ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN EKS TERMINAL GADANG DI KOTA MALANG

ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN EKS TERMINAL GADANG DI KOTA MALANG Kartika Puspa Negara1, Retno Indryani2, dan Rianto B.Adihardjo2 1

Mahasiswa Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo Surabaya, email : [email protected] 2 Dosen Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo Surabaya

Pemerintah Kota Malang telah memindahkan kendaraan yang beroperasi di Terminal Gadang ke Terminal yang baru. Dengan pemindahan ini, maka lahan bekas terminal Gadang dapat dimanfaatkan untuk penggunaan tata guna lahan lainnya. Makalah ini berisikan hasil penggunaan yang tertinggi dan terbaik untuk lahan eks Terminal Gadang. Analisa dilakukan menggunakan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dengan menggunakan empat kriteria uji kelayakan yang meliputi analisa kelayakan hukum, analisa kelayakan fisik, analisa kelayakan finansial dan analisa produktifitas maksimal. Penggunaan yang terbaik diperoleh dari alternatif yang telah lulus keempat kriteria pengujian tersebut dan memiliki nilai pasar lahan tertinggi diantara seluruh alternatif yang dianalisis. Dari hasil penelitian, didapatkan tiga alternatif penggunaan yang dianalisa dengan prinsip Tertinggi dan Terbaik yaitu pusat perbelanjaan town square, balai uji kelayakan kendaraan, dan pasar grosir. Diantara keseluruhan alternatif yang memungkinkan tersebut, diperoleh hasil bahwa alternatif pasar grosir merupakan alternatif pengunaan yang terbaik untuk dibangun di atas lahan eks Terminal Gadang. Kata Kunci : Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, Alternatif Pemanfaatan Lahan

1. PENDAHULUAN Pemkot Malang telah memindahkan kendaraan yang beroperasi di terminal Gadang ke lokasi yang lain. Ketika rencana ini terealisasi, maka lahan bekas terminal Gadang dapat dimanfaatkan untuk penggunaan tata guna lahan lainnya. Penggunaan ini hendaknya bersifat optimal, sehingga akan memberikan keuntungan maksimal dari kegunaan kompetitif lainnya yang diizinkan. Jenis pemanfaatan ini dapat diperoleh dengan cara menggunakan metode analisa tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use), dimana melalui analisa ini akan diperoleh jenis pemanfaatan lahan yang tidak sekedar layak bangun, tetapi merupakan pemanfaatan yang tertinggi sekaligus terbaik yang dapat dicapai oleh lahan. Oleh karena itu perlu dilakukan penelitian mengenai analisa tertinggi dan terbaik pada lahan eks terminal Gadang di Kota Malang.

2. DASAR TEORI 2.1 Pengertian Lahan dan Penggunaan Lahan Menurut [3] pengertian lahan adalah tanah yang sudah ada peruntukannya dan umumnya ada pemiliknya, perorangan atau lembaga. Begitu pula [10] menjelaskan bahwa kata lahan hanya terbatas untuk bentang-bentang tanah yang sudah jelas penggunaannya atau peruntukannya. Adapun yang dimaksud penggunaan lahan atau tanah, [10] menjelaskan bahwa penggunaan tanah dalam bahasa Indonesia berarti apa yang ada dan kegiatan apa yang ada di atas tanah tersebut, baik yang disengaja oleh manusia maupun yang tidak disengaja. Sedangkan [3] menuliskan bahwa yang dimaksud tata guna tanah yaitu pengaturan penggunaan tanah.

Kartika Puspa Negara, Retno Indryani, Rianto B. Adihardjo

2.2 Pengertian dan Konsep Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Dalam [12] dijelaskan bahwa definisi penggunaan tertinggi dan terbaik adalah penggunaan yang paling mungkin dan legal dari suatu tanah kosong atau peningkatan suatu properti, yang mana secara fisik memungkinkan, layak secara finansial, dan memiliki produktifitas maksimal (menghasilkan nilai tertinggi). Berdasarkan uraian tersebut, maka terdapat empat kriteria analisa yaitu : 1. Memenuhi ketentuan hukum, 2. Layak secara fisik, 3. Layak secara finansial dan 4. Memiliki produktifitas maksimal. 2.2.1 Diijinkan Secara Hukum Dalam [12] disebutkan bahwa kriteria uji kelayakan hukum mencakup antara lain pembatasan secara pribadi, zoning, peraturan bangunan, kontrol kawasan bersejarah, peraturan lingkungan, kemungkinan adanya perubahan dalam zoning, dan kesepakatan leasing. Menurut [1], penggunaan yang diijinkan oleh hukum diketahui dengan cara menganalisa aturan/batasan umum dan khusus, baik pada penggunaan lahan kosong atau ketika meningkatkan suatu properti. Adapun menurut [2] menjelaskan bahwa seorang penilai harus memastikan kegunaan-kegunaan yang diizinkan oleh peraturan. [9] juga menjelaskan bahwa pembatasan secara pribadi, zoning, ketentuan yang berkenaan dengan bangunan, ketentuan bangunan sejarah, serta peraturan tentang amdal harus dikaji karena mungkin akan menjadi penghalang bagi banyak penggunaan yang potensial. 2.2.2 Memungkinkan Secara Fisik Dalam [12] disebutkan bahwa cakupan karakteristk fisik yang perlu dipertimbangkan antara lain adalah ukuran dan bentuk, tingkat kedataran, aksesibilitas, resiko bencana alam, utilitas, drainase, saluran limbah cair, dan topografi. Menurut [2], ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah berpengaruh terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/dibangun di atasnya. Seorang penilai juga perlu mempertimbangkan kapasitas dan ketersediaan utilitas publik pada lokasi dimana tanah terletak. Kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang telah terbangun juga tergantung pada pertimbangan fisiknya yaitu meliputi luas, desain, dan kondisi dari properti. Adapun [9] mengungkapkan bahwa ukuran, bentuk, daerah, kemiringan, asessibilitas suatu potong lahan dan resiko alami daerah bencana seperti banjir atau gempa bumi berdampak penggunaan pengembangan tanah. Kapasitas dan tersedianya sarana publik seperti jalan, listrik, telepon, airpam dan sebagainya merupakan faktor yang penting untuk dipertimbangkan. Penggunaan tertinggi dan terbaik suatu properti yang dikembangkan juga tergantung pada pertimbangan fisiknya seperti ukuran, design dan kondisinya.

Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang

2.2.3 Layak Secara Keuangan Dalam Kerangka kerja pengambilan keputusan highest and best use, [1] menempatkan analisa permintaan dan penawaran sebagai analisa yang perlu dilakukan sebelum melakukan analisa kelayakan finansial. Permintaan merupakan cerminan kebutuhan, keinginan materi, kemampuan membeli dan kesukaan konsumen [9]. Analisa permintaan dapat dilakukan dengan melakukan analisa trend (analyze trends/inferred analysis). Analisa trend untuk retail shopping center dapat didasarkan pada economic base, pertumbuhan kota, trend okupansi retail, dan trend mengenai consumer profile [1]. Adapun penawaran menunjuk pada produksi dan tersedianya produk real estate. Untuk menganalisa penawaran, penilai harus mengumpulkan persediaan properti yang bersaing dengan yang dinilai. Dalam menganalisa kelayakan keuangan, bila penggunaan adalah berbentuk income producing property maka analisis akan mengkaji penggunaan apa yang akan dapat mendatangkan pendapatan atau pengembalian yang seimbang atau lebih tinggi dari pada suatu jumlah yang diperlukan untuk menutup biaya operasi, kewajiban keuangan dan amortisasi kapital. Semua penggunaan yang diharapkan memproduksi hasil yang positif dinyatakan sebagai penggunaan yang secara keuangan itu layak. Bila penggunaannya bukan berupa income producing property, analisis akan menentukan penggunaan apa yang dapat menciptakan suatu nilai atau hasil yang memberi keuntungan yang setara atau lebih tinggi daripada suatu jumlah yang diperlukan untuk membangun dan memasarkan properti dengan penggunaan tersebut [9]. 2.2.4 Produktifitas Maksimal Tes ini juga disebut sebagai rekonsiliasi atau Maximum Productivity. Dari berbagai penggunaan yang secara finansial layak, penggunaan yang menghasilkan nilai residual yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian yang dijamin oleh pasar untuk penggunaan tersebut adalah penggunaan yang tertinggi dan terbaik [9].

3. METODOLOGI PENELITIAN Penentuan alternatif-alternatif penggunaan lahan diperoleh melalui wawancara dengan sampel penelitian. Sampel dipilih menggunakan metode sampling pertimbangan (judgement sampling), karena metode ini pada umumnya lebih cocok dipakai pada tahap awal studi yang bersifat eksploratif. Selain itu penggunaan metode ini cocok untuk sampel yang sangat kecil kurang dari 20 [11]. Sampel pada penelitian ini diambil sebanyak enam orang yang mencakup Pemkot, Perwakilan warga dan Praktisi Pendidikan. Dari alternatif yang terkumpul, dilakukan analisa menggunakan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai berikut : 3.1 Analisa Diizinkan Secara Hukum Dalam analisa ini, seluruh alternatif-alternatif penggunaan lahan dianalisa kesesuaiannya dengan hukum. Apabila terdapat alternatif yang tidak memenuhi ketentuan secara hukum, maka alternatif tersebut akan dieliminasi. Ketentuan secara hukum yang dianalisa dalam penelitian ini mencakup : a. Pembatasan secara pribadi (private restriction) b. Zoning


c. Ketetapan peraturan pemerintah 3.2 Analisa Kelayakan Fisik Ketentuan secara fisik yang dianalisa dalam penelitian ini mencakup : a. Ukuran b. Bentuk c. Kemiringan Seluruh penggunaan yang tidak memenuhi kelayakan secara fisik akan dilakukan eliminasi, sedangkan penggunaan yang memenuhi kelayakan fisik maka akan dilanjutkan ke tahap analisa kelayakan keuangan. 3.3 Analisa Kelayakan Keuangan Terdapat 2 subkriteria yang akan dibahas dalam analisa keuangan ini, pertama yaitu : 1. Permintaan dan penawaran 2. Tingkat pengembalian 3.4 Analisa Produktifitas Maksimal (Maximally Productive Analysis) Analisa produktif maksimal dilakukan untuk mengetahui nilai lahan yang tertinggi diantara alternatif tersebut. Nilai pasar lahan akan diperhitungkan dengan mengurangkan nilai properti dengan nilai bangunan. Nilai properti diperoleh dari penjumlahan PV pendapatan ekonomi [9]. Sedangkan nilai bangunan baru dapat diasumsikan sebesar nilai investasi bangunan. Pengurangan keduanya dibagi dengan total luas lahan menghasilkan nilai pasar lahan per meter persegi. Alternatif yang memiliki nilai pasar tertinggi merupakan alternatif yang memiliki produktifitas maksimal.

4. HASIL PENELITIAN 4.1 Alternatif Penggunaan Lahan Eks Terminal Gadang Berdasarkan survey yang dilakukan pada Bulan Juni-Juli 2009 diperoleh empat usulan alternatif penggunaan lahan eks Terminal Gadang yaitu : 1. Town square, 2. Balai uji kelayakan kendaraaan, 3. Relokasi Pasar Induk Gadang wilayah II 4. Pasar grosir Dalam penelitian ini alternatif relokasi Pasar Induk Gadang wilayah II tidak dianalisa lebih lanjut dengan pertimbangan adanya ketidaksebandingan antara alternatif ini dengan alternatif lainnya. 4.2 Hasil Pengujian Kelayakan Hukum Berdasarkan analisa diperoleh hasil bahwa alternatif town square dan pasar grosir dinyatakan lulus uji kelayakan hukum karena memenuhi subkriteria zoning dan peraturan pemerintah. Sedangkan alternatif balai uji kelayakan dinyatakan tidak lulus uji karena tidak memenuhi subkriteria zoning dan ketetapan peraturan pemerintah. Hasil uji dapat dilihat pada Tabel 1.


Tabel 1: Hasil Uji Kelayakan Hukum Subkriteria Uji Kelayakan Hukum 1 Pembatasan pribadi 2 Penetapan zoning Ketetapan Peraturan 3 a.Lokasi b.Dampak Lingkungan Sumber : Hasil Analisa, 2009 No

Town Square lulus uji lulus uji lulus uji

Jenis Alternatif Balai Uji tidak lulus uji tidak lulus uji lulus uji

Pasar Grosir lulus uji lulus uji lulus uji

4.3 Hasil Pengujian Kelayakan Fisik Hasil analisa fisik menunjukkan bahwa alternatif town square maupun pasar grosir dapat didirikan di atas lahan eks Terminal Gadang karena memenuhi subkriteria berupa bentuk, kelandaian dan ukuran lahan. Hasil uji dapat dilihat pada Tabel 2. Tabel 2: Hasil Uji Kelayakan Fisik Subkriteria Uji Kelayakan Fisik 1 Bentuk Lahan 2 Kelandaian/kemiringan 3 Ukuran Sumber : Hasil analisa, 2009 No

Jenis Alternatif Town Square Pasar Grosir lulus uji lulus uji lulus uji lulus uji lulus uji lulus uji

4.4 Pengujian Kelayakan Keuangan 4.4.1 Permintaan dan penawaran Permintaan dan penawaran dalam penelitian ini dikaji dari sisi ketersediaan alternatif pembanding, arah pengembangan kota, laju pertumbuhan perdagangan besar dan eceran serta kondisi sosial masyarakat. Kondisi sosial masyarakat yang ditinjau mencakup kepadatan, arah pertumbuhan penduduk, dan tingkat kesejahteraan penduduk di sekitar lahan eks Terminal Gadang. Dari hasil analisa diperoleh hasil bahwa alternatif town square dinyatakan tidak lulus uji karena tidak memenuhi subkriteria kondisi sosial masyarakat. Hasil uji dapat dilihat pada Tabel 3. Tabel 3 : Hasil Uji Kelayakan Permintaan dan Penawaran Jenis alternatif Pusat Perbelanjaan Town Square Pasar Grosir Sumber : Hasil analisa, 2009

Hasil Uji Tidak lulus uji Lulus uji

4.4.2 Tingkat Pengembalian Modal a. Perencanaan Umum Bangunan Dengan luas lahan eks Terminal Gadang sebesar 16.757,91 m2 dan ketentuan KDB yang diperkenankan sebesar 75%-85% serta ketentuan KLB sebesar 0,75-1,7, maka luas lantai dasar pasar grosir yang direncanakan adalah 9.290 m2 dan memiliki 2 lantai. Total keseluruhan luas lantai yang dijual adalah 14.900 m2.


b. Estimasi Biaya Bangunan Biaya ini dihitung berdasarkan harga riil pelaksanaan konstruksi di Kota Malang pada saat survey dilaksanakan. Adapun besarnya prosentase pada beberapa item biaya konstruksi, ditentukan dengan mengacu pada [4]. Besarnya biaya investasi dapat dilihat pada Tabel 4. Tabel 4 : Estimasi Biaya Bangunan Id

Keterangan

A

Biaya Pembongkaran

B

Biaya Bangunan luas lantai dasar lantai dua pengembangan pasar

Satuan

m2 2

m

Harga Satuan (Rp)

Volume

Total Harga (Rp) 303,006,492

1,800,000

9,290

16,722,000,000

1,962,000

9,290

18,226,980,000

Total Sub B

34,948,980,000

C

Biaya Peralatan Tetap (5%xB)

Ls

D

Ls

D

Biaya Pengembangan Tapak (1%xB) Biaya Konstruksi (A+B+C+D)

E

Biaya Tanah

F

Jasa Profesi (3%xE)

Ls

1,120,467,759

G

Biaya Administrasi (1%xE)

Ls

373,489,253

H

Biaya Lain-lain (5%xE)

Ls

I

Biaya Investasi

57,468,238,568

Pembulatan

57,500,000,000

1,747,449,000 349,489,800 37,348,925,292 1,000,000

16,757.91

16,757,910,000

1,867,446,265

Sumber : Perhitungan, 2009

c. Rencana Harga Jual Per Meter Persegi Pasar Grosir Penentuan harga jual per meter persegi pasar grosir dilakukan dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar. Data Pembanding disurvey pada harga jual kios di Pasar Besar Tlogowaru Malang dan harga jual kios di Pasar Induk Gadang. Berdasar perhitungan, direncanakan harga jual kios awal tahun (2011) pasar grosir yang akan didirikan pada adalah Rp 4.750.000/m2. Harga jual ini direncanakan naik setiap tahun sebesar asumsi tingkat inflasi yaitu kurang lebih 10%. d. Hasil Rencana Pendapatan Pasar Grosir Pendapatan Pasar Grosir direncanakan berasal dari : 1. Pendapatan penjualan kios, Penjualan awal Pasar Grosir Malang ditentukan sebesar tingkat penjualan awal kios di Pasar Tlogowaru Malang yaitu 50%. Adapun tingkat penjualan pada tahun selanjutnya diasumsikan sebagai berikut, yaitu tahun kedua sebesar 20% dan tahun ketiga sebesar 20%. 2. Retribusi pemeliharaan kebersihan Besarnya retribusi yang direncanakan pada awal tahun (2011) adalah sebesar Rp 100 per m2/hari. Hal ini mempertimbangkan besarnya retribusi yang tertuang dalam [5] sebesar Rp 50 per m2/hari. Diasumsikan retribusi ini naik setiap empat tahun sebesar Rp 500 per m2/hari.


3. Pendapatan parkir kendaraan Jumlah kendaraan yang diperhitungkan untuk memperkirakan besarnya pendapatan parkir setiap harinya, direncanakan sebanyak dua kali jumlah minimal kendaraan roda empat yang mampu ditampung yaitu 75 kendaraan/hari. Jumlah ini mengacu pada ketentuan [6] mengenai tersedianya areal parkir seluas satu buah kendaraan untuk setiap 100 m2 lantai penjualan. Adapun jumlah kendaraan roda dua dalam satu hari, direncanakan sebanyak tiga kali lipat dari jumlah kendaraan roda empat. Besarnya tarif mengacu pada [7], dimana tarif parkir untuk sepeda motor adalah sebesar Rp 500, sedang tarif parkir kendaraan mobil, pick up dan sejenisnya adalah sebesar Rp 1000. Besarnya pendapatan parkir naik setiap tahun sebesar 10%. 4. Pendapatan Pemakaian Toilet Jumlah pengunjung yang menggunakan fasilitas ini diasumsikan 100 orang/hari dan dikenakan tarif Rp 1000. Jumlah ini didasarkan atas survey pada Pasar Besar Matahari Malang. Diasumsikan pendapatan dari pemakaian toilet naik setiap tahun sebesar 1%. 5. Pendapatan Layanan Pendapatan layanan yang dimaksud dalam penelitian ini adalah pendapatan yang diperoleh dari pedagang karena pelayanan listrik, air, dan keamanan. Direncanakan pendapatan layanan yang diperoleh adalah sebesar 25% dari penjumlahan pendapatan kebersihan, parkir dan toilet. Berdasar seluruh uraian rencana pendapatan di atas, maka dapat diketahui besar pendapatan kotor potensial pasar grosir sebagaimana yang ditunjukkan pada Tabel 5. Tabel 5 : Rencana Pendapatan Kotor Tahun (1)

Penjualan (Rp) (2)

Jumlah Pendapatan Kebersihan, Parkir dan Toilet dan Layanan (Rp) (3)

Total Pendapatan Kotor (Rp) (4) = (2)+(3)

2010

-

-

-

2011

35,387,025,000

428,283,450

35,815,308,450

2012

15,529,591,600

559,805,580

16,085,397,180

2013

17,075,170,800

692,392,860

17,767,563,660

2014

765,807,433

765,807,433

2015

3,193,933,862

3,193,933,862

2016

3,209,709,798

3,209,709,798

2017

3,227,044,362

3,227,044,362

2018

3,246,093,228

3,246,093,228

2019

6,284,237,134

6,284,237,134

2020

6,307,245,441

6,307,245,441

2021

6,332,534,843

6,332,534,843

2022

6,360,333,254

6,360,333,254

2023

9,408,100,874

9,408,100,874

2024

9,441,694,472

9,441,694,472

2025

9,478,626,895

9,478,626,895

2026

9,519,231,817

9,519,231,817


Tahun (1)

Penjualan (Rp) (2)

Jumlah Pendapatan Kebersihan, Parkir dan Toilet dan Layanan (Rp) (3)

Total Pendapatan Kotor (Rp) (4) = (2)+(3)

2027

12,581,085,783

12,581,085,783

2028

12,630,173,537

12,630,173,537

2029

12,684,148,696

12,684,148,696

2030

15,760,709,287

15,760,709,287

Sumber : Analisa dan Perhitungan, 2009

e. Hasil Rencana Pengeluaran Pasar Grosir Biaya Operasional dalam penelitian ini mencakup biaya listrik, biaya air, gaji, dan biaya operasional kantor. Besarnya biaya operasional pada tahun awal perencanaan beserta asumsi kenaikannya dapat dilihat pada Tabel 6. Tabel 6 : Rencana Pengeluaran Pasar Grosir No Keterangan Biaya pada Awal Tahun (Rp) 1 Biaya listrik 205,462,675 2 Biaya air 19,642,560 3 Pembiayaan gaji 120,000,000 4 Biaya Operasional kantor 30,000,000 Sumber : Perhitungan, 2009

Prosentase kenaikan pertahun 3% 5% 2% 1%

f. Pendapatan Bersih Operasional Pendapatan ini diperoleh dengan mengurangkan pendapatan kotor dengan biaya operasional. Hasil pendapatan bersih dapat dilihat pada Tabel 7. Tabel 7 : Rencana Pendapatan Bersih Operasional Tahun

Pendapatan Kotor (Rp)

Biaya Operasional (Rp)

Pendapatan Bersih (Rp)

(1)

(2)

(3)

(4)=(2)-(3)

2010

-

-

-

2011

35,815,308,450

372,705,235

35,442,603,215

2012

16,085,397,180

380,127,243

15,705,269,937

2013

17,767,563,660

387,786,034

17,379,777,626

2014

765,807,433

395,689,638

370,117,794

2015

3,193,933,862

403,846,376

2,790,087,487

2016

3,209,709,798

414,664,867

2,795,044,931

2017

3,227,044,362

423,354,044

2,803,690,318

2018

3,246,093,228

432,323,164

2,813,770,063

2019

6,284,237,134

441,581,822

5,842,655,312

2020

6,307,245,441

451,139,959

5,856,105,481

2021

6,332,534,843

463,455,885

5,869,078,958

2022

6,360,333,254

473,644,283

5,886,688,970

2023

9,408,100,874

484,164,232

8,923,936,642

2024

9,441,694,472

495,027,216

8,946,667,257


Tahun

Pendapatan Kotor (Rp)

Biaya Operasional (Rp)

Pendapatan Bersih (Rp)

(1)

(2)

(3)

(4)=(2)-(3)

2025

9,478,626,895

506,245,144

8,972,381,750

2026

9,519,231,817

520,327,327

8,998,904,490

2027

12,581,085,783

532,292,653

12,048,793,130

2028

12,630,173,537

544,651,365

12,085,522,172

2029

12,684,148,696

557,417,243

12,126,731,452

2030

15,760,709,287

570,604,582

15,190,104,705

Sumber : Analisa dan Perhitungan, 2009

g. Pengujian Tingkat Modal Beberapa pertimbangan dan batasan dalam perhitungan aliran kas (Cash Flow) adalah sebagai berikut : 1. Jangka waktu proyeksi adalah 20 tahun dengan masa konstruksi fisik selama 1 tahun yaitu pada tahun 2010 dan masa operasional dimulai pada tahun 2011. 2. Biaya investasi diperhitungkan dari modal sendiri. 3. Menurut [8] tingkat bunga untuk perhitungan return on equity lazimnya 1-2% di atas tingkat bunga kredit. Dengan demikian direncanakan Discount Factor yang yang diperhitungkan dalam penelitian ini adalah sebesar 13%. Berdasar perhitungan diperoleh NPV sebesar Rp 21.510.136.439. Nilai NPV yang positif menunjukkan bahwa usulan dapat diterima. Dengan demikian alternatif pusat perdagangan pasar grosir dapat dibangun di atas lahan Terminal Gadang. 4.5 Pengujian Produktifitas Maksimal Dalam menentukan nilai lahan eks Terminal Gadang yang akan dimanfaatkan untuk pasar grosir, digunakan beberapa batasan dan asumsi sebagai berikut : a. Nilai pasar bangunan diasumsikan sama dengan besarnya biaya pendirian pusat perdagangan pasar grosir karena bangunan dianggap masih baru. Nilai tersebut sebesar Rp 57.500.000.000. b. Nilai properti dihitung sebesar jumlah pendapatan dimasa mendatang yang telah didiskontokan menjadi nilai sekarang. Nilai tersebut sebesar Rp 79.010.136.439. Nilai Pasar lahan diperoleh dengan mengurangkan nilai properti dengan nilai bangunan (Tabel 8). Tabel 8 : Perhitungan Nilai Lahan Kode Biaya Nilai (Rp) 1 Nilai Properti 79.010.136.439 2 Nilai Bangunan 57.500.000.000 3 Nilai Lahan (16.757,91 m2) 21.510.136.439 4 Nilai Lahan per m2 1.283.581 Sumber : Hasil Analisa dan Perhitungan, 2009

Keterangan

(1)-(2) (3)/16.757,91


5. KESIMPULAN 1. Terdapat tiga alternatif penggunaan lahan eks Terminal Gadang yang akan dianalisa dengan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, yaitu alternatif town square, balai uji kelayakan kendaraan dan pasar grosir. 2. Analisa dengan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik yang dilakukan terhadap ketiga alternatif tersebut menunjukkan bahwa alternatif balai uji kelayakan kendaraan tidak lulus uji analisa kelayakan hukum. Hal ini karena alternatif balai uji kelayakan tidak sesuai dengan penetapan zoning dalam RDTRK Malang yang berupa kawasan perdagangan dan jasa. Alternatif pusat perbelanjaan town square dinyatakan tidak lulus pada sub kriteria permintaan dan penawaran. Hal ini karena tidak didukung dengan kondisi sosial ekonomi masyarakat di sekitarnya. Alternatif pasar grosir dinyatakan lulus keseluruhan uji kelayakan hukum, fisik, dan finansial. Dengan demikian maka penggunaan tertinggi dan terbaik lahan eks Terminal Gadang adalah pasar grosir.

DAFTAR PUSTAKA 1. Fanning, Stephen. (2005), Market Analysis For Real Estate: Concept and Applications in Valuation and Highest and Best Use, Appraisal Institute, United States of America. 2. Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi. (2003), Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta. 3. Jayadinata, Johara T. (1986), Tata Guna Tanah dalam Perencanaan Pedesaan Perkotaan dan Wilayah, edisi ketiga, ITB, Bandung. 4. Juwana, S.Jimmy. (2005) Panduan Sistem Bangunan Tinggi untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan, Erlangga, Jakarta.

5. Keputusan Kepala Dinas Pasar Kota Malang No 188.45/109/35.73.302. (2008), Standar Pelayanan Publik Dinas Pasar Kota Malang, Dinas Pasar, Malang 6. Peraturan Presiden No 112. (2007), Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern, Jakarta. 7. Perda Kota Malang No 10 Tahun 2004, Retribusi Pelayanan Parkir, Malang.

8. Poerbo, Hartono. (1993), Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak , Djambatan, Jakarta. 9. Prawoto, Agus. (2003), Teori dan Praktek Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta 10. Sadyohutomo, Mulyono. (2008), Manajemen Kota dan Wilayah, PT Bumi Aksara, Jakarta 11. Sugiarto dkk. (2003), Teknik Sampling, PT Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. 12. The Appraisal Institute, (2001). The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition. Chicago, Illinois.

ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN EKS TERMINAL GADANG DI KOTA MALANG

Recommend Documents