaměření fondu Investiční strategie Cílová hodnota majetku Frekvence úpisu podílových listů
otevřený podílový fond kvalifikovaných investorů nemovitosti – zemědělská půda nákup zemědělské půdy, scelování a pronájem 120.000.000,-Kč
Cenný papír Očekávaný výnos fondu (IRR) Platba výnosů
listinný podílový list na jméno 6 % p.a. pro podílníky po zdanění po 5. roce od data zahájení vydávání podílových listů mohou být výnosy fondu vypláceny čtvrtletně po prvních 3 letech na dobu neurčitou 1 mil. Kč (pro § 272 odst. 1 písm. a) až h) a odst. 2 ZISIF), jinak 3,5 mil. Kč
Odkupy podílových listů Doba trvání fondu Minimální investice klienta
měsíčně
Investiční horizont klienta
střednědobý, 5-7 let
Vstupní poplatek Výstupní poplatek Správce fondu Náklady fondu Roční odměna správce Výkonnostní odměna správce Depozitářská banka Auditor Regulace a právní řád Zdanění výnosů fondu Zdanění podílníků – fyzických osob
1 % do 30. 9.2015 0 % po 5. roce od data zahájení vydávání podílových listů AVANT investiční společnost, a.s. maximálně 2 % p.a. z průměrné hodnoty aktiv 1,3 % p.a. z průměrné hodnoty aktiv 30 % z ročního výnosu fondu nad 6 % po zdanění Československá obchodní banka, a.s. TPA Horwath Audit s.r.o. Česká národní banka a Česká republika 5 % ze zisku fondu 15 % při odkupu do 3 let, 0 % při odkupu po 3 letech
II. Cíle fondu Fond je zakládán za účelem zhodnocovat finanční prostředky investorů – podílníků fondu přímými a nepřímými investicemi do zemědělské půdy na území České republiky. Investice fondu jsou koncipovány jako středně až dlouhodobé. Investice do fondu jsou vhodné pro investory s investičním horizontem 5-7 let. Cílem fondu je maximalizovat růst celkové hodnoty zemědělských pozemků v majetku fondu. Tohoto cíle bude dosahováno především: - předpokládaným růstem tržních cen zemědělské půdy v České republice, - úsilím o zcelování výměry zemědělských pozemků do větších celků, - zajištěním takového způsobu hospodaření, který neohrožuje půdu v majetku fondu degradací nebo erozí. Část výnosů z majetku fondu bude rovněž realizována z výnosů z pachtovného od zemědělců hospodařících na půdě v majetku fondu. Výnosy fondu budou reinvestovány. Po 5. roce od zahájení upisování podílových listů mohou být výnosy fondu vypláceny podílníkům ve formě podílu na zisku. Předpokládaný výnos pro investory je 6% p.a. po zdanění.
III. Výhody investování prostřednictvím fondu kvalifikovaných investorů Profesionální správa majetku včetně správy nájemních smluv. Nulové vstupní a výstupní poplatky. Nižší 5% sazba daně z příjmu pro investiční fondy. Možnost osvobození od daně z příjmu při odkupu podílových listů po 3 letech. Vyšší míra diverzifikace portfolia. Velikost portfolia zvyšuje vyjednávací pozici správce. Možnost financovat část portfolia bankovním úvěrem – využití pákového efektu nepřesáhne 200% fondového kapitálu Fondu
IV. Důvody pro investování do fondu AVANT Česká pole 2015 otevřený podílový fond Příležitost investovat do národního bohatství České republiky Příroda je jedním z klenotů naší vlasti. Česká republika se v tomto ohledu může pyšnit obrovským nevyčerpatelným bohatstvím a to i v podobě úrodných polí. Jako země uprostřed Evropy je Česká republika strategicky umístěnou křižovatkou cest s dostatkem vodních zdrojů. Fond AVANT - Česká pole 2015 dává příležitost investovat nejen do výnosného a omezeně rizikového aktiva, ale také do součásti naší historie i budoucnosti. Efektivní způsob investování Na rozdíl od individuálního investování lze v případě nákupu podílových listů fondu dosáhnout značných úspor i dodatečných výnosů. Čím větší je rozsah portfolia, tím vyšších administrativních úspor lze při jeho správě dosáhnout. Zároveň je velikost portfolia faktorem, který zlepšuje vyjednávací pozici při všech transakcích fondu. Správa je prováděna profesionálním správcem, který zajišťuje: - vyhledávání investičních příležitostí, - analytické, právní a finanční zajištění jednotlivých transakcí, - průběžnou správu majetku (daně, nájemní smlouvy, atp.). Příležitost pro vysoké zhodnocení s omezeným rizikem Situace na utvářejícím se trhu zemědělské půdy České republiky je jedinečnou investiční příležitostí, která se již nemusí opakovat. Základními akcelerátory budoucího vývoje jsou rostoucí poptávka po zemědělské půdě, její nízké ceny ve srovnání se zahraničím a slabá aktuální výkonnost tradičních druhů finančních aktiv. Vzhledem ke skutečnosti, že se v případě zemědělské půdy jedná o reálné aktivum, nepodléhá její tržní hodnota v čase významným výkyvům, zejména pak výkyvům směrem dolů. Rizikový profil investice do půdy je proto nižší. Vhodný doplněk portfolia pro zvýšení výnosu i míry diverzifikace Investice do zemědělské půdy jako alternativního druhu aktiva umožňuje docílit ochrany před nepříznivým tržním vývojem ve finančním i reálném sektoru ekonomiky. Výnosy investic do nemovitostí obecně historicky vykazují velmi nízkou korelaci s výnosy akcií dluhopisů i dalších finančních aktiv. Díky možnostem fondu investovat do vysokého počtu různých nemovitostí rozdílné bonity i rozdílného geografického umístění je celkové riziko investice vhodně rozloženo. Výhodný daňový režim pro výnosy i pro investory fondu Na výnosy fondu je aplikována daňová sazba daně z příjmů právnických osob ve výši 5% oproti 19% sazbě, které podléhají podnikatelské právnické osoby v České republice. V případě, že byly podílové listy fondu drženy déle než 3 roky, je zisk z odkupu podílových listů plynoucí investorovi - fyzické osobě zcela osvobozen od daně z příjmu.
V. Investiční proces Fond bude realizovat nákupy zemědělské půdy přímo nebo prostřednictvím zvláštních společností (SPV) v majetku fondu. Příležitosti vhodné k investování budou opatřovány zejména následujícími způsoby: Vytváření investičních příležitostí formou aktivního marketingu vůči vlastníkům půdy, kteří nemají v úmyslu půdu držet. Nabídka financování nebo restrukturalizace financování hospodařícím zemědělcům ve vybraných oblastech.
Oportunitní investování na bázi jednorázové příležitosti (dražby, insolvenční řízení, exekuce, nedostatek likvidity, atp.). Část portfolia fondu může být spolufinancována bankovním úvěrem. V případě dosažení nízkých úrokových sazeb do 5% p.a. obdrží díky spolufinancování investoři dodatečný výnos nad samotné tržní zhodnocení portfolia půdy. Kritérii investičního procesu pro výběr vhodných zemědělských nemovitostí jsou zejména: Poměr pořizovací ceny a bonity půdy vyjádřené jednotkami BPEJ Z hlediska poměru pořizovací ceny a bonity půdy vyjádřené jednotkami BPEJ budou preferovány investice, které budou maximalizovat potenciál pro budoucí zhodnocení. Lze očekávat, že se rozmezí poměru pořizovací ceny a ceny za jednotku BPEJ bude pohybovat mezi 90-150% za zohlednění níže uvedených kritérií. Bonita půdy vyjádřené jednotkami BPEJ Záměrem fondu je investovat do nemovitostí, jejichž bonita je z hlediska ceny za jednotku BPEJ nadprůměrná. Cílem fondu je získat do portfolia pozemky, které lze dlouhodobě využívat pro zemědělskou produkci, tj. zejména ornou půdu, popř. trvalé travní porosty. Výměra Fond bude primárně investovat do rozsáhlejších pozemkových celků, u nichž lze očekávat vyšší budoucí likviditu. Obecně jsou transakční ceny při prodeji větších výměr půdy vyšší. Cílem fondu je proto mimo jiné usilovat o scelení větších pozemkových celků např. výměnou nebo postupným nákupem sousedících pozemkových parcel. Umístění v rámci katastrálního celku Investice budou směřovány především do parcel, ke kterým je právně i fakticky zajištěn přístup a jejichž poloha umožňuje efektivní obhospodařování. Roztříštěnost Preferovány budou investice, u nichž bude díky jejich celistvosti lepší vyjednávací pozice s pachtýři. U větších pozemkových celků lze rovněž dosáhnout vyšší prodejní ceny. V případě akvizice fragmentovaného souboru pozemků bude cílem fondu provést směnu parcel, doplnění souboru, popř. inicializovat provedení pozemkových úprav tak, aby vznikl propojený soubor parcel.
VI. Atraktivita zemědělské půdy v mezinárodním srovnání Trh zemědělské půdy v České republice cenově významně zaostává za trhy okolních zemí, zejména Německem, ale i Polskem. Vzhledem k nedávnému uvolnění restrikcí na vlastnictví půdy ze strany cizinců lze očekávat přibližování cen zemědělské půdy cenám běžným v okolních zemích. Prostor pro takové zhodnocení je relativně široký. Z dat roku 2013 lze dospět k závěru, že ceny zemědělské půdy v Německu jsou oproti České republice v eurovém vyjádření čtyřnásobné, vezme-li se v úvahu pouze východní část Německa, tam byly ceny pozemků vyšší cca o 164%. V Polsku byly v tomto období ceny zemědělské půdy v průměru o 30% vyšší než v České republice. Tržní ceny zemědělské půdy v okolních zemích v posledních letech také vytrvale rostly. Důvodem je neustále živá a rostoucí poptávka po zemědělské půdě. Např. v Německu a Polsku rostly ceny zemědělských pozemků v letech 2008 – 2012 v průměru o 9,71 % p.a. resp. 11,36 % p.a. Ve východní části Německa rostly v tomto období ceny zemědělské půdy v průměru dokonce o 17,85 % p.a. Průměrné roční zhodnocení tržní ceny zemědělské půdy v letech 2008 – 2012 dosahovalo v České republice 5 - 15 %., což potvrzuje výše uvedený trend ze sousedních zemí. Dle údajů Ústavu zemědělské ekonomiky a informací lze dojít k průměrné hodnotě růstu tržních cen ve výši 9,33 % p.a. Přehled údajů o vývoji průměrných tržních cen zemědělské půdy v EUR
ČR Polsko Německo Německo - východní část
2008 2009 2395 2946 3024 3619 9955 10908 4973 5943
2010 3199 3854 11854 7405
2011 3323 3851 13493 8838
2012 3626 4735 14424 9593
Zdroj informací: ÚZEI, Agencja Nieruchomości Rolnych, DESTATIS Spolkový statistický úřad, ČNB
Zajímavý je rovněž pohled na srovnání cen orné půdy jako nejkvalitnějšího segmentu zemědělských nemovitostí. Zde je patrné, že ceny orné půdy v České republice jsou při celosvětovém srovnání jedny z nejnižších a ceny v sousedních státech včetně Polska se nacházejí výrazně nad cenovou úrovní v České republice. Např. v Polsku je tržní cena orné půdy o více než 30% vyšší, v Rakousku je cena dokonce šestinásobná. Oba zmíněné faktory, tj. vytrvalý všeobecný kontinuální růst tržních cen zemědělské půdy u nás i v zahraničí a předpoklad narovnávání cenové úrovně ve vztahu k okolním zemím, vytvářejí jedinečnou investiční příležitost.
Stát Nizozemsko Irsko Rakousko Dánsko Itálie Španělsko Velká Británie Belgie Německo Řecko Švédsko USA Argentina Francie Polsko Bulharsko Česko Rumunsko Rusko
Cena v CZK / Cena v EUR hektar / hektar 1 390 000 50680 1 100 000 40110 960 000 35000 820 000 29900 820 000 29900 770 000 28080 770 000 28080 740 000 26980 670 000 24430 490 000 17870 470 000 17140 420 000 15310 380 000 13860 270 000 9850 210 000 7660 180 000 6560 160 000 5830 140 000 5100 120 000 4380
Zdroj informací: Hospodářské noviny, 12.6.2014
VII. Corporate Governance Auditor ČNB Depozitářská banka Financující banka Fond
Kontroluje vedení účetnictví fondu a dodržování pravidel při obhospodařování majetku fondu. Česká národní banka zapisuje fond do seznamu investičních fondů, dozoruje činnost fondu, investiční společnosti a depozitářské banky, vyžaduje pravidelné reporty o hospodaření fondu, uděluje sankce. Průběžně kontroluje nakládání s majetkem fondu, účelovost každé položky na účtu fondu musí být depozitáři dokladována, zajišťuje úschovu cenných papírů fondu. Banka, která poskytuje dlouhodobý investiční úvěr SPV na pořízení nebo refinancování zemědělské půdy se zajištěním zástavním právem k těmto nemovitostem. Otevřený podílový fond kvalifikovaných investorů dle § 128 zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech (ZISIF) pod dohledem ČNB a depozitářské banky. Fond vlastní SPV (100%) a poskytuje podřízené úvěry SPV (equity).
Investiční proces
Investiční společnost
Podílník
Statut
SPV
Každý investiční záměr musí být před realizací posouzen analýzou ekonomické výhodnosti (AEV), kterou zpracovává finanční ředitel investiční společnosti, soulad záměru s investiční strategií fondu posuzuje a realizaci schvaluje ředitel pro obhospodařování fondů investiční společnosti. Obhospodařuje majetek fondu podle statutu fondu a v souladu se ZISIF, jedná jeho jménem, podepisuje za fond smlouvy, plní povinnosti fondu vůči státní správě (účetnictví, daně), ČNB (měsíční reporting účetní závěrky, informace o změnách) a depozitářské bance. Činnost investiční společnosti kontroluje průběžně depozitářská banka a ČNB. Investiční společnost informuje podílníky fondu o hodnotě podílového listu, vydává a odkupuje podílové listy a vede seznam podílníků. Investor, který vydáním podílového listu za nominální (nejdéle 3 měsíce od data zahájení vydávání) či aktuální hodnotu podílového listu získává podíl na majetku fondu a právo na odkup podílových listů v termínech dle statutu za aktuální hodnotu vyhlašovanou investiční společností. Základní dokument fondu definující investiční strategii, limity investování, pravidla rozhodování a hospodaření fondu, způsob a frekvenci výpočtu hodnoty podílového listu a nákladovosti fondu, specifikuje rozsah činnosti depozitáře a informační povinnosti fondu. Projektová společnost vlastněná a ovládaná fondem, která vlastní zemědělské nemovitosti
VIII. Představení správce
AVANT investiční společnost, a.s. se specializuje na zakládání a správu fondů kvalifikovaných investorů. V posledních třech letech se stal AVANT nejdynamičtěji rostoucí investiční společností v České republice a v současnosti se jedná o druhou největší investiční společnost na trhu fondů kvalifikovaných investorů vůbec. AVANT spravuje 29 fondů s celkovou hodnotou majetku 14,4 mld. Kč. Své postavení na trhu získal AVANT především svým osobním klientským přístupem, zkušenostmi, flexibilitou a kvalitou poskytovaných služeb. Spravované fondy investují do komerčních nemovitostí, bytových projektů, zemědělské půdy, pohledávek, uměleckých děl a majetkových účastí v začínajících projektech či v existujících firmách, kterým pomáhá v dalším rozvoji, financuje zpracovávání drahých kovů a obnovitelé zdroje energie.
IX. Upozornění Investiční společnost upozorňuje investory, že hodnota investice do fondu může klesat i stoupat a návratnost původně investované částky není zaručena. Výkonnost fondu v předchozích obdobích nezaručuje stejnou nebo vyšší výkonnost v budoucnu. Investice do fondu je určena k dosažení výnosu při jejím střednědobém a dlouhodobém držení a není proto vhodná ke krátkodobé spekulaci. Potencionální investoři by měli zejména zvážit specifická rizika, která mohou vyplývat z investičních cílů fondu, tak jak jsou uvedeny v jeho statutu. Investiční cíle se odráží v doporučeném investičním horizontu, jakož i v poplatcích a nákladech fondu.
