ANALISA SENSITIVITAS PADA INVESTASI PERUMAHAN (STUDI KASUS LEMBAH HIJAU REGENCY DI SIDOARJO)

Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XIV Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Juli 2011

ANALISA SENSITIVITAS PADA INVESTASI PERUMAHAN (STUDI KASUS LEMBAH HIJAU REGENCY DI SIDOARJO) Maranatha Wijayaningtyas dan Christiono Utomo Program Studi Manajemen Proyek, MMT, Institut Teknologi Sepuluh Nopember Email: [email protected]; [email protected]

ABSTRAK PT Guna Bangun Perkasa (GBP) sebagai kontraktor, mendapat permasalahan keterlambatan pembayaran dari bulan Januari 2010 sampai dengan Januari 2011. PT. MMS memberikan solusi pembayaran dengan penyerahan asset, yaitu tanah perumahan Lembah Hijau Regency seluas 61.138 m2 di Sidoarjo. Solusi yang ditawarkan PT. MMS menjadi permasalahan lain bagi PT. GBP, namun dari PT. MMS penyerahan asset tersebut merupakan satu-satunya jalan keluar sebagai pembayaran. Permasalahan yang timbul yaitu bagaimana pembiayaan yang sebaiknya digunakan dalam investasi perumahan Lembah Hijau Regency sehingga menguntungkan bagi pelaksana, calon investor baru, dan pada variabel apa saja yang mempengaruhi tingkat kelayakan pengambilalihan melalui analisa sensitivitas. Kriteria penilaian investasi yang digunakan untuk penelitian ini dari aspek finansial yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) dan Profitabilitas Indeks (PI) untuk diketahui diterima atau tidaknya keputusan investasi perumahan Lembah Hijau Regency. Beberapa pendekaran investor dalam menentukan Discounted Cashflow (DCF) yaitu MARR = 12% dan bunga pinjaman = 13%. Hasil analisa investasi dengan kriteria aspek finansial didapatkan NPV sebesar Rp. (112.886.895), IRR sebesar 11,81%, dan PI sebesar 0,9953. Analisa sensitivitas dilakukan untuk memperoleh batas-batas perubahan variabel terhadap hasil analisa investasi. Variabel-variabel penentu investasi yang diuji sensitivitasnya yaitu perubahan struktur dan biaya modal investasi, perubahan harapan pengembalian (MARR), biaya konstruksi, bunga pinjaman, dan harga jual. Pembiayaan dengan komposisi hutang dari perbankan sebesar 20% dari nilai aset tanah atau Rp. 5.000.000.000,- merupakan struktur modal yang bisa menguntungkan investor. Variabel yang paling berpengaruh adalah harga jual tanah. Batas-batas perubahan variabel penentu investasi yaitu dengan batas minimal harga jual tanah : Rp. 1.256.000,-/m², harga jual bangunan : Rp. 2.015.000,-/m², dan biaya konstruksi : Rp. 1.490.000,-/m². Batas MARR sebesar 11% dan batas bunga pinjaman sebesar 11,5%/tahun. Kata kunci: analisa sensitivitas, investasi, NPV, IRR, PI

PENDAHULUAN Proyek Lembah Hijau Regency Sidoarjo awalnya adalah bagian dari solusi alternatif pembayaran yaitu pembayaran dengan penyerahan aset pihak pertama. PT. MMS memiliki aset sebidang tanah perumahan seluas 61.138 m2 di Sidoarjo yang dibeli dari PT Yekape Surabaya pada tahun 2008. Selama kurun waktu 2 tahun, perumahan tersebut belum dikelola oleh PT MMS. Dari nilai kekurangan pembayaran sejumlah Rp. 22.771.350.000,- , PT. MMS memberikan sebidang tanah dengan nilai tukar sebesar Rp. 630.000,-/m2 dengan luas KSB (Kavling Siap Bangun) 36.145 m2. Terdapat 264


kavling yang terdiri dari 239 kavling siap bangun dan 25 unit rumah yang sudah terbangun. Solusi yang ditawarkan PT. MMS di atas menjadi permasalahan lain bagi PT. GBP sebagai kontraktor, yang sudah pasti membutuhkan penyediaan dana lancar sebagai modal mengerjakan proyek. Dari sisi pemberi kerja penyerahan asset tersebut merupakan satu-satunya jalan keluar sebagai pembayaran pekerjaan. Permasalahan yang timbul bagi pelaksana adalah apakah investasi di bidang perumahan dapat memberikan keuntungan sehingga perumahan tersebut layak untuk dikelola pelaksana. Menjawab permasalahan pelaksana di atas perlu dilakukan perhitungan investasi. Perhitungan yang dilakukan tersebut kemudian dianalisa keuangannya dengan beberapa metode penilaian investasi. Selanjutnya dianalisis sensitivitasnya terhadap variabel-variabel yang mempengaruhi tingkat kelayakan seperti struktur modal dan pembiayaan serta suku bunga pinjaman. Harapan dari analisis tersebut akan diperoleh berapa besar batas-batas kelayakan yang dapat diterima oleh pelaksana untuk berinvestasi pada perumahan Lembah Hijau Regency Sidoarjo. ANALISA INVESTASI Penelitian ini adalah penelitian pemodelan keuangan untuk memperoleh batasbatas kelayakan finansial pengembangan proyek untuk kepentingan pengambilalihan aset melalui analisa sensitivitas terhadap variabel-variabel yang mempengaruhi investasi perumahan, berupa studi kasus pada Perumahan Lembah Hijau Regency. Jenis data yang digunakan adalah data sekunder meliputi data lokasi proyek, gambar perencanaan proyek, dasar perencanaan proyek. Alat bantu yang dipakai untuk membuat keputusan investasi menurut Soeharto (1997) dari aspek finansial yaitu dengan menganalisis perkiraan aliran kas keluar dan masuk selama umur proyek atau investasi. Aliran kas terbentuk dari variabel-variabel investasi sebagai berikut : a. perkiraan biaya pertama, meliputi modal tetap untuk membangun proyek dan modal kerja. Modal tetap seperti biaya aset tanah, biaya desain, biaya pembangunan infrastruktur dan biaya fasilitas lain-lain, b. biaya operasional dan produksi, dengan beberapa metode yang dapat digunakan untuk memperkirakan biaya-biaya tersebut, antara lain (Soeharto, 1997) : memakai daftar indeks harga dan informasi proyek terdahulu. c. pendapatan berupa jumlah pembayaran yang diterima dari penjualan rumah selama masa investasi, dihitung dengan mengalikan kuantitas rumah terjual dengan harga jual rumah. Aliran kas tersebut dikelompokkan menjadi aliran kas awal, operasional dan terminal. Selanjutnya, dihitung diskonto aliran kas tersebut. Menurut Pujawan (2004) setelah menentukan aliran kas selanjutnya adalah menetapkan MARR sebagai dasar dan mengevaluasi. MARR pada penelitian ini ditentukan dari besar bunga deposito rata-rata bank di Indonesia, peraturan pajak, dan ongkos modal perusahaan. Setelah DCF dan MARR ditentukan, maka hasilnya dibandingkan menurut kriteria investasi yaitu; Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Profitabilitas Indeks (PI). ANALISA SENSITIVITAS Dalam analisa investasi secara financial, variabel-variabel yang ditentukan tidak akan bisa dilepaskan dari faktor kesalahan karena masih sebagai asumsi. Untuk itu pentingnya dilakukan analisa sensitivitas. Variabel-variabel penentu investasi yang akan dicari sensitivitasnya yaitu struktur dan biaya modal investasi, harapan pengembalian ISBN : 978-602-97491-3-7 B-1-2


(MARR), bunga pinjaman, biaya konstruksi, dan harga jual. Analisa sensitivitas ditampilkan dalam bentuk sensitivity graph. Masing-masing perubahan variabel investasi tersebut dihitung Net Present Value (NPV), dengan kenaikan dan penurunan ± 2%-10% dari nilai awal, kemudian hasilnya diplot dalam grafik. Setelah diplot dalam grafik, dari masing-masing variabel tersebut dapat dilihat seberapa besar batas-batas kelayakan yang dapat diterima pelaksana untuk menjalankan investasi di perumahan Lembah Hijau Regency. HASIL DAN PEMBAHASAN Rencana Investasi Konsep pengembangan perumahan Lembah Hijau Regency melanjutkan dari konsep awal ketika masih dikelola pemilik lama. Dengan luas kawasan ± 6 ha, terbagi menjadi 10 Blok dan 264 kavling, dengan 25 unit rumah yang sudah terbangun. Tipe rumah standar yang dijual adalah tipe 36/90, tipe 45/105, tipe 54/120. Tipe 70/165. Konsep kawasan yaitu untuk menciptakan kawasan hunian asri dan nyaman di pusat Sidoarjo didukung dengan penataan landscape bertema Green Park dan infrastruktur listrik bawah tanah. Konsep bangunan mengambil tema tropis minimalis dengan bentuk semi single house, dan halaman depan tanpa pagar karena One gate system didukung dengan keamanan 24 jam. Fasilitas bagi penghuni adalah children playground dan buzem yang difungsikan sebagai area rekreasi dan kolam pemancingan. Masa investasi yang direncanakan oleh perumahan Lembah Hijau Regency adalah 5 tahun, dimulai dari Maret 2011 sampai dengan akhir Pebruari 2016. Pada masa investasi tahun kelima tidak ada penjualan, kegiatan yang ada meliputi penerimaan sebagai hasil penjualan rumah pada akhir masa investasi keempat. Biaya Investasi Elemen dan besarnya dana yang diperlukan dalam biaya investasi adalah sebagai berikut : 1. Biaya tanah, dalam bentuk nilai aset tanah, yang nilainya sama ketika serah terima dari pemilik pertama, yaitu sebesar Rp. 25.048.485.000,-. 2. Biaya infrastruktur, antara lain biaya untuk pembangunan jaringan listrik, jaringan air, perbaikan bozem, penambahan sirtu jalan dan paving jalan besarnya Rp. 8.213.478.181,-. 3. Biaya pembuatan fasilitas lain-lain seperti biaya untuk pembuatan taman (termasuk children playground), perbaikan pintu masuk utama, dan perbaikan pagar keliling. Besar biaya fasum fasos adalah Rp. 739.584.000,-. 4. Biaya desain, biaya yang dikeluarkan awal untuk jasa perencanaan kawasan (landscape, ME dan infrastruktur) dan unit-unit rumah, dari gambar desain sampai gambar kerja, besarnya Rp. 61.517.124,-. 5. Modal kerja, sebagai modal awal yang digunakan untuk membiayai pekerjaan pembangunan infrastruktur, pelaksana merencanakan mendapatkan modal dari hutang perbankan. Besarnya nilai hutang adalah 40 % dari nilai aset tanah yaitu Rp. 10.000.000.000,- dengan nilai bunga pinjaman 13%. Besarnya hutang adalah sebesar 40% dari nilai aset tanah, yaitu Rp. 10.000.000.000,-. Hutang berasal dari pihak perbankan dengan beban bunga 13% yang akan dikembalikan setiap tahun selama 4 tahun masa investasi besarnya Rp. 3.362.000.000,-

ISBN : 978-602-97491-3-7 B-1-3


Tingkat Pengembalian (MARR) Dalam penelitian ini, besarnya rasio hutang yaitu 40% dari nilai tanah berupa pinjaman perbankan yang dikenakan bunga 13% dan pendekatan modal sendiri yang diharapkan menghasilkan tingkat pengembalian sebesar 12%, maka cost of capital diperoleh sebagai berikut : ic = rd.id + (1-rd) ie = (0,40) (0,13) + (1 - 0,40) (0,12) = 0.052 + 0,072 = 0,124 atau 12,4% Dari perhitungan tersebut didapatkan nilai MARR lebih kurang 12,4%, maka MARR untuk perumahan Lembah Hijau Regency yang diambil pelaksana adalah sebesar 12%. Rencana Pendapatan Berdasarkan data perolehan aset dan biaya investasi pertama yang dikeluarkan pelaksana maka pendekatan harga jual tanah/m² adalah Rp. 1.250.000,-/m² dan harga jual bangunan sebesar Rp. 2.000.000,-/m². sehingga harga jual pada Perumahan Lembah Hijau Regency yaitu Rp. 184.500.000 untuk tipe 36/90, Rp. 221.250.000 untuk tipe 45/105, Rp. 258.000.000 untuk tipe 54/120, dan Rp. 342.500.000 untuk tipe 70/162. Tabel 1. Rencana Pendapatan Tipe 36 45 54 70

Pendapatan (rupiah) Tahun 3

Tahun 1

Tahun 2

2.569.250.000 2.437.500.000 3.735.400.000 3.868.750.000

3.553.450.000 1.741.000.000 9.810.000.000 3.893.250.000

12.610.900.000

18.997.700.000

Tahun 4

Tahun 5

2.621.100.000 1.883.750.000 11.544.400.000 6.850.000.000

848.700.000 1.017.750.000 8.162.600.000 8.138.000.000

849.600.000 555.000.000

22.899.250.000

18.167.050.000

1.404.600.000

TOTAL PENDAPATAN

74.079.500.000

Rencana Biaya Operasional Biaya produksi terdiri dari biaya konstruksi di Sidoarjo adalah Rp. 1.500.000/m², biaya Ijin Mendirikan Bangunan besarnya Rp. 1.000.000,-/kavling, dan biaya penyambungan PLN dan PDAM sebesar Rp. 4.500.000,-/kavling. Beban operasional terdiri dari biaya administrasi dan manajemen serta biaya dan fee marketing/penjualan, yang termasuk biaya ini antara lain gaji, opersional kendaraan, opersional kantor, dan cadangan operasional. Biaya marketing terdiri dari fee marketing, biaya promo indoor dan outdoor, serta biaya event-event promosi. Analisa Investasi Hasil analisa investasi proyek Perumahan Lembah Hijau Regency yaitu : 1. Perhitungan NPV dengan MARR yang diinginkan sebesar 12% dapat disederhanakan sesuai Tabel 2 apabila mengunakan discount factor. Dengan MARR 12% dan dari perhitungan NPV di atas dihasilkan nilai NPV negatif atau NPV<0,

ISBN : 978-602-97491-3-7 B-1-4


maka investasi di perumahan Lembah Hijau Regency menghasilkan kerugian sehingga belum layak untuk dijalankan. Tabel 2. Perhitungan NPV Menggunakan Discount Factor (DF) Tahun

DF 12%

1 2 3 4 5

0,8929 0,7972 0,7118 0,6355 0,5674

Net Cash Flow Before Tax (Rp.) 3.461.167.000 7.920.400.375 11.546.189.813 8.918.981.728 1.160.915.439 Total PV dari Net Cash Flow Before Tax Total Net Cash Flow Before Tax NPV

PV dari Net Cash Flow Before Tax (Rp.) 3.090.476.014 6.314.143.179 8.218.577.909 5.668.012.888 658.703.420 23.949.913.410 (24.062.800.305) (112.886.895)

2. IRR terletak di antara 11% dan 12%, selanjutnya IRR dihitung dengan cara interpolasi : IRR = 11% + ( 493.372.835 / 606.259.730 ) x 1%= 11% + 0,81% = 11,81 % Dari perhitungan interpolasi di atas diketahui bahwa IRR dari arus kas awal Lembah Hijau Regency sebesar 11,81%, masih di bawah MARR pelaksana yaitu 12% sehingga disimpulkan bahwa sebaiknya investasi ini tidak dilanjutkan. 3. Profitabilitas Indeks (PI), dalam menghitung metode ini nilai sekarang bersih dibagi pengeluaran awal dari proyek investasi. PI = 23.949.913.410 24.062.800.305 = 0,9953 Dari hasil perhitungan PI di atas didapatkan hasil PI<1, sehingga disimpulkan bahwa proyek investasi ini belum bisa diterima. Analisa Sensitivitas Analisa sensitivitas untuk mengetahui batas-batas kelayakan yang dapat diterima pelaksana berinvestasi di perumahan Lembah Hijau Regency. Variabelnya adalah struktur dan biaya modal investasi, harapan pengembalian (MARR), bunga pinjaman, biaya konstruksi rumah, dan harga jual. Analisa sensitivitas pada penelitian ini ditampilkan dengan menaikan dan menurunkan nilai pendekatan awal setiap variabel ± 2%-10%, selanjutnya masing-masing perubahan variabel investasi tersebut dihitung Net Present Value (NPV), kemudian perbandingan nilai NPV dan nilai perubahan diplot dalam grafik sehingga dapat terlihat posisi NPV pada titik 0 (nol) sebagai batas yang dapat diterima. Gambar 1 menunjukkan bahwa batas-batas besarnya nilai setiap variabel agar investasi dapat diterima, atau dengan NPV = 0, yaitu MARR dan bunga pinjaman lebih kecil dari 12%. Besar batas variabel untuk MARR sebesar 11% dan bunga pinjaman sebesar 11,5%. Untuk besarnya struktur dan biaya modal investasi, berdasarkan hasil sensitivitas bahwa NPV akan positif jika tidak ada hutang. Namun bagi pelaksana sebagai calon investor baru berat jika semua menggunakan modal sendiri, sehingga dari hasil analisa akan diambil besarnya hutang yang NPV paling mendekati nol yaitu 20% nilai aset tanah atau Rp. 5.000.000.000,-. Gambar 1 menunjukkan grafik rekapitulasi hasil sensitivitas 5 variabel yang dibandingkan berdasarkan tingkat kenaikan dan penurunan dari perubah setiap variabel. Terlihat pada grafik bahwa variabel yang paling berpengaruh terhadap keputusan layak dan tidaknya investasi di Lembah Hijau Regency

ISBN : 978-602-97491-3-7 B-1-5


yaitu harga jual tanah, dengan kemiringan garis paling tajam. Urutan variabel selanjutnya yang berpengaruh adalah harga jual bangunan, biaya konstruksi, MARR, bunga pinjaman dan terakhir besarnya struktur dan biaya modal investasi.

Millions

Rp2.500 Rp2.000 y = -2E+10x - 1E+08 Rp1.500

y = -7E+09x - 1E+08

Rp1.000

y = -3E+09x - 1E+08 y = -5E+08x - 1E+08 -50,0%

-40,0%

-30,0%

-20,0%

y = 2E+10x - 1E+08

Rp500

Rp-10,0% 0,0% Rp(500)

10,0%

20,0%

Rp(1.000)

Harga Jual Tanah

Rp(1.500) y = 3E+10x - 1E+08 Harga Jual Bangunan

Rp(2.000)

Gambar 1: Sensitivitas Variabel Investasi

Besarnya nilai minimal hasil sensitivitas dimasukkan kembali dalam arus kas untuk diperoleh besar NPV yang diharapkan. Batas nilai minimal untuk harga jual tanah Rp. 1.256.000,-/m² dan harga jual bangunan menjadi Rp. 2.015.000,-/m². Sehingga untuk tipe 36/90 harga jual menjadi Rp. 185.580.000,- , tipe 45/105 menjadi Rp. 222.555.000,- , tipe 54/120 menjadi Rp. 259.530.000,- , dan tipe 70/162 menjadi Rp. 344.522.000,-. Biaya konstruksi menjadi Rp. 1.490.000,-/m². Besar batas variabel untuk MARR sebesar 11% dan bunga pinjaman sebesar 11,5%. Untuk besarnya struktur dan biaya modal investasi yaitu 20% nilai aset tanah atau Rp. 5.000.000.000,-. Masa investasi sampai pada tahun kelima, namun pada tahun kelima tidak ada transaksi penjualan. Hal ini dilakukan karena mundurnya cara pembayaran konsumen yang sehingga pengeluaran yang tercatat dalam arus kas yaitu hanya kegiatan operasional. Didapatkan perhitungan dari arus kas perubahan bahwa NPV > 0, IRR>MARR, dan PI>1; yaitu NPV = Rp. 1.302.305.273,-, IRR = 11,52%, PI = 1,04481. KESIMPULAN Kesimpulan dari analisa investasi pada perumahan Lembah Hijau Regency adalah : 1. Hasil analisa investasi berdasarkan data yang diperoleh dari pelaksana sebagai calon investor baru dengan asumsi biaya modal investasi yang dibutuhkan sebesar 40% dari nilai aset tanah atau Rp.10.000.000.000,- , asumsi MARR 12%, bunga pinjaman 13%; dibuat dalam arus kas. Dari arus kas awal dan hasil perhitungan kriteria investasi didapatkan nilai NPV sebesar Rp. (112.886.895), IRR sebesar 11,81%, dan PI sebesar 0,9953. Dengan nilai NPV < 0, IRR < MARR dan PI < 1 , maka ISBN : 978-602-97491-3-7 B-1-6


sebetulnya investasi pada perumahan Lembah Hijau Regency tidak layak untuk dijalankan. Namun karena ada variabel-variabel penentu investasi yang masih berdasar asumsi sehingga perlu dianalisa sensitivitasnya untuk dicari berapa batas nilai variabel sehingga investasi menjadi layak. 2. Hasil analisa sensitivitas digunakan untuk mendapatkan batas-batas kelayakan penerimaan aset Perumahan Lembah Hijau Regency pada variabel-variabel penentu investasi seperti harga jual, biaya konstruksi, MARR, bunga pinjaman, struktur dan biaya modal investasi. Hasil yang diperoleh bahwa batas-batas besarnya nilai setiap variabel agar investasi dapat diterima, dengan NPV = 0, yaitu batas minimal harga jual tanah menjadi Rp. 1.256.000,-/m², harga jual bangunan menjadi Rp. 2.015.000,/m², dan biaya konstruksi menjadi Rp. 1.490.000,-/m². Batas MARR sebesar 11%, batas bunga pinjaman sebesar 11,5%/tahun dengan komposisi hutang dari perbankan sebesar 20% dari nilai aset tanah atau Rp. 5.000.000.000. DAFTAR PUSTAKA Brueggeman, W. dan Fisher, J.D., (2002), Real Estate Finance and Investment, McGrawHill, New York. Galaty, F.W., Allaway, W.J., Kyle R.C. (2006), Modern Real Estate Practice,11th edition, Dearborn Real Estate Education, New York. Geltner, DM., Miller NG., Clayton, J, Eichholtz, P. (2007), Commercial Real Estate, 2nd edition, Thomson South-Western, Mason. Haming, M. dan Basalamah, S. (2003), Studi Kelayakan Investasi Proyek dan Bisnis, Penerbit PPM, Jakarta. Hudaya, GK. (2008), “Analisis Kepekaan (Sensitivity Analysis) Faktor-faktor yang Mempengaruhi Kelayakan Finansial Pabrik UBC Komersial”, Jurnal Teknologi Mineral dan Batubara, Vol. 4, No. 12, hal. 33-38. Kurniasari, N. (2006), Model Pembiayaan Jalan Tol Waru-Juanda, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya. Miles, M.E., Berens G., Eppli MJ. dan Weiss Marc A. (2007), Real Estate Development, 4rd edition, ULI-the Urban Land Institute, Washington, DC. Pujawan, I.N. (2004), Ekonomi Teknik, Edisi pertama, Cetakan ketiga, Prima Printing, Surabaya. Saatnya Investasi Properti (2011), http://www.batamtimes.com/ekonomi-/2271- 2011saatnya-investaasi-properti.html, diakses 20 Maret 2011. Smart, B.S, Meggison W.L., Gitman, L.J. (2007), Corporate Finance, 2nd edition, Thomson South-Western, Mason. Soeharto, (1997), Manajemen Proyek : dari Konseptual sampai Operasional, Penerbit Erlangga, Jakarta. Sufa, MF. (2007), “Analisis Sensitivitas pada Keputusan Pembangunan Meeting Hall untuk Minimasi Resiko Investasi”, Jurnal Ilmiah Teknik Industri, Vol. 5, No. 3, hal. 97-105.

ISBN : 978-602-97491-3-7 B-1-7

ANALISA SENSITIVITAS PADA INVESTASI PERUMAHAN (STUDI KASUS LEMBAH HIJAU REGENCY DI SIDOARJO)

Recommend Documents