ANOTACE KLÍČOVÁ SLOVA SUMMARY KEY WORDS

1

2

3

ANOTACE Každé odvětví lidské činnosti je spojeno s cenami, které zpravidla ovlivňují rozhodování člověka. Cena jako taková tedy může být determinujícím faktorem. První část této práce je zaměřena na obecný výklad tržního mechanismu, specifikaci konkrétního typu trhu, kterým je trh realitní a na vymezení faktorů, které ovlivňují ceny nemovitostí. V další části je popsána zkoumaná lokalita, kterou je okres Náchod v Královéhradeckém kraji a dále metodika posouzení vlivu sociálních a environmentálních faktorů na ceny nemovitostí pro bydlení. Výchozími zdroji pro toto posouzení je vlastní databáze nemovitostí, která poskytuje informaci o těchto cenách, dále pak statistické ukazatele Českého statistického úřadu a jiné podklady, které slouží jako informace o posuzovaných faktorech. Na základě těchto údajů jsou zkoumány vzájemné závislosti mezi nimi a závěrem této analýzy je uveden přehled zjištěných poznatků. Dále je hodnocena výstavba v této lokalitě a rozvojové tendence v regionu.

KLÍČOVÁ SLOVA Cena, trh, nemovitost, sociální a environmentální faktory, Královéhradecký kraj, okres Náchod, databáze nemovitostí, statistické ukazatele, bytová výstavba, rozvoj v regionu.

SUMMARY Each sector of human activity is linked to the prices, which generally affect the decisions of the man. Price as such can be determinative factor. The first part of this work is aimed at a general interpretation of the market mechanism, specification of a particular type of market, which is a real estate market and the definition of the factors that affect prices of real estate. In the next section there is described researched locality, which is the Nachod district in Kralovehradecky region, and methodology for assessing the impact of social and environmental factors on the prices of real estate for housing. The default for this property is a real estate database that provides information on prices, characteristics of the Czech Statistical Office, and other documents that serve as information on assessed factors. On the basis of these data there are examined interdependencies between them and the conclusion of this analysis provides an overview of knowledge. There is also assessed the building-up at this location and developing trends in the region.

KEY WORDS Price, market, real estate, social and environmental factors, Hradec Kralove region, Nachod district, real estate database, characteristics, housing, development in the region.

4

BIBLIOGRAFICKÁ CITACE KUBEČKOVÁ, P. Posouzení vlivu sociálních a environmentálních faktorů na ceny nemovitostí pro bydlení v okrese Náchod. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství, 2010. 125 s., 100 s. příloh. Vedoucí diplomové práce Ing. Lenka Hamplová.

5

PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, že jsem diplomovou práci, na téma Posouzení vlivu sociálních a environmentálních faktorů na ceny nemovitostí pro bydlení v okrese Náchod, vypracovala samostatně s použitím odborné literatury a pramenů, uvedených v seznamu použitých zdrojů.

Brno, květen 2010

……………………………… Bc. Pavla Kubečková

6

PODĚKOVÁNÍ Děkuji tímto Ing. Lence Hamplové za vedení při zpracování této diplomové práce. Dále děkuji doc. Ing. Robertu Kledusovi, Ph.D. za konzultace při zpracování praktické části této práce a za cenné rady a připomínky.

7

OBSAH 1 ÚVOD .................................................................................................................................. 11 TEORETICKÁ ČÁST ......................................................................................................... 13 2 OBECNÉ POJMY ............................................................................................................. 13 2.1 Nemovitost ................................................................................................................. 13 2.2 Budova ........................................................................................................................ 13 2.2.1 Budova ............................................................................................................ 13 2.2.2 Budova pro bydlení ......................................................................................... 13 2.3 Byt .............................................................................................................................. 14 2.3.1 Byt ................................................................................................................... 14 2.3.2 Bytová jednotka .............................................................................................. 14 2.4 Dům ............................................................................................................................ 14 2.4.1 Dům bytový ..................................................................................................... 14 2.4.2 Dům obytný ..................................................................................................... 14 2.4.3 Dům rodinný ................................................................................................... 15 2.5 Pozemek ..................................................................................................................... 15 2.5.1 Pozemek .......................................................................................................... 15 2.5.2 Stavební pozemek............................................................................................ 15 2.6 Cena ............................................................................................................................ 16 2.6.1 Cena ................................................................................................................ 16 2.6.2 Cena obecná ................................................................................................... 16 2.6.3 Cena obvyklá .................................................................................................. 16 2.6.4 Cena pořizovací .............................................................................................. 16 2.6.5 Cena reprodukční ........................................................................................... 17 2.6.6 Cena zjištěná .................................................................................................. 17 2.7 Hodnota ...................................................................................................................... 17 3 TRH – EKONOMICKÉ POJETÍ .................................................................................... 18 3.1 Ekonomie .................................................................................................................... 18 3.2 Cena ............................................................................................................................ 18 3.3 Trh .............................................................................................................................. 19 3.3.1 Typy trhů ......................................................................................................... 19 3.3.2 Tržní subjekty.................................................................................................. 20 3.3.3 Pravidla tržního systému ................................................................................ 21 3.3.4 Základní elementy trhu ................................................................................... 21 4 TRH – SYSTÉMOVÉ POJETÍ ........................................................................................ 24 4.1 Struktura soustavy trh ................................................................................................. 24 4.2 Vymezení soustavy trh ............................................................................................... 25 5 SPECIFIKACE TRHU – REALITNÍ TRH .................................................................... 26 5.1 Objekty na trhu nemovitostí ....................................................................................... 26 5.1.1 Pozemky .......................................................................................................... 26 5.1.2 Rezidenční nemovitosti ................................................................................... 27 5.1.3 Komerční nemovitosti ..................................................................................... 28 5.2 Subjekty na trhu nemovitostí ...................................................................................... 28 5.3 Vlastnictví nemovitostí ............................................................................................... 29 5.3.1 Formy vlastnictví ............................................................................................ 29 5.3.2 Typy bydlení .................................................................................................... 29 5.3.3 Sektory bydlení ............................................................................................... 30 5.4 Trh nemovitostí .......................................................................................................... 30

8

6 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ...................................................................................... 31 6.1 Způsoby oceňování majetku a služeb ......................................................................... 31 6.1.1 Nákladový způsob ........................................................................................... 31 6.1.2 Výnosový způsob ............................................................................................. 32 6.1.3 Porovnávací způsob ........................................................................................ 33 7 ZÁVĚREČNÉ SHRNUTÍ TEORETICKÉ ČÁSTI ........................................................ 36 EMPIRICKÁ ČÁST ............................................................................................................ 38 8 ZKOUMANÁ LOKALITA............................................................................................... 38 8.1 Královéhradecký kraj ................................................................................................. 39 8.1.1 Území .............................................................................................................. 39 8.1.2 Správní oblast kraje ........................................................................................ 40 8.1.3 Obyvatelstvo ................................................................................................... 41 8.1.4 Trh práce ........................................................................................................ 41 8.1.5 Životní prostředí ............................................................................................. 43 8.1.6 Zemědělství ..................................................................................................... 46 8.1.7 Průmysl ........................................................................................................... 46 8.1.8 Stavebnictví ..................................................................................................... 47 8.1.9 Doprava .......................................................................................................... 48 8.1.10 Občanská vybavenost ..................................................................................... 49 8.1.11 Nej Královéhradeckého kraje ......................................................................... 50 8.2 Okres Náchod ............................................................................................................. 52 8.2.1 Území .............................................................................................................. 52 8.2.2 Správní oblast okresu ..................................................................................... 52 8.2.3 Obyvatelstvo ................................................................................................... 53 8.2.4 Trh práce ........................................................................................................ 54 8.2.5 Životní prostředí ............................................................................................. 55 8.2.6 Zemědělství ..................................................................................................... 57 8.2.7 Průmysl ........................................................................................................... 57 8.2.8 Stavebnictví ..................................................................................................... 58 8.2.9 Doprava .......................................................................................................... 58 8.2.10 Občanská vybavenost ..................................................................................... 59 8.2.11 Nej okresu Náchod ......................................................................................... 60 9 METODIKA ZPRACOVÁNÍ ........................................................................................... 61 9.1 Podklady pro zpracování ............................................................................................ 61 9.1.1 Databáze nemovitostí ..................................................................................... 61 9.1.2 Podklady z ČSÚ .............................................................................................. 73 9.1.3 Oceňovací vyhláška ........................................................................................ 75 9.1.4 Porovnání podkladů ....................................................................................... 75 9.2 Metodický postup práce.............................................................................................. 78 9.2.1 Faktory ovlivňující cenu nemovitosti .............................................................. 78 10 ANALÝZA PODKLADŮ .................................................................................................. 82 10.1 Vybrané statistické ukazatele ..................................................................................... 82 10.1.1 Ukazatele na úrovni obcí ................................................................................ 82 10.1.2 Ukazatele na úrovni okresů ............................................................................ 96 10.1.3 Ukazatele na úrovni kraje............................................................................... 98 10.2 Ostatní vybrané faktory .............................................................................................. 99 11 SHRNUTÍ VÝSLEDKŮ ANALÝZY ............................................................................. 106 12 VÝSTAVBA A ROZVOJOVÉ TENDENCE V REGIONU ........................................ 108 12.1 Bytová výstavba ....................................................................................................... 108 12.2 Rozvojové tendence.................................................................................................. 110

9

12.2.1 Královéhradecký kraj ................................................................................... 110 12.2.2 ORP Broumov ............................................................................................... 112 12.2.3 ORP Jaroměř ................................................................................................ 112 12.2.4 ORP Náchod ................................................................................................. 113 12.2.5 ORP Nové Město nad Metují ........................................................................ 113 13 ZÁVĚR ............................................................................................................................. 114 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ ........................................................................................ 117 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK A SYMBOLŮ ............................................................ 120 SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK .................................................................................... 122 SEZNAM PŘÍLOH ................................................................................................................ 125

10

1

ÚVOD

Téma této diplomové práce je „Posouzení vlivu sociálních a environmentálních faktorů na cenu nemovitostí pro bydlení v okrese Náchod“. Důvodem pro výběr zpracování této problematiky byla skutečnost, že v poslední době je vývoj cen nemovitostí velmi skloňovaným tématem v souvislosti s ekonomickými událostmi světového významu. Právě i díky těmto událostem se toto téma stalo velice rozsáhlým a obsáhlým předmětem diskusí a spekulací. Dalo by se tedy zpracovat velice podrobně a z mnoha různých úhlů pohledu. Potřeba bydlení je totiž základní lidskou potřebou a zároveň důležitým prvkem, určující životní úroveň lidí. Dostáváme se tedy do oblasti psychologie a sociologie. S tím úzce souvisí také disciplíny zabývající se demografií, životním prostředím, geografií. Dále pak navazuje ekonomie, právní vědy, architektonická tvorba, politologie a mnohé další. Komplexní pojetí této problematiky by tedy znamenalo multidisciplinární zkoumání, jehož obsáhlost by byla značná. Je třeba vybrat si dílčí konkrétní směr. Úvod teoretické části této práce je zaměřen na vysvětlení některých pojmů z oblasti stavebnictví a oceňování nemovitostí. Legislativa a jiné prameny definují některé pojmy odlišně a tento přehled představuje sjednocení terminologie pro účely této práce. Další část je pak zaměřena na deskripci a výklad pojmu trh. Trh je velice obsáhlý pojem, který je zde popsán od obecné až po konkrétní, specifickou úroveň, tedy trh realitní. Každá tato dílčí úroveň je velmi důležitá pro pochopení daných závislostí a fungování procesů uvnitř této soustavy. Trh nemovitostí totiž představuje prostředí, ve kterém veškeré tyto procesy probíhají, ve kterém vstupuje do vztahu kupující s prodávajícím, tedy jednají navzájem o objektu jejich společného zájmu, kde se pod vlivem nabídky a poptávky utváří cena nemovitosti, a ve kterém existuje velká škála faktorů, která tuto cenu ovlivňuje. S tím pak souvisí také poslední kapitola, která je věnována oceňování nemovitostí se zaměřením na vlivy, které determinují cenu nemovitosti z tohoto hlediska. Cílem teoretické části tedy je uvést všeobecné poznání tohoto tematického úseku, definovat dané prostředí, v návaznosti pak uvést problematiku oceňování nemovitostí, zpracovat souhrnný přehled faktorů ovlivňující cenu nemovitosti a vytvořit tak výchozí teoretické podmínky pro zpracování praktické části této práce. Praktická část je uvedena konkrétním situováním daného prostředí, tedy popisem dané lokality – Královéhradecký kraj, okres Náchod. Na vybraných ukazatelích je vytvořeno porovnání pozice daného kraje s ostatními kraji České republiky pro celorepublikové srovnání, další porovnání je pak uvedeno pro konkrétní zpracovávanou lokalitu, tedy porovnání okresu Náchod s ostatními okresy v tomto kraji jako ilustrativní přehled pozice tohoto okresu ve vztahu k jeho blízkému okolí. V návaznosti na teoretickou část je cílem této části diplomové práce vymezit sociální a environmentální faktory, které mají vliv na cenu nemovitosti pro bydlení, resp. které ovlivňují nabídku a poptávku po nemovitostech, a tento vliv posoudit. Stěžejními podklady pro naplnění tohoto cíle jsou ukazatele Českého statistického úřadu a jiné internetové podklady jako informace o jednotlivých faktorech, a vlastní databáze nemovitostí jako informace o cenách nemovitostí pro bydlení, sestavená na základě realitní internetové inzerce. Zpracování a hodnocení výsledků tvorby databáze je věnována samostatná kapitola, která popisuje zjištěné informace o jednotlivých cenách. Tyto ceny pak dále vstupují do analytické části, kde jsou graficky zpracovány společně s vybranými faktory a je posouzena jejich vzájemná vazba.

11

Správné podklady, jako výchozí zdroj pro zpracování této práce, v tomto případě znamenají adekvátní vypovídající schopnost dosažených výsledků. Pro maximální možnou míru objektivního zpracování tohoto úkolu by bylo vhodné sledovat cenu nemovitosti v závislosti na daných faktorech v čase a výsledky vyhodnocovat až s určitým časovým odstupem. To ale není v kapacitních možnostech rozsahu této práce. Z tohoto důvodu jsou při zpracování této práce očekávány určité nepřesnosti výsledků z důvodů časové nejednotnosti podkladů. Zejména časový interval tvorby databáze je vymezen obdobím 10/2009 – 02/2010, zatímco jiné podklady, zejména informace z ČSÚ, jsou dostupné pouze s časově staršími údaji, v mnoha případech tedy nelze dosáhnout jejich časové paralelnosti. Závěrečnou částí je pak hodnocení výstavby v regionu, popis současné situace a popis rozvojových tendencí v dané lokalitě.

12

TEORETICKÁ ČÁST 2

OBECNÉ POJMY

Úvodem teoretické části jsou popsány některé vybrané pojmy, týkající se této práce. Jeden pojem je mnohdy vysvětlován různými zdroji odlišně, proto jsou zde uvedeny pro vytvoření základního přehledu.

2.1

NEMOVITOST „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“1

2.2

BUDOVA

2.2.1 Budova „Pro účely tohoto zákona se rozumí budovou trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka za budovu lze považovat rovněž sekce se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy; domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona.“2 „Budovou nebo její částí se rozumí stavba určená pro bydlení nebo stavba určená pro ubytování.“3 „Pro účely oceňování se stavby člení na stavby pozemní, kterými jsou budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory.“4 „Pro účely této vyhlášky se rozumí budovou nadzemní stavba včetně její podzemní části prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.“5

2.2.2 Budova pro bydlení „Budovami pro bydlení se rozumí budovy zahrnuté do oboru 803 Jednotné klasifikace stavebních objektů …“6

1

) Zdroj [18] - § 119 (Zákon č. 40/1964 Sb.) ) Zdroj [20] - § 2 (Zákon č. 72/1994 Sb.) 3 ) Zdroj [18] - § 59 (Zákon č. 40/1964 Sb.) 4 ) Zdroj [21] - § 3 (Zákon č. 151/1997 Sb.) 5 ) Zdroj [28] - § 3 (Vyhláška č. 268/2009 Sb.) 6 ) Zdroj [27] - § 1 (Zákon č. 187/1968 Sb.) 2

13

2.3

BYT

2.3.1 Byt „Pro účely tohoto zákona se rozumí bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.“7 „Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení …“8 „Pro účely této vyhlášky se rozumí bytem soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen.“9 „Byt je soubor místností pod společným uzavřením, splňující funkční a stavebně technické požadavky této normy a určený k trvalému bydlení; obsahuje nejméně jednu obytnou místnost a příslušenství.“10

2.3.2 Bytová jednotka „Pro účely tohoto zákona se rozumí jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona."11

2.4

DŮM

2.4.1 Dům bytový „Bytový dům je stavba pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení.“12 „Pro účely této vyhlášky se rozumí stavbou pro bydlení bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.“13 „Bytový dům – obytná budova o čtyřech a více bytech přístupných ze společného komunikačního prostoru se společným hlavním vstupem z veřejné komunikace, pokud není rodinným domkem.“14

2.4.2 Dům obytný V současné legislativě již tento pojem není definován, je zde uvedena definice pouze podle předchozích předpisů: „Dům se považuje za obytný, připadají-li z úhrnu podlahové plochy všech místností v domě alespoň dvě třetiny na byty, počítaje v to i byty a části bytů, jichž se užívá k jiným účelům než k bydlení, jakož i vedlejší místnosti a příslušenství náležející k bytům.“15 7

) Zdroj [20] - § 2 (Zákon č. 72/1994 Sb.) ) Zdroj [21] - § 8 (Zákon č. 151/1997 Sb.) 9 ) Zdroj [28] - § 3 (Vyhláška č. 268/2009 Sb.) 10 ) Zdroj [31] - str. 2 (ČSN 73 4301) 11 ) Zdroj [20] - § 2 (Zákon č. 72/1994 Sb.) 12 ) Zdroj [26] - § 3 (Vyhláška č. 137/1998 Sb.) 13 ) Zdroj [30] - §2 (Vyhláška č. 501/2006 Sb.) 14 ) Zdroj [31] - str. 2 (ČSN 73 4301) 15 ) Zdroj [19] - § 59 (Zákon č. 41/1964 Sb.) 8

14

„Pro účely této vyhlášky se rozumí obytným domem dům, ve kterém z úhrnu podlahové plochy všech místností v domě připadají alespoň dvě třetiny na byty, počítaje v to i byty a části bytů, jichž se užívá k jiným účelům než k bydlení, jakož i vedlejší místnosti a příslušenství náležející k bytům. Při zjišťování tohoto poměru podlahových ploch se nepřihlíží k prostorám přístupným všem obyvatelům domu i jiným osobám, k jiným společným vedlejším místnostem (např. schodiště a chodby, společné prádelny a sušárny, půdní a sklepní prostory), k místnostem určeným pro zemědělskou výrobu, ani k vedlejším stavbám zřízeným na stavebním pozemku (např. garáže, zemědělské budovy, malé provozovny, dřevníky, kůlny).“16

2.4.3 Dům rodinný „Pro účely této vyhlášky se rozumí stavbou pro bydlení rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“17 „Pro účely této vyhlášky se rozumějí: rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“18

2.5

POZEMEK

2.5.1 Pozemek „Pro účely tohoto zákona se rozumí pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.“19

2.5.2 Stavební pozemek „Pro účely oceňování se pozemky člení na: a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; …, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu,

16

) Zdroj [29] - § 1a (Vyhláška č. 393/1991 Sb.) ) Zdroj [30] - § 2 (Vyhláška č. 501/2006 Sb.) 18 ) Zdroj [26] - § 3 (Vyhláška č. 137/1998 Sb.) 19 ) Zdroj [23] - § 27 (Zákon č. 344/1992 Sb.) 17

15

3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.“20 „V tomto zákoně se rozumí stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem; zastavěným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.“21

2.6

CENA

2.6.1 Cena „Cena je peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo zjištěná podle zvláštního předpisu (Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) k jiným účelům než k prodeji.“22 „Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby.“23

2.6.2 Cena obecná „Obecná cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.“24 Cena obecná bývá ztotožňována s cenou obvyklou nebo též s cenou tržní.

2.6.3 Cena obvyklá „Cenou obvyklou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.“25

2.6.4 Cena pořizovací „Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména u staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení.“26 20

) Zdroj [21] - § 9 (Zákon č. 151/1997 Sb.) ) Zdroj [22] - § 2 (Zákon č. 183/2006 Sb.) 22 ) Zdroj [24] - § 1 (Zákon č. 526/1990 Sb.) 23 ) Zdroj [3] - str. 44 24 ) Zdroj [3] - str. 49 25 ) Zdroj [21] - § 2 (Zákon č. 151/1997 Sb.) 26 ) Zdroj [3] - str. 48 21

16

Tato cena bývá označována také jako cena historická.

2.6.5 Cena reprodukční „Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.“27

2.6.6 Cena zjištěná Cena zjištěná je cena, zjištěná podle cenového předpisu. V současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997, o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. (oceňovací vyhláška).

2.7

HODNOTA

„Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota apod.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto důležité vždy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.“28

27 28

) Zdroj [3] - str. 48 ) Zdroj [3] - str. 45

17

3

TRH – EKONOMICKÉ POJETÍ

Trh je svou povahou abstraktním prostředím, kde dochází k různým mechanismům a transakcím, bez něhož by neexistoval úkol vytyčený touto prací, nebylo by možné vůbec analyzovat danou problematiku a dosáhnout stanovených cílů. Ještě před řešením konkrétní oblasti problematiky této diplomové práce je zpočátku uvedeno obecné pojetí trhu tak, jak ho vykládá ekonomie. Realitní trh je potom jedním ze specifických prvků tohoto systému, proto je zde tato část popsána nejprve v obecné rovině.

3.1

EKONOMIE

Pro vymezení pojmu ekonomie neexistuje jediná jednoznačná definice. Lze říci, že je to věda o činnostech, které se týkají výroby a směny statků. Tato věda zkoumá změny v ekonomice jako celku, soustředí se na trendy cen, výroby a nezaměstnanost. Utváří tak poměrně složitý systém, na jehož základě je tvořena hospodářská politika. Ta je potom nástrojem pro zlepšení výkonnosti ekonomiky. Ekonomie je vědou o volbě – studuje, jak lidé volí mezi různými možnostmi vzácných nebo omezených zdrojů, jak volí různé možnosti výroby komodit a jak jsou tyto statky rozděleny mezi spotřebitele. Ekonomie není omezena státními hranicemi, ale studuje obchod vnitrostátní a mezinárodní. Zkoumá pravidla, jimiž jsou jednotliví účastníci řízeni, principy výroby, dovozu a vývozu daného statku, tvorby ekonomických bariér na hranicích jednotlivých států a podobně. Ekonomie je věda o penězích, bankovnictví, kapitálu a bohatství. Pojednává o ekonomickém chování člověka a o tržním procesu. Dalo by se říci, že ekonomie je zároveň vědou politickou, jelikož se zabývá otázkami, které mají bezprostřední vliv na blahobyt lidí. Politika ovlivňuje ekonomiku a výsledky ekonomiky pak mají zpětný vliv na politiku. „Chování člověka je ovlivňováno subjektivními vlivy, které nelze měřit. Ekonomie nemůže plně převzít metody přírodních věd, protože motivy lidského chování nejsou měřitelné tak, jako přírodní jevy.“29 „Co je na ekonomii fascinující, jsou její základní principy, které jsou tak jednoduché, že mohou být napsány na jediné stránce, aby jim mohl každý rozumět. Ale dosud jim rozumí jen velmi málo lidí.“30

3.2

CENA

Z ekonomického hlediska je cena popisována jako množství peněz, které musíme vynaložit ke směně daného zboží, výrobků nebo služeb. Je to penězi vyjádřená hodnota těchto komodit. Další definice je pak závislá na tom, zda je pojem cena posuzován z hlediska prodávajícího, nebo kupujícího. Z pohledu kupujícího je cena chápána jako míra užitečnosti, udává informaci o kvalitě a vlastnostech zboží, které odběratel nakupuje. Odběratel přistupuje k ceně jako k poptávce. Z pohledu prodávajícího je cena především reflexí jeho celkových nákladů na výrobu a prodej výrobků, na zajištění návratnosti investic a docílení zisku. Dodavatel přistupuje k ceně jako k nabídce. 29 30

) Zdroj [6] - str. 21 ) Milton Friedman

18

• • •

Cena má v tržním systému tři základní funkce: Informační Motivační Alokační

Znamená to například, že pokud se některý výrobní zdroj stane vzácnějším, jsou o tom výrobci a spotřebitelé informováni. Zvýšení vzácnosti se na trzích projeví zvýšením ceny. Cena pak přenáší tuto informaci k výrobcům a spotřebitelům a je tak informačním signálem. Aby však výrobci a spotřebitelé na tuto informaci reagovali, musí k tomu být motivováni. Například perspektiva většího výdělku nebo naopak snaha ušetřit se může stát motivací. Konečným výsledkem šíření cenových informací a reakcí na ně je alokace zdrojů, práce a kapitálu. Ceny alokují ekonomické zdroje tak, aby tyto zdroje byly využívány efektivně.

3.3

TRH

„Trh je instituce, jejímž prostřednictvím kupující a prodávající určitého zboží vstupují do vzájemných interakcí, aby určili cenu zboží a množství, jež se nakoupí a prodá.“31 Je to v podstatě oblast ekonomiky, ve které dochází k výměně činností mezi jednotlivými ekonomickými subjekty prostřednictvím směny zboží.

3.3.1 Typy trhů Trhy lze dělit podle mnoha různých kritérií, zde jsou uvedeny tyto: Podle územního hlediska: • • •

Místní – vztahuje se bezprostředně k určitému místu Národní – je trh v rámci státního celku Světový – trh v mezinárodním měřítku Podle počtu zboží, které je na trhu sledováno

• •

Dílčí Agregátní Podle předmětu koupě a prodeje

• • •

Trh výrobních faktorů (práce, půda, kapitál) Trh peněz (finanční trh) Trh produktů (trh zboží)

31

) Zdroj [10] - str. 27

19

3.3.2 Tržní subjekty Domácnosti – jsou vlastníky výrobních faktorů, tzn. práce půdy a kapitálu. Tak mohou vystupovat jako prodávající na trhu výrobních faktorů. Hlavním účelem vstupu na trh je pro ně uspokojení potřeb, které realizují nákupem tržních komodit prostřednictvím dosažených příjmů. Firmy – jsou subjekty vyrábějící za účelem prodeje, tzn. na trhu výrobků a služeb vystupují jako prodávající. Za utržené peníze nakupují výrobní faktory za účelem opakování výroby a maximalizace zisku. Stát – na trh vstupuje především s cílem ovlivnit jej. Snaží se odstranit jeho negativní dopady na ekonomiku a na druhé straně stimulovat jeho pozitivní vliv. Jednotlivé subjekty na sebe vzájemně působí a vytváří tak tržní systém. Ceny na trzích statků jsou tvořeny tak, aby vyrovnaly poptávku kupujících s nabídkou prodávajících. Ceny na trhu výrobních faktorů jsou pak utvářeny s cílem vyrovnat nabídku domácností s poptávkou firem. Tento systém je popisován jako ekonomický koloběh, který je schematicky znázorněn na obr. 3-1.

Obr. 3-1: Schéma tržního mechanismu32 Tržní mechanismus má podle tohoto obrázku zejména odpovědět na otázky: Co?, Jak?, Pro koho?. Otázka „Co?“ zjišťuje, jaké výrobky se budou vyrábět, jaké služby se budou poskytovat a v jakém množství. Spotřebitelé mají k dispozici tzv. „peněžní hlasy“. Tím, co koupí a co nekoupí, rozhodují o tom, co se vyrábět bude a co ne. Odpověď na otázku „Jak?“ určuje, jaký bude zvolen technologický postup, jaké budou použity zdroje apod. Dále pak soutěž mezi výrobci rozhoduje o tom, za kolik se bude vyrábět, v jaké kvalitě, na jaké technologické úrovni. Odpověď na otázku „Pro koho?“ stanoví, jak bude vyrobený produkt rozdělen mezi jednotlivce nebo skupiny lidí.

32

) Zdroj [10] - str. 32

20

3.3.3 Pravidla tržního systému Pro fungování tržního systému není možná naprostá volnost a svoboda volby jednotlivých subjektů trhu. V tomto smyslu byla stanovena základní pravidla tržního systému, kterými jsou: • „Dodržování smluv • Ochrana soukromého vlastnictví • Volný vstup na trhy“33

3.3.4 Základní elementy trhu Pro pochopení problematiky tržního mechanismu je nutné uvést zejména následující tržní kategorie: nabídka, poptávka, cena, konkurence. Nabídka Nabídku je možné chápat jako množství statků, které jsou firmy ochotny vyrábět za účelem prodeje v závislosti na jeho ceně; je to množství zboží nebo služeb, které je firma ochotna dodat na trh, a to při zachování neměnnosti ostatních podmínek. Těmi jsou zejména výrobní náklady, ceny substitutů a organizace trhu. Podle zákona rostoucí nabídky růst ceny vyvolá růst nabídky, pokles ceny vyvolá pokles nabídky. • • • • •

Faktory (činitelé) ovlivňující nabídku: Cena Náklady výroby a obchodu (dražší energie a suroviny, zvyšování mezd, snižování nákladů pomocí nejnovějších technologií aj.) Změny vnějších podmínek (organizace trhu, počasí – v zemědělství, dotace aj.) Změny kapitálové výnosnosti Změny ceny výrobních substitutů (výrobním substitutem je takové zboží, kterým lze nahradit zboží jiné. Růst ceny jednoho ze substitutů, snižuje nabídku druhého zboží) Poptávka

Poptávka vyjadřuje množství zboží, které chtějí kupující koupit na trhu za určitou cenu a jinak nezměněných podmínek. Jedná se o rozhodnutí nějakého subjektu, že bude spotřebovávat určité zboží. Poptávka existuje jen tehdy, je-li někdo schopen a ochoten zaplatit za zboží či službu. Zákon klesající poptávky definuje nepřímo úměrný vztah mezi cenou a množstvím – s rostoucí cenou klesá poptávané množství a naopak. • • • • • • •

Faktory (činitelé) ovlivňující poptávku: Cena Demografické změny (změny v počtech kupujících) Dostupnost statků Změny velikosti důchodů (mzdy zaměstnanců, renta vlastníků půdy, úroky a zisky vlastníků kapitálu aj.) Změny v preferencích (móda, zvyky, změny potřeb, vkus aj.) Změna ceny jiného zboží Specifické faktory

33

) Zdroj [6] - str. 12

21

Tržní rovnováha Na trhu dochází k neustálému střetávání nabídky a poptávky. Prodávající a kupující tak realizují své protichůdné zájmy – prodávající maximalizuje svůj zisk při co nejvyšší ceně, kupující svůj užitek při co nejnižší ceně. Dosahování trží rovnováhy je nejdůležitějším cílem tržního chování všech subjektů. Je to stav, kdy je nabídka a poptávka v rovnováze, tzn. že na trhu nevzniká ani přebytek, ani nedostatek dané komodity a cena je tedy stabilní (taková cena je nazývána cenou rovnovážnou). Je to ideální stav, kdy při stávající ceně jsou kupující i prodávající v souhrnu spokojeni s množstvím kupovaných a prodávaných statků, takže nemají zájem měnit svá rozhodnutí.

Obr. 3-2: Nabídka, poptávka a dosahování tržní rovnováhy34

• • •

Chování spotřebitelů: Při stoupající ceně zboží klesá poptávané množství Při klesající ceně zboží stoupá poptávané množství Změny cen zboží vyvolávají pohyb po křivce poptávky

• • •

Chování výrobců: Při stoupající ceně zboží roste množství, které je ochoten dodat na trh Při klesající ceně zboží klesá množství, které je ochoten dodat na trh Změny cen zboží vyvolávají pohyb po křivce nabídky

Tržní rovnováha je dána průsečíkem poptávkové a nabídkové křivky. Bývá dosažena jen výjimečně a jen pro velmi krátké časové období. Na trhu existuje zpravidla neustálý pohyb cen, které oscilují v okolí rovnovážného bodu. V případě dosažení tržní rovnováhy mluvíme o rovnovážné ceně. Naopak cena dosažená při aktuálním vztahu nabídky a poptávky v danou dobu se nazývá tržní. Konkurence Konkurenci lze definovat jako hospodářskou soutěž mezi výrobci či prodávajícími nebo kupujícími. Dělí se na cenovou a necenovou podle nástrojů používaných v konkurenčním boji, nebo na dokonalou a nedokonalou podle struktury trhu, na němž konkurence probíhá. 34

) Zdroj [2] - str. 12

22

„V jiném definičním pojetí za konkurenci je považována taková soutěž, v níž prodejci, kteří si konkurují, předvádějí výrobky za ceny, které určili a snaží se přimět nezávislé kupující k jejich kladnému posouzení a následnému nákupu. Tyto výrobky jsou vzájemně zaměnitelné. Soutěžící výrobky se mohou vzájemně potírat i při značně vysokém stupni svobodného rozhodování, v jehož rámci je i možnost substituce, změny jakosti výrobků. To se pokládá za základní podmínku pro vznik situace s pravou konkurencí.“35 Cenová konkurence spočívá v dobrovolném snižování ceny zboží na straně prodávajících. Konají tak, aniž by je k tomu trh nutil. Jejich cílem je snaha zničit konkurenci. Necenová konkurence je taková, která používá jiné metody, jako prostředek k přilákání zákazníka, než je cena. Jedná se zejména o zvyšování kvality, rozšiřování servisu, prodej na úvěr, reklamu, slevy a další. Dokonalá konkurence je ekonomický termín, který takovou konkurenci popisuje jako trh, na němž žádná firma ani žádný spotřebitel nedosahují takové velikosti, aby sami mohli ovlivnit cenu. • • • • • • • • • •

Znaky dokonalé konkurence: Velké množství firem, které prodávají srovnatelné produkty, a žádná z nich není v dominantní pozici Velké množství kupujících reprezentující dostatečnou poptávku Nikdo nemůže ovlivnit ceny za stavu dokonalé konkurence, struktura trhu je dostatečně rozsáhlá Prodávající jsou cenoví příjemci Kupující jsou cenoví příjemci, mohou nakoupit jakékoliv množství a tržní cenu, která je na trhu v daném okamžiku Firmy nejsou omezeny ve vstupu na trh nebo z jeho odchodu Potencionální nově vstupující firmy na trh nejsou zvýhodňovány Firmy i kupující jsou zcela informováni o cenách zboží každé firmy na trhu Nabízený produkt nesmí nést znaky necenové konkurence (je anonymní) Předpokládá se neexistence externalit (vnějších vlivů)

Konkurenční trh je trh s mnoha kupujícími a prodávajícími, kteří obchodují se srovnatelnými statky tak, že každý kupující a každý prodávající je příjemcem ceny. Žádný jednotlivý kupující nemůže ovlivnit daný trh, protože nakupuje v porovnání s velikostí trhu malé množství. Prodávající je omezen podobně při tvorbě ceny, protože mnoho prodejců nabízí v zásadě stejné zboží. Kupující i prodávající v dokonalé konkurenci musí akceptovat cenu, kterou stanoví trh a tím se stávají příjemci ceny. Nedokonalá konkurence se vztahuje k trhům, které nesplňují alespoň jednu z podmínek pro dokonalou konkurenci. Taková konkurence je odrazem reálného fungování trhu, neboť dokonalá konkurence prakticky neexistuje. Mezi nedokonalou konkurenci je řazen monopol, oligopol, monopolní konkurence a monopson.

35

) Zdroj [6] - str. 46

23

4

TRH – SYSTÉMOVÉ POJETÍ

Oblasti systémového pojetí vědy je věnována celá řada publikací s rozsáhlým zpracováním. V této části je zmíněno systémové pojetí pouze v souvislosti s výkladem trhu. Trh lze totiž považovat v tomto pojetí za soustavu. „Soustava Ω je na určité úrovni rozlišitelnosti strukturovaný reálný nebo abstraktní objekt se systémovými vlastnostmi, o který se z určitého hlediska zajímá subjekt.“36 Tyto trhy jsou reálnými objekty, které se vyznačují systémovými vlastnostmi, kterými v tomto případě jsou: • „Hierarchická struktura • Vazby na okolí • Transformační funkce mezi vstupy a výstupy • Účelové chování“37

4.1

STRUKTURA SOUSTAVY TRH „Struktura této soustavy je tvořena svými veličinami:

Prvky soustavy jsou představovány jednotlivými účastníky trhu. Tedy subjekty, fyzické nebo právnické osoby, které mají zájem směnit na trhu dané entity. Na základní úrovni se subjekty člení na 2 typy – nabízející a poptávající. Na trhu statků vystupují v roli nabídky firmy, v roli poptávky pak domácnosti. Na trhu výrobních faktorů je tomu naopak. Vazby mají v takové soustavě různorodou povahu, většinou jde o prostředí, ve kterém dochází k interakci subjektů, umožňují zveřejnění nabízených a poptávaných cen a dochází zde k realizaci směny. Mohou jimi být různé distribuční sítě, obchodní řetězce, burzy akcií apod. Aktivace je cílevědomé jednání subjektu trhu, který je zároveň prvkem soustavy. Toto jednání je účelné a směřuje vždy k nějakému záměru. Procesy vznikají v důsledku aktivace soustavy. Jsou jimi různé činnosti jako jednání subjektů, uzavírání smluv apod., jejichž projevem je směna. Interakce v soustavě trh znamenají zejména peněžní toky, přesun předmětu směny. Projevy procesů demonstruje příslušná směna, která vede k obohacení jejich účastníků, a dále informace pro další účastníky trhu na základě zveřejnění realizovaných cen. Důsledky se vztahují k okolí objektu. Mezi takové důsledky patří například změna vlastnických vztahů, která s sebou přináší vlivy i na okolí. Okolí existuje v každé soustavě a soustava trh má s okolím různé vazby. Samotné okolí pak zahrnuje vlastní prvky soustavy okolí, kterými jsou: • Okolní trhy – trhy komplementů, trhy substitutů aj. • Faktory nabídky a poptávky – změna preferencí spotřebitele, změna nákladů výrobce, demografické změny aj. • Jiné – stát, banky, zahraniční politika aj.“38 36

) Zdroj [8] - str. 10 ) Zdroj [16] 38 ) Zdroj [16] 37

24

4.2

VYMEZENÍ SOUSTAVY TRH

Pro přehledné vymezení této soustavy jsou zde výčtem vyjmenovány její systémové charakteristiky. • •

•

• • • • •

• •

„Trhy jsou soustavy: Ekonomické (realizují se na nich tržní procesy) Regulační a informační (regulační – cílovým chováním je změna statků. Dobrovolnost směny zajišťuje oboustrannou výhodnost této směny. Pomocí zpětných vazeb realizovaných vzájemnou konkurencí prodávajících a kupujících se výstupy ze soustavy tj. realizované směny realizují v efektivním množství, jež tenduje k rovnováze nabízeného a poptávaného množství jednotlivých statků na trhu. Informační – přenos informací probíhá prostřednictvím cen. Ceny informují výrobce o struktuře poptávky a spotřebitele o nákladech výroby. Změny cen výrobních zdrojů informují výrobce o změně vzácnosti těchto zdrojů a perspektiva většího výdělku je motivuje k využívání těchto cenových informací, což ve svém důsledku vede k efektivní alokaci ekonomických zdrojů.) Reálné (trh jako objekt má materiální povahu, jeho prvky a vazby mezi nimi jsou materiální. Prvky trhu jsou reálné subjekty, které směřují ke směně reálné entity. Tyto mohou mít povahu hmotnou i nehmotnou. Vazby mezi prvky soustavy mají rovněž většinou materiální povahu.) Špatně průhledné až neprůhledné (soustava má mnoho prvků a četné vazby mezi nimi. Cesty soustavou jsou tak spletité, že se v nich lze jen obtížně orientovat.) Živé (prvky soustavy vykazují život) Měkké (jejich složky obsahují sociální složku, člověka, jehož rozhodování je špatně popsatelné, problémy řešené na těchto soustavách tak jsou špatně determinované) Částečně strukturované (všechny prvky soustavy ani vazby mezi nimi nejsou známé) Otevřené (účastníci trhu na tyto trhy vstupují a zase vystupují. Jednotlivé trhy se vzájemně ovlivňují – trh jednoho statku ovlivňuje trhy substitučních statků a trhy komplementů, procesy probíhající na trhu jsou ovlivňovány zásahy státu, centrální bankou, zahraničním obchodem) Dynamické (charakteristiky soustavy jsou závislé na čase) Stochastické/chaotické (stochastické – chování soustavy není jednoznačně dáno počátečními podmínkami, je určeno s určitou pravděpodobností. Chaotické – tedy nepředvídatelné. Důvodem mohou být finanční krize, bankovní panika, ale i některé strukturální a cyklické výkyvy.)“39

39

) Zdroj [16]

25

5

SPECIFIKACE TRHU – REALITNÍ TRH

V předchozích kapitolách byl trh popsán z hlediska ekonomického a systémového. Dílčích trhů existuje mnoho, tato kapitola navazuje v pojednání o trhu trhem realitním (trhu s nemovitostmi), jako konkrétním typu trhu, za účelem ucelení poznatků od obecné po specifickou úroveň této problematiky. Stejně tak jako trh obecný lze trh realitní rozdělit na jeho základní prvky. Jimi jsou objekty, subjekty a vzájemné vazby mezi nimi. Objekty na trhu nemovitostí představují nemovitosti samotné, nebo také vlastnická práva k nim. • •

Základními subjekty na trhu nemovitostí jsou: Prodávající (nabídka) – vlastníci nemovitostí Kupující (poptávka) – chtějí se stát vlastníky nemovitostí

Základní vztahy na trhu nemovitostí pak představují vztahy mezi kupujícími a prodávajícími ve smyslu koupě resp. prodeje nemovitosti, a to za smluvně dojednaných podmínek, zejména pak za smluvně stanovenou cenu. Jako další vztah lze uvést pronájem resp. nájem nemovitosti.

5.1 • • •

OBJEKTY NA TRHU NEMOVITOSTÍ Nemovitosti jako objekty daného trhu je možné rozdělit do následujících kategorií: „Pozemky Rezidenční nemovitosti Komerční nemovitosti“40

5.1.1 Pozemky • • •

Pozemky se pak dále rozlišují: „Pozemky pro rezidenční výstavbu (individuální výstavba – rodinné domy, hromadná bytová výstavba) Pozemky komerčního využití (občanská vybavenost, administrativní centra, obchodní centra, sklady, výroba, průmysl) Pozemky pro zemědělskou prvovýrobu“41

Každá z uvedených komodit vykazuje v daném časovém horizontu různé chování ve vztahu nabídky a poptávky. Ve většině případů však u pozemků převyšuje poptávka nabídku, u pozemků pro zemědělskou prvovýrobu je však poptávka minimální. Tento stav je na trhu s pozemky dlouhodobě stabilní a je tedy možné hovořit o pozemcích jako o stabilní komoditě.

40 41

) Zdroj [17] ) Zdroj [17]

26

„Determinanty ceny pozemků • • • •

Pozemky pro rezidenční výstavbu: Lokalita Inženýrské sítě a technická infrastruktura Územně plánovací dokumentace Velikost pozemku

• • • • •

Pozemky komerčního využití: Lokalita Spádovost obyvatelstva (důležité pro podniky se zaměřením na obchod a služby) Dopravní napojení Inženýrské sítě a technická infrastruktura Územně plánovací dokumentace“42

Protože je však trh s pozemky kvantitativně omezený (rozloha pozemků není nekonečná), pak změna poptávky po pozemcích, nemůže vést ke změně nabídky, ale pouze ke změně ceny. Jedná se tedy o neelastickou nabídku.

5.1.2 Rezidenční nemovitosti Do této skupiny nemovitostí patří široká škála nemovitostí pro bydlení. Jedná se zejména o rodinné domy, bytové domy, ale také chaty, chalupy a rekreační střediska. „Determinanty ceny rezidenčních nemovitostí • • • •

Lokalita Inženýrské sítě a technická infrastruktura Územně plánovací dokumentace Velikost nemovitosti

• • • • • •

Faktory ovlivňující poptávku po rezidenčních nemovitostech: Příjmy domácností Nezaměstnanost Možnosti financování bydlení, úrokové míry jednotlivých finančních produktů Demografické faktory Životní styl Státní intervence (legislativa, daně, příspěvky na bydlení, na stavební spoření)

• • • • •

Faktory ovlivňující nabídku rezidenčních nemovitostí: Možnosti financování bydlení Cena práce, stavebních materiálů a komodit Státní intervence (legislativa, daně, bytová politika – sociální bydlení, deregulace) Ceny pozemků Fáze hospodářského cyklu“43

42 43

) Zdroj [17] ) Zdroj [17]

27

5.1.3 Komerční nemovitosti Tato skupina nemovitostí zahrnuje zejména obchodní komplexy, administrativní objekty, hotelová zařízení, nájemní domy s nebytovými prostory, polyfunkční domy, restaurace, kavárny, kulturní domy a další. V tomto případě se jedná o tzv. „malou komerci“. Mezi tzv. „velkou komerci“ patří pak nemovitosti pro průmyslovou výrobu, objekty určené pro skladování apod. Determinanty cen komerčních nemovitostí U této skupiny nemovitostí nelze jednoznačně vymezit faktory, jež ovlivňují jejich cenu. Vždy se totiž jedná o individuální případ, kdy o ceně rozhoduje mnoho specifických faktorů. Kupující zpravidla sestavuje nákladovou kalkulaci a operuje s potencionálním ziskem, který mu z vlastnictví nemovitosti může vzejít. Vytváří si finanční plány na základě možného rozvoje své podnikatelské aktivity a pak je mnohdy ochotný přijmout i cenu vyšší, než byla cena předpokládaná. Souhrnně lze konstatovat, že nemovitosti na realitním trhu mají charakter jak spotřební (rezidenční nemovitosti), tak i investiční (komerční nemovitosti = výrobní faktor).

5.2

SUBJEKTY NA TRHU NEMOVITOSTÍ

Jak již bylo zmíněno výše, mezi základní subjekty realitního trhu patří prodávající a kupující. Tyto dva subjekty vytvářejí trh v úzkém slova smyslu – trh existuje pouze tehdy, je-li vytvářen určitým množstvím kupujících a prodávajících, nikoliv ojedinělými kupujícími nebo prodávajícími. Tedy na základě střetu nabídky a poptávky. Kupující představuje na trhu poptávku. Jeho cílem je získat nemovitost za účelem přínosu nějakého užitku. Tento užitek může představovat potřeba místa nebo prostoru, ať pro vlastní bydlení nebo pro provozování své podnikatelské aktivity. Kupní cena resp. nájemné pak pro něho představuje náklad, který musí kupující zohlednit při rozhodování tak, aby při daném užitku tento náklad minimalizoval, nebo při daném nákladu maximalizoval svůj požadovaný užitek. Jedná se tedy o cenu, která představuje faktor ovlivňující poptávku po nemovitostech. Dalším užitkem, který nemovitost může kupujícímu poskytnout, je příjem (výnos) z pronájmu nemovitosti. Tento druh užitku lze uvažovat v okamžiku, kdy kupující nabývá nemovitost za účelem investice a nemovitost má povahu investičního instrumentu. Výnosnost spolu s rizikem alternativních investičních instrumentů mají vliv na poptávku po nemovitostech. Poptávka po nemovitostech nemusí být uspokojena pouze koupí nemovitosti. Pro kupujícího je další možností nabytí vlastnického práva k nemovitosti i její výstavba. Kupující se tak stává stavebníkem a náklady pak pro něho, namísto kupní ceny, představují stavební náklady. Poptávka je tedy závislá též na cenách stavebních materiálů, prací a dalších stavebních nákladech. Obecně je možno vymezit čtyři základní důvody, které jsou pro kupujícího motivem vlastnictví nemovitosti: • „Užívání – držba (bydlení, podnikání) • Spekulace (držba s nejistým a vysoce rizikovým očekáváním majetkových výhod) • Rozvoj (funkčního využití) • Investice (uložení financí za účelem očekávaného budoucího zisku)“44 44

) Zdroj [2] - str. 98

28

Prodávající představuje na trhu nabídku. V případě, že prodávající vlastní nemovitost za účelem vlastního využití, pak danou nemovitost na trhu nabízí zpravidla tehdy, když už mu daná nemovitost nepřináší požadovaný užitek nebo její poloha už není pro vlastníka nemovitosti vyhovující. Další možností je pak motivace využití finančních prostředků investora pro jiné investiční záměry. V poslední době se stala významným faktorem podporujícím nabídku developerská činnost. Developeři se stávají vlastníky nemovitosti, kteří realizují projekt výstavby za účelem dosažení zisku. Dále jsou zde uvedeny další subjekty vystupující na realitním trhu: Realitní makléři hrají významnou roli na trhu nemovitostí. Jsou prostředníky mezi prodávajícími a kupujícími (pronajímateli a nájemci), soustřeďují v daném čase na jednom místě nabídku a poptávku a svůj zisk si zajišťují pomocí provizí z uzavřených smluv. Zprostředkovatelská činnost je stěžejní náplní realitních makléřů. Mnozí však poskytují i doplňkové služby související s obchodem s nemovitostmi. Banky rovněž patří mezi subjekty tohoto trhu. Ty zajišťují prostředky k financování nemovitostí v podobě úvěrů a dalších finančních produktů. Jejich ziskem jsou především úroky z těchto úvěrů. Do této kategorie jsou řazeny též leasingové společnosti. Stát je subjektem tohoto trhu, který vytváří právní prostředí, na jehož pozadí trh nemovitostí funguje. Jeho role spočívá v nastavení pravidel, mající normativní vazby na právní řád, daňový systém atd. Stát také ovlivňuje ceny na trhu nemovitostí také přímou regulací.

5.3

VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTÍ

Jestliže bylo zmíněno vlastnictví nemovitosti jako motiv kupujícího pro vstup na realitní trh, pak je zde na místě uvést formy vlastnictví, se kterými je možné se v České republice setkat.

5.3.1 Formy vlastnictví • • • • •

Nemovitosti vlastněné státem Nemovitosti vlastněné kraji Nemovitosti vlastněné obcemi Nemovitosti vlastněné jinými právnickými osobami Nemovitosti vlastněné fyzickými osobami

V této souvislosti je dále třeba rozlišovat typy a sektory bydlení na základě druhu vlastnictví, které má různou povahu podle míry výkonu vlastnického práva. Vlastnické právo zahrnuje právo věc držet, užívat ji a požívat její plody a užitky, a nakládat s ní.

5.3.2 Typy bydlení • • • • •

Vlastnické bydlení (plná vlastnická práva, obvykle u rodinných domů) Spoluvlastnické bydlení (vlastnictví bytu a spoluvlastnictví společných částí domu) Družstevní bydlení (vlastnictví podílu v družstvu, které je vlastníkem nemovitosti) Sdílené vlastnictví (postupný přechod od nájmu k vlastnictví) Nevlastnické formy bydlení (nájem, podnájem)

29

5.3.3 Sektory bydlení • • • • •

5.4

Veřejný nájemní sektor (plní sociální funkci) Neziskový nájemní sektor (převažuje sociální funkce, zpravidla nákladové nájemné) Soukromé nájemní bydlení (tržní nájemné) Družstevní sektor (individuálně se blíží nájemnímu nebo vlastnickému bydlení) Vlastnický sektor (vlastník je totožný s uživatelem)

TRH NEMOVITOSTÍ

Závěrem této kapitoly jsou zde reflektovány poznatky o realitním trhu souhrnným, přehledným výčtem. • • • • • • • • • •

Tržní vztahy jsou charakteristické buď koupí, nebo prodejem (pronájmem) Trh není zastoupen místem, na kterém probíhají směny Trh funguje prostřednictvím zprostředkovatelských institucí, novinových inzercí, osobním šetřením, vyhledáváním Hlavní charakteristiky nemovitostí jsou: nehybnost, fixní nabídka, lokalizace, nutnost přístupu (na pozemek, do budovy), jedinečnost, vysoká cena (ve srovnání s příjmy domácností), heterogenita Trh s pozemky a nemovitostmi je možné chápat jako součást trhu s investicemi (držba má charakter investice) Trh funguje dobře ve stabilizovaných ekonomikách (na trzích s větším osídlením; v malých sídlech nefunguje dobře) Právní stránka fungování trhu a směny má velký význam Trh není jednoznačně ekonomicky popsatelný, mnohdy se chová nepředvídatelně (někdy je dynamický, jindy stagnuje) Trh s realitami je cyklický, je závislý na ekonomických cyklech Realitní trh je řazen do kategorie trhů nedokonalých, a to z důvodu: Omezené nabídky půdy pro výstavbu Heterogenity realit Omezených informací Motivace vlastnictví (povaha spotřební kontra investiční)

30

6

OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

Základním předpisem pro oceňování nemovitostí je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997, o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. (oceňovací vyhláška). Cílem této kapitoly je vymezit faktory, ovlivňující cenu nemovitosti, z hlediska oceňování.

6.1

ZPŮSOBY OCEŇOVÁNÍ MAJETKU A SLUŽEB (1) „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozum cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, …“45

6.1.1 Nákladový způsob Ocenění nákladovým způsobem vychází ze základních cen za měrné jednotky stavby vynásobené příslušným množstvím měrných jednotek nebo z nákladů na pořízení stavby. Tato metoda zohledňuje náklady spojené s reprodukcí nebo nahrazením oceňovaného majetku. Pro demonstrativní účely je uveden výpočet ceny nákladovým způsobem podle vyhlášky (pouze část § 5 vyhlášky): „Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce

45

) Zdroj [21] - § 2 (Zákon č. 151/1997 Sb.)

31

ZCU = ZC × K 4 × K 5 × K i × K p

ZCU ZC K4 K5 Ki Kp

… … … … … …

základní cena upravená, základní cena koeficient vybavení stavby koeficient polohový koeficient změny cen staveb koeficient prodejnosti“46

Při ocenění nákladovým způsobem je tedy nutné přihlížet k následujícím okolnostem, které mají vliv na zjištěnou cenu: Základní cena (ZC) podle přílohy č. 6 vyhlášky je stanovena na základě typu konstrukce nemovitosti, ve které je zohledněn použitý materiál pro standardní provedení, podlažnost, podsklepenost, využití podkroví. Koeficient vybavení (K4) pak přihlíží na použité konstrukce a materiál z pohledu vybavení standardního, nadstandardního nebo podstandardního ve srovnání se započítanými materiály a konstrukcemi v ceně základní. Zohledňuje také objemové podíly daných konstrukcí. Koeficient polohový (K5) podle přílohy č. 14 zohledňuje polohu nemovitosti (nejvyšší koeficient je stanoven pro Prahu, Brno, Ostravu), tedy lokalitu. Koeficient změny cen staveb (Ki) podle přílohy č. 38 umožňuje přepočet ceny vztažený k cenové úrovni roku 1994. Koeficient prodejnosti (Kp) podle přílohy č. 39 zahrnuje nespecifikovaných faktorů, které mají vliv na prodejnost nemovitosti.

škálu

blíže

Hlavním rozlišovacím kritériem pro Kp je poloha obce a její velikost. Tento koeficient představuje poměr mezi zprůměrovanými, skutečně dosaženými prodejními cenami a časovými cenami nemovitostí určitého typu v rozhodné době a na rozhodném místě. Při ocenění touto metodou se pak dále zohledňuje opotřebení stavby na základě její předpokládané doby životnosti.

6.1.2 Výnosový způsob Oceňování výnosovým způsobem je založeno na stanovení výnosové hodnoty nemovitosti. „Výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných (odúročených) předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu.“47 Výnosová hodnota odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat. Výnos z nemovitosti je počítán z předpokládaného nájemného, které by bylo možné dosáhnout v případě pronájmu nemovitosti. „Na výši dosažitelného nájemného působí řada vlivů, zejména: • • •

Obec: Velikost a význam obce Úroveň výnosů a cen v obci Pracovní příležitosti resp. procento nezaměstnanosti v obci 46 47

) Zdroj [25] - § 5 (Vyhláška č. 3/2008 Sb.) ) Zdroj [3] - str. 277

32

• • • •

Část obce, v níž se byt nachází: Poloha vůči centru obce resp. odlišnosti čtvrti („adresa“) Složení obyvatelstva ve čtvrti, v ulici, úroveň kriminality Hluk nebo klidová zóna, obytná nebo průmyslová zóna Vybavenost (obchody, úřady, školy apod.)

• • • • •

Vlastní objekt: Poloha budovy v obci, hluk nebo klidová zóna, obytná nebo průmyslová zóna Složení obyvatel objektu Spojení veřejnou dopravou, vzdálenost zastávek MHD Přístup a příjezd k objektu Možnosti parkování vozidel

• • • • •

Vlastní pronajímaný byt: Podlaží, v němž se byt nachází, výtah Kategorie bytu, jeho vybavení a stav Poloha bytu ke světovým stranám Příslušenství bytu: sklepy, balkon, terasa, lodžie Výhled“48

6.1.3 Porovnávací způsob Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi srovnatelnými v daném čase na daném místě. Porovnávací metoda vychází buď z cenového předpisu, kterým se zjišťuje cena administrativní (úřední, zjištěná), nebo z tržního porovnání, ze kterého pak vychází cena obvyklá (obecná). Použití příslušné metody vychází z účelu provedení ocenění, zpravidla dle povahy osoby či instituce, která si ocenění vyžádá. Pro potřeby této práce je využito metody podle cenového předpisu, resp. § 25 a § 26a vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů: „§ 26a Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek (1) Cena dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku o obestavěném prostoru do 1 100 m3, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 20a a upravenou podle odstavce 2. V základní ceně rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č. 6. (2) Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce:

ZCU = ZC × I kde ZCU ZC I

… … …

základní cena upravená za 1 m3 obestavěného prostoru, základní cena podle přílohy č. 20a tabulky č. 1, index cenového porovnání vypočtený podle vzorce:

I = I T × I P × IV , 48

) Zdroj [3] - str. 312

33

kde IT

…

index trhu se stanoví podle vzorce: 3

I T = 1 + ∑ Ti , i =1

Ti IP

… hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu dle přílohy č. 18a tabulky č. 1; … index polohy se stanoví podle vzorce: n

I p = 1 + ∑ Pi , i =1

kde Pi n IV

… hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle přílohy č. 18a tabulky č. 3, 4, 5 a 6 v návaznosti na účel užití stavby a podle toho, ve které obci se byt nachází; … celkový počet znaků v příslušné tabulce; … index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: 12   I V = 1 + ∑Vi  × V13 ,  i =1 

kde Vi

… hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení dle přílohy č. 20a tabulky č. 2.“49

Základní cena (ZC) uvádí cenu za m3 obestavěného prostoru na základě polohy nemovitosti (kraj, město/obec), tedy lokality. • • •

Index trhu (IT) je podle přílohy č. 18a (tabulka č. 1) determinován třemi faktory: Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi Vlastnictví nemovitosti Vliv právních vztahů na prodejnost

• • • • • • • • • • •

Index polohy (IP) je podle přílohy č. 18a (tabulka č. 4) determinován 11 faktory: Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského Poloha nemovitosti v obci Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti Obchod, služby, kultura v obci Školství a sport v obci Zdravotní zařízení v obci Veřejná doprava Obyvatelstvo Nezaměstnanost v obci a okolí Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Vlivy neuvedené

49

) Zdroj [25] - § 26a (Vyhláška č. 3/2008 Sb.)

34

Index konstrukce a vybavení (IV) je podle přílohy č. 20a (tabulka č. 2) determinován 13 faktory: • Druh stavby • Provedení obvodových stěn • Tloušťka obvodových stěn • Podlažnost • Napojení na veřejné sítě • Způsob vytápění stavby • Základní příslušenství v RD • Ostatní vybavení v RD • Venkovní úpravy • Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD • Pozemky ve funkčním celku se stavbou • Kritérium jinde neuvedené • Stavebně – technický stav Ocenění porovnávací metodou pro byty podle § 25 je obdobné. Uveden je však příklad pro ocenění rodinného domu z důvodu komplexnějšího přehledu faktorů, které na jeho cenu mají vliv.

35

7

ZÁVĚREČNÉ SHRNUTÍ TEORETICKÉ ČÁSTI

V předchozích kapitolách byl proveden výklad těch oblastí, které souvisí s tématem této práce, a které vytyčují faktory ovlivňující cenu nemovitosti. Závěrem této části je tedy uveden souhrnný přehled všech doposud zmíněných faktorů, kategorizovaných dle vlastního uvážení do 4 stěžejních kategorií: Obecné ekonomické faktory • • • • • • • • • • • • •

Náklady výroby a obchodu Změny vnějších podmínek Změny kapitálové výnosnosti Změny ceny substitutů, komplementů Dostupnost statků Změny velikosti důchodů Změny v preferencích Změna ceny jiného zboží Úroveň výnosů a cen v obci Cena práce, stavebních materiálů a komodit Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi – rozmanitost, poptávka Komerční využití stavby Fáze hospodářského cyklu Technické faktory

• • • • • • • • • • • • • • • • • •

Velikost nemovitosti Inženýrské sítě a technická infrastruktura Dopravní napojení Kategorie bytu, jeho vybavení a stav Pozemky ve funkčním celku se stavbou Technické provedení stavby Stáří a předpokládaná životnost, stavebně – technický stav Základní příslušenství RD, ostatní vybavení RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Přístup a příjezd k objektu Možnosti parkování vozidel Podlaží, v němž se byt nachází, výtah Poloha bytu ke světovým stranám Příslušenství bytu: sklepy, balkon, terasa, lodžie Spojení veřejnou dopravou, vzdálenost zastávek MHD Výhled Poloha nemovitosti vůči centru obce

36

Sociální faktory • • • • • • • • • • • • •

Obyvatelstvo v okolí nemovitosti Příjmy domácností, počet domácností a jejich průměrná velikost Možnosti financování bydlení Demografické faktory Životní styl Státní intervence (legislativa, daně, příspěvky na bydlení, na stavební spoření) Fáze hospodářského cyklu Pracovní příležitosti Nezaměstnanost Vliv právních vztahů na prodejnost Vlastnictví nemovitosti Občanská vybavenost (obchody, úřady, školy, kultura, sport apod.) Velikost a význam obce Environmentální faktory

• • • • • • • •

Lokalita Územně plánovací dokumentace Ceny pozemků Svažitost pozemku Existence záplavového území Okolní zástavba a životní prostředí Hluk nebo klidová zóna, obytná nebo průmyslová zóna Velikost a význam obce

37

EMPIRICKÁ ČÁST 8

ZKOUMANÁ LOKALITA

Zkoumanou lokalitou pro účely této práce je okres Náchod v Královéhradeckém kraji. Tento kraj je jedním ze 14 krajů České republiky, jejíž vznik je datován k 1. 1. 1993. Česká republika je rozdělena na území Čech, Moravy a Slezska a její celková rozloha činí 78 864 m2. Území ČR bylo do 31. 12. 2002 rozděleno na 14 krajů a 77 okresů. • • • • • • • • • • • • •

V současnosti nadále existuje 14 krajů: Hlavní město Praha (A) – Praha Středočeský kraj (S) – Praha Jihočeský kraj (C) – České Budějovice Plzeňský kraj (P) – Plzeň Karlovarský kraj (K) – Karlovy Vary Ústecký kraj (U) – Ústí nad Labem Liberecký kraj (L) – Liberec Královéhradecký kraj (H) – Hradec Králové Pardubický kraj (E) – Pardubice Vysočina (J) – Jihlava Jihomoravský kraj (B) – Brno Olomoucký kraj (M) – Olomouc Moravskoslezský kraj (T) – Ostrava

Okresní úřady byly podle zákona č. 314/2002 Sb., o stanovení obcí s pověřeným obecním úřadem a stanovení obcí s rozšířenou působností, zrušeny s účinností od 1. 1. 2003. Okresy však dále existují jako jednotka státní správy a jednotka statistická. Základními územními samosprávnými celky jsou obce. Některé z nich mají rozšířený rozsah přenesené působnosti a ty vykonávají státní správu též pro obce spadající do jejich správního obvodu.

Obr. 8-1: Mapa krajů České republiky50 50

) Zdroj [56] – http://cs.wikipedia.org/wiki/Česko

38

Obr. 8-2: Mapa okresů České republiky51

8.1

KRÁLOVÉHRADECKÝ KRAJ

8.1.1 Území Královéhradecký kraj se nachází na severovýchodě České republiky. Jeho rozloha činí 4 759 m2, což představuje 6 % rozlohy území celé České republiky a tím je tento kraj řazen na 9. místo v porovnání s ostatními kraji ČR. Hranice kraje je tvořena z více než jedné třetiny státní hranicí s Polskem, zbývající část je tvořena společnou hranicí s krajem Libereckým, Pardubickým a Středočeským. Oblast podél státní hranice je tvořena pohořími Krkonoše a Orlické hory, které jsou od sebe odděleny Broumovským výběžkem. Z geologického hlediska se jedná o zajímavou oblast pro výskyt skalních měst – nejznámější Teplické a Adršpašské skály, dále pak Křížový vrch a Ostaš. V této oblasti se nachází nejkvalitnější a nejvydatnější zásobárna pitné vody v ČR. Stěžejními vodními toky tohoto kraje jsou Labe a jeho přítoky (Orlice a Metuje). Nejvyšším vrcholem kraje a zároveň České republiky je Sněžka (1 602 m n. m.).

51

) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/csu/2009edicniplan.nsf/p/1302-09

39

Obr. 8-3: Geografická mapa Královéhradeckého kraje52

8.1.2 Správní oblast kraje

Obr. 8-4: Administrativní členění kraje53 52 53

) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/mapy_kartogramy ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/mapy_kartogramy

40

Královéhradecký kraj je vyšší územní samosprávný celek České republiky. Na základě reformy státní správy je od 1. 1. 2000 jeho území rozděleno do 5 okresů – Hradec Králové, Jičín, Náchod, Rychnov nad Kněžnou a Trutnov. K 1. 1. 2003 bylo v Královéhradeckém kraji zřízeno 15 správních obvodů obcí s rozšířenou působností a 35 správních obvodů obcí s pověřeným úřadem. Na území kraje se nachází 448 obcí. Hlavním centrem kraje je statutární město Hradec Králové, které je od hlavního města České republiky, Prahy, vzdáleno 112 km. Královéhradecký kraj je charakteristický velkým množstvím středních a menších sídel, sídelní struktura je nerovnoměrná a rozdrobená.

8.1.3 Obyvatelstvo V Královéhradeckém kraji žilo k 1. 1. 2009 celkem 554 520 obyvatel, což představuje 5,3 % obyvatelstva České republiky. Nejlidnatějším okresem je okres Hradec Králové se 162 377 obyvateli, město Hradec Králové pak čítá 94 497 obyvatel. Druhým největším městem je Trutnov s 31 039 obyvateli. Naopak okres Rychnov nad Kněžnou patří se 79 198 obyvateli k populačně nejmenším okresům tohoto kraje. Do roku 2007 jím však byl dlouhodobě okres Jičín. Hustotou obyvatelstva 117 obyvatel na 1 km2 nedosahuje kraj ani celorepublikového průměru, který činí 133 osob na km2. Nejvyšší hustota obyvatelstva v tomto kraji je zastoupena v okrese Hradec Králové (182 obyvatel na km2), nejnižší pak v okrese Rychnov nad Kněžnou (81 obyvatel na km2). Nejméně urbanizovaný je okres Jičín, kde žije nejvíce obyvatel v obcích do 500 obyvatel a tvoří tak v podílu osminu obyvatelstva v kraji. Průměrný počet obyvatel v obci dosáhl 1 238 osob a průměrná rozloha obce pak 1 062 ha. Z hlediska věkové struktury obyvatelstva se Královéhradecký kraj řadí na 2. místo v podílu obyvatel nad 65 let věku (15,7 %). První místo zaujímá hlavní město Praha s 15,8 %. Nejvyšší podíl obyvatel věku do 14 let je v okrese Náchod a Rychnov nad Kněžnou, ve věku 16-64 let v okrese Trutnov. Průměrný věk mužů a žen byl koncem roku 2008 40,9 let, čímž se pohyboval nad republikovým průměrem. Královéhradecký kraj je po Praze druhým krajem s nejvyšším průměrným věkem obyvatelstva. Stejně tak je tomu v okresech Hradec Králové a Jičín v porovnání s krajským průměrem. Podíl městského obyvatelstva dosáhl celkem 68,3 %. Do venkovského prostoru připadá 87,5 % obcí, které zabírá 68,6 % území kraje a žije v něm 29 % z celkového počtu obyvatelstva.

8.1.4 Trh práce V Královéhradeckém kraji bylo k 31. 12. 2009 evidováno v Registru ekonomických subjektů celkem 129 399 subjektů, což představuje více jak 5 % všech subjektů registrovaných v České republice. V mezikrajském srovnání zaujímá první místo hlavní město Praha s počtem 488 tisíc subjektů, na posledním místě je Karlovarský kraj s 81 tisíci subjekty. Více jak 31 % všech subjektů kraje je registrováno v okrese Hradec Králové, nejméně v okrese Rychnov nad Kněžnou (13,1 %). Z hlediska právní formy subjektů tvoří 80,5 % fyzické osoby a 19,5 % právnické osoby. Podle převažující ekonomické činnosti působí 25,5 % subjektů v oblasti obchodu, oprav motorových vozidel, ve zpracovatelském průmyslu (13,6 %), stavebnictví (13,1 %) a v oblasti profesních, vědeckých a technických činností (9,8 %). Ke konci ledna 2010 bylo v kraji celkem 25 216 neumístěných uchazečů o zaměstnání a meziročně oproti lednu 2009 přibylo 46,3 % osob bez zaměstnání. Míra registrované nezaměstnanosti v kraji k lednu 2010 vzrostla na 8,6 %, z toho muži 8,37 % a ženy 8,92 %. Průměrná nezaměstnanost v České republice je 9,83 %, v Královéhradeckém kraji je tedy o 1,23 procentního bodu nižší. V porovnání s ostatními kraji je čtvrtá nejnižší po Praze, Středočeském a Jihočeském kraji. Z regionálního hlediska je nejvyšší míra nezaměstnanosti 41

v okrese Jičín (10,24 %), dále pak v okrese Trutnov. Na jedno volné pracovní místo připadá v kraji 17,2 uchazečů o zaměstnání, nejvíce v okrese Jičín (48,2).

Obr. 8-5: Registrovaná míra nezaměstnanosti v HKK v letech 2005 - 201054 Průměrná mzda v Královéhradeckém kraji v roce 2009 činila 20 621 Kč, meziročně vzrostla o 838 Kč, tedy o 4,2 %. Oproti republikovému průměru je o necelé 3 tisíce nižší. Nejvyšší průměrná mzda byla v Praze, úroveň mezd v Královéhradeckém kraji byla o více než 9 tisíc Kč nižší. V mezikrajském srovnání zaujímá kraj 8. místo. Nejnižší úroveň mezd pak byla v Karlovarském kraji, kde průměrná mzda nedosáhla ani 20 000 Kč. Změny v celkovém mzdovém vývoji souvisí s poklesem zaměstnanosti v Královéhradeckém kraji. V roce 2007 se čistý měsíční příjem na osobu v každé třetí domácnosti Královéhradeckého kraje pohyboval v rozmezí 10 000 – 15 000 Kč. Průměrné životní minimum domácnosti činilo v roce 2007 6 494 Kč a pod jeho úrovní se nacházelo 2,6 % domácností. Změny v celkovém mzdovém vývoji souvisí s poklesem zaměstnanosti v Královéhradeckém kraji.

Moravskoslezský kraj Zlínský kraj Počet volných pracovních míst Počet uchazečů o zaměstnání

Olomoucký kraj Jihomoravský kraj Vysočina Pardubický kraj Královéhradecký kraj Liberecký kraj Ústecký kraj Karlovarský kraj Plzeňský kraj Jihočeský kraj Středočeský kraj Praha 0

10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000

Obr. 8-6: Počet volných pracovních míst a uchazečů o zaměstnání k 30. 6. 200955

54 55

) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/home ) Zdroj [51] – http://www.mpsv.cz/cs/625

42

8.1.5 Životní prostředí Na území Královéhradeckého kraje se projevuje vysoká vertikální členitost reliéfu a různorodost krajinných typů, jež ovlivňují kvalitu životního prostředí. Ta je v kraji celkově na dobré úrovni v porovnání s celorepublikovým průměrem. Lokálně se vyskytují území se zhoršenou kvalitou životního prostředí v důsledku hospodářského využití území modifikované sídelní strukturou. K nejvýznamnějším environmentálním rizikům patří soustředěná intenzivní doprava v obcích zhoršující kvalitu ovzduší a životního prostředí a nepříznivě zvyšující hlukovou zátěž. Dalšími problémovými oblastmi jsou povodně, zvýšená eroze půdy, výrazné poškození lesů. Narušená ekologická stabilita lesních systémů je patrná zejména v horských oblastech (Krkonoše, Orlické hory). Celkově je krajina na tomto území poznamenána potlačením původních tradic, deformací její typické tváře použitím nevhodných architektonických stylů, devastace staveb drobné lidové tvořivosti a nedostatkem zeleně v sídlech. V oblastech podléhajících legislativní ochraně přírody a krajiny je situace mírně příznivější. Ovzduší Královéhradecký kraj je řazen k regionům s relativně čistým ovzduším, bez velkých zdrojů znečištění. Území je zatíženo emisemi z lokálních i dálkových zdrojů, zejména elektrárnami Opatovice a Chvaletice. Díky odsíření v posledních letech se situace výrazně zlepšila. Ke zlepšení kvality ovzduší v obcích došlo také výrazným zvýšením plynofikace domácností. Emise ze stacionárních zdrojů jsou v Královéhradeckém kraji v porovnání s ČR podprůměrné, a to u všech sledovaných látek. Emisemi tuhých látek je nejvíce zatížen okres Hradec Králové, nejlepší situace je pak v okrese Jičín a Náchod. Nejhorší situace emisí oxidu siřičitého a oxidů dusíku je v okrese Trutnov a Náchod, nejlepší v okrese Jičín. Oxidem uhelnatým je nejvíce zatížen okres Rychnov nad Kněžnou, nejméně okres Jičín. Narůstající znečištění oxidy dusíku a oxidem uhelnatým v městských centrech je způsobeno nárůstem automobilové dopravy na silnicích a její nevhodnou organizací. Tab. 8-1: Emise znečišťujících látek na jednoho obyvatele 2007 v kg/obyvatele56

Území

Česká republika Hl. m. Praha Středočeský Jihočeský Plzeňský Karlovarský Ústecký Liberecký Královéhradecký Pardubický Vysočina Jihomoravský Olomoucký Zlínský Moravskoslezský

56

Emise tuhé 3,6 0,4 4,3 5,3 4,4 5,1 4,8 2,9 3,6 4,3 5,4 1,5 2,8 1,9 5,6

Oxid siřičitý (SO2)

Oxidy dusíku (NOX)

20,9 1,2 19,6 15,7 18,6 68,9 92,2 6,9 14,1 27,9 5,2 3,7 7,9 11,0 24,3

) Zdroj [46]

43

15,1 2,6 15,3 6,2 8,1 30,5 75,4 4,1 4,3 26,9 4,7 3,3 5,5 4,9 19,0

Oxid uhelnatý (CO) 25,5 1,8 18,0 13,9 14,5 12,4 17,5 11,8 13,2 13,2 13,9 4,6 9,5 5,8 131,2

Těkavé organické sloučeniny (VOC) 11,7 8,7 14,2 11,6 12,0 12,5 14,9 11,3 13,1 12,6 12,6 9,4 10,6 11,4 10,9

Voda Královéhradecký kraj disponuje výjimečně bohatými zdroji podzemních a povrchových vod. Jejich ochrana je řešena vymezením chráněných oblastí přirozené akumulace vod – CHOPAV – Východočeská křída, Krkonoše spolu s Jizerskými horami, Polická pánev, Orlické hory a Severočeská křída. Tyto chráněné oblasti zaujímají 62 % plochy kraje. Zdroje podzemních a povrchových vod jsou dále chráněny v režimu ochranných pásem. V minulosti došlo na mnoha místech k lokální kontaminaci podzemních vod z průmyslových a zemědělských podniků a sídelních jednotek. Téměř celé území náleží k povodí Labe, okrajová část Broumovského výběžku k povodí Odry. Jakost povrchových vod se postupně zlepšuje díky vybudování ČOV a útlumu průmyslové a zemědělské výroby. Eutrofizace vod se ale nadále zvyšuje v důsledku přebytku živin ve vodním hospodářství, především dusíku a fosforu.

Obr. 8-7: Podíl sledovaných profilů ve třídách jakosti vod podle krajů v roce 200857 Z předchozího grafu je patrné, že nejlepší kvalita vody je v kraji Olomouckém, Vysočina a Zlínském. Královéhradecký kraj se z hlediska jakosti vody řadí na 4. místo. Půda V Královéhradeckém kraji převažuje zemědělská půda, jejíž podíl na celkové rozloze kraje je 58,9 %. Orná půda z celkové zemědělské půdy zaujímá 69,2 %, což je mírně pod celorepublikovým průměrem, který činí 71,7 %. V meziokresním srovnání disponují nadprůměrným podílem orné půdy okresy Hradec Králové a Jičín. Jsou to oblasti s příhodnými klimatickými podmínkami a intenzivně rozvinutou zemědělskou výrobou. Z nezemědělské půdy tvoří největší podíl lesní pozemky, které se nacházejí převážně v horských oblastech. V Královéhradeckém kraji se nachází Krkonošský národní park, jehož území bylo v roce 1904 prohlášeno první rezervací v ČR. Jeho rozloha činí 30,4 %. Dále se zde nacházejí chráněné krajinné oblasti – Broumovsko (1991), Český ráj (1955) a Orlické hory (1969).

57

) Zdroj [44]

44

Obr. 8-8: Struktura půdy v Královéhradeckém kraji v roce 200858 Půda na území kraje je charakteristická lokálními výskyty okyselené půdy vlivem atmosférické depozice. Na svazích dochází ke zvýšené vodní erozi půd, zanášejících a znečišťujících vodní toky a nádrže. V okresech Trutnov a Náchod se nacházejí poddolovaná a sesuvná území v důsledku hlubinné těžby černého uhlí. Půda je též zatížena starou ekologickou zátěží, zejména starými skládkami odpadů. V produkci průmyslového a komunálního odpadu ve srovnání s ostatními kraji se Královéhradecký pohybuje v republikové většině. Největším producentem odpadu je Moravskoslezský kraj. Produkce průmyslového a komunálního odpadu na obyvatele podle krajů v roce 2006 INDUSTRIAL AND MUNICIPAL WASTE GENERATION PER CAPITA: BY REGION; 2006 1400 1200

v kg na obyvatele kg per capita

1000 800 600 400

průmyslový

Moravskoslezský

Zlínský

Olomoucký

Jihomoravský

Vysočina

Pardubický

Královéhradecký

Liberecký

Ústecký

Karlovarský

Plzeňský

Jihočeský

Středočeský

0

Hl.m.Praha

200

komunální odpad

Industrial waste Municipal waste

Obr. 8-9: Produkce průmyslového a komunálního odpadu podle krajů v roce 200659

58 59

) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/csu/2010edicniplan.nsf/t/EE00222DBE/$File/52131710g3.jpg ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/csu/2007edicniplan.nsf/tab/A20027D3A7

45

8.1.6 Zemědělství Zemědělství v Královéhradeckém kraji je v rostlinné výrobě charakterizováno pěstováním obilovin, zejména pšenice a ječmene, řepky a kukuřice. Významná je dále produkce cukrovky a pěstování jablek. V živočišné výrobě dominuje chov skotu a prasat. Královéhradecký kraj je pátým krajem s nejvyšším podílem zemědělské půdy i lesních pozemků. Jejich zastoupení bylo zmíněno již výše. Ze zemědělské půdy je nejvíce zastoupena orná půda. Na rozloze orné půdy má největší podíl z krajů ČR Středočeský kraj, orná půda v tomto kraji představuje 50,3 % z celkové rozlohy kraje. Nejmenší podíly orné půdy na celkové rozloze mají hornaté a zalesněné kraje Karlovarský se 16,9 % a Liberecký s 21,6 %. Současnou problematikou je zábor zemědělské půdy, ke kterému dochází v příměstských oblastech za účelem nové výstavby. Cena stavebních pozemků totiž zůstává stále vyšší, než je cena kvalitní zemědělské půdy. 90 80 70

ary Ares

60 50 40 30 20

Moravskoslezský

Zlínský

Olomoucký

Jihomoravský

Vysočina

Pardubický

Královéhradecký

Liberecký

Ústecký

Karlovarský

Plzeňský

Jihočeský

Středočeský

0

Hl.m.Praha

10

Obr. 8-10: Výměra zemědělské a orné půdy v krajích na 1 obyvatele v roce 200760 V roce 2008 se produkce zemědělského odvětví v kraji výrazně zvýšila, oproti předchozímu roku stoupla o 15,5 %. V produkci obilovin došlo k nárůstu o 14,8 %, naopak sklizeň brambor se snížila o 18,6 %, sklizeň řepky o 1,5 %. Společně s krajem Ústeckým a Vysočina se v tomto kraji zvýšila výroba masa, celorepublikově však došlo k poklesu.

8.1.7 Průmysl V Královéhradeckém kraji převažuje z odvětvového hlediska podle počtu zaměstnanců zpracovatelský průmysl, zejména textilní výroba a výroba elektrických a optických přístrojů a zařízení. Nepatří však mezi rozhodující průmyslové oblasti v ČR. Podíl na tržbách průmyslových podniků v roce 2008 činil 3,2 %. V tomto roce činily tržby za prodej vlastních výrobků a služeb průmyslové povahy 89,6 mld. Kč, meziročně však poklesly o 6,5 %. Celkově však v ČR vzrostly jen o 0,1 %. Podniky se sídlem v Královéhradeckém kraji se na hodnotě tržeb ČR podílely pouze 3,2 %, což představuje druhý nejnižší podíl mezi kraji po kraji Karlovarském. Na území kraje bylo v roce 2008 163 průmyslových podniků s více než 100 zaměstnanci. V těchto průmyslových podnicích v kraji pracovalo v roce 2008 60

) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/csu/2007edicniplan.nsf/tab/A20027D3A5

46

47 850 zaměstnanců, jejichž počet se meziročně snížil o 2,4 %. Celkový počet zaměstnanců v průmyslu v ČR se zvýšil o 0,7 %. Průměrná měsíční mzda v průmyslových podnicích tohoto kraje dosáhla 20 855 Kč, což představuje meziroční nárůst o 8,7 %. Výše průměrné mzdy v průmyslu patří k druhé nejnižší v ČR po Olomouckém kraji. Celorepublikový nárůst byl 8,5 %, průměrná mzda 23 711 Kč. Vlivem celosvětové krize došlo ve všech krajích k meziročnímu poklesu vývozu. Největší propad zaznamenal kraj Vysočina, Olomoucký a Plzeňský. Královéhradecký kraj se v roce 2008 podílel na celorepublikové hodnotě vývozu 4,0 %, v roce 2009 už jen 3,8 %. V mezikrajském porovnání to byl 5. nejmenší podíl. Na tvorbě HDP se Královéhradecký kraj podílel pouze 4,4 %. V přepočtu na 1 obyvatele je to 83,1 % republikového průměru a řadí se tak mezi kraji na 9. místo.

8.1.8 Stavebnictví V roce 2008 došlo v Královéhradeckém kraji k navýšení stavebních prací o 13,5 % nová výstavba, rekonstrukce a modernizace se zvýšila o 17,5 %, u oprav a údržby byl zaznamenán pokles o 3,7 %. Stavební práce na území ČR tvořily většinu, a to 99,6 % z celkového objemu prací. V mezikrajském srovnání došlo v roce 2008 v Královéhradeckém kraji nejvyššímu zvýšení stavebních prací. Za celou Českou republiku toto zvýšení představovalo pouze 4,5 %. Došlo také k meziročnímu nárůstu vydaných stavebních povolení, a to o 6,4 %. Celková hodnota staveb výrazně stoupla, průměrná hodnota na jedno stavební povolení a ohlášení činila téměř 3 mil. Kč. V roce 2008 byla v kraji zahájena výstavba 2 396 bytů, což znamenalo meziroční navýšení o 309 bytů, tedy o 14,8 %. V roce 2009 došlo vlivem světové krize k zásadnímu obratu. Ve stavební výrobě se tento kraj řadí mezi 8 krajů ČR, kde došlo k meziročnímu poklesu stavební výroby. Ke konci roku 2009 sídlilo v kraji celkem 41 stavebních podniků s 50 a více zaměstnanci. Královéhradecký kraj patřil mezi šest krajů, kde došlo k navýšení počtu zaměstnanců (o 0,3 %), v ostatních osmi krajích byl zaznamenán pokles. Meziročně vzrostla i průměrná mzda, a to o 11,4 % na 23 713 Kč, tempo růstu bylo páté nejrychlejší mezi kraji. Nejvyšší nárůst mezd ve stavebnictví zaznamenal kraj Olomoucký, naopak Liberecký a Karlovarský zaznamenaly pokles. Produktivita práce základní stavební výroby v polovině krajů poklesla, nejvyšší pokles zaznamenal Plzeňský kraj, a to o 11,6 %. V Královéhradeckém kraji byla produktivita práce ve stavebnictví v roce 2009 ze všech 14 krajů nejnižší. Rok 2009 dále znamenal ve stavebnictví pokles bytové výstavby. Meziročně došlo ke snížení počtu zahájených i dokončených bytů zhruba o pětinu. V Královéhradeckém kraji byla zahájena výstavba celkem 1 942 bytů, což představuje pokles o 18,9 % oproti předchozímu roku. 58,9 % zahájených bytů bylo v rodinných domech, více než pětina pak v bytových domech. V roce 2009 byla zahájena v kraji výstavba pouze 12 bytů v domech s pečovatelskou službou. Meziroční pokles zahájených bytů řadí Královéhradecký kraj na 9. příčku mezi 14 kraji. Meziroční nárůst zaznamenaly kraje Pardubický, Karlovarský a Jihomoravský. Naopak nejvýraznější propad byl v Jihočeském kraji. Počet dokončených bytů v roce 2009 představoval necelých 80 % bytů dokončených v předchozím roce. 55,7 % dokončených bytů tvořily byty v rodinných domech, 26,1 % byty v bytových domech. Byt v domě s pečovatelskou službou nebyl v roce 2009 dokončen žádný. Na úrovni celé České republiky zůstal počet dokončených bytů v roce 2009 oproti roku 2008 zhruba stejný. V polovině krajů došlo k nárůstu, největší zaznamenal Zlínský (o 42,8 %) a Moravskoslezský (o 21,7 %) kraj. Královéhradecký kraj se řadí na druhé místo za krajem Plzeňským v největším poklesu počtu dokončených bytů.

47

Obr. 8-11: Bytová výstavba v Královéhradeckém kraji v roce 2008 a 200961

8.1.9 Doprava Silniční síť v Královéhradeckém kraji byla v roce 2008 tvořena 3 766 km silnic, a to ve třídách I. – III. Ze dvou třetin to jsou silnice III. tříd, čtvrtinu tvoří silnice II. tříd a přes deset procent zbývá na silnice I. tříd. V roce 2006 byl v kraji otevřen nový úsek dálnice D11, směřující z Prahy do Hradce Králové. Tab. 8-2: Délka silnic a dálnic podle krajů k 31. 12. 200862

Kraj, okres

61 62

Silnice Dálnice I. třídy II. v třídy z toho provozu celkem rychlostní

III. třídy

14 592 30 2 368 1 636 1 512 487 901 487 894 154 154 152 254 180 909 1 630 1 475 924 574 766

34 161 6 255 3 819 3 088 1 331 2 754 1 608 2 418 543 641 419 452 364 2 221 2 946 2 437 2 186 1 200 1 897

Česká republika

691

6 210

360

Hlavní město Praha Středočeský kraj Jihočeský kraj Plzeňský kraj Karlovarský kraj Ústecký kraj Liberecký kraj Královéhradecký kraj Hradec Králové Jičín Náchod Rychnov n. Kněžnou Trutnov Pardubický kraj Vysočina Jihomoravský kraj Olomoucký kraj Zlínský kraj Moravskoslezský kraj

11 194 15 109 53 16 16 8 93 134 22 7 28

32 796 661 420 226 491 333 437 98 91 59 75 114 458 425 446 441 339 704

21 141 15 7 22 28 91 3 32

) Zdroj [46] - http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/home ) Zdroj [46]

48

Silnice a dálnice celkem

55 654 73 9 613 6 132 5 130 2 044 4 199 2 428 3 766 810 887 631 781 658 3 597 5 093 4 493 3 573 2 121 3 394

Hustota silniční sítě činí 78,9 km na 100 km2 území a řadí se tak mírně nad průměr České republiky. Nejhustší síť se nachází v okrese Jičín, nejnižší pak připadá na okres Trutnov. Délka železničních tratí je celkem 714 km, což je pátá nejdelší železniční síť mezi kraji.

8.1.10 Občanská vybavenost Školství a vzdělání obyvatelstva V Královéhradeckém kraji bylo ve školním roce 2008/2009 celkem 291 mateřských škol, 268 základních škol, 84 středních škol, 11 vyšších odborných škola a 1 vysoká škola. Tab. 8-3: Vzdělanostní struktura obyvatelstva Královéhradeckého kraje v roce 200163

Stupeň vzdělání

Obyvatelstvo podle stupně vzdělání Počet kraj

Bez vzdělání Základní vč. neukončené Vyučení a střední odborné bez maturity Úplné střední s maturitou Vyšší odborné a nástavbové Vysokoškolské vzdělání Nezjištěné vzdělání CELKEM

1 937 103 690 183 030 116 020 16 522 34 506 5 281 460 986

% 0,42 22,49 39,70 25,16 3,58 7,48 1,14 100

ČR

Rozdíl v %

%

Kraj - ČR

0,44 23,03 39,96 24,89 3,45 8,89 1,31 100

-0,02 -0,54 1,74 0,27 0,13 -1,41 -0,17

Obr. 8-12: Vzdělanostní struktura obyvatelstva podle krajů v roce 200664

63 64

) Zdroj [46] – http://mapy.kr-kralovehradecky.cz/prumzony/cz/vzdelanost.htm ) Zdroj [46] – http://www.brno.czso.cz/xh/edicniplan.nsf/t/B7004E6B7C/$File/13522807m09.jpg

49

V Královéhradeckém kraji patří obyvatelstvo k nadprůměrně vzdělanému, především v kategoriích středního vzdělání s maturitou i bez maturity. Podíl vysokoškolsky vzdělaných se však nachází pod průměrem ČR. Zdravotnictví a sociální péče Zdravotní péče byla v roce 2008 v Královéhradeckém kraji poskytována celkem 2 450 lékaři, v 11 nemocnicích, ve 14 odborných léčebných ústavech, v 1 088 samostatných ordinacích lékařů a v 229 ostatních samostatných zdravotnických zařízeních. Lékáren a výdejen léků je na tomto území celkem 159. Tab. 8-4: Zdravotnictví a sociální péče v Královéhradeckém kraji v roce 200865

Měřicí jednotka ZDRAVOTNICTVÍ Lékaři celkem na 1 000 obyvatel z toho v nestátních zařízeních Nemocnice lůžka na 1 000 obyvatel Počet nemocensky pojištěných Průměrná prac. neschopnost SOCIÁLNÍ ZABEZPEČENÍ Místa v zařízeních sociální péče Příjemci důchodů celkem Průměrný měsíční důchod celkem starobní plný

osoby osoby

osoby % místa osoby Kč

Královéhradecký kraj

Podíl na ČR v %

2 450 4,4 1 773 11 3 634 6,6 216 033 5,279

5,5 4,3 5,0 5,7 5,7 6,1 4,7 5,184

3 711 153 919 9 362 9 523

4,7 5,6 9 424 9 638

Sociální péče byla v roce 2008 poskytována celkem ve 147 zařízeních s 3 711 místy. Z toho domovů pro seniory je 31. Mezi kraji se v počtu sociálních zařízení řadí Královéhradecký kraj na 9. místo. Kultura a cestovní ruch Královéhradecký kraj lze řadit mezi kraje s bohatě rozvinutým cestovním ruchem. V roce 2008 se v 941 statisticky sledovaných ubytovacích zařízeních ubytovalo téměř 903 tisíc hostů, z toho 290 tisíc ze zahraničí. Zahraniční hosté a turisté sem dojíždějí zejména z Německa, Nizozemska a Polska. Jejich průměrná doba pobytu je 5 dní. Většina turismu (70 %) je soustředěna v okrese Trutnov, na jehož území se nacházejí Krkonoše. Dalšími turistickými destinacemi jsou pískovcová skalní města, která se nachází v CHKO na tomto území. Dále pak ZOO Dvůr Králové, Český ráj na Jičínsku a mnoho hradů, zámků a zřícenin.

8.1.11 Nej Královéhradeckého kraje Královéhradecký kraj lze tedy charakterizovat jako zemědělsko-průmyslový s bohatě rozvinutým cestovním ruchem. Průmysl je soustředěn do velkých měst, intenzivní zemědělství pak do oblasti Polabí.

65

) Zdroj [46]

50

Uvedené údaje v následujícím přehledu jsou za rok 2008. Tab. 8-5: Nej Královéhradeckého kraje66

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

„nejvýše položený bod – 1602 m n. m. (Sněžka – nejvyšší hora České republiky) nejnižší podíl obyvatel ve věku 15-64 let (70 %) nejnižší podíl zaměstnaných v odvětví stavebnictví na zaměstnaných celkem nejvyšší podíl absolventů škol a mladistvých na uchazečích o zaměstnání nejvyšší sklizeň rybízu druhý nejvyšší podíl obyvatel ve věku 65 a více let po Hl. městě Praze druhý nejvyšší průměrný věk obyvatel po Hl. městě Praze druhá nejvyšší naděje dožití mužů druhá nejnižší kojenecká úmrtnost druhý nejvyšší podíl zaměstnaných v průmyslu na zaměstnaných celkem druhý nejnižší objem tržeb z průmyslové činnosti podniků se 100 a více zaměstnanci druhá nejnižší průměrná hrubá měsíční mzda na zaměstnance v průmyslových podnicích se 100 a více zaměstnanci druhá nejnižší průměrná hrubá měsíční mzda na zaměstnance ve stavebních podnicích s 20 a více zaměstnanci se sídlem v kraji druhý nejvyšší počet hromadných ubytovacích zařízení druhý nejvyšší průměrný počet přenocování a průměrná doba pobytu druhá nejvyšší sklizeň jablek, třešní a višní třetí nejnižší podíl čištěných odpadních vod třetí nejnižší míra nezaměstnanosti třetí nejnižší objem stavebních prací v tuzemsku podle místa stavby třetí nejvyšší počet lůžek v hromadných ubytovacích zařízeních třetí nejvyšší počet lékařů ambulantní péče na 10 000 obyvatel třetí nejvyšší průměrná pracovní neschopnost pro nemoc“67

66 67

) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/edicniplan.nsf/tab/80002A9B2E ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/edicniplan.nsf/p/521011-09

51

8.2

OKRES NÁCHOD

8.2.1 Území Okres Náchod se nachází v severovýchodní části Královéhradeckého kraje. Geograficky se rozléhá mezi dvěma pohořími – Krkonošemi a Orlickými horami. Severní a východní část tohoto území je ohraničena státní hranicí s Polskem, ze západu sousedí s okresem Trutnov a z jihu s okresy Hradec Králové a Rychnov nad Kněžnou. Jeho rozloha činí 852 m2, čímž se řadí na poslední místo mezi ostatními okresy. Jeho území zaujímá 17,9 % celkové rozlohy Královéhradeckého kraje. Okres Náchod má na většině svého území podhorský charakter, jeho povrch je tvořen převážně pahorkatinou. Na severu se nachází Broumovská vrchovina, západní část okresu zasahuje do Krkonošského podhůří a jihovýchod zahrnuje Podorlickou pahorkatinu. Jižní část okresu je tvořena nížinatou Orlickou tabulí. Nejvyšším bodem je Ruprechtický Špičák (880 m n. m.) v Javořích horách a nejnižší místo se nachází na Jaroměřsku (232 m n. m.).

Obr. 8-13: Okresy Královéhradeckého kraje68

8.2.2 Správní oblast okresu Podle zákona č. 314/2002 Sb., o stanovení obcí s pověřeným obecním úřadem a stanovení obcí s rozšířenou působností, bylo na území okresu Náchod vytvořeno: 9 správních obvodů pověřených obecních úřadů: • • • • •

• • • •

Broumov Červený Kostelec Česká Skalice Hronov Jaroměř

68

Náchod Nové Město nad Metují Police nad Metují Teplice nad Metují

) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/zakladni_informace_o_okrese_nachod

52

4 správní obvody obcí s rozšířenou působností: • • • •

Broumov Jaroměř Náchod Nové Město nad Metují

Podle struktury jsou nejvíce zastoupeny menší obce s počtem obyvatel 200-499, tvoří tak 39,7 % všech obcí. Celkem se v okrese Náchod nachází 78 obcí, z nichž 11 má statut města. Na prvním místě z hlediska sídelní struktury je okresní město Náchod s největším početem obyvatel.

Obr. 8-14: Administrativní rozdělení okresu Náchod k 1. 1. 200869

8.2.3 Obyvatelstvo V okrese Náchod žilo k 31. 12. 2008 celkem 112 582 obyvatel. Největší počet obyvatel podle obcí má Náchod se 20 842 obyvateli. V tomto roce se v okrese narodilo celkem 1 283, zemřelo 1 128, přistěhovalo se 1 186 a vystěhovalo 1 264 lidí. Celkový přírůstek obyvatelstva byl tedy 75 lidí, což je v porovnání s ostatními okresy nejnižší přírůstek. Průměrný věk byl v roce 2008 40,8 let, z toho muži 39,2 a ženy 42,2 let. Mezi okresy se okres Náchod řadí na druhé místo v průměrném věku obyvatelstva. Hustota zalidnění byla po okrese Hradec Králové druhá nejvyšší, a to 132 obyvatel/km2.

69

) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf./i/administrativnimapaokresunachod/$File/523 NA

53

Tab. 8-6: Obyvatelstvo v okrese Náchod v letech 2005 - 200870 2005 Počet obcí v tom s počtem obyvatel: - 199 200 499 500 999 1 000 - 4 999 5 000 - 19 999 20 000 - 49 999 50 000 + Stav obyvatel k 31.12. v tom ve věku: 0 - 14 15 - 64 65 + Průměrný věk Přírůstek celkový Přírůstek na 1 000 obyvatel: celkový přirozený stěhováním

2006

2007

2008

78

78

78

78

14 30 20 7 6 1 112 293 17 280 78 349 16 664 40,0 74

12 32 20 7 6 1 112 302 16 968 78 370 16 964 40,3 9

13 31 19 8 6 1 112 507 16 831 78 410 17 266 40,5 205

14 30 18 9 6 1 112 582 16 709 78 078 17 795 40,8 75

0,7 0,3 0,4

0,1 0,3 -0,2

1,8 0,6 1,3

0,7 1,4 -0,7

Tab. 8-7: Obyvatelstvo v okresech Královéhradeckého kraje k 31. 12. 200871

Kraj, okres Královéhradecký kraj Hradec Králové Jičín Náchod Rychnov nad Kněžnou Trutnov

Počet obyvatel celkem

Hustota obyvatel na 1 km2

554 520 162 377 79 585 112 582 79 198 120 778

117 182 90 132 81 105

Počet obcí 448 104 111 78 80 75

Průměrný Přírůstek věk celkem 40,9 41,5 41,0 40,8 40,3 40,6

2 308 1 028 733 75 156 316

8.2.4 Trh práce Ke konci roku 2007 bylo v okrese Náchod z hlediska struktury podnikatelské sféry zapsáno v registru 24 956 subjektů, což představuje 19,6 % z celkového počtu ekonomických subjektů kraje. Z toho tvořilo 71,2 % fyzické a 28,8 % právnické osoby. Podle odvětvové činnosti tvořilo 14 % podniků zabývajících s průmyslovou činností, víc jak 13 % stavební podniky, 9,5 % zemědělské podniky a 33,3 % podniky zabývající se obchodem, ubytováním a stravováním. Míra nezaměstnanosti v lednu 2010 byla v okrese Náchod 8,91 %, což představuje meziroční nárůst o 3,04 % v porovnání s rokem 2009. V porovnání s ostatními okresy je to průměrná hodnota. Průměrná mzda v kraji byla v roce 2009 20 621 Kč, údaje za okres v tomto období nejsou k dispozici. V předchozích letech však průměrná mzda v tomto okrese byla v porovnání s ostatními okresy v Královéhradeckém kraji výrazně nejnižší. 70 71

) Zdroj [46] ) Zdroj [46]

54

Tab. 8-8: Ukazatele trhu práce v okresech Královéhradeckého kraje72

Kraj, okres

Míra nezaměstnanosti leden 2009

Míra nezaměstnanosti leden 2010

[%]

[%]

Královéhradecký kraj Hradec Králové Jičín Náchod Rychnov n. Kn. Trutnov

5,71 4,49 6,78 5,87 4,86 7,05

Volná Volná prac. místa prac. místa leden 2009 leden 2010 [ks]

8,60 7,18 10,24 8,91 7,98 9,68

2 521 820 208 515 330 648

[ks] 1 469 731 84 244 113 297

Průměrná mzda 2005

Průměrná mzda průmysl 2008

[Kč]

[Kč]

16 934 18 453 16 360 15 431 16 624 16 348

20 132 21 019 21 176 18 064 21 668 19 993

Obr. 8-15: Nezaměstnanost v okresech Královéhradeckého kraje k 28. 2. 201073

8.2.5 Životní prostředí Podnebí náchodského okresu je ovlivněno jeho geografickou členitostí. Severní část okresu je díky pohořím vlhčí, chladnější, jeho průměrná roční teplota se pohybuje mezi 5 až 6 °C. Naopak jižní část je díky nížinám teplejší, průměrná roční teplota se zde pohybuje mezi 8-9 °C. Úhrn srážek se v okrese pohybuje v průměru mezi 670-760 mm.

Obr. 8-16: Koeficient ekologické stability v roce 200674 72

) Zdroj [46] ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/home 74 ) Zdroj [46] – http://www.brno.czso.cz/edicniplan.nsf/t/B7004E6E62/$File/13522807m24.jpg 73

55

Ovzduší V porovnání území jako celku s celorepublikovými údaji má tento okres ovzduší neznečištěné. Kvalita ovzduší je negativně ovlivněna zejména dopravou ve velkých městech, kde je navíc koncentrovaná průmyslová výroba, která je příčinou velkých zdrojů znečištění. Tab. 8-9: Emise základních znečišťujících látek v roce 200775 Měrné emise (v tunách/km2)

Emise (v tunách) Kraj, okres Královéhradecký kraj Hradec Králové Jičín Náchod Rychnov nad Kněžnou Trutnov

tuhé 1 724,1 208,4 282,4 308,3 397,3 527,8

Oxid siřičitý (SO2) 7 748,3 537,5 551,9 1 511,1 1 140,3 4 007,5

Oxidy dusíku (NOx) 2 359,9 271,3 214,6 464,0 393,0 1 017,0

Oxid uhelnatý (CO) 7 245,3 1 021,7 1 371,1 1 626,5 1 580,2 1 645,8

tuhé 0,4 0,2 0,3 0,4 0,4 0,5

Oxid siřičitý (SO2) 1,6 0,6 0,6 1,8 1,2 3,5

Oxidy dusíku (NOx) 0,5 0,3 0,2 0,5 0,4 0,9

Oxid uhelnatý (CO) 1,5 1,1 1,5 1,9 1,6 1,4

Voda Téměř celé území okresu (převážně severní a jižní část) je odvodňováno řekou Metují, která protéká celým okresem a u Jaroměře se spolu s Úpou, odvodňující západní část, vlévá do Labe. Stěnava, patřící do povodí Odry, odvodňuje na severu Broumovsko. Významným vodním dílem je přehradní nádrž Rozkoš o ploše přes 1 000 ha, která slouží jako regulátor stavu vody a zároveň je rekreační destinací. Nejvýznamnějším zdrojem podzemní vody v regionu je Polická křídová pánev, ze které je zásobována pitnou vodou většina obyvatelstva okresu. Hlavními znečišťovateli vod jsou zejména průmyslové podniky v okolí vodních toků. Hlavními sledovanými ukazateli jakosti vody jsou sírany, trichlorethen, tetrachlorethen, dusičnany a železo. Půda Z celkové rozlohy půdy v okrese Náchod tvoří 62 % zemědělská půda. Z toho tvoří 64,3 % orná půda a 29,2 % rozlohy je zatravněno. Více než čtvrtinu území pokrývají lesy. Dlouhodobým problémem půdy v okrese je intenzivní zemědělská výroba. Rostlinná výroba je často provozována bez návaznosti na výrobu živočišnou (pěstování obilí, řepky, ovoce). Velkoplošné obdělávání půdy umožňuje její erozi, především jde o oblasti na Policku, Červenokostelecku a Českoskalicku. Zemědělské pozemky jsou přehnojovány, dochází tak k vyplavování dusičnanů. Vlivem rozšiřování sídel a zalesňování dochází k úbytku zemědělské půdy.

75

) Zdroj [46]

56

Tab. 8-10: Struktura druhů pozemků k 31. 12. 200876 v tom Celková výměra území (ha)

Kraj, okres

Královéhradecký Hradec Králové Jičín Náchod Rychnov n. Kn. Trutnov

475 853 89 159 88 665 85 163 98 188 114 678

zemědělská

nezemědělská

v tom (%) celkem (ha)

278 792 62 653 60 539 52 509 52 983 50 108

orná půda 69,0 83,8 76,2 64,3 61,2 54,9

v tom (%)

celkem ovocné trvalé chmelnice (ha) sady a travní a vinice zahrady porosty 5,7 5,2 6,7 6,5 4,8 5,3

25,3 11,0 17,1 29,2 34,0 39,8

0,0 197 060 0,0 26 505 - 28 126 - 32 654 - 45 205 - 64 570

lesní vodní pozemky plochy 74,8 56,0 68,2 70,8 81,5 82,9

3,7 6,5 4,8 6,1 2,6 1,7

zastavěné ostatní plochy a plochy nádvoří 4,7 8,8 6,5 5,5 3,8 2,5

16,7 28,7 20,4 17,7 12,2 12,9

8.2.6 Zemědělství Z hlediska zaměření je rostlinná výroba zaměřená na pěstování obilovin, v živočišné výrobě převažuje chov a šlechtění skotu, chov prasat a drůbeže. Z tohoto hlediska je zde důležitý dostatek travních porostů a pastvin. Od roku 1990 dochází k postupné restrukturalizaci zemědělské výroby, a to růstem produktivity práce, zaváděním moderních technologií apod. Negativně se však projevuje nedostatek provozního kapitálu, špatná infrastruktura v obcích a nevyřešené vlastnické vztahy k zemědělskému majetku a půdě.

8.2.7 Průmysl Okres Náchod je charakteristický převažujícím textilním a gumárenským průmyslem. V roce 2008 zde bylo registrováno celkem 135 průmyslových podniků, což představuje 26,0 % celkového počtu v Královéhradeckém kraji. Nejvýznamnějšími průmyslovými podniky jsou: BARTOŇ – textilní závody a.s. (Náchod), VEBA, textilní závody, a.s. (Broumov), Saar Gummi Czech s.r.o. (Červený Kostelec), Amman Czech Republic, a.s. (Nové Město nad Metují), Atas elektromotory Náchod, a.s., Elton hodinářská, a.s. (Nové Město nad Metují), Farmet, a.s. (Česká Skalice), VERNER, a.s. (Červený Kostelec) a Wikov MGI, a.s. (Hronov). Tržby z průmyslové činnosti za okres tvoří 19,9 % celkových tržeb kraje v průmyslu. Průměrná měsíční mzda je v tomto odvětví nejnižší v kraji. Tab. 8-11: Průmysl – vybrané ukazatele v roce 200877

Kraj, okres

Královéhradecký Hradec Králové Jičín Náchod Rychnov n. Kn. Trutnov

76 77

Průměrný počet podniků 520 146 68 135 65 106

Průměrný evidenční počet Tržby z zaměstnanců (FO) průmyslové činnosti (v tis. Kč) celkem na 1 podnik 109 960 575 26 275 864 18 322 385 21 837 197 16 148 742 27 376 387

) Zdroj [46] ) Zdroj [46]

57

62680 16155 7878 15742 7893 15012

120 110 117 116 122 141

Průměrná hrubá měsíční mzda (Kč na FO) 20 132 21 019 21 176 18 064 21 668 19 993

8.2.8 Stavebnictví V roce 2009 zaznamenalo stavebnictví v celém kraji zásadní pokles. Meziroční nárůst zahájených bytů zaznamenal pouze okres Rychnov nad Kněžnou (o 8,3 %). Nejvýraznější útlum byl naopak v okresech Jičín a Trutnov. V roce 2008 bylo v okrese Náchod 301 dokončených bytů, 409 zahájených bytů a 1 423 rozestavěných bytů. V roce 2009 došlo k propadu, který se pohyboval na úrovni 56-73 % stavu v roce 2008. Pouze okresy Rychnov nad Kněžnou a Trutnov zaznamenaly mírný meziroční nárůst dokončených bytů. Tab. 8-12: Meziokresní srovnání vybraných ukazatelů stavebnictví v roce 200878 Kraj celkem STAVEBNÍ POVOLENÍ Stavební ohlášení a povolení celkem Orientační hodnota staveb (mil. Kč) BYTOVÁ VÝSTAVBA Dokončené byty Zahájené byty Rozestavěné byty STAVEBNICTVÍ Základní stavební výroba (mil. Kč) Stavební práce provedené dle dodavatelských smluv (mil. Kč) - nová výstavba, rekonstrukce - opravy a údržba

HK

Jičín

v tom okresy Náchod Rychnov

Trutnov

5 973 17 912

1 630 5 272

793 2 502

1 127 3 546

1 056 2 505

1 367 4 087

1 919 2 396 7 713

900 779 1 593

241 260 1 077

301 409 1 423

163 408 1 422

314 540 2 198

8 019,1

3 604,1

748,4

725,3

629,7

2 311,7

10 780,9

3 740,5

899,2

955,0

544,7

4 641,6

9 431,5 1 293,3

3 034,2 659,7

783,8 115,3

810,3 140,5

495,1 41,6

4 308,1 336,1

8.2.9 Doprava Hustota a kvalita dopravních sítí je odrazem celkové hospodářské úrovně regionu. Silniční i železniční síť umožňuje poměrně dobré dopravní spojení Náchoda s okolními mikroregiony a obcemi. Město Náchod je napojeno na tepny vnitrostátního i mezinárodního významu. Problémem současnosti je však skutečnost, že stávající síť pozemních komunikací dosahuje kapacitního limitu, zejména v centu regionu – Náchodě. Vzhledem k jeho poloze jsou však veškeré možnosti rozšíření již vyčerpány.

Obr. 8-17: Silnice v Královéhradeckém kraji, okrese Náchod79 78 79

) Zdroj [46] ) Zdroj [48] – http://mapy.kr-kralovehradecky.cz/prumzony/cz/nachod/htm

58

Obr. 8-18: Vyjížďka za prací z obcí Královéhradeckého kraje80

8.2.10 Občanská vybavenost Školství a vzdělání obyvatelstva Tab. 8-13: Vzdělanostní struktura obyvatelstva v okrese Náchod v roce 200181 Okres Náchod Bez vzdělání Základní vč. neukončené Vyučení a střední odborné bez maturity Úplné střední s maturitou Vyšší odborné a nástavbové Vysokoškolské vzdělání Nezjištěné vzdělání CELKEM

364 21 784 38 627 22 874 3 209 5 685 923 93 466

Okres NA v% 0,39 23,31 41,33 24,47 3,43 6,08 0,99 100,00

ORP Náchod 193 11 398 20 914 13 272 1 847 3 284 500 51 408

ORP Nové Město n. M. 22 2 436 4 716 3 291 434 915 82 11 896

ORP Jaroměř 57 3 959 6 634 3 446 529 956 188 15 769

ORP Broumov 92 3 991 6 363 2 865 399 530 153 14 393

Jak ukazuje tabulka 8-13, vzdělanost obyvatelstva je nejvíce zastoupena vyučenými obyvateli bez maturity. Rozdíly jsou též patrné mezi jednotlivými ORP (obce s rozšířenou působností) – např. v ORP Jaroměř a Broumov je vysoký podíl obyvatelstva se základním vzděláním k celkovému počtu obyvatel (25,11 % a 27,73 %). Naopak v ORP Nové Město nad Metují je nejvíce vysokoškolsky vzdělaných obyvatel (7,69 %), nejméně jich má ORP Broumov (6,38 %), za okres celkem je to 6,08 %.

80 81

) Zdroj [46] – http://czso/xh/edicniplan.nsf/t/AA0046D839/$File/vyjizdka-prace-hkk.jpg ) Zdroj [48] – http://mapy.kr-kralovehradecky.cz/prumzony/cz/vzdelanost.htm

59

Zdravotnictví a sociální péče V okrese Náchod se v roce 2008 nacházelo celkem 17 zařízení sociálních služeb (v nich 879 míst), 8 domovů pro seniory (v nich 479 míst), 2 domovy pro osoby se zdravotním postižením (v nich 77 míst), 1 azylový dům (v něm 72 míst), 14 domů s pečovatelskou službou (v nich 372 bytových jednotek). Kultura a cestovní ruch Nejnavštěvovanější oblastí tohoto okresu jsou Adršpašsko-teplické skály, tvořené pískovcovými skalními městy, které patří mezi nejrozsáhlejší skalní masivy v Evropě. Další skalní města se nacházejí v Broumovských stěnách, na hoře Ostaš, Bor a Hejšovina. V blízkosti Jaroměře je rozsáhlá pevnost Josefov, významná svými podzemními chodbami. Tato oblast je významná také četným výskytem pevností a pěchotních srubů z období II. světové války, největší je pevnostní systém Dobrošov. Mezi turistické dominanty patří zámky v Náchodě, Novém Městě nad Metují a Ratibořicích. Významný je též benediktýnský klášter v Broumově, barokní hospitál Kuks se sochami M. B. Brauna a řada staveb architekta Dušana Jurkoviče. Navštěvovanou lokalitou také je již zmíněná přehradní nádrž Rozkoš.

8.2.11 Nej okresu Náchod Tab. 8-14: Základní informace o okrese Náchod v číslech v roce 200882 Počet obyvatel 2 Rozloha v km Počet obcí Počet měst Počet částí obce Počet katastrů 2 Počet obyvatel na km Počet obcí s rozšířenou působností Počet pověřených obecních úřadů Nejvýše položená obec Nejníže položená obec Průměrná rozloha obce Obec s největší rozlohou Obec s nejmenší rozlohou Průměrný počet obyvatel obce Obec s největším počtem obyvatel Obec s nejmenším počtem obyvatel Průměrný věk Index stáří Obec s nejvyšším indexem stáří Obec s nejnižším indexem stáří Euroregion

82

112 582 852 78 11 217 186 132 4 9 Borová (612 m n. m.) Zaloňov (248 m n. m.) 1 092 ha Teplice nad Metují (5 604 ha) Libchyně (119 ha) 1 443 Náchod (20 842) Libchyně (70) 40,8 106,5 Sendraž (285,7) Heřmanice (41,6) Glacensis

) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/zakladni_informace_o_okrese_nachod

60

9

METODIKA ZPRACOVÁNÍ

Základní myšlenkou této práce je analyzovat vybrané faktory ve vztahu k ceně nemovitosti pro bydlení. Stěžejními podklady pro zpracování tohoto úkolu jsou statistické údaje o daných faktorech a databáze nemovitostí jako informace o ceně nemovitosti ve zkoumané lokalitě. Samotný postup vyhodnocení těchto vstupů je popsán níže.

9.1

PODKLADY PRO ZPRACOVÁNÍ

9.1.1 Databáze nemovitostí Databáze nemovitostí je vytvořena a zpracována za účelem zajištění zdrojových informací pro analýzu vlivu daných faktorů na tyto ceny nemovitostí. Použité informace vychází z realitní inzerce, jejímž hlavním zdrojem je internetový portál www.sreality.cz, na kterém je k dispozici nabídka od širokého spektra realitních kanceláří v regionu. Databáze byla vytvářena v období 10/2009 – 02/2010 a zahrnuje 3 druhy nemovitostí pro bydlení – byty (v kategoriích 1+1, 2+1, 3+1), rodinné domy a stavební pozemky. Celkový počet inzerátů je u bytů 200 ks, rodinných domů 200 ks a pozemků 90 ks. Z důvodu velkého rozsahu této databáze, jsou veškeré podklady zařazeny v příloze této práce. Nemovitosti jsou zde rozděleny do 4 kategorií podle velikosti obce, ve které se nacházejí, a to následujícím způsobem: I.

nad 50 000 obyvatel

II.

10 001 – 50 000 obyvatel

III.

2 001 – 10 000 obyvatel

IV.

do 2 000 obyvatel

Toto rozdělení je převzato z oceňovací vyhlášky. Vzhledem k tomu, že největším městem podle počtu obyvatel je město Náchod s 20 842 obyvateli, pak v I. kategorii není zastoupena žádná obec. Následující tabulka ukazuje rozložení obcí podle kategorií II. – IV. Tab. 9-1: Obce okresu Náchod podle kategorií OBCE Počet obcí v kategorii Průměrný počet obyvatel MIN obyvatel MIN obec

II.

III.

IV.

2

8

68

16 827

5 969

458

12 812

2 454

70

Jaroměř

Velké Poříčí

Libchyně

MAX obyvatel

20 842

9 941

1 766

MAX obec

Náchod

Nové Město n. M.

Teplice n. M.

U bytů a rodinných domů jsou nemovitosti dále rozděleny dle jejich stavebnětechnického stavu a vybavení na podstandard (P), standard (S) a nadstandard (N). Není tedy hodnocena „lukrativita“ nemovitosti (lokalita, orientace ke světovým stranám, výhled apod.). Podmínky pro zařazení byly určeny takto:

61

Byty: P…

zanedbaný, neudržovaný byt, s původními prvky (okna, umakartové jádro, podlahy, nezateplený apod.), nutná kompletní rekonstrukce

S…

byt v původním, ale dobře udržovaném stavu (s pravidelnou údržbou); po částečné nebo převažující rekonstrukci (výměna oken, zděné jádro, nová kuchyňská linka, nová koupelna), pro okamžité bydlení jsou ale nutné ještě další zásadní investice

N…

novostavba bytu nebo byt po kompletní rekonstrukci (výměna nebo rekonstrukce všech původních prvků); nadstandardně vybavený byt (ostatní prostory, vířivá vana, garáž apod.), pro okamžité bydlení nejsou nutné žádné (nebo jen minimální) investice

Rodinné domy: P…

zanedbaný, neudržovaný rodinný dům, s původními prvky (nebyla prováděna údržba nebo ano, ale nedostačujícím způsobem a stávající konstrukce jsou nevyhovující), nutná kompletní rekonstrukce

S…

rodinný dům v původním, ale dobře udržovaném stavu (s dostatečnou pravidelnou údržbou); po částečné nebo převažující rekonstrukci (výměna oken, výměna střešní krytiny nebo celé střechy, vnitřní rekonstrukce – kuchyň, koupelna, podlahy apod.), pro okamžité bydlení jsou ale nutné ještě další zásadní investice

N…

novostavba rodinného domu nebo dům po kompletní rekonstrukci (výměna nebo rekonstrukce všech původních prvků); nadstandardně vybavený dům (bazén, sauna, vířivá vana, garáže, pergola, zahradní krb, dílna, stodola, pozemky apod.), pro okamžité bydlení nejsou nutné žádné (nebo jen minimální) investice

Pozemky: Databáze pozemků byla vytvořena pouze pro informativní účely, proto její zpracování není na tak rozpracované úrovni a nebude analyzována tak podrobně, jako u předchozích. Označení jednotlivých nemovitostí v databázi je pro jednodušší orientaci vytvořeno podle následujícího klíče (úplná databáze nemovitostí je součástí přílohy): Byty: B 0X.0Y-1-DB B

… byt

0X

… pořadové číslo obce v okrese Náchod dle abecedy (viz přílohy A, příloha 1)

0Y

… pořadové číslo bytu v obci

1

… 1 (1+1, 1+kk), 2 (2+1, 2+kk), 3 (3+1, 3+kk)

DB

… DB = družstevní byt, OV = byt v osobním vlastnictví

62

Rodinné domy: RD 0X.0Y RD

… rodinný dům

0X

… pořadové číslo obce v okrese Náchod dle abecedy (viz přílohy A, příloha 1)

0Y

… pořadové číslo rodinného domu v obci

Jako reprezentanty pro třídění nemovitostí do kvalitativních skupin P, S a N uvádím: Byty:

B 26.30-2-OV (P)

B 41.59-3-DB (S)

B 26.52-3-DB (N)

RD 14.13 (S)

RD 58.01 (N)

Rodinné domy:

RD 06.09 (P)

Následující tabulky a obrázky ukazují, jaké je zastoupení obcí okresu Náchod v inzerci (v databázi) a inzerátů v jednotlivých velikostních kategoriích obcí u všech třech typů nemovitostí. Byty: Z hlediska množství inzerátů je u bytů nejvíce zastoupena II. velikostní kategorie obcí, tvoří tak 71 % celkového počtu inzerátů bytů, který činí 200 inzerátů. II. kategorie obcí je tvořena celkem 2 obcemi, a to Náchodem a Jaroměří. Zastoupení inzerce v obcích II. kategorie je tedy 100%. U obcí III. kategorie je to 87,5 % a u IV. kategorie pouze 8,8 %. Zastoupení inzerátů a obcí v jednotlivých velikostních kategoriích obcí je tedy velice nerovnoměrné. Z celkového počtu obcí v okrese Náchod, který činí 78 obcí, je zastoupeno jen 15 obcí, což představuje 19 % celkového počtu. Inzerce bytů je tedy soustředěna převážně do velkých měst, tedy do obcí od 10 001 do 50 000 obyvatel.

63

Na mapě okresu Náchod jsou zelenou barvou zvýrazněny obce, které jsou zastoupeny v databázi bytů (viz obr. 9-1). Zde je viditelná soustředěnost inzerce bytů do větších měst.

Obr. 9-1: Obce zastoupené v databázi bytů Tab.: 9-1: Zastoupení inzerátů a obcí v databázi bytů BYTY Počet inzerátů v kategorii Procento z celkového počtu inzerátů

II.

III.

IV.

142 71,0%

49 24,5%

9 4,5%

CELKEM inzerátů (počet)

200

Počet obcí v kategorii Počet zastoupených obcí v kategorii Procento zastoupených obcí v kategorii CELKEM zastoupených obcí (počet) CELKEM zastoupených obcí (procento) CELKEM obcí v okrese Náchod (počet)

64

2 2 100,0%

8 7 87,5% 15 19% 78

68 6 8,8%

Rodinné domy: Celkový počet inzerátů v databázi rodinných domů je 200, z čehož 13 % je zastoupeno ve II. velikostní kategorii obcí, 40,5 % ve III. kategorii a 46,5 % ve IV. kategorii. Z hlediska zastoupení obcí je v databázi rodinných domů zastoupeno celkem 56 obcí, což představuje 72 % celkového počtu v okrese Náchod. Inzerce rodinných domů je soustředěna převážně do velikostních kategorií obcí III. a IV., a to mnohem rovnoměrněji, než tomu je u bytů, přestože IV. kategorie zahrnuje téměř polovinou celkového počtu inzerátů. Rozložení je patrné na mapě (obr. 9-2):

Obr. 9-2: Obce zastoupené v databázi rodinných domů

65

Tab. 9-2: Zastoupení inzerátů a obcí v databázi rodinných domů RODINNÉ DOMY Počet inzerátů v kategorii Procento z celkového počtu inzerátů

II.

III.

IV.

26 13,0%

81 40,5%

93 46,5%

CELKEM inzerátů (počet)

200

Počet obcí v kategorii Počet zastoupených obcí v kategorii Procento zastoupených obcí v kategorii CELKEM zastoupených obcí (počet) CELKEM zastoupených obcí (procento) CELKEM obcí v okrese Náchod (počet)

2 2 100,0%

8 8 100,0% 56 72% 78

68 46 67,6%

Pozemky: Celkový počet inzerátů stavebních pozemků je 90 a jak ukazuje následující obrázek a tabulka, zastoupení inzerátů v jednotlivých velikostních kategoriích obcí je v porovnání s ostatními nejrovnoměrnější. Ve II. kategorii je zastoupeno 26,7 % inzerátů z celkového počtu, ve III. kategorii 30 % a ve IV. 43,3 %. Z hlediska zastoupení obcí je v obci II. kategorie zastoupeno 100 % obcí v kategorii, ve III. kategorii 87,5 % a ve IV. kategorii pouze 35,3 %. Celkově je v databázi stavebních pozemků zastoupeno 42 % obcí z celkového počtu v okrese Náchod. Tab. 9-3: Zastoupení inzerátů a obcí v databázi stavebních pozemků POZEMKY Počet inzerátů v kategorii Procento z celkového počtu inzerátů

II.

III.

IV.

24 26,7%

27 30,0%

39 43,3%

CELKEM inzerátů (počet)

90

Počet obcí v kategorii Počet zastoupených obcí v kategorii Procento zastoupených obcí v kategorii CELKEM zastoupených obcí (počet) CELKEM zastoupených obcí (procento) CELKEM obcí v okrese Náchod (počet)

2 2 100,0%

8 7 87,5% 33 42% 78

68 24 35,3%

Vzhledem k nižšímu počtu inzerátů v této databázi se předpokládá, že údaje nejsou tak vypovídající jako u předchozích a že navýšení počtu inzerátů v databázi by zajistilo přesnější údaje. Inzerce stavebních pozemků nebyla v době zpracování databáze natolik obsáhlá, aby bylo možné z ní vytvořit rozsáhlejší databázi. Následující obrázek (obr. 9-3) ukazuje zastoupení inzerátů stavebních pozemků v obcích okresu Náchod (obce označené zelenou barvou):

66

Obr. 9-3: Obce zastoupené v databázi stavebních pozemků

Statistické vyhodnocení databáze Následující tabulky představují souhrnný přehled o cenách a statistických ukazatelích pro jednotlivé nemovitosti, pro které byla vytvořena databáze na základě realitní inzerce. Údaje pro zpracování byly převzaty tak, jak byly v inzerci uvedeny, shoda se skutečností nebyla přezkoumána, s výjimkou rodinných domů (viz níže). Tyto výstupní hodnoty tvoří jeden ze stěžejních podkladů pro následnou analýzu, jsou objektem zájmu pro zpracování této problematiky. Byty: Zpracování údajů o cenách bytů vychází z jednotkových cen za 1 m2 podlahové plochy bytu. Tato cena je zjištěna z celkové ceny bytu, která je vydělena jeho podlahovou plochou. Dále tak byty nejsou rozlišovány podle velikosti, tedy 1+1 (1+kk), 2+1 (2+kk) a 3+1 (3+kk).

67

Tab. 9-4: Ceny nemovitostí pro bydlení z databáze – Byty BYTY [Kč/m2] Minimální cena Minimum v obci

II.

III.

P

S

N

5 165

10 638

11 429

Jaroměř Jaroměř Jaroměř (Josefov) (Josefov) (Josefov)

Maximální cena

21 852

30 385

Maximum v obci

Náchod (Nerud.)

Náchod (Jugosl.)

Střední hodnota Aritmetický průměr Směrodatná odch.

16 029 15 127 4 477

17 752 17 748 3 654

33 826

P

N

P

S

N

4 041

7 647

11 964

5 000

8 209

11 887

Broumov (Souk.)

Broumov (Alšova)

Meziměstí

Vernéř.

Otovice

Říkov

18 329

26 290

31 655

10 000

12 857

29 500

Jasenná

V. Jes.

V. Jes.

9 750 8 006 2 299

10 533 10 533 2 324

20 693 20 693 8 807

Náchod N. M. n. M. N. M. n. M. N. M. n. M. (Komen.) (ČSA) (Dukelská) (Březinky) 23 088 22 369 4 487

12 037 12 316 3 401

18 415 Kč

Průměrná cena

IV.

S

14 125 14 651 5 170

23 611 22 162 5 674

16 376 Kč

13 077 Kč

15 956 Kč 33

Počet inzerátů

78

31

15

21

142

13

5

49

2

2

9

200 Počet zastoupených obcí

BYTY [Kč/m2] INTERVAL [Kč] 4 000 - 5 000 5 001 - 6 000 6 001 - 7 000 7 001 - 8 000 8 001 - 9 000 9 001 - 10 000 10 001 - 11 000 11 001 - 12 000 12 001 - 13 000 13 001 - 14 000 14 001 - 15 000 15 001 - 16 000 16 001 - 17 000 17 001 - 18 000 18 001 - 19 000 19 001 - 20 000 20 001 - 21 000 21 001 - 22 000 22 001 - 23 000 23 001 - 24 000 24 001 - 25 000 25 001 - 26 000 26 001 - 27 000 27 001 - 28 000 28 001 - 29 000 29 001 - 30 000 30 001 - 31 000 31 001 - 32 000 32 001 - 33 000 33 001 - 34 000 Celkem P, S, N Celkem II., III., IV. CELKEM

2

2

2

6

6

2

5

3

7

2

2

6

15

II. P

S

III. N

0 2 0 1 3 0 0 0 3 2 2 3 4 5 2 1 2 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 1 3 3 4 6 9 8 9 9 5 11 4 2 1 0 0 0 2 0 0 1 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 2 1 5 3 0 3 2 6 1 4 1 0 0 0 0 0 1

33

78 142

31

P

S

IV. N

POČET INZERÁTŮ V INTERVALU 1 0 0 0 0 0 0 0 0 3 0 0 1 0 0 1 2 0 1 0 0 4 2 1 3 0 0 1 1 0 2 3 0 2 1 0 2 1 0 1 0 0 1 1 0 1 0 0 1 0 0 2 0 0 1 1 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 2 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 15

21 49 200

68

13

P

S

N

1 1 0 0 0 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0

5

2 9

2

Obr. 9-4: Četnosti inzerátů bytů v cenových intervalech – obce II. kategorie Vzhledem k velkému počtu inzerátů ve II. velikostní kategorii obcí, který činí 142 z celkového počtu 200 inzerátů v databázi bytů, je na grafu výše dobře patrné rozložení inzerátů. Jejich četnosti jsou zobrazeny ve skupinách P, S a N po jednotlivých cenových intervalech. Průměrná cena za 1 m2 podlahové plochy bytu je zde pro celou kategorii 18 415 Kč a z grafu je zřejmé, že většina cen se pohybuje v okolí tohoto průměru. Nejnižší cena v kvalitativní skupině P je 5 165 Kč, ve skupině S 10 638 Kč a ve skupině N 11 429 Kč. Všechny tyto ceny jsou v obci Jaroměř, části Josefov. Nejvyšší ceny jsou v obci Náchod a jsou ve výši 21 852 Kč pro skupinu P, 30 385 Kč pro S a 33 826 Kč pro N. Zajímavým jevem v této kategorii je rozdílnost cen v obci Jaroměř. Zde se nachází část obce Josefov, kde ceny dosahují minimálních hodnot, přičemž byty ve zbývající části obce Jaroměř patří k nejdražším v okrese Náchod (viz obr. 9-7). Pro srovnání je uvedena tabulka (tab. 9-5) s cenami za 1 m2 za obec bez části Josefov, Josefov samostatně a Jaroměř jako obec celkem. Je zřejmé, že Josefov výrazně snižuje průměrnou cenu za obec celkem. Tab. 9-5: Ceny za 1 m2 podlahové plochy bytu v obci Jaroměř P Jaroměř (bez Josefova) Josefov Jaroměř celkem

S

N

18 067 Kč

17 887 Kč

9 012 Kč

11 606 Kč

11 684 Kč

14 254 Kč

17 421 Kč

20 801 Kč

69

21 873 Kč

Obr. 9-5: Četnosti inzerátů bytů v cenových intervalech – obce III. kategorie Z důvodu malého počtu inzerátů v obcích III. kategorie (celkem 49 inzerátů) nejsou z grafu čitelné relevantní informace. Průměrná cena za 1 m2 podlahové plochy bytu v této kategorii činí 16 376 Kč. Minimální cena pro kvalitativní skupinu P je 4 041 Kč, pro S 7 647 Kč a pro N 11 964 Kč. Tyto ceny jsou v obcích Broumov a Meziměstí, které jsou od sebe vzdáleny 8 km. Maximální cena pro skupinu P je 18 329 Kč, pro S 26 290 Kč a pro N 31 655 Kč. Všechny tyto maximální ceny se nacházejí v obci Nové Město nad Metují.

Obr. 9-6: Četnosti inzerátů bytů v cenových intervalech – obce IV. kategorie

70

Podobně jako u obcí II. kategorie, i zde graf nevykazuje požadované údaje z důvodu velmi malého počtu inzerátů (celkem 9). Průměrná cena za 1 m2 podlahové plochy bytu v této kategorii činí 13 077 Kč. Minimálních hodnot nabývají byty v obcích Vernéřovice, Otovice a Říkov, maximálních v obcích Jasenná a Velká Jesenice. Následující graf a tabulka jsou přehledem průměrných cen za 1 m2 podlahové plochy v jednotlivých obcích okresu Náchod, které jsou v databázi bytů zastoupeny. Tyto ceny jsou aritmetickým průměrem jednotkových cen, které jsou k dané obci v databázi k dispozici, tedy nejsou podrobněji členěny na kvalitativní skupiny P, S a N. Tyto obce jsou seřazeny podle počtu obyvatel, a to vzestupně od nejmenšího po největší. Z důvodu malého počtu inzerátů v některých obcích, jsou tyto označeny šedivou barvou (v tabulce i grafu). Jedná se o obce, ve kterých byl k dispozici pouze 1 nebo 2 inzeráty. Tyto průměrné ceny tedy nemají dostatečnou vypovídající úroveň, přesto však jsou pro úplnost zastoupení obcí v databázi bytů uvedeny.

Obr. 9-7: Průměrná cena za 1 m2 podlahové plochy bytu podle obcí v okrese Náchod

71

Tab. 9-6: Průměrná cena za 1 m2 podlahové plochy bytu podle obcí v okrese Náchod

Počet obyvatel

OBEC

Říkov Vernéřovice Otovice Jasenná Velká Jesenice Teplice nad Metují Meziměstí Police nad Metují Česká Skalice Hronov Broumov Červený Kostelec Nové Město nad Metují Jaroměř Náchod

Počet inzerátů v obci

Průměrná cena za m2

181 372 382 715 750 1 766 2 718 4 292 5 384 6 419 8 051 8 496

1 2 1 1 2 2 5 8 3 4 13 4

11 887 Kč 5 196 Kč 8 209 Kč 10 000 Kč 21 179 Kč 9 819 Kč 9 203 Kč 17 416 Kč 13 479 Kč 15 890 Kč 12 626 Kč 15 833 Kč

9 941

12

21 976 Kč

12 812 20 842

65 77

17 483 Kč 18 709 Kč

Rodinné domy: Tab. 9-7: Ceny nemovitostí pro bydlení z databáze – Rodinné domy RODINNÉ DOMY [Kč]

II. P

S

III. N

IV.

P

S

N

P

S

N

Minimální cena

1 189 000 1 390 000 2 990 000

375 000

800 000

1 980 000

400 000

810 000

1 700 000

Minimum v obci

Náchod (Lipí)

Č.Kostel. (Lhota)

Česká Skalice

Meziměs. (Vižňov)

Vernéř.

Vlkov

Teplice (Dědov)

Maximální cena Maximum v obci

Náchod

Jaroměř

2 200 000 4 900 000 4 700 000 2 350 000 3 700 000 5 370 000 1 850 000 3 720 000 5 200 000 Jaroměř

Jaroměř

Náchod (Babí)

N. Město n. Metují

N. Město n. Metují

N. Město n. Metují

Slavětín n. Metují

Kramolna

Kramolna

Střední hodnota 1 900 000 2 605 000 3 590 000 990 000 1 970 000 3 590 000 1 124 500 1 995 000 3 200 000 Aritmetický průměr 1 763 000 2 886 813 3 824 000 1 028 368 2 178 957 3 514 429 1 145 800 2 085 050 3 192 579 Směrodatná odch. 423 955 1 163 464 617 401 541 096 698 261 952 452 370 088 630 345 875 901 2 824 604 Kč

Průměrná cena

2 240 585 Kč

2 141 143 Kč

2 402 111 Kč 4

Počet inzerátů

17

5

20

47

26

14

33

81

41

19

93

200 Počet zastoupených obcí

2

2

2

7

8

2

8 56

72

6

21

25 46

17

Ceny rodinných domů jsou uvedeny nikoliv za jednotku, ale za nemovitost jako celek. To znamená cenu rodinného domu včetně jeho součástí, příslušenství, pozemků apod. Důvodem je nízká kvalita zdrojových informací z inzerce, která u tohoto typu nemovitosti v mnoha případech uvádí zjevně zavádějící a klamné informace. Jedná se zejména o zveřejněné výměry, tedy o zastavěnou plochu, užitnou plochu a plochu parcely. Tyto jsou často uvedeny ve stejné výměře, navzdory tomu, že z fotografie je zřejmý nesoulad. Obestavěný prostor nebyl uveden u žádné inzerované nemovitosti. Z tohoto důvodu zde nejsou podrobněji rozebírány statistické ukazatele a ceny rodinných domů v jednotlivých obcích, jako je tomu u bytů. Průměrná cena za rodinný dům jako celek je u obcí II. kategorie 2 824 604 Kč, u III. kategorie 2 240 585 Kč a u IV. kategorie 2 141 143 Kč. Jednotlivé ceny a obce, ve kterých se nacházejí, jsou uvedeny v tabulce 9-7. Stavební pozemky: Tab. 9-8: Ceny nemovitostí pro bydlení z databáze – Stavební pozemky POZEMKY [Kč/m2]

III.

IV.

290

30

10

Minimum v obci

Náchod (Jizbice)

Meziměstí (Starostín)

Heřmánkovice

Maximální cena

1 499

1 485

690

Náchod

Nové Město nad Metují

Bohuslavice

753 754 267

714 735 406

350 322 162

754 Kč

735 Kč

322 Kč

Minimální cena

Maximum v obci Střední hodnota Aritmetický průměr Směrodatná odch. Průměrná cena Počet inzerátů Počet zast. obcí

II.

604 Kč 24

27

39

90 2

7

24

33

9.1.2 Podklady z ČSÚ Následující tabulky poskytují přehled o cenách nemovitostí ze statistiky ČSÚ. Ceny jednotlivých nemovitostí jsou rozděleny dle krajů ČR, okresů Královéhradeckého kraje a velikostí obcí okresu Náchod. Údaje za kraje a okresy jsou za rok 2008, pro obce jsou to průměrné ceny v letech 2006-2008 (novější údaje v době zpracování této práce nejsou k dispozici). Jedná se o jednotkové ceny zjištěné prostým aritmetickým průměrem.

73

Tab. 9-9: Ceny nemovitostí podle krajů ČR v roce 200883

2008

Byty [Kč/m2]

RD [Kč/m3]

Kupní cena

Kupní cena

Kraje Hl. m. Praha

PHA

52 795

8 028

Středočeský kraj

STC

23 480

3 486

Jihočeský kraj

JHC

15 271

2 146

Plzeňský kraj

PLK

20 593

2 109

Karlovarský kraj

KVK

15 477

2 289

Ústecký kraj

ULK

10 393

1 951

Liberecký kraj

LBK

18 893

2 337

Královéhradecký kraj

HKK

20 495

2 168

Pardubický kraj

PAK

20 846

1 880

Vysočina

VYS

17 930

1 706

Jihomoravský kraj

JMK

27 339

2 304

Olomoucký kraj

OLK

20 631

1 812

Zlínský kraj

ZLK

21 413

2 146

Moravskoslezský kraj

MSK

17 365

2 181

ČR

21 956

2 397

Česká republika

Tab. 9-10: Ceny nemovitostí podle okresů Královéhradeckého kraje v roce 200884

2008 Okresy

Byty [Kč/m2]

RD [Kč/m3]

Kupní cena

Kupní cena

Hradec Králové

HK

27 586

2 810

Jičín

JC

18 170

2 098

Náchod

NA

14 415

1 777

Rychnov nad Kněžnou

RK

17 040

1 997

Trutnov

TU

16 051

2 125

HKK

20 495

2 168

Královéhradecký kraj

Tab. 9-11: Ceny nemovitostí podle velikosti obcí v okrese Náchod v letech 2006-200885

2006-2008 Obce 1 - 2 000 obyvatel

Byty [Kč/m2]

RD [Kč/m3]

Pozemky [Kč/m2]

Kupní cena

Kupní cena

Kupní cena

5 376

1 444

125

2 001 - 10 000 obyvatel

12 577

1 625

295

10 001 - 50 000 obyvatel

13 534

1 978

nad 50 000 obyvatel Okres Náchod

NA

827

-

-

-

-

-

-

83

) Zdroj [46] ) Zdroj [46] 85 ) Zdroj [46] 84

74

Dalšími podklady z ČSÚ jsou údaje o jednotlivých ukazatelích, resp. faktorech, které jsou popsány níže.

9.1.3 Oceňovací vyhláška Následující tabulky jsou přehledem cen podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997, o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. (oceňovací vyhláška), Hlava III – Oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem (§25 a §26a). Základní ceny za m2 podlahové plochy bytu jsou uvedeny v příloze 19 a základní ceny za m3 obestavěného prostoru rodinných domů jsou uvedeny v příloze 20a. Tab. 9-12: Ceny nemovitostí podle okresů Královéhradeckého kraje v roce 201086

2010 Okresy

Byty [Kč/m2]

RD [Kč/m3]

Příloha č. 19

Příloha č. 20a

Hradec Králové

HK

25 139

4 507

Jičín

JC

21 997

3 529

Náchod

NA

17 269

2 308

Rychnov nad Kněžnou

RK

19 246

2 354

Trutnov

TU

18 158

Královéhradecký kraj

HKK

-

2 633 -

Tab. 9-13: Ceny nemovitostí podle velikosti obcí v okrese Náchod v roce 201087

2010 Obce

Byty [Kč/m2]

RD [Kč/m3]

Příloha č. 19

Příloha č. 20a

1 - 2 000 obyvatel

14 729

3 386

2 001 - 10 000 obyvatel

15 176

3 012

10 001 - 50 000 obyvatel

18 774

nad 50 000 obyvatel Okres Náchod

NA

2 993

-

-

-

-

9.1.4 Porovnání podkladů Pro sjednocení a porovnání předchozích údajů byla vytvořena následující tabulka (tab. 9-14), která demonstruje srovnání jednotkových cen z databáze s cenami z vyhlášky a z ČSÚ. Jak je uvedeno v závorkách, ceny z ČSÚ jsou datovány k období 2006-2008, ceny z vyhlášky jsou platné pro rok 2010 a ceny z databáze odpovídají období její tvorby, tedy přelom roku 2009/2010. Pro porovnání jednotkových cen u rodinných domů bylo použito přepočtu ceny za nemovitost průměrným obestavěným prostorem rodinného domu. Ten uvádí ČSÚ pro Královéhradecký kraj v roce 2008 765 m3 pro obce I. kategorie, 768 m3 pro II. kategorii, 763 m3 pro III. kategorii a 699 m3 pro IV. kategorii. Souhrnně pro celý Královéhradecký kraj činí průměrný obestavěný prostor 728 m3. 86 87

) Zdroj [25] – Příloha č. 19 a 20a ) Zdroj [25] – Příloha č. 19 a 20a

75

Tab. 9-14: Srovnání jednotkových cen nemovitostí Nemovitost

BYTY [Kč/m2]

Zdroj ceny

II.

III.

IV.

Databáze (2010)

18 415

16 376

13 077

Vyhláška (2010)

18 774

15 176

14 729

ČSÚ (2006-2008)

13 534

12 577

5 376

-359 Kč

1 200 Kč

-1 652 Kč

ROZDÍL Databáze - Vyhláška ROZDÍL Databáze - ČSÚ

-2%

7%

-13%

4 881 Kč

3 799 Kč

7 701 Kč

27%

23%

59%

2 824 604

2 240 585

2 141 143

768

763

699

Databáze (2010) - přepočteno

3 678

2 937

3 063

Vyhláška (2010)

2 993

3 012

3 386

ČSÚ (2006-2008)

1 978

1 625

1 444

685 Kč

-75 Kč

-323 Kč

Cena RD [Kč] Průměrná velikost RD [m3]

RD [Kč/m3]

ROZDÍL Databáze - Vyhláška ROZDÍL Databáze - ČSÚ

19%

-3%

-11%

1 700 Kč

1 312 Kč

1 619 Kč

46%

45%

53%

754

735

Databáze (2010) Vyhláška (2010) POZEMKY [Kč/m2]

-

ČSÚ (2006-2008) ROZDÍL Databáze - ČSÚ

-

322 -

827

295

125

-73 Kč

440 Kč

197 Kč

-10%

60%

61%

Jak je vidět v tabulce, při porovnání cen z databáze s cenami z vyhlášky, rozdíly cen nemovitostí nejsou tolik rozdílné. K tomu přispívá i fakt, že údaje se časově shodují, tedy že spadají do období roku 2010. Nejmenší rozdíl je u ceny za m2 podlahové plochy bytu v obcích II. kategorie, kde rozdíl činí pouze 2 %. Je nutné upozornit, že ceny z vyhlášky jsou cenami základními, tedy vstupují do výpočtového vzorce, kde jsou dále upravovány pomocí indexů, uvedených v kapitole 6.1.3 (Porovnávací způsob). Vzhledem k tomu, že ceny z databáze mohou být z mnoha důvodů zkreslené (viz níže), pak tyto malé rozdíly mohou být způsobeny právě tímto zkreslením a dalo by se tedy říci, že základní ceny z vyhlášky v této lokalitě mohou odpovídat skutečnosti. Při porovnání cen z databáze s cenami z ČSÚ vykazují veškeré druhy nemovitosti značné rozdíly. Vedle časového nesouladu údajů je nutné vysvětlit další možné příčiny těchto rozdílů: Ceny nemovitostí z realitní inzerce Tyto ceny bývají oproti odhadní ceně zpravidla navyšovány hned z několika důvodů. Prvním z nich je strategický postup realitních kanceláří. Ty se snaží zpočátku uvést maximální možnou cenu a vyčkávají, zda se taková nabídka ujme. Prodejnost takové nemovitosti je dána lokalitou a lukrativitou dané nemovitosti. S postupem času je tato cena snižována a znovu nabízena za účelem úspěšného prodeje nemovitosti. V některých lokalitách je nemovitost prodána za cenu maximální, v jiných naopak dochází k prodeji i za cenu nižší, než je odhadní. Při čerpání údajů z tohoto zdroje je nutné brát v úvahu, že tyto ceny se v čase mohou zásadně měnit.

76

Druhým důvodem je provize realitních kanceláří za svou zprostředkovatelskou službu, o kterou je cena nemovitosti navýšena. „Standardní provize je mezi 2-7 %, u drahých nemovitostí je nižší, u velmi levných může být i mnohem vyšší. Provize zahrnuje veškeré náklady RK spojené s prodejem nemovitosti (inzerce, režie, čas makléře, doprava, právní servis, apod.) a zisk. Provize však obvykle nezahrnuje náklady na znalecký posudek nebo náklady spojené s notářskou či advokátní úschovou.“88 Ceny nemovitostí z ČSÚ „Zdrojem dat jsou přiznání k dani z převodu nemovitostí, která jsou povinni podávat vlastníci (prodejci) nemovitostí místně příslušným finančním úřadům do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Tyto údaje v zakódované podobě obdrží ČSÚ 1x měsíčně. Hlavní výhodou tohoto administrativního zdroje je, že vychází z reálných, skutečně placených (přiznaných) cen. Jedná se o celoplošný a pravidelný datový tok o cenách transakcí na trhu nemovitostí. Případné námitky, že cena přiznaná ke zdanění nemusí být vždy totožná se skutečně placenou cenou, téměř ztrácí na váze, pokud se jedná o relativní srovnání cen v čase i (ve většině případů) v umístění nemovitosti, neboť lze předpokládat, že toto zkreslení je v daných případech prakticky stejné. Každou prodávanou (komplexní) nemovitost obvykle tvoří dílčí nemovitosti různých druhů (např. budovy a stavební parcely). Umístění je zohledněno v ceně odhadní, vypočtené znalcem dle oceňovací vyhlášky. Cena odhadní celé komplexní nemovitosti je součtem odhadních cen dílčích nemovitostí. Cena kupní pro komplexní nemovitost je zaznamenaná cena, za kterou byla tato nemovitost prodána. Cena kupní dílčí nemovitosti je následně odvozena úměrou dle podílu odhadní ceny dílčí nemovitosti na celkové odhadní ceně. Jednotková cena (odhadní, kupní) je příslušná cena za 1 měrnou jednotku příslušného druhu nemovitosti (za 1 m2, 1 m3 apod.)“89 Z výše uvedeného vyplývají následující možné příčiny rozdílů v cenách: •

časový nesoulad informací (období 2006-2008 a 2009/2010), který je poznamenán vlivem inflace. Meziroční míra inflace podle ČSÚ činila: v roce 2006 v roce 2007 v roce 2008 v roce 2009 v březnu 2010

• •

2,5% 2,8 % 6,3 % 1,0 % 0,7 %90

ceny z inzerce – navýšení z důvodu strategického (čas) a podnikatelského (zisk) ceny z ČSÚ – reálné kupní ceny nemovitostí

88

) Zdroj [52] – http://www.portareality.cz/poradna/otazka/co-zahrnuje-provize ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/csu/2009edicniplan.nsf/p/7009-09 90 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace 89

77

9.2

METODICKÝ POSTUP PRÁCE

Úkolem autora této práce je vyhodnotit ve vybraných lokalitách okresu Náchod údaje ovlivňující nabídku a poptávku na trhu s nemovitostmi pro bydlení. Jedná se o sociální a environmentální faktory, resp. ukazatele popisující koupěschopnost obyvatelstva, trh pracovních příležitostí, přírodní podmínky, životní prostředí, dopravní infrastrukturu, velikost sídla. Cílem práce je tyto faktory vyhodnotit v návaznosti na trh vybraných typů nemovitostí. Jak již bylo popsáno výše, podkladem pro informace o jednotlivých faktorech jsou údaje z ČSÚ. Autorem vytvořená databáze je pak dalším podkladem, tedy informací o cenách nemovitostí pro bydlení v zadané lokalitě. Tyto dva stěžejní podklady jsou v následujících kapitolách porovnávány a jsou sledovány závislosti cen nemovitostí na daných faktorech.

9.2.1 Faktory ovlivňující cenu nemovitosti Faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti, je celá řada. Pojednání o těchto faktorech a jejich přehled je již uveden v teoretické části a v této kapitole je věnována pozornost jen vybraným z nich, a to sociálním a environmentálním. Pro vymezení zkoumaných ukazatelů je nutné definovat význam slov „sociální“ a „environmentální“: „Sociální sféra – je relativně samostatná průřezová sféra rozvoje společnosti, která prostupuje celou společností. Průřezovost je dána tím, že všechny aktivity mají své sociální nositele (lidské osobnosti), sociální předpoklady (např. zdraví, vzdělání) a své sociální důsledky (projevující se např. příjmovou diferenciací, nezaměstnaností, chudobou aj.). Koncentruje se k životním podmínkám lidí, na rozvoj člověka, jeho bytostných, tvůrčích sil, na jeho osobnost a individualitu. Ve vztahu k ostatním sférám společenského vývoje má cílové zaměření (určení). V reálném světě neexistuje odděleně od ostatních sfér života společnosti (např. ekonomické, politické aj.), ale je s nimi organicky spjata. Její odvětvové vymezení je de facto nemožné, nicméně to neznamená, že reálně neexistuje.“91 „Environment – prostředí, ve kterém organizace provozuje svou činnost a zahrnující ovzduší, vodu, půdu, přírodní zdroje, rostliny a živočichy, lidi a jejich vzájemné vztahy.“92 Následující přehled je výčtem autorem vybraných ukazatelů, rozdělených do 7 tematických skupin. Mezi sociální faktory jsou zařazeny 4 skupiny a mezi environmentální 3 skupiny. Tyto ukazatele byly vybrány na základě poznatků popsaných v teoretické části této práce a dále na základě možnosti získání informací o nich, tzn. dle dostupnosti údajů zejména na ČSÚ a z jiných internetových zdrojů. Dostupnost informací o jednotlivých ukazatelích ve skupinách je na různém stupni podrobnosti, tedy na úrovni obce, okresu, kraje nebo jen na obecné úrovni. Obecnou úrovní je myšlena skutečnost, že daný ukazatel je podle autora důležitým faktorem ovlivňujícím cenu nemovitosti pro bydlení (proto je zařazen do dané skupiny faktorů), ale není o něm k dispozici potřebný statistický údaj pro vyhodnocení jeho vlivu na cenu nemovitosti pro bydlení, nebo by tato analýza představovala rozsáhlé zkoumání přesahující možnosti této práce. Úroveň dostupnosti je uvedena u každého ukazatele v závorce.

91 92

) Zdroj [15] – str. 716 ) Zdroj [15] – str. 245

78

SOCIÁLNÍ FAKTORY: Demografické ukazatele • • • • • • • • •

Počet obyvatel (obec) Podíl obyvatelstva v produktivním věku na celkovém počtu obyvatel (obec) Průměrný věk (obec) Přirozený přírůstek (obec) Saldo migrace (obec) Hustota zalidnění (obec) Kriminalita (okres) Občanská vybavenost (obecně) Problémové obyvatelstvo (obecně) Trh s nemovitostmi

• • • • •

Počet dokončených bytů (obec) Situace na trhu – dostatečná nabídka a poptávka (obecně) Státní intervence – příspěvky na bydlení, státní dotace, politika regionálního rozvoje, existence územního nebo regulačního plánu, rozvojových ploch apod. (obecně) Ceny komplementů a substitutů (obecně) Právní vztahy k nemovitosti (obecně) Koupěschopnost obyvatelstva

• • • •

Výše důchodů (okres) Průměrná mzda (kraj) Fáze hospodářského cyklu (obecně) Možnosti financování bydlení (obecně) Trh pracovních příležitostí

• • •

Míra nezaměstnanosti (obec) Počet podnikatelských subjektů (obec) Volná pracovní místa (okres) ENVIRONMENTÁLNÍ FAKTORY: Přírodní podmínky

• • •

Podíl zastavěných a ostatních ploch z celkové výměry (obec) Podíl lesů z celkové výměry (obec) Příroda v okolí – pohoří, vodní plochy, rezervace, CHKO, lesy (obecně) Životní prostředí

• • • •

Koeficient ekologické stability (obec) Stav složek životního prostředí – hluk, ovzduší, voda, půda apod. (obecně) Průmyslové oblasti (obecně) Zástavba v okolí nemovitosti (obecně)

79

Dopravní infrastruktura • • • •

Silniční síť (obecně) Železniční síť (obecně) Napojení na mezinárodní komunikace (obecně) Dopravní dostupnost (obecně)

Následující obrázek je schématem systémového přístupu k řešení daného problému podle knihy „Systémové pojetí vybraných oborů pro techniky – hledání souvislostí“. Autor zde popisuje, že „pro každý objekt je charakteristické, že má určité okolí, tvar (geometrii), a že v okolí zaujímá určitou polohu (topologii). S okolím má určité vazby, přes které se realizují interakce, které objekt aktivují a ovlivňují. Aktivace objektu vyvolává na něm procesy, a ty mění jeho stavy. Objekt se do svého okolí určitým způsobem projevuje, což má určité důsledky. Všechny uvedené entity, tedy okolí objektu, jeho topologii, geometrii, vazby aktivace, ovlivňování, procesy, stavy, projevy a důsledky lze popsat veličinami.“ Je podle něho tedy vhodné „vytvořit množinu podstatných veličin obsahující ty prvky struktury objektu a jeho okolí, které jsou podstatné z hlediska problému, který se na objektu řeší.“93

Obr. 9-8: Systém veličin ∑(Ω) na objektu Ω94

Schéma na obr. 9-9 je zjednodušeným grafickým znázorněním vlivu okolí na zkoumaný objekt, v tomto případě tedy vliv vybraných faktorů na cenu nemovitosti pro bydlení a vliv daných faktorů mezi sebou navzájem.

93 94

) Zdroj [8] – str. 22 ) Zdroj [8] – str. 22

80

Obr. 9-9: Sociální a environmentální faktory ovlivňující cenu nemovitosti pro bydlení 81

10

ANALÝZA PODKLADŮ

Pro vypovídající analýzu vlivu daných faktorů na cenu nemovitosti pro bydlení v dílčích lokalitách okresu Náchod je nutné mít k dispozici veškeré údaje o faktorech, resp. ukazatelích na úrovni jednotlivých obcí tohoto okresu, a to pro rok 2010, aby bylo dosaženo místního a časového souladu. Tato podmínka bohužel nemohla být dosažena z důvodu nedostatečného přístupu k těmto informacím (získání podrobnějších ukazatelů je buď placenou službou zajišťovanou ČSÚ, nebo nebyly požadované informace v době zpracování této práce Českým statistickým úřadem ještě zpracovány).

10.1 VYBRANÉ STATISTICKÉ UKAZATELE V této kapitole jsou posuzovány faktory, jejichž údaje byly statisticky zjistitelné. V následujících podkapitolách jsou pak řešeny podle stupně podrobnosti na úrovni obcí, okresů a krajů.

10.1.1 Ukazatele na úrovni obcí Vybrané ukazatele, dosažitelné na úrovni obcí, jsou tedy následující:

• • • •

Demografické ukazatele Počet obyvatel Podíl obyvatelstva v produktivním věku na celkovém počtu obyvatel Průměrný věk Přirozený přírůstek Saldo migrace Hustota zalidnění

•

Trh s nemovitostmi Počet dokončených bytů

• •

•

Trh pracovních příležitostí Míra nezaměstnanosti

•

Přírodní podmínky Podíl zastavěných a ostatních ploch z celkové výměry Podíl lesů z celkové výměry

•

Životní prostředí Koeficient ekologické stability

•

Tyto ukazatele popisuje ČSÚ následovně: Demografické ukazatele „Počet obyvatel – udává počet obyvatel území k určitému okamžiku. Do počtu obyvatel jsou zahrnuty všechny osoby s trvalým i dlouhodobým pobytem v daném území a to bez ohledu na státní občanství. Do počtu obyvatel jsou tak podle zákona o pobytu cizinců (č. 326/1999 Sb.) zahrnuti cizinci s trvalým pobytem, cizinci s přechodným pobytem na základě víza nad 90 dnů a cizinci, kterým byl přiznán azyl. Přirozený přírůstek – je dán rozdílem počtu živě narozených dětí a počtu zemřelých obyvatel za stejné období (obvykle 1 roku) v daném území. Tento ukazatel je tedy roven rozdílu hodnot ukazatele 37.1 (pozn.: Živě narození) a ukazatele 37.2 (pozn.: Zemřelí). Saldo migrace – je dáno rozdílem počtu přistěhovalých a vystěhovalých osob za stejné období (obvykle 1 roku) v daném území. Tento ukazatel je tedy roven rozdílu hodnot ukazatele 37.3 (pozn.: Přistěhovalí) a ukazatele 37.4 (pozn.: Vystěhovalí).

82

Počet obyvatel ve věku 0-14 let – udává počet osob ve věku 0-14 let na daném území v okamžiku, kterým končí stanovené období. Stanoveným obdobím je zpravidla kalendářní rok. Konečný stav těchto osob v tom případě vyjadřuje jejich počet ve 24:00 hodin 31. prosince stanoveného roku. Podíl obyvatel ve věku 0-14 let na celkovém počtu obyvatel (%) – jedná se o podíl počtu obyvatel podle věku na celkovém počtu obyvatel území. V čitateli podílu je počet obyvatel území, kteří nedosáhli věku 15 let, ve jmenovateli pak hodnota ukazatele 1.1 (pozn.: Počet obyvatel). Počet obyvatel ve věku 15-64 let – udává počet osob ve věku 15 až 64 let na daném území v okamžiku, kterým končí stanovené období. Stanoveným obdobím je zpravidla kalendářní rok. Konečný stav těchto osob v tom případě vyjadřuje jejich počet ve 24:00 hodin 31. prosince stanoveného roku. Počet obyvatel ve věku 65 let a více – udává počet osob ve věku 65 let a více na daném území v okamžiku, kterým končí stanovené období. Stanoveným obdobím je zpravidla kalendářní rok. Konečný stav těchto osob v tom případě vyjadřuje jejich počet ve 24:00 hodin 31. prosince stanoveného roku. Podíl obyvatel ve věku 65 let a více na celkovém počtu obyvatel (%) – jedná se o podíl počtu obyvatel podle věku na celkovém počtu obyvatel území. V čitateli podílu je počet obyvatel území, kteří nedosáhli věku 65 let a vyššího, ve jmenovateli pak hodnota ukazatele 1.1 (pozn.: Počet obyvatel). Průměrný věk - průměrný věk obyvatelstva je počítán jako aritmetický průměr věku všech žijících jedinců v dané populaci a lokalitě k okamžiku výpočtu.“ Trh s nemovitostmi „Počet dokončených bytů – počet bytů v budovách pro bydlení, nových i stávajících, jejichž výstavba byla ve sledovaném období v území dokončena, tj. na které vydaná kolaudační rozhodnutí nabyla právní moci. Jde o byty v nové výstavbě, nástavbě, přístavbě, resp. přestavbě, dokončené modernizací a rekonstrukcí.“ Trh pracovních příležitostí „Míra nezaměstnanosti (%) – míra nezaměstnanosti pro dosažitelné uchazeče vyjadřuje v případě menších územních jednotek (obcí, správních obvodů obcí s rozšířenou působností, atd.) podíl počtu nezaměstnaných registrovaných úřady práce na počtu ekonomicky aktivních osob, kde čitatel a jmenovatel jsou ukazatelé konstruované podle následujících algoritmů: Čitatelem je počet tzv. dosažitelných neumístěných uchazečů o zaměstnání z řad občanů ČR a občanů EU (EHP) v území. Jedná se o uchazeče o zaměstnání, kteří mohou bezprostředně nastoupit do zaměstnání při nabídce vhodného pracovního místa, tj. evidovaní nezaměstnaní, kteří nemají žádnou objektivní překážku pro přijetí zaměstnání. Za dosažitelné se nepovažují uchazeči o zaměstnání ve vazbě, ve výkonu trestu, uchazeči v pracovní neschopnosti, uchazeči, kteří jsou zařazeni na rekvalifikační kurzy nebo uchazeči, kteří vykonávají krátkodobé zaměstnání, a dále uchazeči, kteří pobírají peněžitou pomoc v mateřství nebo kterým je poskytována podpora v nezaměstnanosti po dobu mateřské dovolené. Jmenovatelem je v tomto případě menších územních jednotek počet ekonomicky aktivních osob odvozených z výsledků posledního SLDB, tj. jsou zahrnuty všechny zaměstnané osoby, zaměstnavatelé, samostatně činní, pracující studenti a učni, ženy na mateřské dovolené v trvání 28 nebo 37 týdnů, osoby v základní, náhradní nebo civilní vojenské službě, ve vazbě

83

a výkonu trestu a osoby nezaměstnané (podle okamžitého stavu k rozhodnému okamžiku sčítání, bez ohledu na formu vztahu k zaměstnavateli).“ Počet podnikatelských subjektů – není uveden. Přírodní podmínky „Podíl zastavěných a ostatních ploch z celkové výměry (%) – ukazatel je dán podílem součtu výměr zastavěných ploch a ostatních ploch v daném území a celkové výměry území. Podíl lesů z celkové výměry (%) – ukazatel je dán podílem výměry lesní půdy v daném území a celkové výměry území.“ Životní prostředí „Koeficient ekologické stability – počítá se jako podíl výměr druhů pozemků v daném území. V čitateli tohoto podílu je součet výměr chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů, trvalých travních porostů, lesní půdy a vodních ploch. Ve jmenovateli podílu je součet výměr orné půdy, zastavěných ploch a ostatních ploch. Území s určitým koeficientem ekologické stability (dále KES) je podle jeho dosažené hodnoty hodnoceno jako: KES ≤ 0,1 : Území maximálně narušené, ekologické funkce jsou trvale nahrazovány technickými zásahy. 0,1 < KES ≤ 0,3 : Území nadprůměrně využívané, přírodní struktury zřetelně narušené, ekologické funkce zpravidla nahrazovány technickými zásahy. 0,3 < KES ≤ 1,0 : Území intenzívně využívané (zejména zemědělskou velkovýrobou), s labilními agroekosystémy, s vysokými vklady dodatkové energie. 1,0 < KES ≤ 3,0 : Vcelku vyvážená krajina, technické objekty v relativním souladu s přírodními strukturami, s nižší potřebou energomateriálních vkladů. KES > 3,0 : Krajina relativně přírodní, ekologicky stabilní.“95 Vzhledem k tomu, že oceňovací vyhláška i Český statistický úřad uvádějí jednotkové ceny nemovitostí podle velikosti obcí (velikostních kategorií obcí), pak i vlastní databáze cen nemovitostí v okrese Náchod byla vytvořena v tomto smyslu. Nejvýznamnějším faktorem, resp. ukazatelem je v tomto případě tedy velikost sídla, reprezentovaná počtem obyvatel v obci. Následující tabulka je přehledem průměrných jednotkových cen z vlastní databáze podle velikostní kategorie obcí a kvalitativních skupin, a tyto ceny jsou v grafu znázorněny právě v závislosti na těchto kategoriích. Tab. 10-1: Průměrné jednotkové ceny bytů z databáze Byty

IV.

III.

II.

[Kč/m2]

1 - 2 000 ob.

2 001 - 10 000 ob.

10 001 a více ob.

P S N

95

8 006 Kč 10 533 Kč 20 693 Kč

12 316 Kč 14 651 Kč 22 162 Kč

15 127 Kč 17 748 Kč 22 369 Kč

) Zdroj [46] - http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/csu_a_uzemne_analyticke_podklady_za_obce

84

Obr. 10-1: Závislost jednotkové ceny bytu na velikosti sídla Jak je z grafu zřejmé, tyto ceny stoupají jak horizontálně podle velikosti obcí, tak vertikálně podle kvalitativních skupin (Podstandard, Standard, Nadstandard). Průběhy křivek cen ve skupině P a S jsou si velice podobné, nárůst cen má téměř lineární průběh, a to v obou případech. U skupiny S nedochází k tak strmému nárůstu cen s velikostí obcí, cenové rozdíly nadstandardních bytů jsou na velikosti obcí závislé méně, než zbývající 2 skupiny. Tím vzniká i větší cenový skok ve vertikálním smyslu mezi cenami skupiny P, S a N v dané kategorii obcí. S rostoucím počtem obyvatel podle kategoriií se tento cenový rozdíl snižuje. Cena je tedy determinována jak velikostí sídla, tak i technickým stavem nemovitosti (opotřebením), jehož nejvýraznější vliv je u obcí IV. kategorie. Pro rodinné domy je vytvořena obdobná tabulka a graf, s výjimkou průměrných cen uvedených za nemovitost celkem z důvodů uvedených v předchozích kapitolách. Tab. 10-2: Průměrné ceny rodinných domů z databáze RD

IV.

III.

II.

[Kč]

1 - 2 000 ob.

2 001 - 10 000 ob.

10 001 a více ob.

P S N

1 145 800 Kč

1 028 368 Kč

1 763 000 Kč

2 085 050 Kč

2 178 957 Kč

2 886 813 Kč

3 192 579 Kč

3 514 429 Kč

3 824 000 Kč

85

Obr. 10-2: Závislost ceny rodinného domu na velikosti sídla Ceny v tomto případě mají rovněž rostoucí charakter podle kategorií obcí i kvalitativních skupin nemovitostí, s výjimkou ceny pro skupinu P ve III. kategorii. Ta je zde nižší, než cena stejné skupiny v obcích IV. kategorie. Tato skutečnost nemusí poukazovat na žádné závěry z důvodu práce s cenami za nemovitost jako celek. Větší vypovídající schopnost by měly jednotkové ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, podobně jako 1 m2 podlahové plochy u bytů. Na velikosti obce mohou být závislé i ostatní ukazatele, proto je nejprve posouzena závislost ostatních vybraných ukazatelů na velikosti obcí, a tím i jejich podstatnost ve vztahu k ceně nemovitosti. Přehled ukazatelů za všechny obce v okrese Náchod je z důvodu velkého rozsahu uveden v příloze, v tabulce 10-3 jsou vypočteny průměrné hodnoty ukazatelů podle kategorií obcí v roce 2008.

OBCE (podle počtu obyvatel)

Počet obcí

Tab. 10-3: Vybrané ukazatele na úrovni obcí podle velikostních kategorií II., III., IV.

U1

U2

U3

U4

U5

458 15,3% 69,3% 15,4% 40,31

U6

0,05%

U7

U8

U9

U10

U11

0,30% 0,60 3,52 4,5% 4,83

U12

U13

U14

1-

2 000

68

2 001 -

10000

7,4% 24,4% 1,32

8

5 969 14,5% 69,2% 16,4% 41,28

0,13% -0,28% 2,95 2,03 4,3% 4,79 13,4% 24,1% 1,31

10001 -

50000

2

16 827 15,1% 69,6% 15,4% 40,40

0,14% -0,29% 5,80 2,63 5,2% 4,29 20,7% 18,7% 1,45

Jelikož průměrné hodnoty ukazatelů podle kategorií nevykazují výrazné rozdíly, byla pro toto porovnání vytvořena tabulka s podrobnějším rozdělením obcí podle počtu obyvatel s průměrnými hodnotami ukazatelů (viz tab. 10-4).

86

OBCE (podle počtu obyvatel)

Počet obcí

Tab. 10-4: Vybrané ukazatele na úrovni obcí v podrobnějším rozdělení

U1

U2

U3

U4

U5

U6

U7

U8

U9

U10

U11

U12

U13

U14

500

46

298 15,4% 69,0% 15,7% 40,41 -0,06%

0,10% 0,53 2,86 4,7% 4,84

7,4% 24,0% 1,28

501 -

1 000

16

644 15,0% 70,3% 14,7% 40,17

0,24%

0,65% 0,71 4,96 4,2% 4,92

7,3% 23,5% 1,35

1 001 -

2 000

6

1 193 15,3% 69,8% 14,7% 39,93

0,38%

0,90% 0,80 4,70 3,9% 4,52

7,4% 30,6% 1,54

2 001 -

4 000

2

2 586 15,4% 70,0% 15,4% 40,95

0,46% -0,72% 2,18 1,22 4,4% 5,20 11,5% 27,0% 1,41

4 001 -

6 000

2

4 838 15,9% 69,5% 16,3% 41,60 -0,22%

6 001 -

8 000

1

6 419 16,0% 66,9% 18,9% 42,50 -0,20% -0,09% 2,91 3,58 4,7% 4,49 13,1% 40,0% 2,86

8 001 -

10000

3

8 829 15,9% 69,2% 16,2% 40,87

0,26% -0,37% 3,81 1,57 4,5% 4,81 15,7% 20,3% 0,74

10001 -

50000

2

16 827 15,1% 69,6% 15,4% 40,40

0,14% -0,29% 5,80 2,63 5,2% 4,29 20,7% 18,7% 1,45

1-

0,20% 2,43 2,77 3,6% 4,49 12,1% 18,8% 1,29

Ukazatele tab. 10-3 a tab. 10-4: U1

… průměrný počet obyvatel [počet]

U2

… podíl obyvatel ve věku 0-14 let na celkovém počtu obyvatel [%]

U3

… podíl obyvatel ve věku 15-64 let na celkovém počtu obyvatel [%]

U4

… podíl obyvatel ve věku 65 let a více na celkovém počtu obyvatel [%]

U5

… průměrný věk [let]

U6

… podíl přirozeného přírůstku na celkovém počtu obyvatel [%]

U7

… podíl salda migrace na celkovém počtu obyvatel [%]

U8

… hustota zalidnění [počet obyvatel/ha]

U9

… počet dokončených bytů na 1 000 obyvatel [počet bytů/1 000 obyvatel]

U10

… míra nezaměstnanosti [%]

U11

… počet obyvatel na 1 podnikatelský subjekt [počet obyvatel/1 podnik. subj.]

U12

… podíl zastavěných a ostatních ploch z celkové výměry [%]

U13

… podíl lesů z celkové výměry [%]

U14

… koeficient ekologické stability [-]

LEGENDA: Demografické ukazatele Trh s nemovitostmi Trh pracovních příležitostí Přírodní podmínky Životní prostředí

Ve skupině demografických faktorů je pro úplnost věkového složení obyvatelstva přidáno ještě obyvatelstvo 0-14 let a obyvatelstvo nad 65 let. Z hlediska vlivu na cenu nemovitosti je však podstatné obyvatelstvo v produktivním věku, tedy 15-64 let.

87

Obr. 10-3: Demografické ukazatele v závislosti na velikosti sídla I

Obr. 10-4: Demografické ukazatele v závislosti na velikosti sídla II

88

Na grafu 10-3 (Demografické ukazatele I) je viditelné, že všechny tyto ukazatele mají přibližně konstantní povahu při narůstající velikosti sídla. Výjimku tvoří obce v rozmezí 6 001 až 8 000 obyvatel, kde dochází k mírným výkyvům. Vzhledem k tomu, že se v tomto rozmezí jedná pouze o 1 obec (Hronov), je tento výkyv zanedbatelný a zároveň je význam těchto ukazatelů nepodstatný. Graf 10-4 (Demografické ukazatele II) znázorňuje hustotu zalidnění, která s rostoucí velikostí sídla stoupá. Může tedy být faktorem, který ovlivňuje cenu nemovitosti.

Obr. 10-5: Ukazatele trhu s nemovitostmi v závislosti na velikosti sídla Počet dokončených bytů na 1 000 obyvatel má různý charakter v jednotlivých velikostech sídla, jak ukazuje graf 10-5. Maximální hodnota je 4,96 a minimální 1,22 bytů na 1 000 obyvatel. Vzhledem k tomu, že je tato hodnota vztažena na 1 000 obyvatel, pak jsou tyto rozdíly zanedbatelné a tento ukazatel je tedy nepodstatný. Proložením hodnot exponenciální spojnicí trendů má tento ukazatel klesající tendenci. Počet obyvatel na 1 podnikatelský subjekt (graf 10-6) se pohybuje v rozmezí 4,29 do 5,20 obyvatel. Rozdíl činí 0,91 obyvatele na 1 podnikatelský subjekt, tudíž je možné tento ukazatel zanedbat. Celkový trend tohoto ukazatele je klesající. Míra nezaměstnanosti (graf 10-6) má povahu proměnlivou. Celkový trend ukazatele je sice stoupající, ale dílčí hodnoty tohoto ukazatele se významně liší. Z tohoto důvodu je tomuto ukazateli věnována větší pozornost (viz níže).

89

Obr. 10-6: Ukazatele trhu pracovních příležitostí v závislosti na velikosti sídla

Obr. 10-7: Ukazatele přírodních podmínek v závislosti na velikosti sídla

90

Křivky na grafu 10-7 představují závislost podílů dvou typů ploch z celkové zastavěné plochy území na velikosti sídla. Podíl zastavěných a ostatních ploch je s rostoucím počtem obyvatel stoupající. Podíl lesů je proměnlivý, jeho tendence je celkově klesající. Oba tyto ukazatele jsou řešeny dále.

Obr. 10-8: Ukazatele životního prostředí v závislosti na velikosti sídla Koeficient ekologické stability (graf 10-8) je v obcích do 6 000 obyvatel s malými odchylkami přibližně stejný. Zlom nastává u obcí nad 6 001 obyvatel, kdy nabývá extrémních hodnot. Podrobněji je popsáno dále. Z předchozích grafů tedy vyplývá, které ukazatele se nemění s velikostí sídla (dosahují přibližně stejných nebo podobných hodnot) a z hlediska vlivu na cenu nemovitosti tedy nejsou podstatné. Tyto ukazatele byly pro další postup vyloučeny, dále budou řešeny pouze ty podstatné. Těmi jsou: • • • • •

Hustota zalidnění Míra nezaměstnanosti Podíl zastavěných a ostatních ploch z celkové výměry Podíl lesů z celkové výměry Koeficient ekologické stability

Tyto ukazatele jsou dále podrobněji řešeny ve vztahu k ceně nemovitosti pro bydlení podle jednotlivých obcí, které jsou zastoupeny v databázi bytů. Přehled těchto ukazatelů poskytuje tabulka 10-5, obce jsou seřazeny vzestupně podle počtu obyvatel. Vztah ukazatelů k ceně rodinných domů nebude dále zkoumán z důvodů uvedených již dříve.

91

Tab. 10-5: Podstatné ukazatele podle obcí zastoupených v databázi bytů

OBEC

Počet obyvatel

Hustota zalidnění

Míra nezaměst nanosti

Podíl ZP a ost. ploch

Podíl lesů

KES

Průměrná cena

[počet]

[obyv./ha]

[%]

[%]

[%]

[-]

[Kč/m2]

181 372

0,73 0,40

2,60% 5,40%

12,50% 6,10%

0,30% 30,30%

1,17 0,79

11 887 Kč 5 196 Kč

Otovice Jasenná Velká Jesenice Teplice nad Metují Meziměstí Police nad Metují Česká Skalice

382 715 750 1 766 2 718 4 292 5 384

0,36 0,56 0,51 0,32 1,06 1,76 3,10

5,30% 4,70% 2,40% 7,20% 5,30% 3,30% 3,90%

7,40% 4,90% 5,60% 5,60% 7,50% 9,20% 15,00%

8,20% 5,00% 9,90% 41,30% 39,60% 27,50% 10,00%

0,43 0,12 0,78 1,73 2,12 1,24 1,33

8 209 Kč 10 000 Kč 21 179 Kč 9 819 Kč 9 203 Kč 17 416 Kč 13 479 Kč

Hronov

6 419

2,91

4,70%

13,10%

40,00%

2,86

15 890 Kč

Broumov

8 051

3,62

6,80%

15,60%

16,70%

0,63

12 626 Kč

Červený Kostelec

8 496

3,53

3,60%

13,70%

21,50%

0,83

15 833 Kč

Nové Město nad Metují

9 941

4,30

3,00%

17,70%

22,80%

0,75

21 976 Kč

Jaroměř

12 812

5,35

6,00%

23,60%

1,50%

0,66

17 483 Kč

Náchod

20 842

6,25

4,40%

17,7%

35,80%

2,24

18 709 Kč

Říkov Vernéřovice

Při pohledu na následující grafy je zřejmý cenový extrém v obci Velká Jesenice. Vzhledem k tomu, že v databázi bytů jsou v této obci dostupné pouze 2 inzeráty, pak na tento extrém nelze brát zřetel jako na směrodatný údaj ve všech případech.

Obr. 10-9: Hustota zalidnění podle obcí zastoupených v databázi bytů 92

Graf 10-9 znázorňuje hustotu zalidnění a průměrnou jednotkovou cenu bytu podle obcí. Jak již bylo popsáno dříve, hustota zalidnění s velikostí sídla stoupá, trend průměrné jednotkové ceny má s velikostí obcí rovněž rostoucí charakter. Cena nemovitosti i hustota zalidnění jsou přímo úměrně závislé na velikosti sídla a lze tedy říci, že hustota zalidnění v této lokalitě může ovlivňovat cenu nemovitosti pro bydlení, a to rovněž přímo úměrně. Křivka míry nezaměstnanosti na grafu 10-6 jednoznačně dokazuje, že tento ukazatel není závislý na velikosti obce. V grafu 10-10 tedy obce seřazeny vzestupně podle jednotkových cen bytů. Jak je zřejmé z grafu, tento ukazatel zásadně ovlivňuje cenu nemovitosti, a to nepřímo úměrně. Nejvýznamnější vliv míry nezaměstnanosti na cenu nemovitosti je v obcích Vernéřovice, Otovice, Meziměstí, Teplice nad Metují a Broumov. Tyto obce se vyznačují vyšší mírou nezaměstnanosti. Naopak Velká Jesenice a Nové Město nad Metují dosahují nejnižších hodnot tohoto ukazatele. S vyšší mírou nezaměstnanosti tedy klesají ceny nemovitostí pro bydlení.

Obr. 10-10: Míra nezaměstnanosti podle obcí zastoupených v databázi bytů Na grafu 10-11 je patrné, že křivka podílu zastavěných a ostatních ploch z celkové výměry s malými odchylkami a vyloučením obce Velká Jesenice téměř kopíruje křivku průměrné ceny. S velikostí obce mají obě křivky rostoucí povahu a cena nemovitosti tedy může být přímo úměrně ovlivňována tímto ukazatelem.

93

Obr. 10-11: Podíl zastavěných a ostatních ploch z celkové výměry podle obcí zastoupených v databázi bytů

Obr. 10-12: Podíl lesů z celkové výměry podle obcí zastoupených v databázi bytů

94

Graf 10-12 vyjadřuje závislost ceny nemovitosti na podílu lesů z celkové výměry. Hodnoty tohoto podílu nejsou závislé na velikosti sídla, ale mění se proměnlivě v jednotlivých obcích (obce jsou tedy seřazeny vzestupně podle jednotkové ceny bytu). Tyto rozdíly jsou velmi výrazné, ale nevykazují žádnou závislost mezi hodnotou daného ukazatele a cenou nemovitosti. Nejvýrazněji se tento ukazatel projevuje v obcích Vernéřovice, Meziměstí, Teplice nad Metují, Říkov, Hronov, Jaroměř a Náchod. Celkový trend tohoto ukazatele má konstantní průběh.

Obr. 10-13: Koeficient ekologické stability podle obcí zastoupených v databázi bytů Koeficient ekologické stability (graf 10-13) vykazuje rovněž rozdílné hodnoty v daných obcích. Není však závislý na velikosti obce. Hodnota ukazatele vyjadřuje podíl ekologicky příznivých ploch a ploch, které zatěžují životní prostředí. Čím vyšší je hodnota tohoto ukazatele, tím příznivější jsou v dané obci podmínky životního prostředí. Celkové tendence tohoto ukazatele jsou s rostoucí cenou mírně rostoucí, strmost však není tak výrazná, že by se dal usuzovat jeho vliv na cenu nemovitosti. Mezi obce s nadprůměrně využívaným územím se řadí Jasenná, mezi obce s intenzívně využívaným územím obce Vernéřovice, Otovice, Velká Jesenice, Broumov, Červený Kostelec, Nové Město nad Metují a Jaroměř. Vzhledem k tomu, že je tento ukazatel spojen s intenzitou využívání daného území, pak lze přepokládat, že je odvozen od jiných činitelů, jako je průmyslová a zemědělská výroba, velikost zastavěného území a dalších vlivů, které by bylo nutné posuzovat samostatně. Nelze tedy jednoznačně určit závislost ceny na tomto ukazateli.

95

Závěrem analýzy ukazatelů na úrovni obcí lze konstatovat, že cenu nemovitosti ovlivňuje: • • • •

Velikost sídla (počet obyvatel) – přímo úměrně Hustota zalidnění (odvozena od velikosti sídla) Podíl zastavěných ploch z celkové výměry (odvozen od velikosti sídla) Míra nezaměstnanosti – nepřímo úměrně

10.1.2 Ukazatele na úrovni okresů Pro posouzení vlivu daných faktorů na cenu nemovitosti pro bydlení ve vybraných lokalitách okresu Náchod je nutné mít k dispozici veškeré potřebné údaje pro jednotlivé obce. Všechny tyto dostupné ukazatele již byly popsány, v této podkapitole je věnována pozornost ukazatelům, které jsou dostupné na úrovni okresů, posouzeny tedy jsou v rámci Královéhradeckého kraje, nikoliv ve vybraných lokalitách okresu Náchod. Jsou jimi: • •

Demografické ukazatele Kriminalita Koupěschopnost obyvatelstva Výše důchodů

Trh pracovních příležitostí • Volná pracovní místa Tabulka 10-6 je přehledem ukazatelů za okresy Královéhradeckého kraje. Tyto ukazatele uvádí ČSÚ pro rok 2008. Je zde uvedena průměrná jednotková cena nemovitosti, která je pro rok 2008 k dispozici rovněž na ČSÚ. Tab. 10-6: Vybrané ukazatele a jednotkové ceny v okresech HKK v roce 200896

OKRES 2008

Hradec Králové Jičín Náchod Rychnov nad Kněžnou Trutnov

Počet obyvatel

162 377 79 585 112 582 79 198 120 778

Kriminalita zjištěné trestné činy

Průměrný měsíční důchod

Uchazeči na 1 volné pracovní místo

Průměrná jednotková cena bytu

Průměrná jednotková cena RD

[počet]

[Kč]

[počet]

[Kč/m2]

[Kč/m3]

3 202 1 668 2 715 1 421 3 505

9 559 Kč 9 308 Kč 9 225 Kč 9 255 Kč 9 330 Kč

2,0 8,6 4,1 4,1 4,9

27 586 Kč 18 170 Kč 14 415 Kč 17 040 Kč 16 051 Kč

2 810 Kč 2 098 Kč 1 777 Kč 1 997 Kč 2 125 Kč

Dále jsou tyto ukazatele zobrazeny v grafech. Okresy a příslušné ukazatele v grafu 10-14 jsou seřazeny podle jednotkové ceny bytu vzestupně, aby byla zřejmá možná závislost na těchto ukazatelích. Obdobně v grafu 10-15 podle jednotkové ceny rodinného domu. 96

) Zdroj [46]

96

Obr. 10-14: Závislost ceny bytů na vybraných ukazatelích podle okresů HKK

Obr. 10-15: Závislost ceny rodinných na vybraných ukazatelích podle okresů HKK

97

Při pohledu na oba předchozí grafy je možné konstatovat, že na cenu nemovitosti nemá vliv průměrný měsíční důchod. Ten je v obou případech prakticky konstantní. Na obou grafech má stejný průběh i ukazatel počet uchazečů na 1 volné pracovní místo. Ten má klesající povahu, tzn. že s klesajícím počtem uchazečů na 1 volné pracovní místo stoupá cena nemovitosti pro bydlení. Ukazatel pro kriminalitu, tedy počet trestných činů pro daný okres, má rozdílný průběh. Vliv nepřímo úměrný má tento ukazatel na jednotkové ceny bytů, s klesajícím počtem trestných činů v daném okrese tyto ceny rostou. Na jednotkovou cenu rodinných domů tento ukazatel tak výrazný vliv nemá. V tomto případě má mírně stoupající charakter, ale prakticky se blíží konstantnímu průběhu, tedy jednotkové ceny rodinných domů zásadně neovlivňuje. Závěrem analýzy ukazatelů na úrovni okresů lze tedy usuzovat, že cenu nemovitosti ovlivňují: • •

Volná pracovní místa (počet uchazečů na 1 pracovní místo) – nepřímo úměrně Kriminalita (počet trestných činů) – nepřímo úměrně

10.1.3 Ukazatele na úrovni kraje Ukazatelem, který je dostupný na úrovni kraje, je průměrná mzda. Je řazena mezi ukazatele popisující koupěschopnost obyvatelstva. Tento ukazatel je porovnán s ostatními kraji ČR za účelem zjištění závislosti ceny nemovitosti na průměrné mzdě. V tomto případě se jedná o průměrnou hrubou měsíční mzdu a ceny nemovitostí podle Českého statistického úřadu v roce 2008. Tab. 10-7: Průměrná mzda a jednotkové ceny nemovitostí v krajích ČR v roce 200897

KRAJ

Průměrná hrubá měsíční mzda

Průměrná jednotková cena bytu

Průměrná jednotková cena RD

[Kč]

[Kč/m2]

[Kč/m3]

35 905 Kč 26 445 Kč 22 767 Kč 25 015 Kč 22 848 Kč 24 198 Kč 24 671 Kč 23 148 Kč 23 382 Kč 23 493 Kč 25 109 Kč 23 866 Kč 22 744 Kč 24 075 Kč

52 795 Kč 23 480 Kč 15 271 Kč 20 593 Kč 15 477 Kč 10 393 Kč 18 893 Kč 20 495 Kč 20 846 Kč 17 930 Kč 27 339 Kč 20 631 Kč 21 413 Kč 17 365 Kč

2008 Hl. m. Praha Středočeský kraj Jihočeský kraj Plzeňský kraj Karlovarský kraj Ústecký kraj Liberecký kraj Královéhradecký kraj Pardubický kraj Vysočina Jihomoravský kraj Olomoucký kraj Zlínský kraj Moravskoslezský kraj

PHA STC JHC PLK KVK ULK LBK HKK PAK VYS JMK OLK ZLK MSK

8 028 Kč 3 486 Kč 2 146 Kč 2 109 Kč 2 289 Kč 1 951 Kč 2 337 Kč 2 168 Kč 1 880 Kč 1 706 Kč 2 304 Kč 1 812 Kč 2 146 Kč 2 181 Kč

Pro zpracování grafu byly tyto hodnoty seřazeny vzestupně podle tohoto jediného ukazatele, jednotkové ceny bytů i RD jsou tak znázorněny v jednom společném grafu.

97

) Zdroj [46]

98

Obr. 10-16: Vliv průměrné hrubé měsíční mzdy na cenu nemovitosti podle krajů ČR Vliv průměrné hrubé měsíční mzdy na cenu nemovitosti pro bydlení je výrazný, jak ukazuje graf 10-16. Jednotkové ceny bytů i rodinných domů s rostoucí průměrnou hrubou měsíční mzdou stoupají, závislost ceny na tomto ukazateli je tedy přímo úměrná. Výrazný skok je viditelný u Hlavního města Prahy. Cenový výkyv v Ústeckém kraji upozorňuje na možné další faktory, které v této lokalitě mají na tyto ceny vliv. Závěrem analýzy ukazatele na úrovni krajů lze tedy prohlásit, že cenu nemovitosti ovlivňuje: •

Průměrná hrubá měsíční mzda – přímo úměrně

10.2 OSTATNÍ VYBRANÉ FAKTORY Mezi ostatní faktory jsou zařazeny ty, které nejsou vyjádřeny statistickými ukazateli. Na obr. 9-9 jsou umístěny v rámečcích s přerušovanou čarou. Tyto faktory nejsou v rámci této práce podrobně řešeny, u některých z nich se tato kapitola zastavuje jen krátkým komentářem. Následující obrázek (obr. 10-17) je „cenovou mapou“ bytů v jednotlivých obcích. Navazuje na obr. 9-7 a tab. 9-6 z kapitoly pojednávající o tvorbě databáze a jejích výsledných průměrných cenách. Pro rodinné domy tato mapa nebyla vytvořena.

99

Obr. 10-17: Cenová mapa bytů podle obcí Z této mapy je viditelné, ve kterých oblastech jsou ceny bytů nejnižší a kde nejvyšší. Společným jmenovatelem nejnižších cen v okrese Náchod je broumovský výběžek (ORP Broumov, světle modrá barva). Zastoupenými obcemi v inzerci bytů v této oblasti jsou Broumov, Meziměstí, Teplice nad Metují, Vernéřovice a Otovice. Nejdražší lokalitou je pak Nové Město nad Metují a okolí. Statistické ukazatele již byly vyhodnoceny, v této kapitole jsou krátce popsány vybrané zbývající faktory, které se na těchto cenových rozdílech mohou podílet. Jedná se zejména o přírodní podmínky, průmyslové zóny, rozvojové oblasti a složení obyvatelstva. Mapy, které jsou zde uvedeny, jsou znázorněním těchto faktorů v prostoru okresu Náchod. V porovnání s „cenovou mapou“ pak poskytují prostorovou orientaci a znázornění možné závislosti cen na těchto faktorech.

100

Obr. 10-18: Příroda v okrese Náchod98 Na obrázku 10-18 jsou viditelné přírodní podmínky v tomto okrese. Lesy jsou soustředěny do horských oblastí. Nejvýznamnější je zde chráněná krajinná oblast Broumovsko, ve které se nacházejí národní přírodní rezervace Adršpašsko-teplické skály a Broumovské stěny. Dále pak přírodní rezervace Ostaš a Křížová cesta, přírodní památky Borek a Kočičí skály. Broumovsko je tedy oblastí s velkým přírodním potenciálem, což může být vzhledem k cenám nemovitostí a možností dalšího rozvoje výstavby faktorem s negativním vlivem z důvodu ochrany těchto významných přírodních lokalit. Mezi obcemi Náchod, Česká Skalice a Nové Město nad Metují se rozkládá vodní nádrž Rozkoš. Cestovní ruch soustředěný do této oblasti může být faktorem, který v těchto oblastech zvyšuje i ceny nemovitostí pro bydlení. Obrázek 10-19 vyznačuje záplavová území v tomto okrese. Nejvíce ohroženou oblastí je okolí Jaroměře, kde jsou viditelné větší záplavové oblasti. V okolí těchto oblastí je možné předpokládat nižší ceny nemovitostí, pro jejich zkoumání je však nutné mít k dispozici údaje o cenách nemovitostí v dílčích lokalitách a obcích, které se zde nacházejí. Tento předpoklad ovšem nelze naplnit, vlastní databáze tyto informace nezahrnuje. Broumovsko je z tohoto hlediska ohroženo pouze řekou Stěnavou, jejíž záplavové území není natolik významné, že by na cenu nemovitostí pro bydlení mělo zásadní vliv.

98

) Zdroj [42] - http://mapy.crr.cz/tms/crr_a/priroda/index.php?lg=cz#c=3582489%252C5596240&z=4 &l=ajax_priroda,ajax_priroda_plochy&p=&

101

Obr. 10-19: Záplavová území v okrese Náchod99

99

) Zdroj [48] - http://web3.kr-kralovehradecky.cz/

102

Obr. 10-20: Průmyslové zóny a rozvojové oblasti v okrese Náchod100 Jediná průmyslová zóna (obr. 10-20) se nachází v obci Červený Kostelec (Červený Kostelec – Lhota – Stolín). Ta může mít na cenu nemovitosti v této lokalitě vliv z hlediska vytváření pracovních příležitostí. Vzhledem k tomu, že se tato zóna rozprostírá na okraji obce, negativní vliv z hlediska krajinného rázu a vzhledu obce zde nezasahuje. Rozvojové plochy pro bydlení (obr. 10-20) se nacházejí pouze v obci Nové Město nad Metují (Nové Město nad Metují – Dubinky). Na cenu nemovitostí pro bydlení má tato skutečnost velmi významný vliv. Při pohledu na ceny nemovitostí z databáze (tab. 9-4, 9-7 a 9-8) je tato obec „nejdražší“ v tomto okrese. Ceny jsou zde nejvyšší u všech typů nemovitostí (byty, rodinné domy, pozemky), ve všech kvalitativních skupinách (P, S, N). Průměrná jednotková cena bytu za 1 m2 podlahové plochy zde činí 21 976 Kč, což je při pohledu na obr. 10-17 nejvyšší jednotková cena v tomto okrese. Žádanost této obce a jejího okolí je dána zároveň i jejím historickým a kulturním významem. Nové Město nad Metují je nebývale zajímavé díky pamětihodnostem a přírodě ve svém okolí, historická část tohoto města byla vyhlášena městskou památkovou rezervací, jejíž dominantou je renesanční náměstí s renesančním a pozdně barokním zámkem, k němuž náleží rozlehlé zahrady architekta Dušana Jurkoviče. Rozvojové plochy pro rekreaci, sport, cestovní ruch a kulturu jsou vymezeny v blízkosti obce Broumov (Olivětín). Jejich existence je podmíněna cestovním ruchem v této oblasti, zejména z důvodu již zmíněných přírodních podmínek. Cestovní ruch je zde díky tomuto přírodnímu bohatství významný, přesto však na cenu nemovitosti pro bydlení rozhodující vliv nemá. Na obr. 10-20 je zároveň možné vidět dopravní dostupnost z obcí okresu Náchod. Červenou barvou jsou vyznačeny silnice I. třídy, žlutou barvou silnice II. třídy, šedou barvou silnice III. třídy. Z hlediska dojíždění za prací a spojení s krajským městem (Hradec Králové), jsou významné silnice I. třídy, na které je napojena většina obcí, s výjimkou celého ORP Broumov. Tato část okresu se tedy vyznačuje špatnou dopravní dostupností, a to i z hlediska jeho geografické polohy. Okrajové části tohoto výběžku představují hranici okresu a zároveň státní hranici s Polskou republikou, která je tvořena pohořím (Javoří hory), a možnosti dopravního napojení jsou zde velmi omezené. Obvod okresu, který je společnou státní hranicí, není s Polskem provázaný ani železniční ani autobusovou dopravou. Poloha obcí vůči velkým městům, krajskému městu a dopravní dostupnost má zásadní vliv.

100

) Zdroj [53] - http://www.risy.cz/rozvojove_plochy_kralovehradecky_kraj

103

Posledním uvedným faktorem je složení obyvatelstva. Na obr. 10-21 je přehled problémových romských lokalit v Královéhradeckém kraji. Dle průzkumu pro Ministerstvo práce a sociálních věcí z roku 2006 v celém kraji existuje celkem 24 takovýchto lokalit, z nichž k nejproblémovějším patří lokality v obcích Broumov, Náchod, Jaroměř a Hradec Králové. První tři uvedené obce spadají do okresu Náchod.

Obr. 10-21: Romské lokality v Královéhradeckém kraji101 Obr. 10-22 znázorňuje tyto problematické lokality v obci Jaroměř. Nachází se zde celkem 4 lokality, z nichž ve vlastní databázi bytů je výrazně zastoupena „Lokalita – B“. Jedná se o Josefov, část obce Jaroměř, a při pohledu na tab. 9-5 s jednotkovými cenami bytů, jsou tyto výrazné cenové rozdíly opodstatněné. Podle průzkumu MPSV je tato oblast charakterizována jako „městská část vzniklá z bývalé vojenské pevnosti, byty v lokalitě jsou 3. a 4. kategorie, většina obyvatel je závislá na sociálních dávkách nebo pobírá invalidní důchod. V lokalitě se vyskytují krádeže, prostituce a lichva. Někteří obyvatelé mají problémy se závislostmi (alkoholismus, narkomanie, gamblerství).“102 Vzhledem k tomu, že se v této lokalitě vyskytují převážně byty nižších kategorií, je tedy při srovnání cen v tabulce 9-5 nejvýraznější rozdíl u bytů ve skupině P. Cena za 1 m2 podlahové plochy bytu je zde přibližně poloviční, než ve zbývající části Jaroměře. V průměru pak tato lokalita v rámci vlastní databáze snižuje průměrnou jednotkovou cenu bytu v obci Jaroměř o 21 %.

101 102

) Zdroj [40] - http://www.esfcr.cz/mapa/int_kral.html ) Zdroj [40] - http://www.esfcr.cz/mapa/int_kh8_6_2.html

104

Vliv této národnostní menšiny na cenu nemovitosti je v obci Jaroměř významný. Lze tedy předpokládat, že tento faktor ovlivňuje cenu i v ostatních lokalitách obce na obr. 10-22, jakož i v ostatních obcích okresu Náchod, jimiž jsou Náchod, Broumov a Meziměstí.

Obr. 10-22: Romské lokality v obci Jaroměř103

103

) Zdroj [40] - http://www.esfcr.cz/mapa/int_kh8_6.html

105

11

SHRNUTÍ VÝSLEDKŮ ANALÝZY

V předchozích kapitolách byla popsána tvorba a práce s databází, výběr a analýza faktorů, které mají vliv na cenu nemovitosti pro bydlení, ve vazbě na tuto databázi. Závěrem této analýzy podkladů je v této kapitole uveden souhrnný přehled těch faktorů, které byly vyhodnoceny jako determinující ve vztahu k ceně nemovitosti pro bydlení. Při analýze ukazatelů na úrovni obcí byla zjištěna závislost ceny nemovitosti na velikosti sídla. Průměrné ceny nemovitostí v jednotlivých velikostních kategoriích obcí s velikostí sídla rostou. Při vyhodnocení průměrných jednotkových cen bytů v jednotlivých obcích zastoupených v databázi pak ukazuje, že toto neplatí absolutně. Předpokladem této neplatnosti je pravděpodobně současný vliv některého z dalších faktorů. Průměrné ceny dle velikostních kategorií však tuto závislost vykazují. S tímto ukazatelem je spojena zároveň přímo úměrná závislost hustoty zalidnění a podílu zastavěných ploch z celkové výměry. Dalším ukazatelem je míra nezaměstnanosti, která cenu nemovitosti ovlivňuje nepřímo úměrně, tzn. že s rostoucí mírou nezaměstnanosti tato cena klesá. Ukazatele dostupné pro jednotlivé okresy Královéhradeckého kraje při analýze ukázaly, že vlivná je vztahu k ceně nemovitosti situace na trhu práce, reprezentovaná počtem volných pracovních míst. S rostoucím počtem uchazečů na 1 pracovní místo cena nemovitosti klesá. Stejnou závislost vykazuje i kriminalita, resp. počet trestných činů v daném okrese. Průměrná hrubá měsíční mzda je jediným ukazatelem, zkoumaným na úrovni krajů. Příjem obyvatelstva v daném kraji, tedy jeho kupní síla, je významným faktorem určujícím cenu nemovitosti. V obecném smyslu byly hodnoceny ukazatele v částech regionu, kde byl jejich vliv patrný. Ceny nemovitostí na Broumovsku jsou negativně ovlivněny geografickou polohou, která celý broumovský výběžek izoluje od okolí, přírodními podmínkami a jejich ochranou, absencí rozvojových ploch pro bydlení a průmyslových zón, špatnou dopravní dostupností a přítomností národnostních menšin – romského obyvatelstva. Přírodní podmínky zároveň působí i pozitivně, soustředěný cestovní ruch všechny tyto záporné vlivy mírně kompenzuje. Zbývající část okresu je zvýhodněna lepší dopravní infrastrukturou, tedy napojením na ostatní centra a na krajské město, což se na ceně projevuje. Červenokostelecko je schopno díky své průmyslové zóně vytvářet pracovní příležitosti. Nové Město nad Metují díky svým rozvojovým plochám pro bydlení umožňuje další výstavbu a je výjimečné díky svým historickým památkám a okolní přírodě. Navíc není zatíženo žádnými zkoumanými faktory s negativním vlivem, této skutečnosti odpovídají ceny nemovitostí pro bydlení v této obci, které v tomto okrese dosahují maximálních hodnot. V obci Jaroměř je nejvýraznější přítomnost romských menšin převážně v její části Josefov, ceny ve zbývající části této obce jsou pod vlivem polohy vůči krajskému městu, které je od Jaroměře vzdáleno 20 km. Největší obcí je město Náchod, avšak ceny zde nejsou nejvyšší. Je zde pravděpodobně patrný vliv romského obyvatelstva, podobně jako v obci Jaroměř. Všechny tyto ukazatele byly vyhodnocovány převážně samostatně, nezávisle na ostatních ukazatelích (s výjimkou velikosti sídla). Pro relevantní informace o tomto regionu by bylo nutné ještě posoudit tyto ukazatele navzájem a zkoumat jejich možné kombinace závislostí. Toto by znamenalo velmi podrobné zkoumání, vyžadující časově a rozsahově náročnou analýzu a potřebné informace o jednotlivých faktorech na podrobnější úrovni.

106

Nevýraznější lokalitou okresu Náchod je jednoznačně Broumovsko. Všechny získané poznatky poukazují na to, že se v této části regionu na ceně nemovitostí podílí velké množství faktorů. Výsledky vlastní analýzy potvrzuje a zároveň doplňuje „Program rozvoje Broumovska“, který vytyčuje následující slabé stránky této oblasti: • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • •

„Nízká ekonomická aktivita a související jevy (nezaměstnanost, úroveň příjmů, kupní síla, nedostatek investičního kapitálu, nedostatek kvalifikované pracovní síly) Nepříznivé demografické jevy (stárnutí populace, odchod mladých a vzdělaných lidí, úroveň vzdělanosti) Početná romská menšina Nedořešené vztahy k nemovitostem, hlavně půdě Špatný technický stav dopravní infrastruktury (silnice, železnice) Špatná dopravní dostupnost okolních center Atmosféra v regionu (uzavřenost, vnímání zvýšené úrovně ochrany přírody) Nevyužívané a chátrající průmyslové a zemědělské stavby a památky Chybějící vzdělávání (odborné střední školství, vzdělávání pro dospělé, rekvalifikace, pracovní poradenství, celoživotní vzdělávání) Změny v zemědělství (úbytek pracovních míst, nejisté postavení zemědělsky hospodařících subjektů, omezení živočišné výroby) Částečné poškození přírody a krajiny (snížená rozmanitost druhů rostlin a živočichů, špatná druhová skladba lesů a nešetrné hospodaření v nich, narušený vodní režim, velké lány zemědělské půdy, nelegální skládky odpadků) a nedostatečné poznaní limitů využití krajiny Nedostatek příležitostí pro využití volného času Nedostatek občanské aktivity ve věcech veřejných Rostoucí kriminalita a vandalismus Nedostatečná síť obchodů a služeb Škola jako instituce není vnímána jako partner v komunitě Nedostatečná síť a kapacita sociálních služeb Nedostatečná struktura a kapacita zdravotnických služeb Nedostatek startovacích a sociálních bytů, špatná údržba bytového fondu Nedostatečný vztah lidí ke krajině a prostředí“104

Je tedy zřejmé, že tato oblast je postižena kombinací velkého množství faktorů, které negativně ovlivňují rozhodování člověka při výběru této lokality pro bydlení a tím je zároveň ovlivněna i cena nemovitostí.

104

) Zdroj [37] – str. 1

107

12

VÝSTAVBA A ROZVOJOVÉ TENDENCE V REGIONU

Jedním z úkolů této diplomové práce je hodnocení výstavby v dané lokalitě a rozvojových tendencí v regionu. Popisují je následující kapitoly.

12.1 BYTOVÁ VÝSTAVBA Výstavba v Královéhradeckém kraji a okrese Náchod v roce 2008 a 2009 již byla podrobněji popsána v kapitole 8.1.8 a 8.2.8. V této kapitole je uvedeno hodnocení výstavby v delším časovém úseku, a to v letech 2000-2009. Údaje pro rok 2009 jsou dostupné na ČSÚ pouze pro Královéhradecký kraj, pro okres Náchod jsou k dispozici poslední údaje pro rok 2008. Tab. 12-1: Výstavba v HKK a okrese Náchod v letech 2000-2009105 Královéhradecký kraj Počet vydaných staveb. povolení Počet zahájených bytů Počet rozestavěných bytů Počet dokončených bytů

2000 9 707 1 780 5 279 1 404

2001 7 833 1 582 5 544 1 419

2002 7 263 1 293 5 455 1 671

2003 8 020 1 400 5 602 1 270

2004 8 540 1 225 5 563 1 322

2005 7 454 1 970 6 151 1 423

2006 6 491 2 012 6 945 1 218

2007 5 612 2 087 7 236 1 796

2008 5 973 2 396 7 713 1 919

2009 5 589 1 942 1 516

Okres Náchod Počet vydaných staveb. povolení Počet zahájených bytů Počet rozestavěných bytů Počet dokončených bytů

2000 297 1 011 241

2001 276 1 081 276

2002 264 1 140 338

2003 210 1 098 254

2004 1260 307 1 195 223

2005 1063 249 1 269 176

2006 1070 254 1 271 252

2007 923 270 1 315 226

2008 1127 409 1 423 301

2009 -

Obr. 12-1: Výstavba v Královéhradeckém kraji v letech 2000-2009

105

) Zdroj [46]

108

Obr. 12-2: Výstavba v okrese Náchod v letech 2000-2008 Na grafech 12-1 a 12-2 je vidět postupná stoupající tendence počtu zahájených, rozestavěných i dokončených bytů. Na grafu 12-1 pro Královéhradecký kraj je současně vidět i zmíněný zlom, ke kterému došlo v roce 2008, a který znamenal celkový pokles ve stavebnictví. Údaje za okres Náchod ještě v době zpracování této práce nejsou vyhodnoceny, proto jsou křivky v grafu 12-2 zavádějící z hlediska hodnocení současného stavu bytové výstavby v tomto okrese. Celkový počet vydaných stavebních povolení má klesající trend, který ovšem neznamená pokles stavební výroby, protože v rámci jednoho stavebního povolení může být realizováno více bytů. Graf 12-3 vychází z analýzy vývoje počtu obyvatel a domácností v Královéhradeckém kraji, popsané v dokumentu „Analýza a prognóza rozvoje bydlení v Královéhradeckém kraji – II. etapa“. Na základě této analýzy byla provedena prognóza vývoje do roku 2020. „Projekce obyvatelstva a domácností ukazují, že oba faktory jsou navzájem silně závislé, avšak neplatí zde přímá závislost spočívající v totožných směrech vývoje. Přesněji řečeno, přímá závislost vývoje počtu domácností na vývoji počtu obyvatel se neuplatňuje při stagnaci nebo i limitně omezené regresi obyvatel. Počet domácností reaguje v těchto případech na jiné podněty a tyto nakonec mohou změnit i tendenci ve vývoji počtu domácností na protichůdnou vývoji počtu obyvatel. V projekcích zjišťujeme, že při poklesu počtu obyvatel se počet domácností zvyšuje. Zvýšení je přitom výraznější, pokud pokles počtu obyvatel není příliš velký.“106 Potřeba bydlení v tomto kraji narůstá, navzdory klesajícímu počtu obyvatel. To může být způsobeno většími nároky na kvalitu bydlení. Mladé rodiny více upřednostňují samostatné bydlení oproti dřívějším vícegeneračním typům bydlení. Dále také roste počet domácností jednotlivců, ať už z důvodu neúplných rodin nebo vyššího počtu obyvatel starší generace v důsledku stárnutí populace.

106

) Zdroj [38] – str. 31

109

Obr. 12-3: Vývoj počtu obyvatel a domácností v HKK v letech 1970-2020107

12.2 ROZVOJOVÉ TENDENCE Rozvojové tendence jsou popsány z hlediska příležitostí a strategických postupů v jednotlivých lokalitách, které mají za úkol vést ke zlepšení podmínek v dílčích oblastech v návaznosti na předchozí analýzy slabých stránek a rozvojových možností. Všechny cíle jsou nástrojem k zajištění kvalitního života a tím i zároveň atraktivity dané oblasti pro bydlení.

12.2.1 Královéhradecký kraj Problematiku rozvoje regionu řeší „Rozbor udržitelného rozvoje území pro Královéhradecký kraj“ z roku 2008. Na obrázku 12-1 jsou znázorněny specifické oblasti Královéhradeckého kraje, kde Náchodsko je označeno jako území s největší vyvážeností územních podmínek (modrá barva), Broumovsko jako velmi slabé území dle celkového hodnocení udržitelného rozvoje (hnědá barva) a území s převahou krajinných hodnot a jejich ochrany (zelená barva). Tyto skutečnosti poukazují na situaci v těchto oblastech a na podmínky pro možnost rozvoje.

107

) Zdroj [38] – str. 32

110

Obr. 12-4: Specifické oblasti Královéhradeckého kraje108 Dále jsou zde hodnoceny tři základní pilíře udržitelného rozvoje, a to sociodemografický pilíř (sociální rozvoj), environmentální pilíř (ochrana životního prostředí a šetrné využívání přírodních zdrojů) a ekonomický pilíř (stabilní úroveň ekonomického růstu a zaměstnanosti). Výsledky hodnocení těchto tří pilířů jsou graficky znázorněny na obr. 12-2.

Obr. 12-5: Počet negativně hodnocených pilířů v ORP109 108 109

) Zdroj [39] - http://up.kr-kralovehradecky.cz/uap/ruru/ ) Zdroj [39] - http://up.kr-kralovehradecky.cz/uap/ruru/

111

V ORP Jaroměř a Nové Město nad Metují byly negativně hodnoceny dva ze tří posuzovaných pilířů, v ORP Náchod a Broumov je negativní hodnocení u všech tří pilířů.

12.2.2 ORP Broumov Vzhledem k výchozí situaci této oblasti byl vypracován „Integrovaný plán rozvoje Broumovska 2007-2013“110, který vytyčuje základní strategické cíle pro komplexní řešení stávající situace a rozvojového potenciálu tohoto území s využitím finančních prostředků ze strukturálních fondů EU. Největší pozornost je věnována podpoře cestovního ruchu, který má zajistit zlepšení ekonomické prosperity a rozvoj regionu. Toho má být dosaženo rozšířením nabídky ubytovacích a stravovacích kapacit, rekonstrukcí kulturních a historických památek, budováním nových turistických tras a cyklostezek. Dostupnost území má být zajištěna modernizací stávající a výstavby nové dopravní infrastruktury. Vysoká míra nezaměstnanosti je řešena vytvářením pracovních příležitostí podporou podnikání, revitalizací brownfields (staré chátrající průmyslové objekty), modernizací zemědělských podniků a podporou zemědělské výroby. Dále pak je tento plán zaměřen na péči o krajinu a environmentální vzdělávání, regeneraci a revitalizaci veřejných prostranství a budov, vzdělávání a rozvoj lidských zdrojů. Všechna tato opatření mají za cíl vytvořit podmínky pro rozvoj tohoto území a celkově zvýšit jeho atraktivitu.

12.2.3 ORP Jaroměř Možnosti rozvoje v této oblasti vychází ze „Strategického plánu rozvoje Jaroměřska“, který popisuje rozvojový potenciál území pro bydlení a atraktivitu území následovně: „Město Jaroměř a spádové obce mají ve svých územně projektových dokumentacích vymezeny plochy pro bydlení. Územní plán města Jaroměře uvažuje se stěžejní stabilizací obytné funkce a se zvyšováním standardu bydlení ve smyslu dopravy a zasíťování. Rozvoj bydlení se předpokládá v dokumentaci v polyfunkčních zónách v Josefově. Jsou navrženy plochy tzv.“blokové struktury sevřeného charakteru“ podél obou břehů Labe. Rozvoj vilové zástavby je navržen ve východní části až k pevnosti Josefov na pravém břehu řeky a v jižní části (Cihelna a Jakubské náměstí). Rozvoj individuálního bydlení je situován v lokalitě Cihelna. V části Semonice a Starý Ples se stabilizují funkční plochy pro bydlení. V současné době se uvažuje s výstavbou 15 bytových jednotek v Josefově. V plánu je výstavba 10 rodinných domů Na Cihelnách. Výstavba se předpokládá v lokalitě Třešňovice, kde se zpracovává urbanistická studie. V delším časovém horizontu se jako potřebná jeví výstavba sociálních bytů. Obec Heřmanice má v územním plánu z roku 2001 plánovanou výstavbu 18 rodinných domů, v současné době připravuje obec pozemky pro výstavbu 40 rodinných domů, další novou výstavbu neuvažují. Obec Rasošky připravuje lokalitu (vybudování technické infrastruktury) pro výstavbu 41 rodinných domů. Obec Nový Ples připravuje lokalitu pro výstavbu 16 rodinných domů. Obec Nový Ples ve své územně projektové dokumentaci z roku 2002 podporuje bydlení, má vymezeny plochy centrální smíšené a plochy pro venkovské bydlení. Obec Dolany nemá připraveny žádné pozemky pro bytovou výstavbu. Obec Rychnovek má v ÚPD obce rezervovány plochy pro bytovou výstavbu o rozloze 5 ha. Území je z hlediska zájmu o bydlení atraktivní. Město Jaroměř zaznamenává vysoký zájem o bydlení. Taktéž obce Rasošky, Dolany a Vlkov označily zájem o bydlení v obci jako vysoký.“111

110 111

) Zdroj [32] - http://www.broumov.net/mesto/data/iprb-2008.pdf ) Zdroj [41] - http://www.jaromer-josefov.cz/SPRJ/obsah.html - str. 29

112

12.2.4 ORP Náchod Rozvoj Náchodska je založen na strategii, která je definována ve „Strategickém plánu rozvoje Náchodska“112. Ta je založena na celkovém řešení současných problémových situací, které ovlivňují kvalitu života v této lokalitě. Nejvýznamnějším problémem je dopravní infrastruktura, především dopravní zatížení v obci Náchod. Plánovaný silniční obchvat by měl přispět ke zklidnění automobilové dopravy v obci a zároveň odklonit tranzitní dopravu. Problematika parkování je řešena parkovacími domy v centru města, zkvalitnění dopravy zajistí i městská hromadná doprava. Dostatek pracovních příležitostí bude zajištěn podporou průmyslových oblastí, vzniknout by měla nová průmyslová zóna ve Vysokově. Oživení cestovního ruchu zajistí obnovení lázeňského centra v Bělovsi a rekreační dopravy s polským lázeňským městem Kudowa Zdroj. K rozvoji přispěje také regenerace bytových domů a revitalizace veřejných prostranství na sídlišti u nemocnice v Náchodě.

12.2.5 ORP Nové Město nad Metují Nové Město nad Metují a jeho spádové obce mají oproti ostatním částem okresu Náchod nejlepší výchozí pozici. Jeho rozvojové tendence jsou ve „Strategickém plánu města Nového Město nad Metují do roku 2020“113 zaměřeny především na cestovní ruch, turistiku a rekreaci, s čímž souvisí plánované investice do památek a kulturních zajímavostí v této lokalitě za účelem zvýšení zájmu ze strany návštěvníků a ekonomického prospěchu místních podnikatelských subjektů. Je zde nadprůměrně vysoká vzdělanost obyvatelstva a dlouhodobě nízká nezaměstnanost, otázka trhu pracovních příležitostí je zde řešena z hlediska uplatnění absolventů na trhu práce. Investiční přitažlivost zajistí revitalizace brownfields a vytváření greenfields (nové plochy pro rozvoj podnikání). K celkové prosperitě přispěje i zvýšení kvality občanské vybavenosti, podpora individuální bytové výstavby a zlepšení stavu technické a dopravní infrastruktury. Významným faktem je i existence rozvojových ploch pro bydlení v lokalitě Dubinky.

112

) Zdroj [34] - http://www.mestonachod.cz/mesto-nachod/strategicky-plan/sp_strategicka_cast.pdf ) Zdroj [33] - http://www.novemestonm.cz/user_data/zpravodajstvi/obrazky/File/strategicky_plan/SP _NMNM-Strategicka_a_Implementacni_cast.pdf 113

113

13

ZÁVĚR

Jak již vyplývá z názvu této diplomové práce, jejím stěžejním cílem bylo posoudit vliv sociálních a environmentálních faktorů na ceny nemovitostí pro bydlení v okrese Náchod. Toho bylo dosaženo rozdělením práce do dvou částí na teoretickou a empirickou část. Teoretická část řeší výchozí teoretické možnosti a empirická konkrétní úkol, jímž bylo posoudit vliv těchto faktorů v návaznosti na trh vybraných typů nemovitostí. První část této práce byla věnována výkladu některých pojmů, které souvisí s tématem této práce. Pro přehled této terminologie byly uvedeny pojmy budova, byt, dům, pozemek a také cena a hodnota. Dále byl definován trh jako základní prostředí, ve kterém se střetává nabídka s poptávkou a ve kterém probíhá směna statků, v případě realitního trhu se tedy jedná o nemovitosti. Tržní mechanismus byl tedy popsán od obecné úrovně až po konkrétní, trh s nemovitostmi. V něm jsou nemovitosti pro bydlení nazývány též rezidenční nemovitosti a zahrnují například rodinné domy, bytové domy, chalupy a jiné rekreační objekty. Následně se tedy tato práce zabývala rodinnými domy, byty a stavebními pozemky (pozemky pro rezidenční výstavbu). Každá dílčí kapitola teoretické části byla zaměřena na vytyčení faktorů, které ovlivňují nabídku, poptávku a cenu. Vliv na cenu nemovitosti je řešen také z pohledu oceňování, kdy oceňovací vyhláška pamatuje při zmíněných metodách na faktory, které v podobě indexů a koeficientů upravují cenu základní tak, aby byla co nejvíce přiblížena skutečnosti. Závěrem je pak v návaznosti na dosavadní poznatky uveden souhrnný přehled všech skutečností, tedy faktorů, které mají na cenu nemovitosti vliv, a které se dále staly hlavním výchozím podkladem pro výběr a posouzení konkrétních sociálních a environmentálních faktorů. Empirická část práce v úvodu popisuje lokalitu, která je následně z hlediska vybraných faktorů posuzována. Jedná se o okres Náchod v Královéhradeckém kraji. Tento kraj i okres jsou v daných oblastech popsány pomocí ukazatelů, které zároveň umožňují porovnat jejich pozici mezi ostatními kraji České republiky, resp. okresy Královéhradeckého kraje. Pro naplnění cíle této práce byla zvolena metodika, založená na vytvoření vlastní databáze nemovitostí pro bydlení, jejímiž výstupy jsou průměrné ceny nemovitostí, a to průměrné jednotkové ceny bytů za 1 m2 podlahové plochy, průměrné ceny rodinných domů za nemovitost celkem a průměrné jednotkové ceny za 1 m2 stavebních pozemků. Podrobněji byly rozděleny podle velikostních kategorií obcí a kvalitativních skupin nemovitostí. Tyto ceny se staly základními prvky, vstupujícími do analytické části jako posuzované objekty. Závěr kapitoly, která pojednává o tvorbě a výsledcích databáze, pak uvádí srovnání těchto cen s cenami uvedenými v oceňovací vyhlášce a na ČSÚ, kde je patrný vliv časového nesouladu, který je dán obdobím tvorby databáze a dostupností zpracovaných informací ČSÚ. Pro obsahovou náročnost je celá tato databáze zařazena v příloze. Dále byly na základě teoretických poznatků vybrány sociální a environmentální ukazatele a dle úrovně dostupnosti informací o nich byly rozděleny pro posuzování na ukazatele na úrovni obcí, okresu, kraje a obecné. Všechny tyto ukazatele byly posuzovány ve vztahu k cenám z databáze, největší pozornost byla věnována ukazatelům na úrovni obcí z důvodu nejpodrobnějších informací o těchto ukazatelích a největší vypovídající schopnosti v porovnání s cenami nemovitostí z databáze. Při posuzování bylo uvažováno pouze s jednotkovými cenami bytů, ceny rodinných domů nebylo možné z důvodu nedostatku informací z inzerce vyjádřit jednotkovou cenou a porovnání ceny celkové za nemovitost by vedlo k nepřesným výsledkům. Průměrné jednotkové ceny stavebních pozemků pak byly vytvořeny jen pro informativní účely. Použitelnost cen z databáze nebyla možná při zkoumání ukazatelů na úrovni okresu a kraje,

114

jako pomocné ceny byly zvoleny průměrné jednotkové ceny daných nemovitostí uvedené Českým statistickým úřadem pro rok 2008. Analýza ukazatelů na úrovni obcí byla v první fázi provedena zkoumáním vybraných faktorů v závislosti na velikosti sídla. Tímto byly vyloučeny takové, které na velikosti sídla nevykazovaly závislost, byly tedy označeny za nepodstatné. Z výsledků analýzy podstatných ukazatelů vyplývá, že ceny nemovitostí převážně rostou přímo úměrně s velikostí sídla, s nímž je zároveň spjata i rostoucí tendence hustoty zalidnění a podílu zastavěných ploch z celkové výměry obce. Míra nezaměstnanosti naopak vykazuje nepřímo úměrný vliv na cenu nemovitosti, s rostoucí povahou tohoto ukazatele cena klesá. Výsledky analýzy ukazatelů na úrovni okresu vykazují závislost ceny na počtu volných pracovních míst a kriminalitě, a to nepřímo úměrnou v obou případech. S rostoucím počtem uchazečů na jedno volné pracovní místo a s rostoucím počtem trestných činů klesají ceny nemovitostí pro bydlení. Jediným posuzovaným ukazatelem na úrovni kraje byla průměrná hrubá měsíční mzda, která ve vztahu k ceně nemovitosti pro bydlení vykazuje přímo úměrnou závislost, tedy že s rostoucí mzdou stoupají i ceny nemovitostí. Pro posouzení faktorů obecně byla vytvořena mapa jednotkových cen bytů, která byla porovnávána s graficky vyjádřenými faktory na mapě okresu, popř. kraje. Zde je možné usuzovat vliv chráněné krajinné oblasti Broumovsko na ceny nemovitostí v této lokalitě z hlediska ochrany místního přírodního bohatství. Existence průmyslové zóny na Červenokostelecku a rozvojových ploch pro bydlení na Novoměstsku může být rovněž vlivným faktorem. Nejvýraznější lokalitou okresu Náchod je Broumovsko, kde ceny nemovitostí dosahují nejnižších hodnot. V této lokalitě působí velké množství faktorů s negativním vlivem, mezi které patří nevýhodná geografická poloha, špatná dopravní infrastruktura, špatné napojení vnitrostátního i mezinárodního významu, nedostatek pracovních příležitostí, vysoká míra nezaměstnanosti, nízká úroveň vzdělanosti obyvatelstva, výskyt romských lokalit, kulturní a historické památky v zanedbaném stavu a další. Je patrné, že tyto ukazatele jsou zároveň ovlivněny samy sebou navzájem, takže se v tomto případě jedná o kumulovaný vliv těchto faktorů. Naopak oblast Novoměstska je lokalitou s nejvyššími cenami nemovitostí, pravděpodobně díky skutečnosti, že všechny zmíněné negativní ukazatele na Broumovsku se zde projevují v protikladném, pozitivním smyslu. Zajímavou obcí je město Jaroměř, v němž ceny nemovitostí dosahují v jedné části hodnot minimálních (Josefov) a zároveň v jiných částech stejné obce hodnot blížících se maximu. Tyto cenové rozdíly v rámci jedné obce jsou v tomto případě způsobeny přítomností romské menšiny. Tento vliv je rovněž možné předpokládat i v obci Náchod. Zde je nutné upozornit, že všechny posuzované faktory byly hodnoceny převážně samostatně a jak ukazuje oblast Broumovska, tyto faktory mohou být ovlivněny mezi sebou navzájem. Dá se tedy například usuzovat, že v důsledku vyšší hustoty zalidnění může dojít k vyššímu počtu uchazečů na jedno volné pracovní místo, což se projeví jako nedostatek pracovních příležitostí, který má za následek vyšší míru nezaměstnanosti, vyšší poptávku po zaměstnání a větší konkurenci mezi uchazeči o zaměstnání. Tato konkurence se může projevit v nižší mzdě, čímž klesá kupní síla obyvatelstva a tím i poptávka po nemovitostech v důsledku nižší koupěschopnosti obyvatelstva, která sníží ceny nemovitostí. Velmi frekventovaný pojem „lokalita“, se kterým se v souvislosti s nemovitostmi často setkáváme, je tedy souhrnným pojmem pro všechny faktory, které se na ceně nemovitosti v dané oblasti projevují. Pro přesnější výsledky a pro zjištění stavu, který nejlépe popisuje skutečnou situaci v jednotlivých oblastech okresu Náchod, by bylo nutné toto posuzování rozšířit. Základním předpokladem by bylo mít k dispozici potřebné informace v podrobnosti úrovně obcí, které časově korespondují s cenami z databáze a z nichž by byly vytvořeny a vzájemně posuzovány různé kombinace faktorů. Pro obsáhlost a časovou náročnost tohoto zkoumání nebylo možné

115

v rámci této práce takovou analýzu provést, tento postup může být námětem pro další zpracování. Závěrečným úkolem bylo zhodnotit výstavbu a rozvojové tendence v regionu. Z výsledků vyplývá, že do roku 2008 měla výstavba v Královéhradeckém kraji pozvolný rostoucí charakter, v roce 2008 zaznamenala výrazný nárůst, ale pod vlivem světové hospodářské krize došlo v roce 2009 k významnému poklesu. Rozvojové tendence byly popsány z hlediska strategie jednotlivých oblastí v okrese Náchod, které mají za cíl odstranit současné negativní vlivy a využít svých silných stránek za účelem zlepšení kvality života a zvýšení atraktivity dané oblasti nejen pro turistiku a cestovní ruch, ale i pro potenciální investory a rodiny, které vybírají místo pro své zázemí, tedy nemovitosti pro bydlení. Předpovídat vývoj bytové výstavby a cen nemovitostí pro bydlení je v současné době velice obtížné a vzhledem k situaci, která v důsledku zmíněné hospodářské krize nastala, nelze v tuto chvíli stanovit směrodatné prognózy vývoje. Potřeba bydlení stále narůstá, obce v regionu jsou připraveny podporovat rozvoj i díky finančním příležitostem z EU, vše ale bude záležet na ekonomickém vývoji země. Teoreticky mohou nastat tři situace. Pokud ekonomika poroste, zvýší se zaměstnanost, tím i průměrná mzda a kupní síla obyvatelstva, zvýší se poptávka po nemovitostech a ceny nemovitostí porostou. Lidé také začnou mít tendence investovat do nemovitostí, převážně do stavebních pozemků. Pokud krize ještě po nějakou dobu vydrží na současné úrovni, ceny nemovitostí pravděpodobně ještě mírně klesnou nebo začnou stagnovat. Pokud dojde k dalšímu prohloubení krize, dá se předpokládat zhoršení koupěschopnosti obyvatelstva, nabídka nemovitostí bude převyšovat poptávku a dojde k zmrazení trhu s nemovitostmi. V tomto vývoji budou hrát významnou roli také banky, které mohou nabídkou svých finančních produktů ovlivnit koupěschopnost obyvatelstva a tím i vývoj cen nemovitostí pro bydlení.

116

SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ [1]

ARK ČR. Zpráva Asociace realitních kanceláří České republiky o trhu nemovitostí. 2. pololetí 2005/1. pololetí 2006. Praha, 2006. 88 s.

[2]

BABIČ, I. Zvláštnosti trhů – Principles of market economy. Brno: PC-DIR, spol. s r.o. – Nakladatelství, 1998. 127 s. ISBN 80-85895-13-7.

[3]

BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATESTVÍ CERM, s.r.o. Brno, 2008. 736 s. ISBN 978-80-7204-578-5.

[4]

ČERNOUŠEK, M. Psychologie životního prostředí. 2. vydání. Univerzita Karlova. Praha: vydavatelství KAROLINUM, 1992. 141 s. ISBN 80-7066-550-5.

[5]

HÁBA, J. – JANAS, T. – ŠVANCAROVÁ, Š. Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva. I. a II. díl [CD-ROM]. Brno: ZNALCI A ODHADCI, spol. s r.o. znalecký ústav, 2004.

[6]

HOLMAN, R. Ekonomie. 3. aktualizované vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2002. 714 s. ISBN 80-7179-681-6.

[7]

HOLMAN, R. Makroekonomie - středně pokročilý kurz. 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2004. 424 s. ISBN 80-7179-764-2.

[8]

JANÍČEK, P. Systémové pojetí vybraných oborů pro techniky – hledání souvislostí. 1. a 2. díl. 1. vydání. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATESTVÍ CERM, s.r.o. Brno, 2007. 1234 s. ISBN 978-80-7204-554-9.

[9]

KIRZNER, I. Jak fungují trhy. Praha: Mega Print Praha, 1998. 91 s. ISBN 80902270-5-8.

[10]

KORYTÁROVÁ, J. – SÁDLÍK, J. – SCHUSTEROVÁ, L. Základy ekonomie. Fakulta stavební VUT v Brně. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATESTVÍ CERM, s.r.o. Brno, 1995. 194 s. ISBN 80-214-0607-0.

[11]

KUBEČKOVÁ, P. Rozpočet stavebního díla z hlediska dodavatele: bakalářská práce. Brno, 2008. 54 s., 21 s. příloh. Vysoké učení technické v Brně. Fakulta stavební. Ústav stavební ekonomiky a řízení. Vedoucí bakalářské práce doc. Ing. Alena Tichá, Ph.D.

[12]

REAL SPECTRUM. Zpráva o situaci na realitním trhu [CD-ROM]. Brno: REAL SPECTRUM, a.s., 2004.

[13]

SCHMEIDLER, K. a kol. Sociologie v architektonické a urbanistické tvorbě. 2. vydání. Brno: Zdeněk Novotný, 2001. 292 s. ISBN 80-238-6582-X.

[14]

STEHLÍK, M. Sociální aspekty bydlení v tvorbě architekta – bydlení mezi „vilou“ a „panelákem“. Fakulta architektury VUT v Brně. Brno: VUTIUM BRNO, 2005. 40 s. ISBN 80-214-3076-1.

[15]

ŽÁK, M. a kol. Velká ekonomická encyklopedie. 2. rozšířené vydání. Praha: Linde Praha, a. s. – Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví. 2002. 887 s. ISBN 80-7201-381-5.

117

[16]

KLEDUS, R. RCOM – Úvod do oceňování movitého majetku a podniků. Brno: VUT v Brně, Ústav soudního inženýrství. Přednášky, zimní semestr, akademický rok 2009/2010.

[17]

ŠKAPA, S. RBRK – Realitní kanceláře a realitní trhy. Brno: VUT v Brně, Ústav soudního inženýrství. Přednášky, letní semestr, akademický rok 2008/2009.

[18]

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.

[19]

Zákon č. 41/1964 Sb., zákon o hospodaření s byty.

[20]

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů).

[21]

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

[22]

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

[23]

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon).

[24]

Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách.

[25]

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997, o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. (oceňovací vyhláška).

[26]

Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu.

[27]

Vyhláška č. 187/1968 Sb., ministerstev chemického průmyslu, stavebnictví, spotřebního průmyslu, těžkého průmyslu a zahraničního obchodu, kterou se stanoví záruční doby pro výstavbu budov pro bydlení.

[28]

Vyhláška č. 268/2009 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu.

[29]

Vyhláška č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků.

[30]

Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území.

[31]

ČSN 73 4301. Obytné budovy. 1987.

[32]

CENTRUM EVROPSKÉHO PROJEKTOVÁNÍ. Integrovaný plán rozvoje Broumovska 2007-2013. [online]. 2007. [cit. 2010-04-27]. Dostupné z:

[33]

CENTRUM EVROPSKÉHO PROJEKTOVÁNÍ. Strategický plán města Nové Město nad Metují do roku 2020. [online]. 2008. [cit. 2010-04-27]. Dostupné z:

[34]

CENTRUM EVROPSKÉHO PROJEKTOVÁNÍ. Strategický plán rozvoje Náchodska. [online]. 2005. [cit. 2010-04-27]. Dostupné z:

[35]

ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. Zpráva o finanční stabilitě 2008/2009 [online]. 2009. ISBN 978-80-87225-15-8. [cit. 2010-03-15]. Dostupné z:

118

[36]

ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Realitní trh České republiky: cenová bublina ano či ne? [online]. 2009. [cit. 2010-03-21]. Dostupné z:

[37]

DOBROVOLNÝ SVAZEK OBCÍ „BROUMOVSKO“. Program rozvoje Broumovska. [online]. 2004. [cit. 2010-04-22]. Dostupné z:

[38]

DUPAL, J. Analýza a prognóza rozvoje bydlení v Královéhradeckém kraji – II. etapa. [online]. [cit. 2010-04-27]. Dostupné z:

[39]

EKOTOXA s.r.o. Rozbor udržitelného rozvoje území pro Královéhradecký kraj. [online]. 2008. [cit. 2010-04-27]. Dostupné z:

[40]

GAC spol. s r.o. Analýza sociálně vyloučených romských lokalit a komunit a absorpční kapacity subjektů působících v této oblasti. [online]. 2006. [cit. 2010-0422]. Dostupné z:

[41]

KRÁLOVÉHRADECKÁ AGENTURA REGIONÁLNÍHO ROZVOJE. Strategický plán rozvoje Jaroměřska. [online]. [cit. 2010-04-27]. Dostupné z:

[42]



[43]



[44]



[45]



[46]



[47]



[48]



[49]



[50]



[51]



[52]



[53]



[54]



[55]



[56]



119

SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK A SYMBOLŮ a.s. aj. apod. B č. ČR ČSÚ DB EHP EU ha HDP CHKO CHOPAV I IP IT IV I. II. III. IV. K4 K5 Kč KES kg Ki km km2 Kp ks m2 m3 MHD mil. mld. MPSV N např. obr. ORP OV P Pi popř. RD

akciová společnost a jiné a podobně byt číslo Česká republika Český statistický úřad družstevní byt Evropský hospodářský prostor Evropská unie hektar hrubý domácí produkt chráněná krajinná oblast chráněná oblast přirozené akumulace vod index cenového porovnání index polohy index trhu index konstrukce a vybavení velikostní kategorie obcí (obce nad 50 000 obyvatel) velikostní kategorie obcí (obce od 10 001 do 50 000 obyvatel) velikostní kategorie obcí (obce od 2 001 do 10 000 obyvatel) velikostní kategorie obcí (obce do 2 000 obyvatel) koeficient vybavení koeficient polohový Koruna česká koeficient ekologické stability kilogram koeficient změny cen staveb kilometr kilometr čtverečný koeficient prodejnosti kus metr čtverečný metr krychlový městská hromadná doprava milión miliarda Ministerstvo práce a sociálních věcí kvalitativní skupina nemovitostí (nadstandard) například obrázek obec s rozšířenou působností byt v osobním vlastnictví kvalitativní skupina nemovitostí (podstandard) hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy popřípadě rodinný dům

120

resp. RK S s.r.o. Sb. SLDB str. tab. Ti tj. tzn. U1-U14 Vi ZC ZCU ZOO ZP % §

respektive realitní kancelář kvalitativní skupina nemovitostí (standard) společnost s ručením omezeným sbírka sčítání lidu, domů a bytů strana tabulka hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu to jest to znamená označení vybraných statistických ukazatelů hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení základní cena základní cena upravená zoologická zahrada zastavěná plocha procento paragraf

121

SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK Obr. 3-1: Schéma tržního mechanismu......................................................................... 20 Obr. 3-2: Nabídka, poptávka a dosahování tržní rovnováhy ........................................ 22 Obr. 8-1: Mapa krajů České republiky ......................................................................... 38 Obr. 8-2: Mapa okresů České republiky ....................................................................... 39 Obr. 8-3: Geografická mapa Královéhradeckého kraje ................................................ 40 Obr. 8-4: Administrativní členění kraje ........................................................................ 40 Obr. 8-5: Registrovaná míra nezaměstnanosti v HKK v letech 2005 - 2010 ............... 42 Obr. 8-6: Počet volných pracovních míst a uchazečů o zaměstnání k 30. 6. 2009....... 42 Obr. 8-7: Podíl sledovaných profilů ve třídách jakosti vod podle krajů v roce 2008 ... 44 Obr. 8-8: Struktura půdy v Královéhradeckém kraji v roce 2008 ................................ 45 Obr. 8-9: Produkce průmyslového a komunálního odpadu podle krajů v roce 2006 ... 45 Obr. 8-10: Výměra zemědělské a orné půdy v krajích na 1 obyvatele v roce 2007 ..... 46 Obr. 8-11: Bytová výstavba v Královéhradeckém kraji v roce 2008 a 2009 ............... 48 Obr. 8-12: Vzdělanostní struktura obyvatelstva podle krajů v roce 2006 .................... 49 Obr. 8-13: Okresy Královéhradeckého kraje ................................................................ 52 Obr. 8-14: Administrativní rozdělení okresu Náchod k 1. 1. 2008 .............................. 53 Obr. 8-15: Nezaměstnanost v okresech Královéhradeckého kraje k 28. 2. 2010 ......... 55 Obr. 8-16: Koeficient ekologické stability v roce 2006 ............................................... 55 Obr. 8-17: Silnice v Královéhradeckém kraji, okrese Náchod ..................................... 58 Obr. 8-18: Vyjížďka za prací z obcí Královéhradeckého kraje .................................... 59 Obr. 9-1: Obce zastoupené v databázi bytů .................................................................. 64 Obr. 9-2: Obce zastoupené v databázi rodinných domů ............................................... 65 Obr. 9-3: Obce zastoupené v databázi stavebních pozemků ........................................ 67 Obr. 9-4: Četnosti inzerátů bytů v cenových intervalech – obce II. kategorie ............. 69 Obr. 9-5: Četnosti inzerátů bytů v cenových intervalech – obce III. kategorie ............ 70 Obr. 9-6: Četnosti inzerátů bytů v cenových intervalech – obce IV. kategorie............ 70 Obr. 9-7: Průměrná cena za 1 m2 podlahové plochy bytu podle obcí v okrese Náchod ...................................................................................................................................... 71 Obr. 9-8: Systém veličin ∑(Ω) na objektu Ω ................................................................ 80 Obr. 9-9: Sociální a environmentální faktory ovlivňující cenu nemovitosti pro bydlení ...................................................................................................................................... 81 Obr. 10-1: Závislost jednotkové ceny bytu na velikosti sídla....................................... 85 Obr. 10-2: Závislost ceny rodinného domu na velikosti sídla ...................................... 86

122

Obr. 10-3: Demografické ukazatele v závislosti na velikosti sídla I ............................ 88 Obr. 10-4: Demografické ukazatele v závislosti na velikosti sídla II ........................... 88 Obr. 10-5: Ukazatele trhu s nemovitostmi v závislosti na velikosti sídla..................... 89 Obr. 10-6: Ukazatele trhu pracovních příležitostí v závislosti na velikosti sídla ......... 90 Obr. 10-7: Ukazatele přírodních podmínek v závislosti na velikosti sídla ................... 90 Obr. 10-8: Ukazatele životního prostředí v závislosti na velikosti sídla ...................... 91 Obr. 10-9: Hustota zalidnění podle obcí zastoupených v databázi bytů ....................... 92 Obr. 10-10: Míra nezaměstnanosti podle obcí zastoupených v databázi bytů.............. 93 Obr. 10-11: Podíl zastavěných a ostatních ploch z celkové výměry podle obcí zastoupených v databázi bytů ....................................................................................... 94 Obr. 10-12: Podíl lesů z celkové výměry podle obcí zastoupených v databázi bytů ... 94 Obr. 10-13: Koeficient ekologické stability podle obcí zastoupených v databázi bytů 95 Obr. 10-14: Závislost ceny bytů na vybraných ukazatelích podle okresů HKK .......... 97 Obr. 10-15: Závislost ceny rodinných na vybraných ukazatelích podle okresů HKK . 97 Obr. 10-16: Vliv průměrné hrubé měsíční mzdy na cenu nemovitosti podle krajů ČR99 Obr. 10-17: Cenová mapa bytů podle obcí ................................................................. 100 Obr. 10-18: Příroda v okrese Náchod ......................................................................... 101 Obr. 10-19: Záplavová území v okrese Náchod ......................................................... 102 Obr. 10-20: Průmyslové zóny a rozvojové oblasti v okrese Náchod.......................... 103 Obr. 10-21: Romské lokality v Královéhradeckém kraji............................................ 104 Obr. 10-22: Romské lokality v obci Jaroměř.............................................................. 105 Obr. 12-1: Výstavba v Královéhradeckém kraji v letech 2000-2009 ......................... 108 Obr. 12-2: Výstavba v okrese Náchod v letech 2000-2008 ........................................ 109 Obr. 12-3: Vývoj počtu obyvatel a domácností v HKK v letech 1970-2020 ............. 110 Obr. 12-4: Specifické oblasti Královéhradeckého kraje ............................................. 111 Obr. 12-5: Počet negativně hodnocených pilířů v ORP ............................................. 111 Tab. 8-1: Emise znečišťujících látek na jednoho obyvatele 2007 v kg/obyvatele ....... 43 Tab. 8-2: Délka silnic a dálnic podle krajů k 31. 12. 2008 ........................................... 48 Tab. 8-3: Vzdělanostní struktura obyvatelstva Královéhradeckého kraje v roce 2001 49 Tab. 8-4: Zdravotnictví a sociální péče v Královéhradeckém kraji v roce 2008 ......... 50 Tab. 8-5: Nej Královéhradeckého kraje ....................................................................... 51 Tab. 8-6: Obyvatelstvo v okrese Náchod v letech 2005 - 2008.................................... 54 Tab. 8-7: Obyvatelstvo v okresech Královéhradeckého kraje k 31. 12. 2008 .............. 54 Tab. 8-8: Ukazatele trhu práce v okresech Královéhradeckého kraje .......................... 55

123

Tab. 8-9: Emise základních znečišťujících látek v roce 2007 ...................................... 56 Tab. 8-10: Struktura druhů pozemků k 31. 12. 2008 .................................................... 57 Tab. 8-11: Průmysl – vybrané ukazatele v roce 2008 .................................................. 57 Tab. 8-12: Meziokresní srovnání vybraných ukazatelů stavebnictví v roce 2008........ 58 Tab. 8-13: Vzdělanostní struktura obyvatelstva v okrese Náchod v roce 2001 ........... 59 Tab. 8-14: Základní informace o okrese Náchod v číslech v roce 2008 ...................... 60 Tab. 9-1: Obce okresu Náchod podle kategorií ............................................................ 61 Tab. 9-2: Zastoupení inzerátů a obcí v databázi rodinných domů ................................ 66 Tab. 9-3: Zastoupení inzerátů a obcí v databázi stavebních pozemků ......................... 66 Tab. 9-4: Ceny nemovitostí pro bydlení z databáze – Byty......................................... 68 Tab. 9-5: Ceny za 1 m2 podlahové plochy bytu v obci Jaroměř ................................... 69 Tab. 9-6: Průměrná cena za 1 m2 podlahové plochy bytu podle obcí v okrese Náchod ...................................................................................................................................... 72 Tab. 9-7: Ceny nemovitostí pro bydlení z databáze – Rodinné domy.......................... 72 Tab. 9-8: Ceny nemovitostí pro bydlení z databáze – Stavební pozemky.................... 73 Tab. 9-9: Ceny nemovitostí podle krajů ČR v roce 2008 ............................................. 74 Tab. 9-10: Ceny nemovitostí podle okresů Královéhradeckého kraje v roce 2008 ...... 74 Tab. 9-11: Ceny nemovitostí podle velikosti obcí v okrese Náchod ............................ 74 Tab. 9-12: Ceny nemovitostí podle okresů Královéhradeckého kraje v roce 2010 ...... 75 Tab. 9-13: Ceny nemovitostí podle velikosti obcí v okrese Náchod v roce 2010 ........ 75 Tab. 9-14: Srovnání jednotkových cen nemovitostí ..................................................... 76 Tab. 10-1: Průměrné jednotkové ceny bytů z databáze ................................................ 84 Tab. 10-2: Průměrné ceny rodinných domů z databáze................................................ 85 Tab. 10-3: Vybrané ukazatele na úrovni obcí podle velikostních kategorií II., III., IV. ...................................................................................................................................... 86 Tab. 10-4: Vybrané ukazatele na úrovni obcí v podrobnějším rozdělení ..................... 87 Tab. 10-5: Podstatné ukazatele podle obcí zastoupených v databázi bytů ................... 92 Tab. 10-6: Vybrané ukazatele a jednotkové ceny v okresech HKK v roce 2008 ......... 96 Tab. 10-7: Průměrná mzda a jednotkové ceny nemovitostí v krajích ČR v roce 2008 98 Tab. 12-1: Výstavba v HKK a okrese Náchod v letech 2000-2009 ........................... 108

124

SEZNAM PŘÍLOH PŘÍLOHY A – tištěné PŘÍLOHA 1 – Databáze nemovitostí Obce okresu Náchod - Abecední seznam obcí s pořadovými čísly Databáze bytů

- Souhrnný přehled bytů - Databáze bytů z inzerce

Databáze RD

- Souhrnný přehled RD - Databáze RD z inzerce

Databáze pozemků

- Souhrnný přehled pozemků

PŘÍLOHA 2 – Statistické údaje Mezikrajové srovnání Královéhradeckého kraje v rámci ČR (Zdroj: ČSÚ) Vybrané ukazatele za okres Náchod 2000 – 2009 (Zdroj: ČSÚ) Ukazatele za obce okresu Náchod jako podklad pro výběr faktorů

PŘÍLOHY B – elektronické Úplné znění inzerce nemovitostí Úplné údaje za obce okresu Náchod v roce 2008

125