ALSÓÖRS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVE MÓDOSÍTÁS HELYZETELEMZÉS

ALSÓÖRS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVE – MÓDOSÍTÁS HELYZETELEMZÉS VÁROS‐TEAMPANNON KFT., 2013

Alsóörs településrendezési terve - módosítás

Helyzetelemzés

SZT_0111

ALSÓÖRS KÖZSÉG TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVÉNEK MÓDOSÍTÁSA TELEPÜLÉSRENDEZÉSI VIZSGÁLATOK

MEGRENDELŐ:

ALSÓÖRS KÖZSÉG ÖNKORMÁNYZATA

8226 ALSÓÖRS, ADY ENDRE U. 7.

A MEGRENDELŐ KÉPVISELŐJE:

Hebling Zsolt

Polgármester

Alsóörs Község Önkormányzata

Mártonffy Gábor

Főépítész

Alsóörs község Önkormányzata

GENERÁLTERVEZŐ:

VÁROS‐TEAMPANNON KFT.

1053 BUDAPEST VERES PÁLNÉ U. 7.

ügyvezető

KÉPVISELŐJE:

Koszorú Lajos

Város‐Teampannon Kft.

TERVEZŐK:

Koszorú Lajos

építész, településtervező Város‐Teampannon Kft.

Győri Benjámin

településtervező

::ur‐ben design Kft.::

Heckenast Judit

közlekedéstervező

Heckenast & Heckenast Bt. Környezetterv Kft.

Kovács Péter

közműtervező

Tábori Attila

településtervező

Kötág BT.

Tóth Helga

településtervező

Kötág BT.

Zöldi Péter

építész

::ur‐ben design Kft.::

KONZULENSEK:

MUNKATÁRSAK:

Fintha Mátyás

gyakornok

Tornai Mátyás

építész

Város és Gazdaság Kft.

1


Helyzetelemzés

SZT_0111

TARTALOMJEGYZÉK 1.

BEVEZETÉS ........................................................................................ 3

2.

VONATKOZÓ TERVEK, ELŐZMÉNYEK ......................................................... 5

2.1 2.2 2.3 2.4

ORSZÁGOS TERÜLETRENDEZÉSI TERVRŐL (OTRT) SZÓLÓ TÖRVÉNY .................................................. 5 A BALATON‐TÖRVÉNY (BTSZ) SZABÁLYOZÁSA ALSÓÖRS TERÜLETÉRE ............................................... 5 A VÍZPART REHABILITÁCIÓS TANULMÁNYTERV SZABÁLYOZÁSA ALSÓÖRS TERÜLETÉRE ................. 11 ALSÓÖRS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZEI ....................................................................................... 11

3.

MÓDOSÍTÁSSAL ÉRINTETT TERÜLETEK TELEPÜLÉSRENDEZÉSI SZEMPONTÚ VIZSGÁLATA .................................................................................... 13

3.1

BALATON‐PART ................................................................................................................................. 13 3.11 HATÁLYOS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ELŐÍRÁSOK..................................................................................... 13 3.12 TULAJDONVIZSGÁLAT, BEÉPÍTETTSÉG .............................................................................................. 15 3.13 TELEPÜLÉSKÉP, ZÖLDFELÜLET ......................................................................................................... 18 3.14 FOTÓDOKUMENTÁCIÓ (BALATON‐PART) ......................................................................................... 19 BEÉPÍTÉSRE SZÁNT TERÜLET KIJELÖLÉSÉVEL ÖSSZEFÜGGŐ MÓDOSÍTÁSOK .................................... 20 FOTÓDOKUMENTÁCIÓ ............................................................................................................................ 21 ÓFALUBAN TERVEZETT MÓDOSÍTÁSOK KIEGÉSZÍTŐ VIZSGÁLATA ................................................... 22 KÖZLEKEDÉSI TERÜLETEKET ÉRINTŐ, VAGY AZZAL ÖSSZEFÜGGŐ MÓDOSÍTÁSOK .......................... 23 A MÓDOSÍTÁSOKKAL ÖSSZEFÜGGŐ KÖZMŰVIZSGÁLAT .................................................................. 28 MÓDOSÍTÁSOK ÉRTÉKVÉDELEMMEL KAPCSOLATOS KÉRDÉSEI ........................................................ 28

3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

MELLÉKLETEK 

ÖNKORMÁNYZATI DÖNTÉS A TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERV MÓDOSÍTÁSÁRÓL (145/2013. (XI. 21.) ÖNK. HATÁROZAT)



ÖNKORMÁNYZATI DÖNTÉS A KÖRNYEZETI HATÁSVIZSGÁLAT KÉSZÍTÉSÉNEK SZÜKSÉGESSÉGÉRŐL (146/2013. (XI. 21.) ÖNK. HATÁROZAT)



ÖNKORMÁNYZATI DÖNTÉS A PARTNERSÉGI TERV ELFOGADÁSÁRÓL (147/2013. (XI. 21.) ÖNK. HATÁROZAT)



ELŐZETES TÁJÉKOZTATÓ LEVÉL A TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERV MÓDOSÍTÁSÁNAK MEGKEZDÉSÉRŐL (2013. DEC. 4.)



EMLÉKEZTETŐK

2


Helyzetelemzés

SZT_0111

1.

BEVEZETÉS

Alsóörs Község Önkormányzata a településrendezési eszközök módosítását kezdeményezte, melyet egyrészt a jogszabályi környezet változása, az alaptérkép frissítése, másrészt a település szempontjából jelentős fejlesztési igények is indokolnak. Továbbá számos lakossági észrevétel érkezett a település önkormányzatához, melyek támogatásáról vagy elvetéséről szakértők bevonásával döntött a képviselőtestület. A település fenntartható fejlődése és a tervezett turisztikai célú fejlesztések megvalósulásának érdekében elhatározta az önkormányzat, hogy a térségi gazdasági trendek figyelembevételével, együttműködést kezdeményez a különböző fejlesztőkkel, mely eredményeképpen hosszú távú, irányított fejlődés válik elérhetővé. A balatoni régió jelenleg is több olyan problémával küzd, melynek eredményeképpen a turisztikai attraktivitása és a vendégéjszakák száma is lassan hanyatlásnak indult. E negatív trend visszafordítására több kezdeményezés és program is elkészült már, melyek figyelembevételével vágott neki a munkának az Önkormányzat. A módosítások célja, hogy attraktív és jól működő turisztikai szempontból is értékes területek alakuljanak ki. Ezek közül kiemelendő a Balaton‐parti területek rendezése. A következő táblázat az önkormányzat által befogadott kérelmek összefoglalását tartalmazza. Kérelem sor‐ száma

Kérelmező neve

HRSZ

Kérelem

TSZT módosítást igényel (x)

HÉSZ módosítást igényel (x)

Megjegyzés

01.

Alsóörsi Református Lelkészi Hivatal

7

A fejlesztési elképzeléseknek megfelelő építési hely kialakítása a területre vonatkozó szabályozási terven.

‐

x

Nincs akadálya a módosításnak

02.

Grósz József Attila

83

Szabályozási terv korrigálása a tényleges földhivatali adatok figyelembevételével

‐

x


Grósz Attila, Dr. Gönczy József, Dr. Sidló Krisztina

1542, 1543, 1545, 1546, 1549, 1497, 1500

Felsőmáli út menti telkek belterületbe vonása

x

x

Belterülethez közvetlenül csatlakoznak, a terv elfogadásáig a szőlőkataszteri területekből történő kivonás szükséges.

Csécs István

763

A telek megosztását lehetővé tevő szabályozási tervi módosítások

‐

05.

László Tamás (ELMŰ), és önkormányzat

Több hrsz

A Balaton‐parti ingatlanok átfogó rendezése érdekében a településrendezési eszközök módosítása (telkek megközelíthetősége érdekében)

06.

Önkormányzat

149/26 2311

07.

Több érintett tulajdonos és önkormányzat

08.

09.

03.

04.

A beépítésre szánt terület kijelölése 10%‐nyi zöldterület kijelölése szükséges. x


x

x

BTSZ módosításával a zöldterületek áthelyezése megoldható (önkormányzati, vagy állami területet kell igénybe venni)

Vadrózsa u. torkolatánál zárványként megmaradt terület fejlesztése

x

x

A beépítésre szánt területek növelésével az adott terület 10%‐ ának megfelelő zöldterületet kell kijelölni.

több hrsz.

A Lóki és a Római út között tervezett 12 m‐es szabályozási szélességű közterület törlése

‐

x

Nincs akadálya a módosításnak.

Önkormányzat

560, 568/3

A polgármesteri hivatal jelenlegi területének fejlesztése a tervezett funkciónak megfelelően.

‐

x

Módosításnak nincs akadálya

Braun András

862

A telek egy részét megvennék a Csokonai utcai tulajdonosok

x

x

Tisztázni kell, hogy szükség van‐e a parkoló kialakítására.

3


Helyzetelemzés

SZT_0111 Kérelem sor‐ száma

Kérelmező neve

HRSZ

861/1 861/2 10.

Önkormányzat

860/2 863 830/11

11.

Önkormányzat

Több közleke dési terület

Kérelem

TSZT módosítást igényel (x)

A May János utca főút felé eső torkolatánál a 25 méter szabályozási szélességű út két lakóház elbontását teszi szükségessé. Az önkormányzatnak nincs pénzügyi lehetősége a telkek kisajátítására, ezért az önkormányzat a tervezett szabályozási szélesség csökkentését

‐

Három önkormányzat közösen uniós forrásból kívánja megépíteni a Veszprém‐Felsőörs‐Alsóörs kerékpárutat, melynek településrendezési feltételeit meg kell teremteni.

x

HÉSZ módosítást igényel (x)

x

Megjegyzés

A szabályozási szélesség az NKH véleményét figyelembe véve módosítható.

x

A BTSZ nem tartalmazza, ennek ellenére a módosításnak nincs akadálya

A települési önkormányzat képviselő‐testülete 24 módosítási igényt vizsgált meg szakértők bevonásával, melyből az előbbi tizenegyet fogadta be a 145/2013. (XI.21.) önkormányzati határozat alapján. Az így befogadott kérelmekre vonatkozóan az önkormányzat lefolytatta az előzetes véleményezési eljárást, melynek eredményét a melléklet tartalmazza. A helyzetértékelés 2. fejezete sorra veszi a községet érintő tervi és jogszabályi előzményeket, kiemelve azok módosulásait. A 3. fejezetben kerülnek bemutatásra a módosítási igénnyel érintett területek, a módosítás, valamint a terület jellegéből adódó részletezettséggel, szakági munkarészekkel. A 4. fejezet az érintett értékekkel, az 5. fejezet pedig a településrendezésre vonatkozó jogszabályok helyi építési szabályzatot érintő várható módosításait sorolj fel.

4


Helyzetelemzés

SZT_0111

2.

VONATKOZÓ TERVEK, ELŐZMÉNYEK

Alsóörs területére vonatkozóan jogszabályok sora határozza meg a területhasználat szabályait, az építés lehetőségeit. A településrendezésre vonatkozó főbb jogszabályok a következők a hierarchia sorrendjében:

2.1

ORSZÁGOS TERÜLETRENDEZÉSI TERVRŐL (OTRT) SZÓLÓ TÖRVÉNY

Az ország területrendezési tervéről szóló 2003. évi XXVI. törvény meghatározza az ország térszerkezetét, azon belül területfelhasználási egységeit, országos jelentőségű műszaki infrastruktúra‐hálózatot és egyedi építményeket, továbbá az országos és térségi övezeti rendszert és az azokra vonatkozó előírásokat. Az OTrT módosítása 2008‐ban történt meg a Balaton törvény módosításával együtt. A településrendezési terv 2009‐2010‐es készítésekor a két törvény módosításai együttesen lettek figyelembe véve. Az OTrT következő módosítása jelenleg előkészítés alatt áll, a javasolt módosítások érdemben nem érintik a településrendezési terv készítését.

2.2

A BALATON‐TÖRVÉNY (BTSZ) SZABÁLYOZÁSA ALSÓÖRS TERÜLETÉRE

Mivel számos módosítási igény érinti a Balaton törvény előírásait (elsősorban a belterületbe vonások), ezért szükséges ismételten áttekinteni a községre vonatkozó főbb tervi elemeket, korlátozásokat. A Balaton‐törvény a szöveges előírások mellett az OTrT‐ről szóló törvényben meghatározottakkal összhangban készült térségi szerkezeti tervvel, továbbá az országos, illetve kiemelt térségi övezeti szabályozással határozza meg a települések fejlesztésének és a tájhasználatnak területrendezési feltételeit. Térségi szerkezeti terv Alsóörs területén a térségi szerkezeti terv települési, erdőgazdálkodási, mezőgazdasági, vízgazdálkodási térséget valamint műszaki infrastruktúra hálózatokat határoz meg. A BTSZ a Somlyó‐hegy és a Balaton part között jellemzően települési térséget jelöl. A korábbi nagyüzemi szőlő‐ és gyümölcsterületeket, valamint kertes mezőgazdasági területeket (egykori zártkertet) azonban mezőgazdasági térségként határozza meg, mely az elmúlt évtized közepi állapotnak megfelelő. A térségi jelentőségű műszaki infrastruktúra elemek közül kiemelendő a 71‐es főút, a Szabadbattyán – Tapolca vasútvonal, valamint a szénhidrogén‐szállítóvezeték. A törvény szabta keretek között a Balaton törvény által kijelölt területfelhasználási egységek, műszaki infrastruktúra elemek a településrendezési tervben pontosíthatók (növelhetők, vagy csökkenthetők, illetve differenciálandók). A 2008‐as törvénymódosítás óta a térségi területfelhasználások lehatárolása nem teljesen történt meg. Jelen munkarészben a kiindulási helyzetet állapítjuk meg. Tervezett műszaki infrastruktúra hálózati elemet a térségi szerkezeti terv nem határozott meg, csak meglévőket, melyek természetesen nem módosulhatnak, ezért ezek eltérésének igazolására sincsen szükség (A BTSZ közlekedési hálózatáról bővebben a vonatkozó fejezetben olvashatnak). A térségi területfelhasználások BTSZ‐ben lehatárolt területének nagysága a www.teir.hu adatai szerint, valamint Alsóörs község hatályos településszerkezeti tervének területfelhasználási egységeinek nagysága a következő:

5


Helyzetelemzés

SZT_0111

Térségi területfelhasználás (vonatkozó szabály röviden)

Alsóörs érintettsége a BTSZ‐ben (ha)

Alsóörs település‐ szerkezeti terve szerint

Jelenlegi összhang

(ha) Települési térség (beépítésre szánt és beépítésre nem szánt területbe kell sorolni)

275,45

278,2

Mezőgazdasági térség (a mg. térséget legalább 95%‐ban mg. területfelhasználási egységbe kell sorolni, a fennmaradó területen nagyvárosias lakóterület nem jelölhető ki.)

210,31

207,44

265,52

261,5

A BTSZ szerinti erdőgazd. 98,48%‐a erdőterület az Alsóörsi TSZT‐ben.

2585,9

A vízgazdálkodási térség 1,7 %‐kal több, mint a BTSZ‐ben meghatározott vízgazdálkodási térség.

A terv összhangban van a BTSZ‐szel.

Vízgazdálkodási térség (a vízgazd. térséget legalább 95%‐ban vízgazd. területfelhasználási egységbe kell sorolni, beép. szánt terület nem jelölhető ki)

A BTSZ mg. térségének 98,63%‐a mezőgazdasági terület az Alsóörsi TSZT‐ben, nagyvárosias lakóterület az egész településen nem került kijelölésre A terv összhangban van a BTSZ‐szel.

Erdőgazdálkodási térség (az erdőgazd. térséget legalább 95%‐ban erdőterületfelhasználási egységbe kell sorolni)


2581,3


Egyedileg meghatározott térség (bányaüzem, vagy hulladéklerakóhely, turisztikai fejlesztési terület (üdülőházas, különleges, zöld és erdőterület jelölhető ki)

1,22

1,22

A terület zöldterületbe került besorolásra. A terv összhangban van a BTSZ‐szel.

A településszerkezeti tervben lehatárolt területfelhasználási egységek – az előírásoknak megfelelően – összhangban vannak a Btv.‐vel. Az eltérések elsősorban a területi tervek és a településrendezési terv léptékkülönbségéből adódik. A területrendezési tervek 50‐100.000‐es méretarányban készülnek, ezért a területi tervek a térségi területfelhasználások, valamint az övezetek lehatárolását szükségszerűen nagyvonalúan kezelik (lásd: legkisebb ábrázolható egységre vonatkozó előírás). Így a nyomvonalas elemek valós területét, mint a vasút, országos közút, kerékpárút, stb. területét is a területen jellemző területfelhasználásba sorolják. A Btv.‐vel összhangban a mezőgazdasági térség igazoló számítása Alsóörs esetén tartalmazza a nyomvonalas elemek, közlekedési elemek területét is. A számítás ugyancsak tartalmazza az Alsóörs külterületén lévő zöldterületeket, melyek kijelölése összhangban van a mezőgazdasági térséggel (beépítésre nem szánt területek, legelő, nádas művelési ág). Alsóörs településrendezési terve így megfelel a Btv. szerint kijelölt mezőgazdasági térséggel. Az eltérések a tervek különböző léptékéből erednek, a mezőgazdasági térség csökkenésénél ugyanakkor közrejátszik a központi belterülettől távol eső különleges terület – oktatási terület közel másfél ha‐os foltja is, melyet a BTSZ nem jelölt a tervlapján. A vízgazdálkodási térség eltérése a pontosításon túl annak a számlájára is írható, hogy a közelmúltban több Balaton parti telek külterületbe csatolása történt meg, melyek nem tekinthetők települési területnek e fogalom magyarázatból következően. Övezeti rendszer A térségi szerkezeti terv mellett a településrendezési tervek készítésekor alapvetően figyelembe kell venni a különböző övezeti szabályozásokat. A településrendezési terv 2009‐2010‐es módosítása során az övezetek lehatárolásra kerültek. A törvény övezetei közül nem érinti valamennyi Alsóörs területét. Alsóörs község területét érintő övezetek Magterület övezete (Ö‐1)

Alsóörs község területét nem érintő övezetek Világörökség és világörökség‐várományos terület övezete (T‐3)

Ökológiai folyosó övezete (Ö‐2)

Szélerőmű elhelyezéséhez vizsgálat alá vonható (L‐1) terület övezete,

Térségi jelentőségű tájképvédelmi terület övezete (T‐1)

Ásványi nyersanyag‐gazdálkodási terület (A‐1) övezete

Felszíni szennyeződésre fokozottan érzékeny terület övezete (SZ‐1)

Térségi jelentőségű komplex rehabilitációt igénylő terület övezete (R‐ 1)

Vízeróziónak kitett terület övezetébe (P‐2)

Földtani veszélyforrás terület övezete (P‐1),

6


Helyzetelemzés

SZT_0111 Település terület övezete (U‐1)

Térségi hulladéklerakó‐hely kijelöléséhez vizsgálat alá vonható terület övezete,

Általános mezőgazdasági terület övezete (M‐1)

Gazdasági területet övezete (U‐2),

Kertgazdasági terület övezete (M‐2)

Kiváló termőhelyi adottságú szántó (M‐3) és erdőterület (E‐3) övezete,

Felszíni vízminőség‐védelmi terület övezete (F‐1)

Kiemelt fontosságú meglévő honvédelmi terület övezete (K‐1).

Erdőterület övezete (E‐1) Erdőtelepítésre alkalmas terület övezete (E‐2) Ökológiai rehabilitációt igénylő terület övezete (R‐2) Szőlőtermőhelyi kataszter I. osztályába tartozó terület övezete (C‐1) Történeti települési terület (T‐2)

Az ökológiai hálózat övezetei közül a magterület (Ö‐1) érinti Alsóörsöt. Az övezeti tervlapon jól látszódik a magterület, a Somlyó, Alsó és a Cser‐hegy területén, amely Alsóörsön keresztül kapcsolódik a Veszprémig terjedő erdő hatalmas magterületéhez. Ökológiai folyosó övezete (Ö‐2) Alsóörs területét csak kis részben érinti az északi közigazgatási határ mentén. A térségi jelentőségű tájképvédelmi terület (T‐1) elsősorban a tájjelleg megőrzését, a beépítés visszafogását célozza meg. Alsóörsön a tájképvédelmi terület övezetét közvetlenül a belterület határán – attól keletre – az ún. „Máli területen, valamint északon a Felsőörsi út mentén jelölték ki. Alapelőírás, hogy ezen övezetben beépítésre szánt terület nem jelölhető ki. A felszíni szennyeződésre fokozottan érzékeny terület övezete (SZ‐1) Alsóörs közigazgatási területén az erdők területére terjed ki. Az egykori szőlőhegyek (Máli kertek) vízeróziónak kitett terület övezetébe (P‐2) tartoznak, ahol a földhasznosítás tudatos megválasztásával, a meliorációs talajvédelmi eljárások megvalósításával kell az erózió mértékét csökkenteni. A Balaton vízfelszíne a tómeder övezetébe (D‐1) tartozik, ahol az érvényes törvények, ágazati rendelkezések mellett a Balaton‐törvény azon előírása is érvényes, hogy a tómeder a hatályos partvonal szabályozási tervben meghatározottakon túlmenően nem csökkenthető. A települési terület (U‐1) övezetét a meglévő belterületen jelölte ki a törvény. A 71‐es főúttól délre gyakorlatilag a paloznaki‐lovasi közigazgatási határig ér. A Balaton‐part települési területbe sorolt sávja a Szerdahelyi‐dűlő területétől keletre a Kermencs területéig terjed. Általános mezőgazdasági területet (M‐1) jelöl a törvény a 71‐es főúttól északra, a „Máli kertek” középső részén, a Római út alatti szőlők és gyümölcsösök területén. Az általános mezőgazdasági területek övezetére is jellemző az előzőekben a mezőgazdasági térségi területfelhasználásnál már bemutatott tény, hogy a Btv. nagyvonalú lehatárolásából következően az övezetbe beletartozik a vasút, a főút, az országos mellékút valamint a kerékpárút területe is. Ezzel összhangban az övezet településszerkezeti tervben való lehatárolásánál e területeket is beszámítottuk az általános mezőgazdasági terület övezetébe (10,18 ha). A külterületen korábbi mezőgazdasági területeken kijelölt zöldterületek (4,32 ha) az általános mezőgazdasági övezettel szintén összhangban vannak, hiszen a vonatkozó előírások zöldterület kijelölését nem tiltják. A kertes mezőgazdasági területet (M‐2) a régi zártkertek, – hagyományos szőlőhegyek – területén jelölt ki a törvény. Alsóörs területén található szőlőtermőhelyi kataszter I. osztályába tartozó terület (C‐1). A legjobb minőséget adó területeket sorolta a jogszabály ebbe az övezetbe, ahol beépítésre szánt terület nem jelölhető ki. Ebben az övezetben építeni csak akkor lehet, ha a telek területének legalább 80%‐át szőlőműveléssel hasznosítják. Az épületek kizárólag a szőlőművelést, borászatot, borturizmust szolgáló épületek lehetnek.

7


Helyzetelemzés

SZT_0111

A pontos határvonallal rendelkező övezetek BTSZ‐ben jelölt terület nagyságától 5%‐kal lehet eltérni. A közigazgatási területtel megjelölt öveztek esetén nincs ilyen megkötés, viszont a településrendezési tervekben ki kell jelölni a területét. Övezet

Ö‐1: Magterület övezete Ö‐2: Ökológiai folyosó övezete

Település érintettsége (ha)

Lehetséges eltérés (+/‐5%) legnagyobb mértéke (ha)

Alsóörs TSZT

Eltérés mértéke

260,61

+/‐140,49

260,61

Nincs eltérés

0,31

+/‐0,015

0,31

Nincs eltérés +1,38 ha (+0,9 %)

T‐1: Térségi jelentőségű tájképvédelmi terület övezete

152,40

+/‐7,62

153,78

Az eltérés mértéke összhangban van a BTSZ‐szel.

SZ‐1: Felszíni szennyeződésre fokozottan érzékeny terület övezete

3062,99

+/‐153,15

3062,99

Nincs eltérés

P‐2: Vízeróziónak kitett terület övezetébe

236,83

+/‐11,847

236,83

Nincs eltérés

U‐1: Település terület övezete

275,45

+/‐13,77

278,2

+0,99%

100,1

‐3,02 ha (‐2,93 %) Az eltérés mértéke összhangban van a BTSZ‐szel.

M‐1: Általános mezőgazdasági terület övezete

103,12

+/‐5,15

+0,14 ha (+0,13 %) M‐2: Kertgazdasági terület övezete

107,20

+/‐5,36

107,34

Az eltérés mértéke összhangban van a BTSZ‐szel.

F‐1: Felszíni vízminőség‐védelmi terület övezete

28,98

+/‐1,44

28,98

Nincs eltérés ‐0,66 ha (‐0,2%)

257,46

+/‐12,87

256,8

Az eltérés mértéke összhangban van a BTSZ‐szel

E‐2: Erdőtelepítésre alkalmas terület övezete

8,05

+/‐0,4

8,05

Nincs eltérés

R‐2: Ökológiai rehabilitációt igénylő terület övezete

1,22

+/‐0,06

1,22

Nincs eltérés

132,5

Az eltérés mértéke összhangban van a BTSZ‐szel

E‐1: Erdőterület övezete

‐0,53 ha (‐0,4%) C‐1: Szőlőtermőhelyi kataszter I. osztályába tartozó terület övezete

133,03

+/‐6,65

A pontosításon túl, érdemben csak azoknak az övezeteknek a lehatárolása változott, melyek a beépítésre szánt területek kijelölésével közvetlenül összefüggésbe hozhatók, illetve a településrendezési terv korábbi módosításaival érintettek voltak. A vizsgálat alapján egyik övezet sem haladja meg az 5%‐os eltérést, tehát Alsóörs településrendezési terve összhangban van a Balaton törvénnyel. A jelenleg tervezett módosítások ebből következően végrehajthatók. A következő ábrák egy‐egy részletet mutatnak be az övezeti érintettségből.

8


Helyzetelemzés

SZT_0111

9


Helyzetelemzés

SZT_0111

A Balaton törvény partrehabilitációs tanulmánytervben meghatározott zöldterületre vonatkozó passzusai 2013 nyarán megváltoztak. Az eddigi merev, túlon túl szigorú és sok tekintetben betarthatatlan, érvényesíthetetlen előírások valamelyest lazultak, de nem könnyítették meg a települések lehetőségeit. A módosítás előtt a kijelölt zöldterületet nem lehetett más területfelhasználásba átsorolni (még közlekedési területbe sem). A Balaton törvény hiába határozta meg, hogy például „létesítmény megközelítésére szolgáló gépjárműforgalom számára tervezett út” zöldterületen létesíthető, az előírások nem váltották be a hozzá fűzött reményeket a közlekedésről szóló 1988. évi I. törvény előírásai miatt (lásd 25. oldal). Emiatt 2013 nyarától lehetővé vált a zöldterületek áthelyezése. De ennek szigorú feltételei vannak, mivel a zöldterületek mennyisége továbbra sem csökkenhet, az új zöldterületeket pedig vagy állami, vagy önkormányzati területen lehet kijelölni a partrehabilitációs tanulmányterv hatókörén belül (vagy azzal településszerkezeti összefüggésben). Ha az átsorolás megtörtént, a módosított zöldterülethez nem lehet többször hozzányúlni. Bár lazultak a szabályok, a partrehabilitációs tanulmányterv nyilvánvaló hibáinak kijavítására nem adnak lehetőséget. Eléggé furcsa az a helyzet, hogy a tanulmányterv pontatlanul kijelölt zöldterületeit az önkormányzatnak kell kijavítania (pl. meglévő beépített telkeket elzárva) a saját területeit felhasználva. Igaz ugyan, hogy az áthelyezett zöldterületeket pótolni lehet állami területeken is, viszont nagyon kicsi a valószínűsége annak, hogy az állam feláldozná értékes Balaton‐parti ingatlanjait. Mindenképpen olyan megoldás szükségeltetik, amely a legkevesebb terhet rója az önkormányzatra. A kérdéssel kapcsolatban a Somogy megyei Kormányhivatal Dél‐Dunántúli Állami Főépítészéhez fordultunk (lásd melléklet).

10


Helyzetelemzés

SZT_0111

2.3

A VÍZPART REHABILITÁCIÓS TANULMÁNYTERV SZABÁLYOZÁSA ALSÓÖRS TERÜLETÉRE

A vízpart‐rehabilitációs tanulmány terv a 3/2005 (III. 10.) TNM rendelettel került elfogadásra. Ennek egyik módosítással érintett területre vonatkozó kivágatát a 3. fejezet tartalmazza. A tanulmányterv meghatározza a területek, így az egyes telkek területfelhasználási besorolását (tulajdonképpen övezeti besorolását), alkalmazva a balatoni vízpart‐rehabilitációs szabályozás követelményeiről szóló 283/2002. (XII. 21.) Kormányrendeletet (Ez utóbbi rendelet 2013 nyarán módosult összhangban az OTÉK és BTSZ módosításokkal). A tanulmánytervi kijelölések 2005 óta egyáltalán nem módosultak, legközelebbi felülvizsgálata 2015‐ben várható. Az előkészületek még nem kezdődtek el. A rendelet jellegzetessége, hogy nem túl sok lehetőséget ad a településeknek, hogy eltérjenek a kijelölt területektől. Így a hibákat csak akkor lehet javítani, amennyiben a tanulmányterv tervezői annak jelentőségét felismerik, illetve a kérelmeket befogadják. Alsóörs esetében a hiba a zöldterületek kijelölésében érhető tetten, melyről az előző fejezetben részletesen beszámoltunk.

2.4

ALSÓÖRS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZEI

Alsóörs hatályos településrendezési eszközei, és fejlesztési koncepciója a község honlapján teljes terjedelmében elérhető. A településfejlesztési koncepciót a képviselő‐testület a 18/2003 (I. 16.) önkormányzati határozattal fogadta el. A koncepció nem az új területek mértéktelen beépítésére, hanem a meglévő területeken található szolgáltatások minőségi fejlesztésének elősegítésére, ösztönzésére teszi a hangsúlyt. Amennyiben új területek kerülnek bevonásra, ott csak a kis mértékű beépítéssel, kisebb tömegképzéssel, nagy arányú zöldfelület kialakításával lehet fejleszteni (ezt testesíti meg a Szerdahelyi‐dűlő szabályozása). A koncepció szerint a településfejlesztés elvei: 

Az idegenforgalom minőségi irányú fejlesztése;



A település egyedi arculatának és turisztikai kínálatának kialakítása;



A helyi lakosság életszínvonalának emelése;



A helyben lakók és üdülő tulajdonosok települési és környezeti komfort‐érzetének javítása;



A humán és természeti erőforrások kiaknázásának fenntarthatósága;

Ehhez olyan húzóprojekteket határoztak meg, mint a településközpont megújítása, „lagúnás kikötő és vitorlás falu megvalósítása”, a turisztikai szezon meghosszabbítására ható turisztikai fejlesztések elősegítése, úgy, mint a horgászturizmus, kulturális turizmus, borturizmus, lovasturizmus, wellness turizmus elősegítése. Központi fejlesztési elemek a zöldfelületi rendszer kiépítése, a munkahelyteremtést célzó vállalkozásfejlesztési területek meghatározása, a parkolás megoldása, a parti sétány kialakítása, a hagyományok, adottságok védelme (szőlőművelési hagyomány megőrzése, a régi pincék megóvása), vagy a települési komfortszint javítása (zajvédelem, csapadékvíz elvezetés, hiányzó közterületi átkötések kialakítása). Ennek alapján került elfogadásra Alsóörs első OTÉK alapú településszerkezeti terve és helyi építési szabályzata 2004‐ben. Azóta a minőségi fejlesztési igényekhez igazodva, valamint a jogszabályi változásokat tekintve számos alkalommal módosult a településrendezési terv. 2005 – A településszerkezeti terv és helyi építési szabályzat kiegészült a részletes vizsgálatokkal alátámasztott Ófalu szabályozási tervével, a Szerdahelyi‐dűlő szabályozási tervével, valamint az elfogadott part‐rehabilitációs tanulmányterv tervbe történő beépítésével. A számos módosítás hatására a településszerkezeti tervnek (38/2004. (IV. 8.) csak módosításaira került sor, de a helyi építési szabályzat új számon került elfogadásra (7/2005. (XI. 11.). 2006 – A módosítás célja az egykori bányászüdülő minőségi szálláshely szolgáltatóvá történő fejlesztése, és a szálláshely kapacitás bővítésének elősegítése volt. 2010 – A koncepcióval összhangban a turisztikai szezon megnyújtását elősegítő minőségi kereskedelmi szolgáltatások bővítését elősegítő módosítások elfogadása, valamint a magasabb szintű jogszabályokkal való összhang megteremtése volt a cél.

11


Helyzetelemzés

SZT_0111

2011‐ben elindult egy újabb módosítás is, mely a Szerdahelyi‐dűlőben lévő kemping területének minőségi fejlesztését irányozta elő, az akkori tulajdonos, az SCD kérelmének megfelelően. A 2012‐ben megindított településrendezési tervi módosítás szintén a minőségi turisztikai fejlesztések elősegítését irányozza elő, ugyanakkor számos jogszabályi módosítás történt, ami lehetőséget teremt akár magasabb szintű jogszabályok által elkövetett tervhibák hatásának csökkentésére. A módosítást szükségessé teszi a településrendezési tervezésre vonatkozó jogszabályok 2013. január 1‐jei módosulása: 

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. tv. (Étv.)



Az Országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1998. (XII. 20.) Kormányrendelet (OTÉK)



A településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet (új tartalmi rendelet)

Elsősorban technikai jellegű változásokról van szó, mellyel a tartalmi rendeletbe kerültek a településrendezési tervekre vonatkozó tartalmi elemek, egyeztetési eljárásra vonatkozó előírások, de néhány a szabályozást is érintő előírás is változott az OTÉK‐ban, melynek összefoglaló táblázatát a helyzetelemzés 2. melléklete tartalmazza. A jelen módosítások szükségességét, várható hatását az előzetes véleményezési eljárás lefolytatásához összeállított véleménykérő levél tartalmazta, illetve az egyes módosítási igények elemzéséhez kapcsolódóan a következő fejezet is tartalmazza.

12

Alsóörs Településrendezési terv módosítása

Helyzetfeltárás

SZT_0111

3.

MÓDOSÍTÁSSAL ÉRINTETT SZEMPONTÚ VIZSGÁLATA

3.1

BALATON‐PART

TERÜLETEK

TELEPÜLÉSRENDEZÉSI

Alsóörs azon szerencsés Balaton‐parti települések közé tartozik, ahol még jelentős természet közeli parti sáv maradt meg. Ennek az adottságnak védelmében is kiemelten fontos olyan beavatkozások támogatása, amelyek a már beépült területek fejlesztésére összpontosítanak, és ennek következtében a természet közeli területeket érintetlenül hagyja. A vizsgált terület az alsóörsi vasútállomás mentén a strand és a Natura 2000‐es természetvédelmi terület között fekszik. Ezen a területen több vitorlás‐kikötő is található, melyek különböző társaságok üzemeltetésében állnak. Alsóörs Önkormányzatának eltökélt szándéka olyan fejlesztések támogatása ezen a területen, melyek a turisztikai szezon meghosszabbítását eredményezik, és ennek megfelelően a terület fenntartható hasznosításának feltételeit teremtik meg.

3.11 Hatályos településrendezési előírások Alsőörs Balaton‐parti területére – a part‐rehabilitációs tanulmánytervvel összhangban ‐ egy sor területfelhasználási egységet határoz meg a 2005‐ben elfogadott településszerkezeti terv. A jelenlegi területhasználatnak megfelelően a terület nyugati határán jellemzően kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területet jelöl a terv. A közlekedési területet zöldterület területfelhasználási egységbe (869/20 hrsz), és a közlekedési területtől északra található vasúti vágányok területét vasútterületbe sorolja a terv. A May István utca vonalában gyalogos felüljáró került betervezésre. A vitorlás kikötő területe és az attól keletre található nagy kiterjedésű beépítetlen területek különleges területfelhasználási egységbe kerültek besorolásra. A 871/8; 872/3; 873/4; 871/7 hrsz‐ú ingatlanok különleges kikötő területek, míg a 876‐os és 010‐es hrsz‐ú ingatlanok különleges strand területek. A vizsgált terület keleti végén lévő terület üdülőterületbe és településközpont vegyes területfelhasználásba került besorolásra. A tervezési területet keleten a Balatoni Hajózás Zrt. kikötőjének vonalában a Sirály park zárja le. A területfelhasználási egységeken túl – szintén a magasabb szintű jogszabályokkal összhangban – parti sétányt, gyalogos tengelyt, valamint kikötésre alkalmas partszakaszokat is kijelölt a településszerkezeti terv!

Részlet a 3/2005 (III. 10.) TNM rendelet mellékletéből

13


Helyzetfeltárás

SZT_0111

Részlet Alsóörs településszerkezeti tervéből

Részlet Alsóörs szabályozási tervéből

A szabályozási terv kivágatán jól látható a különböző területfelhasználási egységek és építési övezetek valamint övezetek elhelyezkedése. A HÉSZ külön nem fogalmaz meg a területre egységes építményelhelyezésre és karakter kialakításra vonatkozó előírásokat, amelyek biztosíthatnák a Balaton‐ part egyedi arculatának szabályozott kialakulását. A különböző övezetekhez ebből következően más és más építési paraméterek köthetők, és a 283/2002. (XII. 21.) Kormányrendeletnek megfelelően és vízpart‐rehabilitációs tanulmánytervvel összhangban a beépítés mértékét, a minimális zöldfelület arányát, a legnagyobb építménymagasságot a következőképpen határozza meg a HÉSZ:

14


Helyzetfeltárás

SZT_0111

övezet, építési övezet jele

Beépítés módja

Kialakítható telek legkisebb területe (m2)

Legnagyobb szintterületi mutató

Legnagyobb beépítettség (%)

Legkisebb zöldfelületi arány (%)

Építmények legnagyobb építményma gassága (m)

Gksz‐1

Szabadon álló

3000

0,3

10

50

5,5

K‐Ki‐2

Szabadon álló

5000/K

0,3

10

40

7,5

K‐St

Szabadon álló

10000

0,1

5

80

4,5

Üü‐5

Szabadon álló

3000

0,75

30

40

7,5

Vk‐5

Szabadon, vagy oldalhatáron álló

2000

V‐B

‐

‐

Z‐3

Szabadon álló

K

0,6

5,0 30

40

‐

5%

‐

4,5

0,08

4

75

4,5

3.12 Tulajdonvizsgálat, beépítettség

A tervezési terület (vízfelületek nélkül) közel 9 ha, melyből 3,2 ha‐nyi terület a Magyar Állam tulajdonában van (többségében építési övezetben – strand terület, kereskedelmi szolgáltató gazdasági terület), 1,5 ha önkormányzati tulajdonban van (zömében zöldterület, közúti közlekedési terület). A fennmaradó terület magántulajdonban van, melyek nagyrészt már beépítettek. A strand parkolója körül kereskedelmi egységek üzemelnek a szezonban. A területen található még az ELMŰ üdülője, az FCSM egykori üdülő (ma a Bright Side‐é), és több minisztériumi üdülő is.

15


Helyzetfeltárás

SZT_0111

Az telkek átlagos beépítettségét és tulajdonviszonyait az alábbi összefoglaló táblázat mutatja: HRSZ

telekméret m2

beépítettség (mért adat) 2

beépítés mértéke

m

%

tulajdonos

kezelő

010

2933

0

0

Magyar Állam

02/3

1168

0

0

Elmű

02/4

400

0

0

TIG‐RES Kft.

03

3192

0

0

Magyar Állam

KDVI

05

2104

0

0

Magyar Állam

KDVI

07

12

0

0

Túravitorlás Sportklub

08

810

0

0


09

61

0

0

Alsóörs ÖNK.

865/19

1688

37

2,1%

Alsóörs. ÖNK.

865/20

4777

Kivett út

Kivett út

Alsóörs. ÖNK.

865/21

2749

0

0

Kékdunapart ingatlanforg. Kft.

865/22

890

25

2,8%

Pannon GSM Távközlési Zrt.

866

1318

0

0

DRV

867/2

2776

0

0

Alsóörs. ÖNK.

868/3

9122

283

3,1%

Magyar Állam

KDVI

868/5

1321

212

6,2%

Magyar Állam

KDVI

871/7

169

Vízállás

Vízállás

Magyar Állam

KDVI

871/8

12257

340

5%


872/2

294

0

0

Magyar Állam

872/3

6772

838 (becsült)

12,3%

Elmű.

873/6

3502

0

0

TIG‐RES Kft.

875

233

82

35%

Kékdunapart ingatlanforg. Kft.

876

5601

0

0

Magyar Állam

877/1

2648

0

0

Bright Side

877/2

407

Vízállás

Vízállás

Bright Side

878

2234

692

30%

Bright Side

879

2470

0

0

Magyar Állam

Központi Szolgáltatási iroda

880

4848

823

16,97%

Magyar Állam

Közgyűjteményi ellátó szervezet

881

727

Közterület

Közterület

Alsóörs. ÖNK.

Közterület

882/1

969

257

26,5

Balatoni Hajózási

882/2

458

219

47,8

Kereslet‐Kínálat szolg. ker. Kft.

883/2

4848

Parkoló

Parkoló

Alsóörs. ÖNK.

Kivett közpark

883/5

127

0

0

Magyar Állam

KDVI

883/7

2826

0

0

Alsóörs. ÖNK.

Kivett közpark

KDVI

Egykori szennyvízátemelő

A mellékelt légi felvételek alapján megállapítható, hogy 2003 és 2011 között nem történt különösebb fejlesztés a területen. A telkek beépítése szinte változatlan. 16


Helyzetfeltárás

SZT_0111

2003

2007

2008

2009

2012

17


Helyzetfeltárás

SZT_0111

3.13 Településkép, zöldfelület A vizsgált területen nem alakult ki egységes beépítés, és különösebb jellemző karakter sem. A meglévő épületek rendkívül heterogén minőségben valósultak meg, és a telepítésben sincs kohézió. Az épületek átlagosan a 80‐as évek hangulatát tükrözik, a környezeti minőség is ennek megfelelően alakul. A terület nyugati részén található vitorláskikötő fogadóépülete alacsony építészeti minőséget képvisel. Keletre haladva a kikötő öblének közvetlen szomszédságában található az alsóörsi víztorony és a Magyar Állam tulajdonában lévő telken egy földszint+tetőteres épület. A terület középtáján található a túravitorlás sporttelep és kikötő, ahol a környező területekhez képest nagyon intenzív beépítés van. A belső telekrészen sorra állnak a kis alapterületű hétvégi házak, melyeket a sportklub tulajdonosai és tagjai használnak. Itt 40‐60 m2‐es épületek találhatók, légifotó alapján mintegy 35 db. A sportklub közvetlen szomszédságában található az ELMŰ tulajdonában álló kikötő, aminek közös bejárata van a túravitorlás sportteleppel. A Vasút utcai fronton új (vagy felújított) földszint+1em. épület található, ami a területen szinte az egyetlen jó tömegarányú épület. A sója mentén áll még egy kisebb könnyűszerkezetes javítócsarnok is, valamint több kisebb építmény. A szennyvízátemelő és transzformátorház építménye is itt található. Kelet felé haladva több „közterületi kapcsolattal nem rendelkező telek van”, melyen értelemszerűen nem történt beépítés az elmúlt években, többek között az állami tulajdonban lévő strand területen sincsen építmény. Két üdülőingatlan található még a 879 és 880 hrsz‐ú telkeken, amelyek jelentős méretük miatt is meghatározóak a parti sávban. Korábban a Fővárosi Csatornázási Művek (ma a Bright Side) tulajdonában álló ingatlanhoz tartozik egy saját használatú kis kikötő, melyben mindössze 8 bójás kikötőhely van a sója melletti stég mellett. A kikötő vendégeket nem fogad, csak menedékhelyet biztosít. Saját kikötőbejárata nincs, dél felé teljesen nyitott. A kikötőmedencét keletről a Balatoni Hajózás Zrt. mólója, nyugatról a MÁV volt vízkivételi mű kőszórásos mólója védi. A tervek szerint a mólót a személyhajó kikötő felé kiegészítve új vitorlás kikötő épül. A nagy kiterjedésű közparkon található pár jelentéktelen épület, és a strand felé cca 80 gépjármű befogadására alkalmas parkolót alakított ki az önkormányzat. A parkoló sávjában helyezkedik el a kikötő is. A teljes parti sávról elmondható, hogy nem alakult ki megfelelő térfal, a Balaton és a vasútterület között nincs megfelelő átmenet, a terület tagolatlan. A kikötő‐létesítmények markáns partvonalvezetése hangulatos miliőt kölcsönöz a területnek, de sajnos az építészeti karakter és a terület hasznosítása még messze elmarad a tömbben rejlő potenciáltól. A teljes Balaton‐parti szakasz magas zöldfelületi aránnyal rendelkezik, viszont közepes minőségű növényzettel (különösen a faegyedek tekintetében) ültették be. Több nyárfa is található a területen, ami tájépítészeti szempontból előnyös, és karakteres parti vonalat kölcsönöz a területnek, viszont a mai követelményeknek már nem igazán felelnek meg ezek a faegyedek, mivel virágzása nagy pollenterheléssel jár, és az idősebb egyedek törékenyek, balesetveszélyesek. A parkosított területek a rendszeres karbantartás hatására jó állapotban vannak, és rekreációs potenciáljuk is igen magas. A biológiai értelemben vett ökológiai folyosó folytonosságát nem csak ezek a zöldfelületek, zöldterületek, hanem természetesen a vízfelület is biztosítja. A kikötők műtárgyai mentén is megjelentek a nádasok, és a szárazulaton is növénycsoportok találhatók. Nyugati oldalon, a Nemzeti Park által is védett Natura 2000‐es terület található, így a jó minőségű nádas egy tagban megmaradt. A terület közlekedési és közműkérdéseivel kapcsolatos kiegészítő vizsgálatot külön fejezetben tárgyaljuk.

18


Helyzetfeltárás

SZT_0111

3.14 Fotódokumentáció (Balaton-part)

19


Helyzetfeltárás

SZT_0111

3.2

BEÉPÍTÉSRE SZÁNT TERÜLET KIJELÖLÉSÉVEL ÖSSZEFÜGGŐ MÓDOSÍTÁSOK

A Felsőmáli út, valamint az azzal párhuzamos 1466/1 hrsz‐ú út mentén több telektulajdonos a telkek (1499, 1500, 1542, 1543, 1545, 1546, 1548, 1549, 1550) beépítésre szánt területbe történő besorolását kívánja elérni. A Felsőmáli út a település keleti „Mál kertek” elnevezésű mezőgazdasági területét tárja fel. Az út északi oldalán a település belterülete és az Alsóhegyi erdő közé ékelődik be ez a telekmélységű területsáv. A domborzatviszonyoknak és a kialakult telekállapotnak megfelelően a terület jelenleg mezőgazdasági hasznosításra kevésbé alkalmas. Bár a telekcsoport a hatályos helyi építési szabályzat alapján kertes mezőgazdasági területen fekszik, az előbbi okok miatt jellemzően hétvégi házak találhatók a területen. Az északi irányban masszív cseres erdőterület található, mely rendkívüli mikroklímával látja el a területet. A településkép a különböző típusú és rendeltetésű (lakó és üdülő funkció) építmények miatt nem egységes. A telekszerkezet a zártkertekre jellemző szabálytalan rendszert alkot. Az érintett területen visszaszorulóban van a szőlőtermesztés, már csak kis területen jellemző a művelés. A térség legnagyobb része a Szőlő Termőhelyi Kataszterbe tartozik, az előírások szerint beépítésre szánt terület nem jelölhető ki. Az érintett telkek esetében a szőlőkataszteri területekből történő kivonás megtörtént, illetve folyamatban van. A Máli kertek egy része tájképileg igen érzékeny terület, korábban a tervezett nemzeti parki területek kapcsolódó védőövezetét alkotta volna. A jelenleg hatályos előírásoktól eltérően a terület már beépült, többségében hétvégi házas üdülőépületekkel. A területen tapasztalható az a lassú átalakulás, ami meghatározza a balatoni régió településeinek arculatát. A mezőgazdasági termelésre kevésbé alkalmas, alacsony termékenységű területek hasznosítása fokozatosan átalakult a 80‐as 90‐es években. Az épületek többsége még a Balaton törvény hatályba lépése előtt létesült, melyet a korábbi Google Earth légifotók vizsgálata is mutat, hiszen az elmúlt évtizedben nem történt lényeges változás a beépítettségben. A térségben a belterülethatár módosulása több lépcsős folyamatban valósult meg, a nagyobb beépíthetőség reményében mindig újabb és újabb tulajdonosok igénylik a beépítésre szánt területbe való besorolást. Ez az alacsony minőségű, ezért rossz termékenységű talajjal rendelkező kertes mezőgazdasági területeken még tudomásul vehető, viszont a jó termőföldeken nem elfogadható. Ezért arra kell koncentrálni, hogy a törvény előírásait betartva a folyamatot úgy irányítsák a települések, hogy a ténylegesen értékes mezőgazdasági területek ne épüljenek be. A belterületbe vonás nem feltétlenül jelenti a szőlőművelés teljes megszűnését, a módosítással érintett, és a környező telkeken az rossz termékenység ellenére továbbra található jelentős nagyságú szőlő. Jellemző ugyanakkor az is, hogy az inkább zöldfelületként funkcionáló szőlők helyét az üdülési funkcióhoz, és pihenéshez jobban illeszkedő hobbikertek, pihenőkertek veszik át. A zöldfelület mértéke jelentős, általában 80% feletti, ezért törekedni kell arra, hogy ennek megfelelően ez a magas zöldfelületi arány megmaradjon. A Felsőmáli utca és környéke mára már egy kellemes léptékű üdülőterülete Alsóörsnek, amit a tulajdonosok nem csak a nyári szezonban látogatnak. A Felsőmáli út az utóbbi évben szilárd burkolatot kapott, mely átlagosan 3 m széles, szakaszosan kitérők és pihenőöblök kerültek kialakításra. A szintkülönbség miatt a legtöbb telekbejáró a Felsőmáli útra nyílik, de ez a közlekedésben nem okoz fennakadást, mivel alacsony az út forgalma. A településszerkezeti tervben, valamint a külterületi szabályozási tervben – a jelenlegi területhasználatnak megfelelően – hétvégi házas üdülőterület (Üh‐4), valamint kertes mezőgazdasági terület (Mk‐5) került meghatározásra. A területen általában alacsony a beépítési százalék: a hétvégi házas üdülőterületen legfeljebb 15%‐kal, a kertes mezőgazdasági területen legfeljebb 2%‐kal lehet építményt elhelyezni. A belterületen a Vadrózsa utca torkolatánál is belterületbe vonás tervezett, ugyanakkor mivel jelenleg közlekedési terület besorolása van, ezért a módosítással kapcsolatos kiegészítő vizsgálatot a közlekedési területeket érintő módosítások között tárgyaljuk.

20


Helyzetfeltárás

SZT_0111

Fotódokumentáció

Településszerkezeti terv

Külterületi szabályozási terv

Légifotó (2003) – Forrás: Google Earth)


21


Helyzetfeltárás

SZT_0111

3.3

ÓFALUBAN TERVEZETT MÓDOSÍTÁSOK KIEGÉSZÍTŐ VIZSGÁLATA

Az Ófalu területén számos fejlesztési igény jelentkezik, melyek jelentősen nem módosítják a már kialakult településszerkezetet, településképet, hanem azzal és a hatályos szabályozással is összhangban vannak, sőt hozzájárulhatnak a településrész minőségi fejlődéséhez. Van néhány, szerkezetet nem érintő, kisebb beavatkozási igény, mely a kritikus állapotú, az Ófalu megújulásától elmaradt telkek/ingatlanok rendbetétele érdekében figyelembe veendő. Az Ófalu területére a község helyi építési szabályzatának 2005‐ös módosításakor igen részletes, telkenkénti vizsgálat készült, ezért itt csak a módosításokhoz kapcsolódó kiegészítő vizsgálatokat végeztük el. Az alsóörsi református templom a település belterületének északi határán helyezkedik el. A templomtól északra helyezkedik el az alsóörsi temető. A területet a településszerkezeti terv falusias lakóterületbe sorolja, úgy hogy a belterület határa a telek határával megegyezik. A területen régészeti érdekeltséget tüntet fel a településszerkezeti terv, valamint helyi értékvédelmi területbe sorolja. A Református templom épülete műemlék, ezért a szabályozás olyan mértékű módosítása javasolt, amely nem veszélyezteti a település egységes képét, szerkezetét, és a műemléki templom látványát. A településrendezési terv a református egyház telkeit falusias lakóterület építési övezetbe sorolja és a műemlék templom védelméről is gondoskodik. A Felsőörs felé vezető 72116 sz. mellékúttal a közlekedési kapcsolatot a terület déli oldalán kiépített kiszolgáló út biztosítja. A parókia telkének nyugati felét aktív zöldfelületként kell fenntartani, valamint a templom közvetlen szomszédságában sem lehet új épületet elhelyezni. A parókia előtti területen külön nincs megjelenítve a parkoló, de itt 6‐9 gépjármű elhelyezésére alkalmas terület van kialakítva. A szabályozási terv építési helyet is meghatároz a parókia nyugati oldalán, mely a telken álló mindkét épület esetében meghatározza a fejlesztés irányát.

Részlet Ófalu szabályozási tervéből (SZT‐3)

Légifotó (Forrás: Google Earth)

Az önkormányzat a polgármesteri hivatal átköltöztetését tervezi jelenlegi helyéről a kultúrház mellé. Várhatóan a terület intézményi funkciója megszűnik, és lakófunkció kerül helyére. Az érintett telkek nagysága, elhelyezkedése, a polgármesteri hivataltól délre lévő értékes zöldfelület, a tervezett funkció jellege, és a környező területek, telkek csatlakozása mind megköveteli, hogy értékőrző, de fejlesztő szabályozás kerüljön meghatározásra. A terület jól megközelíthető a Gagarin utca, Ady Endre utca, valamint a zsákutcaként működő Alkotás köz felől. A jelenlegi szabályozás az Ófaluhoz illő lehetőségeket kínál: a legkisebb kialakítható telekméret 700 m2, legnagyobb beépíthetőség 30%, a legnagyobb építménymagasság 4,5 méter, viszont a telekszerkezet megfelelő alakítására nem tesz javaslatot. Ez majd a szabályozás feladata lesz.

22


Helyzetfeltárás

SZT_0111



A következő módosítási igény a 763 hrsz‐ú telket érinti. Ez a telek egy nagy alapterületű (2600 m2), hosszú keleti nyúlvánnyal rendelkező telek, melyen jelenleg nem lehet épületet elhelyezni. Ebből következően a fenntartása nagy terhet ró a tulajdonosára, miközben értékesíteni sem tudja a területet. A településüzemeltetés is megköveteli, hogy az erőforrások minél hatékonyabban kerüljenek felhasználásra, amennyiben ez a település szerkezeti és településképi követelményeknek sem mond ellent. Olyan szabályozás szükséges, mely összhangban van a környező telkek védendő telekszerkezetével, beépítésével. A jelenlegi szabályok szerint a telek legnagyobb beépíthetősége 10%, legnagyobb építménymagassága 3,5 méter lehet, és telekosztást nem tesznek lehetővé a paraméterek. A telek a 765 számú közlekedési területről közelíthető meg, mely párhuzamosan helyezkedik el a telek nyúlványával.



3.4

KÖZLEKEDÉSI TERÜLETEKET ÉRINTŐ, VAGY AZZAL ÖSSZEFÜGGŐ MÓDOSÍTÁSOK

Alsóörs hatályos Településrendezési tervéhez a teljes közigazgatási területre elkészültek az alátámasztó és jóváhagyásra kerülő (rajzi és szöveges) közlekedési munkarészek. A jóváhagyás óta eltelt időszakban nem történtek olyan változások, amik igényelnék, és a jelenlegi módosítási igények sem teszik szükségessé a közlekedési javaslatok lényegi megváltoztatását. Hálózatok, hálózati kapcsolatok A hatályos terv szerint Alsóörsöt a 71 sz. főút, két országos mellékút, a tervezett Balatoni kerékpárút, valamint a Szabadbattyán‐Tapolca vasútvonal kapcsolja az országos hálózatokhoz. A hálózati kapcsolatok terén nincs változás, a hatályos terv ezzel kapcsolatos megállapításai és javaslatai jelenleg is helytállóak. Közúti közlekedés, országos úthálózat A hatályos terv szerint Alsóörsöt a 71 sz. országos II. rendű főút, és két országos mellékút érinti. A mellékutak közül a 7219 j. út Lovason keresztül Veszprém felé ad kapcsolatot, a 72116 j. út Alsóörs Ófalut köti közvetlenül az előbbi 23


Helyzetfeltárás

SZT_0111

úthoz. A hatályos terv az országos utakkal kapcsolatos területigényes fejlesztést nem tartalmaz, és nem szerepel ilyen a magasabb szintű tervekben sem. Közúti közlekedés, helyi úthálózat A hatályos terv szerkezeti szinten helyi gyűjtőútként jelöli a May János, a Szent István, az Endrődi, az Alkotmány és a Fő (Római) utcákat. Tartalmazza a Római út és az Alkotmány utca, valamint a May János utca és a 72116 j. út közvetlen összekötését. Szabályozási szinten is biztosítja a fenti két összekötés területigényét. Ezen kívül, a meglévő úthálózaton csak kisebb szabályozási korrekciókat javasol, a fejlesztési területeken új kiszolgáló utakat jelöl ki az OTÉK előírásai szerinti szabályozással. A módosítási igények a helyi úthálózat alapvető szerkezetét, szabályozását megváltoztató javaslatot nem tartalmaznak, de közülük négynek a helyi úthálózat egy részét érintő következménye is van. A Balaton partra vonatkozó módosítási igény több, a Hajóállomás és a Szerdahelyi dűlő közötti Balaton‐parti telek közúti megközelíthetőségének a megteremtésére vonatkozik, ami valójában jogszabályi alapú problémát jelent, s nem a valós fizikai megközelítés hiányát. A parti ingatlanok megközelítését jelenleg a 881 hrsz‐ú közút, illetve a 865/19, és 865/20 hrsz (Vasút utca) utak biztosítják a 883/2 hrsz‐ú közparkon keresztül. A hatályos tervben a jelenlegi utak is Z‐3 zöldterület (közpark) besorolással szerepelnek, a part‐rehabilitációs tanulmánytervvel összhangban. A közlekedési törvény (1988. évi I. tv.) előírásai szerint viszont a közparkon belüli utakkal csak a közparkon belüli létesítmények megközelítése oldható meg, vagyis a hatályos terv szerinti megoldással a parti telkeknek van ugyan közterületi kapcsolata, a „jogszabályi követelményeknek megfelelő közúti megközelítésük” viszont elvileg nem megoldott, s ennek következtében kérdéses, hogy kielégítik‐e az építési telek fogalmát. A megoldás érdekében több eshetőséget kell megvizsgálni, elsősorban a magasabb szintű jogszabályok hibái településrendezési eszközökben történő kijavításának a lehetőségét, mellyel kapcsolatban az állami főépítész állásfoglalása irányadó. A zöldterületként jelzett helyen ugyanis egyáltalán nincs zöldfelület, a helyén aszfaltút található, melyen keresztül a tulajdonosok és használók jelenleg is megközelítik a beépített területeket (rendes kapubejárón keresztül). A földhivatali nyilvántartás szerinti utak (865/20, 881 hrsz telek) által feltárt területek korábban is beépítésre szánt területek voltak. A part‐rehabilitációs tanulmányterv ott építési övezeteket határozott meg, így a már általa betervezett zöldterület jogi kérdéseket vet fel. További feladat, hogy az aszfaltozott Vasút utca nyomvonala a 865/21 hrsz‐ú terület térségében jogilag is a megfelelő helyre kerüljön, mert jelenleg kissé „belenyúlik” ebbe a telekbe. A helyszínről geodéziai felmérés készült, így a pontosításnak nincs akadálya.

865/21 hrsz‐ú „zöldterület”

Vasút utca – A Balaton parti telkeket feltáró (?) út a zöldterülettel???

A módosítási igények egyike a Lóki utcát és a Római utat összekötő, külterületen, kertes mezőgazdasági területen tervezett közlekedési területet érinti. A 12 méteres szabályozási szélességű útszakasz kijelölése a település belső közlekedési kapcsolatainak, összeköttetéseinek javítása érdekében történt. A kelet‐nyugat irányú Alkotmány utca meghosszabbításának szánták, jelentős forgalmat ugyanakkor nem bonyolítana le, szerkezetileg nem nélkülözhetetlen. A kertes mezőgazdasági terület feltárása az ugyanitt található Kislóki útról és Kermencsi útról

24


Helyzetfeltárás

SZT_0111

kellően biztosított, illetve a Római út elérhetősége – kisebb kerülővel is megoldható. Bár az útszakasz megépítése hosszútávon elősegítené a településszerkezet megfelelő fejlődését, a település nem kívánja megépíteni, az érintett tulajdonosok lehetőségeit pedig jelentősen korlátozza az út kiszabályozása, ezért a tervből történő törlését kérik.


Külterületi szabályozási terv


A tervezett út térsége az Alkotmány utca felöl (Forrás: Google Earth) A May János utca (jelenleg gyűjtőút besorolású utca) 71. sz. főút és Bagolyvár utca közötti szakaszán 25 méteres szabályozási szélességet javasol a hatályos terv, az utca többi szakaszán 22 méterest (ami nagyrészt már meg is valósult). A 71. sz. főút és a Bagolyvár utca közötti utcaszakasz jelenleg alig 6 méter szélességű, nemrégiben kapott vegyeshasználatú aszfalt burkolatot. Az utca ugyan kisforgalmú, ennek ellenére indokolt az utcaszakasz kiszélesítése, ugyanakkor a betervezett szabályozási szélesség két épület kisajátítását is szükségessé tenné, melyre az önkormányzatnak biztosan nem lesz anyagi fedezete. Kompromisszumos megoldást kell keresni arra, hogy a biztonságos közlekedés megvalósulhasson, de az épületek továbbra is fennmaradhassanak.

A Vadrózsa utca nyugati, „L” alakú vége, a Séd‐patak mellett, zárványként megmaradt, alul‐hasznosított önkormányzati terület (a vele szomszédos patak‐telek nagy részével együtt). Jelenleg nincs semmilyen építmény itt, és az útterületnek a közlekedési kapcsolatokban sincs szerepe. A Vadrózsa utca jelenleg is az átlag 12 m szélességű 2315 hrsz‐ú úton keresztül kapcsolódik az Orgona utcához, illetve egyenesen folytatódik a 149/42 hrsz‐ ú közútban. A környezetben kialakult, illetve kialakulóban lévő kertvárosias lakóterület helyezkedik el. A Séd‐patak

25


Helyzetfeltárás

SZT_0111

a területtől délre felszín alatt folytatja az útját, egészen a Balaton partig. Az önkormányzat beépítésre szánt területbe kívánja a területet sorolni, és mivel az „L” alakú teleknyúlványra közlekedési területként nincs szükség, a telekrész leválasztását és építési övezetbe sorolását kéri.


Belterületi szabályozási terv


A tervezett beépítésre szánt terület

Kerékpáros és gyalogos közlekedés: A hatályos terv a 71 sz. főút mentén, illetve vele párhuzamosan vezeti az országos törzshálózati kerékpárút‐hálózat részét képező T1 Balatoni kerékpárút nyomvonalát. Az országos kerékpárúthoz kapcsolódó helyi kerékpárutat tervez a Szerdahelyi‐dűlő területén, és a Séd völgyében a Szegtoroki dűlőtől a Hajóállomásig. Ennek egy szakasza a Mihálkovics sétány mentén már kiépült. Gyalogos felüljárót javasol a vasút fölé a May János utca vonalában. Három település Alsóörs, Felsőörs, Veszprém kerékpárút létesítését tervezi a 2014‐2020‐as időszak európai uniós támogatási ciklusából megszerezhető pályázati forrásokból. A tervezett kerékpárút nyomvonala a következő: az Endrődi utcánál csatlakozik ki a T1 Balatoni kerékpárútból, majd onnan az Alkotmány utcáig vezetve dél‐nyugati irányba, majd a May János utcánál északra fordul, egyenesen rátérve a Felsőörs felé vezető 7219j. országos mellékútra. A településrendezési eszközöket tekintve a belterületi nyomvonalon kialakult keresztmetszetű, kisforgalmú utcák találhatók (20 méter, vagy annál nagyobb szabályozási szélességűek), a külterületi szakaszon viszont a szabályozási terv 15‐15 méteres szabályozási szélességet ír elő az úttengelytől számítva. Parkolás/rakodás: A módosítási igények nem tartalmaznak a parkolással/rakodással kapcsolatos lényegi új javaslatot. A parkolást/rakodást változatlanul az OTÉK szerint kell megoldani. A konkrét módosítási igények közül egy viszont a hatályos tervben jelölt egyik közterületi parkoló megszüntetésére vonatkozik. A hatályos terv szerkezeti és szabályozási szinten is parkolóként jelöli a Füredi út mentén lévő 862 hrsz‐ú telek egy részét. A telek jelenleg magánterület, egy kétszintes lakóépület telke, ennek megfelelően be van kerítve, és gyepes terület található rajta. A Csokonai utcai tulajdonosok szeretnék megvásárolni a telekrészt, s hozzácsatolni

26


Helyzetfeltárás

SZT_0111

saját telkükhöz, de a szabályozás jelenleg ezt megakadályozza (közterületbe van szabályozva). A parkoló környezetében kertvárosias lakóterület, üdülőházas üdülőterület, valamint kereskedelmi‐szolgáltató terület (gumiszerviz) található. Minden létesítményhez a szükséges parkolás telken belül megoldott, ezért jelenleg nincs szükség újabb parkoló kialakítására, és a távlatban sem indokolja semmi a terület ilyen célú kijelölését ezen a területen.


Belterületi szabályozási terv


A Csokonai utcai házak, előtérben a lekerített területtel (Google Earth)

Közúti közösségi közlekedés: A közúti tömegközlekedési ellátást a helyközi/távolsági autóbuszjáratok biztosítják. A módosítási igények nem tartalmaznak a tömegközlekedéssel kapcsolatos javaslatot. Kötöttpályás közösségi közlekedés: A települést a Szabadbattyán‐Tapolca országos törzshálózati vasútvonal érinti. A módosítási igények között nem szerepel a vasúti közlekedéssel kapcsolatos javaslat. Vízi közlekedés: A településen (a Sirály Parknál) térségi jelentőségű közforgalmú kikötő van. A Bright Side tulajdonosa az egykori MÁV és Balatoni Hajózás Zrt. mólója közötti területen a BAHART‐tal közösen 350 férőhelyes kikötő létesítését tervezi, melynek környezetvédelmi engedélyét várhatóan 2013 októberéig fogják megadni.

27


Helyzetfeltárás

SZT_0111

3.5

A MÓDOSÍTÁSOKKAL ÖSSZEFÜGGŐ KÖZMŰVIZSGÁLAT

A településrendezési tervhez készült közművizsgálatok teljes terjedelmében bemutatták a vízi közmű és energiahálózatok jellemzőit. Mivel a módosítások többsége belterületen történik, új beépítésre szánt terület kijelölés viszont csak néhány telket érint (melyek nagyrészt már korábban beépültek és közművekkel ellátottak), ezért ezekre vonatkozóan nincs szükség további kiegészítő vizsgálatokra. Közművekkel kapcsolatos kérdéseket egyedül a Balaton‐partra vonatkozó módosítás vet fel, amellyel kapcsolatban a Dunántúli Regionális Vízmű Zrt. is megírta véleményét. A tervezési területen halad át a Dunántúli Regionális Vízmű Zrt. tulajdonában és kezelésében lévő regionális szennyvíz nyomóvezeték (nyers NA 400 és tisztított NA 500 szennyvízvezetékek), gravitációs szennyíz‐gyűjtő hálózat, valamint a közüzemi ivóvíz vezetékek. A 866 hrsz‐ú ingatlan egykoron a régi szennyvíztisztító telep létesítményeinek adott helyet, de azt azóta elbontották, s a vízjogi engedély szerint is megszűnt. Az ingatlanon jelenleg szennyvízvezetékek haladnak keresztül. Fontos kiemelni, hogy a 865/21 és a 876 hrsz‐ú telkeken helyezkednek el a Regionális VIII. sz. nyers‐szennyvíz átemelő létesítményei, valamint védőövezete. A telek magántulajdonban van, a szennyvízátemelő részére külön telek nem került kiszabályozásra. A terület övezeti besorolása sem felel meg, mivel az átemelő területe jelenleg zöldterület. Ezért a valós területfelhasználásnak megfelelő szabályozás, övezeti besorolás szükséges. Ezt segíti a területről készült geodéziai felmérés. A tervezési területen új beépítésre szánt terület nem kerül kijelölésre (minden beépítésre szánt területben van), Alsóörs Partrehabilitációs Tanulmánytervéről szóló 3/2005. (III.10.) TNM rendeletben rögzített területfelhasználásoktól, építési övezetektől eltérő, intenzívebb beépítés nem lehetséges, ezért ebből a szempontból nem adódik közműfejlesztési szükséglet sem a víziközművek, sem az energia közművek szempontjából.

3.6

MÓDOSÍTÁSOK ÉRTÉKVÉDELEMMEL KAPCSOLATOS KÉRDÉSEI

Az értékvédelem kérdésköre egyedül az Ófalut érinti. A településrész teljes területe helyi értékvédelmi terület, ahol számos helyi egyedi védelem alatt álló épület található. Az Ófalu egyedi településképi és településszerkezeti értékekkel rendelkezik (pl. telekszerkezet, településkép, telkek beépítési módja, anyaghasználat stb.), ezért a szabályozás során ügyelni kell azok értékőrző fejlesztésére. A 2005‐ös rendezési terv készítésekor részletes értékvédelmi vizsgálat készült, mely ma is megállja a helyét. A jelenleg tervezett módosításokat úgy kell meghatározni, hogy azok összhangban legyenek az építészeti örökség védelmével, különösen a református templom környezetében, és az Ady Endre utca mellett. 28


Helyzetfeltárás

SZT_0111

MELLÉKLETEK

29

Alsóörs Településrendezési terv felülvizsgálata

Helyzetfeltárás

SZT_0111

30

K i v o n a t az alsóörs Község Önkormányzat Képviselő-testületének 2013. november 21án megtartott üléséről készült jegyzőkönyvéből :

145/2013.(XI.21.) Önk.sz.határozat Alsóörs Község Önkormányzat Képviselő-testülete úgy dönt, hogy elfogadja a 61/2012.(IV.26.)Önk. számú határozat kiegészítését az alábbiak szerint: 1. Alsóörsi Református Lelkészi Hivatal területén (7. hrsz), az építési hely korrekciója a fejlesztési elképzelések megvalósíthatóságának érdekében. 2. Grósz József Attila kérelmének figyelembevételével a 83. hrsz ingatlanra vonatkozóan a Szabályozási terv korrigálása a tényleges földhivatali adatok figyelembevételével. 3. A Felsőmáli út területén a belterületbe ékelődött mezőgazdasági terület tervezett belterületbe vonása, és a településrendezési tervek módosítása, annak érdekében, hogy a területen üdülési célú építmények elhelyezhetők legyenek. (1542, 1543, 1545, 1546, 1548, 1549, 1499, 1500 hrsz) 4. Csécs István kérelmének figyelembevételével a településrendezési eszközök módosítása, annak érdekében, hogy a településszerkezetbe illeszkedő telekalakítás lehetővé váljon a 763. hrsz-ú telken. 5. A Balaton-parti ingatlanok átfogó rendezése érdekében a településrendezési eszközök módosítása a 866és 882 hrsz-ú ingatlanok a Balaton és a vasútterület által határolt tömbben. A területen a turisztikai vonzerő élénkítése céljából átfogó építészeti koncepció megvalósítását is lehetővé tevő szabályozás módosítása a településfejlesztési koncepcióval összhangban. 6. A szabályozási terv korrekciója a Vadrózsa u torkolatánál, annak érdekében, hogy a településszövetbe ékelődött térbővülten különböző fejlesztések megvalósulhassanak. 7. Nagy Zsolt és több tulajdonos kérelmének figyelembevételével a településrendezési eszközök módosítása a Kermencs területén. Az Önkormányzat a tervezett közterület kialakítást annak rendkívül költséges volta miatt nem tudta megvalósítani, miközben a kiváló termőhelyi adottságú terület további szabdalása sem indokolt. A településrendezési eszközökben szabályozott, de természetben ki nem épített közlekedési terület megszüntetése, annak érdekében, hogy a területeken a mezőgazdasági termelés folytatódhasson. 8. A polgármesteri hivatal tömbjében a (563/3, 560 és 568/4 hrsz-ú telkek) településrendezési eszközök módosítása annak érdekében, hogy a településszerkezetbe illeszkedő fejlesztés megvalósulhasson. 9. Csokonai utcai telektulajdonosok megvásárolnák a 862. hrsz-ú telek egy részét, s azt a saját telkeikhez csatolnák.(A kérelem településrendezési feltételeinek megteremtése) 10.May János utca főút felé eső részén kijelölt 25 m-es szabályozási szélesség 12 méteresre csökkentése, mellyel elkerülhető az érintett épületek kisajátítása és bontása, egyúttal megoldható a jelenleg szűk keresztmetszetű közterület szélesítése.

11.Alsóörs-Felsőörs-Veszprém kerékpárút településrendezési tervbe építése. Felelős: Hebling Zsolt polgármester Határidő:azonnal Hebling Zsolt polgármester

sk.

Kivonat hiteléül: Alsóörs, 2013. december 04. Magasháziné Rédecsi Viola

Báró Béla sk. jegyző

K i v o n a t az alsóörs Község Önkormányzat Képviselő-testületének 2013. november 21án megtartott üléséről készült jegyzőkönyvéből : 146/2013.(XI.21.) Önk.sz.határozat Alsóörs Község Önkormányzat Képviselő-testülete úgy dönt, hogy a Helyi Építési Szabályzat módosítását elfogadja az alábbiak szerint: A HÉSZ jelenlegi módosítása nem jár jelentős környezeti hatással: - A módosítások minden esetben kis területre terjednek ki (a legtöbb esetben pontszerűek), így helyi jelentőségűek. - A módosítások kis mértékűek (legtöbbször korrekció jellegűek), a beépítés intenzitása csak elenyésző mértében nő, vagy egyáltalán nem változik. - Az esetleges paraméterváltozások a felsőbb szintű jogszabályban meghatározott mértéket nem lépik túl (pl. vízpart-rehabilitációs tanulmányterv), azokkal összhangban készül. - A módosítások már hasznosított (beépített, vagy kertes mezőgazdasági) területeket érintenek, azok kialakult jellegét, szerkezetét nem módosítja. - A módosítások nem érintenek erdőterületeket, védett természeti területeket, ökológiai folyosót stb. - A belterületbe vonás, beépítésre szánt terület kijelölés által nem történik olyan jellegű és mértékű változás a területhasználatban, mely jelentősen megváltoztatná vagy veszélyeztetné a környezetet, s emberi egészséget. (A biológiai aktivitás értéke várhatóan nem fog csökkenni). - A módosítások nem érintenek környezeti problémákkal terhelt területeket.

Felelős: Hebling Zsolt polgármester Határidő:azonnal

Hebling Zsolt polgármester

sk.



K i v o n a t az alsóörs Község Önkormányzat Képviselő-testületének 2013. november 21án megtartott üléséről készült jegyzőkönyvéből : 147/2013.(XI.21.) Önk.sz.határozat Alsóörs Község Önkormányzat Képviselő-testülete úgy dönt, hogy az alábbi partnerségi tervet elfogadja. Partnerségi terv: Alsóörsi Önkormányzat Képviselő-testülete a koncepcióról, az integrált településfejlesztési településrendezési eszközökről, valamint egyes sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. (továbbiakban: tartalmi rendelet) 29. §-a alapján a a partnerségi egyeztetés szabályairól:

településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési 8.) Kormányrendelet következőképpen dönt

1. Az egyeztetésben résztvevő partnerek köre(a tartalmi rendeletben 9. mellékletében meghatározottakon túl): a) Alsóörs község teljes lakossága, b) MÁV Zrt., c) Veszprém Megyei Közgyűlés, d) Balatonfüred Város Építéshatósága, e) Magyar Közút NZrt.Veszprém Megyei Igazgatósága f) Közúti Koordinációs Központ g) A módosításban érintett ingatlantulajdonosok 2. A partnerek tájékoztatásának módja és eszközei: a) Alsóörs Község Önkormányzata a partnerek tájékoztatásának elősegítésére a község honlapján (www.alsoors.hu) külön tárhelyet biztosít a partnerségi egyeztetés során keletkező dokumentációk egységes megjelentethetősége érdekében. b) A településrendezési eszköz kidolgozása előtt a Polgármester/Jegyző felhívást tesz közzé a honlap főoldalán, és a helyi újságban. c) A Polgármester levélben is értesíti az 1. b)-f) partnereket a módosításról, részletesen bemutatva a módosítás célját és hatását. d) A levél és a közzétett tájékoztató alapján a partnerek a tájékoztatóban meghatározott határidőig írásos észrevételeket tehetnek Alsóörs Községi Önkormányzat címére (8226 Alsóörs, Ady Endre u. 7.) küldött postai, vagy a honlapon megadott e-mail címre küldött elektronikus levélben. e) A településrendezési eszköz elfogadása előtt minimum 30 nappal a kész terv elektronikus változata a községi honlapon, a nyomtatott változata a Közös Önkormányzati Hivatal hirdetőtábláján közzétételre kerül. 3. Az el nem fogadott javaslatok, vélemények indoklásának módja, a dokumentálásuk, nyilvántartásuk rendje: a) A valamennyi beérkező véleményt megküldi a településrendezési eszköz készítésével megbízott tervezőnek (Város-Teampannon Kft.), aki szakmai javaslatot készít. b) A tervezői szakmai javaslata alapján a Polgármester/Főépítész valamennyi érdemi észrevételre reagál, melyben külön megindokolja az

el nem fogadott véleményekre adott válaszát. c) Az el nem fogadott javaslatok, vélemények indokolását tartalmazó táblázat a 2. a) pontban meghatározott tárhelyen közzétételre kerül. d) Az el nem fogadott javaslatokról, véleményekről készített táblázatot az ügy aktájában lefűzve meg kell őrizni. 4. Az elfogadott településrendezési eszköz nyilvánosságát biztosító intézkedések: a) Az elfogadott településszerkezeti terv és helyi építési szabályzat a hatálybalépését követő 10 napon belül teljes terjedelmében közzétételre kerül a honlap településrendezési eszközöket tartalmazó rovatában.

Hebling Zsolt polgármester

sk.



A l s ó ö r s k ö zs é g Ö n k o r m á ny za t 8 2 26 Alsóörs, Ady E. u. 7 . Tel.:(87)447-192 Fax: (87)447-221

Email: hivatal@al h lsoors.hu

Tárgy: A Alsóörs közsé ég Településsrendezési Terve (sszerkezeti te erv, helyi építtési szabályzzat, szabályozási terv)

Tiszttelt Címzzett! A közzség önkormányzata megindítjja települé ésrendezésii Tájékoztatjjuk Önökeet, hogy Alsóörs tervének módosítássát a telep pülésfejleszztési konce epciókról, az integrá lt települé ésfejlesztésii stratégiáró ól és a teelepülésrend dezési eszkközökről, valamint v eg gyes telep ülésrendezési sajátoss jogintézméényekről szzóló 314/20 012. (XI. 8..) Kormányyrendelet (ttovábbiakbaan: tartalm mi rendelet)) szerint. A A települéésrendezési eszközökk módosíttásáról szó óló 145/2 013 (XI.21.) számú ú önkormányyzati határo ozatot jelen n levélhez cssatoltuk. Előzményeek: Az Önkorm mányzat már m korábba an, 2012 m májusában (11‐30/2012 iktatószáámon) meggindította a a településreendezési eszközök e egyeztetési eljárását, de a folyamat külsőő körülmén nyek miattt elakadt. Azz Önkormán nyzat a településrendeezési eszközök módosíttását ismét megindítja,, megtartvaa a korábbi m módosítási igények naggy részét, éss kiegészítvve további két módosítáási igénnyel. erkezetű és hatályos t elepülésren ndezési terve (Helyi éépítési szabáályzatról éss Alsóörs eggységes sze szabályozáási tervről szóló 7/2005. (XI. 111.) sz. önk. rendelet, a települé sszerkezeti tervről éss leírásáról sszóló 38/2004. (IV. 8.) ö önk. határoozat) letölthető Alsóörss község honnlapjáról: http://www w.alsoors.h hu/index.php/Telepule s/oenkormanyzat.html A községg hatályos településsfejlesztési koncepció ója a kövvetkező w webcímen érhető el:: http://www w.alsoors.h hu/index.php/Friss‐hireek/telepuele esfejlesztessi‐koncepcioo.html A módosítások általános célja: Az elmúlt időszak gazzdasági folyyamatai, éppítésügyi haatósági és la akossági ésszrevételei, valamint a a t módoosítását ind dokolják. A A felsőbb szzintű jogszzabályok vááltozása a településrrendezési terv változásokkhoz az Ön nkormányzaat rugalmaasan kíván alkalmazkkodni, fókuuszálva kon ncepcióban n meghatáro ozott célok eelérésére, m melyek a köövetkezők:  az iidegenforgaalom minőségi irányú ffejlesztése; 

A teelepülés egyedi arculattának és tu risztikai kínálatának kia alakítása;



A h helyi lakossáág életszínvonalának em melése;



A h helyben lakó ók és üdülő tulajdonosook települési és környe ezeti komfoort‐érzeténe ek javítása,



A h humán és teermészeti errőforrások kkiaknázásán nak fenntartthatósága.

– 1 –

A módosítások konkrrét céljai:  A B Balaton partti terület egységes arcuulatát, mérttéktartó fejlesztését előősegítő szab bályozás;  Az Ófalu terü ületén jele entkező fejjlesztések elősegítése és össze hangolása az építettt körrnyezet értéékeivel;  A település reekreációs po otenciáljánaak erősítése e, a minősé égi szolgáltaatások (pl. szálláshely,, szabadidő tevéékenységekk bővítése) ttelepülésrendezési felttételeinek m megteremté ése; öldfelületi rrendszer fejjlesztése, vaalós adottsáágokhoz törrténő illeszttése;  A zö  Valós állapotokhoz igazod dó korrigáláások. Konkrét m módosítással érintett te erületek, éss a módosíttások várható hatása 1. Alsóörsi Református R Lelkészi H Hivatal telké ére (7. hrsz és é tömbje) vonatkozóó építési he ely korrekciójja ás várható hatása: - A módosítá A reformá átus egyhá áz meglévőő épületein nek bővítését, turisztika ai fejleszttését tervvezi (bemutató, ó, fogadó terem, t közöösségi ház,, szálláshelly szolgáltaatás). Az építési é helyy korrekciójá ának nincss sem közzlekedési, sem s környyezetvédelm mi hatása. Az Ófalu u karakterét t védő előíírásokat neem érinti, az egysége es településsképet, mű űemléket a a tervmódossítás nem veeszélyezteti.. 2. A 83. hrsz‐ú ingattlanra megghatározottt telekszélesség kor rigálása a ténylegess földhivataali adatok figgyelembevéételével - A módosítá ás várható hatása: Az Ófalu területére érvényes szabályozási terven felttüntetett teelekszélesséégi érték éss a geodéziai felmérés f uttáni telekszzélesség elttér, miközben a a telek tényyleges széleessége teljessíti a vonatkkozó előírrásokat. A A módosíttás valójában korrekció, s lehetővé teszi a tellek ület beépítését,, mely összzhangban vvan a terü rendeltetéssével. A Felsőm 3. máli út térrségében kközvetlenül a belterülett mellett lévvő kertes m mezőgazdasági terület alaacsony beép pítési inten zitású hétvégi házas üd dülőterületb be történőő besoroláása (1499, 1500, 1542, 1543, 1 15455, 1546, 154 48, 1549 hrsz..) ás várható hatása: - A módosítá A Felsőm máli út téérségében módosításssal érintett terrületeken üd dülő funkcióó elhelyezéssét tervezik a tulajdonoosok. A 154 42‐49 hrsz‐ú ú ingatlanokk a Veszprrém Megyeei Kormányyhivatal Fö öldhivatalánnak korább bi előzetess véleményee alapján átlag á alattii termőhelyyi adottság ggal rendellkeznek. A módosításs várható ha atása elenyéésző, összhaangban van n a terület je elenlegi hassznosításáva al.

– 2 –

4.

-

5.

-

6. -

Az Ófalu közepén elhelyezkeddő 763 hrsz‐ú, nagyméreetű, hosszú telekrre vonatkozó korlátozó szabályok (telek neem beépíthető része) mó ódosítása, a telekoszttás és a telek t beépíthetőségének é érdekében. A módosítá ás várható hatása: A telek méreténél m és é jelen forrmájánál fo ogva nehezen fenntarthat f tó. A jelenleegi szabályyozás sem a teleekalakítást, sem a beéppítést nem teszi lehetővé. A módosítá ás hatása ke kedvező, mivvel a terület jelenlegi j rendezetlen r n állapota felszámo olhatóvá vválik, melly egyben n településrrendezési érrdek is. n‐parti ingattlanok átfoggó rendezése A Balaton A módosíttás a Balato on és a vasúút között a 866, és a 882 hrsz‐ú inggatlanok köözötti területet m célja c a turi sztikai von nzerő érinti.A módosítás élénkítésee, és a helyyi építési szaabályzat átfogó építészeti koncepció megvalósít ását is lehetővé tevő mó ódosítása, a felsőbbb jogszabáályok (vízpart‐reehabilitációs tanulm mányterv, és vonatkozó ó szabályozáási követelm mények) által megszabott paramééterek kerettein belül. A módosítá ás várható hatása: A tervezettt módosításs elősegíti aa terület tu urisztikai potenciáljánaak javulását, t, a Balaton n part arcula atának egysségessé váláását. A szabályo ozási terv korrekciója k a Vadrózsaa u. torko‐ latánál A módosítá ás várható hatása: A módosítá ással érinteett terület aa település kközterületi zárványakéént marad dt meg, m melynek feenntartása jelentős költséggel k jár. j A móódosítás ha atására a településkéép és telepü ülésszerkezeet jelentőseen javul, és a terület fu unkcionális sszerkezete iis kiteljesed dik.

7.

-

Kertes mezőgazdasá m ági területeen a tervezett 12,0 méteres szabályozás s i szélességűű közterüle et törlése a szabályozáási tervről. Az Önkorrmányzat a tervezett közterület kialakítást annak költtséges voltaa miatt nem m tudta meggvalósítani, miközben a kiváló termőhelyyi adottságú terület A jelenlegi további szabdalása sem inndokolt. A szabályozáás gátoljaa a ke rtes mezzőgazdasági funkcióho oz kapcsolód dó tevékenyységeket. A módosítá ás várható hatása: – 3 –

8.

-

A mezőgazzdasági terü ületen jelenlleg még nem m épült ki a a szabályozoott közleked dési terület,, de több essetben elleh hetetlenítettte a telekeegyesítéseke et, és a szaabályozás korlátozta k a a termelést. A terület to ovábbszabddalása sem iindokolt, ezért a tervezzett közlekedési területt megszünteetése pozitívv környezetti hatású, közlekedési k szempontbból semlegess. A területt jelenleg keellően feltárt, a telkek jóól megközeelíthetők. A polgárm mesteri hivaatal tömbjéében a (568 8/3, 560 és 568/4 hrsz‐ú telkeek) települlés‐ rendezési eszközökk módosíítása, ann nak n, hogy a települ ésszerkezettbe érdekében illeszkedő fejlesztés m megvalósulhhasson. A módosítá ás várható hatása: Az Önkorm mányzat a kköltséghatékkony működ dés érdekében a Polgárm mesteri Hivvatal áthellye‐ ormányzatii ingatlanokkon zését terveezi. Az Önko az Ófalu szzerkezeti éss funkcionállis szerkezetéhez illeszkedő fejleszztés fog meegvalósulni, melynek érdekében é a településsrendezési eszközök módosítása m a vált szükkségessé. A A fejlesztés várható v hattása, hogy értékes épíítészeti elem mekkel és ffunkcióval egészül e ki a a település magjában lévő tömbb. Nem vá árható külö önösebb in tenzitás éss forgalom m növekedés a területen n.

9. A C Csokonai uttcai telektu ulajdonosokk a 71. sz. főúttal f párh huzamosan hosszan elnyúló 862.. hrsz‐ú telek keleti k részének megvéételét terve ezik, mely a a szabályozzási tervben tervezettt parrkolóként keerült meghaatározásra ((lásd követkkező ábra). - A módosítá ás várható hatása: A m módosítás hatására a terület reendezetté válik. v A parkoló nem került kialakításra, a a körrnyezetében n nincsenekk olyan szolggáltatások, melyek ann nak kialakítáását indokolnák. May János utca 71. sz. főút feelé eső 10. A M részzén 25 méteres szabáályozási széélességű közzterület kiaalakítását jaavasolja a terv. A javaaslat megvvalósítása két k épület elbon‐ tásáát tenné szzükségessé,, mely megghaladja az önkormányzat pénzü ügyi lehetőőségeit. bályozási szzélesség Ezéért a 25 mééteres szab 12 méterre törrténő csökkkentése javaasolt. ás várható hatása: - A módosítá A m módosítássaal továbbra is kiszélesííthető a közzterület, ugyanakkorr a ké t ház elbontásának plusz költsé ége nem teerheli az önkkormányzatt költségvetését. 0‐as Európ pai Uniós ciklus 11. A 2014‐2020 kerretein belüll lehetőség nyílik az A Alsóörs‐ Felssőörs‐Veszp prém kerékkpárút megéépítésére. Ennek E telep pülésrendezzési feltételleit teremtii meg a vonatko ozó módosíttás (Alsóörssre eső nyom mvonalat lá ásd a mellékkelt térképe en). – 4 –

- A módosítás várható hatása: A javaslat előnyös, mert javítja a turisztikai, valamint hivatásforgalmat lebonyolító kerékpárúti kapcsolatokat a szomszédos települések között. A tartalmi rendelet 37. §‐ának (4)‐(7) bekezdésében előírtaknak megfelelően ezúton kérem, hogy az adott területre vonatkozóan ismertesse a hatás‐ és illetékességi körébe tartozó jogszabályi követelményeket a jogszabályhely pontos megjelölésével, valamint a terület fejlődése és építési rendje szempontjából jelentős ágazati terveket és intézkedéseket azok tervezett időbeli lefolyásának alakulásával együtt. Kérem, hogy véleményükhöz csatolják a 282/2009. (XII. 11.) Kormányrendelet 2. melléklete szerinti adatokat is, amennyiben a település érintett. Kérem továbbá véleményét – a 2/2005. (I. 11.) Korm. rendelet 4. § (2) bekezdése alapján, – hogy a hatáskörükbe tartozó környezet‐ vagy természetvédelmi szakterületet illetően várható‐e jelentős környezeti hatás, szükség van‐e környezeti vizsgálatra. A 2/2005. (I.11) Kormányrendelet értelmében az Önkormányzat saját hatáskörében dönthet arról, hogy szükséges‐e a környezeti vizsgálat lefolytatása. Amennyiben az Önkormányzat úgy dönt, hogy eltekint ettől, azt a rendelet 5. § (3) bekezdése alapján indokolnia kell. Véleményünk szerint a módosítás nem jár jelentős környezeti hatással.  A módosítások minden esetben kis területre terjednek ki (a legtöbb esetben pontszerűek), így helyi jelentőségűek.  A módosítások kis mértékűek (legtöbbször korrekció jellegűek), a beépítés intenzitása csak elenyésző mértékben nő, vagy egyáltalán nem változik.  Az esetleges paraméterváltozások a felsőbb szintű jogszabályban meghatározott mértéket nem lépik túl (pl. vízpart‐rehabilitációs tanulmányterv), azokkal összhangban állnak.  A módosítások már hasznosított (beépített, vagy kertes mezőgazdasági) területeket érintenek, azok kialakult jellegét, szerkezetét nem módosítják.  A módosítások nem érintenek erdőterületeket, védett természeti területeket, ökológiai folyosót stb.  A belterületbe vonás, beépítésre szánt terület kijelölés által nem történik olyan jellegű és mértékű változás a területhasználatban, mely jelentősen megváltoztatná vagy veszélyeztetné a környezetet, és az emberi egészséget. (A biológiai aktivitás értéke várhatóan nem fog csökkenni)  A módosítások nem érintenek környezeti problémákkal terhelt területeket. Az indokokat a 146/2013 (XI.21.) sz. önkormányzati határozattal fogadtuk el. Kérem, hogy véleményében feltétlenül jelezze, hogy részt kíván‐e venni a véleményezési eljárás további szakaszában. Felhívjuk figyelmüket, ha a jelen tájékoztatóhoz határidőn belül nem ad véleményt, nem tesz észrevételt, vagy nyilatkozik arról, hogy az eljárásban nem kíván részt venni, az eljárás további szakaszában nem kell értesíteni (tartalmi rendelet 37. § (7) bekezdés). Alsóörs, 2013. december 4. Tisztelettel:

Hebling Zsolt Polgármester

Mártonffy Gábor Főépítész

– 5 –

Alsóörs,Településrendezési Terv módosítás:

Emlékeztető

[email protected]

0620/8245849

Emlékeztető Felvéve: 2012. június 27. Város‐Teampannon iroda Bp. Veres Pálné utca 7. Jelen vannak: Alsóörs Önkormányzata Város‐Teampannon kft. ur‐ben Design Kft. Tigres Kft. Kékdunapart Kft. Túravitorlás Sport Klub (TVSK) További meghívottak, érdekeltek:

Hebling Zsolt Mártonffy Gábor Koszorú Lajos Győri Benjámin László Tamás Zsemberi Ferenc Garádi István

Polgármester Főépítész Vezető tervező tervező Ügyvezető Ig. Ügyvezető Ig.

Fővárosi Csatornázási Művek (FCSM Zrt.) Prohászka László Budapesti Elektromos Művek (ELMŰ Nyrt.) Lukácsy Beáta Alsóörsi Vitorlás Sport Club (AVSC) Dr. Malárics László Miniszterelnöki Hivatal ... Tárgy: Alsóörs településrendezési terv módosítása Balaton‐parti fejlesztési terület Hebling Zsolt köszöntötte a résztvevőket, és felvázolta az egyeztetés menetét. Koszorú Lajos tájékoztatta a jelenlevőket a településrendezési terv készítésének jogszabályi hátteréről, és elmondta, hogy Alsóörs Község Önkormányzata átfogó rendezést kezdeményezett a terület vonat‐ kozásában az érintettekkel. A területegységen jelentkező fejlesztési elképzelések összehangolásával kezelhetővé válhatnak azok a ingatlanokkal összefüggő különféle jogi problémák, melyek a fejlesz‐ téseket jelenleg akadályozzák. AZ ÖNKORMÁNYZAT SZÁNDÉKAINAK ISMERTETÉSE: Hebling Zsolt, polgármester: Az Önkormányzat a Balaton‐parti területegység összehangolt fejlesztésében lát települési érdeket és emiatt nyitottak a tulajdonosi fejlesztési igények befogadására. A terület fejlesztése érdekében kezdeményezte az Önkormányzat az egyeztetéseket az érintett tulajdonosokkal, mivel ez a Balaton‐parti sáv csak összehangoltan fejleszthető. Az Önkormányzat álláspontja, hogy a hosszútávú közös érdek miatt, nélkülözhetetlen az ezekkel a tulajdonosokkal való együttműködés. Az Önkormányzat kész településrendezési szerződés kötni az érintett tulajdonosokkal annak érdekében, hogy a szabályozási tervben az Önkormányzati és tulajdonosi elképzelések összehangolása megtörténhessen. Az Önkormányzathoz beérkezett módosítási és rendezési igényeket ismertette: – A Fővárosi Csatornázási Művek tulajdonában álló 877/1; 878 hrsz‐ú ingatlanok nem rendelkeznek közterületi kapcsolattal, ezért érdekeltek a településrendezési terv módosításában. – A terület nyugati határán fekvő 866 és 868/2 hrsz‐ú ingatlanok jelenleg nem felelnek meg a HÉSZ minimális telekméretre vonatkozó előírásának, viszont a területet hasznosítani és rendezni kívánják a tulajdonosok.

1


Emlékeztető

[email protected]

0620/8245849

– A területet feltáró közlekedési terület természetben kiépített nyomvonala eltér a földhivatali alaptérképen feltüntetett nyomvonaltól, és a tulajdonosi igények figyelembevételével az Önkormány‐ zat és a tervezők javaslatot dolgoznak ki a kialakult állapot rendezésére. A TULAJDONOSI FEJLESZTÉSI SZÁNDÉKOK ISMERTETÉSE: Túravitorlás Sport Klub (TVSK), Garádi István: A területen nem várható a közeljövőben nagy volumenű fejlesztés, mivel a jelenlegi hasznosításnak megfelel a beépítettség. A kikötők kapacitása az igényeknek megfelelő, így a területen intenzitás‐ növekedéssel járó beruházás nem várható. A Vitorlás Klub területén meglévő épületek csak részben vannak feltűntetve a földhivatali alaptérképen. Elmondása szerint a terület geodéziai felmérését is elkészíttették annak érdekében, hogy a 2000‐2002 közt elkészült épületek is feltüntetésre kerüljenek a földhivatali térképen. A tervezők elmondták, hogy a légifotó alapján kidolgozott beépítettség vizsgálat szerint a telek meghaladja a településrendezési terv által meghatározott maximális beépítettség mértékét, ezért kérik a geodéziai felmérés megküldését, hogy a vizsgálatokat azzal kiegészíthessék. A tulajdonosok képviseletében Garádi István elmondta, hogy az épületek engedéllyel épültek, és az építéshatóság vizsgálta a beépítettséget. Véleménye szerint a meglévő beépítés megfelel a Helyi Építési Szabályzatban rögzített paramétereknek (Kki2). A tervezők ezt a rendelkezésre álló információk és térképek alapján ellenőrzik. Tigres Kft., László Tamás: A Balaton‐parti ingatlanok több olyan is van, amelyek jelenleg nem beépíthetők, mivel nem rendelkeznek közterületi kapcsolattal, ezért kéri, hogy a településrendezési terv módosításakor a tervezők vizsgálják meg, milyen megoldási lehetőség van a probléma rendezésére. Tudomásuk szerint, a területet érintő szabályozási terv a Vízpart rehabilitációs tanulmányterv szerinti előírásokat tartalmazza, és az ingatlan övezeti besorolása megfelel a felsőbb szintű jogszabálynak. A közterületi kapcsolat kialakítására készek megállapodni az Önkormányzattal és az érintett tulajdonosokkal. A közelmúltban tárgyalásokat kezdeményeztek a szomszédos ingatlan tulajdono‐ saival (ELMŰ), de a mai napig nem született megállapodás az ügyben. A szóban forgó ingatlan mellett található szennyvízátemelő nincsen feltüntetve a földhivatali alaptérképen, pedig a műtárgy meghatározza a fejlesztések irányát, és a kapcsolódó területek tulajdonjogát. László Tamás elmondta, hogy a terület problémáival, az összes érintett szereplő tisztában van, ezért azt javasolja, hogy a tervezők készítsenek előzetes megoldási javaslatot a területre a fejlesztési szándékok ismeretében, és ez után kezdeményezzenek újabb egyeztetéseket az érintett tulajdonosokkal. Kékdunapart Kft., Zsemberi Ferenc A társaság tulajdonában levő ingatlan övezeti besorolása részben megfelel a vízpart rehabilitációs tervben meghatározott előírásoknak, viszont a meglévő felépítmény (875 hrsz) a terven Z3 övezeti besorolásban szerepel, míg a felsőbb szintű jogszabály (K) SZÁ (különleges szennyvízátemelő) besorolásban tünteti fel (tévesen) a területet. A vonatkozó jogszabályok értelmében az úszótelek és a közpark egyesítése nem lehetséges mivel különböző övezeti besorolásban szerepelnek a telkek. Az ingatlanok hasznosítása sem lehetséges, mivel a telkek nem felelnek meg a HÉSZ Z3 övezetre vonatkozó előírásainak. Az épület felújítása, és hasznosítása ezekből az okokból kifolyólag akadályokba ütközik. Zsemberi Ferenc felhívta a jelenlevők figyelmét, hogy az érintett ingatlanon a földhivatali alaptérképen jelölt közlekedési terület természetben máshol került kiépítésre, ami több magán tulajdonban levő ingatlant is érint. (A közlekedési terület telkéről „lelógóan” kiépített út az ELMŰ és a MÁV továbbá Kékdunapart Kft. tulajdonában levő területeken került kiépítésre.) A területek rendezése

2


Emlékeztető

[email protected]

0620/8245849

szempontjából nélkülözhetetlen a közlekedési terület – tényleges állapotnak megfelelő – szabályozása, és az érintett telekhatárok rendezése. Hebling Zsolt elmondta, hogy egyetért a felvetéssel, hogy a fejlesztési igényeknek megfelelően készüljön ütemezett fejlesztési javaslat, amely a jelenleg fennálló ingatlanjogi problémák kezelésére is megoldási javaslatot vázol fel. Az Önkormányzat ennek megfelelően nyitott a különböző fejlesztés gátló tényezők kezelésére. A tervezési folyamat megindult. A tervezési munka finanszírozásában részt vállalók: írásban jelzetten az FCSM, most nyilatkozott a Tigres Kft. és a Kékdunapart Kft. tulajdonosa, hogy a rájuk eső költsé‐ geket vállalják. A Túravitorlás Sport Klub részéről Garádi István jelezte, hogy szívesen biztosítja a helyszínt a további egyeztetésekhez a Klub területén. Az egyeztetésen a következő dokumentumokat vették át a jelenlevők:  Geodéziai felmérés és Kitűzési vázrajz  Változtatási vázrajz (javaslat)  Megosztási tervezet Budapest, 2012. 06. 27. Emlékeztetőt összeállította: Győri Benjámin településtervező

3


Emlékeztető

Emlékeztető A Város‐Teampannon Kft. (1053 Bp., Veres Pálné utca 7.) tárgyalójában, 2013. augusztus 21‐én tartott megbeszélésről Jelen vannak: Tárgy:

Hebling Zsolt dr. Kecskés Egon Szilvási Attila Koszorú Lajos Tábori Attila

Polgármester Beruházó Építészmérnök Tervező Tervező

Alsóörs Község Önkormányzata BRIGHT SIDE YACHTING Kft. 4 Kutas Kft. Város‐Teampannon Kft. Város‐Teampannon Kft.

Alsóörs településrendezési terv módosítása Balaton‐parti fejlesztési terület – Fővárosi Csatornázási Művek egykori üdülője (878. hrsz.)

Hebling Zsolt és Koszorú Lajos ismertették a településrendezési eszközök folyamatban lévő módosításának helyzetét. Dr. Kecskés Egon, beruházó és Szilvási Attila, építész részletesen bemutatta az egykori Fővárosi Csatornázási Művek üdülőjében tervezett fejlesztési elképzeléseket. Az üdülőház épületeinek bontásával/építésével/átalakításával a tervezett vitorlás sport klub kiszolgáló funkcióit, továbbá 10‐12 szobás panziót, látványműhelyt, valamint vendéglátást terveznek elhelyezni. A fejlesztéshez kapcsolódóan (a MAHART‐tal közösen) 350 férőhelyes kikötő fog épülni, melynek környezetvédelmi engedélyét várhatóan 2013 októberéig fogják megadni. A fejlesztés gátja a közterületi kapcsolat hiánya, melyet nehezít a szomszédos 865/21 hrsz‐ú zöldterület tulajdonosa is. A beruházáshoz egy 63 személygépkocsi elhelyezésére alkalmas parkoló kialakítása kapcsolódik, de kedvező lenne nagyobb számú gépkocsi elhelyezése. Hebling Zsolt elmondta, hogy a fejlesztési elképzeléseket támogatja a községi önkormányzat képviselőtestülete és a lakosság is. Közel 100 parkolóhely kialakítására a szomszédos MÁV területen van lehetőség. Ehhez a tulajdonos/üzemeltető hozzájáruló nyilatkozata szükséges. Szükséges továbbá a szennyvízátemelő állami tulajdonba vételének feltételeit biztosítani, valamint a 873/6, 876, 878 telkek közúti megközelíthetőségét megoldani a Balaton törvény és a part‐rehabilitációs tanulmánytervvel összhangban. Koszorú Lajos elmondta, hogy a Balaton parti ingatlanokra vonatkozó szabályok módosításának célja, hogy egyrészt megoldódjon a telkek megközelíthetősége, valamint megtörténjen a különböző telkeken jelentkező fejlesztési igények összehangolása. A 878. hrsz‐ú telek az üdülőházas üdülő övezetbe került besorolásra, ahol a 30%‐os maximális beépíthetőség, a legfeljebb 7,5 méteres építménymagasság és 8,5 méteres homlokzatmagasság, valamint a 0,75‐ös szintterületi mutató egyidejű betartásával lehet épületet elhelyezni. A felek a következőkben állapodtak meg:  A fejlesztők vállalják a településrendezési terv módosításával járó, arányosan rájuk eső költségek finanszírozását;  A fejlesztők megküldik a tervezők felé a településrendezési tervvel összefüggő, a beruházás kivitelezéséhez szükséges paraméter igényeket, számításokat (beépítés, építménymagasság, homlokzatmagasság, szintterület zöldfelület stb.) a jelenlegi előírásokkal való összehasonlítás érdekében;

1


Emlékeztető







A felek együttműködnek a 878. hrsz‐ú telek közterületi megközelíthetőségének lehetséges változatainak kidolgozásában. Cél a telekcsoport adottságoknak megfelelő hasznosítása. Szükség lenne a móló gyalogos megközelítésére, ami csak a Z‐3 övezeti besorolású zöldterületen keresztül lehetséges. A változatokat Szilvási Attila véleményezésre előzetesen megküldi a jelenlévőknek. A 865/21 hrsz‐ú zöldterület megfelelő szabályozásának érdekében (móló és vitorlás klub megközelíthetősége, a szennyvízátemelő kiszabályozása) a tervezők felveszik a kapcsolatot a part‐rehabilitációs tanulmányterv felülvizsgálatának tervezőivel; A fejlesztő a vitorláskikötő megvalósításának szabályozási kérdései esetén konzultációs lehetőséget biztosít a vízjogi terv készítőjével és az engedélyezést levezénylő munkatársukkal. Polgármester úr megküldi a településrendezési szerződés tervezetét dr. Kecskés Egon részére.

 Budapest, 2013. 08. 21. Emlékeztetőt összeállította:

2

Tábori Attila tervező

ALSÓÖRS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVE MÓDOSÍTÁS HELYZETELEMZÉS

Recommend Documents