ANOTACE PRÁCE. Oceňování v developerských projektech

____________________________________

____Oceňování v developerských projektech

ANOTACE PRÁCE Práce se dělí na 2 části, část teoretickou (prvních 5 kapitol) a část praktickou (6. a 7. kapitola). V první kapitole je popsán trh nemovitostí, jeho rysy, vývoj od roku 1989, současná situace a výhled do budoucnosti. Druhá kapitola popisuje základní stavební pojmy vyskytující se ve stavebnictví (jako jsou např. stavba, pozemek, budova, ţivotnost staveb a jejich opotřebení), dále katastr nemovitostí a otázky s ním související. Třetí kapitola se věnuje metodám oceňování, zabývá se cenou administrativní, cenou trţní a trţními metodami oceňování. Ve čtvrté kapitole je popsána znalecká činnost obecně (znalecký posudek, podklady znalce nutné pro jeho vyhotovení a osoba znalce). Pátá kapitola popisuje developerský projekt, jeho účastníky a fáze, náklady a výnosy. Poté navazuje část praktická, kde šestá kapitola se zabývá cenovými indexy a faktory ovlivňujících cenu na trhu. Sedmá kapitola se pak zabývá specifikami, které přináší developerský projekt z pohledu oceňování a konkrétními developerskými projekty. Popisuje 6 projektů a na základě informací o nákladech a trţního ocenění jednoho bytu se snaţí nalézt souvislost.

________ 1

____________________________________


OBSAH ÚVOD 1. TRH

NEMOVITOSTÍ

1.1 Základní rysy trhu s nemovitostmi 1.2 Trh kancelářských prostor 1.3 Vývoj na trhu nemovitostí od roku 1989 1.4 Současná situace v ČR na trhu nemovitostí 1.5 Výnosnost nemovitostí a nemovitostní fondy v ČR 1.6 Výhled do budoucnosti 2. STAVEBNÍ A PRÁVNÍ POJMY VZTAHUJÍCÍ SE K NEMOVITOSTEM 2.1 Zákony určené k oceňování nemovitostí a s nemovitostmi související 2.2 Základní pojmy ve stavebnictví 2.3 Ţivotnost a opotřebení staveb 2.4 Katastr nemovitostí, geometrický plán 2.5 Cenová mapa pozemků 3. OBECNÁ CHARAKTERISTIKA METOD OCEŇOVÁNÍ 3.1 Metody oceňování 3.2 Cena a hodnota 3.3 Cena administrativní 3.4 Cena trţní 3.5 Nákladové metody oceňování nemovitostí 3.6 Metoda výnosová 3.7 Metoda porovnávací 4. ZNALECKÁ ČINNOST 4.1 Znalecký posudek 4.2 Podklady pro oceňování nemovitostí 4.3 Prohlídka a zaměření nemovitostí 4.4 Znalci

________ 2

____________________________________

5. DEVELOPERSKÝ PROJEKT 5.1 Development 5.2 Fáze developerského projektu 6. CENY NA TRHU 6.1 Vývoj cen nemovitostí 6.2 Konstrukci nemovitostního indexu 6.3 Faktory ovlivňující ceny nemovitostí

7. OCEŇOVÁNÍ DEVELOPERSKÉHO PROJEKTU Konkrétní developerské projekty 1. Projekt Šlikova – termín provedení 2003/05 2. Projekt „Nový Prosek“ – termín provedení 2001 - 2005 3. Projekt Boloňská – termín provedení 2005 - 2007 4. Projekt Táboritská – termín provedení 2008/09 5. Projekt Rajská zahrada – termín provedení 2008/09 6. Projekt Kubelíkova 3 – termín provedení 2009/10 ZÁVĚR

PŘEHLED POUŢITÉ LITERATURY

PŘÍLOHY

________ 3


____________________________________


ÚVOD – CÍL PRÁCE K volbě tématu mne vedly otázky a podněty, které jsem si uvědomil při své studijní a také praktické činnosti ve stavebním a developerském prostředí ve kterém se pohybuji a které mne prakticky celý ţivot obklopuje. Pro svou diplomovou práci jsem zvolil téma „Oceňování v developerských projektech“. Jde o problematiku, která obsahuje velmi široké spektrum činností. V této oblasti se střetávají obory ekonomie, statistiky, stavebnictví, práva, marketingu, řízení atd. Otázka developerských projektů a především nákup a prodej bytu je téma nejenom obsáhlé a zajímavé, ale troufám si tvrdit, ţe alespoň jednou zasáhne do ţivota téměř kaţdého člověka, neboť minimálně jednou v ţivotě se kaţdý setká s převodem bytu či s jeho rekonstrukcí. Cílem této práce je průřezově projít stěţejní témata developmentu, zvláště residenčního, popsat, co vše s touto problematikou souvisí, jaká je aktuální situace v ČR na trhu nemovitostí a pokusit se popsat oceňování v této oblasti. Analytická část práce se dělí na pět kapitol. Nejdříve je charakterizován trh nemovitostí v ČR, dále jsou popsány pojmy ve stavebnictví, metody oceňování, znalecká činnost a jednotlivé části developerského projektu. V praktické části jsou podrobněji popsány cenotvorné faktory a šest konkrétních developerských projektů.

________ 4

____________________________________


1. TRH NEMOVITOSTÍ 1.1 Základní rysy trhu s nemovitostmi Trh s rezidenčními nemovitostmi je součástí všeobecného trţního systému, jeţ podléhá obecným trţním zákonitostem, avšak s určitými specifiky, jeţ jsou z velké části dány charakteristickými vlastnostmi nemovitostí. Trţní cena na trhu s nemovitostmi vznikající střetem nabídky a poptávky, není „rovnováţná“, protoţe velice často dochází k výrazným zásahům státu, a to především pomocí regulací cen (příkladem můţe být regulace cen nájemného), které způsobují cenové deformace na tomto trhu. Tedy na trhu nemovitostí se setkáváme s větším mnoţstvím státních zásahů (např. státní příspěvky na stavební spoření) a dále regulačních vlivů regionů či obcí prostřednictvím legislativy a veřejné správy. Relativně vysoké ceny nemovitostí způsobují, ţe málokterý účastník je schopen platit hotově, proto jsou pro trh s nemovitostmi typické specifické způsoby financování jako hypotéky, úvěry, stavební spoření. U nemovitostí se nabídka a poptávka vyrovnává pomaleji a daleko méně předvídatelněji, je zde více zastoupena náhoda. Nedostatek nemovitostí je moţno nahradit obtíţněji, neboť nemovitosti nelze zajistit importem. Účastníci trhu nemovitostí jsou informováni daleko hůře, často postrádají zkušenosti, neboť nemovitosti se neprodávají a nekupují denně a v souvislosti s přísnou evidencí vlastnictví je transakce poměrně sloţitou procedurou.

1.2 Trh kancelářských prostor Trh kancelářských prostor je tou částí realitního trhu, která se specializuje spíše komerčním směrem. To znamená, ţe pronájem či nákup těchto nemovitostí přímo souvisí s podnikáním. V České republice lze tento segment trhu rozdělit na dvě hlavní oblasti: Praha a ostatní krajská města. Tyto oblasti se od sebe výrazně liší, a to především v kvalitě a přístupnosti jednotlivých lokalit k dopravní infrastruktuře. Přístupnost k dopravní infrastruktuře je velice výrazným faktorem, který ovlivňuje atraktivitu, a tudíţ i hodnotu těchto nemovitostí. Důleţitá je i vzdálenost od centra či rozvinutost lokality, kde jsou tyto prostory umístěny. Neopomenutelnou součástí se během posledních let stal také dostatek parkovacích míst v této lokalitě.

________ 5

____________________________________


1.3 Vývoj na trhu nemovitostí od roku 1989 Do roku 1990 v Československu prakticky neexistoval trh s nemovitostmi. Většina staveb, budov a bytů byla ve státním nebo druţstevním vlastnictví. Dostupnost bytu nebyla otázkou financí, ale pořadníku nebo práce pro určitý podnik nebo instituci se sluţebními byty. V soukromém vlastnictví byly pouze rodinné domy. Ke specifikům vyvolaných komunistickou érou patří například regulace nájemného, dlouhodobá nehybnost samotného trhu nemovitostí nebo problémy spojené s nejistotou ohledně vlastnických práv k nemovitostem a zejména pak pozemkům (restituční nároky). Trh nemovitostí za posledních téměř 20 let ale prošel značným vývojem a velmi se přiblíţil evropským standardům. Charakteristickými znaky předešlých 15 let bylo: silný stavební rozkvět, který byl hlavně v posledních letech tohoto časového úseku podporován nízkými úrokovými sazbami a taţen vysokou poptávkou ze strany spotřebitelů, kteří se nebáli nakupovat nemovitosti za ceny v některých případech aţ o 200 % vyšší oproti 90. letům 20. století1. Hlavní impulsy růstu posledních let neboli významné faktory, které přispěly k vysoké poptávce po nemovitostech: - mnoho lidí chtělo využít dobré ekonomické situace a investovat své prostředky do nemovitostí s možností následného pronájmu - někteří lidé, byli ovlivněny nejasnou situací okolo hrozby zvýšení DPH na stavební práce od 1.1.2008 - dlouhodobý nedostatek a zastarávání bytového fondu Bytový fond byl a stále je ze značné části technicky zastaralý. Příčinou je dlouhodobě zanedbávaná údrţba, a to zejména u panelových domů (Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí průměrné stáří bytového fondu rodinných domů 60,3 let a u nájemních domů 36,2 let). - nízká úroková míra hypotečních úvěrů a zkvalitnění systémů poskytování půjček Dostupnost a ceny hypoték činí nákup nemovitosti v mnoha případech atraktivnější, neţ placení nájemného. Stále více investorů nabízí, ţe sami vyřídí na pořizovanou nemovitost hypotéku. Mnoho zájemců o bydlení uţ proto s takovým zadluţováním nemá problémy. Nemalý vliv měly také nízké úrokové sazby a rostoucí ochota hypotečních bank hypoteční úvěry poskytovat 1

)

Například u panelových domů na sídlištích v městech nad 100 tis. obyvatel ztrácely poţadované prodejní ceny logiku, protoţe se v podstatě určitou chvíli přibliţovaly cenám novostaveb

________ 6

____________________________________


Tabulka - Počet nově poskytnutých úvěrů od roku 1995 do roku 2009 ( 1.čtvrtletí ), zdroj: MMR 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

1260

4092

4928

4988

6414

10228

14837

21545

32165

41815

52388

69189

85757

66448

10781

- touha obyvatelstva vlastnit bydlení Lidé se chtějí stěhovat do vlastního. Nájemní byty opouštějí rodiny, jejichţ finanční situace se výrazně zlepšila. Tito lépe situovaní lidé jiţ nechtějí bydlet v panelácích a stěhují se do vlastnického bydlení vyšší kategorie2. - změna postoje občanů vůči zadlužování Je stále větší ochota lidí zadluţit se v delším časovém horizontu. Zatímco ještě koncem devadesátých let si na financování bydlení hypotéku pořizoval málokdo, nyní je těch, kdo si pořizují nové bydlení na úvěr, více neţ polovina3. - zvyšování životní úrovně Ceny bytů určuje především koupěschopnost lidí, která závisí na prosperitě regionu související s kvalitou a velikostí tamních firem. Pokud například ve městě vznikne montáţní závod, mají jeho zaměstnanci zajištěný stabilní příjem. - dobrá výkonnost ekonomiky a růst průměrných příjmů domácností Pokud se ekonomice daří a lidem se zvyšují platy, rostou i ceny bytů. - natalitní vlna 70.let Na růst poptávky v posledních letech měla vliv vlna silných ročníků 70.let minulého století, tzv. Husákových dětí. Tyto ročníky dospívaly do věku, kdy přemýšlely o pořízení vlastního bydlení. - očekávaný vstup ČR do EU Před vstupem ČR do EU, většina obyvatel očekávala spíše růst cen nemovitostí, tedy bylo méně těch, kteří chtěli prodávat a naopak hodně lidí si chtělo nějakou nemovitost pořídit z důvodu očekávaného zhodnocení. Díky tomu samozřejmě na trhu převyšovala poptávka nad nabídkou a ceny nemovitostí se rapidně zvyšovaly. Především rok 2003 byl rokem výrazného zvýšení cen

2)

3

Dle většiny periodik si vlastní byt chce pořídit asi třetina Čechů

) Česká republika má velmi nízké zadluţení hypotékami (okolo 15% na HDP, v EU průměr 35%) a očekává se proto,

ţe počet lidí, kteří budou vyuţívat hypotéku k financování vlastního bydlení v budoucnu poroste. Ročně se v ČR zvyšuje podíl zhruba o 3 procentní body.

________ 7

____________________________________


nových i starých bytů, činţovních domů a mírného zvýšení cen rodinných domů. Avizovaný razantní nárůst cen nemovitostí po vstupu do EU se však nekonal. Nebylo totiţ moţné, aby ceny bytových nemovitostí rostly, aniţ by tento růst cen byl doprovázen odpovídajícím růstem mezd.

1.4 Současná situace v ČR na trhu nemovitostí Bytů je dostatek, ale jsou malé a ve špatném stavu V České republice je zhruba 4,5 miliónů bytů, tzn. 450 bytů na 1000 obyvatel, bytů je tedy dostatek i kdyţ jejich potřeba je stále velmi silná. Původní bytový fond stárne, musí se obnovovat. Ročně se dokončuje přes 30 tisíc nových bytových jednotek, přitom se však počet obyvatel našeho státu nezvyšuje, dokonce přirozenou reprodukcí klesá. Problémem je nevhodné rozmístění bytů na území státu a jejich struktura ve vztahu k potřebám občanů. Poměrně velká část čtyřčlenných domácností bydlí v bytech menších neţ dvoupokojových, naopak velký počet jednočlenných domácností obývá byty větší neţ dvoupokojové. Často jsou to důchodci, kteří v bytě strávili podstatnou část svého ţivota. Nabídka odpovídajících bytů pro ně na trhu chybí, ceny regulovaného nájemného je tolik nezatěţují, a proto byty neuvolňují. V mezinárodním srovnání Česká republika zaostává za vyspělými evropskými státy především v kvalitě a úrovni bydlení. Bytový fond je zastaralý, průměrné stáří bytu je 46let. ČR také zaostává za EU v průměrné velikosti bytů. Průměrná plocha bytové jednotky je v ČR 76 m², přitom na jednu osobu připadá 28,7 m² plochy, coţ je v porovnání s EU velmi málo. Je však třeba říci, ţe tyto čísla se rok od roku stále zvyšují. Tabulka - Formy bydlení v ČR Vlastnické bydlení

37,8

46,8

Nájemné bydlení

39,8

28,6

Druţstevní bydlení

18,5

14,3

Rok 1991

2001

Zdroj: Český statistický úřad

Nabídka spíše pro movité Současná nabídka bydlení je zaměřena na uspokojení zejména vyšších příjmových skupin občanů. Pro niţší střední, nízkopříjmové a sociálně slabé skupiny je však vhodných bytů na trhu absolutní nedostatek.

________ 8

____________________________________


Výprodej bytů ještě před dokončením Poptávka po bytech byla aţ do současnosti veliká, neustále se zvyšovala výstavba bytů a rostly jejich ceny. Přes polovinu všech bytů, které se nabízely na českém trhu se prodalo ještě ve fázi „kopání“. V současné době se zvyšují poţadavky na developery, sniţují se jejich marţe a trh s nemovitostmi se kultivuje. Problém satelitních městeček Jedná se o princip tzv. restitučního urbanismu, kdy se nejprve staví, a dodatečně, v rámci dobrých sousedských vztahů, se stavba zadá do územního plánu. Tato nekoordinovaná výstavba vznikala především na okrajích měst v tzv. satelitních městech. Většina těchto satelitů dnes řeší velké problémy. V současné době se začíná projevovat velký pokles zájmu o bydlení v těchto městečkách. Důvodů je více. V nedůsledně připravených satelitech není infrastruktura, vázne zásobování, chybějí školy a školky. Asi největším problémem je dopravní infrastruktura. Lidé se zde neobejdou bez auta, protoţe pro kaţdou maličkost je nutné někam vyjet. Stěhování za prací migrace do velkých měst Trendem současnosti je migrace obyvatelstva do velkých měst, lidé opouštějí venkovská sídla a hledají bydlení ve městech. Přitom nedochází ke zpětné migraci například starší generace na venkov. Zvyšuje se poptávka po nemovitostech ve městech, kde v důsledku rostoucí poptávky rostou i jejich ceny. Bytová výstavba tak není alokována v krajích, které jsou hůře vybaveny bytovým fondem, ale spíše v krajích, kde je koupěschopná poptávka po bydlení. Obecně platí, ţe v hospodářsky silných oblastech s dobrou nabídkou pracovních a dalších příleţitostí existuje vysoká poptávka po bydlení, která se odráţí ve vysokých prodejních cenách nových i starších nemovitostí, ve vysoké hladině nájemného na volném trhu a také v relativně vysokém objemu nové bytové výstavby. Vyšší nároky klientů Satelitní městečka v polích, vily podnikatelského baroka a malé garsoniéry v panelových domech. Tak asi vypadal trh s byty na začátku devadesátých let. Trh s bydlením se za posledních dvacet let zdárně kultivoval, coţ je způsobeno nejen vyšší ţivotní úrovní a levnějšími hypotékami, ale i tím, ţe lidé mají moţnost cestovat a srovnávat. Lidé začínají chápat svou adresu jako určitou vizitku svého postavení ve společnosti. To je i důvod, proč stále častěji hraje při výběru nového bydlení lokalita.

________ 9

____________________________________


Kraje ČR lze podle situace na trhu s byty rozdělit do tří skupin: 1. skupina zahrnuje pouze Prahu Hlavním trendem na českém realitním residenčním trhu je přetrvávající sklon k vlastnické formě bydlení. Tento trend je nejvíce patrný na praţském trhu, který je v rámci celé České republiky nejsilnější a tím pádem i nejrozvinutější. V Praze tvoří bytový fond celkem 578 764 bytů, z tohoto je téměř 230 000 bytů nájemních, coţ je 42% trvale obydleného bytového fondu Prahy. Hlavní město je v porovnání s ostatními městy Česka výjimečné i v obrovském cenovém rozpětí bytů. Na trhu jsou byty za cenu 36 tisíc korun za čtvereční metr, ale i přes 200 tisíc za metr čtvereční. Dříve draze prodávaná parkovací stání se v poslední fázi rozdávají jako bonus a k bytu developeři začínají nabízet např. dovolenou, auto či jiné lákavé dárky. Praha je typická nejlepší vybaveností bytovým fondem a nejvyšším objemem nově stavěných bytů (za rok se zde postaví přibliţně třetina všech nových bytů v zemi). Díky atraktivitě hlavního města je zde poptávka po bydlení vysoká (v současné době však hlavně po cenově dostupných bytech, kterých je na trhu nedostatek), coţ zvyšuje pořizovací ceny bydlení i nájemné na volném trhu. 2. skupina zahrnuje Ústecký a Moravskoslezský kraj Tyto kraje jsou postiţené strukturálními problémy, kde je vysoká nezaměstnanost. Oba kraje jsou sice relativně dobře vybaveny bytovým fondem, ale poptávka po bydlení je zde zatím velmi nízká, čemuţ odpovídají i mimořádně nízké ceny, za které jsou na trhu nabízeny nemovitosti, i velmi nízká hladina trţního nájemného, která je v některých sídlech niţší neţ regulované nájemné. Nízké poptávce pak odpovídá i velmi nízká intenzita bytové výstavby. 3. skupina zahrnuje všechny zbývající kraje Tato skupina a nemá ţádnou dominantní charakteristiku, kterou by bylo moţno vztáhnout na celé území těchto krajů. Situace na lokálních trzích s byty uvnitř těchto krajů je velmi diferencovaná.

1.5 Výnosnost nemovitostí a nemovitostní fondy v ČR Koupě bytu jako investice V současné době mnoho lidí jeví zájem o nákup rezidenční nemovitosti z důvodu uloţení vlastních finančních prostředků a chtějí tak dobře zhodnotit své peníze. Koupě nemovitosti můţe být skutečně velmi výhodná investice a není výjimkou, ţe si v jednom developerském projektu koupí jeden klient více bytů.

________ 10

____________________________________


U investice jsou důleţitá tři hlediska, a to výnosnost, riziko a likvidita. Likviditou investice rozumíme její schopnost přeměnit se do peněţní formy. J třeba říci, ţe nemovitosti patří mezi velmi málo likvidní aktiva a jsou s nimi spojeny poměrně vysoké transakční náklady. Výnosnost nemovitostí v ČR Výnos z rezidenčních nemovitostí (yield) se vypočítá jako podíl ročního příjmu na kupní ceně nemovitosti a uvádí se v procentech. Výnos ukazuje investorovi míru návratnosti investice nebo-li rychlost s jakou mu jeho investice bude vydělávat peníze. Můţe být chápán jako úrok z investovaného kapitálu4. Současná výnosnost českých realit se pohybuje kolem úrovně 7,5% p.a., coţ je mnohem více neţ v zemích západní Evropy, kde se výnosnost pohybuje na úrovni do 5% p.a. Obecně se dá říci, ţe výnosnost z pronájmu by neměla klesnout pod 6% p.a. z pořizovací ceny nemovitosti, abychom povaţovali investici za dobrou. Za zajímavou investici povaţujeme koupi nemovitosti, kde se výnosnost z pronájmu pohybuje v rozmezí cca 6 aţ 8% z ročního výtěţku z nájemného. Pokud výnosnost z nájemného přesahuje 8% p.a. povaţuje se investice do nemovitosti za velmi dobrou. Další velmi zajímavá část výnosu spočívá v růstu cen nemovitosti samotné v čase. Je třeba říci, ţe v některých lokalitách Prahy se trţní cena v posledních letech zvyšovala o 10% ročně a více. Nemovitostní fondy Jednou z moţností jak investovat do nemovitostí aniţ by bylo třeba si nějakou nemovitost kupovat a přesto vydělat na růstu cen nemovitostí je investice do tzv. nemovitostních fondů. Nemovitostí fondy shromaţďují peněţní prostředky od veřejnosti / podílníků a prostředky investují dle investiční strategie do kvalitních nemovitostí. Nemovitostní fondy mají formu otevřeného podílového fondu. Ve fondech je spravováno portfolio nemovitostí za účelem dlouhodobého a stabilního zhodnocování majetku. Investor (podílník) 4

) Investorsky zajímavý tah, velmi dobře spojený s marketingem, před nedávnem prezentovala na trhu jedna z předních českých developerských firem Central-group. Nabídla potenciálním zájemcům před výstavbou svého developerského projektu koupi bytu s tím, ţe v případě, ţe si klient v průběhu výstavby svůj kupní záměr rozmyslí, vrátí mu celou poskytnutou částku, a to i s 6% úrokem zpět. Tato nabídka měla zřejmě minimálně dvojí efekt. Jedním byl poměrně levný způsob financování bez moţnosti zásahů do činnosti společnosti jako v případě banky. Druhým, zřejmě zamýšleným efektem, nalákání investorsky uvaţujících poptávajících v tom smyslu, ţe uloţení peněz do nové rezidenční nemovitosti od této společnosti je skutečně velmi atraktivní.

________ 11

____________________________________


participuje na výsledcích hospodaření fondu, dosaţené výnosy jsou rozdělovány investorům dle výše drţených podílů. Investor nezodpovídá za závazky fondu. Největší výhodou investování do nemovitostních fondů je moţnost vyuţití růstu cen nemovitostí na trhu aniţ by investor musel vlastnit jakoukoliv nemovitost. Mezi další výhody patří: -

výnos,

který přichází z běţných příjmů (nájmů) a z případného růstu cen nemovitostí -

istické tím, ţe vlastní hmatatelná, viditelná a ocenitelná aktiva

(nemovitosti) - výnosy fondu jsou generovány z nájmů nemovitostí ale i z růstu hodnoty nemovitostí investičního portfolia - vývoj hodnoty nemovitostí obvykle nekopíruje standardní ekonomické cykly - nemovitá aktiva jsou méně kolísavá a citlivá neţ jiné investiční tituly (nemovitostní trh je charakterizován dlouhodobými procesy) -

1.6 Výhled do budoucnosti Bydlení v centrech měst zdraţí Přestoţe ceny nemovitostí jiţ stoupají několik let, očekává se, ţe se budou i nadále v určitých lokalitách zvyšovat (zejména v historických centrech měst). Nicméně vzhledem k dostatku bytů na trhu nelze očekávat výrazný cenový růst. Bude docházet k větší diferenciaci cen dle kvality provedení nemovitostí, lokality a úrovně péče o dům. Ceny výrazněji porostou pouze v regionech, které jsou na tom ekonomicky dobře. V ostatních lokalitách můţe dojít ke stagnaci, případně k mírnému poklesu cen. Panelové byty Nárůst cen za starší bytové jednotky se netýká bytů v panelovém domě. Cena panelového bytu bude v lepším případě stagnovat, spíše klesne. Přesto nelze předpokládat totální pád, neboť sídliště rozhodně nepatří mezi ghetta bez ţivota, dnešní čtyřicátníci v nich vyrostli a nechtějí se odtud daleko stěhovat. Predikce vývoje nebliţších let: Ceny nových bytů by měly v průměru vzrůst o 5 - 9% v závislosti na lokalitě a u rodinných domů okolo 7%.

________ 12

____________________________________


Ceny starších bytů by měly podle odborníků růst o 5 – 10 %, nejvýrazněji v Praze, ale i ve většině krajských měst. Nemalý vliv na vývoj cen a poptávky po vlastnickém bydlení bude mít i deregulace nájemného5. V České republice je podle odhadů cca 760 tisíc bytů s regulovaným nájemným, z nichţ asi 420 tisíc vlastní buď jednotlivci nebo firmy. Zbytek mají obce. Byty s regulovaným nájmem tedy tvoří téměř pětinu bytového fondu, jde tedy o významný podíl. Nájemné sice roste od ledna 2007 do roku 2010 (v průměru o 19,2% ročně), přesto bude mít deregulace dopad na určitou část segmentu klientů. Bublina na českém realitním trhu? Trend ve světě (především v USA) byl poskytovat úvěry co nejsnáze dosaţitelnější i pro klienty, kteří by při jiných podmínek na tento úvěr neměli dostatek zdrojů pro jejich splácení. V bankách působících na českém trhu se toto spíše projevovalo v poskytování tzv. 100% hypoték a v případě developerských společností v nízké míře vkládaného vlastního kapitálu (equity) této společnosti do projektu. Půjčky těmto osobám se ukázaly jako velké riziko, proto byl zřízen tzv. Czech Credit Bureau, tedy úvěrový registr, který má zamezit tomuto druhu nebezpečí. Kromě výše zmiňovaných faktorů v minulosti působily na poptávku různé spekulační bubliny. Tyto bubliny vznikají proto, ţe lidé vnímají nemovitosti jako snadný způsob, jak bez rizika vydělat peníze a kupují proto nemovitosti v naději, ţe jejich cena poroste. V důsledku zvýšené poptávky pak jejich cena skutečně roste, tento růst pak vyvolává očekávání dalšího růstu a šíří se nejrůznější fámy a spekulace o růstu jejich cen v budoucnosti. Ceny pak rostou aţ do takových rozměrů, ţe představují závaţnou překáţku pro běţné rodiny, které si bydlení pořizují ne ze spekulativních důvodů, ale pro bydlení. Pokud ceny bytů překročí hranici dostupnosti pro občany středních příjmových tříd, vzniká prostředí, kde bublina můţe kdykoliv prasknout. Prasknutí bubliny na trhu nemovitostí můţe způsobit více škody (viz podíl na současné ekonomické krizi) neţ prasknutí akciové bubliny a to z několika důvodů. Jednak proto, ţe nemovitosti vlastní mnohem více lidí neţ akcie a jejich celková hodnota je vyšší a také proto, ţe lidé jsou mnohem více ochotni se zadluţit pro nákup nemovitostí neţ za účelem nákupu akcií. Přesto si myslím, ţe na českém realitním trhu bublina není, neboť koupě bytu je investicí prakticky na celý ţivot a tudíţ velmi drahou komoditou a relativně vysoká cena odpovídá charakteru tohoto zboţí. 5)

např. v Praze tvoří bytový fond celkem 578 764 bytů, z toho je téměř 230 000 bytů nájemních, coţ je 42% trvale obydleného bytového fondu Prahy

________ 13

____________________________________


2. STAVEBNÍ A PRÁVNÍ POJMY VZTAHUJÍCÍ SE K NEMOVITOSTEM 2.1 Zákony určené k oceňování nemovitostí a s nemovitostmi související V České republice upravuje obecně způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb.a č. 257/2004 Sb. Kromě způsobů uvedených v tomto zákoně lze nemovitosti oceňovat také na základě vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb., ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb. a č. 617/2006 Sb. Právní rámec oceňování nemovitostí dále doplňuje zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřičských a katastrálních orgánech, zákon o cenách č. 526/1990 Sb., zákon č. 97/1974 Sb., o archivnictví. Dále se při oceňování nemovitostí v souvislosti s výstavbou pouţívá např. vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na výstavbu, zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (tzv.stavební zákon), Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb.

2.2 Základní pojmy ve stavebnictví Nemovitost Pojem nemovitosti vymezuje občanský zákoník (ale uţ ne třeba stavební zákon), a to v § 119 odst. 2) tak, ţe "nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem". Z uvedeného vyplývá, ţe pozemky jsou vţdy nemovitostmi, a to bez ohledu na jejich určení a výměru (pozemky jsou i rybníky, lesy, různé cesty atp.), zatímco ze staveb jsou nemovitostmi pouze ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Zda se jedná o stavbu spojenou se zemí pevným základem je pak nutno posoudit podle konkrétního případu. V rozsahu působnosti zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., se za samostatné nemovitosti povaţují i byty a nebytové prostory, jsou-li předmětem vlastnictví. Jiné rozdělení můţeme uskutečnit pomocí segmentace trhu tzn. podle postavení jednotlivých realit na trhu6: 6

) ZAZVONIL, Z.: Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1996 str. 36 - 38

________ 14

____________________________________


- Volné pozemky - Činţovní domy - Rodinné domy - Provozní stavby – průmyslové nemovitosti či sklady - Rekreační stavby - Komerční objekty – budovy určené k provozování administrativní, prodejní činnosti nebo ubytovací prostory - Ostatní a speciální nemovitosti Stavba7 Stavby jsou nemovitostí pouze tehdy, jsou-li s pozemkem (stavební parcelou) spojeny pevným základem. Stavba, která není spojena se zemí – je na ní pouze poloţena (přenosný novinový stánek, přenosná staveništní buňka, přenosný zahradní bazén apod.) – je věcí movitou. Stavba se vyskytuje v právních předpisech ve dvou pojetích a to v předpisech občanskoprávních a stavebněprávních. Vzájemné zaměňování je zdrojem řady nedorozumění a konfliktních situací. Definici stavby múţeme získat z : 1. zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky nepřímo definuje svým ustanovením stavbu v § 27 písm.k) - budova je nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Stavby spojené se zemí pevným základem se evidují v katastru nemovitostí (dále jen KN) – výjimkou jsou drobné stavby (v katastrálním zákoně 344/1992 dle § 27 písm. m) - stavba s jedním nadzemním podlaţím, jejíţ zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a výška 4,5 m např. kůlny, prádelna apod nebo drobné podzemní stavby - zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a hloubku 3 metry např. sklepy, ţumpy apod.), které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní. Zvláštním druhem nemovitosti jsou ostatní podzemní nemovitosti. Povaţují se za ně stavby a jejich zařízení, která jsou pod zemským povrchem a jsou s ním spojeny pevným východem. Popis a umístění podzemní stavby v katastru nemovitostí se uvádí pouze tehdy, jestliţe vlastník stavby je odlišný od vlastníka pozemku. Dále stavby můţeme rozlišovat podle zákona o oceňování majetku či podle stavebního zákona.

7

) Od 1.1.1951 u nás platí a OZ toto v § 120 odst. 2) ustanovuje, ţe stavba není součástí pozemku.

________ 15

____________________________________


2. V zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ( tzv. stavební zákon ) v § 2 odst. 3 se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Stavby podle stavebního zákona nezohledňují stavební technické provedení, účel ani dobu trvání, ale za stavbu povaţují jakékoliv stavební dílo. Členění je odlišné neţ v případě zákona o oceňování, stavby se dělí na trvalé a dočasné, jednoduché a drobné. Dočasná stavba je stavbou, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. V tomto zákoně se stavbou v určitých případech myslí i jakákoliv její část či její změna8. Stavbou se rozumí jednotlivý stavební objekt, nikoliv soubor těchto objektů, i kdyţ by tyto tvořily určitý funkční celek. V takovém případě pak podle funkce, účelu vyuţití objektů jeden z nich zaujímá postavení stavby hlavní (např. rodinný dům, rekreační chata apod.) a jiný postavení stavby vedlejší (studna, kůlna, altán, garáţ apod.). O stavbu jde i v případě, ţe je teprve ve stádiu výstavby (rozestavěná stavba), také se stavbou rozumí i objekt, který ještě nebyl zkolaudován. 3. Podle zákona o oceňování majetku (Zákon č. 151/1997 Sb.,) stavby dělíme na: 1. stavby pozemní, coţ jsou: a) budovy - budovami se rozumí stavby prostorově soustředěné, navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory, b) venkovní úpravy, 2. stavby inţenýrské a speciální pozemní – stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, 3. rybníky a vodní nádrţe, 4. jiné stavby.

8

) Tuto změnu jiţ dokončené stavby stavební zákon definuje v § 2 odst. 5 jako: · nástavbu, kterou se stavbu zvyšuje · přístavbu, která stavbu půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou · stavební úpravu, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se povaţuje také zateplení pláště stavby.

________ 16

____________________________________


Pro účely oceňování je důleţitý především účel uţití stavby. Stavbami pro bydlení rozumíme rodinné a bytové domy, u kterých převaţuje funkce bydlení. Mezi další pojmy, se kterými se můţeme setkat při oceňování nemovitosti, patří součást věci a příslušenství věci. Příslušenství věci Jsou samostatné věci, které nejsou součástí věci a náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Za příslušenství můţeme povaţovat např. stodoly, ploty, skleníky, kolny, vodovodní a kanalizační vedení. Součást nemovitosti Součástí nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila. Trvalé porosty jsou vţdy součástí pozemku. Stavba však není součástí pozemku. Za součást stavby se povaţují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny. Provozním propojením je stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně, např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouţí jako terasa apod. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace. Součástí stavby jsou zdi, schody, krovy, okna, dveře, ústřední vytápění atd. Za součást naopak nejsou povaţovány elektrické spotřebiče, které jsou zapojeny pouze do zásuvky ve zdi (jsou samostatnými movitými věcmi a při hodnocení stavby se neuvaţují). Zvláštním případem je garáţ. Ta je buď součástí domu, je - li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. Není však příslušenstvím. Dle stavebního uspořádání je třeba rozlišovat: a) Samostatnou garáţ - tato není příslušenství rodinného domku, nemá doplňkovou funkci, dům má i bez ní stejné vyuţití, je jen pro pohodlí vlastníka. Proto je samostatným předmětem práv a povinností, při převodu vlastnického práva musí být ve smlouvě výslovně uvedena (jinak není předmětem převodu) a měla by být vţdy zobrazena na katastrální mapě. b) vestavěná garáţ – tato je nedílnou součástí domu c) přistavěná garáţ (tzn. zeď na zeď) vzniká otázka, zda je či není nedílnou součástí domu. Záleţí na tom, zda je komunikačně propojena s hlavní stavbou nebo kdyţ zastřešení garáţe slouţí jako terasa stavby hlavní. Pokud ano, pak je součástí domu (tvoří součást hlavní stavby a nelze s ní samostatně disponovat).

________ 17

____________________________________


Názvosloví oceňování nemovitostí Ve znaleckém posudku počítáme několik hodnot stavby, mezi které patří např. zastavěna plocha objektu, obestavěný prostor a dále rozdělujeme dům na podzemní podlaţí, nadzemní podlaţí, případně ustupující podlaţí nebo podkroví. Kaţdá tato část domu se počítá samostatně dle stavebních výkresů. Byt Je definován v zákoně o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. Byty, které byly přetransformovány na samostatné jednotky jsou pak samostatným předmětem práv a povinností. Byt ale není nemovitostí, tou je celková stavba, ve které se nacházejí jednotlivé byty. Byt není geodeticky zobrazen na katastrální mapě, je pouze v evidenci vlastnických nebo jiných práv (tj. na listu vlastnictví – dále jen LV, kde je vyznačeno vlastnictví bytu) Budova Definice je v § 2 písm. a) zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. „trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena odvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými uţitkovými prostory, s výjimkou hal. …“ Pozemek Je individualizovaná část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky). Pozemek je charakterizován v §27 zák. č. 344/92 Sb. o katastru nemovitostí jako část zemského povrchu oddělený od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsoby vyuţití pozemku. Nutno zdůraznit, ţe součástí pozemků jsou i dočasné i relativně trvalé porosty a neoddělené plody, ale ne stavby. Pozemky se pro účely oceňování člení na: 1. stavební pozemky, kterými jsou: a) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění,

________ 18

____________________________________


b) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří nebo ostatní plochy (staveniště) a zahrady, c) pozemky skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, 2. zemědělské pozemky jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, 3. lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, 4. pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní toky a nádrţe, 5. jiné pozemky – např. nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, coţ můţe být roklina, močál, baţina a jiné. Parcela Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Zastavěná parcela je evidovaná v KN, nezastavěná nikoliv. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří; pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou. Výměra parcely je vyjádření plošného obsahu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách tj. v čtverečných metrech. Velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku. Jednotlivé pozemky se v katastrální mapě označují parcelními čísly a značkou druhu pozemku. Při zakládání pozemkového katastru libovolného katastrálního území se parcely číslovaly arabskými číslicemi, počínaje číslem 1, které se přidělilo parcele význačné budovy (kostel, škola, apod.) a konče číslem parcely návsi nebo náměstí. V průběhu let vznikají nové parcely např. slučováním nebo rozdělováním stávajících parcel. Slučovaní parcel spočívá ve zrušení některých styčných hranic parcel a vznik nové parcely. Jejich číslo je shodné s parcelním číslem slučované parcely s největší výměrou, ostatní parcelní čísla se zruší (a jiţ nikdy se nesmí opětovně pouţít). Pro oceňování je důleţitý údaj o kultuře pozemku (o jeho vyuţití) a zároveň údaj o tom, zda se pozemek nachází v zastavěném území obce (tzv. intravilánu) nebo mimo zastavěné území obce (tzv. extravilánu). Rodinný dum Rodinný dům má maximálně tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní podlaţí, dva suterény a podkroví.

________ 19

____________________________________


Obytný dům Obytným domem se myslí dům, ve kterém z úhrnu podlahové plochy všech místností v domě připadají alespoň dvě třetiny na byty, počítaje v to i byty a části bytů, jichţ se uţívá k jiným účelům neţ k bydlení, jakoţ i vedlejší místnosti a příslušenství, náleţející k bytům. Při zjišťování tohoto poměru podlahových ploch se nepřihlíţí k prostorám přístupným všem obyvatelům domu i jiným osobám, k jiným společným vedlejším místnostem a vedlejším prostorám (např. schodiště a chodby, společné prádelny a sušárny, půdní a sklepní prostory), ani k vedlejším stavbám zřízeným na stavebním pozemku (např. garáţe, zemědělské budovy, malé provozovny, dřevníky, kůlny). Obestavěný prostor Obestavěný prostor je prostorem stavby vymezeným vnějšími ohraničujícími plochami. Musí být doloţen názorným rozměrovým náčrtem; udává se v m³. Je tvořen: Základní obestavěný prostor – tj. hlavní část stavebního objektu zahrnující objem základů, spodní i vrchní části objektu a zastřešení Dílčí obestavěné prostory – tj. stavby, které leţí mimo hlavní část objektu, ale těsně s ním souvisí. Podlaţí budovy Podlaţím budovy je část stavby vymezená dvěma následujícími úrovněmi horního povrchu nosných částí stropních konstrukcí. Světlá výška podlaţí je svislá vzdálenost mezi horním lícem podlahy a rovinou spodního líce stropu nebo zavěšeného stropního podhledu tohoto podlaţí. V případe trámových stropu s viditelnými trámy světlou výšku měříme po spodní líc podhledu stropu mezi trámy. V případě klenbových stropu tuto výšku měříme do spodního líce vrcholu klenby a u šikmých stropu ji měříme k nejvyššímu bodu zešikmení. Výška podlaţí je vzdálenost mezi lícem nášlapných vrstev podlah niţšího a vyššího podlaţí. Rozlišují se podzemní, nadzemní a ustupující podlaţí, podkroví. Podzemní podlaţí (1.PP, 2.PP, atd.) je kaţdé podlaţí mající úroveň podlahy níţe neţ 0,80m pod nejvyšším bodem přilehlého terénu v pásmu širokém 5,00m po obvodu obytné budovy“. Ostatní podlaţí jsou nadzemními. Nadzemní podlaţí (1.NP, 2.NP apod.) je podlaţím pouze úplným (nepatří sem tedy podkroví ani ustupující podlaţí).

________ 20

____________________________________


Ustupujícím podlaţím je podlaţí, jehoţ zastavěná plocha je menší neţ 50% zastavěné plochy předchozího podlaţí. Při popisu stavby se uvádí samostatně Podkroví – prostor vymezený konstrukcí krovu určený k účelovému vyuţití (loţnice, sušárna), není-li účelově vyuţíván, nazývá se půdou. Zastavěná plocha podlaţí 9 Zastavěná plocha představuje plochu půdorysného řezu vymezenou vnějším obvodem svislých konstrukcí uvaţovaného celku (budovy, podlaţí nebo jejich částí). Sporně se započítávají zastavěné plochy v případech, kdy na některé nebo více stranách budovy v daném podlaţí není stěna. Můţe zde nastat několik případů, přičemţ výklad dosud není jednotný: a) lodţie – zde jsou tři stěny, na čtvrté je zábradlí, prostor má podlahu i zastřešení (strop), započte se celá plocha po vnější zábradlí, b) veranda s podlahou, zábradlím a zastřešením – případ obdobný lodţii, započte se opět po vnější obvod zábradlí, c) balkon – nezapočítává se (stejně jako nezastřešená terasa), balkonem rozumíme výhradně konstrukci, vytvořenou krakorcovitým (konzolovitým) vyloţením desky pod podlahou mimo obvod podpěrných konstrukcí v niţším podlaţí, se zábradlím a podlahou, prostor s obvodovými konstrukcemi tvořenými sloupky. Podlahová plocha Podlahovou plochou se rozumí vnitřní plocha místností, měřená u podlahy. Strany plochy se měří v centimetrech a velikost plochy se udává v m² na dvě desetinná místa. V případě, ţe není tvar plochy pravoúhlým čtyřúhelníkem, měří se jeho rozměry přibliţně uprostřed protilehlých stran. Do podlahové plochy místností se započítává plocha zabraná kuchyňskou linkou, kamny nebo jinými topnými tělesy, plocha arkýřů a dále plocha výklenků, jsou-li alespoň 1,20 m široké, 2,00 m vysoké a 30 cm hluboké. Nezapočítává se plocha okenních výklenků a dveřních ústupků a plocha nábytku vestavěného přímo ve zdi. Venkovní úpravy Mezi venkovní úpravy řadíme: _ přípojky vody, kanalizace, elektřiny a plynu, 9

) Převzato z BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. CERM 1994, str.22.

________ 21

____________________________________


_ oplocení, _ parkovací plochy, _ zatravnění a trvalé dřeviny, _ chodníky a terénní schody, _ zahradní bazén, _ zahradní architektura. Provozní místnosti (nebytové prostory) Nebytovým prostorem je v obytném domě místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ obytným (např. kanceláře, dílny, prostory určené pro zemědělskou výrobu, skladiště, obchodní místnosti, garáţe a ateliéry). Nepatří sem však domácí dílny určené pro údrţbu rodinného domku, hobby – dílny, sklad ovoce a paliva v rodinném domku. Obytná místnost Za obytnou místnost se povaţuje přímo osvětlená a přímo větratelná místnost o podlahové ploše alespoň 8m², kterou lze přímo nebo dostatečně nepřímo vytápět a jeţ je vzhledem ke svému stavebně technickému uspořádání určena k celoročnímu bydlení10. V pochybnostech, zda určitá místnost má povahu místnosti obytné, rozhodne stavební úřad. Je tedy zřejmé, ţe obytná místnost musí splňovat následující podmínky: a) dostatečné denní osvětlení, b) přímé větrání, c) podlahová plocha alespoň 8 m², d) dostatečné vytápění s moţností regulace tepla, e) dostatečná tepelná a zvuková izolace, f) stavebně technické uspořádání a vybavení k celoročnímu bydlení.

2.3 Ţivotnost a opotřebení staveb Ţivotností staveb rozumíme při oceňování dobu, která uplyne od vzniku stavby (zpravidla od začátku uţívání) do jejího degradování, zchátrání, za předpokladu, ţe po celou dobu jejího ţivota 10

) Za těchto podmínek se za obytnou místnost povaţují i kuchyně o ploše 12m²; do výměry podlahové plochy obytných místností se započítává pouze ta část podlahové plochy, o kterou je kuchyň větší neţ 12 m².

________ 22

____________________________________


byla na stavbě prováděna běţná, preventivní údrţba, tedy ţe stavba nebyla ponechána svému osudu. Ţivotnost se udává v rocích. Rozlišujeme předpokládanou a zbytkovou životnost. Předpokládaná ţivotnost je pravděpodobná doba trvání stavby, resp. délka ţivota této stavby. Zbytková ţivotnost označuje dobu od okamţiku, ke kterému bylo provedeno ocenění, do zchátrání této stavby, a to opět za předpokladu obvyklé, preventivní údrţby. Stáří stavby je dáno počtem let, které uplynuly od roku nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí do roku, ke kterému stavbu oceňujeme. Jestliţe je stavba uţívána ještě před kolaudací, tak počítáme stáří od roku, kdy se prokazatelně začalo s uţíváním stavby. Nemůţeme-li stáří stavby stanovit výše uvedeným způsobem, tak ho počítáme od roku zjištěného na základe jiného relevantního dokladu a nemáme-li k dispozici ani ten, určíme stáří stavby odborným odhadem. Odlišný pohled na životnost staveb představují pojmy technická, ekonomická a právní životnost. Jako technická ţivotnost se většinou uvádí doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu, ţe bude prováděna v průběhu celého cyklu její průběţná údrţba. Je zde kladen důraz na materiálové provedení, kde je ţivotnost stavby dána jednak prvky dlouhodobé ţivotnosti a jednak prvky krátkodobé ţivotnosti. Prvky dlouhodobé ţivotnosti jsou konstrukce, které se zpravidla během doby trvání stavby nemění vůbec, nebo pouze částečně při generální opravě. Patří sem např. základy, svislé konstrukce, stropy a schodiště, kdy předpokládaná ţivotnost základů se uvaţuje 150 – 200 let, u ostatních jmenovaných konstrukcí 80 – 200 let. Prvky krátkodobé ţivotnosti jsou naopak stavebně technické prvky, u nichţ se alespoň z části předpokládá nejméně jedna výměna za dobu trvání stavby. Příkladným stavebně technickým prvkem krátkodobé ţivotnosti jsou např. dveře s předpokládanou ţivotností 50 - 80 let, vnitřní hygienická vybavení včetně WC s předpokládanou ţivotností 30 – 60 let, povrchy podlah s předpokládanou ţivotností 15 – 80 let atp. Ekonomickou (morální) ţivotností chápeme dobu od vzniku stavby aţ po okamţik ztráty její ekonomické uţitečnosti, kdy stavba trvale ztrácí výnosy vzhledem k nákladům z ní plynoucí, které jsou nepřiměřeně vysoké. Ve chvíli, kdy je výhodnější na daném místě stávající stavbu odstranit a nahradit ji stavbou novou, která bude přinášet vyšší zisk, končí její ekonomická ţivotnost.

________ 23

____________________________________


Právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po její zánik. Okamţik vzniku a zániku nemovitosti, jako majetku přesně definuje občanský zákoník a další právní předpisy. Právní ţivotnost závisí na mnoţství a příp. rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na „kvalitě vlastnictví“. Ţivotnost staveb ze stavebně technického hlediska nejvíce ovlivňují následující podmínky: _ způsob zaloţení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám, _ návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti, _ způsob a intenzita uţívání stavby, _ provádění běţné (preventivní) údrţby, _ provádění modernizací. Opotřebení staveb Pojem opotřebení stavby vyjadřuje skutečnost, ţe stavba stárnutím a pouţíváním postupně degraduje. Udává se v procentech z hodnoty nové stavby, v některých případech jen poměrnou hodnotou z jedné. Pro výpočet opotřebení existuje celá řada metod, které v sobě odráţejí různé pohledy, pojetí a poţadavky na přesnost při jejím pouţití. Metody, které jsou charakteristické tím, ţe se stavba znehodnocuje jako celek stejně, všechny konstrukce, ze kterých je stavba provedena, mají v daném okamţiku stejné opotřebení, nebo alespoň výsledná hodnota opotřebení vyjadřuje jakýsi průměr z opotřebení všech konstrukcí, nazýváme klasické metody. Mezi nejpouţívanější patří: _ metoda lineární, _ kvadratická metoda, _ semikvadratická metoda. Lineární metoda předpokládá, ţe opotřebení roste přímo úměrně s časem, od nuly u nové stavby do maximálně 85 % u stavby zcela zchátralé. Předpisem zde bývá někdy stanovena hranice. Na pouţívání této metody jsou různé názory. Často je jí vytýkáno, ţe nepodává věrný obraz znehodnocení, protoţe po určitou dobu po uvedení stavby do uţívání je její skutečné znehodnocení minimální. Naopak bývá doporučována v případech, kdy budova vykazuje znak silně zanedbatelné údrţby, a její stav je tedy přímo úměrný jejímu stáří.

________ 24

____________________________________


Průběh opotřebení u kvadratické metody je vyjádřen kvadratickou funkcí s tím, ţe v počátku je opotřebení velmi nízké, v konečné fázi pak stoupá velmi strmě. Proto je tato metoda vhodná zejména u novějších staveb, které vykazují velmi nízké hodnoty opotřebení. Semikvadratická metoda vyjadřuje určitý průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. Tato metoda se doporučuje především v případě, kdy je budova na své stáří poměrně zachovalá. V praxi je tato metoda nejvíce pouţívaná, protoţe dává výsledky přiměřené ubývání hodnoty stárnoucí budovy.

2.4 Katastr nemovitostí, geometrický plán Katastr nemovitostí (KN) je zřízen zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Katastr nemovitostí je sborníkem údajů o nemovitostech a s tím souvisejících právních vztahů. Katastr nemovitostí eviduje: a) pozemky v podobě parcel, členěné podle druhů, a to orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. b) budovy spojené se zemí pevným základem c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního zákona v budovách (dále jen byty a nebytové prostory), d) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, poţádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná oprávněná osoba, e) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim. f) stavby spojené se zemí pevným základem, o nichţ to stanoví zvláštní předpis. V katastru se neevidují drobné stavby. Zahrnuje tedy celkový soupis nemovitostí včetně jejich vlastností, jejich geometrické a polohové určení a místního pojmenování. Katastrální území je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. Katastrální mapa je polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru.

________ 25

____________________________________


Katastrální operát tvoří: 1) katastrální mapa – poloho popisová mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. 2) soubor popisných informací umoţňující vytvoření např. seznamu uţivatelů a vlastníků, soupis parcel podle parcelních čísel, list vlastnictví atd. 3) sbírka listin, na jejichţ základě byl proveden zápis do katastru nemovitostí. Závaznost údajů katastru Katastrální zákon výslovně upravuje, které údaje katastru jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. Jsou jimi: parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti a název a geometrické určení katastrálního území. Součástí katastru je také evidence vlastnických a dalších věcných práv k nemovitostem. Jedná se především o veškerá vlastnická práva, tzv. věcné břemena, zástavní práva, podzástavní práva a věcné předkupní práva k jednotlivým nemovitostem V podstatě jde o databázi informací, které jsou přístupné veřejnosti. Ze souboru těchto informací je katastrálním úřadem vyhotoven výpis, opis či kopie konkrétním zájemcům, kteří o tyto sluţby poţádají. Zápisy těchto práv se provádějí na základě návrhu o zápis doloţeným příslušnou listinou či listinami. Zápis do katastru nemovitostí se řídí zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Podle subjektu, podavatele návrhu a druhu listiny, potom katastrální zákon rozeznává 3 druhy zápisů popř. výmazů z katastru nemovitostí: - vklad11 - zápis či výmaz vlastnického či jiného věcného práva k nemovitosti. Daný právní úkon platí ze zákona dnem provedení po pravomocném rozhodnutí katastrálního úřadu. - záznam – pouze osvědčuje právní skutečnost, na jejímţ základě jiţ dříve toto právo vzniklo, změnilo se nebo zaniklo. Tato procedura nepodléhá správnímu rozhodnutí. - poznámka 11

) V současnosti se stále více hovoří o potřebě zavedení moţnosti urychleného vyřizování návrhů na vklad práv. Mnozí klienti jsou za urychlení ochotni zaplatit i vyšší poplatek neţ je běţných 500 Kč. Asociace pro rozvoj trhu s nemovitostmi dokonce prohlásila, ţe při zápisu do dvou týdnů by pro ni byl akceptovatelný poplatek v rozmezí 10 000 Kč aţ 50 000 Kč v závislosti na kupní ceně nebo výši zajišťovaného úvěru. Tato praxe jiţ existuje i v zahraničí, například na Slovensku za vklad práva ve lhůtě 15 dnů ţadatel k běţnému poplatku 2 000 Sk připlácí dalších 8 000 Sk.

________ 26

____________________________________


Hlavní zásady vedení katastru nemovitostí : 1) Zásada konstitutivní - všechna práva k nemovitostem vznikají a mění se dnem provedení zápisu (vkladu) práva do katastru nemovitostí, o kterém pravomocně rozhoduje příslušný katastrální úřad. U záznamu vzniká právo k nemovitosti datem uvedeným v listině. 2) Zásada dobré víry - kdo vychází ze zápisu v katastru nemovitostí, jedná v dobré víře i kdyby tento zápis nebyl v souladu se skutečným stavem. 3) Zásada veřejnosti - katastr nemovitostí je veřejný a kaţdý do něj můţe nahlédnout a učinit si výpis nebo opis a to nejen o svých právech, ale o právech jakékoliv osoby k jakékoliv nemovitosti. 4) Zásada priority - pořadí zápisů v katastru nemovitostí se řídí dobou, ve které byl návrh na zápis doručen příslušnému katastrálnímu úřadu (na návrhu zápisu se vyznačí datum, hodina a minuta doručení). 5) Zásada dispoziční - z vlastní vůle, tj. bez návrhu, není katastrální úřad oprávněn zahajovat řízení o vkladu 6) Zásada legality - katastrální úřad je povinen zkoumat, zda nejsou podstatné náleţitosti listin, které jsou doručeny s návrhem na vklad, v rozporu s platnými závaznými předpisy 7) Zásada oficiality - na návrh nabyvatele se zapíše do katastru nemovitostí právo vzniklé ze zákona Jednotlivé nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí na listech vlastnictví, které jsou vedeny v daném katastrálním území podle jednotlivých vlastníků. List vlastnictví a zároveň jeho výpis z katastru má následující strukturu a obsah: Lokalizační údaje o nemovitostech – Zahrnují název a kód okresu, obce, katastrálního území a číslo listu vlastnictví. Část A: Vlastník, jiný oprávněný – V této části je uveden název, adresa trvalého bydliště vlastníka a jeho rodné číslo. Část B: Nemovitosti – Zde jsou evidovány parcely podle vlastníků v části A. Kaţdá parcela je vymezena v m², podle druhu pozemku, způsobu jeho vyuţití a ochrany a je označena číslem. Dále se zde evidují budovy identifikované pomocí části obce, čísla budovy, číslem parcely, na které se budova nachází, a podle způsobu jejího vyuţití a ochrany. A v neposlední řadě jsou zde uvedeny také bytové, resp. nebytové prostory za pomoci čísla popisného, způsobu vyuţití a ochrany, čísla jednotky, podílu na společných částech domu a pozemku a parcelních čísel pozemků. Část B1: Jiná práva – V této části se zapisují věcná práva (nejčastěji věcná břemena) ve prospěch vlastníka nemovitosti.

________ 27

____________________________________


Část C: Omezení vlastnického práva – Do této části patří omezení vlastnického práva jinými věcnými právy, které mohou nabývat formy věcného břemene, zástavního práva či předkupního práva. Část D: Jiné zápisy – V této části jsou zaznamenány údaje informativního charakteru. Část E: Nabývací tituly a jiné podklady zápisu – Jsou to listiny, na jejichţ základě byly zápisy do katastru provedeny spolu s jejich identifikací, podle které je moţné tuto listinu v případě potřeby na katastrálním úřadě vyhledat. Část F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám – tato část se vyuţívá u zemědělských pozemků. Geometrický plán Je technický podklad a neoddělitelná součást listin, podle nichţ má být proveden zápis do KN, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy (při zápisu věcného břemene k části pozemku, je pouze přílohou listin). Zhotovuje se zejména pro: 

rozdělení pozemku (např. při prodeji části pozemku jiné osobě)



změnu hranice pozemku (např. při vyrovnání hranice pozemků mezi sousedy)



vyznačení nové budovy (která je předmětem evidence v KN)



vyznačení rozestavěné budovy



k vyznačení zastavěné plochy, včetně nádvoří



grafické vyjádření rozsahu práva, které omezuje vlastníka pozemku ve prospěch jiného (věcné

břemeno k části pozemku – trpění stavby na pozemku, právo chůze, jízdy přes cizí pozemek, přístup ke studni) Věcná břemena Právo k věci cizí, které omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch jiného tak, ţe je povinen něco strpět, něčeho se zdrţet nebo něco konat. Právo je spojeno buď s určitou nemovitostí, nebo patří určité osobě. (např. doţivotní uţívání předmětné nemovitosti). Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí i na další nabyvatele nemovitosti. Věcně oprávněný subjekt poţívá ochrany jako vlastník – můţe své právo uhájit proti kaţdému ţalobou obdobnou ţalobě vlastnické (§126 OZ). Proto je potřeba, aby existence věcného břemene byla kaţdému zjevná. Této publicitě souţí zápisy do katastru nemovitostí

________ 28

____________________________________


Další důleţitou přílohou, o kterou se znalec opírá ve znaleckém posudku, je snímek z katastrální mapy, který taktéţ eviduje, zpracovává a doplňuje katastrální úřad. Katastrální snímek je grafické znázornění dané lokality s vyznačením pozemků a staveb. Kaţdá nemovitost na tomto snímku je opatřena číslem a to buď parcelním u budov nebo pozemkovým číslem u pozemků. Snímek z katastrální mapy je aktualizován zhruba kaţdé tři měsíce a katastr zde eviduje a zakresluje různé změny. Pro rychlejší náhled ţadatelů zavedla některá katastrální střediska, která fungují v digitální podobě, grafické znázornění pozemků na internetu.

2.5 Cenová mapa pozemků Cenová mapa pozemků je zpracována podle § 10 zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku a slouţí k oceňování stavebních pozemků, pro účely daně z převodu nemovitostí, daně dědické či darovací či v případě ocenění podle zvláštního předpisu. Cenová mapa umoţňuje vyjádřit skutečnou úroveň trţních cen jednotlivých typů nemovitostí v daném místě a čase a tím pomáhá zamezit výskytu spekulativních cen na trhu nemovitostí. Jedná se o grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:50000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Cenová mapa stavebních pozemků obce obsahuje textovou a grafickou část. Textová část obsahuje: Věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a moţnosti jeho dalšího rozvoje zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu. Komentář ke zdrojům cen pouţitým pro vypracování grafické části a výsledky jejich rozboru a popis postupu zpracování a předpoklad doby účinnosti Grafická část obsahuje: Mapové zobrazení stavebních pozemků na území obce v měřítku rovném nebo větší 1:50000. Identifikační a informační údaje (název obce, katastrální území, popř. čísla pozemků).Ceny jednotlivých stavebních pozemků, popř. ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem a stejnou stavební vybaveností Stavební pozemek se ocení násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě. Bývá podkladem pro oceňování stavebních pozemku pro různé účely (např. pro stanovení základu daně dědické, darovací a z převodu nemovitostí). Cenová mapa slouţí k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi, ilustruje dosahovanou úroveň trţních cen jednotlivých nemovitostí v daném místě a

________ 29

____________________________________


čase. Současně slouţí jako pomůcka pro investory a bývá srovnávací základnou pro hodnocení bankovních zástav, úvěrů, půjček apod. Vytvoření cenové mapy pozemků není záleţitostí krátkodobou, jedná se řádově o desítky let. Problémem pro vytvoření cenové mapy bývá získání dostatečného mnoţství věrohodných údajů o skutečných cenách při realizovaných prodejích. Aby byla cenová mapa opravu objektivní, je nutná stabilizovaná situace na trhu nemovitostí po dobu minimálně deseti let.

________ 30

____________________________________


3. OBECNÁ CHARAKTERISTIKA METOD OCEŇOVÁNÍ 3. 1 Metody oceňování Oceňování majetku jako ekonomická disciplína se vyuţívá v mnoha oblastech lidské činnosti. Důvodem pro oceňování majetku je potřeba získat pro různé účely nezávislé stanovení ceny majetku. Význam oceňování majetku vzrostl v naší zemi po roce 1989 v důsledku počátku trţní ekonomiky. Před rokem 1989 byly ceny určovány centrálně podle diktátu centrálně plánované ekonomiky. Tyto deformované ceny se samozřejmě lišily od reálných, trţních cen. Centrální ceny neměly jakoukoli vazbu k trhu, tedy stavu nabídky a poptávky, a tak ani nebyl důvod pro trţní oceňování. Transformace ekonomiky po listopadu 1989 přinesla spolu s trţními ekonomickými principy i značné změny v oblasti oceňování majetku. Novodobé oceňování nemovitostí popisuje dva základní přístupy. První přístup stanovuje cenu na administrativní bázi, kdy se cena zjišťuje podle platného zákonného předpisu. Druhý přístup je zaloţen na trţním ocenění, kdy se zohledňuje aktuální situace na trhu. Oba přístupy jsou uplatňovány pro odlišné účely ocenění. Oceňování administrativní cenou se obvykle pouţívá pro účely jednotného ocenění nemovitostí, kdy je třeba stanovit hodnotu nemovitosti přesně bez moţnosti odchylky při ocenění. Často se toto ocenění pouţívá pro stanovení ceny nemovitosti jako daňového základu, kdy stát má zájem na tom, aby nebyli kráceny fiskální příjmy. Z podstaty administrativní ceny vyplývá, ţe takto stanovená cena často poškozuje či zvýhodňuje jednu ze zainteresovaných stran. Dnešní techniky oceňování v České republice začínají upouštět od dosti statické administrativní ceny a směřují k trţním oceněním. U trţní ceny nelze cenu přesně stanovit, lze ji jen odhadnout. Odhad trţní ceny je velmi sloţitým procesem, který vyţaduje značné znalosti a zkušenosti znalce a který se neřídí přesnými vzorci, ale je zaloţen na individuálním tvůrčím procesu. Jelikoţ je kaţdá nemovitost jedinečná, stejně tak je třeba přistupovat i k jejímu oceňování. Výsledný odhad se můţe velmi lišit vlivem subjektivního posuzování skutečností znalcem nebo se můţe lišit cíleně v případech, kdy je záměrem znalce hodnotu nemovitosti nadhodnotit či podhodnotit. Před samotným procesem oceňování je nutno brát na zřetel k jakému účelu má výsledná hodnota ocenění poslouţit a teprve pak na základě této skutečnosti rozhodnout, jakou metodu pro ocenění zvolit.

________ 31

____________________________________


Trţní ocenění se vymyká na rozdíl od administrativního jakýmkoli omezením. Neexistují zde ţádné přesné metodiky nebo postupy, které by jednoznačně určili trţní cenu nemovitosti12. Znalci pracují často se svými vlastnoručně upravenými metodikami, které si upravují podle své potřeby. V trţním oceňování se sice pouţívají určitá postupová schémata, nicméně jejich aplikaci je třeba velmi pečlivě vybírat a přizpůsobovat konkrétním podmínkám. Zkušený znalec musí při svém rozhodování často vyuţít nejen svých zkušeností, ale i intuice a subjektivního rozhodnutí. Právní úprava oblasti oceňování majetku vychází v první řadě ze zákona o oceňování (zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku), kde je uvedena obecná právní úprava pro oceňování majetku. Dále je to prováděcí vyhláška č. 540/2002 Sb. ve znění novelizované vyhlášky 560/2006 Sb. vypracovaná Ministerstvem financí k zákonu o oceňování majetku, jejímţ předmětem úpravy je stanovení cen staveb a bytů, pozemků, trvalých porostů, ocenění průmyslových práv a některých movitých věcí a sluţeb. Mezi základní metody, které se pouţívají pro oceňování nemovitého majetku, patří: a) Porovnávací metody – spočívají v porovnávání s prodeji stejných, resp. podobných nemovitostí k datu ocenění srovnatelnými co do druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, materiálu, kvality provedení, podmínek výroby, technického stavu, opravitelnosti, dostupnosti náhradních

dílů,

velikosti,

vyuţitelnosti,

umístění

a

celkových

projevů

okolí

nemovitosti.podobných podmínkách. b) Ocenění nákladovým způsobem – tato metoda vychází z nákladu na postavení stavby. Při výpočtu těchto nákladu se pouţívají různé ceny: cena pořizovací (cena, za kterou bylo moţné věc pořídit v době jejího vzniku), cena reprodukční (cena, za kterou by bylo moţné věc pořídit v době jejího oceňování) a cena věcná (cena reprodukční sníţená o opotřebení - tato metoda odráţí převáţně technický pohled na nemovitost, její nevýhodou je sloţitost výpočtu a nutná znalost podrobnějších technických údajů o nemovitosti. c) Ocenění výnosovým způsobem – při této metodě se mezi sebou porovnávají zisky, které by majitel nemovitosti získal z jejího pronajímání (jedná se o čisté zisky, neboli sníţené o běţné

12

) Výsledky různých znalců trţního ocenění se tak mohou v konkrétních případech lišit dokonce v řádech několikanásobků. Záleţí pak na znalci, aby dokázal své argumenty obhájit. U administrativního ocenění však výše zmíněné neplatí. Postup ocenění je přesně vymezen obsahem vyhlášky. Různí znalci by tak měli dospět ke stejnému výsledku.

________ 32

____________________________________


provozní náklady, jako je daň z nemovitosti nebo výdaje na opravy, a navíc jsou zisky odúročeny ke dni oceňování) se zisky, které by majitel získal v okamţiku, kdy by částku ve výši ceny nemovitosti investoval (například ji uloţil v bance při určité výši úroku). Narozdíl od předchozí metody, tato zohledňuje spíše ekonomický pohled na nemovitost. d) Metoda zjištění obvyklé ceny – tuto metodu doporučuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku při oceňování majetku a sluţeb. Definice obvyklé ceny je uvedena v §2, odst. 1: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena se muţe zjišťovat pomocí koeficientu prodejnosti13 nebo prostým, resp. váţeným, průměrem z hodnoty věcné a hodnoty výnosové. Tato metoda je náročná na vstupní data obsahující údaje o prodejích stejného nebo obdobného majetku. e) Oceňování podle účetní hodnoty - vychází ze způsobu oceňování stanovených na základe předpisu o účetnictví. Tímto předpisem je zákon c. 563/1991 Sb., o účetnictví, konkrétně se způsoby oceňování zabývá jeho čtvrtá část. Tato metoda vyţaduje znalost účetnické terminologie a praxi při počítání účetní hodnoty. f) Administrativní cena (úřední) - cena zjištěná podle zákonného cenového předpisu (zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhláška MF ČR č. 560/2006 Sb.) v zákoně uvedených případech. Nejčastěji se pouţije administrativní ceny pro zjištění daňového základu při výměře daně z převodu nemovitosti, při dědickém řízení nebo jiném správním řízení, kdy je tato cena přímo vyţádána (např. před soudy). Administrativní cena se stanovuje přesně podle mechanického postupu stanoveného v zákonném předpise pro účely unifikace této ceny neboli nemoţnosti se odchýlit ve výsledné výši této ceny. g) Hédonické oceňování - hédonické oceňování hledá závislost statku na trhu (zde cena bytu na trhu nemovitostí) a různých charakteristik figurujícími na tomto trhu. Mezi hlavní charakteristiky, které ovlivňují cenu na trhu nemovitostí, patří například forma typ vlastnictví (osobní, prodej a pronájem), velikostní kategorie (garsonka, 1+kk, 1+1, 2+kk, 2+1, 3+1, 3+kk, nemovitost s více místnostmi), typ zástavby (cihlový, panelový), zda byla nemovitost částečně nebo celkově rekonstruována, zda je součástí kupní ceny garáţ nebo balkon, stáří nemovitosti, dostupnost (do školy, do centra, k metru), vzdálenost k nejbliţšímu parku a jeho velikost. Metoda hédonického oceňování odhaduje, do jaké míry se kaţdá z těchto charakteristik podílí na konečné výši ceny nemovitosti.

13

) koeficient prodejnosti se zjistí průměrným poměrem mezi cenou prodejní a věcnou hodnotou

________ 33

____________________________________


Všeobecný funkční vztah hédonické ceny muţe být vyjádřen matematickou funkcí a vyjadřuje, ţe cena je funkcí charakteristik bydlení: C = f (CHi), kde C je cena, CHi je i-tá charakteristika, jako například velikost, počet místností, vzdálenost od metra atd. Kdyţ je funkce specifikovaná, koeficienty spojené s kaţdou charakteristikou vyjadřují její podíl na celkové hédonické ceně. Do konečné funkce hédonické ceny se nemusejí dostat všechny zkoumané charakteristiky, stane se tak v případe, pokud se ukáţe, ţe daná charakteristika nemá na cenu ţádný významný vliv. Výhodou této metody je zohlednění velkého mnoţství faktoru, ze kterých se při tvorbě ceny uvaţují jen ty, které mají silný dopad na změnu ceny. Pokud se vytvoří funkce hédonické ceny pro určitou oblast, lze tuto funkci pouţít při stanovení ceny na jakoukoliv nemovitost z dané oblasti. Metodou lze stanovovat nejen kupní ceny, ale také výše nájmu. Nevýhodou metody je velké mnoţství vstupních dat, které musejí odráţet aktuální situaci v otázce bydlení v dané lokalitě. h) Odvození ceny v závislosti na průměrných cenách nemovitostí za m² – Český statistický úřad kaţdoročně sleduje vývoj cen nemovitostí v jednotlivých krajích a sestavuje tabulky jejich průměrných hodnot. Ch) Oceňování stavebního pozemku - stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m² uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m² upravené o vliv polohy a další vlivy.

3.2 Cena a hodnota Hodnota a cena jsou v oblasti oceňování velmi frekventované pojmy. Často dochází k jejich zaměňování, přestoţe se jejich význam liší. Hodnota představuje jakýkoliv prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby plynoucí z jeho vlastnictví k datu odhadu. Hodnota je pojem ekonomický. Znalec určuje hodnotu věci či majetku, nikoliv cenu. Úkolem znalce při určování hodnoty majetku je pouţít z moţných oceňovacích způsobů takový, který umoţní při znalosti konkrétních faktorů ovlivňujících hodnotu majetku postihnout co moţná nejlépe stav trhu a další okolnosti v době, ke které se ocenění provádí. Cenou je peněţní vyjádření hodnoty. Určuje ji aţ trh – průnikem nabídky a poptávky. Ukazuje, jaké částky je nutné se vzdát, aby mohl být získán určitý statek nebo sluţba.

________ 34

____________________________________


Hodnototvorné faktory nemovitostí Ještě dříve neţ budou popsány jednotlivé metody oceňování nemovitostí, je nutné poukázat na specifické faktory, které ovlivňují jejich hodnotu. Klíčovým faktorem ovlivňujícím hodnotu všech nemovitostí je jejich poloha. Ta poté ovlivňuje ostatní hodnototvorné faktory jako např. výši placeného nájemného, pronajímatelnost objektu, výši stavebních nákladů, hodnotu pozemku a prodejnost. Různé typy nemovitostí mají potom svoje specifické faktory, které ovlivňují jejich hodnotu. Obecně mezi faktory ovlivňující hodnotu nemovitosti můžeme zařadit: _ velikost města, _ polohu nemovitosti vzhledem k centru nebo periferii, _ inţenýrské sítě, _ dopravní dostupnost, _ obchod a sluţby v okolí nemovitosti, _ dostupnost soustavy úřadů, _ nabídku pracovních příleţitostí, _ zdravotní středisko v okolí nemovitosti, _ moţnosti kulturního a sportovního vyţití, _ školství v obci, _ ţivotní prostředí v okolí nemovitosti, _ moţnosti parkování, _ pouţitá stavební technologie, _ vybavení nemovitosti (podstandard, standard, nadstandard) a další. _celková výměra – u tohoto faktoru zpravidla platí, ţe čím bude pozemek větší, tím bude jeho hodnota na m² niţší, _stupeň územního plánování – zajištění právní moţnosti výstavby (např. územní rozhodnutí, stavební povolení) sniţuje nebo eliminuje rizika s moţným ohroţením realizace stavby a odráţí se tak pozitivně na hodnotě pozemku, _míra vyuţití – nízká nebo naopak příliš vysoká míra stavebního vyuţití pozemku se negativně odrazí v jeho hodnotě, _tvar pozemku – nepravidelný nebo např. příliš úzký tvar stavebního pozemku ovlivňuje jeho hodnotu negativně,

________ 35

____________________________________


_inţenýrské sítě – z hlediska nákladů představují inţenýrské sítě (elektřina, plyn, kanalizace, vodovod) nemalou poloţku, jejich existence má tedy pozitivní vliv na hodnotu pozemku, _ekologická zátěţ z minulosti – zátěţ se zpravidla odrazí v hodnotě nemovitosti negativně. Mezi další hodnototvorné faktory bytových prostorů a administrativních budov patří: konstrukce – tento faktor má vliv zejména na výši stavebních nákladů a celkovou ţivotnost budovy, můţe ale také určovat dispoziční řešení a moţné vybavení budovy, vybavení – způsob vybavení, jako např. regulace vytápění, kvalita sociálního zařízení, výtahy apod. se projeví ve výši uţitné hodnoty nemovitosti, dispoziční řešení – budovy s velkým podílem nevhodně osvětlených ploch, komunikací, nepravidelným tvarem místností jsou hůře vyuţitelné, coţ se projeví v negativním vlivu na jejich hodnotu, počet parkovacích stání – počet parkovacích stání v závislosti na kvalitě dopravního spojení veřejnou dopravou představuje také proměnnou ovlivňující hodnotu budov, nájemci a nájemní smlouvy – bonita nájemců a základní parametry nájemní smlouvy (délka, vypověditelnost, výše nájemného atd.) jsou opět faktory ovlivňující hodnotu dané budovy. Mezi hodnototvorné faktory výrobních hal a skladů patří: konstrukce – velký vliv má zejména světlá výška skladových prostor (např. přízemní skladové haly se světlou výškou cca 6 – 10 m patří mezi nejobvyklejší moderní standard, naopak vícepodlaţní sklady s výškou kolem 4 m jsou dnes výrazně hůře vyuţitelné), nosnost – významnou roli v hodnotě zejména vícepodlaţních výrobních hal hraje nosnost podlah v jednotlivých podlaţích, kancelářské plochy – v případě výrobních hal, které jsou spojené s administrativním provozem, je důleţitý nejen poměr skladových a kancelářských ploch, ale také vzájemné oddělení těchto dvou částí, typ a vyuţití haly – haly, které jsou úzce spojené pouze s jedním účelem vyuţití bez moţnosti alternativního vyuţití, mohou mít niţší hodnotu.

3.3 Cena administrativní Ocenění podle zákonného předpisu

________ 36

____________________________________


Podle současné právní úpravy vychází ocenění nemovitosti dle zákonného předpisu ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a z jeho prováděcí vyhlášky vydané Ministerstvem financí ČR č. 540/2002 Sb. ve znění současných předpisů. Vyhláška č. 540/ 2002 Sb. Vyhláška, skládající se z devíti částí, určuje, jak přesně postupovat při ocenění jednotlivých typů nemovitostí. Součástí vyhlášky je 36 příloh, které předkládají základní ceny, koeficienty a jiné údaje, potřebné pro ocenění. Obecný postup při oceňování: 1. Nejprve zjistíme fyzický objem posuzovaného objektu. 2. Ve druhém kroku zjistíme jednotkovou cenu objektu, která je uvedena v příslušné příloze. Jednotkovou cenu zpravidla upravíme příslušnými koeficienty. Mezi nejčastěji pouţívané koeficienty patří polohový koeficient, koeficient změny cen staveb, koeficient prodejnosti, koeficient vybavení, koeficient vyuţití podkroví apod. 3. Ve třetím kroku vypočítáme plnou cenu a to tak, ţe vynásobíme fyzický objem základní cenou. 4. V dalším kroku zohledníme opotřebení objektu a upravíme cenu přiměřeně opotřebení. 5. Nakonec odečteme opotřebení od plné ceny objektu a získáme zjištěnou cenu. Ocenění bytu administrativní hodnotou se pouţívá v zákonem stanovených případech, např.: · pravidelné ocenění majetku investičních společností a fondů podle zákona č. 248/1992 Sb., · ocenění majetků penzijních fondů podle zákona o penzijním připojištění, · výpočet nejvyšší ceny, kterou je moţné dosáhnout při vyvlastnění, · výpočet odměny notářů, · zákon o konkursu a vyrovnání, · výpočet soudních poplatků, · zjištění základu daně dědické, darovací a z převodu nemovitostí, · výpočet správních poplatků, · ocenění věci získané směnou či výhrou pro účely zdanění podle zákona o daních z příjmu, · stanovení reprodukční pořizovací ceny, · výpočet základu daně podle zákona o dani z přidané hodnoty.

________ 37

____________________________________


Výsledkem ocenění je tak hodnota, která nemá nic společného s trţními principy. Tato hodnota je spíše unifikovaným výsledkem, který nebere na zřetel faktor času, a to ani při častých novelách vyhlášky, kde jsou neustále přepočítávány koeficienty, které upravují výslednou hodnotu. Odhadce je při pouţití administrativního ocenění striktně vázán platnými právními předpisy a přísně vymezenými pravidly, která příliš neumoţňují do ocenění zakomponovat individuální názor, a tudíţ by měla být výsledná cena jediná moţná bez ohledu na tom, který odhadce odhad provádí. Výhodou administrativního ocenění je větší objektivnost oproti trţnímu ocenění. Na druhou stranu je administrativní cena uměle vytvořená a nemůţe tedy přesně vystihnout reálnou cenu určité nemovitosti, vycházející ze současného stavu na trhu. Stanovení ceny bytu Při stanovení administrativní hodnoty bytu se nejprve stanoví opotřebení (O) bytu. Pro výpočet opotřebení bytů se pouţívá výpočet lineární metodou. Toto celkové opotřebení v procentech se zjistí jako poměr stáří stavby (S) a celkové ţivotnosti (Ž) stavby násobený stem, které se nakonec odečte od upravené základní ceny (ZCU) a dosáhneme koncové zjištěné ceny. Výsledná administrativní hodnota se stanoví jako součin celkové plochy bytu a upravené základní ceny (ZCU – tu vypočítáme vynásobením základní ceny (ZC) zjištěné z vyhlášky s vypočítaným koeficientem cenového porovnání Kcp). Ocenění pozemku Postup při ocenění pozemku je velmi podobný. Nejprve se zjistí základní cena pozemku (ZC) za m². Základní cena se stanoví buď podle příslušné cenové mapy, pokud existuje a je aktuální nebo se základní cena pozemku stanoví podle §28 vyhlášky č. 540/2002 Sb. ZC se dále upraví pomocí koeficientů na základní cenu upravenou (ZCU). Těmito koeficienty jsou koeficient změny cen staveb (Ki)14 a koeficient prodejnosti (Kp)15. Výsledkem je administrativní hodnota pozemku vypočtená jako součin základní upravené ceny vynásobené příslušným vlastnickým podílem na pozemku.

Vzhledem k inflaci se ceny mění. Tento fakt je v cenovém předpisu ošetřen právě koeficientem změny cen staveb. Přepočítává základní cenu, která je vztaţena k cenám roku 1994, na aktuální cenovou úroveň 15) Koeficient prodejnosti udává, kolikrát levněji nebo dráţe se nemovitost prodává vzhledem k ceně, zjištěné nákladovým způsobem. Koeficienty jsou zjišťovány tak, ţe finanční úřady shromaţďují údaje o cenách zjištěných při oceňování a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti při jejich prodeji. 14)

________ 38

____________________________________


3.4 Cena trţní Trţní ocenění, neboli stanovení obvyklé ceny nemovitosti, má v České republice poměrně krátkou minulost. I kdyţ teoreticky existovalo jiţ před listopadem 1989, skutečný rozvoj nastal aţ po roce 1990, a proto se neustále vyvíjí. Do té doby byla v drtivé většině dávána přednost administrativnímu způsobu ocenění podle cenových předpisů. Ačkoli u trţního ocenění existují určité zásady, kterými je potřeba se řídit, pro konkrétní případy není dán ţádný obecně platný přesný návod a znalci si proto vytvořili své vlastní postupy. Proto nelze trţní hodnotu přesně stanovit, ale pouze odhadnout. Odhad trţní hodnoty nemovitosti je velmi sloţitý a znalec, jenţ tento odhad provádí, musí mít velké znalosti a zkušenosti. Základním předpokladem, který je nezbytný k odhadu trţní hodnoty, je znalost situace na trhu s nemovitostmi, znalost stavu poptávky a nabídky a znalost konkurenčního prostředí. Znalec musí být také schopen předvídat rizika či pravděpodobné trendy a jejich změny. Nesmí ani opomíjet působení vnějších vlivů, ať uţ politicko-správních, ekonomických nebo sociálnědemografických. Trţní ocenění nemovitostí se pouţívá pro určení výše kupní ceny, ke spravedlivému vypořádání spoluvlastníků, pro bankovní účely při rozhodování o úvěrech a hypotékách, jeţ jsou jištěny zástavním právem k nemovitosti, při vzájemném vyrovnání dědiců, nejsou-li se schopni domluvit či pro úvahy investorů o koupi nemovitosti. Trţní ocenění se samozřejmě řídí zásadami stanovenými zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ovšem pro konkrétní výpočet neexistuje ţádný obecně platný postup. Zákon c. 151/1997 Sb., o oceňování majetku V části první, hlavě druhé popisuje členění a oceňování staveb, oceňování bytu a nebytových prostor. Nestanoví-li tento zákon jinak, tak při oceňování stavby nebo její části pouţíváme nákladový, výnosový, porovnávací způsob nebo jejich kombinaci. Pouţití těchto způsobů při oceňováni jednotlivých druhu staveb stanoví vyhláška. Byt a nebytový prostor se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům. Cenu bytu a nebytového prostoru zjistíme podílem z ceny stavby. Tento podíl je dán poměrem podlahové plochy bytu či nebytového prostoru a součtem podlahových ploch všech bytu a nebytových prostor ve stavbě, přičemţ nepočítáme plochy společného příslušenství stavby a přihlíţíme k vybavení a stavu bytu či nebytového prostoru.

________ 39

____________________________________


Trţní oceňování se obecně provádí na třech (čtyřech) základních přístupech : 1) Přístup na bázi porovnání 2) Přístup na bázi kapitalizace výnosů 3) Přístup na bázi nákladů 4) Přístup metody kombinované, které kombinují výše uvedené přístupy Kaţdý z výše specifikovaných přístupů k oceňování se pouţívá k jednotlivým druhům nemovitostí. Nejvíce všeobecnou metodou je přístup na bázi porovnávání, který lze vyuţít u všech typů nemovitostí, pokud existují podmínky pro jejich porovnávání. Problémem je, ţe tento přístup vyţaduje nejenom věcnou ale i časovou shodu dat, coţ je velice nepravděpodobné. Výnosová metoda se praktikuje spíše na nemovitosti komerčního typu, poněvadţ je zde rozhodujícím faktorem uţitek, který je zde spojem s pronájmem. Pokud vlastněná nemovitost souvisí s tímto faktorem, můţeme touto metodou ocenit i např. rodinné domy, apartmány či jiné rekreační budovy. Nákladový způsob ocenění, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle stavu objektu ke dni ocenění, Existují dvě skupiny faktorů působících na výši trţní ceny nemovitosti: Obecné determinanty – patří sem faktory ovlivňující vývoj na celém trhu nemovitostí: • nabídka a poptávka na trhu nemovitostí – stav nabídky a poptávky je základním faktorem určujícím cenu nemovitosti. Nabídka a poptávka se mohou v různých segmentech trhu nemovitostí diametrálně odlišovat. Například v určitých atraktivních lokalitách můţe nastávat mnohonásobný převis poptávky po nemovitostech nad jejich nabídkou a naopak v neţádaných lokalitách je vývoj zcela opačný. • inflace a kupní síla obyvatelstva – v obdobích s vysokou mírou inflace zákonitě roste poptávka po nemovitostech, neboť se investice do nich jeví jako výhodné. Tím vzniká nadměrná poptávka, která ve svém důsledku zvedá ceny nemovitostí. Konkrétní determinanty – zde jsou zastoupeny charakteristiky související přímo s oceňovanou nemovitostí: • velikost obestavěného prostoru a pozemku, • velikost a význam obce, ve které se nemovitost nachází, • poloha nemovitosti v dané obci, • vlastnické a jiné právní vztahy k nemovitosti,

________ 40

____________________________________


• kvalita ţivotního prostředí v dané lokalitě, • pracovní příleţitosti v regionu, • sociální a kulturní podmínky v obci, • dopravní spojení aj.

3.5 Nákladové metody oceňování nemovitostí Nákladová metoda, někdy téţ označována jako metoda stanovení věcné hodnoty, představuje takový způsob ocenění, který vychází z celkových nákladů, jeţ by musely být vynaloţeny na pořízení pozemku a postavení stavby ke dni ocenění. Samozřejmě musí být zohledněna skutečnost, ţe oceňovaná stavba jiţ není novostavbou. To se provede sníţením ceny o přiměřené opotřebení. Při určování výchozích stavebních nákladů je v podstatě moţné zvolit tři způsoby, jak postupovat. Zjištěním výchozí ceny rozpočtem, metodou agregovaných poloţek nebo metodou technicko hospodářských ukazatelů. Rozpočtový způsob rozlišuje jednotlivé poloţky stavby podle druhu a výměry. Výsledné objemy kaţdého druhu se vynásobí jednotkovou cenou, uvedenou v katalogu cen stavebních prací. Tento způsob oceňování představuje sice nejsloţitější, ale současně také nejpodrobnější a nejpřesnější metodu. Metoda agregovaných poloţek je určitým kompromisem mezi pouţitím velmi přesného, ale také pracného rozpočtového způsobu a méně přesných technicko-hospodářských ukazatelů. Jednotlivé příbuzné konstrukční části se sdruţí do jediné poloţky, která vyjadřuje průměrné náklady na přesně určenou část stavby. Metoda technicko-hospodářských ukazatelů je z výše uvedených nákladových metod nejjednodušší, proto také nejuţívanější, na druhé straně nejméně přesná. Princip této metody je takový, ţe se zvolí jedna vhodná měrná jednotka pro celou stavbu, která se následně ocení. Takovou měrnou jednotkou můţe být 1 m³ obestavěného prostoru, 1 m² podlahové plochy, 1 bytová jednotka apod. Z katalogu technicko-hospodářských ukazatelů se pro danou nemovitost zjistí jednotková cena, která se vynásobí příslušným počtem měrných jednotek, a tím získáme reprodukční cenu. Nákladový přístup spíše klade důraz na technický pohled na nemovitost, a tím ignoruje skutečné trţní faktory jako je například uţitek nemovitosti pro vlastníka. Věcná hodnota se proto bere spíše jako horní mez ocenění, která určuje cenový strop. To znamená, ţe racionálně uvaţující kupující ________ 41

____________________________________


nebude ochoten zaplatit za nemovitost vyšší cenu neţ je věcná hodnota, která udává hodnotu nákladů potřebnou pro znovuvybudování této nemovitosti. Nákladové hodnoty mají své opodstatnění, zejména v případě, zda hledáme odpověď, zda nemovitost postavit celou znova či koupit jiţ existující. Odpovědí je věcná hodnota, která nám tuto nejvyšší cenu určí. V současnosti je trend v oceňování zřejmý. Od nákladové hodnoty se upouští ve prospěch výnosových metod.

3.6 Metoda výnosová Výnosový způsob ocenění je zaloţen na čistě ekonomickém, podnikatelském pohledu na vlastnictví nemovitosti jako investice, která má přinášet v budoucnosti výnos pro vlastníka. Výsledkem takového způsobu ocenění je výnosová hodnota, která představuje součet předpokládaných budoucích čistých výnosů diskontovaných k datu ocenění. Často je tento budoucí příjem ztotoţňován s přijatým nájemným za uţívání bytu neboli hrubým výnosem. Od tohoto hrubého výnosu z nájemného (HVN) se dále odečtou náklady spojené s pronajímáním nemovitosti, mezi něţ patří pravidelné (Np) či jednorázové nepravidelné náklady (Nj) jako jsou daň z nemovitostí, pojištění stavby, náklady na opravy a údrţbu, správa nemovitosti, provize realitní kanceláři a odpisy a zjistí se tak čistý výnos z nájemného (ČVN). Výnosová hodnota má tedy velký význam především u pronajímaných komerčních nemovitostí. Tyto nemovitosti většinou nestaví vlastník pro uspokojení svých vlastních potřeb, ale nabízí je k pronájmu, za coţ však poţaduje, aby příjmy plynoucí z pronájmu převýšily náklady investované do těchto nemovitostí a poskytly mu zisk. U bytových domů z důvodu regulace nájemného výnosová hodnota vychází záporná. Výše nájemného je nutno počítat z nájemného, které je reálně dosaţitelné u dané nemovitosti. Výnosovou hodnotu můţeme vyjádřit buďto hodnotou věčné renty nebo dočasné renty. Např. stavba je časově omezeně pouţitelná, podléhá opotřebení a získáme z ní pouze časově omezený výnos, tedy dočasnou rentu. Naopak pozemek je časově neomezeně pouţitelný, coţ znamená, ţe nám z něj plyne trvalý příjem (věčná renta). V České republice výnos dlouhodobě klesá, neboť klesá nájemné za m² a investoři jsou ochotni zaplatit za nemovitost stále více. Momentálně se yield v Praze pohybuje kolem 6%, záleţí ovšem na přesné lokalitě i kvalitě nemovitosti. U kancelářských nemovitostí hraje významnou roli také míra neobsazenosti, která můţe významně ovlivnit výnosy plynoucí z nemovitosti. V posledních třech letech činila míra neobsazenosti kancelářských prostor v Praze v průměru kolem 14%. ________ 42

____________________________________


3.7 Metoda porovnávací Porovnávací hodnota je označována jako skutečně jediná trţní ze všech pouţívaných přístupů oceňování. Vychází z komparace předmětu ocenění se souborem nemovitostí se srovnatelnými vlastnostmi. Protoţe kaţdá nemovitost je jedinečná, nelze najít ţádné dvě nebo více objektů s totoţnými vlastnostmi. Vţdy se budou lišit alespoň v poloze, a tak je třeba ceny vzorků upravit tak, aby se co moţná nejvíce přiblíţily charakteristikám oceňované nemovitosti. Vyuţití komparativní metody je v praxi značné. Rozlišujeme porovnání přímé a nepřímé. Při přímém porovnání bezprostředně srovnáváme oceňovanou nemovitost s nemovitostí prodanou, která zde plní funkci porovnávacího vzorku. Nevýhodou tohoto způsobu je moţné riziko chybného výběru vzorku s nereprezentativní cenou. U nepřímého porovnání je oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem, jenţ má přesně definované vlastnosti. Cena tohoto standardu, majícího formu průměrné ceny, je získána na základě sběru dat, jejich vyhodnocení a statistickém ošetření z většího počtu realizovaných obchodů. Nepřímé porovnání má univerzálnější pouţití, neboť se díky průměrování vyvarujeme extrémních vlivů. Rozdíl u nepřímého porovnání se dá zohlednit pomocí korekčních koeficientů. V případě shody nabývají tyto koeficienty hodnoty 1, v případě cenově zhoršujících odlišností hodnoty menší neţ 1 a v případě zlepšujících odlišností hodnotu větší neţ 1. Jedná se o metodu nepřímého porovnání pomocí korekčních koeficientů. Kinf………..inflační koeficient – v tomto koeficientu je zohledněn případný vliv inflace. Tento koeficient je však vyuţíván minimálně, protoţe lepším řešením je pouţívat při oceňování časově aktualizovanou porovnávací základnu. Kpar………koeficient rozdílnosti objemových parametrů – do tohoto koeficientu se promítají například rozdíly světlých výšek podlaţí oceňovaných a porovnávaných nemovitostí. Kfop……….koeficient fyzického opotřebení – zde je zohledněna technická doba ţivotnosti stavby, její stáří, kvalita konstrukce, pravidelnost údrţby a vůbec celkový technický stav nemovitosti. Kmop………koeficient morálního opotřebení – v jaké míře oceňovaná nemovitost splňuje poţadavky na současný standard bydlení. Jedná se o zohlednění rozdílů v dispozičním řešení staveb, v jejich adaptabilitě, architektuře atd.

________ 43

____________________________________


Kpol……….koeficient polohy – polohový koeficient reaguje na odchylky oceňované nemovitosti od standardu, které souvisejí s polohou nemovitosti např. dopravní spojen, akustické podmínky atd. Kvyb………koeficient vybavenosti – do tohoto koeficientu se promítá rozdílná standardní vybavenost staveb. K tomuto schématu je nutno dodat, ţe koeficienty by měly základní hodnotu oceňované nemovitosti upravit pouze drobně. Korekční koeficienty tuto hodnotu jemně dolaďují a doporučuje se, aby se celková korekce základní ceny standardu pohybovala v rozmezí od 0,8 do 1,2. V případě příliš velké korekce pomocí koeficientů by bylo nutno se zamyslet, jestli nemovitosti, které byly vybrány jako základna pro výpočet porovnávacího standardu, nebyly špatně vybrány. Při pouţití porovnávací metody musí být k dosaţení optimálního výsledku splněny čtyři základní podmínky16: _ oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn. musí si být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a uţitku, _ porovnávané ceny musí být poměrně aktuální, _ porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, _porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níţ nemovitost působí. Platí, ţe čím více se porovnávané nemovitosti liší, čím delší je časový odstup data ocenění od data nashromáţdění porovnávaných údajů a čím menší je soubor realizovaných obchodů porovnávaných s oceňovanou nemovitostí, tím se úměrně zvyšuje riziko nepřesného výsledku. Z toho plyne, ţe je tato metoda jen s obtíţemi pouţitelná v případech mimořádných typů nemovitostí, které nejsou často obchodované. Příkladem mohou být historické památky. Pro odhadce a znalce je nesmírně důleţité vybudovat si tzv. porovnávací základnu. Jedná se o vlastní databázi znalce, kterou by měl průběţně obnovovat a doplňovat. Potřebné údaje do porovnávací základny jsou velmi obtíţně dostupné, ale zároveň naprosto nezbytné pro úspěšné

16

) HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Oeconomica, Praha 2005, str. 80

________ 44

____________________________________


trţní oceňování. Pro získání těchto údajů je moţné vyuţít sluţeb některých soukromých firem, které se sběrem těchto informací zabývají17. Podklady pro cenové porovnání lze získat z: a) nakonec skutečně dosaţené), b) c) d) cenových map pozemků , e) z odborných časopisů, f) vlastní databáze znalce – znalec si vede vlastní databázi cen a nájemného, kterou průběţně doplňuje18.

17

) Příkladem takovýchto soukromých zdrojů informací je informační systém IS MOISES.

18

) Pozor na rizika zkreslení, které mohou nastat v případech:

- prodej mezi příbuznými, kdy bývá skutečná cena podstatně niţší, neţ by odpovídalo běţnému trhu - prodej mezi spřízněnými právnickými osobami - spekulativní prodej pro legalizaci špinavých peněz - oficiální koupě od soukromníka za velmi vysokou cenu - neuvedení vyšší ceny neţ odhadní do kupní smlouvy, poněvadţ podle zákona daň z převodu nemovitostí se platí z vyšší – kupní nebo odhadní. - ceny inzerované v realitních kancelářích jako poţadované jsou zpravidla vyšší, neţ jaké budou nakonec dosaţeny

________ 45

____________________________________


4. ZNALECKÁ ČINNOST 4.1 Znalecký posudek Znalecký posudek po obsahové stránce sestává z těchto základních částí: Titulní stránka: ta obsahuje zejména identifikace objednatele, znalce, oceňované nemovitosti, účel posudku. Nález: Kromě toho, ţe je nález znaleckého posudku předepsán předpisem, je třeba jeho důleţitost spatřovat i v tom, ţe znalecký posudek se stává přezkoumatelným – je zřejmé, jaké podklady měl znalec k dispozici, a při případném stvrzování znaleckého posudku má znalec podklad o tom, jaký byl stav spisu v době zpracování. Posudek: Ten je vlastním řešením problematiky, výčtem otázek, na které má odpovědět, s odpověďmi na tyto otázky. Písemný znalecký posudek musí být sešit, jednotlivé strany očíslovány, sešívací šňůra připevněna k poslední straně posudku a přetištěna znaleckou pečetí. Na poslední straně písemného posudku připojí znalec znaleckou doloţku, která obsahuje označení seznamu, v němţ je znalec zapsán, označení oboru, v němţ je oprávněn podávat posudky, a číslo poloţky, pod kterou je úkon zapsán ve znaleckém deníku. Současně se znaleckým posudkem předává znalec i vyúčtování. Postup pro tvorbu znaleckých posudků u bankovních institucí V současné době např. ČS, a. s. vyţaduje, aby byly znalecké posudky zpracovány v programu NemExpres19. Tento program si kaţdý smluvní znalec musí zakoupit od ČS, a. s. při pravidelném semináři, kde banka vysvětluje svým znalcům úpravy v metodikách odhadů a také je školí v tomto novém programu. Novinkou je také zpracována databáze THU firmy ÚRS Praha. ÚRS Praha je organizace, která stanovuje cenu stavebních prací a rozděluje jednotlivé stavební poloţky do několika sekcí. Kaţdá stavební práce je zde přesně definována a spočítána. Můţeme se zde dozvědět cenu materiálu, cenu za práci, počet Nh, za kterou se daná práce zvládne, ale také mnoho dalších uţitečných věcí, které jsou nápomocné při zpracování stavebních nabídek. Pro veškeré dostupné informace o stavebních pracích obsahuje program i databázi THU firmy RTS Brno. Velkou změnu, kterou navrhla ČS, a.s. je to, ţe kaţdý posudek, který je dokončen smluvním znalcem dostane tzv. SPZ. Dle této značky si ČS, a.s. vytváří určitou databázi, která monitoruje 19

) Dalším je např. program ABN je jeden z prvních softwarů, který byl vyvinut Prof. Ing. Albertem Bradáčem, DrSc pro oceňování nemovitostí.

________ 46

____________________________________


jednotlivé nemovitosti v ČR a třídí je dle regionů, typů nemovitostí a cen za jednotku např. za m² a také sbírá informace o objednatelích a o znalci, který daný posudek zpracoval. Snaţí se tak vytvořit tzv. mapu nemovitostí, která by charakterizovala ceny jednotlivých nemovitostí v určitých regionech. Tato mapa bude v budoucnu zřejmě slouţit k tomu, aby i pracovník ČS, a.s., který zpracovává hypotéční úvěr, uměl tzv. od stolu a bez prohlídky nemovitosti určit dle základních parametrů nemovitosti předběţnou odhadní cenu, kterou bude banka respektovat. Některé banky, především Hypotéční banka, tento systém jiţ pouţívá při ocenění bytových jednotek, kde právě vyuţívá data, která nasbírala a ohodnotí tak nemovitost podle programu, který určí její cenu. Aţ bude mít banka dostatečné mnoţství „vzorků“ nemovitostí, bude pak moţné pouze určitým koeficientem, který bude kopírovat vývoj cen na trhu nemovitostí, tuto databázi aktualizovat. Pro smluvní znalce to do budoucna znamená to, ţe se banka bude víc zapojovat do ocenění nemovitosti a zřejmě tak mnoho znalců přijde o svou práci, jelikoţ budou nahrazeni bankou. Tento systém však skrývá v sobě jedno velké riziko, které při ocenění nemovitosti hraje důleţitou roli v ceně a to např. okolí nemovitosti, tvar pozemků, sklon pozemků a další faktory, které jdou zjistit pouze fyzickým průzkumem nemovitosti a nikoliv jen zadáváním dat do vyhodnocovacího programu. Budoucnost pak ukáţe, kam a jakým způsobem se budou tyto oceňovací techniky ubírat.

4.2 Podklady pro oceňování nemovitostí Pro přesné ocenění je nezbytné, aby znalec byl seznámen s co moţná nejvíce informacemi, které mají vliv na výslednou hodnotu nemovitosti. Jsou to zejména podklady týkající se vlastnických a právních vztahů, technických a ekonomických údajů. Rozsah potřebných podkladů závisí také na tom, zda je prováděno ocenění na trţní bázi, kde je zapotřebí, více informací nebo zda se jedná o stanovení administrativní ceny pomocí vyhlášky. Podkladem pro ocenění jsou tyto dokumenty: - výpis z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíců), - kopie příslušné katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků, - cenová mapa pozemků, - výkresová dokumentace popisující skutečné provedení staveb schválená stavebním úřadem, - stavebně právní dokumentace (územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, dokumentace provedených změn, rekonstrukcí a modernizací), - šetření na místě nemovitosti provedené osobně znalcem, ________ 47

____________________________________


- nájemné smlouvy, pojistné smlouvy, smlouvy o správě nemovitostí, - databáze informací (např. o dosahovaných cenách nemovitostí nebo nájemném v dané lokalitě), - soudní spisy jako jsou výpovědi účastníků řízení v případě soudních sporů, - smlouvy o sluţbách spojených s údrţbou, opravami či provozem, - příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy a jiné odborné prameny. - výpočetní technika včetně moderních počítačových programu, jako jsou NEM 3000, DELTA, NEMO, ONEM, ABN apod., které zjednodušují odhadcům práci a umoţňují jim zpracovávat vysoce kvalitní posudky, - fotodokumentace, která umoţňuje zachytit stav staveb, jejich opotřebení, poškození a netypické části, které mohou mít vliv na cenu, letecké a satelitní snímky. Přehled všech podkladů pro ocenění je odhadce povinen podrobně, nezaměnitelně uvést v nálezové části svého odhadu. U kaţdého dokladu se přiměřeně uvede jeho název, kdo a kdy ho vydal a schválil, pod jakým číslem jednacím, k tomu podstatný obsah

4.3 Prohlídka a zaměření nemovitostí Prohlídka se provádí při běţném ocenění formou místního šetření. Vlastní místní šetření začíná zpravidla zjištěním prezence přítomných, následuje úvodní seznámení znalce s objektem. Po této prohlídce provádí znalec podrobné popisy, obvykle po podlaţích, a zjištění potřebných rozměrů (tyto ověřuje, i kdyţ je mu předána výkresová dokumentace, pro ověření jejího souladu se skutečností – ne vţdy bývají rozměry ve výkresech správné). Na místě je odhadce povinen porovnat pozemky dle kopie katastrální mapy se skutečností a určit, které stavby se nacházejí na oceňovaných pozemcích a které jsou na pozemcích jiných. Při ohledání se provede fotodokumentace rozhodujících staveb, dokumentují se i významnější poškození staveb a atypické části, mající podstatný vliv na cenu. Odhadce je povinen spolu s jedním kompletním listinným vyhotovením znaleckého posudku (včetně všech příloh a fotografií) archivovat po dobu pěti let i nákresy a zápisy z ohledání.

4.4 Znalci Podmínky pro činnost znalců Znalcem můţe být v ČR jak fyzická, tak i právnická osoba, jmenovaná na základě zákona č. 36/1967 Sb. ministrem spravedlnosti nebo předsedou Krajského soudu. V uvedeném zákoně jsou stanoveny podmínky, který musí kaţdý ţadatel o jmenování splnit. ________ 48

____________________________________


4 podmínky pro jmenování znalce: · občanství České republiky (můţe být prominuta, v určitých případech) · potřebné znalosti a zkušenosti v oboru působnosti znalce získané zpravidla specializačním studiem v daném odvětví · osobní vlastnosti dávající předpoklad k výkonu znalecké činnosti · souhlas se jmenováním Profesní činnost znalce Činnost znalce lze v pár bodech charakterizovat takto: · znalec je povinen vykonávat znaleckou činnost osobně, v určitých případech si můţe přizvat konzultanta k posouzení dílčích problematik; znalec je ale v tomto případě zodpovědný i za konzultovanou část posudku · znalec nesmí provést posudek v případě, ţe má vztah k věci, k orgánům provádějícím řízení, k účastníkům nebo jejich zástupcům; v tomto případě by mohly nastat pochybnosti o jeho objektivitě a posudek by mohl být označen za podjatý · podává-li znalec posudek písemně, je nezbytné, aby kaţdé jeho vyhotovení bylo opatřeno podpisem a otiskem pečeti znalce · znalci jsou povinni vést si znalecký deník, kde jsou záznamy o všech provedených posudcích, včetně jejich předmětu, výši odměny a informace, pro koho byla činnost provedena · znalec má právo na úhradu nákladů, které mu vznikly v souvislosti s prováděním znaleckého posudku Pro výkon funkce není rozdílu mezi znalcem, kterého jmenoval předseda krajského soudu, a znalcem jmenovaným ministrem. Ke jmenování znalců dochází na základě výběru mezi osobami, které splňují podmínky pro jmenování. Pro kaţdý obor má být jmenováno tolik znalců, aby bez přetěţování stačili pokrýt potřebu posudků. Není ojedinělým případem, ţe při ocenění téţe nemovitosti několika znalci bývá dosaţeno rozdílných výsledků. Je to způsobeno tím, ţe neexistuje jednotně předepsaný postup a do ocenění se promítají i subjektivní vlivy a postoje jednotlivých znalců a odhadců. Česká komora odhadců majetku Česká komora odhadců majetku vznikla ze snahy zaloţit profesní sdruţení, které by mohlo napomáhat svým členům získávat nové zkušenosti v oblasti oceňování majetku.

________ 49

____________________________________


V současné době Česká komora odhadců majetku sdruţuje přes tři stovky odhadců. Jedná se o zájmové, nezávislé a neziskové sdruţení podnikatelů (fyzických i právnických osob), podnikajících v oblasti oceňování majetku. Česká komora odhadců majetku se ve spolupráci s Institutem oceňování majetku intenzivně podílí na přípravách postgraduálních studií pro znalce a odhadce majetku. V roce 1995 byl při České komoře odhadců zřízen certifikační orgán pro schvalování a ověřování pracovníků zabývajících se oceňováním majetku. Komora soudních znalců ČR Komora soudních znalců ČR je dobrovolnou organizací sdruţujících znalce všech profesí, jmenované Ministerstvem spravedlnosti s krajskými soudy. Posláním komory je prosazovat a obhajovat zájmy znalců, vytvářet a projednávat návrhy právních předpisů z oblasti znalecké činnosti, formulovat a prosazovat etické a morální zásady znalecké činnosti atd. Členem Komory soudních znalců ČR se můţe stát kaţdý znalec, který je jmenovaný krajským soudem nebo Ministerstvem spravedlnosti ČR. Členství v komoře je dobrovolné a platí na celém území České republiky. Mezinárodní organizace Z hlavních mezinárodních organizací, které působí v oblasti oceňování, lze jmenovat: TEGEVOFA ( The European Group of Valuers of Fixed Assets)- evropské sdruţení odhadců majetku; úkolem této organizace je především odstranit technické překáţky při oceňování majetku a vypracovat jednotné zásady oceňování v souvislosti s novým velkým trhem, který se vytváří v evropském prostoru. TEGOVA ( The European Group of Valuation Associations) představuje Evropskou skupinu znaleckých asociací; tato asociace schválila v roce 1997 Evropské oceňovací standardy IVSC. Jejich rozšíření si vynutila postupující globalizace v mezinárodním obchodě nutnost transparentnosti a srovnání oceňovacích postupů v různých zemích EU z důvodu větší ochrany klientů. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) je britské sdruţení odhadců majetku Tato instituce vydala zásady a principy oceňování majetku (tzv. “Bílá a červená kniha”) a klienti poţadující ocenění majetku se obracejí výhradně na členy tohoto sdruţení.

________ 50

____________________________________


BVS (Bundesverband Offentlich Bestellter und Vereidigter Sachverstandiger e.V.) je německý spolek odhadců majetku. V současné době si stále více bank své znalce důkladně prověřuje a snaţí se minimalizovat jejich případné významné odchylky ve zpracování posudků. Některé banky nyní přecházejí na způsob oceňování tzv. oceňovací mapou, která se spíše bude vyuţívat při ocenění bytů, u kterých je podstatné při kalkulaci trţní ceny zejména poloha a rozloha bytu, případně stáří budovy. Znalecká činnost klade vysoké nároky na znalosti z oblasti zboţíznalství, na znalosti tvorby cen a cenové teorie a v neposlední řadě na znalosti z oblasti marketingu, zejména výzkumu trhu. Techniky ocenění se neustále vyvíjejí, jelikoţ trh s nemovitosti je velice pruţný a za posledních 10 let udělal v České republice obrovský skok dopředu. Banky stále vymýšlejí jak ocenění vlivem času zrychlit a zjednodušit, na druhou stanu jsou si vědomy moţných rizik při špatném nastavení tohoto měřítka a snaţí se tak více interně sledovat ocenění, které jim předkládají smluvní znalci jako podklad pro hypoteční úvěr.

________ 51

____________________________________


5. DEVELOPERSKÝ PROJEKT 5.1 Development Z hlediska samotného cíle developerského projektu je nesmírně důleţité, uvědomit si, kdo je vlastně developer. Někdy bohuţel dochází ke ztotoţňování developera s investorem nebo dokonce se stavební firmou. Developer sám nestaví nemovitost, zabývá se koordinací a kontrolou jednotlivých dodavatelů prací, aby celý projekt, který vytvořil, mohl být realizován s co nejniţšími náklady a prodán s co moţná nejvyšším výnosem tak, aby zisk byl maximální. Narozdíl od investora je ochoten podstoupit větší rizika, ale očekává tomu odpovídající vyšší zisk. Přichází s určitou vizí, zajišťuje na jejím základě vytvoření realistického developerského projektu, výběr vhodného pozemku, zadání potřebných průzkumů, vkládá vlastní kapitál a sjednává financování cizím kapitálem (ve většině případů úvěrem od banky), organizačně se podílí na realizaci stavby, zajišťuje marketing a prodej (sám nebo při zapojení reklamní a realitní společnosti). Koordinuje tedy jednotlivé činnosti zajišťované externími dodavateli, se kterými jedná a které kontroluje. Vytváří rámec všech těchto činností a směřuje je k realizaci projektu tak, aby po právní, účetní i finanční stránce bylo dosaţeno pozitivního výsledku. Developer v oblasti nemovitostí (real estate developer v americké angličtině a property developer v britské angličtině) vyvíjí určitým způsobem pozemek či nemovitost za účelem zvýšení jejich hodnoty. Jedná o se především o tzv. cash flow business, který je charakteristický velkým pohybem peněţních toků. Z tohoto důvodu velké mnoţství developerských společností vyuţívá k financování nabídky bankovních domů, privátních investorů aj., protoţe při tak velkých objemech toku peněz platí zásada tzv. pákového efektu, kdy cizí kapitál je z dlouhodobého hlediska levnější, neţ kapitál vlastní. Vzhledem k tomu, ţe ţádný z developerů nemůţe předem objektivně určit jak bude zamýšlený projekt úspěšný z hlediska prodeje, musí kaţdý developer ovládat disciplínu risk managementu. Zřejmě nejčastějšími kategoriemi do nichţ development členíme jsou: • Development pozemků • Development budov

________ 52

____________________________________


Development pozemků se zabývá nákupem pozemků, de facto, zelenou loukou. Tedy pozemky, které dosud nebyly nijak zainvestovány. Pokud jsou jiţ tyto nemovitosti nějak legislativně regulovány, tj. v České republice, formou územního plánu, který určuje, co je moţné na pozemku postavit a s jakými parametry či jak je moţné pozemky vyuţít, jde o investici s omezenými riziky. V opačném případě, kdy pozemek není v územním plánu stabilizován, hovoříme o spekulativním nákupu. S růstem rizikovosti investice roste potenciál zisku developera. Vyšší riziko odpovídá vyššímu výnosu, avšak také výrazně vyšší nejistotě. Development budov se zabývá vývojem toho, co se na zakoupeném pozemku postaví. Jeho činností je tedy především komunikace s architekty a projektanty, realizace stavby a následně prodej či pronájem. U developera je obvyklý spíše prodej. K pronájmu dochází zpravidla jen po určité časové období, kdy spekuluje na růst ceny a tím pádem výhodnější prodej. Nemovitostní development je především postaven na „cash flow“, Developerské projekty nejčastěji dle budoucího vyuţití členíme na: • Komerční – objekty či pozemky jsou vyuţívány ke komerční činnosti • Residenční – objekty či pozemky jsou vyuţívány k bydlení Specifika komerčního developmentu V rámci komerčního developmentu v České republice zřejmě klíčovou pozici zaujímá trh administrativních prostor. Dále pak obchodní a zábavní centra, která se výrazně rozvíjejí v posledních letech, následovány logistikou, industriálními objekty a hotelnictvím. Komerční development, na rozdíl od residenčního, je obvykle určen pro konkrétního často jiţ předem známého klienta. Můţe mu být tedy zhotovován „na míru“. Charakteristickým prvkem je také to, ţe ne zřídka pracuje s nadnárodními klienty či významnými tuzemskými subjekty, jejichţ bonita skýtá určité záruky a můţeme tedy hovořit o niţším riziku. Specifika residenčního developmentu Rezidenční development pracuje se zcela jinou skupinou cílových uţivatelů. Zpravidla jde o individuální osoby, které realizují koupi za účelem uţívání pro osobní potřeby či jako investici za účelem pronájmu. V oblasti residenčního developementu hovoříme zejména o: • Projektech zaměřených na individuální výstavbu – zpravidla prodej pozemků s kompletní infrastrukturou za účelem individuální výstavby • Dvojdomech či řadových rodinných domech • Bytových komplexech

________ 53

____________________________________


Subjekty developerského procesu Základním subjektem developmentu je developer. Ten zajišťuje a zaštiťuje celý projekt. Přichází s nápadem – je tedy nositelem určité vize, nese riziko a vkládá vlastní kapitál. Koná kontrolní a koordinační činnost nad jednotlivými etapami developerského projektu tak, aby byly náklady vynaloţené na projekt adekvátní a v co moţná nejmenší únosné míře. Na ostatní činnosti si developer zpravidla najímá subjekty, které na jeho účet zařizují a provádějí zadané činnosti – princip outsourcingu. Těmito subjekty jsou např. stavební firmy, právnické kanceláře, architektonické kanceláře, projekční kanceláře, marketingové agentury, realitní agentury, auditorské firmy, společnosti zabývající se TDI (technický dozor investora) a mnoho dalších. Kaţdá společnost stojí před závaţným rozhodnutím, zda u svých developerských projektů má být současně stavebním dodavatelem nebo nikoli. Existují ovšem projekty, které to snesou, protoţe jsou investičně bezpečné, a pak dochází k výhodnému synergickému efektu. Ale jsou i takové, kdy vlastní realizaci kvůli míře rizika musíte zadat mimo firmu. K výhodám developmentu v rámci stavebních firem patří pak moţnost vyšší míry zisku, větší komplexnosti a diverzifikace rizika mezi jednotlivé segmenty.

5.2 Fáze developerského projektu Má-li být developer úspěšný a dosáhnout svého cíle, je třeba, aby se snaţil i o spokojenost ostatních stran zainteresovaných na vznikající nebo upravované nemovitosti. Zodpovědný developer by se měl snaţit pokrýt potřeby svých klientů i zasadit projekt do okolí v souladu se stávající zástavbou a ne pouze dosáhnout za kaţdou cenu maximálního zisku. Tak se pak nemůţe stát to, co nastalo např. v Říčanech, kde nesprávně koncipovaná výstavba vedla k realizaci rodinných domů bez příjezdových cest a souvislosti s okolím. Zastupitelé se zde také nakonec dohodli uvalit stavební uzávěru na všechny pozemky určené ke stavbě, kde se dosud nezačalo stavět20. Má-li být plán úspěšně uskutečněn, musí být realistický, odpovídat jak trhu tak moţnostem developera, měl by obsahovat časový harmonogram a sledovat cíl, který si developer vytyčil. Při realizaci a plánování stavby je nutné zaměřit se, při určitém zjednodušení, na tři hlavní vzájemně provázané oblasti: · technologickou a organizační stránku, · legislativu, · finance a ekonomické hledisko. 20

) Developer č.2/ročník 3

________ 54

____________________________________


Proces developmentu se liší projekt od projektu a není tedy daný ţádný závazný chronologický výčet etap jak postupovat ale, zjednodušeně můţe být chronologie následující: • Průzkum a analýza trhu (Feasibility study) • Výběr a analýza lokality pozemku • „Due diligence“ projektu, detailní prověrka veškerých informací, nabývacích titulů k nemovitostem, právní analýza atd. • Zaloţení obchodní společnosti a výběr právní formy • Definice urbanistického, architektonického, technického řešení - Marketingový průzkum trhu • Rozhodnutí o formě financování projektu a jeho zajištění • Realizace projektu • Prodej projektu • Závěrečné vyhodnocení projektu Jednotlivé činnosti na sebe nemusí pouze navazovat, ale mohou probíhat současně. Jednotlivé fáze developerského projektu 1. Předinvestiční příprava – průzkum a analýza trhu V rámci předinvestiční přípravy hraje podstatnou roli získávání a vyhodnocování informací o potřebnosti projektu, jeho umístění, o trţní situaci v dané lokalitě, o potencionální konkurenci, o poptávce, o moţném technickém řešení projektu a moţných způsobech a variantách financování. Předinvestiční příprava je vnímána jako vcelku sloţitý, náročný a ve své podstatě i nákladný proces právě s ohledem na získávání potřebných informací a znalostí z různých oblastí, na různorodou klasifikaci odborníků, kteří tyto informace shromaţďují a vyhodnocují v dílčích studiích, které se následně podílí na sestavení technicko-ekonomické studie. 2. Feasibility study Po výběru lokality a před zahájením dalších činností by měla být vypracována studie proveditelnosti, tzv. feasibility study, tedy zjištění předpokládané výnosnosti projektu na základě výpočtu předpokládaných nákladů na projekt a předpokládaných výnosů z prodeje, abychom zjistili zda bude projekt vůbec ziskový. Jelikoţ na sebe developer bere velké riziko a vkládá do projektu poměrně velkou částku vlastních zdrojů, musí být zisk také dostatečně vysoký. Při posouzení ekonomické vhodnosti na základě propočtu nákladů, výnosů a doby návratnosti musí developer a investor vzít do úvahy i politickou situaci, inflaci, daně, prognózy vývoje trhu,

________ 55

____________________________________


likviditu nemovitosti a problémy a náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti. Na základě změn vývojových trendů trhu můţe dojít i ke změně projektu. 3. Výběr pozemku Jedním z nejdůleţitějších aspektů developerské činnosti je výběr správné lokality. Lokalita v podstatě určuje, zda bude projekt úspěšný. Existují místa, kde není problém prodávat m² bytové plochy za 150 000 Kč, jsou však také taková, kde i 30 000 Kč za m² je příliš. Lokalita tedy určuje, jaký typ nemovitosti je na ní moţné postavit, na jaký segment kupujících se bude moţné obrátit, jaké marketingové nástroje bude moţné a vhodné pouţít při prodeji. Lokalita v podstatě určuje cenovou kategorii vzniklé nemovitosti – a to nezávisle na nadstandardním vybavení či pouţití draţších a kvalitnějších materiálů při stavbě. Na určitých místech tedy nemá smysl do stavby nemovitosti a jejího vybavení investovat vyšší částky, protoţe lokalita nedovolí stanovit cenu, která by těmto zvýšeným investicím odpovídala. Např. ceny v rámci Prahy mohou být diametrálně odlišné dle vzdálenosti od centra, dopravní dostupnosti či dalších parametrů. Například v centru jsou ceny bytů vysoké a pomineme-li regulované nájemné, pak si byt v centru města můţe pořídit pouze člověk vlastnící značnou finanční částku. Takový člověk se nerozhoduje pouze podle ceny, důleţitou roli u něj hraje úroveň vybavení, nasměrování oken, mnoţství světla, image lokality či vybavení bytu, jméno architekta, vzhled společných prostorů, jejich správa, poskytované sluţby atd. Tak se můţe stát, ţe v Praze 1 v objektu Františkánská zahrada je nejlevnější byt o velikosti 48 m² s garáţí za 8 099 998 Kč zatímco v Kobylisích v objektu U třešňovky je moţné získat byt o rozloze 69 m² s garáţí za 3 385 000 Kč21. Přesto ţe obě lokality jsou v blízkosti metra, rozdíl v poloze je zásadní. Ovšem byt na Praze 1 zahrnuje balkón, nadstandardní vybavení z nadstandardních materiálů od známých dodavatelů včetně pomoci firmy specializující se na interiéry, za toto vše jsou ale zájemci ochotni v této lokalitě zaplatit22. Naopak u bytů na kraji Prahy nebo i na jiných místech se špatnou dopravní dostupností není moţné počítat s vyššími cenami ani vyšším segmentem trhu. Zde se bude vyskytovat niţší nebo nejniţší segment. Tato skupina lidí se rozhoduje zejména na základě ceny, proto není účelné doplňovat byt o nadstandardní vybavení, které by mohlo zvýšit cenu – avšak na úkor prodejnosti. Po zvolení lokality se zdánlivě vhodným pozemkem je třeba zváţit a důkladně prozkoumat, zda je skutečně pouţitelný pro záměr a zda nemá závaţné právní vady. Mezi poţadavky, které by měl 21) 22)

http://www.alfa-real.cz/projekt.php?id_session=&id_projekt=3 http://www.frantiskanskazahrada.cz/

________ 56

____________________________________


pozemek splňovat patří dostupnost městskou hromadnou dopravou, občanská vybavenost, tedy přítomnost nákupnách center, obchodů, hřišť, zelených ploch (lesy, parky), řešení parkování, přitaţlivost apod. Pozemek by měl také splňovat potřebné parametry z hlediska hlučnosti a čistoty ovzduší. Developer by neměl opominout ani otázku další výstavby v lokalitě, která můţe výrazně změnit charakter lokality a tím i kvalitu vzniklé nemovitosti a její vyuţitelnost. Kvůli nedostatku volných pozemků se začínají objevovat problémové projekty, které jsou buď příliš drahé nebo špatně realizované. Přibývá bytů, které jsou i po dokončení projektů neprodejné. Kromě špatných vnitřních dispozic je to způsobeno faktory, jako jsou nedostatečné parkování, špatná světová orientace nebo komplikovaná dopravní obsluţnost. Vyhledávání a nákup vhodných pozemků23 Existuje několik moţností vyhledávaní vhodných nemovitostí ke koupi. Jedná se buď o aktivní nebo pasivní nákup. Nákup pasivní znamená, ţe společnost vybírá z nabídek nemovitostí, které nabízejí různé realitní kanceláře. Jednou z moţností nákupu jsou i draţby. Velmi výhodný bývá nákup pozemků či staveb od obce nebo státu, proto je třeba sledovat aktuální informace o prodeji státního majetku, popřípadě spolupracovat s obcí. Nákupem aktivním se pak rozumí aktivní vyhledávání vhodných nemovitostí, zjišťování jejich majitelů a následně jejich oslovení a projevení zájmu o jejich nemovitost. Tuto fázi je moţno shrnout tzv. třemi nejdůleţitějšími zásadami developerů, které jsou: LOKALITA, LOKALITA, LOKALITA. V této frázi je shrnuta podstata developerských projektů. Projekty musí být na atraktivním místě a musí maximálně vyuţít moţnosti pozemku. 4. Due diligence (tzv. náleţitá péče nebo „obvyklá opatrnost“). Jedním ze způsobů jak zmenšit rizika provázející developerskou činnost je prověření právních okolností (due diligence) v různých etapách činnosti počínaje zaloţením nebo zakoupením developerské společnosti, přes nákup pozemku aţ k prodeji dokončené nemovitosti investorovi.

23

) To co můţe být na pozemku postaveno a hlavně v jakém mnoţství ovlivňují mimo jiné následující koeficienty. - Koeficient podlaţních ploch (KPP), který nám říká jaká můţe být intenzita zástavby na daném pozemku, KPP = součet ploch všech nadzemních podlaţí/celková plocha pozemku - Koeficient zastavěné plochy (KZP), který říká jak velká část pozemku můţe být zastavěna. - Koeficient zeleně (KZ), který podává informace o tom jaké procento území musí být ozeleněno.

________ 57

____________________________________


V Due Diligence se jedná o analýzu, nejčastěji pozemku, v oblasti práva s cílem zobrazit silná i slabá místa pozemku a rizika spojená s jeho koupí. Dalo by se tedy říci, ţe se jedná o určitou formu auditu. Kvalitně provedené Due Diligence, tak můţe zamezit případným potíţím (v teorii často označovány jako „kostlivci ve skříni“), které se mohou vyskytnout jiţ v pokročilém stádiu výstavby a mohou nadělat nemalé starosti. Zaznamenaným příkladem z praxe v České republice můţe být skutečnost, ţe při převodu dat do digitální podoby v katastru nemovitostí došlo k tomu, ţe některé pozemky byly omylem přiřazeny k nemovitostem jiného vlastníka, a proto je při nákupu nemovitostí vţdy nezbytné provést podrobnou lustraci vlastnických vztahů. S právními otázkami se setkáváme stále, klíčovými momenty jsou však především nákup pozemku, uzavření smlouvy o provedení díla se stavební společností a prodej dokončené nemovitosti. Developer proto po celou dobu realizace developerského projektu spolupracuje s právnickou firmou. Moţná rizika týkající se pozemku: - pozemek je zatíţen „právy třetích osob“ (restituce, věcná břemena) - pozemek je ekologicky zatíţen - pozemek není vhodný k záměru developera (rozpor s územním plánem) Moţná rizika týkající se získání povolení: 5. Zaloţení obchodní společnosti a výběr právní formy V případě, ţe dojde k nákupu zvaţovaného pozemku, nastává fáze zaloţení jednoúčelové obchodní společnosti. Jak jiţ bylo zmíněno, developerské projekty jsou zpravidla financovány kombinací vlastních a cizích finančních zdrojů, nečastěji bankovním úvěrem. Standardním poţadavkem financující banky je poţadavek na transparentnost a omezení rizika její úvěrové angaţovanosti v developerském projektu. Za tím účelem banka vyţaduje, aby developer pro jednotlivé projekty zaloţil účelovou obchodní společnost, která je realizátorem projektu a nositelem úvěrového vztahu k bance.

________ 58

____________________________________


6. Definice urbanistického, architektonického, technického řešení Jedno z prvních výběrových řízení se týká výběru architektonické kanceláře, která v developerském procesu zajišťuje následující činnosti: vypracování návrhu stavby, vypracování dokumentace pro případné územní řízení, vypracování dokumentace pro stavební povolení v a vypracování souhrnného propočtu investičních nákladů. Dále vypracování dokumentace pro provedení stavby a vypracování podkladů pro výběr zhotovitele stavby. Uţitečným se také stává vypracování pasportu typových bytů v rozsahu vzorových prezentačních půdorysů se zakreslením vnitřního zařízení a 3D digitální vizualizace, kterou je vhodné pouţít pro webovou prezentaci developerského projektu na internetu. Projekční kanceláře dále vykonávají tzv. výkon autorského dozoru, který zahrnuje zejména dodrţení lhůt výstavby, účast na odevzdání a převzetí stavby, účast na kontrolních dnech stavby. Ve fázi kdy je dílo dokončeno vypracovává projekční kancelář skutečné provedení stavby pro potřeby kolaudačního řízení. Další fází je tedy výběrové řízení na generálního dodavatele stavby. Ke kvalitě zhotovitele přihlíţí i financující banka, která si jako podmínku pro čerpání úvěru můţe stanovit, ţe zhotovitel je akceptovatelný pro banku. Výběr kvalitního zhotovitele je jednou ze základních podmínek úspěchu developerského projektu. Dále pak výběrové řízení na technický dozor investora (TDI), ten je přítomen na kontrolních dnech v průběhu stavby a dohlíţí za developera po technické stránce na to, zda je při stavbě postupováno tak jak stanoví projektová dokumentace a harmonogram stavby. 7. Marketingový průzkum trhu Ne všechny developerské společnosti kladou důraz na marketing, jelikoţ zatím platilo, ţe co se vystavělo, to se dříve či později prodalo, coţ platilo především pro Prahu, kde ještě donedávna převyšovala poptávka nad nabídkou. V současnosti se však poptávka s nabídkou začíná vyrovnávat a marketing tak začíná nabývat na významu. Developerské společnoti dnes musí čelit velké konkurenci na trhu a musí se tedy snaţit být v něčem odlišný od ostatních. 8. Rozhodnutí o formě financování projektu a jeho zajištění Zdroje financování Developerské projekty nejsou zpravidla financovány zcela a pouze z vlastních zdrojů, díky tomu dochází k vyuţití finanční páky. Při zvaţování poměru cizích a vlastních zdrojů je vhodné zváţit účelné vyuţití finanční páky. Developer by tedy neměl investovat pouze vlastní kapitál, ale měl by

________ 59

____________________________________


jeho rentabilitu zvýšit tím, ţe si půjčí kapitál cizí. Náklady na cizí kapitál však nesmějí být příliš vysoké a poměr vlastního a cizího kapitálu by neměl zvyšovat riziko (např. riziko neschopnosti splácet úroky) neúměrně potenciálnímu výnosu. Nejčastěji tvoří vlastní zdroje přibliţně 30 % a cizí zdroje 70 %, přičemţ z tzv. equity (vlastní zdroje) jsou kryty náklady nespadající přímo do realizace stavby (např. due diligence, nákup pozemku, reţie). Z cizích zdrojů se kryje především samotná realizace stavby, záleţí však na dohodě s věřitelem, na co je moţné tyto zapůjčené zdroje pouţít. Moţné jsou však i alternativní zdroje financování, kdy cizí zdroje mohou tvořit i více neţ 70 % – dokonce aţ 100 %. Tyto způsoby financování však nejsou v České republice příliš časté. Je třeba zdůraznit, ţe větší podíl cizích zdrojů s sebou nese větší riziko, ale také v případě úspěchu větší zisk. Při ţádosti o úvěr musí společnost předloţit především dostatečnou dokumentaci a kalkulace, které přesvědčí banku o „ţivotaschopnosti“ projektu. Mezi hlavní poţadavky banky dále patří např.: · zaloţení jednoúčelové společnosti, která vyvíjí činnost pouze v oblasti financovaného projektu (z čehoţ plyne transparentnost a snadná kontrola), · reálná historie developera jako developerské společnosti a jeho zkušenosti, · kontrola nákladů projektu a průběhu výstavby bankou, · předprodeje nebo předpronájmy ve výši stanovené bankou (důkaz, ţe o projekt bude zájem), · pojištění nemovitosti při realizaci i po dokončení. Banky se při svém zkoumání zaměřují na dvě věci. Samotného developera a navrhovaný projekt. Osoba developera, respektive jeho dosavadní zkušenosti na trhu a úspěšné realizované projekty, jsou jedním z faktorů, na které banky nahlíţí. Hodnotí také jeho kredibilitu, zkoumají jeho platební morálku, hodnotu vlastního jmění popř. jiných poskytnutých záruk. U samotného projektu banka posuzuje zda má ekonomický smysl, zkoumá jeho umístění a také zda jsou vyřešena vlastnická práva k pozemku, na kterých má být realizován. Dále nahlíţí na reálnost předpokládaných stavebních nákladů i uvaţované prodejní ceny, harmonogram projektu a další otázky související s projektem. Developer předkládá bance své předpoklady o vývoji nákladů a výnosů projektu v čase – cash flow projektu.

________ 60

____________________________________


Náklady Jedním z kritérií efektivnosti a úspěšnosti developerských projektů je jejich rychlý prodej, resp. prodej v krátkém čase. Časový faktor je pro developera pak velmi kritickým, a to proto, ţe na realizaci takových projektů je převáţně potřeba velkého objemu finančních prostředků, přičemţ mezi hlavní cíle developera patří zabezpečit co nejrychlejší návratnost těchto prostředků. Výdajová stránka developerského cash flow zahrnuje následující poloţky: • Vstupní cena pozemků + zprostředkovatelská provize z prodeje pozemku • Investorská práva • Projektová dokumentace • Inţenýrská činnost • Inţenýrské sítě (infrastruktura) • Developerská činnost • Realitní činnost • Marketingová činnost a propagace • Řízení stavby • Správní reţie – koordinační činnost • Externí právní sluţby • Celkové stavební náklady • Cenové posudky, geometrické plány atd. • Uvaţovaná rezerva na případné navýšení nákladů • Daň z převodu nemovitosti • Finanční náklady Největší výdajovou poloţkou jsou stavební náklady, které mohou tvořit aţ 65 % z celku. Z vlastní zkušenosti si dovolím říci, ţe minimální náklady na 1 m² stavby jsou přibliţně 13 000 Kč. Další klíčovou poloţkou je hned na vstupu cena pozemku, zpravidla pozemku a investorských práv, neboť pozemky jsou většinou nakupovány včetně územního rozhodnutí a tedy je nezbytné koupit i studii, dosavadní vyjádření jednotlivých orgánů atd. Tato poloţka můţe činit 10 – 25 % z celkových nákladů, zpravidla by měla hodnota – při dobrých parametrech investice - oscilovat kolem 15 %. Jelikoţ však postupně ubývá vhodných lokalit, stoupá hodnota pozemků zejména ve městech jako Praha či Bratislava. Marţe developerských projektů proti tomu postupně klesají.

________ 61

____________________________________


Ještě před cca deseti lety nebyla neobvyklá marţe, která oscilovala kolem 20 %. Dnes naopak není neobvyklá oscilace kolem 10 %. Další

náklad,

který

je

procentuálně

stanoven

z

předpokládaných

příjmů

je

např.

zprostředkovatelská provize z prodeje, přičemţ její výše je cca stanovena na 2,5 % z příjmů dané investice. Náklady na realitní činnost – aktuálně jsou kalkulovány ve výši 1,85 %. Z ekonomického hlediska je tedy pro společnost efektivnější pracovat s vlastní realitní kanceláří, neboť v opačném případě by musela počítat s řádově 3 %. Navíc má kontrolu nad kvalitou prodeje a můţe se věnovat výhradně svým klientům. Náklady na vypracování projektové dokumentace se pohybují v rozmezí zhruba 1,5 aţ 4 % z celkových stavebních nákladů. Záleţí na architektonickém provedení stavby, na originalitě řešení celkové stavby, na dispozičním řešení bytů a také na terénu, kde má plánovaný areál vzniknout. Další významnou nákladovou poloţkou, která také souvisí s budoucím prodejem, jsou náklady na reklamu a jiné podpůrné prodejní aktivity jako inzerce, reklama na billboardech, rozhlasová reklama atd. Tyto náklady se obvykle objevují u většiny developerů, neboť v podstatě zvyšují pravděpodobnost na úspěšnost projektu z hlediska jeho rychlé prodejnosti (pohybují se kolem 1,5 aţ 2 %). Pojištění nemovitosti do doby neţ developer rozprodá byty jejich vlastníkům. Pojištěním developer předchází riziku, ţe se s nemovitostí něco stane a nebude ji pak uţ moct prodat nebo pouze s výraznou slevou. Cena pojištění za m² nemovitosti se pohybuje okolo 10Kč. Pojištění se člení podle fází vývoje developerského projektu. Během výstavby se jedná o pojištění stavebních rizik, po dokončení projektu pojištění odpovědnosti z provozu nemovitosti a pojištění proti škodě na majetku či pojištění proti všem rizikům. V neposlední řadě je třeba také zkalkulovat náklady, které souvisí s provozními činnostmi developera, a které mohou být konkrétním projektem značně zvýšeny. Jde např. o náklady na vlastní provoz společnosti - zaměstnanci, kanceláře, telefonní sluţby, cestovní náklady a řadu dalších a tzv. rezerva (bývá kolem 4 % z celkových stavebních nákladů včetně nákladů).

________ 62

____________________________________


Daně - při transakcích s nemovitostmi přichází v úvahu zejména tyto daně: - daň z převodu nemovitosti - DPH - daň z nemovitostí Úvěrové náklady Úrokové sazby za úvěr banka vyhlašuje v určité periodě a to zejména pro dlouhodobé úvěry. Pro krátkodobé či střednědobé úvěry, jako je zpravidla developerský úvěr na financování residenčního projektu, je interní refinanční sazba nejčastěji stanovována na bázi 3 či 6 měsíčního PRIBORu. (PRIBOR je Prague Inter Bank Offered Rate - praţská mezibankovní nabídková úroková sazba, tedy sazba, za kterou si banky navzájem půjčují na českém mezibankovním trhu). Banka zároveň pracuje s tzv. závazkovou provizí. Tu klient platí za to, ţe banka musí mít kdykoli připraveny zdroje pro čerpání jeho úvěru. Poslední významnou skutečností, v souvislosti s financováním residenčních projektů je existence jistotních účtů, na něţ banka inkasuje zálohy budoucích kupujících. Na jistotním účtu jsou spravovány peněţní prostředky a je přesně definováno, jak s nimi můţe být nakládáno. Toto opatření tedy zvyšuje i jistotu klienta – budoucího majitele bytové jednotky, ţe prostředky jdou účelově do projektu. Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je dle zákona Zákona o dluhopisech č. 190 / 2004 Sb § 28 odstavec 3 úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Tento úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva k nemovitosti. V případě výstavby nové nemovitosti se zástavní právo zřizuje v průběhu stavebních prací poté, co rozestavěná budova můţe být zapsána jako nemovitost do katastru nemovitostí. Podle českého práva je moţné zapsat budovu do katastru nemovitostí aţ poté, co bude mít alespoň jedno nadzemní podlaţí (bude prostorově vymezena). K překlenutí tohoto období se uzavírá smlouva o smlouvě budoucí zástavní, v níţ se developer zaváţe uzavřít vlastní zástavní smlouvu ihned, jakmile to bude moţné. Banky však často nutí developera financovat projekt aţ do výstavby prvního nadzemního podlaţí z jiných zdrojů. Dalším způsobem zajištění úvěru je zřízení zástavního práva k podílu ve společnosti realizující developerský projekt. Banky poţadují, aby developer zaloţil pro realizaci projektu účelovou

________ 63

____________________________________


společnost, která nebude vyvíjet ţádné jiné podnikatelské aktivity. Na základě písemné smlouvy mezi bankou a developerem je pak zřízeno zástavní právo k akciím nebo obchodnímu podílu projektové společnosti ve prospěch banky. Zástavní právo nabývá platnosti zápisem do obchodního rejstříku. Zároveň po novelizaci jiţ zmíněného zákona o dluhopisech došlo ke změně pouţití hypotečních úvěrů. Nyní lze tímto způsobem financovat i jiné investice neţ ty, které jsou spojené přímo s nemovitostí. Jedná se tedy o neúčelové pouţití hypotečního úvěru. o tzv. Americkou hypotéku. Tato hypotéka je pro potencionálního zájemce mnohem výhodnější neţ spotřebitelský úvěr nejen díky menšímu úročení půjčené částky, ale i díky moţné výši půjčky. Příjmy Příjmová stránka je v oblasti residenčního developmentu postavena na příjmech z kupních cen příslušných jednotek – zpravidla bytů s příslušenstvím (tj. zejména sklep) a garáţových stání či garáţí. Pro názornost si ukaţme, jak vypadá obvyklý splátkový kalendář, kdy splátky jsou nastaveny v souladu s postupem výstavby: 1. 40 % z ceny nemovitosti včetně příslušné daně z přidané hodnoty - klient má v této fázi jiţ podepsánu Smlouvu o budoucí kupní smlouvě – té předcházela písemná rezervační smlouva – bezprostředně po jejím podpisu, respektive v řádu několika dnů je klient povinen uhradit tuto splátku 2. 35 % z ceny nemovitosti včetně příslušné daně z přidané hodnoty - po dokončení konstrukce krovu včetně krytiny, respektive dokončení stropu nad posledním nadzemním podlaţím 3. 20 % z ceny nemovitosti včetně příslušné daně z přidané hodnoty - po dokončení vnitřních omítek jednotky 4. doplatek 5 % z ceny nemovitosti včetně příslušné daně z přidané hodnoty - po dokončení stavby, kolaudaci, přidělení čísla popisného, před podpisem kupní smlouvy a předání nemovitosti Ačkoli ještě v roce kolem roku 2000 developeři nebyly příliš nakloněni úpravě splátkových kalendářů, dnes je tomu přesně naopak (do jisté míry je to klient, který určuje směr, kterým se splátkový kalendář upraví). 9. Povolení a realizace stavby Po prozkoumání právní stránky pozemku a po jeho zakoupení mohou následovat práce směřující k vydání stavebního povolení. Po stavebním řízení následuje v případě ţe je vše v pořádku stavební povolení a můţe začít práce architekta na projektové dokumentaci pro provedení stavby.

________ 64

____________________________________


6. CENY NA TRHU 6.1 Vývoj cen nemovitostí Aţ na výjimky ceny nemovitostí od roku 1989 neustále rostly, největší růst cen nemovitostí byl zaznamenán v roce 1993, kdy díky vysoké poptávce vyskočily někde dokonce aţ o jednu třetinu za půl roku. Od roku 1993 tedy vzrostly ceny nemovitostí v České republice více neţ trojnásobně. Zatímco v roce 1993 se průměrná cena na sídlišti v Praze pohybovala v rozmezí od 10.000,-Kč do 12.000,Kč za m², dnes je to v průměru od 35.000,-Kč do 40.000,-Kč za m². V posledních třech letech (do října 2008) rostly ceny zhruba desetiprocentním tempem. Roky 2003 a 2004 byly poznamenány ochlazením v důsledku silné aktivity na realitním trhu v předešlých letech, především v roce 2002, kdy ceny vzrostly v průměru o 14,18 % díky očekávanému vstupu do EU. Finanční dostupnost bytů v ČR Dostupnost bytů na trhu se měří poměrem průměrné ceny bytu k průměrnému příjmu. Jedná se tedy o finanční dostupnost, tedy schopnost občana získat bydlení. Tento poměr je u nás méně příznivý neţ v jiných vyspělých zemích EU. Česká republika výrazně zaostává za Evropskou unií v dostupnosti bydlení. Zatímco ceny bytů jsou u nás téměř srovnatelné se západoevropskými standardy, průměrná mzda Rakušana či Němce je čtyř aţ pětinásobně vyšší. Pokud se Čech s průměrným příjmem 20.400,-Kč hrubého měsíčně, rozhodne například pro koupi staršího jednopokojového bytu24 v Praze za 1,8 miliónů Kč, splátka hypotečního úvěru (při době splácení hypotéky 20let) spolkne zhruba polovinu jeho příjmu. Za stejnou cenu, tedy 60tisíc eur (cca 1,8 mil.Kč) si můţe Němec pořídit starší jednopokojový byt v Berlíně. Jeho průměrný příjmem je však 3000eur, coţ je zhruba 90.000,-Kč, splátka hypotéky tak spolkne pouhou desetinu jeho platu. Na základě srovnání cen nemovitostí a jejich dostupnosti se zahraničím je zřejmé, ţe poměr mzdy k ceně nemovitostí neodpovídá reálným moţnostem běţného občana.

24

) V minulosti byl patrný trend ke koupi malometráţních bytů s výměrou do 45 m². Dnes je největší poptávka po bytech 2+kk, jejich výměra však činí 50 -55 m².

________ 65

____________________________________


6.2 Konstrukci nemovitostního indexu Nemovitostní index Tento index lze konstruovat pouze pro trh rezidenčního bydlení. Přestoţe je moţné tento nemovitostní index vytvořit, dochází k jeho poměrně velkému zkreslení, protoţe získání skutečných cen na trhu residenčních nemovitostí je velice obtíţné z důvodu neexistence registru, který by je monitoroval. V tomto případě se potom pracuje především s údaji, jenţ vyplývají z určitých zpráv od jednotlivých realitních kanceláří. V ČR se konstruuje několik cenových indexů pro rezidenční nemovitosti, které většinou vycházejí z nabídkových inzerovaných cen. Způsoby monitorování vývoje cen na trhu nemovitostí jsou: a) Statistiky realizovaných prodejů v evidenci realitních kanceláří - jsou velice důvěryhodným zdrojem, protoţe obsahují informace o vlastnostech nemovitostí i jejich skutečnou prodejní cenu. Ale v tomto případě dochází ke zkreslení celkových údajů z důvodu prodejů nemovitostí bez zprostředkování realitních kanceláří. b) Statistiky pořizovacích cen v evidenci hypotečních bank vycházejí z údajů vedených u jednotlivých hypotečních bank, které mohou poskytnou nejen cenu ale i vlastnosti nemovitosti, na jejíţ nákup poskytly hypoteční úvěr. Tento soubor dat je ale výrazně zkreslen, protoţe neobsahuje informace o cenách nemovitostí prodaných jiným způsobem, neţ na tento druh úvěru. c) Index Institutu regionálních informací v Brně uváděný na internetovém serveru I-dnes. d) Index Václava Dolanského z ČVUT zveřejňovaný v časopise Realit - poskytuje informace o průměrných cenách bytů v Kč/² v jednotlivých měsících a vychází z nabídkových cen realitních kanceláří25. e) Sledování cen reálně uskutečněných transakcí ze zdrojů FÚ a MF ČR (ČSÚ). Český statistický úřad sleduje ceny nemovitostí na základě přiznání k dani z převodu nemovitostí. Tyto informace přebírá od finančních úřadů a zveřejňuje jednou ročně. Tyto ceny jsou ale vţdy niţší neţ reálné, proto nemá silnou vypovídací schopnost o trţních cenách. f) Rovnováţný index cen rezidenčních nemovitostí - P-index. Vývoj P-indexu je udáván v procentních bodech, kde jako základ slouţí hodnota dosaţená 31.12.2004. U nás se jeho konstrukcí zabývá ekonom Pavel Kohout. Kohout neuvádí přesnou metodiku výpočtu svého 25

) Ukazuje se - dle porovnání zrealizovaných kupních cen na KN a nabídky realitních serverů, ţe tyto ceny prakticky odpovídají realitě.

________ 66

____________________________________


indexu, ani konkrétní data výstupu s odkazem na jejich potenciální komerční vyuţití. Jediným dostupným výstupem jsou nepravidelně uveřejňované grafy v tisku a zejména na internetových serverech o bydlení a stavebnictví26. Hlavní nedostatek této metodiky tedy spočívá v její neprůhlednosti. Dále je zde zcela vyloučeno individuální rozhodování jedince. Index nevychází přímo z trţních cen, udává to, kde by se ideálně měla nacházet trţní rovnováha. Obecně je nutno říci, ţe metody konstrukce těchto indexů nejsou zveřejněny, takţe je těţké posoudit jejich spolehlivost.

6.3 Faktory ovlivňující ceny nemovitostí Jistá společnost zabývající nákupem a prodejem činţovních domů v Praze vypracovala marketingové průzkumu ve kterém zjišťovala rozhodující kritéria výběru nové nemovitosti. Bylo zjištěno, ţe: - rozhodujícím faktorem jsou cenové podmínky (54%), následuje konkrétní lokalita (24%) a ostatní pod 10% významnosti. - ţe především mladí klienti, kteří jsou na počátku své kariéry, hledají levné bydlení s niţším standardem vybavení tak, aby pro ně bylo cenově dostupné, avšak v přiměřené vzdálenosti od centra města. Podmínkou byla dobrá dopravní dostupnost a dostupná infrastruktura sluţeb. - ţe největší poptávka je po dvou aţ třípokojových bytech s výměrou od 46 do 70 m². - za „ideální“ podlaţí povaţovali klienti 2.- 4. patro27. - téměř 50 % dotázaných by nechtělo bydlet v 1. nadzemním podlaţí a zajímavým výstupem byl rovněţ přístup k poslednímu patru, kdy necelých 29 % klientů toto podlaţí rezolutně odmítalo a prakticky stejné procento jej naopak preferovalo.

26)

Při dalším zkoumání se mi nepodařilo nalézt komerční subjekt, který by P-Index reálně vyuţíval či akceptoval jako standardní ukazatel (např. bankovní instituce, konzultační společnosti apod.). S ohledem na tyto skutečnosti nepovaţuji P-Index za dostatečně věrohodný nástroj pro sledování cen nemovitostí.

27

) Byty v přízemí ceněny nejméně. To je způsobeno tím, ţe z hlediska krádeţí jsou nejméně bezpečné a často vyţadují dodatečná bezpečnostní opatření ve srovnání s byty ve vyšších patrech. Další nevýhodou těchto bytů je často malý nebo ţádný výhled do okolí, také zastínění bytu okolními nemovitostmi, ale i např. stromy, je větší. Byty ve vyšších patrech mají lepší světelné podmínky, jsou méně ohroţeny krádeţí a mají lepší výhled do okolí.

________ 67

____________________________________


- z pohledu dispozičního řešení klienti téměř v 70 % poţadovali balkon či lodţii, ve více neţ 50 % by preferovali samostatnou kuchyň, téměř v 73 % kladli důraz na samostatnou toaletu a v 53,6 % poţadovali komoru v bytě. - o formě parkování – tj. garáţové stání, garáţ či minimálně vlastní parkovací místo – uvaţovalo 57 % klientů. O koupi více neţ jednoho stání pak pouhých 8 %. Dá se tedy shrnout, ţe mezi základní faktory určující cenu bytu patří: - cena - lokalita (občanská vybavenost, dopravní dostupnost, zeleň v areálu či okolí, výhled…) - faktické parametry bytu - kvalita jeho dispozičního řešení - úroveň a kvalita vnitřního vybavení - atraktivita architektonického řešení -

________ 68

____________________________________


7. OCEŇOVÁNÍ DEVELOPERSKÉHO PROJEKTU Jelikoţ developerský projekt je tak rozsáhlý proces, jak bylo popsáno výše, vyţaduje jeho ocenění znalosti a specializaci z více odvětví a oborů. Asi nejvíce nabývá hodnot ocenění podniku. Je nutné si uvědomit, ţe samotný developerský projekt jako podnikatelský záměr je v jednotlivých fázích svého „ekonomického ţivota“ majetek o různé podstatě. Výstup z kaţdé fáze developerského projektu představuje ocenitelný majetek, protoţe lze připravit k prodeji nejen aţ konečnou fázi, tj. prodej produktu developerského projektu, ale lze prodat kaţdou jeho část. Tyto části developerského projektu jsou obvykle vyjádřeny objektivně seznatelnou formou, konkrétně dokumentací, která popisuje danou část developerského projektu. Oceňování v etapě realizace výstavby je jiţ víceméně fakultativní podle skutečné situace a můţe jít o kombinaci ocenění nehmotného majetku a ocenění nemovitého majetku. Ocenění developerského projektu proto spíše nabývá hodnot ocenění podniku. Není v silách ani moţnostech této práce stanovit obecné způsoby oceňování developerských projektů, jelikoţ se kaţdý konkrétní realizovaný projekt či jen podnikatelský záměr velmi liší a je zcela ovlivněn velmi vysokou mírou faktoru času a faktoru rizika. I přes velké mnoţství tzv. proměnných a předpokládaných v otázce oceňování developerských projektů se ale pokusím najít pomocné „vodítko“, podle kterého by mohl odhadce při ocenění postupovat a odhadnout při dokončení projektu pomocí ocenění ceny průměrného bytu či pouze pomocí části z údajů o nákladech realizovaného projektu jeho trţní cenu k datu dokončení.

7.1 Konkrétní developerské projekty Vybral jsem šest podobných developerských projektů ve čtyrech oblastech širšího centra Prahy, všechny podobného záměru.

________ 69

____________________________________


1. Projekt Šlikova – termín provedení 2003/05 Bytový objekt „REZIDENCE ŠLIKOVA“ se nachází na atraktivním území Prahy 6- Břevnově. Příjezd k objektu je z ulice Bělohorská. Nesporná výhoda této lokality je výborná dostupnost z centra, dostatek zeleně, v pěší vzdálenosti Malá Strana, Praţský Hrad a Petřín.

Realizováno společností STEP s.r.o., vše financováno z vlastních zdrojů. Termín provedení 2003-2005, bylo vybudováno 49 bytů, 11 ateliérů, a to o celkové ploše 4204m². Dále vzniklo 42 míst parkovacího stání a 1136m² plochy teras a balkonů. Projekt byl kompletně rozprodán do roku 2004 a dle údajů realizován celkový zisk kolem 17 % p.a.

________ 70

____________________________________


1. Ocenění znalcem k lednu 2005 K lednu 2005 byla jedna bytová jednotka (umístěná ve 4. N.P. ze stávajících 7.N.P., obsahující také parkovací stání, terasu, balkon a sklep) oceněna znalcem. Ten pouţil porovnávací metodu a stanovil trţní cenu za m² plochy obytného prostoru ve výši 56.300,-Kč, za m² sklepa 15.800,Kč, za m² plochy teras a balkonů 20.000,-Kč, za jedno kryté parkovací stání cenu 400.000,-Kč. Pokud bychom pouţili znalcem stanovené trţní ceny na celý projekt, došli bychom k částkám: Parkovací stání

42ks x 400.000,- = 16.800.000,-Kč

Terasy a balkony

1136 m² x 20.000,- = 22.720.000,-Kč

Byty a ateliéry

4204 m² x 56.300,- = 236.685.000,-Kč

Sklepy

220 m² x 15.800,- = 34.760.000,-Kč

Celkem

= 310.965.000,-Kč

2. Skutečné náklady projektu firmy STEP s.r.o. Z materiálů získaných od firmy STEP byly náklady na projekt tvořeny: Právní servis

540.000,-Kč

= 0,3 %

Marketing

125.000,-Kč

= 0,1 %

Nákup pozemku

12.850.000,-Kč

= 6,3 %

Stavební náklady

114.850.000,-Kč

= 56,1 %

2.850.000,-Kč

= 1,4 %

10.800.000,-Kč

= 5,3%

Projektová dokumentace, inţenýring, architekti Náklady spojené s prodejem, realitní činnost

Finanční náklady a úroky - 0 (společnost pouţila pouze svůj vlastní kapitál)

=

0%

Administrativní náklady, zaloţení společnosti

4.860.000,-Kč

= 2,4 %

DPH a jiné daně

57.380.000,-Kč

= 28,1 %

Celkové náklady –

204.255.000,-Kč

100 %

Jelikoţ firma dosáhla v té době zisk v průměru kolem 17 % p.a. a celá etapa trvala 3 roky – je tato částka započítána výší: 3 x 0,17 = 0, 51 204.255.000,- x 1,51 = 308.425.050,-Kč Dle trţního ocenění průměrné bytové jednotky na základě porovnávací metody znalce a struktury realizovaných nákladů (pokud známe realizovanou výši zisku na akci nebo alespoň odhad) je moţno vidět, ţe ceny prakticky odpovídají.

________ 71

____________________________________


2. Projekt „Nový Prosek“ – termín provedení 2001 - 2005 Projekt se nachází na Proseku na Praze 9, v katastrálním území Letňany. Území je v dnešní době jiţ kompletně zastavěno. Projekt se rozprostírá mezi ulicemi Lovosická a Průmyslovým polokruhem. Celková výměra pozemku tohoto projektu činila 27 125 m². Uvaţované objekty mají čtyři aţ pět nadzemních a jedno podzemní podlaţí. V podzemí jsou umístěna garáţová stání.

Na realizaci celého projektu se podílí společnost Skanska CZ a.s. – divize Project development. Realizováno z části z vlastních zdrojů, z větší části formou úvěru. Termín provedení 2001-2005, bylo vybudováno 331 nových bytů o rozloze 21.500 m², 2000 m² nebytových ploch a 210 garáţových stání. Projekt byl dokončen v roce 2005 a bylo uvaţováno s hrubou rentabilitou ve výši 12,04%.

________ 72

____________________________________


1. Ocenění znalcem k lednu 2005 K lednu 2005 byla jedna bytová jednotka (umístěná ve 4. N.P.) oceněna znalcem. Ten pouţil porovnávací metodu a stanovil trţní cenu za m² plochy obytného prostoru ve výši 26.000,-Kč, za nebytové plochy 22.000,-Kč a garáţové stání 180.000,-Kč. Pokud bychom pouţili znalcem stanovené trţní ceny na celý projekt, došli bychom k částkám: Nebytový prostor

2000 m² x

Garáţové stání

210 ks

Byty

22.000,- =

44.000.000,-Kč

x 180.000,- =

37.800.000,-Kč

21.500 m² x

26.000,- = 559.000.000,-Kč

Celkem

= 640.800.000,-Kč

2. Skutečné náklady projektu firmy Skanska CZ a.s. – divize Project development Z materiálů získaných od Skanska CZ a.s. – divize PD, byly náklady na projekt tvořeny z: Právní servis

1.600.000,-Kč

=

0,3 %

Marketing

2.600.000,-Kč

=

0,5 %

Nákup pozemku

40.000.000,-Kč

= 7,2 %

Stavební náklady

389.000.000,-Kč

= 69,8 %

Projektová dokumentace, inţenýring, architekti

14.500.000,-Kč

= 2,6 %

Náklady spojené s prodejem, realitní činnost

15.300.000,-Kč

= 2,7 %

2.200.000,-Kč

= 0,4 %


27.000.000,-Kč

= 4,8 %

DPH a jiné daně

65.000.000,-Kč

= 11,7 %


557.200.000 ,-Kč

Finanční náklady a úroky -

100 %

Projekt byl dokončen po 4 letech a bylo uvaţováno s hrubou rentabilitou ve výši 12 %. je tato částka započítána výší: 4 x 0,12 = 0,48 557.200.000,- x 1,48 = 657.496.000,-Kč Dle trţního ocenění průměrné bytové jednotky na základě porovnávací metody znalce a struktury realizovaných nákladů (pokud známe realizovanou výši zisku na akci nebo alespoň odhad) je moţno vidět, ţe ceny prakticky odpovídají.

________ 73

____________________________________


3. Projekt Boloňská – termín provedení 2005 - 2007 Bytový areál Boloňská se nachází mezi ulicemi Hornoměcholupská a Boloňská a skládá se ze tří domů o pěti aţ sedmi podlaţích. Jedná se o lokalitu v blízkosti lesoparku a Hostivařské přehrady, v docházkové vzdálenosti od přírodního parku Hostivař a mohl tak nabídnout klientům moţnost zkombinovat výhody ţivota ve velkoměstě a zároveň „za dveřmi“ nalézt přírodu. Tento developerský projekt byl velmi výjimečný z hlediska rychlosti prodeje bytových jednotek. Veškeré byty v areálu byly prodány jiţ 1 rok před dokončením, jedná se tak o nejrychleji prodaný bytový projekt podobně velkého rozsahu v Praze.

Na realizaci celého projektu se podílela společnost EKOSPOL s.r.o. Realizováno pouze z vlastních zdrojů. Termín provedení 2005-2007, bylo vybudováno 276 nových bytů o rozloze 15.000 m², ke kaţdému sklep o 6m² a 132 garáţových stání o celkové ploše 1980m². Projekt byl dokončen v roce 2007 a bylo uvaţováno se ziskem ve výši 7 %.

________ 74

____________________________________


1. Ocenění znalcem k lednu 2005 K lednu 2007 byla jedna bytová jednotka (umístěná ve 3. N.P.) oceněna znalcem. Ten pouţil porovnávací metodu a stanovil trţní cenu za m² plochy obytného prostoru ve výši 33.200,-Kč, za m² plochy sklepa 5.500,-Kč a jednotlivé garáţové stání ocenil na 80.000,-Kč. Pokud bychom pouţili znalcem stanovené trţní ceny na celý projekt, došli bychom k částkám: Sklepy

1656 m² x 10.000,- =

Garáţové stání Byty

132 ks

16.560.000,-Kč

x 120.000,- =

15.840.000,-Kč

15.000 m² x 34.200,- =

513.000.000,-Kč

Celkem

= 545.400.000,-Kč

2. Skutečné náklady projektu firmy EKOSPOL s.r.o. Z materiálů získaných od EKOSPOL s.r.o., byly náklady na projekt tvořeny z: Právní servis Marketing Nákup pozemku

900.000,-Kč

=

0,2 %

4.800.000,-Kč

=

1,1 %

57.000.000,-Kč

= 12,8 %

332.000.000,-Kč

= 74,3 %


4.900.000,-Kč

= 1,1 %


7.300.000,-Kč

= 1,6 %

Stavební náklady


0,-Kč

=

0%


13.700.000,-Kč

=

3,1 %

DPH a jiné daně

25.900.000,-Kč

=

5,8 %


446.500.000 ,-Kč

100 %

Projekt byl dokončen po 3 letech a bylo uvaţováno s hrubou rentabilitou ve výši 8 %. je tato částka započítána výší: 3 x 0,07 = 0,21 446.500.000,- x 1,21 = 540.496.000,-Kč Dle trţního ocenění průměrné bytové jednotky na základě porovnávací metody znalce a struktury realizovaných nákladů (pokud známe realizovanou výši zisku na akci nebo alespoň odhad) je moţno vidět, ţe ceny prakticky odpovídají.

________ 75

____________________________________


4. Projekt Táboritská – termín provedení 2008/09 „Bytový dům TÁBORITSKÁ“ se nachází v klidné části Ţiţkova v ulici Táboritská na Praze 3. Dům je v bezprostřední blízkosti centra a celá oblast prochází modernizací. Velkou výhodou oblasti je vysoká úroveň občanské vybavenosti (školy, kultura, sportovní vyţití) a blízkost parku Parukářka.

Dům byl postaven počátkem 20. století a jeho rekonstrukce obsahovala zejména tyto úpravy: rekonstrukce společných částí domu a stoupacích vedení (voda, kanalizace, elektroinstalace), výstavba nového výtahu, renovace dvorní a uliční fasády, výstavba nové střechy a mezonetových bytů a úprava stávajících bytů a zčásti výstavba nových bytů. Výsledkem rekonstrukce bylo vytvoření rezidenčního domu vyššího standardu. Realizováno společností ED GROUP a.s., financováno z části z vlastních zdrojů z části z úvěru. Termín provedení 2008-2009, bylo vybudováno zcela nově 9 bytů (z toho 4 mezonetové) a zrekonstruováno 11 stávajících bytů, a to o celkové ploše 1221m². Dále vzniklo 6 míst parkovacího stání a 144m² plochy balkonů. Projekt zatím není kompletně rozprodán. Uvaţuje se se ziskem kolem 14 % p.a.

________ 76

____________________________________


1. Ocenění znalcem k lednu 2009 K lednu 2009 byla jedna bytová jednotka (umístěná ve 3. N.P. ze stávajících 7.N.P., obsahující také parkovací stání a balkon) oceněna znalcem. Ten pouţil porovnávací metodu a stanovil trţní cenu za m² plochy obytného prostoru ve výši 81.000,-Kč, za m² plochy balkonů 40.000,-Kč, za jedno kryté parkovací stání cenu 600.000,-Kč. Pokud bychom pouţili znalcem stanovené trţní ceny na celý projekt, došli bychom k částkám: Parkovací stání

6 ks x 600.000,- = 3.600.000,-Kč

Terasy a balkony

144 m² x 40.000,- =

Byty a mezonety

5.760.000,-Kč

1221 m² x 81.000,- = 98.901.000,-Kč

Celkem

= 108.261.000,-Kč

2. Skutečné náklady projektu firmy ED GROUP a.s. Z materiálů získaných od firmy ED GROUP byly náklady na projekt tvořeny: Právní servis

30.000,-Kč

=

0,1 %

Marketing

250.000,-Kč

=

0,3 %

Nákup pozemku

15.000.000,-Kč

= 18 %

Stavební náklady

38.850.000,-Kč

= 46,7 %


1.150.000,-Kč

= 1,4 %


1.440.000,-Kč

= 1,7 %


3.170.000,-Kč

= 3,8 %


2.700.000,-Kč

= 3,3 %

DPH a jiné daně

20.570.000,-Kč = 24,7 %


83.160.000,-Kč

100 %

Jelikoţ firma plánuje dosáhnout zisk v průměru kolem 14 % p.a. a celá etapa trvá 2 roky – je tato částka započítána výší: 2 x 0,14 = 0,28 83.160.000,- x 1,28 = 106.444.800,-Kč Dle trţního ocenění průměrné bytové jednotky na základě porovnávací metody znalce a struktury realizovaných nákladů (pokud známe realizovanou výši zisku na akci nebo alespoň odhad) je moţno vidět, ţe ceny prakticky odpovídají.

________ 77

____________________________________


5. Projekt Rajská zahrada – termín provedení 2008/09 Rohový činţovní dům „Rajská Zahrada“ se nachází na Praze 3 v bezprostřední blízkosti rozlehlého parku - Riegerovy sady, a stanice metra A - Jiřího z Poděbrad, na hranici Vinohrad a Ţiţkova.

Na prodej jsou zde byty po luxusní rekonstrukci, velmi vysokého standardu (ateliér Design by DONLIČ) včetně kuchyňské linky, vestavěných skříní, s balkony a výhledem na Hradčany a Petřín. Dům byl postaven počátkem 20. století a jeho rekonstrukce je tvořena rekonstrukcí společných částí domu, stoupacích vedení (voda, kanalizace, elektroinstalace), výstavba nového výtahu, renovace dvorní a uliční fasády, výstavba nové střechy, nové mezonetové byty s terasami a nová okna a dveře. Realizováno společností BALENO a.s., financováno pouze z vlastních zdrojů. Termín provedení 2008-2009, byly vybudovány zcela nově 3 mezonetové dvoupodlaţní apartmány a zrekonstruováno 12 stávajících bytů, a to o celkové ploše 870m² a nebytový prostor o rozloze 173m². Dále vzniklo 8 balkonů o celkové ploše 124m². K dispozici nejsou ţádná parkovací místa. Projekt zatím není kompletně rozprodán. Uvaţuje se se ziskem kolem 14 % p.a. ________ 78

____________________________________


1. Ocenění znalcem k lednu 2009 K lednu 2009 byla jedna bytová jednotka (umístěná ve 2. N.P. ze stávajících 5.N.P., obsahující také balkon) oceněna znalcem. Ten pouţil porovnávací metodu a stanovil trţní cenu za m² plochy obytného prostoru ve výši 110.000,-Kč, za m² plochy balkonů 55.000,-Kč. Za nebytový prostor stanovil cenu 25.000,-Kč za m². Pokud bychom pouţili znalcem stanovené trţní ceny na celý projekt, došli bychom k částkám: Nebytový prostor

173 m² x

25.000,- =

4.325.000,-Kč

Terasy a balkony

124 m² x 55.000,- =

6.820.000,-Kč

Byty a apartmány

870 m² x 110.000,- = 95.700.000,-Kč

Celkem

= 106.845.000,-Kč

2. Skutečné náklady projektu firmy BALENO a.s. Z materiálů získaných od firmy BALENO byly náklady na projekt tvořeny: Právní servis

240.000,-Kč

= 0,3 %

Marketing

850.000,-Kč

=

1%

Nákup pozemku

22.000.000,-Kč

= 25,5 %

Stavební náklady

40.150.000,-Kč

= 46,6 %

Projektová dokumentace, inţenýring, architekti Náklady spojené s prodejem, realitní činnost

440.000,-Kč

=

0,5 %

1.580.000,-Kč

=

1,8 %

=

0%

=

0,7 %


0,-Kč

Administrativní náklady, zaloţení společnosti DPH a jiné daně

600.000,-Kč 20.300.000,-Kč


86.160.000,-Kč

= 23,6 % 100 %

Jelikoţ firma plánuje dosáhnout zisk v průměru kolem 12 % p.a. a celá etapa trvá 2 roky – je tato částka započítána výší: 2 x 0,12 = 0,24 86.160.000,- x 1,24 = 106.838.400,-Kč Dle trţního ocenění průměrné bytové jednotky na základě porovnávací metody znalce a struktury realizovaných nákladů (pokud známe realizovanou výši zisku na akci nebo alespoň odhad) je moţno vidět, ţe ceny prakticky odpovídají.

________ 79

____________________________________


6. Projekt Kubelíkova 3 – termín provedení 2009/10 Činţovní dům „Kubelíkova 3“ se nacházejí v bezprostřední blízkosti centra, rozlehlého parku Riegerovy sady a stanice metra A - Jiřího z Poděbrad, na hranici Vinohrad a Ţiţkova. Výhodou oblasti je dále vysoká úroveň občanské vybavenosti (školy, kultura, sportovní vyţití). Dům byl postaven počátkem 20. století spíše jako dělnický, ale plánuje se jeho přeměna na rezidenční dům vyššího standardu (kompletní moderní rekonstrukce celého domu spolu s výstavbou 3 nových podlaţí, výtahu a teras). Jednotlivé byty budou kompletně zrekonstruovány (na míru konečným zákazníkům) a v nejvyšším nově vybudovaném patře vznikne rozlehlý penthouse s vlastní saunou, fitness centrem, krytou terasou s vířivkou a s výtahem aţ do bytu.

Na realizaci celého projektu se podílí 2 společnosti: investiční fond CONSEQ a společnost IDEA DOMUS s.r.o. Realizováno z části z vlastních zdrojů, z části formou úvěru. Termín provedení 2009-2010, bude vybudováno 5 nových bytů, jeden penthouse s terasami a zcela zrekonstruováno stávajících 10 bytů a 2 nebytové prostory. Celková plocha činí 710m² bytů, 170m² penthousu, 30m² teras a 100m² nebytových prostor. Projekt by měl být kompletně dokončen do roku 2010 a dle předpokladů realizován zisk kolem 9,5 % p.a.

________ 80

____________________________________


1. Ocenění znalcem k lednu 2009 K dubnu 2009 byla jedna bytová jednotka (umístěná ve 2. N.P. z budoucích 7.N.P.) oceněna znalcem. Ten pouţil porovnávací metodu a stanovil budoucí trţní cenu za m² plochy zrekonstruovaného obytného prostoru ve výši 90.000,-Kč, za m² plochy teras 60.000,-Kč. Za nebytový prostor stanovil cenu 48.000,-Kč za m². Plocha penthousu oceněna na 120.000m². Pokud bychom pouţili znalcem stanovené trţní ceny na celý projekt, došli bychom k částkám: Nebytový prostor

100 m² x

Terasy

48.000,- =

4.800.000,-Kč

30 m² x 60.000,- =

1.800.000,-Kč

Penthouse

170 m² x 120.000,- =

20.400.000,-Kč

Byty a apartmány

710 m² x 90.000,- =

63.900.000,-Kč

Celkem

= 90.900.000,-Kč

2. Skutečné náklady projektu firmy IDEA DOMUS s.r.o. investičního fondu CONSEQ Předpokladem je, ţe náklady na projekt budou tvořeny z: Právní servis

350.000,-Kč

=

0,5 %

Marketing

350.000,-Kč

=

0,5 %

Nákup pozemku

38.000.000,-Kč

= 49,4 %

Stavební náklady

24.950.000,-Kč

= 32,4 %


300.000,-Kč

=

0,4 %


1.050.000,-Kč

=

1,4 %


2.200.000,-Kč

=

2,9 %


1.980.000,-Kč

=

2,6 %

DPH a jiné daně

7.600.000,-Kč

=

9,9 %


76.780.000 ,-Kč

100 %

Jelikoţ firma plánuje dosáhnout zisk v průměru kolem 9,5 % p.a. a celá etapa trvá 2 roky – je tato částka započítána výší: 2 x 0,095 = 0,19 76.780.000,- x 1,19 = 91.368.200,-Kč Dle trţního ocenění průměrné bytové jednotky na základě porovnávací metody znalce a struktury realizovaných nákladů (pokud známe realizovanou výši zisku na akci nebo alespoň odhad) je moţno vidět, ţe ceny prakticky odpovídají. ________ 81

____________________________________


Tabulka % nákladů na jednotlivé projekty

Náklady / Projekt

1

2

3

4

5

6

ø

Právní servis

0,3

0,3

0,2

0,1

0,3

0,5

0,3

Marketing

0,1

0,5

1,1

0,3

1

0,5

0,6

Nákup pozemku

6,3

7,2

12,8

18

25,5

49,4

19,9

Stavební náklady

56,1

69,8

74,3

46,7

46,6

32,4

54,3

Projekt. dokumentace, inţenýring 1,4

2,6

1,1

1,4

0,5

0,4

1,2

Realitní činnost

5,3

2,7

1,6

1,7

1,8

1,4

2,4

Finanční náklady a úroky

0

0,4

0

3,8

0

2,9

1,2

Admin.náklady,zaloţení společ.

2,4

4,8

3,1

3,3

0,7

2,6

2,8

Daně

28,1

11,7

5,8

24,7

23,6

9,9

17,3

Celkem

100

100

100

100

100

100

100

Dá se říci, ţe dle trţního ocenění průměrné bytové jednotky na základě porovnávací metody znalce a struktury realizovaných nákladů (pokud známe realizovanou výši zisku na akci nebo alespoň odhad), hodnoty prakticky odpovídají. Tedy můţeme shrnout, ţe k ocenění bychom mohli na základě výše vypozorovaných dat dojít ke stanovení průměrných nákladů při ocenění na procentní podíly ve výši: Obvyklé členění nákladů developerského projektu k ocenění

%

1

Nákup pozemku

19,9

2

Stavební náklady

54,3

3

Realitní činnost

2,4

4

Administrativní náklady

2,8

5

Finanční náklady

1,2

6

Právní servis

0,3

7

Marketing

0,6

8

Projektová dokumentace

1,2

9

Daně

17,3

Celkem

100,00

________ 82

____________________________________


ZÁVĚR Dá se říci, ţe dle trţního ocenění průměrné bytové jednotky na základě porovnávací metody znalce a struktury realizovaných nákladů (pokud známe realizovanou výši zisku na akci nebo alespoň odhad), hodnoty prakticky odpovídají. Pokud bychom tedy chtěli stanovit obecně cenu za developerský projekt, můţeme postupovat pomocí porovnání: a) trţního ocenění (porovnávací metodou) za průměrný byt v developerském projektu v době kompletního dokončení projektu b) stanovení ceny dle struktury nákladů – pomocí procentního vyjádření (za podmínky, ţe známe alespoň předpokládanou výši zisku)28 – dle níţe uvedené tabulky

Nákup pozemku

19,9

Stavební náklady

54,3

Realitní činnost

2,4

Administrativní náklady

2,8

Finanční náklady

1,2

Právní servis

0,3

Marketing

0,6

Projektová dokumentace

1,2

Daně

17,3

Jak v oceňování, tak v hodnocení projektů je ale nutné reflektovat faktor času, ale i faktor rizika. Statické vyhodnocování hodnoty majetku formou jednoduché kalkulace nákladů a přiměřeného zisku nemusí vést spolehlivě k odpovědím na otázky, které si klade investor (developer). Provede se hodnocení projektu a nastartuje se některá z etap investiční fáze. Kaţdá tato etapa ovšem jiţ představuje významnou sumu finančních prostředků, které mohou být zmařeny nebo naopak můţe být zvýšena efektivita projektu.

28

) Obecně se dá ale předpokládat, ţe marţe zisku v developerských projektech v ČR za poslední 3 roky se pohybuje kolem 10%.

________ 83

____________________________________


PŘEHLED POUŢITÉ LITERATURY Publikace Doleţal J., Mareček J., Sedláčková V., Sklenář T., Tunka M., Vobrátilová Z.: Nový stavební zákon v teorii a praxi s poznámkami a souvisícími předpisy, Linde, Praha, 2006 ZAZVONIL, Z.: Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1996 str. 36 - 38 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. CERM 1994, str.22. HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Oeconomica, Praha 2005, str. 80

Periodika Časopis Realit Časopis Developer

Právní předpisy zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb., zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, zákon č. 359/1992 Sb., Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

________ 84

____________________________________


PŘÍLOHY Top 10 na českém trhu nemovitostí Zajímavé jsou výsledky srovnání cen nemovitostí a jejich pronájmů dle analytiků Hypoteční banky. Ti sestavili takzvanou top 10 českého trhu nemovitostí. Z ní vyplývají ty k nákupu či pronájmu nemovitostí jak nejvíce, tak i nejméně atraktivní lokality. 1. Nejjistější investice – Praha Odborníci na trh nemovitostí nadále doporučují koupi domu či bytu v dobrém stavu nebo pozemku připraveného k výstavbě v Praze. Hlavní město patří, co se týče cen nemovitostí, k nejstabilnějším oblastem. Realitní makléři se shodují, ţe jejich ceny tu budou v nejbliţší době drţet svoji úroveň nebo se mírně zhodnocovat. 2. Nejdraţší pozemky – Liberec, Praha, Zlín Hodnota pozemků je sice nejvyšší v centru hlavního města, ale parcely se tu běţně k prodeji nenabízejí. V cenové mapě Prahu přeskočil Liberec. V jeho centru se metr čtvereční prodává za 7000 korun, kdeţto v širším centru Prahy za 6500 korun. V závěsu za oběma městy je Zlín s cenou 5800 korun za metr čtverečný parcely ve středu města. 3. Nejlevnější pozemky – Česká Třebová, Bruntál, Krnov Naopak na okraji Krnova a Bruntálu lze koupit stavební parcely za 150 korun. Ještě o třicet korun méně, tedy 120 korun za metr čtvereční, stojí pozemek v České Třebové. A pro příští půlrok analytici Hypoteční banky nemají pro majitele realit v této oblasti příliš dobré zprávy, cena by měla stagnovat. Coţ je naopak dobrý signál pro ty, kdo o koupi pozemku uvaţují. 4. Nejdraţší byty – Praha Co se týče ceny nového bytu, centrum Prahy zatím nikdo z postu vítěze nesesazuje. Mezi Prahou a druhým nejdraţším městem – Brnem je tak propast v podobě více neţ čtyřiceti tisíc korun. 5. Nejlevnější byty – Varnsdorf, Bílina, Kadaň, Ţatec, Jirkov, Litvínov, Most Za zlomek „praţské“ ceny lze pořídit nemovitosti na severu Čech. Neutěšená ekonomická situace regionu drţí ceny nových bytů na nízké úrovni, okolo 8000 korun za metr2 (tedy desetinu ceny bytu v centru Prahy). Odborníci přitom na příští rok nedávají zdejším cenám příliš nadějné vyhlídky k růstu. 6. Nejdraţší pronájem – Praha Do hlavního města se lidé stěhují za prací, za studiem, jezdí sem i jako turisté, a to nejen z Česka, ale i z ciziny. To vše otevírá majitelům bytů šance byt pronajmout. 7. Nejlevnější pronájem – Varnsdorf, Bílina, Kadaň, Jirkov, Litvínov Ve Varnsdorfu nebo Bílině lze standardní byt velikosti 2+1 pronajmout za částku nepřevyšující 2500 korun.

________ 85

____________________________________


8. Největší potenciál růstu – Ostravsko, jiţní Morava Realitní odborníci se shodují, ţe nejvíce by se dnes mohla zvyšovat cena nemovitostí na Moravě. V mnoha lokalitách jiţní Moravy se dlouho nestavělo a nyní se začínají objevovat nové projekty, které mohou posunout cenu bytů směrem vzhůru. Na Ostravsku se zase začíná projevovat pozitivní trend ve vývoji regionální ekonomiky, a tím i zvýšená poptávka po nemovitostech. 9. Nejlepší poměr cena bytu a cena pronájmu – Opava Byt přijde na 770 000 korun s tím, ţe měsíčně ho lze pronajmout za 7000 korun. Návratnost tak zde činí zhruba devět let (ovšem v obou případech bez odečtu prostředků nutných na údrţbu a opravy bytu). Opava je totiţ povaţována za nejatraktivnější město v Moravskoslezském kraji, coţ se projevuje i v ceně nemovitostí. Není postiţená těţbou a je historicky hlavním městem Slezska. 10. Největší šance na výdělek – Praha, Špindlerův Mlýn Při dostatku volných finančních prostředků doporučují analytici Hypoteční banky investovat do nákupu bytu či domku v Praze nebo okolí a nabídnout ho k pronájmu, případně k následnému prodeji.

________ 86

ANOTACE PRÁCE. Oceňování v developerských projektech

Recommend Documents