Algemene huurvoorwaarden SSW
1 juli 2004
Deze algemene huurvoorwaarden maken deel uit van de huurovereenkomst waarop zij van toepassing zijn verklaard.
Artikel 1 1.1
Wanneer sprake is van een huurovereenkomst met meerdere huurders (“samen huur”), dan geldt het volgende: De huurprijs en de bijkomende kosten zijn in één geheel en ondeelbaar verschuldigd. Elk van de huurders is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele bedrag van de huurprijs. Dit geldt ook voor alle overige verplichtingen die uit deze overeenkomst en uit de wet voortvloeien. Indien de overeenkomst voor één of een aantal van de huurders eindigt, dan blijven de overgebleven huurders het volledige bedrag van de huurprijs en van de bijkomende kosten verschuldigd. Om de huurovereenkomst als gevolg van opzegging door de huurder te laten eindigen, moet elk van de huurders de huurovereenkomst opzeggen. Is dit niet het geval dan duurt de overeenkomst ongewijzigd voort. Verhuurder heeft echter het recht de huuropzegging van één van de huurders aan te merken als een einde van de huurovereenkomst ten aanzien van die huurder.
Artikel 2 2.1
Algemeen
Mededelingen huurder
Huurder is verplicht om verhuurder zo spoedig mogelijk schriftelijk te informeren over huwelijk, echtscheiding of geregistreerd partnerschap van huurder. Hetzelfde geldt bij het overlijden van een medehuurder of samenhuurder.
Artikel 3
Huurprijswijziging - indexering
3.1
De huurprijs kan, afhankelijk van de hoogte daarvan, geliberaliseerd of niet geliberaliseerd zijn. Een niet-geliberaliseerde huurprijs is de meest voorkomende huurprijs van woonruimte. Bij duurdere woningen kan de huurprijs geliberaliseerd zijn. In deze voorwaarden wordt verstaan onder: “Niet-geliberaliseerde huurprijs”: een huurprijs waarop de dwingend -wettelijke bepalingen (artikel 7:246 e.v. BW) omtrent de hoogte van de huurprijs van toepassing zijn. Volgens de wet is hiervan sprake wanneer de huurprijs bij het begin van de huur lager of gelijk is aan het bedrag dat op dat tijdstip in artikel 16, eerste volzin, van de Wet individuele huursubsidie wordt genoemd. “Geliberaliseerde huurprijs”: een huurprijs waarop de meeste dwingend -wettelijke bepalingen omtrent de hoogte van de huurprijs niet van toepassing zijn. Volgens de wet is hiervan sprake wanneer de huurprijs bij het begin van de huur hoger of gelijk is aan het bedrag dat op dat tijdstip in artikel 16, eerste volzin, van de Wet individuele huursubsidie wordt genoemd.
3.2
Wanneer geen sprake is van een geliberaliseerde huurprijs, dan wordt de huurprijs gewijzigd overeenkomstig de daarvoor geldende wettelijke regels (art. 7:246 e.v. BW).
Algemene huurvoorwaarden SSW
pagina 1 van 8
3.3
Wanneer sprake is van een geliberaliseerde huurprijs, of sprake is van de huur van andere ruimte dan woonruimte, dan wordt de huurprijs jaarlijks per 1 juli verhoogd op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijs -index (CPI), reeks CPI-werknemers laag. Deze cijfers worden gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Verhuurder mag uitgaan van de meest recente reeks waarbinnen de genoemde gegevens beschikbaar zijn. Bij het opstellen van deze voorwaarden is dit de reeks 2000=100. Indien het CBS de bekendmaking van dit prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, dan zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Bij een verschil van mening hierover zal het CBS bindend adviseren. De indexering geldt ook indien hiervan geen mededeling aan huurder wordt gedaan en kan in enig jaar niet leiden tot een lagere huurprijs.
3.4
De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalender maand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Voorbeeld: bij een huurprijsherziening per 1 juli 2005 wordt de huurp rijs (€ 400,-) vermenigvuldigd met het indexcijfer over de maand maart 2005 (119) en gedeeld door het indexcijfer over de maand maart 2004 (116): € 400 x (119:116) = € 410,34.
3.5
Deze indexering van geliberaliseerde huurprijzen laat onverlet de mogelijkh eid tot het doen van een redelijk aanbod dat (mede) een wijziging van de huurprijs inhoudt.
Artikel 4
Leveringen en diensten
4.1
Huurder is een vergoeding verschuldigd voor bijkomende leveringen en diensten. Deze worden door middel van voorschotbedragen aan huurder in rekening gebracht.
4.2
In de huurovereenkomst zijn de volgende voorschotbedragen gespecificeerd (indien van toepassing): voorschotbedragen voor bijkomende verrekenbare leveringen en diensten; voorschotbedragen voor bijkomende niet-verrekenbare leveringen en diensten.
4.3
De voorschotbedragen voor de bijkomende niet-verrekenbare leveringen en diensten worden niet verrekend. Ten aanzien van het verleden hoeft dan ook geen bedrag te worden bijbetaald terwijl ook geen bedrag kan worden terug ontvangen. De toekomstige voorschotbedragen kunnen, afhankelijk van de door verhuurder daadwerkelijk verschuldigde bedragen, worden verhoogd.
4.4
Voor de bijkomende verrekenbare leveringen en diensten geldt dat de verschillen tussen de werkelijk gemaakte kosten en de door de huurder als voorschot betaalde bedragen worden verrekend. Verhuurder verstrekt aan huurder jaarlijks een gespecificeerd overzicht van de kosten voor deze leveringen en diensten.
4.5
De voorschotbedragen voor de bijkomende verrekenbare leveringen en diensten kunnen door verhuurder worden gewijzigd met ingang van de maand die volgt op de maand waarin het jaarlijkse overzicht zoals bedoeld in art. 4.4 aan huurder is verstrekt.
Algemene huurvoorwaarden SSW
pagina 2 van 8
Artikel 5
Huurbetaling
5.1
Huurder zal de verschuldigde huurprijs en de vergoedingen voor bijkomende leveringen en diensten maandelijks voor de eerste van de maand voldoen door overschrijving op de door verhuurder opgegeven bankrekening. Huurder zal verhuurder machtigen om de huur automatisch van de bankrekening van huurder af te schrijven.
5.2
Als de huurder enige verplichting uit deze huurovereenkomst niet nakomt, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten -met inbegrip van de buitengerechtelijke incassokosten - voor rekening van de huurder. De door huurder verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten bedragen 15% van de vordering, met een minimum van € 75, -- , te vermeerderen met BTW.
5.3
Verhuurder heeft het recht om een door de huurder gedane betaling in mindering te brengen op de oudste openstaande vordering, ongeacht hetgeen de huurder bij de betaling aangeeft.
Artikel 6
Verplichtingen van de verhuurder
6.1
Verhuurder zal op verlangen van de huurder gebreken verhelpen, tenzij: dit onmogelijk is; dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redel ijkerwijs niet van verhuurder zijn te vergen; een gebrek betrekking heeft op de kleine herstellingen die voor rekening van huurder komen (zie artikel 8.1).
6.2
Ten aanzien van voorzieningen in het gehuurde die de verhuurder van een vorige bewoner heeft overgenomen geldt het volgende. De verhuurder is slechts verplicht deze voorzieningen op standaardniveau te onderhouden (waaronder mede begrepen: te vervangen). Onder “op standaardniveau” wordt verstaan het niveau van een vergelijkbare woning zonder de door de huurder of een vorige huurder aangebrachte voorzieningen. Wanneer bijvoorbeeld sprake is van een afwijkende keuken die door de huurder of een vorige huurder is geplaatst, is verhuurder niet verplicht defecte onderdelen van die keuken te vervangen door dezelfde soort onderdelen. Verhuurder kan deze onderdelen vervangen door onderdelen van een in een vergelijkbare woning geplaatste standaardkeuken.
Artikel 7
Gebruik van de woning
7.1
Huurder is verplicht het gehuurde als een goed huurder en overeenko mstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte te gebruiken. Hij moet daarbij de voorschriften en aanwijzingen van verhuurder in acht nemen.
7.2
Huurder is verantwoordelijk voor de gedragingen van degenen die met zijn goedvinden, of medeweten, in het gehuurde verblijven. Wanneer die personen de bepalingen uit de huurovereenkomst niet naleven dan is huurder daarvoor aansprakelijk. Huurder is tevens verantwoordelijk voor mogelijk door huurder gehouden huisdieren. Huurder dient niet alleen het gehuurde maar ook de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde als een goed huurder te gebruiken. De voorschriften ten aanzien van het gehuurde zijn eveneens op de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde van toepassing.
Algemene huurvoorwaarden SSW
pagina 3 van 8
7.3
Huurder mag de gemeenschappelijke ruimten (zoals: trappenhuis, lift, galerijen, noodtrappen, brandgangen etc.) slechts overeenkomstig de bestemming gebruiken. Het is huurder niet toegestaan die ruimten in gebruik te nemen waaronder begrepen het in die ruimten opslaan of stallen van spullen. Huurder zal de aanwijzingen van verhuurder aangaande het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimten stipt opvolgen.
7.4
Als tot het gehuurde een tuin behoort, is de huurder verplicht een tuin aan te leggen en/of te onderhouden en als siertuin te gebruiken. Het is huurder niet toegestaan de tuin te gebruiken voor de opslag van materialen, boten, auto’s, caravans etc.
7.5
Huurder zal (klein) chemisch afval, huisvuil en grofvuil via de daarvoor bestemde methoden en procedures afvoeren.
7.6
Het is huurder niet toegestaan: a) in het gehuurde een bedrijf, ambacht of winkel uit te oefenen; b) aan omwonenden overlast te veroorzaken; c) in het gehuurde dieren te houden die gevaar of overlast veroorzaken of het risico op gevaar of overlast met zich meebrengen; d) in het gehuurde dieren te fokken, ook wanneer dit voor een niet-commercieel doel is; e) in het gehuurde explosieve of (milieu-)gevaarlijke stoffen of materialen op te slaan of in het gehuurde anderszins een situatie te laten ontstaan die risico’s voor het gehuurde of voor omwonenden met zich meebrengt; f) in het gehuurde activiteiten uit te oefenen die in strijd zijn met een wettelijke bepaling, waaronder mede begrepen het ter plaatse geldende bestemmingsplan; g) in het gehuurde hard- of softdrugs of andere genotsmiddelen te verhandelen of te produceren, waaronder mede begrepen het telen van hennepplanten ook wanneer dergelijke activiteiten door de overheid zouden zijn toegestaan of worden gedoogd.
7.7
Ter voorkoming van geluidsoverlast mag huurder in een etagewoning of apparte ment geen harde vloerbedekking (zoals parket, marmoleum of tegels) aanbrengen, tenzij verhuurder hiervoor vooraf schriftelijke toestemming heeft verleend.
7.8
Het is huurder, tenzij verhuurder hiervoor vooraf schriftelijk toestemming heeft verleend, niet toegestaan het gehuurde, geheel of gedeeltelijk, onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
7.9
Huurder moet het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
Artikel 8 8.1
Onderhoud en reparaties door huurder
Huurder is verplicht voor zijn rekening kleine herstellingen (waaronder mede begrepen schoonmaakwerkzaamheden) te verrichten. Deze kleine herstellingen zijn nader uitgewerkt in een algemene maatregel van bestuur, opgesteld door het ministerie. Huurder moet deze kleine herstellingen deugdelijk verrichten en moet de regels en aanwijzingen van de bevoegde instanties in acht nemen.
Algemene huurvoorwaarden SSW
pagina 4 van 8
Artikel 9
Schade
9.1
Wanneer huurder gebreken aan het gehuurde ontdekt moet huurder dit direct aan verhuurder melden. Dit kan telefonisch op het hiervoor beschikbare telefoonnummer dat 24 uur per dag bereikbaar is.
9.2
Huurder is aansprakelijk voor schade die verhuurder lijdt doordat huurder een verplichting uit de huurovereenkomst niet is nagekomen.
9.3
Wanneer als gevolg van onjuist gebruik door huurder schade ontstaat aan het gehuurde (waaronder mede begrepen de al dan niet gemeenschappelijke installaties en voorzieningen), dan zijn de kosten van het herstel voor rekening van huurder. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de hierdoor ontstane schade. Huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van derden voor schade die hiervan het gevolg zijn. Onder onjuist gebruik wordt mede begrepen het onjuist uitvoeren van onderhoud door huurder.
9.4
Schade als gevolg van geweld (waaronder mede begrepen vernieling of binnentredingen) ten aanzien van deuren, ramen of kozijnen komt voor rekening van de huurder.
9.5
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade die huurder als gevolg van een gebrek ten aanzien van het gehuurde lijdt, tenzij verhuurder dit gebrek al bij de aanvang van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen of ten aanzien van het ontstaan van het gebrek sprake is van opzet of grove schuld van verhuurder.
Artikel 10
Huurderszelfwerkzaamheid
10.1
Voor het aanbrengen van veranderingen aan de binnen- en buitenzijde van het gehuurde moet huurder aan verhuurder schriftelijk om toestemming vragen. Zonder een schriftelijke toestemming van verhuurder heeft huurder niet het recht veranderingen aan te brengen, tenzij uit artikel 10.2 anders blijkt.
10.2
Huurder hoeft geen toestemming te vragen voor veranderingen aan de binnenzijde van het gehuurde waarbij het gaat om veranderingen die bij het einde van de huurovereenkomst zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwi jderd kunnen worden.
10.3
Verhuurder kan besluiten geen toestemming te verlenen voor het aanbrengen van wijzigingen aan de binnenzijde van het gehuurde. Redenen hiervoor kunnen zijn dat de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid schaden, leiden tot e en waardedaling van het gehuurde, niet leiden tot een doelmatig gebruik van het gehuurde. Ook kunnen zwaarwegende belangen van de verhuurder zich tegen de toestemming verzetten.
10.4
Onder zwaarwegende belangen van verhuurder, zoals bedoeld in artikel 10 .3, worden onder meer begrepen: toekomstige ontwikkelingen ten aanzien van het gehuurde; nadelige gevolgen voor het onderhoud; het niet gewaarborgd zijn van een deugdelijke uitvoering van de verzochte wijzigingen; het buiten de kernvoorraad vallen van de woning als de verzochte wijzigingen worden aangebracht; het in het geding zijn van belangen van omwonenden.
10.5
Het aanbrengen van veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde is niet toegestaan, tenzij de huurder hiervoor de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft gekregen. Tot deze veranderingen aan de buitenzijde behoren onder meer: het aanbrengen van (schotel)antennes, schuren, balkons, hekwerken, borden etc.
Algemene huurvoorwaarden SSW
pagina 5 van 8
10.6
Verhuurder kan aan een te verlenen toestemming voorwaarden ve rbinden, bijvoorbeeld over de toe te passen constructie en materialen, de wijze van uitvoering, het onderhoud, de oplevering bij het einde van de huur etc.
10.7
Verhuurder heeft bij het einde van de huurovereenkomst het recht te verlangen dat huurder de door hem aangebrachte wijzigingen verwijdert en in goede staat herstelt, ook wanneer verhuurder daarvoor toestemming heeft verleend. Dit is slechts anders als verhuurder bij het verlenen van de toestemming (of later) schriftelijk toestemming heeft verleend om de wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst achter te laten. Huurder is verantwoordelijk voor de verlening van mogelijke noodzakelijke vergunningen en het naleven van wettelijke bepalingen.
10.8
Wijzigingen die huurder in strijd met het bepaalde in de artikelen 10.1 tot en met 10.6 heeft aangebracht, moet huurder op eerste verzoek van de verhuurder ongedaan maken. Naar keuze van verhuurder moet dit tijdens de huurovereenkomst dan wel bij het einde van de huurovereenkomst plaatsvinden.
10.9
Veranderingen die huurder aanbrengt aan het gehuurde zijn geheel voor eigen rekening en risico. Ook is huurder zelf verantwoordelijk voor het onderhoud daaraan. Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade die huurder lijdt door gebreken aan voorzieningen d ie huurder zelf heeft aangebracht of gewijzigd. Huurder is aansprakelijk voor schade die huurder lijdt als gevolg van mogelijke gebreken aan voormelde voorzieningen.
Artikel 11
Veranderingen aan het gehuurde door verhuurder
11.1
Indien dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe de gelegenheid geven.
11.2
Als de verhuurder wil overgaan tot renovatie van het gehuurde moet huurder daartoe eveneens de gelegenheid geven, wanneer verhuurder aan huurder hiervoor een redelijk voorstel doet. Van dit voorstel kan onder meer een tijdelijke herhuisvesting of een huurprijsverhoging wegens een toegenomen kwaliteit van het gehuurde onderdeel uitmaken. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Als de huurder het redelijke voorstel niet accepteert, gedraagt de huurder zich niet als een goed huurder.
11.3
Bij het geven van gelegenheid, zoals bepaald in de artikelen 11.1 en 11.2, komt aan huurder geen aanspraak op schadevergoeding of huurvermindering toe.
11.4
Als het een renovatie betreft van tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.
11.5
Het voorgaande doet niets af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie.
11.6
Het is verhuurder toegestaan bij het uitvoeren van onderhouds - en vervangingswerkzaamheden andere materialen toe te passen. Het is verhuurder ook toegestaan een andere kleur verf van het buitenschilderwerk toe te passen.
Algemene huurvoorwaarden SSW
pagina 6 van 8
Artikel 12
Controle en gedoogplicht
12.1
Huurder zal verhuurder op zijn verzoek in de gelegenheid stellen het gehuurde periodiek te controleren.
12.2
Huurder zal de uitvoering van alle noodzakelijke werkzaamheden aa n het gehuurde gedogen.
12.3
Huurder zal personen, die door de verhuurder belast zijn met het afleggen van controlebezoeken of het uitvoeren van werkzaamheden in het gehuurde toelaten, desgewenst na legitimatie hunnerzijds.
12.4
Onvoorziene omstandigheden voorbehouden vinden de in dit artikel genoemde bezoeken of werkzaamheden slechts plaats op werkdagen tussen 8.00 en 17.00 uur en van tevoren aangekondigd.
Artikel 13
Beëindiging van de overeenkomst
13.1
Huurder kan de overeenkomst door opzegging beëindigen op iedere werkdag van de maand met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal één maand. Opzegging kan dagelijks plaatsvinden. De opzegging door huurder moet gebeuren bij aangetekende brief terwijl huurder hiertoe ook op het kantoor van verhuurder een huuropzeggingsformulier kan invullen en afgeven.
13.2
De opzegging van de huurovereenkomst door verhuurder vindt plaats tegen de eerste dag van een kalendermaand.
13.3
Huurder verklaart voor de uitvoering van de huurovereenkomst woonplaats te hebbe n gekozen in het gehuurde. Bij beëindiging van de huurovereenkomst of indien huurder daadwerkelijk niet meer in het gehuurde woonachtig is, is huurder verplicht terstond schriftelijk zijn nieuwe adres en woonplaats bekend te maken. Als huurder na het einde van de huurovereenkomst geen nieuw adres aan verhuurder heeft medegedeeld, dan heeft verhuurder het recht het adres van het gehuurde als postadres van huurder aan te houden in de veronderstelling dat de post wordt doorgestuurd aan huurder.
Artikel 14
Oplevering van het gehuurde door de huurder
14.1
Na de opzegging en voor het einde van de huurovereenkomst inspecteren huurder en verhuurder gezamenlijk het gehuurde. Huurder moet in de periode na de opzegging voor verhuurder bereikbaar en beschikbaar zijn om een dergelijke inspectie te laten plaatsvinden. In een formulier wordt vastgelegd welke (herstel)werkzaamheden huurder moet uitvoeren om het gehuurde in goede staat te brengen. Een afschrift van dit formulier wordt bij deze vooroplevering aan huurder ter beschikking gesteld. Huurder verplicht zich de benodigde werkzaamheden voor de datum van het einde van de huur uit te voeren.
14.2
Huurder zal bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde in goede staat en geheel ontruimd aan verhuurder teruggeven. Slechts wanneer verhuurder toestemming heeft gegeven voor veranderingen aan het gehuurde en toestemming heeft gegeven om de wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst achter te laten, mag huurder die in het gehuurde achter laten. Huurder moet de sleutels bij de eindopname aan verhuurder ter beschikking te stellen.
Algemene huurvoorwaarden SSW
pagina 7 van 8
14.3
Huurder zal - kandidaat - nieuwe huurder in het gehuurde toelaten. Desgewenst moet deze kandidaat huurder een brief van SSW tonen waarin hem een voorlopige aanbieding van de woning is gedaan.
14.4
Verhuurder heeft het recht alle roerende zaken die zich na de ontruiming of na datum huurbeëindiging nog in het gehuurde bevinden op kosten van huurder te verwijderen en te verkopen of vernietigen. Dit geldt niet wanneer het verhuurde r bekend is dat die zaken door de opvolgende huurder zijn overgenomen, hetgeen moet blijken uit een aan verhuurder verstrekte, en door de opvolgend huurder ondertekende, overnameverklaring.
14.5
Huurder is aansprakelijk voor de schade die verhuurder lijdt wanneer huurder het gehuurde niet tijdig overeenkomstig het bepaalde in deze voorwaarden aan de verhuurder oplevert. Tot deze schade behoort mede de huurderving, te rekenen over de periode vanaf het einde van de huurovereenkomst tot het moment waarop het gehuurde in goede staat aan verhuurder ter beschikking staat.
Algemene huurvoorwaarden SSW
pagina 8 van 8
