Volkshuisvestingsverslag 2010
Algemene Gegevens Statutaire naam Adres Postcode en Woonplaats Gemeente Telefoon Telefax
: : : : : :
Stichting "Castria Wonen" Wouwseweg 15 4661 VM Halsteren Bergen op Zoom (0164) 63 63 00 (0164) 63 63 38
De datum van oprichting is 12 januari 1962. De statuten zijn opgenomen in een notariële akte en de Stichting is koninklijk erkend, het laatst bij besluit van 17 mei 1963, staatsblad nr. 9. De stichting is geregistreerd in het handelsregister onder nummer 22018360 bij de Kamer van Koophandel te Breda. Datum laatste statutenwijziging is 27 december 2002. De woningstichting is aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties.
Samenstelling bestuur per 01-01-2010 J.J. Kloet Directeur/bestuurder
Samenstelling Raad van Toezicht per 01-01-2010 Drs. T.G.A. Westerveld Voorzitter A.A.A.N. van Aert AA Vice-voorzitter Drs. H.F.L. Hendriks Lid Mevrouw Drs. S.A. Jonckheer MBA Lid H.E. Lenting Lid B.P.M. Nefs Lid Drs. J. Wagensveld RA Lid
STICHTING CASTRIA WONEN VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2 0 10 Blz. 1. VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN 1.1 Aan de stakeholders van Castria Wonen
5
1.2 Werkwijze Raad van Commissarissen 1.2.1 Governance Code 1.2.2 Voornaamste punten van afwijkingen van de Governance Code
5 5 5
1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3. 1.3.4 1.3.5 1.3.6 1.3.7
5 5 6 7 7 8 8 9
Inhoud van het toezicht Goedkeuring van operationele en financiële doelstelling en de strategie Interne risicobeheersing en controlesystemen Financiële continuïteit Volkshuisvestelijke opgaven Verbindingen Toezichtkader Interne informatievoorziening
1.4 Verantwoording 1.4.1 Activiteiten van de RvC
9 9
1.5 Samenstelling Raad van Commissarissen 1.5.1 Benoemingen 1.5.2 Bezoldiging
12 12 13
1.6 Werving en selectie 1.6.1 Profiel 1.6.2 Zelfevaluatie
13 13 13
1.7 1.7.1 1.7.2 1.7.3 1.7.4
Integriteit Tegenstrijdige belangen Leningen of garanties Klokkenluiderregeling Onafhankelijkheid van de RvC
14 14 14 15 15
1.8 1.8.1 1.8.2 1.8.3 1.8.4
Commissies Commissie financiën Commissie maatschappelijke oriëntatie Selectie- en remuneratiecommissie Bezoldigingsbeleid bestuur
15 15 15 15 16
1.9.1 Toekomst 1.9.2 Tenslotte 2. INLEIDING 2.1 Algemeen 2.2 Ontwikkelingen in de sector 2.3 Ontwikkelingen op lokaal niveau 2.4 Werkorganisatie 2.5 Juridische fusie per 1 januari 2011
17 17
18 19 20 28 30
3. KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT 3.1 Bestand verhuureenheden per 31 december 2010 3.2 Bouwen van woningen 3.3 Beheer van woningen
31 34 41
4. VERHUREN VAN WONINGEN 4.1 Woningvoorraad naar prijs 4.2 Ontwikkeling huren en woonlasten 4.3 Huurtoeslag 4.4 Woonruimteverdeling 4.5 Woningzoekenden 4.6 Mutatiegraad
49 50 50 51 51 54
5. BETREKKEN VAN HUURDERS BIJ BELEID EN BEHEER 5.1 Huurdersvereniging Samen Sterk/ Huurdersbelangenvereniging Halsteren/Lepelstraat 5.2 Overig overleg huurders 5.3 Informatie huurders 5.4 Klantenpanels 5.5 Regionale klachtencommissies
59 59 60 60 61
6. LEEFBAARHEID 6.1 Algemeen 6.2 Leefbaarheidinitiatieven mede op basis regie overheid 6.3 Initiatieven corporatie
62 62 65
7. WONEN EN ZORG 7.1 Inleiding 7.2 Lokale invulling 7.3 Levensloopgeschikte woningen
68 69 72
8. FINANCIELE CONTINUITEIT 8.1 Financiën laatste vijf boekjaren 8.2 Financiële meerjarenprognose 8.3 Financiële meerjarenprognose fusiecorporatie Stadlander
73 77 78
9. FINANCIEN 9.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2010 (na winstverdeling) 9.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het jaar 2010 9.3 Algemene toelichting 9.4 Verbindingen
79 81 82 82
10. VERSLAG OVERIGE ACTIVITEITEN 10.1 Deelname in instellingen 10.2 Ontwikkelingen op gebied van wonen 10.3 Inzet van middelen
84 88 88
11. KENGETALLEN OVER DE AFGELOPEN 5 JAAR PER ULTIMO BOEKJAAR
90
12. RAPPORT VAN BEVINDINGEN
92
1.
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
1.1
Aan de stakeholders van Castria Wonen Hierbij bieden wij u de door het bestuur opgemaakte geconsolideerde jaarrekening over 2010 aan. Deze omvat de winst- en verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting, alsmede het volkshuisvestingsverslag over het boekjaar 2010. Deze jaarrekening is door PriceWaterhouseCoopers Accountant N.V. (PWC) gecontroleerd en goedgekeurd zoals blijkt uit de accountantsverklaring die aan dit verslag is toegevoegd. Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen het bestuur voor de jaarrekening 2010 overeenkomstig vast te stellen, welke vaststelling overeenkomstig artikel 16 lid 4 van de statuten het bestuur voor haar bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) voor het door hem gehouden toezicht tot volledige decharge zal strekken.
1.2
Werkwijze Raad van Commissarissen De RvC heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van het bestuur, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en –procedures ingesteld door het bestuur, op de algemene gang van zaken binnen Castria Wonen en de met haar verbonden ondernemingen en het ter zijde staan van het bestuur met advies.
1.2.1
Governance Code De RvC hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De RvC en het bestuur hebben in het verslagjaar 2007 de Governance Code Woningcorporaties (hierna: de “Code”) nader uitgediept en een aantal keuzes gemaakt waar de code niet wordt gevolgd. In 2008, 2009 en 2010 zijn daar geen wijzigingen in aangebracht. Vanzelfsprekend zullen die onderdelen worden “uitgelegd” waar de code niet wordt gevolgd. Zowel de RvC als het bestuur vinden de Code een goed instrument om het vertrouwen van het publiek in een integere en transparante gang van zaken binnen woningcorporaties te behouden. Wat betreft visitatie heeft het bestuur al in 2005 aangegeven dat te willen laten uitvoeren. In 2008 is nadrukkelijk over de uitvoering van visitatie gesproken. Uitvoering in 2009 was daarbij het uitgangspunt. Gezien evenwel het nader onderzoek naar mogelijke fusie met de woningstichting Soomland is van die doelstelling afgezien. Toen in 2009 bleek dat die fusie niet haalbaar was is, na een selectietraject, in 2009 aan Ecorys opdracht verstrekt en is de visitatie in 2010 uitgevoerd.
1.2.2
Voornaamste punten van afwijkingen van de Governance Code Op de navolgende punten wijkt de corporatie af van het toepassen van de Code: • Gezien de grootte van de onderneming en de betrokkenheid van de werknemers bij de onderneming wordt het invoeren van een integriteitcode en klokkenluidersregeling ook in 2010 niet nodig geacht. • De samenstelling en rol van twee kerncommissies wordt als volgt ingevuld: o commissie financiën (die ook de rol van de audit commissie op zich neemt) o commissie maatschappelijke oriëntatie o ad hoc (afhankelijk van behoefte via benoeming bijv. een remuneratie commissie)
1.3 1.3.1
Inhoud van het toezicht Goedkeuring van operationele en financiële doelstellingen en de strategie In het verslagjaar werd door het bestuur aan de RvC het navolgende gepresenteerd: • Begroting 2011 en meerjarenplanning 2011 – 2020 (december 2010). Onderdeel hiervan maakt uit het treasury jaarplan, investeringsprognoses voor (mini-
5
•
• •
•
•
• • •
maal) de komende vijf jaar, (meerjaren) onderhoudsbegroting 2011 e.v. en risicoanalyse op ondernemingsniveau. Volkshuisvestingsverslag 2009 en geconsolideerde jaarrekening 2009 (begin juni 2010). Bij deze verslagen waren ook gevoegd het onderhoudsverslag 2009 en de jaarrekening 2009 van Castria Vastgoed b.v. De RvC werd ook geïnformeerd over de deelneming Rom Marsaki b.v., het aangesloten zijn bij de Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland, alsmede het (stille) aandeel in de vennootschap Cité CV (waarvan beherend vennoot is de wooncorporatie Stadswonen-Rotterdam). De BSC 4e kw. 2010 is betrokken bij de beoordeling van het boekjaar 2010. Huurprijsbeleid per 1 juli 2010. Vervolg van onderzoek naar verdere samenwerking/fusie tussen Castria Wonen, Wst. Wonen West-Brabant en Soomland, wat geleid heeft tot besluitvorming tot een juridische fusie van deze drie corporaties per 1 januari 2011. Ondertekening door Vastgoed b.v. van koopcontract met de gemeente Bergen op Zoom i.v.m. ontwikkelingen op bedrijventerrein Wouwseweg in Halsteren (dit in navolging van een op 10 september 2009 ondertekende intentieovereenkomst). Ondertekenen van samenwerkingsovereenkomst (SOK) met gemeente Tholen en Bouwfonds i.v.m. bouwplannen in het stadje Tholen (dit in navolging van een op 8 mei 2008 ondertekende intentieovereenkomst en raamafspraken getekend op 10 december 2008). Het door Ecorys uitgebrachte visitatierapport, waarvan van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland een certificaat werd ontvangen. Het ondertekenen medio juni 2010 van de VSO II (i.v.m. niet te voorziene effecten voor de deelneming in de vennootschap Marsaki had dit nog niet plaatsgevonden). Balanced score card (elk kwartaal).
Begin juni 2010 werd door de RvC het externe controlebureau PriceWaterhouseCoopers Accountants N.V. (PWC) geëvalueerd en werd overgegaan tot opdrachtverstrekking aan dit bureau voor controle van het boekjaar 2010. Door de raad is specifiek gevraagd om in dit boekjaar extra aandacht uit te laten gaan naar het onderzoek naar fusie met de corporaties Soomland en Wonen West Brabant. 1.3.2
Interne risicobeheersing en controlesystemen Binnen de organisatie is een commissie financiën actief. Binnen deze commissie volgen twee leden van de RvC nauwgezet de financiële ontwikkelingen van de corporatie. Tijdens het boekjaar is door de commissie meerdere malen gesproken met de bestuurder, de manager bedrijfsvoering en de manager financiën over de financiële ontwikkelingen en risico’s van de woningcorporatie. Naast de balanced score card levert de organisatie ook per kwartaal treasury en andere financiële verantwoordingsstukken aan zoals een onderhoudsverslag en verslag incasso/beheer/verhuur. In het eerste kwartaal van 2010 werd er een notitie samengesteld over de ontwikkeling in de laatste jaren van het langer leeg staan van woningen. Deze trend bleek vooral veroorzaakt door een stagnerende verkoopmarkt en in uitvoering genomen sloop- en herstructureringsprogramma’s. Opvallend is dat er in 2010 meer aandacht vanuit de markt kwam voor het product slimmer koop. Naast het managementteam functioneert sedert 2007 ook een projectteam. Dit team is breder van opzet dan het managementteam. Daardoor is een breder draagvlak binnen de organisatie ontstaan en kunnen veranderingen sneller worden doorgevoerd. De onderzoeken naar fusie, eerst met de woningstichting Soomland en in 2010 met deze stichting en Wonen West Brabant, hebben de nodige invloed gehad op de ontwikkeling op gebied van beleid. De veranderingen die in 2010 werden doorgevoerd waren dan ook beperkt. Zo werd wel een vervolg gegeven aan het “dieper” in de organisatie leggen van “gebiedsgericht werken”. Overigens past dit bij de werkwijze die besproken werd met de mogelijke fusiepartners.
6
1.3.3 Financiële continuïteit Alhoewel de corporatie er al langer van overtuigd was dat in haar plattelandswerkgebied gebiedsgericht werken van groot belang is, werd in 2005 gestart om dat ook inhoudelijk meer vorm te geven. Sedert ultimo 2006 is er een eigen visie gemaakt op de ontwikkelingen op dorpsniveau. Alle woonproducten zijn beoordeeld op levensduur, investeringscapaciteit, mogelijkheden tot huurharmonisatie, herstructurering en verkoop. In 2010 is die visie geëvalueerd en bijgesteld. Verbeterplannen of levensduurverlenging zijn daar waar nodig bijgesteld en de financiële effecten naar de toekomst zijn doorgerekend en maken onderdeel uit van de meerjarenbegroting. Dat geeft weer een bijgesteld inzicht in de toekomstige ontwikkeling van de financiële continuïteit van de onderneming. De visie van de vijf woningcorporaties uit de regio West-Noord-Brabant en Tholen is in 2009 neergelegd in een uitgebreid boekwerk (Visie op wonen en leven in West-Brabant en Tholen 2025). De daarin opgenomen visie sluit aan op onze lokale situatie. De kracht van deze visie is dat deze zowel regionaal als lokaal is gericht. Aanpassingen in het strategisch beheer zijn voor de gemeente Tholen doorgevoerd. Voor het woningbezit in de gemeente Bergen op Zoom (Halsteren en Lepelstraat) worden geen grote aanpassingen verwacht. Met de afstemming met de collega-corporaties werd in 2010 een begin gemaakt. Die afstemming moet uiteindelijk leiden tot een “gezamenlijk” woningbouwprogramma van de woningcorporaties in deze regio. Zowel bij het Waarborgfonds (WSW) als het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) waren er in 2006 twijfels over de financiële continuïteit van Castria Wonen. Sedert de verslaglegging over 2008 is daar geen sprake meer van. Het WSW heeft ons ook in 2010 bericht dat Castria Wonen over voldoende borgingsruimte beschikt om haar huidige (harde) plannen uit te voeren. Het CFV geeft in haar beoordeling aan dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie hetgeen tot een continuïteitsoordeel A1 heeft geleid. De vanaf 1 januari 2008 ingevoerde vennootschapsbelastingplicht en de heffing voor de zogenaamde 40 “krachtwijken”, zijn – zo goed als mogelijk – opgenomen in de financiële meerjarenprognoses. Uit de prognoses blijkt dat deze “verplichtingen” en de stagnerende verkopen uit bestaand woningbezit de kasstromen de komende tijd sterk gaan beïnvloeden. In het boekjaar 2009 werd de verplichting opgelegd om op te nemen een belastinglatentie in verband met “ingerekend winsten” op het verkoopprogramma voor de komende vijf jaar. Ons inziens wordt daarmee een “vertekend beeld” (te hoog) gegeven van onze vermogenspositie. Ook de nog niet concreet te maken plannen die niet in de meerjarenprognoses zijn opgenomen zullen in de komende 10 tot 15 jaar de financiële positie van de corporatie aantasten. Het CFV baseert haar oordeel over de eerste vijf jaar, terwijl wij ons richten op een langere termijn (minimaal 10 jaar). Dat geeft een ander beeld van het vermogen dan dat het CFV presenteert. Gezien de status van deze zogenaamde “zachte projecten” kunnen er nog keuzes gemaakt worden om die niet uit te voeren of in de tijd te verschuiven. 1.3.4
Volkshuisvestelijke opgaven Signalen uit de samenleving dat corporaties hun taken niet goed oppakken, waren in 2003 al reden voor de raad om bij de directeur daar extra aandacht voor te vragen. Uit een destijds met de organisatie gevoerde discussie over een door de directie samengestelde knelpuntennotitie over wonen, zorg en welzijn in het eigen werkgebied moet geconcludeerd worden dat de organisatie zich daarvan bewust is. Lokaal wordt daar nog steeds stapsgewijs aan gewerkt en krijgt steeds breder maatschappelijke inhoud. Op verzoek van de commissie maatschappelijke oriëntatie besprak de RvC dit thema opnieuw uitgebreid in 2006. Daarbij kwamen aan de orde zowel lokale als sociale ontwikkelingen in de sociale volkshuisvesting. Thema’s werden besproken zoals: vermogensovermaat, identiteit van woningcorporaties, prestatieafspraken, meebetalen aan huurtoeslag, prefered partnerschap in de relatie met de gemeente Tholen en de corporatie als maatschappelijk belegger. In 2006 werd door de raad van de gemeente Tholen de nota “Woonvisie gemeente Tholen” vastgesteld. Deze nota bleek voor de uitwerking van de dorpsplannen voor het woningbezit van
7
Castria een uitstekende basis te zijn. Op basis van beide nota’s zijn er in 2007 concrete prestatieafspraken met de gemeente Tholen gemaakt. Deze zijn vanaf 2008 jaarlijks met de gemeente geëvalueerd. De resultaten daarvan stemden tot tevredenheid. Zoals eerder gemeld is de woningmarkt veranderd en zijn onze dorpsplannen bijgesteld. Vanaf eind 2009 zijn daar meerdere gesprekken over gevoerd met de gemeente Tholen. In 2010 heeft de gemeente initiatieven ontwikkeld om in 2011 te komen tot een herijking van haar woonvisie. De prestatieafspraken met de gemeente Bergen op Zoom en de drie binnen deze gemeente werkzame corporaties – Wst. Soomland, Wonen West Brabant en Castria Wonen - zijn formeel op 31 december 2010 beëindigd. In 2009 en 2010 werd op ambtelijk niveau veel aandacht besteed aan zowel realisatie op onderdelen als aan monitoring. Het is nog te weinig concreet en te veel “papierwerk”. Gezien de grootte van deze gemeente en onze beperkte positie enerzijds begrijpelijk maar nu de gemeenteraadsverkiezingen achter de rug zijn vraagt dat in 2011 om meer concrete acties. 1.3.5
Verbindingen Castria Wonen kent een aantal verbindingen die zijn toegelicht in hoofdstuk 10 (verslag overige activiteiten) van dit volkshuisvestingsverslag. Verbindingen worden aangegaan vanuit een afwegingskader waarvan zowel fiscale, operationele als risicobeheersaspecten onderdeel van uitmaken. In 2010 is verder gewerkt aan de deelneming in het zogenaamde plan Noord in de kern Tholen. Op verzoek van de gemeente Tholen (op advies van VROM) participeert Castria Wonen in de ontwikkeling van dit plan samen met de gemeente en Bouwfonds. Om dat verantwoord te kunnen doen, heeft op basis van de op 15 juli 2010 ondertekende samenwerkingsovereenkomst Tholen Stad dat in 2010 geleid tot: 1. Voor de realisatie van de grondexploitatie Oprichting op 12 juli 2010 van “Castria Grondexploitatie Tholen Stad b.v.” (100% deelname Castria Wonen). Deze vennootschap is op 15 juli 2010 met de “Gemeente Tholen Grondexploitatie Tholen Stad b.v.” ( 100% deelname gemeente Tholen) en Bouwfonds Grondexploitatie Tholen Stad b.v.” ( 100% deelname Bouwfonds) een vennootschap onder firma aangegaan “Grondexploitatie Tholen Stad V.O.F.” 2. Voor de realisatie van de opstallen Ondertekening op 29 december 2010 door Castria Wonen van een samenwerkingsovereenkomst “Tholen-Noord en Molenvlietsedijk” met Bouwfonds Ontwikkeling b.v. Hieruit vloeit voort dat er in 2011 tussen deze instellingen nog een vennootschap onder firma zal worden aangegaan. De bestuurder vertegenwoordigt Castria Wonen in alle deelnemingen. Verantwoording van de verbinding door de bestuurder vindt regelmatig plaats binnen de RvC. Conform de in 2007 gemaakte afspraak vindt verslaglegging zoveel mogelijk via de financiële commissie plaats. Bijzonderheden meldt de commissie aan de raad en in het jaarverslag wordt verantwoording afgelegd.
1.3.6
Toezichtkader Het toezichtkader wordt gevormd door het ondernemingsplan en de (integrale) begroting en de meerjarenbegroting. In 2009 en 2010 is door de onderzoeken naar fusie eerst met de Wst. Soomland en vervolgens met de Wst. Soomland en Wonen West Brabant, gewerkt op basis van een in 2009 beperkt bijgesteld ondernemersplan. Uitvoerend werd zowel in 2009 als in 2010 gewerkt met een jaarlijks geactualiseerd activiteitenplan. Met de bestuurder zijn in de arbeidsovereenkomst “arbeidsvoorwaarden statutair directeur Castria Wonen” in het kader van zijn functioneren afspraken gemaakt ter invulling van zijn variabele beloning. Elk jaar worden hiervoor nieuwe kwantitatieve en kwalitatieve resultaataf-
8
spraken gemaakt. In de vergadering van de RvC d.d. 15 november 2010 werd goedkeuring verleend aan het bestuursbesluit tot juridische fusie van de Stichting Castria Wonen, Stichting Wonen West Brabant en Woningstichting Soomland. 1.3.7
Interne informatievoorziening De periodieke verslaglegging van de balanced score card (BSC) vindt per kwartaal plaats. Deze BSC bevat voldoende prestatie-indicatoren om strategie en ondernemingsplan te kunnen monitoren. Naast de BSC is er ook nog managementinformatie beschikbaar betreffend het onderhoud, verhuur, beheer en incasso. Toegevoegd is in 2009 de Risk Management Scan van PWC, waarvan de resultaten ultimo 2009 zijn gepresenteerd. In verband met de eerder genoemde onderzoeken en besluitvorming naar fusie zijn er in 2010 geen nadere acties uitgezet. De informatiestroom loopt in beperkte vorm via de raad en in uitgebreide vorm via de financiële commissie. In 2010 was deze informatie tijdig beschikbaar.
1.4 1.4.1
Verantwoording Activiteiten van de RvC In totaal heeft de RvC acht maal vergaderd, zes keer volgens een vooraf vastgesteld schema. Daarnaast zijn twee extra vergadering belegd . De eerste eind mei stond in het teken van de ontwikkeling van de voortgang van fusiebesprekingen, samenwerking met de gemeente Tholen en Bouwfonds in het plangebied Tholen Noord (oud bedrijventerrein) en de toets van de governance code op de verbinding ROM Marsaki b.v. De tweede was medio juli waar het vervolg van het fusietraject en behandeling van het concept visitatierapport aan de orde zijn gesteld. In het kader van het onderzoek naar fusie met de corporaties Wonen West Brabant en Soomland werden op twee middagen bezoeken gebracht aan de werkgebieden van de corporaties. De doelstelling was kennis maken met zowel het werkgebied als de leden van beide raden. Aan een aantal door de directeur/bestuurder voorgelegde besluiten werd goedkeuring verleend. Daarbij ging het om: • Jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over 2009 • Begroting 2010 (inclusief investeringsplanning, treasury en risicoanalyse) • Vaststellen activiteitenplan 2010 • Huuraanpassing per 1 juli 2010 • Ondertekenen van een koopcontract door Vastgoed b.v. met de gemeente Bergen op Zoom i.v.m. ontwikkelingen op bedrijventerrein Wouwseweg in Halsteren • Ondertekenen van samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Tholen en Bouwfonds t.b.v. bouwplannen in de kern Tholen. • Ondertekenen van de VSO II (dat was in tijd gezien erg laat omdat er in 2010 pas duidelijkheid kwam over de fiscale positie van de vennootschap Marsaki, waarvan Castria één van de zes vennoten is). • Besluit tot aangaan van een juridische fusie met de Stichtingen Soomland en Wonen West Brabant. Zelfstandig heeft de raad de navolgende besluiten genomen: • Opdrachtverstrekking van de accountantscontrole voor het jaar 2010 aan PriceWaterhouseCoopers (PWC). • In verband met het besluit tot fusie ontslag van de directeur/bestuurder. • In verband met het besluit tot fusie aftreden van alle leden van de raad van commissarissen. Tijdens de bespreking over het strategisch voorraadbeleid is ook de strategische visie aan de orde gesteld waarvan de raad ultimo 2006 en begin 2007 concludeerde dat Castria redelijk onder controle is en dat aandacht diende uit te gaan naar:
9
1. Het volkshuisvestingsbeleid Bouwtechnisch is het bezit redelijk op orde. Een beperkt deel sluit woontechnisch echter nog niet aan op de vraag van de te verwachte vergrijzing. 2. Het primaire proces De organisatie van het onderhoud en de projectontwikkeling is goed opgezet. De interne wijze van werken verdient echter aandacht en afstemming. 3. De ondersteunende processen Financieel is de spankracht beperkt en is een doelmatige organisatie vereist. Het proactief gedrag bij medewerkers dient bevorderd te worden door een juiste leiderschapsstijl, het benoemen van doelen, het meten van prestaties en het individueel belonen. Eind 2010 kan geconcludeerd worden dat het volkshuisvestingbeleid met de regionale woonvisie en de jaarlijkse aanpassing van het strategisch voorraadbeleid (op kernniveau) op orde is. De komende jaren zal vooral aandacht moeten uitgaan naar de regionale afstemming van de woningvoorraad. Dat betreft dan zowel de bestaande bouw als de nieuw te bouwen woningen. Bij die afstemming zal de woonlast nadrukkelijk betrokken moeten worden alsmede levensloopgeschikt bouwen en/of onderhouden. De organisatie van het onderhoud en de projectontwikkeling zijn afgestemd binnen de bedrijfsprocessen. Nog maar een beperkt (voor Castria minder urgent) deel van de bedrijfsprocessen moet nog verder worden uitgewerkt. Op initiatief van leden van de RvC en/of het bestuur werden onderwerpen behandeld als: • Risicomanagement, jaarverslag, begrotingen en periodieke managementinformatie van de deelnemingen; • Benchmarking via de bedrijfstakinformatie van het CFV; • De governance code woningcorporaties; • Ontwikkeling op het gebied van de vennootschapsbelastingplicht en heffing (bestemd voor de zogenaamde “40-Vogelaarswijken”); • Evaluatie van de gemaakte prestatieafspraken met de gemeente Tholen en Bergen op Zoom; • Visitatie (uitgevoerd in 2010); • Stand van zaken bedrijfsprocessen; • VROM – ontheffing 90% regeling; • CFV – continuïteits- en solvabiliteitsoordeel 2010 • WSW – kredietwaardigheid en faciliteringsvolume. Een door de raad gedelegeerde commissaris heeft in 2010 tweemaal de vergadering van de Ondernemingsraad (OR) bijgewoond. Tijdens die vergadering zijn de volgende agendapunten aan de orde geweest: jaarverslag OR 2009, fusiebesprekingen met Soomland en Wonen West Brabant, wijzigingen binnen CAO van reiskostenvergoedingen en zakelijk gebruik privé auto, visitatie rapport, de pilot wonen bij Soomland en Wonen West Brabant en de “overstap” naar een andere Arbodienst (i.v.m. de fusie per 1-1-2011). De samenwerking met de OR is altijd open en positief ervaren.
Met de twee huurdersbelangenverenigingen werd door een delegatie van de raad in het verslagjaar eenmaal gesproken. Dat was een op verzoek van de twee huurdersbelangenverenigingen georganiseerde bijeenkomst, waarin het onderzoek naar fusie centraal stond. Door dat onderzoek naar fusie waren er in 2010 meerdere overleggen waar door de directies samen met alle huurdersbelangenverenigingen uitgebreid werd gesproken over het onderzoek naar fusie. In de kern Halsteren (gemeente Bergen op Zoom) werd op verzoek van de plaatselijke huurdersbelangenvereniging door twee bestuurders een speciaal belegde vergadering met huurders bezocht. Die bijeenkomst stond in het teken van de gevolgen van de fusie voor dat gebied. Toelichting werd gegeven op waarom fusie nodig is, de sluiting van de
10
vestiging van het huidige kantoor in Halsteren en het streven naar het organiseren van een aanspreekpunt in dit gebied. De samenwerking tussen beide huurdersverenigingen was in 2007 beëindigd. De delegatie van de raad heeft in 2008 te kennen gegeven dat in hoge mate te betreuren en dat dit zeker niet in het belang is van de huurders van Castria. Door extra inspanning van een lid van de RvC in 2009 zijn de verhoudingen tussen beide verenigingen verbeterd. Ondanks die verbetering heeft de raad te kennen gegeven in elk geval één keer per jaar met beide besturen, al is het afzonderlijk, te spreken. De RvC hecht grote waarde aan voornoemde contacten vanwege de openhartige uitwisseling van standpunten. Ondanks dat Castria Wonen in meerdere gemeenten werkzaam kan zijn, beperkt zij haar werkterrein tot de gemeenten Tholen en Bergen op Zoom. En in die laatste nu nog alleen op de kernen Halsteren en Lepelstraat. De voorzitter woont het beleidsoverleg bij dat de bestuurder met de gemeente Tholen heeft. In de gemeente Bergen op Zoom is beleidsoverleg op directieniveau tussen de drie daar werkzame corporaties en de gemeente. Bij dit overleg is de RvC niet betrokken. In 2010 is met de gemeente Tholen twee keer regulier overlegd op bestuurlijk niveau. Medio juni was er onder meer in verband met de fusiebesprekingen met de corporaties Wonen West Brabant en Soomland een extra overleg dat ook door de burgemeester werd bijgewoond. Daarnaast was er het jaarlijks zogenaamd netwerkoverleg. Bestuurlijk is gesproken over: procedure grondaanbieding, woningontruimingen, leefbaarheid, demografische ontwikkelingen in de regio Tholen en Westelijk Noord-Brabant, prestatieafspraken (aflopend 2010 en nieuwe afspraken voor de periode 2011 en 2012, samenwerking met gemeente en Bouwfonds in het stadje Tholen, woonherkansen, wijkaanpak jongeren huisvesting in de Kuiperdreef in de kern Tholen. Bij het monitoren van de prestatieafspraken is geconcludeerd dat alle uitgezette acties “op koers” liggen. In het kader van het aantrekkelijker maken voor starters op de woningmarkt heeft de gemeente Tholen in 2008 de “VROM-starterslening” geïntroduceerd. Castria heeft in dat zelfde jaar voor verkoop van bestaand bezit alsmede voor in haar opdracht te bouwen koopwoningen het, breder toepasbaar, product “Slimmer Kopen” op de markt uitgezet. In 2010 heeft Castria de inmiddels zevende jaarlijkse netwerkbijeenkomst georganiseerd. Het college van burgemeester en wethouders, leden van de raad van commissarissen, bestuurder en managers namen er aan deel. De doelstelling van dit overleg is om met elkaar een open en brede volkshuisvestelijke discussie te voeren. In verband met het besluit tot juridische fusie per 1 januari 2011 heeft deze bijeenkomst in het teken gestaan van het “bestuurlijk afscheid” van Castria Wonen. In het formele gedeelte is door Castria het visitatierapport gepresenteerd en heeft Castria haar visie gegeven op punten die voor de nabije toekomst van belang zijn voor de volkshuisvesting in de gemeente Tholen. Tevens zijn de prestatieafspraken voor de periode 2011 en 2012 ondertekend. In de gemeente Bergen op Zoom werd er op beleidsmatig niveau in 2007 veel overlegd, wat heeft geleid tot ondertekening van de Samenwerkings-/prestatieafspraken 2008-2010. Op basis hiervan zijn er op werkniveau in 2008 overleggen opgestart waarbij de drie in Bergen op Zoom werkzame corporaties betrokken zijn en die inhoud moeten geven aan de afspraken. In 2009 en 2010 is daar verder inhoud aan gegeven, waarbij vooral uitvoerend de aandacht uitging naar realisatie van een paar onderdelen alsmede de monitoring daarvan. Op bestuurlijk niveau werd met de drie corporaties maar één keer overlegd. De onderwerpen waren: project voor elkaar in de buurt, notitie maatschappelijk vastgoed, terugkoppeling van het onderzoek van de rekenkamer West Brabant “Prestatieafspraken - vergeleken”, voortgang van het (nieuwe) gemeentelijk beleidsplan wonen 2010. Op corporatieniveau was er in 2010 geen regulier bestuurlijk overleg. De nieuwe RvC heeft in het eerste kwartaal van 2011 kennis genomen van het verslag over
11
2010 van de Regionale Geschillen Commissie (cie in de zin van artikel 16 BBSH met als “werkgebied” West-Noord-Brabant en Tholen). Sedert 2010 neemt Castria niet meer deel aan de klachtencommissie in Zeeland. Alle geschillen worden nu ingebracht in voornoemde commissie. Het verslag staat beschreven in het bestuursverslag. 1.5
Samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestaat uit zeven leden die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd en die vervolgens voor één volgende zittingstermijn van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de RvC is gebaseerd op de in het reglement van de RvC omschreven profielschets. De heer drs. T.G.A. Westerveld treedt op als voorzitter en vice-voorzitter is de heer A.A.A.N. van Aert AA. Er is een rooster van aftreden, een reglement van de raad van commissarissen en een reglement voor de wijze van benoeming van de zogenaamde “huurderszetel”. Deze reglementen zijn op de website geplaatst. Het functioneren van de raad als geheel en dat van de leden afzonderlijk en het functioneren van de statutair bestuurder is opgenomen in een jaarlijks terugkerend proces. Een aantal (materiële) besluiten van de bestuurder, zoals vastgelegd in de statuten, zijn onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC (zie ook bovenstaand onder 1.4 activiteiten RvC). Geen enkel lid van de RvC ontvangt een bezoldiging die gekoppeld is aan de financiële prestaties van Castria Wonen. De RvC van de onderneming was in het verslagjaar als volgt samengesteld: Naam
Functie
De heer Drs. T.G.A. Westerveld De heer A.A.A.N. van Aert AA De heer Drs. H.F.L. Hendriks
Voorz.
Mevr. Drs. S.A. Jonckheer MBA
Lid (B)
20-07-94
Mogel. herben. (ja-nee) 01-01-11 nee
Accountant geen
01-01-97
01-01-11
nee
geen
01-01-03
01-01-12
nee
geen
03-04-06
01-01-14
nee
Zorg
70
Interimmanager/ organisatieadv. man. gezondh. zorg Pensioen
Bedrijfseconoom Accountancy Arts
geen
01-12-06
01-01-13
nee
62
Pensioen
geen
01-01-10
01-01-14
ja
50
Docent geen universiteit
04-06-07
01-01-12
Ja
Vakbeweging Accountancy Accountancy
Vice43 voorz.(A) Lid (B) 58
De heer H.E. Lid Lenting De heer B.P.M. Nefs Lid De heer Drs. J. Wagensveld RA
Leeft. (31-122010) 67
Lid (A)
55
Hoofd functie
(Relev.) Nevenfuncties 1)
Pensioen
Benoemd Aftredend sinds per
Achtergrond
A = lid financiële commissie B = lid commissie maatschappelijke oriëntatie 1) - voorzitter klachtencommissie SVRZ Middelburg - voorzitter PCBO Littenseradiel De heren H.E. Lenting en B.P.M Nefs hebben zitting op voorspraak van de huurders. Alle leden zijn lid van de VTW en wonen regelmatig themabijeenkomsten bij.
12
1.5.1
Benoemingen In het vijfde jaar na de fusie van de Woningstichting Halsteren en Stichting Beter Wonen werd conform de destijds gemaakte afspraken de samenstelling van de raad “genormaliseerd”. Dit verslagjaar, het achtste na de fusie is de situatie als volgt: 1. Vanuit de “oude” stichtingen zitten er ultimo 2010 nog twee leden in de raad. 2. Twee leden worden benoemd op voordracht van de huurdersbelangenorganisaties. 3. Voor de invulling van vacatures werd bij voorkeur een “open” wervingsprocedure (met advertenties in dagbladen) gevoerd. Een selectiecommissie vanuit de raad maakt een voordracht voor de raad. De enige afwijking die de raad in het belang van een goede voortgang van het voorzitterschap in 2006 nog heeft gemaakt, is het aanblijven voor nog een periode van vier jaar van de heer drs. T.G.A. Westerveld (i.p.v. één periode van vier jaar na de fusie blijft hij twee perioden van vier jaar, dat was overigens ook zo bij twee andere commissarissen). In de vergadering van de raad van 15 november 2010 heeft de raad haar goedkeuring verleend aan het besluit van de directeur/bestuurder d.d. 15 november 2010 tot het aangaan van een juridische fusie per 1 januari 2011 met de stichtingen Wonen West Brabant en Soomland. In navolging van dit besluit eindigt het voortbestaan van de stichting Castria Wonen per 31 december 2010 en heeft de raad in de vergadering van 15 december 2010 het besluit genomen dat alle zeven zittende commissarissen ook aftreden. Per 1 januari 2011 gaat Castria Wonen als onderdeel op in de Stichting Stadlander. De nieuwe raad van de RvC van deze stichting is tot stand gekomen op basis van profielen en een sollicitatieprocedure. In verband met de continuïteit van de onderneming is conform de gemaakte afspraak via de sollicitatieprocedure één lid van de raad van commissarissen van Castria Wonen, de heer drs. J. Wagensveld RA, van Castria Wonen benoemd. Via de voordrachtprocedure van huurdersbelangenverenigingen is ook de heer B.P.M. Nefs benoemd in de nieuwe raad, zodat uiteindelijk twee leden uit de afgetreden raad zijn benoemd in de nieuwe raad van Stadlander.
1.5.2
Bezoldiging De leden van de raad ontvangen voor hun werkzaamheden vaste vergoedingen. In 2010 bedroegen deze € 10.500,- voor de voorzitter, € 9.000,- voor de vice-voorzitter en € 6.000,- voor de overige leden. In verband met extra werkzaamheden ten behoeve van het onderzoek naar samenwerking/fusie is voor de voorzitter daarvan afgeweken. Hij heeft eenmalig een extra vergoeding ontvangen van € 9.500,--. Geen enkel lid van de RvC ontvangt een bezoldiging die gekoppeld is aan de financiële prestaties van Castria Wonen. Vanaf 1999 is er een bestuurder- en toezichthouderaansprakelijkheidsverzekering. Naast juridische kosten is verzekerd een maximum aanspraak van € 1.000.000,- per contractjaar.
1.6 1.6.1
Werving en selectie Profiel In het reglement van de RvC is een profiel opgenomen waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de commissarissen wordt geschetst. Hiervan wordt gebruik gemaakt bij het invullen van een vacature binnen de raad. De heren Van Aert en Wagensveld zijn de financieel deskundigen. Twee commissarissen, de heer Hendriks en mevrouw Jonckheer, hebben een meer sociaal/maatschappelijke achtergrond. De RvC is van mening dat alle relevante deskundigheden goed zijn vertegenwoordigd.
1.6.2
Zelfevaluatie Na het in 2009 “on hold” zetten van de fusiebesprekingen met de Wst. Soomland was in dat jaar al een traject uitgezet om te onderzoeken op welke wijze de raad verder zou gaan daar het aftreden van de voorzitter en vice-voorzitter van de raad per 1 januari 2011 dichtbij
13
kwam. Dat opgeteld bij het vroegpensioen van de huidige directeur (in principe 1 juli 2011) werden dit als grote bestuurlijke veranderingen erkend die zorgvuldig handelen verlangden. Anderzijds werd ook gesteld dat de “oude” bestuurlijke cultuur daarna verdwenen zou zijn waarbij zich ook weer nieuwe kansen zouden voordoen. Na een eerste financiële oriëntatie op een mogelijke samenwerking tussen drie corporaties Soomland, Wonen West Brabant en Castria, is geconcludeerd dat nader onderzoek zinvol zou zijn waarbij een juridische fusie per 1 januari 2011 bestuurlijk gezien aantrekkelijk zou zijn. Evenwel zorgvuldigheid in het onderzoek was de belangrijkste gestelde voorwaarde. In de bestuurlijke ontwikkelingen die in 2010 volgden is vorenstaande vanzelfsprekend ingebracht. Bij genoemde bestuurlijke ontwikkelingen is de voorzitter van de raad direct betrokken via deelname aan de zogenaamde “begeleidingsgroep”, die werd samengesteld uit de drie toezichthoudende organen. Gebruikelijk is dat in de december vergadering de RvC de raad zonder de bestuurder het eigen functioneren bespreekt, dat van de individuele leden van de RvC en dat van de commissies financiën en maatschappelijke oriëntatie. Omdat in 2009 het eigen functioneren niet tijdig was besproken is aan het eind van het eerste kwartaal 2010 daar kort aandacht aan besteed. Onder meer werd daarbij geconcludeerd dat in verband met voornoemde besprekingen over samenwerking een uitgebreide zelfevaluatie nu geen meerwaarde zou opleveren. Bij die conclusie is het in 2010 gebleven omdat ultimo 2010 daadwerkelijk tot fusie werd besloten en alle leden per 31 december 2010 zijn afgetreden. Tijdens het jaar is in het kader van de fusiebesprekingen meer dan gebruikelijk gesproken over de situatie waarin de corporatie zich bevond. Aan de bestuurder werd voldoende gevraagd en ongevraagd advies geven (lees: sparring-partner van de directeur/bestuurder). Zijn functioneren werd zowel in de raad (21 juli en 14 september 2010), als tussen voorzitter en vicevoorzitter en de bestuurder zelf besproken. Daarbij is ook zijn (uitgesteld) vertrek vanwege vroegpensioen per 31 december 2011 besproken. Meer dan voldoende werd door de leden van de raad deelgenomen aan externe bijeenkomsten bijvoorbeeld georganiseerd door de VTW en in de regio’s door corporaties in West-Brabant en Zeeland. De raad heeft de betrokkenheid en het functioneren van de raad zowel bij de organisatie als bij de onderwerpen die van belang zijn voor Castria Wonen in het verslagjaar als voldoende gekwalificeerd. De RvC kwam tot de conclusie dat het functioneren bevredigend is en dat de samenstelling aan de criteria van het profiel van de RvC voldeed. De directeur/bestuurder heeft aangegeven dat hij het overleg met de raad van commissarissen scherp vindt en hij voldoende mogelijkheden heeft om te klankborden. De voorzitter en/of vice-voorzitter waren voor hem te allen tijde bereikbaar en de overleggen met de commissies uit de raad werden als zeer nuttig ervaren. Wat betreft visitatie heeft het bestuur al in 2005 aangegeven dat te willen laten uitvoeren. In 2008 is nadrukkelijk over de uitvoering van visitatie gesproken. Uitvoering in 2009 was daarbij het uitgangspunt. Gezien evenwel het nader onderzoek naar mogelijke fusie met de Wst. Soomland is van die doelstelling afgezien. Toen in 2009 bleek dat die fusie niet haalbaar was, is na een selectietraject nog in 2009 opdracht verstrekt. In 2010 heeft de visitatie plaats gevonden en in december 2010 verscheen het definitieve rapport. Van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland werd met de brief van 24 januari 2011 het certificaat ontvangen. 1.7 1.7.1
Integriteit Tegenstrijdige belangen Een zakelijke gedragscode is binnen de onderneming nog niet vastgelegd. Binnen de arbeidsovereenkomst met de bestuurder is dat wel geregeld. Zowel binnen de RvC, het bestuur als de onderneming wordt daar wel in voldoende mate over gesproken. Per 1 januari 2008 is in dat kader wel een overeenkomst aangegaan met een vertrouwenspersoon. Medewerkers kunnen
14
daar zonder het in kennis stellen van de werkgever altijd terecht. 1.7.2
Leningen of garanties Al is dat formeel niet geregeld, binnen Castria Wonen worden geen leningen of garanties verleend aan leden van de RvC, bestuur of werknemers.
1.7.3
Klokkenluiderregeling Een klokkenluiderregeling is er binnen de onderneming niet. Bij de bespreking in 2007 over de governance code is besloten dat dit voor onze (kleinere) onderneming waar meerdere mogelijkheden aanwezig zijn om “aan de bel te trekken”, niet nodig wordt geacht. Dit standpunt is in 2010 gehandhaafd.
1.7.4
Onafhankelijkheid van de RvC Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de stichting. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in dienst van Castria Wonen, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Castria Wonen. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Castria Wonen, hetzij direct, hetzij indirect buiten zijn/haar commissariaat.
1.8 1.8.1
Commissies Commissie financiën De commissie financiën bestaat uit de heren Van Aert en Wagensveld. De taakopdracht van deze commissie is toezien op passende procedures en controlesystemen ter beheersing van de financiële en operationele risico’s waaraan Castria Wonen is blootgesteld en ter controle van de betrouwbaarheid van de financiële rapportage. De commissie is in 2010 driemaal bijeengekomen. De externe accountant PWC heeft dit overleg driemaal bijgewoond. De bestuurder, managers bedrijfsvoering en financiën waren bij deze overleggen aanwezig. Onderwerpen die besproken zijn waren: de jaarrekening over 2009, onderhoudsverslag 2009, de externe accountantsverklaring, rapportage interim controle, begroting 2011, deelnemingen, interne en externe controle, de Risk Management Scan en de kwaliteit en het honorarium voor de uitvoering van de opdracht door PWC. Op advies van de commissie heeft de directeur met goedkeuring van de raad in 2009 besloten om mee te gaan doen aan de Risk Management Scan van PWC. In het tweede halfjaar van 2009 is die voor de eerste keer ingevuld. Wat betreft de managementletter is in navolging van in 2009 gemaakte afspraken om misverstanden binnen de raad te voorkomen, speciaal aandacht gegeven aan de destijds door PWC gemaakte opmerkingen. In het verslagjaar zijn die afspraken concreet gemaakt.
1.8.2
Commissie maatschappelijke oriëntatie De commissie maatschappelijke oriëntatie bestaat uit mevrouw Jonckheer en de heer Hendriks. In 2007 zijn zij op basis van de gevoerde discussie over de Governance Code gestart met het inhoud geven aan de maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden. Daarbij speelt ook mee het maatschappelijk verantwoord inzetten van middelen. Doelstelling is om op een breed maatschappelijk gebied goed met de bestuurder te kunnen discussiëren. Eenvoudig gezegd wat gebeurt er in de lokale samenleving en hoever gaat de taak van de corporatie. De commissie heeft in verband met de fusiebesprekingen in 2010 geen verdere acties meer ondernomen. Het gestelde hierover in de governance code acht de raad zeer belangrijk maar vindt dat wel getuigen van erg veel bureaucratie.
1.8.3
Selectie- en remuneratiecommissie Castria Wonen geeft geen structurele invulling aan deze commissie. Voor onze (kleinere) onderneming wordt de huidige ad hoc invulling beter geacht. Door het aftreden van alle leden
15
van de raad ultimo 2010 was het instellen van een ad hoc commissie in 2010 niet nodig.
16
1.8.4
Bezoldingsbeleid bestuur Het bestuur van de onderneming was in het verslagjaar als volgt samengesteld: Persoonlijke gegevens bestuurder: Naam Functie Leeftijd (Relevante) Werkzaam in Werkzaam bij (31-12-10) Nevenfuncties huidige functie de organisatie sinds sinds Dhr. J.J. Kloet Statutair 62 Geen 1-9-1988 1-1-1986 directeur Op 21 juli 2010 spraken voorzitter en vice-voorzitter uitgebreid met de directeur/bestuurder over zijn functioneren en de evaluatie van de gemaakte afspraken voor het verslagjaar 2009. Beoordeling vond plaats op de vooraf afgesproken prestaties op drie deelvelden: maatschappelijk ondernemerschap (relatie samenleving/stakeholders) (50%), directeur/bestuurder van een organisatie (efficiency en effectiviteit – bedrijfsdoelen) (25%) en als werkgever naar de werknemers (motivatie, leiderschap etc.) (25%). In de vergadering van de raad van 21 juli 2010 is de samenvatting van dit gesprek behandeld. De raad kwam tot de conclusie dat de directeur in het verslagjaar 2009 de afgesproken activiteiten voor 90% heeft uitgevoerd. De voorbereidende werkzaamheden in het kader van een mogelijk onderzoek naar een samenwerking/fusie met de corporaties Soomland en Wonen West Brabant intensief zijn, veel inspanning en tijd vragen en dat het meer dan redelijk is om de variabele beloning over 2009 voor 100% uit te betalen. In 2010 maakten de voorzitter en vice-voorzitter met de directeur afspraken over prestatiedoelstellingen voor 2010. Die werden beperkt tot het verder vorm geven van het gebiedsgericht werken omdat het onderzoek naar een dergelijke “grote” fusie veel van de directie zou gaan vragen. Op basis van de rapportage van de commissie Izeboud is er met de heer Kloet als statutair directeur in 2005 een overeenkomst arbeidsvoorwaarden ondertekend. In de vergadering van 15 september 2008 is de op 4 september 2006 met de bestuurder gemaakte overeenkomst geëvalueerd en financieel aangepast aan de bijgestelde beloning van de commissie Izeboud. Conform het contract is per 1 januari 2010 het salaris bijgesteld met de CBS-index zijnde 1% over 2009. Conform de in 2010 uitgebrachte sector beloningscode en de tot nu gehanteerde indeling van groep D, is het salarisniveau per 1 juli vastgesteld op het daarin nieuw genoemd maximum bedrag zijnde totaal € 109.988,- (dit is incl. 10% variabele beloning) Voor 2010 betekent dit dat het navolgende salaris is vastgesteld. Bruto vast jaarsalaris: € 97.655,Vast salaris, per maand uit te betalen € 90.570,Vakantietoeslag 8% € 7.085,Variabel salaris Jaarlijks maximaal 10% van vast salaris, afhankelijk van de afgesproken gerealiseerde kwantitatieve en kwalitatieve resultaten. Vaststelling en uitbetaling vindt plaats in het volgende verslagjaar. Overige vergoedingen Vanaf 2006 wordt een bedrijfsauto ter beschikking gesteld aan de directie. Alle andere door de directeur in het belang van de corporatie gedane uitgaven kunnen worden gedeclareerd. In het verslagjaar werd aan de directeur uitbetaald genoemd vast salaris. Daarnaast werd aan hem in 2010 een variabel salaris uitbetaald van bruto € 9.470,-, betreffend het jaar 2009, zijnde 100% van het totaal maximaal haalbare. In verband met de fusiebesluiten werd in de vergadering van 15 december 2010 zowel de ontbinding van zijn overeenkomst per 31 december 2010 (geen bestuurder meer) alsmede
17
afspraken over zijn arbeidsovereenkomst tot 31 december 2011 bij Stadlander overeengekomen. Tevens werd zijn variabele deel van het salaris over dit verslagjaar vastgesteld op 100%, zijnde € 10.000,-. Alle andere door hem gemaakte kosten zijn aan hem vergoed op declaratiebasis. Sedert maart 2006 wordt er een bedrijfsauto ter beschikking gesteld aan de bestuurder. Maandelijks wordt de privé-bijtelling (op jaarbasis € 7.803,-) via het salaris belast. In het verslagjaar wordt totaal € 25.551,- aan pensioenpremies betaald terwijl daarvan € 8.987,- op het salaris van de directeur werd ingehouden. Over deze pensioenkosten is geen vroeg-pensioenpremie meer verschuldigd sedert juli 2008. De inhouding vindt plaats op dezelfde wijze als bij de werknemers van Castria Wonen. Er waren geen redenen aanwezig om de bestuursfunctie anders in te vullen. 1.9.1
Toekomst Goedkeuring is verleend aan de besluitvorming tot juridische fusie per 1 januari 2011 van de corporaties Wonen West Brabant, Soomland en Castria Wonen. Als zogenaamde fusiedrager functioneert de stichting Wonen West Brabant, - die verder gaat onder de naam “Stadlander” en de beide andere stichtingen bestaan per deze datum niet meer. Begin 2011 is er een nieuwe Raad van Commissarissen benoemd. Het jaar 2011 zal een jaar zijn waarin “opbouw”centraal staat. Dat betreft uiteraard de organisatie zelf maar zeker ook een nieuwe governance structuur voor de nieuwe corporatie. Er kan daartoe ruim geput worden uit de ervaringen van de “donorcorporaties”, maar dat neemt niet weg, dat deze Raad een forse klus te klaren heeft. De omstandigheden, waaronder deze Raad haar werkzaamheden start, zijn ook verre van ideaal nu van Rijkswege een forse afroming van corporatievermogens is aangekondigd. Op landelijk niveau is met maar liefst sprake van zo’n € 600 mln per jaar. Daar staat tegenover, dat Stadlander aan de slag kan op basis van een regionale “Visie op Wonen en Leven in West-Brabant en Tholen 2025”, een visie, waarin heldere uitgangspunten voor de toekomst van de woningmarkt in onze regio staan geformuleerd. Wij hebben er alle vertrouwen in, dat aan het einde van dit jaar de nieuwe organisatie er staat, en dat Stadlander haar toezeggingen aan de huurders dat de dienstverlening op hoog niveau zal blijven, ook waar maakt.
1.9.2
Tenslotte De koers die de organisatie volgt, heeft de goedkeuring van de RvC. Castria Wonen profileert zich als een maatschappelijk lokaal betrokken onderneming. Zij richt zich niet alleen op de (sociale) volkshuisvesting maar heeft duidelijk oog voor het brede spectrum van wonen en de woonomgeving (leefbaarheid, zorg en welzijn). De raad heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit jegens het bestuur en alle medewerkers. De raad heeft in het verslagjaar geen gebruik gemaakt van de statutaire bevoegdheid om een bestuursbesluit te schorsen. De leden zijn niet geconfronteerd met tegenstrijdige belangen. Bergen op Zoom, 26 april 2011
De raad van commissarissen, Mevrouw A. van den Berg Voorzitster
18
2.
INLEIDING
2.1.
Algemeen In Nederland werd in 2010 verder gediscussieerd over bezuinigingen en na de val van het kabinet duurde het te lang voordat het nieuwe kabinet Rutte aantrad. Dat onze corporatiesector geconfronteerd gaat worden met veranderingen is zeker maar wanneer dat werkelijkheid wordt is nog een vraag. Het lijkt erop dat het nieuwe kabinet de maatregelen die nodig zijn om de woningmarkt een vernieuwende impuls te geven doorschuift naar een volgend kabinet. Zo is de discussie over de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente weer “even” doorgeschoven. Onduidelijkheid is er ook over de stijging van de huurprijzen in de komende jaren. Verhogingen die uitgaan boven inflatie zullen nodig zijn om toekomstige investeringen in sociale woningbouw te kunnen blijven doen, anders zullen onrendabele investeringen op korte termijn onbetaalbaar worden, en daar zijn juist lange termijn maatregelen nodig. De huidige woningmarkt kent vele knelpunten die sterk met elkaar samenhangen. Door die samenhang zullen ad hoc aanpassingen niet werken. Een integraal plan, waarbij de huur- en koopwoningmarkt in samenhang bekeken worden, is nodig om deze knelpunten op te lossen. Kredietcrisis en recessie hebben de woningmarkt grondig veranderd. De goedkopere koopwoningen worden geleidelijk aan weer interessant voor kopers. In 2010 verkochten wij opmerkelijk meer woningen uit ons bestaand bezit via de constructie Slimmer Kopen. Vooral aan jonge mensen die daar ook enthousiast over zijn. Dat is in deze tijd een goede ontwikkeling. Voor de corporaties in onze regio is het een soort vanzelfsprekendheid dat in de regio Tholen/Westelijk Noord-Brabant over 10 tot 15 jaar krimp gaat optreden. Dat zal gevolgen met zich meebrengen die om maatregelen vragen. Nu is dat nog mogelijk door afstemming van het woningbouwbeleid op regionaal niveau. Die afstemming zou op gemeentelijk niveau moeten plaatsvinden, maar daar zien we politiek nog weinig beweging. In 2010 is daar nog voor de gemeenteraadsverkiezingen van 3 maart, via een “open brief” in de lokale media door vijf regionale corporaties (waaronder Castria) aandacht voor gevraagd. Het proces van “regionaal denken en lokaal doen” staat niet stil. Daar is het in 2009 gezamenlijk door vijf regionale corporaties uitgebracht rapport “Visie op wonen en leven in WestBrabant en Tholen 2025” het tastbare resultaat van. In dit kader kan gesteld worden dat op een aantal terreinen steeds meer wordt samengewerkt. De regionale woonruimteverdeling via de website Zuidwestwonen.nl waar vier corporaties hun woningen aanbieden, is daar het meest duidelijke voorbeeld van. Maar ook op gebied van inkoop zijn er resultaten behaald. Met de veranderingen die op ons afkomen, de samenwerking die op onderdelen regionaal al plaatsvindt en de vraag naar meer interne deskundigheid (zoals fiscaliteit, ict, communicatie, risicobeheersing, waardesturing etc.), is de vraag om onderzoek te doen naar schaalvergroting en voor de hand liggende. Voorwaarde is dan wel dat de lokale betrokkenheid bij de kernen daardoor niet nadelig mag worden beïnvloed. Die moeilijke maar wel uitdagende opgave is Castria in 2010 aangegaan. Medio 2009 bleek dat die fusie met woningstichting Soomland vanwege de financieel zwakke positie niet realiseerbaar was. Omdat onze aandacht steeds meer regionaal en lokaal wordt gericht, getuigde het toen al van realisme dat vervolgens werd geconcludeerd dat de maatregelen die Wst. Soomland noodgedwongen moest nemen van invloed zouden zijn op onze regionale woningmarkt. Reden om eind 2009 een onderzoek op te starten naar een mogelijk verregaande samenwerking, waarbij fusie niet werd uitgesloten, tussen de corporaties Soomland, Wonen West Brabant en Castria Wonen. Toen bleek dat via matching van taken en middelen tussen de financieel twee sterkere corporaties (Wonen West Brabant en Castria) en het financieel zwakke Soomland er toch een financieel gezonde corporaties zou ontstaan, werd
19
eind 2010 tot juridische fusie per 1 januari 2011 besloten. Waarbij onderkend is dat er een complexe volkshuisvestelijke opgave in Westelijk Noord-Brabant (door VROM benoemd als anticiperend krimpgebied) en Tholen ligt die forse investeringen vraagt en extra financiële risico’s met zich mee brengt. Overigens is daar het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van op de hoogte gebracht en heeft haar goedkeuring aan de fusie verleend. Alhoewel onze nieuwbouwplannen enigszins vertraagd worden hebben we in 2010 het appartementencomplex Luysterzicht in de kern Sint Philipsland opgeleverd. Het wijkherstructureringsproject in de omgeving Gagelweg in de kern Halsteren werd afgerond wat betreft het onderdeel woningverbetering. Gestart werd in dit gebied met het laatste onderdeel van dit project, zijnde sloop van 14 woningen waar 11 levensloopgeschikte woningen worden terug gebouwd. Zo werd ook gestart met de uitbreiding van woonservicecentrum “Poorthove” in Poortvliet, waar straks naast meerdere seniorenappartementen (met zorg op maat) ook een huisartsenpraktijk in deze kern zal kunnen blijven. Na een lange periode van voorbereiding werd op 15 juli 2010 een belangrijke stap gezet op weg naar de herontwikkeling van Tholen Noord. De gemeente Tholen, Bouwfonds en Castria Wonen ondertekenden op die dag een samenwerkingsovereenkomst die het fundament vormt voor een jarenlange samenwerking aan de projecten Noord, Molenvlietsedijk en Buitenzorg. Projecten die van belang zijn voor de vernieuwing en groei van het stadje Tholen. In deze kern kon aan het eind van het jaar ook groen licht gegeven worden aan het project Stadszicht waar vorm gegeven gaat worden aan de huisvesting van zelfstandige wooneenheden en wonen in een verpleeghuis. Het is jammer om te moeten constateren dat ook in 2010 geen concrete vervolgstappen gezet konden worden in het centrumplan en het bedrijventerrein aan de Wouwseweg in de kern Halsteren en in Scherpenisse voor de realisatie van een woonservicecentrum. Wat betreft de grootonderhoudsplannen moet gesteld worden dat er een aantal niet zijn uitgevoerd omdat dat bij nader inzien technisch niet noodzakelijk bleek. Doordat er zich meerdere keuzemogelijkheden aandienden was er ook sprake van vertraging bij de voorbereiding van een paar complexen, waardoor in 2010 niet tot uitvoering kon worden overgegaan. In dit jaar werd daardoor ruim € 1,5 miljoen minder aan grootonderhoud besteed dan was begroot. Het jaar 2010 was het eerste volle jaar dat het regionale woonruimte bemiddelingssysteem via de website “zuidwestwonen.nl” in de lucht was. Echter is het nog te vroeg om de resultaten goed te beoordelen. Per 1 januari 2010 stonden binnen dit systeem ruim 7.300 mensen ingeschreven terwijl dit er op 31 december ruim 7.800 waren. Per saldo een toename van 500 mensen. Het meest opvallend was dat bijna 6.500 in de oude systemen geregistreerde woningzoekenden zich niet meer hebben aangemeld. In 2010 werd een vervolgstap gemaakt met het praktisch uitwerken van het zogenaamd gebiedsgericht werken. Vooral het blijven werken in de dorpen en wijken moet het belangrijkste kenmerk van onze organisatie blijven. Daar is kleinschaligheid in de frontoffice wonen voor nodig. Anderzijds is, zoals al eerder is gesteld, een grotere schaal in de backoffice nodig om deskundigheid te bundelen en veel voorkomende handelingen efficiënter en doelmatiger te organiseren. Een spanningsveld waar in 2011 binnen de gefuseerde organisatie Stadlander mee aan de slag zal worden gegaan om dat op de juiste wijze organisatorisch in te vullen. In 2010 is door Castria, Marsaki, de gemeente Bergen op Zoom met drie collega corporaties, drie gemeenten en de provincie Noord-Brabant verder gegaan met het onderzoek naar het vormgeven van energie zuinig bouwen via het project C4G4. De resultaten daarvan zijn begin 2011 gepresenteerd aan de bestuurders van betreffende organisaties. 2.2
Ontwikkeling in de sector
20
De belangrijkste toon werd in 2009 gezet door de brief van 12 juni 2009 waarin de minister voor Wonen, Wijken en Integratie de heer E.E. van der Laan aan de Tweede kamer het kabinetsstandpunt heeft gepresenteerd voor de toekomstige ontwikkeling van woningcorporaties. Uit de brief was de conclusie te trekken dat: o Er geen sprake zou zijn van een ingrijpende stelselwijziging o Corporaties zich blijvend kunnen richten op hun brede maatschappelijke taak o Het Europa-dossier gevolgen zal hebben voor onze sector Het kabinet viel en in april 2010 verscheen in het kader van de bezuinigingsvoorstellen vanuit de centrale overheid het rapport “Brede heroverweging over Wonen”. Daarin wordt onder meer opgemerkt dat experts stellen dat de woningmarkt “disfunctioneert”, dat de situatie urgent is, en dat de woningmarkt “het vergeten hervormingsdossier is”. Volgens het rapport springen op de huurmarkt drie ondoelmatigheden in het oog. 1. Huishoudens met relatief hoge inkomens bewonen gereguleerde huurwoningen. 2. De huurregulering houdt weinig rekening met de gewildheid van een woning 3. De vormgeving van de huurtoeslag stimuleert mensen te weinig om ten opzichte van hun inkomen niet te duur te wonen. De toon voor de toekomst werd gezet en het nieuwe kabinet Rutte kwam met een regeerakkoord dat grote impact kan gaan hebben op de sociale volkshuisvesting. De eerste beperkende maatregel betreffende de toewijzing van sociale huurwoningen werd met ingang van 1 januari 2011 al getroffen. De tijd zal leren hoe het allemaal verder uitpakt. Dat onze sector zal moeten bijdragen aan de bezuinigingsmaatregelen die door de overheid getroffen gaan worden, moet niet meer worden getwijfeld. Het is alleen de vraag nog welke en wanneer. 2.3
Ontwikkelingen op lokaal niveau Externe ontwikkelingen Provinciaal en regionaal In de provincie Zeeland is er op directieniveau tussen corporaties overleg op provinciaal en regionaal (Oosterschelde) niveau. Provinciaal stonden, naast de belangenbehartiging van Aedes en terugkoppeling met andere externe vertegenwoordigers, thema’s centraal zoals: o De sociale staat van Zeeland (rapport Scoop) o WSW en mogelijke nieuwe verdienmodellen voor woningcorporaties o Bouwprogrammering en de rol van de provincie o Het door Zeeuwse corporaties samen invoeren van het energieprestatiecertificaat (EPA) en uitwerking naar een investeringsbeleid o EU-beschikking, regeerakkoord o Ervaringen met energiebesparingen in nieuwbouwwoningen (CO2 neutrale straat) o Verduurzamen van bedrijfsvoering, ervaringen met het proces van duurzaam bouwen en visie op de toekomst van energieopwekking bij woningen o Promotie Zeeland, communicatie, marketing, Zilt promotieblad, Zeeland Leefland o Lokale thema’s zoals: Vernieuwing van een stad als Vlissingen, bevolkingskrimp in Zeeuws- Vlaanderen, regionale visie op wonen en leven in West-Brabant en Tholen 2025, rekenmodel voor warmte-koudeopslag (WKO) o Aedes–actualiteiten en een gesprek met Aedes-directeur de heer Calon, In de regio Oosterschelde werden daar waar nodig de meer regionale onderwerpen besproken. Aan de orde kwamen naast genoemde provinciale onderwerpen, thema’s als: o Woonherkansenproject Oosterschelde evaluatie en ontwikkelingen in verband met financiering o Deelname aan onderzoek naar cliëntgestuurd netwerk (projectplan en communicatieplan) o Afspraken in kader van “Bestuursakkoord Stedennetwerk Zeeland 2010-2020
21
o o o
“Manifest van de Corpo Club” Fusietraject corporaties Castria Wonen, Soomland en Wonen West Brabant Ontwikkelingen op de woningmarkt in de regio Oosterschelde en woonruimteverdeling
In de provincie Noord-Brabant concentreert het overleg zich op directieniveau in de subregio Bergen op Zoom e.o. Tussen de directies van vijf lokaal werkzame corporaties (woningstichtingen Woensdrecht, Dinteloord, Soomland, Wonen West-Brabant en Castria) is er structureel overleg in deze regio. In het verslagjaar kwamen de navolgende onderwerpen aan de orde: o Regionale samenwerking op gebied van strategisch voorraadbeleid o Afstemmen nieuwbouwplannen in kader van regionale samenwerking o Ontwikkelingen elektronische deurontgrendeling en domotica (netbox) o Open brief over gevolgen van toekomstige demografische ontwikkelingen (westelijk Noord-Brabant door overheid benoemd tot anticipeer regio van krimp) o Regionale Woonvisie Westelijk Noord-Brabant en Tholen 2025: hoe van visie naar beleid o Betrokkenheid van corporaties in Bergen op Zoom bij onderzoek Rekenkamer “Toelichting op procedures wederhoor bij onderzoeken Prestatieafspraken woningcorporaties” o Woonruimteverdeling via Zuidwestwonen.nl, ontwikkelingen en management informatie o Paraplu overeenkomst asbest t.b.v. gemeenten en corporaties o Ontwikkelingen onderzoek fusie Castria, Wst. Soomland en Wonen West Brabant o Gezamenlijke verantwoordelijkheid nemen bij de realisatie van een poppodium in Bergen op Zoom o Organisatie studiedag Zuid Limburg voor wethouders en beleidsmakers bij gemeenten en bestuurders en management uit de regio westelijk Noord-Brabant en Tholen o Ontwikkelingen binnen de samenwerking van 19 gemeenten in de regio westelijk Noord-Brabant en Tholen In deze regio is er samenwerking op de navolgende onderwerpen: o Elektronische ontsluiting van woningen, met mogelijke verdere domotica uitbreidingen o Uitvoeren van een gezamenlijke risico inventarisatie (RI&E) Tot een werkelijk resultaat kwam het tussen vier van de vijf corporaties op gebied van woonruimtebemiddeling. Op 1 december 2009 ging het regionaal wooninformatiesysteem (REWIS) de lucht in. Via verschillende aanbodmodellen zijn via dit moderne en “open” systeem zowel huur- als koopwoningen van deze woningcorporaties voor woningzoekenden bereikbaar. Om tot meer bestuurlijke samenhang te komen werden er ook in 2010 twee netwerkbijeenkomsten georganiseerd voor raden van toezicht/commissarissen in deze regio. Het hoofdthema was het opstarten van een vervolgproces in de regio waarbij effecten van onder meer bedrijfseconomische- en demografische ontwikkelingen door regionale partijen “samen opgepakt” moet worden. De vijf lokale corporaties nemen daarin nu duidelijk het voortouw. Lokaal niveau Op lokaal niveau is het van belang dat gemeenten en wooncorporaties vanuit hun gezamenlijke verantwoordelijkheden, invulling geven aan het plaatselijk woonbeleid. Castria richt zich tot nu toe in haar werkgebied op de gemeenten Tholen en Bergen op Zoom. Op zich twee gebieden die verschillend zijn van aard en karakter. Het stedelijke Bergen op Zoom, waar Castria zich concentreert op het meer plattelandse karakter van Halsteren en Lepelstraat en de gemeente Tholen waar alleen sprake is van een landelijke omgeving. In het eerder genoemde onderzoek naar fusie wordt veel aandacht besteed aan de juist bredere blik op de totale regio. Daarin speelt het onderscheid tussen stedelijk en landelijke omgeving een belangrijke rol en waarbij de focus ligt op regionaal denken en lokaal doen.
22
Gemeente Bergen op Zoom In 2005 werd in de gemeente Bergen op Zoom het beleidsplan Wonen 2004/2008 vastgesteld. Met dit beleidsplan geeft de gemeente aan vanuit welk perspectief de gemeente naar de woningmarkt kijkt. Naast een visie voor de toekomst van de stad is in 2009 een eerste aanzet gegeven voor een nieuwe woonvisie. In 2010 is de gemeente verder gegaan met de uitwerking. Op 13 maart 2008 werden door de drie “Bergse corporaties” Castria, Soomland en Wonen West Brabant en de gemeente Bergen op Zoom ondertekend de “ Samenwerkings- prestatieafspraken 2008-2010 “. Daarin zijn de volgende thema’s opgenomen: o Inzicht in de woningbehoefte (met specifieke aandacht voor de “onderkant van de woonladder”) o Bereikbaarheid en betaalbaarheid van huisvesting (met specifieke aandacht voor beschikbaarheid van woningen en woonlasten in brede zin) o Woon- en leefmilieu (sociaal/maatschappelijk) o Woon- en leefmilieu (fysiek) o Investeren in maatschappelijk vastgoed In 2010 vond daar een evaluatie van plaats waarbij geconcludeerd is dat de monitoring te algemeen is en veel praktischer moet. Gezien de in ontwikkeling zijnde nieuw woonvisie zijn nog geen nieuwe afspraken gemaakt voor de jaren na 2010. In 2010 werd één keer op bestuurlijk niveau gezamenlijk met de drie corporaties en het college overlegd, daarin ging het over: o Project voor elkaar in de buurt o Maatschappelijk vastgoed o Onderzoek van de rekenkamer (prestaties vergeleken in West-Brabant tussen gemeenten en woningcorporaties o Voortgang van het beleidsplan wonen o Voortgang samenwerkings-/prestatieafspraken 2008-2010 De corporatie zelf sprak op directie- en managementniveau niet via een regulier overleg met de wethouder Volkshuisvesting. Wel werd diverse malen op ad hoc basis praktisch kort overlegd, daarbij vooral te trachten voor de kern Halsteren en Lepelstraat concrete plannen te maken. In Halsteren speelt vooral de samenhang van meerdere projecten een belangrijke rol. Daarbij gaat het over het centrumplan, bedrijventerrein (Wouwseweg) en Lidl-locatie. In die samenhang spelen onder meer WMO loket, diverse zorgpartijen, winkels, supermarkten een zeer belangrijke rol. Jammer dat tot een definitieve invulling niet kan worden gekomen en dat het steeds bij “gebiedsstudies” blijft. Het is spijtig dat wij eind 2010 moesten constateren dat in de wijziging van bestemmingsplannen weinig vooruitgang wordt geboekt. Tevens was het spijtig dat ons begin 2010 door Tante Louise werd medegedeeld dat zij afzien van hun destijds gepresenteerde visie op spreiding van zorg over de wijken in Halsteren. Die wijziging van beleidsuitgangspunten had veel impact op onze plan voorbereidingen. Concrete resultaten werden bereikt in: o De verder uitvoering van het herstructureringsgebied Gagelweg e.o . Eind 2010 was de woningverbetering gereed en werd de laatste fase in gegaan door de start van sloop en vervangende levensloopgeschikte grondgebonden woningen. o Ondertekening convenant met de gemeente Bergen op Zoom en de stichting Zuidwester (Middelharnis) om in 2011 uitvoering te geven aan het project Buurtsuper in Lepelstraat o Afspraken inzake het project C4G4 inzake duurzaam bouwen. Betrokkenen zijn uit Noord-Brabant vier woningcorporaties, vier gemeenten en provincie. In verband met de specifieke deskundigheid is vanuit Castria zowel een eigen medewerker maar vooral Marsaki betrokken.
23
Met de gemeente Bergen op Zoom, de twee andere collega-corporaties en acht projectontwikkelaars/aannemers onderschrijft Castria dat het ambitieniveau in de gemeente Bergen op Zoom aan nieuwbouwprojecten hoog is, dat de verscheidenheid aan woonmilieus binnen deze projecten groot is en het samen promoten van Bergen op Zoom als woonstad voordelen oplevert. Om samen een plan van aanpak daarvoor op te stellen hebben deze partijen daarvoor op 19 september 2008 de overeenkomst ondertekend: “Overeenkomst citymarketing wonen: plan van aanpak”. Veranderingen in de woningmarkt en de recessie hebben wel heel veel impact op resultaten binnen dit traject. Om in de regio West-Brabant te komen tot voldoende aanbod van gedifferentieerde woonvormen, in combinatie met zorg en begeleiding, om kwetsbare mensen aan de onderkant van de woonladder te huisvesten en gehuisvest te houden, is op 17 september 2008 een intentieovereenkomst ondertekend met zes gemeenten, drie zorgaanbieders en negen wooncorporaties (waaronder Castria). In het kader van duurzaam bouwen is in de regio West-Brabant op 23 mei 2007 een convenant ondertekend door 5 gemeenten, 7 woningcorporaties (w.o. Castria) en 8 projectontwikkelaars/aannemers. Om een effectievere en snellere afhandeling van schuldenproblematiek bij huurders te realiseren is er 15 augustus 2007 een convenant ondertekend tussen enerzijds Castria Wonen, Soomland, Wonen West Brabant (als sociale verhuurders) en anderzijds de gemeente Bergen op Zoom, de Gemeentelijke Kredietbank Breda en Traverse (vormend het Meldpunt Schuldhulpverlening Gemeente Bergen op Zoom). Wat betreft de opvang van daklozen zijn er binnen de gemeente aparte overleggen waar Castria wel bij betrokken is, doch uitvoerend geen functie vervult. In het kader van het strategisch voorraadbeleid heeft Castria haar eigen visie op dorpen ontwikkeld. Zo ook voor de kernen Halsteren en Lepelstraat, dorpen die onderdeel uitmaken van de gemeente Bergen op Zoom. Voor deze kernen is een interne visie ontwikkeld doch deze moet op basis van de nieuwe regionale woonvisie samen met de collega-corporaties uit Bergen op Zoom in 2011 nader worden “uitgewerkt”. Gemeente Tholen De in 2003 vastgestelde nota “Bestemming Tholen, een toekomstvisie voor Tholen 2025” is nog steeds de belangrijkste ontwikkelingsrichting op hoofdlijnen voor de lange termijn. De in 2006 door de gemeenteraad van Tholen vastgestelde woonvisie voor de jaren 2006-2015 is de basis voor de ontwikkeling van volkshuisvestingsplannen voor de korte termijn en de planning van het woningbouwprogramma voor de middellange en lange termijn. De laatste jaren is wel duidelijk geworden dat door de krediet- en economische crisis zowel de centrale als lokale overheid maatregelen gaat nemen. Aan de burger en aan de corporatiesector zal dat de komende jaren niet ongemerkt voorbij gaan. Genoemde gemeentelijke beleidsplannen gaat de gemeente Tholen in 2011 herijken. Castria heeft in 2009 samen met vier corporaties uit de regio uitgebracht de nota “Visie op wonen en leven in West-Brabant en Tholen 2025”. Deze nota is gepresenteerd aan de gezamenlijke colleges van burgemeester en wethouders van de gemeenten Tholen, Steenbergen, Woensdrecht en Bergen op Zoom. In een stakeholdersbijeenkomst is de nota breed ter discussie gesteld. Een bijeenkomst specifiek belegd voor raadsleden en politiek moest spijtig worden afgeblazen in verband met te weinig belangstelling. In 2009 en 2010 zijn de effecten van deze woonvisie voor de korte termijn verwerkt in de
24
corporatievisie op dorpen in de gemeente Tholen en is het strategisch voorraadbeleid voor dit gebied daarop aangepast. Een eerste aanzet is daarin gegeven voor de langere termijn. In 2010 is een begin gemaakt met het afstemmen tussen de vijf regiocorporaties van het strategisch voorraadbeleid en de ontwikkelportefeuille voor de totale regio. In dit kader zijn er voor de betrokkenheid van de regionale omgeving in 2011 vervolgbijeenkomsten gepland voor politiek en stakeholders. Op 2 oktober 2007 werden tussen gemeente Tholen en Castria Wonen prestatieafspraken ondertekend voor de periode 2007-2010. Een naar onze mening concreet stuk waarvan in 2010 alle onderdelen werden beoordeeld. Beide partijen concludeerden tevreden te zijn over de stand van zaken van de afspraken op dat moment. Omdat deze afspraken eind 2010 eindigden zijn er voor de periode 2011 en 2012 nieuwe afspraken gemaakt. Deze werden ondertekend op 21 december 2010 tijdens het netwerkoverleg. Het in december 2001 opgestarte werkgroepenoverleg over de integrale aanpak van een aantal ISV-locaties binnen een aantal kernen van de gemeente Tholen werd in 2010 niet voortgezet. De destijds gestarte projecten zijn op één na (woonservicecentrum Scherpenisse) gerealiseerd. Met de destijds voorgestane aanpak is resultaat bereikt. Deze werkmethodiek stond sedert 2007 onder druk doordat op initiatief van de gemeente voor een ander aanpak is gekozen. Het herstructureringsplan in de kern Scherpenisse was daarvan het eerste voorbeeld. Zowel bij Castria als bij de zorgpartij SVRZ werd de brede betrokkenheid van partijen zoals bij de ISV-projecten gemist. Daarover worden nu per project nieuwe afspraken gemaakt. In dit kader is ook met de gemeente gesproken over een nieuwe opzet van meer werkzame gestructureerde bestuurlijke overleggen inzake wonen, zorg en welzijn. In 2007 heeft de gemeente Tholen op advies van VROM contact gelegd met Castria om deel te nemen in de ontwikkeling van een “oud bedrijventerrein” in het stadje Tholen. Dit initiatief heeft geleid tot de ondertekening op 8 mei 2008 van een intentieovereenkomst en is op 10 december 2008 vervolgd met een raamovereenkomst tussen de Provincie Zeeland, de gemeente Tholen, Bouwfonds Mab Ontwikkeling b.v. en Castria Wonen. In 2009 en het eerste halfjaar van 2010 werd er veel tijd besteed aan het uitwerken van die overeenkomsten. Op 15 juli 2010 leidde dat tot ondertekening van een (uitgebreide) “Samenwerkingsovereenkomst Tholen Stad” tussen de gemeente Tholen, Bouwfonds en Castria. Op het gebied van het huisvesten van dak- en thuislozen is het goed om te melden dat Castria Wonen en de gemeente Tholen de conclusie hebben getrokken dat er opnieuw geen ontwikkelingen zijn waargenomen die maatregelen behoeven. Zowel de gemeente als de corporatie spannen zich in het bijzonder in om te voldoen aan de taakstelling voor de huisvesting van asielzoekers. Maar de potentiële kandidaten geven wel heel vaak te kennen niet in het Thoolse landelijk gebied te willen wonen. Overigens staat Tholen in de provincie Zeeland daar als gemeente niet alleen in. Interne ontwikkelingen Vijf jaar (2007) na de fusie werd geconcludeerd dat Castria Wonen het imago heeft van een modern ingerichte woonmaatschappij, die met al haar verbindingen opereert midden in de samenleving van de gemeente Tholen en Bergen op Zoom en daar vooral de kernen Halsteren en Lepelstraat. Castria Wonen ligt op koers was de conclusie. Maar de branche staat niet stil. Naast fiscale, juridische en Europese ontwikkelingen die meer kennis vragen zijn er ook nog voordelen te behalen door schaalvergroting. Duidelijke voorbeelden daarvan zijn het per 1 december 2009 geïmplementeerde woonmarketingmodel en
25
het begin 2010 ondertekende gezamenlijk contract ten behoeve van onderhoud aan cv-installaties. Van die laatste moet de opmerking gemaakt worden dat inmiddels is gebleken dat dit voordeel financieel veel lager is dan is “voorgespiegeld”. Die ontwikkeling mag evenwel de klantrelatie niet beïnvloeden. Dichtbij de klant dat staat voorop. In 2007 is begonnen om de stijl van leiderschap en de werkverdeling stapsgewijs te veranderen. Er is toen gestart met het werken in een projectteam waar plannen van aanpak worden voorbereid en de werkplanning worden doorgenomen. De betrokkenheid van de organisatie is daarmee vergroot. In 2009 en 2010 is daarmee door gegaan, maar enigszins onder druk gekomen door de onderzoeken naar fusie eerst met Wst. Soomland en vervolgens met Wonen West Brabant en Soomland. In 2008 was de organisatie verrast door het initiatief van Wst. Soomland om nader onderzoek te doen naar een mogelijk fusie van beide corporaties. Een eerste verkenning van de directies was de eerste stap die een vervolg kreeg in een rapport van Atrivé: “Verkenning van de meerwaarde van een fusie tussen Castria Wonen en Woningstichting Soomland”, dat eind augustus 2008 werd uitgebracht. Reden om eind september over te gaan tot het uitspreken van het voornemen om in de toekomst als één organisatie verder te gaan. Een diepgaand onderzoek werd gestart, maar voordat over de resultaten daarvan bestuurlijk werd besloten, verzocht Wst. Soomland ons vanwege interne problemen, begin maart 2009 de overleggen stop te zetten. Dat verzoek is toen gerespecteerd. Naast het proces van onderzoek naar deze fusie liep al langer parallel een onderzoek naar de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. Daarin participeerde ook Wst. Soomland. Het uitbrengen door vijf corporaties in 2009 van een regionale woonvisie en de situatie waarin Wst. Soomland zich bevond, kon niet los van elkaar worden gezien. Eind 2009 heeft dat op bestuurlijk niveau geleid tot een aantal verkennende gesprekken tussen de corporaties Wonen West Brabant, Wst. Soomland en Castria over de toekomst van de sociale volkshuisvesting in deze regio. Die gesprekken hebben na een eerste uitgebreide financiële haalbaarheid toets, geleid tot een vervolgonderzoek naar samenwerking waarbij fusie niet werd uitgesloten. In de vergadering van de RvC van 15 november 2010 werd door de directeur/bestuurder het besluit tot fusie genomen en werd dat besluit goedgekeurd door de RvC. In 2006 is de strategie van de onderneming geactualiseerd en is het ondernemingsplan voor 2007/2008 samengesteld. Dit ondernemingsplan is begin 2008 geactualiseerd en is voor dit jaar een bijgesteld plan vastgesteld. In verband met de twee op elkaar volgende onderzoeken naar fusie, eerst met Wst. Soomland en vervolgens met Soomland en Wonen West Brabant is ook voor 2010 volstaan met het maken van een activiteitenplan. De strategie: De strategie van Castria Wonen richt zich op tevreden klanten door strategisch voorraadbeleid (denken & doen) en aandacht voor leefbare kernen, bevordert de doelmatigheid door op doelmatige processen gebaseerde planning & control en is gericht op tevreden medewerkers, door adequate communicatie, Klantgerichte Leefbare teambuilding en een modern organisatie kernen personeelsbeleid (HRM).
Strategisch voorrdbeleid
Tevreden klanten
Doelmatige organisatie
Continuïteit Castria
Planning & 26 control
Tevreden medewerkers
Interne communicatie
Doelmatige processen
HRM
Teambuilding
Castria Wonen is op een breder front actief in de volkshuisvesting, waarbij haar missie luidt: Castria Wonen levert woningen en woondiensten aan alle woonconsumenten in de regio Tholen en Bergen op Zoom, zet zich actief in voor de leefbaarheid van dorpen en werkt waar nodig samen met derden. Castria Wonen geeft met deze missie aan dat zij woningen en woondiensten wil leveren aan de gehele woningmarkt. Woningcorporaties kunnen niet volstaan met het alleen maar verhuren van woningen. Ontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid in brede zin behoren tot de taken van de hedendaagse corporatie. Dat de corporatie hierbij vaak de hulp van derden nodig heeft bijvoorbeeld op het gebied van ouderenzorg of de GGZ komt in deze missie tot uiting. De regierol is de taak van de gemeente. Gekozen is voor de regio Tholen en Bergen op Zoom waarbij het destijds al niet als ondenkbaar werd geacht dat in de toekomst ook in de stad Bergen op Zoom meer activiteiten ontplooid zouden worden. Vooralsnog heeft Castria Wonen zich in de gemeente Bergen op Zoom beperkt tot de kernen Halsteren en Lepelstraat. Nu besloten is tot een juridische fusie met de corporaties Soomland en Wonen West Brabant gaat de onderneming per 1 januari 2011 verder met een nieuwe visie en missie die gericht is op de regio westelijk Noord-Brabant en Tholen en lokaal gericht blijft om de klant direct te bedienen. Castria’s queeste Vanaf 2012 is Castria Wonen in haar werkgebied in staat om binnen een jaar, passende huisvesting te kunnen bieden aan alle huishoudens met een inkomen tot € 33.000,- en zorgbehoeftigen, die daarom vragen. In 2010 hebben de medewerkers met veel elan gewerkt en werden bijna alle op het activiteitenplan 2010 gemaakte afspraken nagekomen. Aan een aantal is niet meer verder gewerkt in verband met het onderzoek naar een mogelijke samenwerking/fusie met Wst. Soomland en Wonen West Brabant. Voor de derde keer werd op basis van resultaatgericht management de medewerkers beoordeeld en gewaardeerd aan de hand van een vooraf met medewerkers vastgesteld systeem. Centraal staat bij Castria dat medewerkers zich richten op een tevreden primaire doelgroep. In het verslagjaar is de structuur van de organisatie niet veranderd. Het management team (inclusief directie) bestaat uit vier personen, zijnde de directeur en de managers wonen, bedrijfsvoering en vastgoed. In 2007 werd de zogenaamde “Vaststellingsovereenkomst” (VSO I) tussen de belastingdienst en wooncorporaties ondertekend. Deze overeenkomst bracht de lang verwachte duidelijkheid op gebied van fiscaliteit. Na het vele door partijen verrichte werk om deze overeenkomst
27
zorgvuldig samen te stellen is het teleurstellend dat in dat zelfde jaar deze VSO in het kader van de vpb-plicht per 1 januari 2008 eenzijdig door de belastingdienst werd opgezegd. Een nieuwe “Vaststellingsovereenkomst” (VSO II) werd aan de corporaties voorgelegd. Gezien de nadelige invloed die deze overeenkomst op de deelneming ROM Marsaki b.v. zou kunnen hebben en daar over geen duidelijkheid door de belastingdienst kon worden gegeven, hebben wij deze overeenkomst samen met twee andere aandeelhouders van deze vennootschap, niet tijdig ondertekend. In het eerste kwartaal van 2010 werd er tussen deze vennootschap en de belastingdienst overeenstemming bereikt en is er nader overleg geweest dat geleid heeft tot het alsnog ondertekenen van de VSO II. Die overeenkomst biedt de aandeelhouders de keuzemogelijkheid om soms tot gunstigere fiscale resultaten te komen. Sedert 1 januari 2003 heeft Castria een eigen deelneming Castria Vastgoed b.v. In deze vennootschap worden de “commerciële” activiteiten ondergebracht. De eerder genoemde ondertekening van de “Samenwerkingsovereenkomst Tholen Stad” tussen de gemeente Tholen, Bouwfonds en Castria, was reden dat op 12 juli 2010 werd opgericht de vennootschap “Castria Grondexploitatie Tholen Stad b.v.”. Waarderen van klanten Vanaf 2001 werkt de corporatie met het zogenaamde Gold Service concept binnen het werkgebied. Het betreft een beloning-/waarderingssysteem voor goede huurders, waaraan gekoppeld is een extra stimulans voor het bevorderen van leefbaarheid van kernen. Via dit concept wordt via huurders een positieve impuls gegeven aan onderdelen van leefbaarheid in dorpen. Het systeem slaat aan maar de impuls die er ook van uit moet gaan naar (buurt)winkels is te beperkt. Het systeem bereikt ook maar ongeveer 25% (huurders van Castria) van het totaal aantal huishoudens in de dorpen. Wat betreft het Castria goudkaartsysteem is het uitgangspunt dat dit systeem moet blijven zoals het is, met eenvoudige voorwaarden waar elke huurder aan kan voldoen. Het is aan de huurder zelf om deelname aan te vragen. Deelname wordt tastbaar gemaakt via verstrekking van de zogenaamde Castria goudkaart. Deze kaart geeft recht op een waardering in punten bij het nakomen van de eenvoudige afspraken: de huur op tijd betalen en geen overlastdossier hebben. De “verdiende” punten worden omgezet in “waardecheques”. Bij besteding in het eigen dorp vertegenwoordigen deze cheques een hogere waarde. Buurtsparen In 2006 is met steun van Europese subsidie onderzocht of uitbreiding naar een zogenaamd “buurtspaarsysteem” meer kansen zou bieden. Door de alarmerende uitkomst van een onderzoek dat medio 2007 is gehouden door de Hogeschool Zeeland in opdracht van de gezamenlijke maatschappelijke partners in Tholen (SEPT), is in 2007 omwille van de kritieke situatie niet gewacht op initiatieven van anderen. Opnieuw is het voortouw genomen om het concept ‘Castria Goud’ te verbreden, zodat alle bewoners van de gemeente Tholen en van de kernen Halsteren en Lepelstraat kunnen meedoen. En dit onder het motto: “Buurtsparen”: Integrale aandacht voor winkels en voorzieningen in de kleine kernen Om buurtsparen te kunnen uitrollen zijn maatschappelijke partners onmisbaar. Castria heeft haar maatschappelijke partners uitgedaagd om mee te helpen aan de verbreding en naar vermogen aan te sluiten. Vooral mensen met een beperkte mobiliteit worden door de huidige situatie acuut gedupeerd. Het gaat om de toenemende groep ouderen, maar ook om gehandicapten en mensen met een laag inkomen. Als de winkels in de buurt verdwijnen, verdwijnt ook een belangrijk deel van de zelfstandigheid van die kwetsbare doelgroepen en dat juist in een beleidsperiode, waarin ‘zo lang mogelijk zelfstandig wonen’ voor iedereen zo belangrijk wordt
28
geacht. Naast ruim 50 winkels hebben zich een tiental grotere bedrijven met consumenten contacten ultimo 2007 verbonden aan buurtsparen. De argumenten om mee te doen zijn slechts ten dele van economische aard. De belangrijkste argumenten hebben te maken met loyaliteit jegens de omgeving. Een belangrijk uitgangspunt is, dat het concept niet-winst beogend is en dat eventuele reserves worden aangewend voor de uitbouw van het concept. Op 4 januari 2008 is formeel van start gegaan met de uitrol van dit systeem. Begin 2009 werd geconstateerd dat de deelname aan het systeem nog te beperkt is. Zowel de afname van cheques en zegels moet groeien als de loyaliteit van derden in de directe omgeving. Er is een nog te afwachtende houding. In het eerste kwartaal van 2010 heeft er een uitgebreide evaluatie plaatsgevonden. De conclusie daarvan is dat het buurtsparen zich op termijn financieel “net” zal kunnen bedruipen, ondersteuning vanuit een professionele instelling nodig blijft, het systeem door de omgeving wordt gewaardeerd, het systeem uitbreiding nodig heeft van andere partners. Eind 2009 is er met de gemeente Bergen op Zoom en de collega-corporaties uit die gemeente een initiatief opgestart om het systeem van waarderen ook toe te gaan passen bij wijkinitiatieven. In 2010 heeft dat geleid tot nadere studie en is de afspraak gemaakt dat met een pilot gestart gaat worden met de herstructureringswijk Gageldonk in Bergen op Zoom en een woonkern (Sint-Maartensdijk) in de gemeente Tholen. Ontwikkeling van voorgenomen activiteiten in 2010 Aan de in het activiteitenplan 2010 voorgenomen activiteiten is, naast bovenstaande, in 2010 in grote lijnen als volgt uitvoering gegeven: • Doelgroep/woningvoorraad/kernvoorraad/kwaliteit/verkoopprogramma. Al deze activiteiten zijn integraal opgenomen in het strategisch voorraadbeheer (dorpsplannen). • Huurbeleid. Vorm gegeven in het huurbeleidsplan 2010. • Onderhoudbeleid 2011. Vorm gegeven in het jaarplan (onderhoudsbegroting) 2011. • Gebiedsgericht werken. • Professionalisering van het VvE beheer. • Eerste stap gemaakt met verdere ontwikkeling van woonmarketing. Klant • Visitatie uitgevoerd. • Beschrijven en implementeren van een beperkt aantal bedrijfsprocessen. 2.4
Werkorganisatie Het organogram van organisatie in 2010 is als volgt samengesteld:
Wonen Halsteren
Wonen Tholen
Backoffice
Bedrijfsvoering
29
Directie Secretariaat
Vastgoed
Staf
PR & Communicatie
de
Personeelsbestand per 31-12-2010 Medewerkers in dienst, fulltime (36 uur per week) Medewerkers in dienst, parttime Aantal personeelsleden Aantal fulltime formatieplaatsen
Totaal 24 25 -------49 38,6
Waarvan Vrouw Man 3 22 22 2 -------------25 24 15,2 23,4
Mutaties in personeelsbestand In 2010 zijn 2 personen bij Castria Wonen in dienst gekomen en 1 persoon is uit dienst getreden. Ziekteverzuim Het percentage ziekteverzuim over 2010 bedroeg 1,9% (2009 3,1%). Exclusief zwangerschap was het percentage in 2010 1,2% (2009 2,3%). In totaal waren er 43 ziekmeldingen en de meldingsfrequentie bedroeg 0,88. De controle op het ziekteverzuim is in 2010 opgedragen aan HumanCapitalCare. Medezeggenschap Sinds de fusie van 1 januari 2003 is er een ondernemingsraad (ex. artikel 11.3 van de CAO Woondiensten) ingesteld. Deze voerde in het verslagjaar zeven keer overleg met de directeur/bestuurder. Onder andere de volgende onderwerpen kwamen aan de orde: enkele zaken in het aanvullend arbeidsreglement waarbij het vooral ging over de reiskostenvergoeding in verband met de nieuwe CAO, agressie en veiligheid op het werk n.a.v. het rapport van de arbeidsinspectie, het door de arbodienst uitgevoerd preventief medisch onderzoek (PMO) en de visitatie die uitgevoerd is door het bureau Ecorys. Verder werden de collectieve ziektekostenverzekering (informatie richting medewerkers i.v.m. mogelijk overstappen), de arbodienst HumanCapitalCare en de vertrouwenspersoon geëvalueerd. De ondernemingsraad is samen met die van de corporaties Soomland en Wonen West Brabant intensief betrokken geweest bij het onderzoek naar mogelijke verdere samenwerking zelfs mogelijke fusie tussen deze organisaties. Een vertegenwoordiging uit de raad nam deel aan de overleggen die in dat kader hebben plaats gevonden tussen de drie directies en de drie ondernemingsraden. Een lid van de raad van toezicht was bij twee vergaderingen van de OR met de directie aanwezig. Daarnaast heeft de OR in 2010 vier keer het OR-Platform bijgewoond. Dit is een overlegorgaan met meerdere woningcorporaties uit Zeeland met als doelstelling om gezamen-
30
lijk onderwerpen te bespreken. Het ging over de CAO, werving en behoud van personeel, vergoeding dienstkilometers, integriteitcode, arbeidstijden en gebiedsgericht werken. Naast deze thema’s werd ook aandacht gegeven aan problematiek die bij elke corporatie afzonderlijk speelt. In februari 2010 zijn er verkiezingen voor de OR gehouden en 2 nieuwe leden gekozen. Voor de zittende OR waren voor 2 leden de zittingstermijnen verlopen, maar met een mogelijke fusie in het vooruitzicht zijn deze termijnen verlengd en is de raad uitgebreid van drie naar vijf personen. De samenstelling van de ondernemingsraad was als volgt: De heer J.L. Musters, vanaf 1 maart 2006 voorzitter Mevrouw E. van Elzakker, lid vanaf 5 januari 2006 De heer T. Haverkamp, lid vanaf 1 mei 2008 De heer R.J.C. van Loon, lid vanaf 1 maart 2010 De heer N. Klein Paste, lid vanaf 1 maart 2010 Per 1 januari 2011 wordt de juridische fusie tussen Castria Wonen, Soomland en Wonen West Brabant een feit. Dit houdt in dat de afzonderlijke ondernemingsraden ophouden te bestaan en dat deze 3 ondernemingsraden zich per 1 januari gaan bundelen in een Bijzondere Ondernemingsraad (BOR). De leden van deze BOR zullen zitting hebben totdat een nieuwe ondernemingsraad voor de fusieclub gekozen is. 2.5
Juridische fusie per 1 januari 2011 Op verschillende manieren is in de volkshuisvestingsverslagen van de per 1 januari 2011 gefuseerde corporaties Wonen West Brabant, Soomland en Castria Wonen, verslag gedaan van het nu voorbije verslagjaar. Elk van de thans gefuseerde corporaties deed dat vanuit het eigen perspectief. De fusie is inmiddels een feit en daarom wordt deze inleiding afgesloten met een korte vooruitblik op het jaar 2011, vanuit het perspectief, dat Stadlander de regio het volgende gaat bieden: - het adequaat borgen van onze lokale opgaven in de volkshuisvesting om daarmee huidige en toekomstige huurders een prettig woon- en leefklimaat te bieden; - het blijvend borgen van onze lokale verankering door lokaal aanwezig te zijn en in te spelen op lokale prioriteiten; - het op de langere termijn zeker stellen, zowel inhoudelijk als financieel, van de continuïteit van de volkshuisvestingsorganisatie; - het kunnen bieden van een uitdagende werkomgeving aan medewerkers. Het jaar 2011 staat vooral in het teken van de implementatie van de organisatie. Drie organisaties moeten in elkaar worden geschoven tot één nieuwe, die effectief en efficiënt dient te zijn. Dit is een forse opgave, vooral ook tegen de achtergrond van de belofte die gedaan is aan de gezamenlijke huurdersorganisaties: de dienstverlening aan de huurders zal op hoog niveau blijven. De inzet tot nu toe van de Ondernemingsraad en van alle medewerkers geeft ons het vertrouwen, dat aan het einde van dit jaar de nieuwe Stadlander organisatie er staat en dat vanuit vier vestigingen onze huurders als vanouds of beter bediend zullen worden.
31
3.
KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT
3.1
Bestand verhuureenheden per 31 december 2010 a. Ontwikkeling van aantallen verhuureenheden in 2010 Het aantal verhuureenheden ontwikkelde zich in 2010 als volgt: Totaal Halsteren Tholen Woningen in eigendom per 1 januari 2010 3.967 1.407 2.560 In exploitatie genomen in 2010 9 0 9 --------------- -------3.976 1.407 2.569 Aantal verkochte woningen 21 9 12 Herrubricering naar bedrijfsruimten 1 1 Aantal gesloopte woningen 16 14 2 --------------- -------Woningen in eigendom per 31 december 2010 3.938 1.384 2.554 Garages in eigendom per 1 januari 2010 In exploitatie genomen in 2010 Garages in eigendom per 31 december 2010 Bedrijfsruimten in eigendom per 1 januari 2010 Herrubricering naar bedrijfsruimten In exploitatie genomen in 2010 Bedrijfsruimten in eigendom per 31 december 2010 Parkeerplaatsen per 1 januari 2010 In exploitatie genomen in 2010 Parkeerplaatsen per 31 december 2010 Overige verhuureenheden (units voor tijdelijke huisvesting) per 1 januari 2010 In exploitatie genomen in 2010 Overige verhuureenheden (units voor tijdelijke huisvesting) per 31 december 2010
30 -------30
24 -------24
6 -------6
7 1 -------8
4 -------4
3 1 -------4
18 -------18
18 -------18
--------
1
-
1
--------
--------
--------
1
-
1
De mutaties in het woningbezit in 2010 waren: - De oplevering van het complex Luysterzicht te Sint Philipsland, bestaande uit 13 levensloopgeschikte appartementen waarvan 3 verkocht, 1 onverkocht en 9 in de huur. - Overeenkomstig het strategisch voorraadbeheer en vastgestelde verkoopbeleid werden 18 woningen verkocht aan particulieren. Hiervan is er 1 aan een zittende huurder verkocht en 17 leeggekomen woningen. Per 1 januari 2009 is ‘Slimmer Kopen’ geïntroduceerd en van deze 18 woningen zijn er 8 via deze koopvariant verkocht. - In het wooncomplex Maartenshof is een leeggekomen huurappartement verkocht. - In het in 2009 opgeleverde nieuwbouwcomplex Frederic Stede zijn in 2010 2 appartementen verkocht. - Een appartement in Het Lint is door SVRZ in gebruik als zorgsteunpunt (gerubriceerd als bedrijfsruimte).
32
-
b.
In de wijk Gagelweg zijn 14 woningen gesloopt en is gestart met de terugbouw van 11 levensloopwoningen die in 2011 zullen worden opgeleverd. In het woonservice complex De Poorthove te Poortvliet worden 2 bestaande appartementen omgebouwd tot een huisartsenpraktijk, de oplevering wordt in het 1e kwartaal van 2011 verwacht.
Overzicht aantallen woningen t.o.v. totaal woningbezit per kern/wijk Uit de navolgende tabel en grafieken blijkt dat Castria Wonen zowel in Halsteren als in Tholen ongeveer 25,5% van het totaal aanwezige woningbezit beheert. De gegevens van zowel de gemeente Tholen als de gemeente Bergen op Zoom zijn de aantallen per 31 december 2008. De gegevens van de gemeente Bergen op Zoom zijn verstrekt door de afdeling Sector Ruimtelijke Ordening en Beheer en de gegevens van de gemeente Tholen zijn verstrekt door de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling. Per kern zijn er grote verschillen: in de wijk Halsteren-Centrum en de kernen SintMaartensdijk en Lepelstraat staan relatief gezien veel huurwoningen van Castria Wonen. De wijken Nieuwe Molen, Jankenberg, De Schans/Oude Molen en de kern Sint Philipsland kenmerken zich juist door een relatief zeer laag aantal huurwoningen.
Overzicht woningbezit Castria Wonen per 31-12-2010 In aantallen Totaal Castria Vestiging Halsteren Halsteren-Centrum De Beek Nieuwe Molen Jankenberg Rode Schouw De Schans/Oude Molen Halsteren totaal Lepelstraat Totaal vestiging Halsteren
In procenten Castria wijk/kern Totaal
1.296 1.015 178 393 1.007 897 4.786 615 5.401
563 257 6 44 184 89 1.143 241 1.384
24,0% 18,8% 3,3% 7,3% 18,6% 16,6% 88,6% 11,4% 100,0%
40,7% 18,6% 0,4% 3,2% 13,3% 6,4% 82,6% 17,4% 100,0%
43,4% 25,3% 3,4% 11,2% 18,3% 9,9% 23,9% 39,2% 25,6%
Vestiging Tholen Tholen Poortvliet Scherpenisse Sint-Maartensdijk Stavenisse Sint-Annaland Oud-Vossemeer Sint Philipsland Totaal vestiging Tholen
2.916 680 674 1.581 610 1.385 1.110 1.099 10.055
853 161 130 594 114 296 246 160 2.554
29,0% 6,8% 6,7% 15,7% 6,1% 13,8% 11,0% 10,9% 100,0%
33,4% 6,3% 5,1% 23,3% 4,5% 11,6% 9,6% 6,3% 100,0%
29,3% 23,7% 19,3% 37,6% 18,7% 21,4% 22,2% 14,6% 25,4%
Werkgebied Castria
15.456
3.938
33
25,5%
Woningbezit vestiging Halsteren in relatie tot totale woningvoorraad 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
12.000
Totaal Castria
Woningbezit vestiging Tholen in relatie tot totale woningvoorraad
10.000 8.000 6.000
Totaal
4.000
Castria
2.000 0
c. Overzicht woningbezit naar bouwjaar In onderstaande tabel is het bezit verdeeld naar bouwjaar. De gewogen gemiddelde leeftijd van het woningbezit is 34 jaar. Aantallen Percentages Bouwjaar 2010 2009 2010 2009 t/m 1945 0 0 0,0% 0,0% 1946-1967 964 973 24,5% 24,5% 1968-1974 1.195 1.213 30,3% 30,6% 1975-1987 1.163 1.168 29,5% 29,4% vanaf 1988 616 613 15,6% 15,5% 3.938 3.967 100,0% 100,0%
d. Overzicht woningbezit naar woningtype. De navolgende tabel en grafiek geven een samenvattend overzicht van het woningbestand naar “woningtypering”.
Eengezinswoningen Senioren-/bejaardenwoningen 1+2 pers. huishoudens (flats 2 hoog) Overig Totaal
2010 2.251 1.235 374 78 3.938
34
Aantallen 2009 2.282 1.233 374 78 3.967
2008 2.292 1.211 374 78 3.955
Percentages 2010 2009 57,2% 57,5% 31,3% 31,1% 9,5% 9,4% 2,0% 2,0% 100,0% 100,0%
2008 58,0% 30,5% 9,5% 2,0% 100,0%
Verdeling woningbezit naar type
9,5%
2,0%
Eengezinsw oningen Senioren-/bejaardenw oningen 1+2 pers. huishoudens (flats 2 hoog) 31,3%
57,2%
Overig
Het groot aantal eengezinswoningen is historisch verklaarbaar, doch wordt beleidsmatig sinds 1988 als "te hoog" beschouwd. Vanaf die tijd worden alleen nog nieuwbouwplannen gerealiseerd voor senioren en zogenaamde levensloopgeschikte woningen. Tevens is vanaf 1996 een aanvang gemaakt met een vermindering van het aantal eengezinswoningen via een gericht verkoopbeleid. 3.2
Bouwen van woningen Ontwikkelingen De economische recessie drukt zwaar op de bouwsector. In 2010 werd - nog meer dan de voorgaande jaren – zichtbaar dat de bouwsector erg gevoelig is voor de conjunctuur. Architectenbureaus, adviseurs en aannemers worden geconfronteerd met teruglopende orderportefeuilles, onzekerheden over de haalbaarheid van projecten, langere doorlooptijden en een bijna stil gevallen verkoopmarkt van woningen. De werkgelegenheid staat onder druk en een golf van ontslagen is in deze sector dan ook niet te voorkomen. De economische teruggang biedt ook kansen. Door de interne focus op kosteneffectiviteit en efficiëntie kunnen marktpartijen zoals adviseurs, aannemers en ontwikkelaars een kwaliteitsslag maken. Deze efficiencyslag is ook nodig om prijsconcurrerend te kunnen zijn en blijven. De kosten staan sterk onder druk ten gevolge van de teruglopende orderportefeuilles. Bij aanbestedingen was dan ook een niet geringe daling van de kosten te bespeuren. Een andere trend is het ontwikkelen van nieuwe producten en diensten, waarmee ontwikkelende en uitvoerende partijen zich willen onderscheiden. Duurzame en energiezuinige bouwen woonconcepten scoren hoog, waarbij adviserende en uitvoerende partijen samenwerking zoeken om dergelijke concepten te vermarkten. Een voorbeeld hiervan is het project van Marsaki in samenwerking met Castria Wonen voor de bouw van 27 starters+ woningen (levensloopgeschikt) in het uitbreidingsplan Stadszicht 2 te Tholen. In dit concept hebben Bouwbedrijf Sprangers uit Breda en Sturm Architecten uit Roosendaal een duurzame woning ontwikkeld met een lage EPC tegen een betaalbare en bereikbare prijs voor de doelgroep starters. Naast de economische crisis is de vergrijzing een bedreiging voor de bouwsector. Om de instroom van jongeren te bevorderen en het vakmanschap voor de toekomst te behouden draagt de woningcorporatie maatschappelijk hieraan bij met het voorschrijven van leerling bouwplaatsen voor bouwprojecten.
35
Een leerling bouwplaats is een bouwwerk waaraan leerlingen in de beroepsbegeleidende leerweg meebouwen. De leerlingen krijgen, naast hun werkzaamheden, stimulansen om hun positie op de arbeidsmarkt te verbeteren. Om inhoud en uitvoering te geven aan de in 2009 ondertekende intentieverklaring ‘Bouwen aan vakmanschap’, heeft Castria Wonen in 2010 een aantal bouwprojecten aangewezen voor een leerling bouwplaats. Tijdelijke regeling verlaging BTW tarief Na langdurig aandringen van de brancheorganisaties in de bouwsector heeft het Ministerie van Financiën in 2010 op 1 oktober 2010 de Tijdelijke Regeling verlaagd BTW tarief ingevoerd. De regeling is in het leven geroepen om de werkgelegenheid in de bouwsector een impuls te geven. Renovatie en herstel aan woningen ouder dan 2 jaar komt voor deze regeling in aanmerking, waarbij een verlaagd BTW tarief (6%) voor het loonbestanddeel mag worden gehanteerd. De regeling loopt vooralsnog tot 1 juli 2011. Volgens Bouwend Nederland (de Vereniging van Bouwbedrijven) is deze stimuleringsregeling reeds een succes te noemen. Eind december 2010 heeft ze becijferd dat de regeling heeft geleid tot ca. 800 miljoen euro extra omzet en het behoud van 4.000 banen. Woonmarketing De marktontwikkelingen hebben in 2010 ook zijn weerslag gehad op de projectenportefeuille van Castria Wonen. Met name in de doorlooptijd van de zachte projecten en bij de verhuur en verkoop van de woningen is dit duidelijk geworden. In de haalbaarheidsstudie van een project worden de afzetrisico’s in kaart gebracht. Voor deze risicoanalyse wordt gebruik gemaakt van de marktvisie van de lokale makelaars. In 2010 hebben een aantal bouwprojecten aanzienlijk vertraging opgelopen, doordat er te weinig zekerheid was over de afzetmarkt van de geplande koop- en huurwoningen. Een voorbeeld hiervan is het project Vestetuin Tholen, waar als onderdeel van de opstalontwikkeling van de Timpa locatie, huur - en koopappartementen zijn geprogrammeerd. De verkennende gesprekken met Stichting Sjaloom voor het bouwen van zorgappartementen hebben niet tot samenwerking geleid, waardoor een nieuwe marktstrategie moest worden bepaald. Inzicht in de woonvraag van de huidige en toekomstige klant is en blijft nodig om de juiste afwegingen te kunnen maken en maatwerk te kunnen leveren. Het bevragen van de klant is een instrument om deze afzetmarkt te kunnen bepalen. De gevolgen van de vastgelopen woningmarkt zijn ook zichtbaar geworden bij de oplevering van projecten. De tegenvallende interesse voor de koopappartementen van het project “Luysterzicht” in Sint-Philipsland resulteerde er in, dat bij de oplevering nog een aantal woningen leeg stonden. Deze ontwikkeling was ook te zien bij andere nieuwbouwprojecten, zoals het project “Frederic Stede” in Halsteren, dat in 2009 is opgeleverd. Om deze leegstand op te heffen heeft de woningcorporatie in 2010 besloten om een groot deel van deze koopappartementen te gaan verhuren. Ook vanuit het aspect “woonbeleving” is leegstand van met name appartementen niet wenselijk. Duurzaam Bouwen Duurzaam Bouwen is een blijvend thema met het oog op het terugdringen van de CO2 uitstoot en de betaalbaarheid van de woning. Energiebesparing is zowel voor nieuwbouw als de bestaande bouw actueel, waarbij de woonlasten integraal moeten worden benaderd. Met de hogere isolatiewaarden van de woningen zal ook meer aandacht besteed moeten gaan worden aan de kwaliteit van het binnenmilieu, waaronder het ventilatiegedrag van de bewoner. Met een gebruikershandleiding kan deze informatie overgedragen worden naar de klant, zodat bijv. de installaties in de woning op de juiste wijze worden gebruikt. Bij de sleuteluitgifte kan deze informatie aan de klant worden overhandigd.
36
Castria Wonen streeft bij het ontwikkelen van nieuwbouwprojecten naar het toepassen van energiezuinige installaties. Om dit ambitieniveau in de praktijk gestalte te geven is de corporatie in 2009 ingegaan op het verzoek van de gemeente Bergen op Zoom om een gezamenlijke ontwikkeling te initiëren met de gemeenten Heusden en Sint-Oedenrode en de woningcorporaties Woonveste en Wovesto voor de bouw van betaalbare, duurzame en energieneutrale woningen. Na de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst in januari 2010 hebben partijen gewerkt aan het opstellen van de randvoorwaarden van de “Brabant Woning”. Het ambitiebeeld van deze woning is een betaalbare woning met een integrale ontwerpvisie. Dit wordt vertaald naar een duurzame functionaliteit en belevingskwaliteit, een woning met een gezond binnenmilieu, comfortabel, met milieuvriendelijke materialen gebouwd, energie neutraal en groen. Met het prototype van de “Brabant Woning” kan de woningcorporatie het ontwikkelproces opstarten voor de bouw van minimaal 20 energieneutrale woningen op nader te bepalen locatie in Halsteren. De expertise van projectontwikkelaar Marsaki wordt ingezet om de ervaringen ook te kunnen delen met de Zeeuwse woningcorporaties. De provincie Noord-Brabant is mede initiatiefnemer en financier van het project, omdat het project is ingebracht in de zogenoemde ´proeftuinen´. Dit zijn experimentele projecten die als aansprekend en haalbaar voorbeeld gaan dienen. Wonen en zorg Met de Stichting Voor Regionale Zorgverlening is in de lijn van voorgaande jaren gezamenlijk opgetrokken in de ontwikkeling van woonzorgprojecten. In 2010 is het appartementengebouw “Luysterzicht” in Sint Philipsland opgeleverd waar zorg op maat door SVRZ geleverd wordt. Verder is in gezamenlijkheid gewerkt aan de bouwvoorbereiding van een 2e woonzorgcentrum in Tholen en een woonservicecentrum met dorpshuis en gymzaal in Scherpenisse. Gebiedsontwikkelingen In de projectenportefeuille van Castria Wonen is de laatste jaren een verschuiving waar te nemen van traditionele woningbouwprojecten naar gebiedsontwikkelingen. De herontwikkeling van het centrumgebied (Vogelenzang) en de Hemi locatie in Halsteren, de transformatie van het havengebied in Sint-Annaland en de herontwikkeling van het bedrijventerrein TholenNoord, zijn hier voorbeelden van. De verwevenheid van de verschillende ontwikkellocaties (Vogelenzang, Hemi en Zuneha) maakt de projectaanpak complex en vraagt veel tijd in de onderhandelingen met de betrokken partijen. De vertaling van het programma van eisen van deze partijen naar een stedenbouwkundige verkaveling met massastudie is de volgende stap in de procesgang. In de herontwikkeling van het bedrijventerrein Tholen-Noord zijn in 2010 een aantal belangrijke stappen gezet. Op 15 juli 2010 hebben de gemeente Tholen, Bouwfonds Ontwikkeling en Castria Wonen de samenwerkingsovereenkomst (SOK) ondertekend. Verder is de Tholen Stad Grondexploitatie VOF opgericht. De VOF voert de grondexploitatie en draagt zorg voor de inrichting van de openbare buitenruimte en het tijdig bouwrijp opleveren van de uitgeefbare gronden. De haalbaarheid van realisatie van de herontwikkeling is mede afhankelijk van de verwervingen van de bedrijfspanden. Ultimo 2010 zijn met vrijwel alle eigenaren van deze panden gesprekken gevoerd en is overeenstemming bereikt over een aantal cruciale aankopen. Gebiedsvisies In 2010 heeft Castria Wonen stappen ondernomen om ook voor de dorpen Halsteren en Lepelstraat dorpenplannen op te stellen. Voor de woningvoorraad van de gemeente Tholen zijn
37
deze plannen reeds gemaakt en inmiddels herijkt. Uit de dorpenplannen blijkt dat de corporatie aan het begin staat van een omvangrijke herstructurering van de bestaande woningvoorraad. Bouwprogrammering Het accent in de planontwikkeling ligt bij het realiseren van voldoende en kwalitatief goede huisvesting voor senioren in alle kernen. Leidend voor het bouwprogramma is de Regiovisie “Visie op Wonen en Leven in Bergen op Zoom en Tholen 2025” waarin de woningbehoefte voor de regio, waaronder de gemeente Tholen, in kaart is gebracht. Om voor meer groepen geschikte woonproducten aan te kunnen bieden worden ook levensloopwoningen ontwikkeld. Deze woningen met een volledig woonprogramma op de begane grond en 2 kleine slaapkamers met natte cel op de verdieping zijn uitermate geschikt voor starters, jonge gezinnen en gehandicapten. Met name door de “verdunning” (meer 1– en 2 persoonshuishoudens) van de woningmarkt ontstaat meer vraag naar woningen met een flexibele indeling. De levensloopwoning is uitermate geschikt om aan deze vraag tegemoet te komen. Nieuwbouw en overige investeringen financieel In totaal is in 2010 bijna € 5,8 miljoen geïnvesteerd in vastgoed. Hiervan heeft € 4,3 miljoen betrekking op nieuwbouw en renovatie van huurwoningen die door Castria Wonen beheerd worden. Van de investeringen is in 2010 ruim € 2 miljoen als onrendabel ten laste van het resultaat geboekt. De nieuw opgeleverde huurwoningen zijn allemaal binnen de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gehanteerde borgingsgrens van € 240.000 gebouwd of verkregen. Het in vastgoed geïnvesteerde bedrag is als volgt te specificeren: Specificatie investeringen - nieuwbouw/renovatie huurwoningen - c.v.-aanleg - woningverbetering e.d. - kozijnvervanging/binnenrenovatie - aankoop grond en woningen - diverse investeringen Totaal
4.290.436 42.209 428.566 371.211 618.226 21.836 5.772.484
Aankoop grondposities Van de hierboven vermelde investering van € 618.226 door de vennootschap Castria Vastgoed heeft € 325.566 betrekking op aanschaf van grond voor de ontwikkeling van een deel van het oud-bedrijventerrein aan de Wouwseweg. Daarnaast heeft Castria Wonen in het uitbreidingsplan Stadszicht 2 te Tholen grond verworven voor de bouw van een woonzorgcentrum. De aanbesteding heeft in december 2010 plaatsgevonden en de bouw kan in de eerste helft van 2011 starten. De grondkosten ad € 783.484 zijn gerubriceerd onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. De woningbouwplannen worden hieronder per kern nadere toegelicht. Woningbouwplannen Gemeente Tholen In deze gemeente zijn de volgende plannen – gerubriceerd naar woonkern - in 2010 voorbereid, uitgevoerd en/of opgeleverd: Tholen Stadszicht-2-wozoco De planvoorbereiding voor de bouw van een 2e woonzorgcentrum in het uitbreidingsplan
38
Stadszicht 2 is in 2010 in een stroomversnelling gekomen. Na het besluit van Emergis om zich terug te trekken uit het project is het bouwplan in samenwerking met Marsaki, Fierloos Architecten en de Stichting Voor Regionale Zorgverlening verder uitgewerkt. Het plan voor de bouw van 3 PG groepen, zorginfrastructuur en 36 huurappartementen, waaronder 2 MIVA woningen, is in december aanbesteed. Door de huidige marktomstandigheden is een gunstig aanbestedingsresultaat geboekt, zodat begin 2011 gestart kan worden met de uitvoering. Met de realisatie van dit bouwplan wordt toekomstige zorg in de wijk Stadszicht gegarandeerd en ontstaat een woonzorgzone met het aangrenzende appartementencomplex “Het Lint”. Om het afzetrisico van dit project te beperken worden de huidige klanten (senioren) in Tholen actief benaderd om vervroegd te verhuizen vanuit de herstructureringslocaties in Tholen naar het woonzorgcentrum. Stadszicht-2 - starters+ woningen In 2010 is het haalbaarheidsonderzoek voor de bouw van 27 starters+ koopwoningen in de uitbreidingswijk Stadszicht afgerond. Een belangrijk onderdeel van de studie was de stedenbouwkundige inpassing en de vraag of de gemeente Tholen bereid was om een lagere grondprijs te hanteren. De voorwaarde van de gemeente voor deze grondprijs was dat minimaal 50% van de woningen wordt aangeboden aan de doelgroep starters. Nadat hierover met de gemeente overeenstemming was bereikt, is in bouwteam met Marsaki, Sturm Architecten uit Roosendaal, Bouwbedrijf Sprangers uit Breda en Hopmans Makelaardij uit Tholen een definitief plan uitgewerkt. Ondanks dat de bouwvergunning is aangevraagd kan naar verwachting niet eerder dan half 2011 worden gestart met de bouw. De gewijzigde stedenbouwkundige opzet maakt het noodzakelijk dat een bestemmingsplanprocedure moet worden gevoerd. De grote belangstelling voor de koopwoningen bevestigd de uitslag van het marktonderzoek, dat in Tholen bouwpotentieel aanwezig is voor dit woon - en bouwproduct. Tholen-Noord In de herontwikkeling van het bedrijventerrein Tholen-Noord zijn in 2010 een aantal belangrijke stappen gezet. Op 15 juli 2010 hebben de gemeente Tholen, Bouwfonds Ontwikkeling en Castria Wonen de samenwerkingsovereenkomst (SOK) ondertekend. Verder is de Tholen Stad Grondexploitatie VOF opgericht. De woningcorporatie heeft samen met Bouwfonds Ontwikkeling met ondersteuning van Marsaki in 2010 gewerkt aan het concretiseren van het programma van eisen voor de opstalontwikkeling van de 1e fase van het gebied (locatie Timpa). Het programma omvat 2 supermarkten, dagwinkels met daarboven ca. 30 appartementen in koop en huur. Om tijdig te kunnen starten met de bouw zijn in 2010 de voorbereidingen getroffen voor de sloop van de verschillende opstallen in het gebied, waaronder het Timpa gebouw en een deel van de woningen. De transformatie van het bedrijventerrein omvat ca. 170 woningen in woningtypes variërend van grondgebonden woningen tot appartementen en rijenwoningen. Dalemsestraat In 2010 is onderzoek verricht naar de bebouwingsmogelijkheden van de herontwikkelinglocatie aan de Dalemsestraat voor huisvesting van Stichting Sjaloom. De huisvestingsvraag omvatte 18 zorgappartementen met gemeenschappelijke voorzieningen en een dagbestedingsruimte. In samenwerking met Marsaki en stedenbouwkundig buro Maan uit Rotterdam en adviesbureau Timek uit Tholen is een stedenbouwkundige studie uitgevoerd. Alhoewel de stedenbouwkundige inpassing met massa en architectuurstijl de instemming had
39
van de gemeente Tholen, is het bouwplan afgeblazen. De risico’s van bezwaren van omwonenden op het bouwplan waren te groot, terwijl ook de financiële haalbaarheid ter discussie stond. De woningcorporatie overweegt om op basis van deze uitslag het huidige pand te verkopen. Poortvliet Poorthove-2 De verbouwing en uitbreiding van het woonservicecentrum De Poorthove is in 2010 gestart. Het huidige centrum bestaande uit 12 seniorenappartementen met zorgarrangement wordt uitgebreid met 6 appartementen. In het bestaande gebouw worden 2 appartementen verbouwd tot huisartsenpraktijk. Met de komst van een huisartspraktijk en de aanwezigheid van een behandelruimte voor de fysiotherapeut herbergt het servicecentrum een aantal belangrijke voorzieningen voor de leefbaarheid van Poortvliet. Scherpenisse Laban Deurloostraat De planvoorbereiding voor de bouw van een servicecentrum met dorpshuisfaciliteiten en een gymzaal aan de Laban Deurloostraat is in 2010 ernstig vertraagd. Het plan omvat naast de genoemde ruimten, een winkel, ruimten voor maatschappelijke doeleinden en 19 appartementen voor huur en koop. Door omwonenden zijn bezwaarschriften ingediend op het bestemmingsplan, die ertoe hebben geleid dat het bestemmingsplan nog niet vastgesteld kon worden. Het besluit van de gemeente om de zienswijzen af te wijzen is door omwonenden aangevochten bij de Raad van State. De Raad van State heeft het besluit, in afwachting van de uitspraak op de bodemprocedure, geschorst. De woningcorporatie heeft hierop in overleg met de gemeente en de ontwikkelende partijen besloten om de aanbesteding van het woonservicecentrum uit te stellen. De planvoorbereiding voor de bouw van 5 levensloopwoningen op de plaats van 3 gesloopte eengezinswoningen is in 2010 wel afgerond. In oktober is het project aanbesteed en kon een gunstig aanbestedingsresultaat worden opgetekend. Ondanks dat het bezwaarschrift van de omwonenden niet gericht is tegen de bouw van deze woningen, is de start de bouw uitgesteld in afwachting van de uitspraak van de Raad van State voor het woonservicecentrum. Sint-Maartensdijk Sint-Maartensdijk-West Castria Wonen heeft samen met de gemeente Tholen in 2010 de eerste stappen gezet voor de herstructurering van de wijk Sint-Maartensdijk-West. De wijk, die gelegen is ten westen van de oude kern van Sint-Maartensdijk, bestaat voor een groot deel uit sociale huurwoningen van Castria Wonen. Deze woningen zijn bouwtechnisch verouderd en voldoen niet meer aan de vraag uit de markt. Door de huidige leegstand in de wijk wordt dit bevestigd. Verder is de openbare inrichting van de wijk aan een ingreep toe. Een aantal straten maakt een stenige indruk, terwijl het aanwezige groen vaak weggestopt is achter de bebouwing. Het herstructureringsproject is een gezamenlijk initiatief van de woningcorporatie en de gemeente. Doel van het project is om een aantrekkelijke wijk te ontwikkelen tegen het centrum, die een positieve uitstraling heeft op de aangrenzende wijken. De nieuwe wijk moet een bijdrage leveren aan de kwaliteitsimpuls die de gemeente Tholen dit dorp aan het geven is. Door het vertrek van een aantal voorzieningen is de leefbaarheid van dit dorp onder druk komen te staan. De gemeente heeft baat bij een revitalisering van de wijk en is daar direct bij betrokken door veranderingen in de openbare ruimte en bij de samenstelling van het (vernieuwde) woningbestand. Met het uitwerken van een herstructureringsplan is het binnen bepaalde randvoorwaarden mogelijk om in aanmerking te komen voor een bijdrage uit het ISV3-programma van de Provincie Zeeland. De woningcorporatie heeft in 2010 in samenwerking met de gemeente Tholen, Marsaki een stedenbouwkundig buro ingeschakeld voor de uitwerking 40
van een stedenbouwkundig plan. De omvang van de wijk in relatie tot de grootte van het dorp en de noodzakelijke verhuisbewegingen wordt ingezet op een plan dat in fasen zal worden uitgevoerd en waarmee een uitvoeringstermijn van minstens 10 jaar gemoeid zal zijn.
41
Sint-Annaland Havengebied De gemeente Tholen is al een groot aantal jaren bezig met de gebiedsontwikkeling van het Havengebied in Sint-Annaland. Dit masterplan is opgesplitst in deelgebieden, te weten het Havenplein e.o. (nieuwe centrum), de Kleine Suzannapolder en het Havenplateau. De gebiedsontwikkeling omvat de realisatie van woningen voor verschillende doelgroepen en het bouwen van een nieuwe supermarkt. Het project wordt geregisseerd door de gemeente Tholen, waarbij samenwerking is gezocht met ontwikkelende marktpartijen. Binnen het plangebied Havenplein wordt door de woningcorporatie in samenwerking met Marsaki en een ontwikkelende aannemer onderzocht of de bouw van een woonservicecentrum met 40 tot 50 appartementen tot de mogelijkheden behoort. In 2010 heeft dit onderzoek nog niet geleid tot een ontwikkelopdracht, aangezien met de gemeente nog geen concrete afspraken konden worden gemaakt over de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de grondprijscondities. Sint-Philipsland Graefnisse In 2010 is de bouw van het appartementengebouw “Luysterzicht” in het uitbreidingsplan Graefnisse opgeleverd. Het gebouw bestaat uit 13 seniorenappartementen in koop en huur voor de doelgroep senioren. Ondanks de ruim opgezette appartementen, een goede ligging en de mogelijkheden voor zorg op maat, valt de belangstelling voor de koopappartementen tegen. De gevolgen van de kredietcrisis zijn op kleinere schaal in dit project voelbaar. Door de tegenvallende verkoopresultaten heeft de corporatie besloten om 3 appartementen om te zetten naar de verhuur. Een groot luxe appartement staat ultimo 2010 nog steeds leeg. Gemeente Bergen op Zoom In deze gemeente zijn er in de kern Halsteren een voor dit dorp relatief groot aantal nieuwbouw – en herstructureringsplannen in voorbereiding. De integrale samenhang van al die plannen is van groot belang voor dit dorp. Een groot aantal partijen zijn bij deze voorbereidingen betrokken. Dat zijn ondermeer winkels, zorg- en welzijninstellingen, fysiotherapeuten, huisartsen, apotheek. Vanzelfsprekend worden bij al die voorbereidende activiteiten de gemeente Bergen op Zoom, dorpsraad en wijktafel van Halsteren nauw betrokken. De gemeente zal daarin zelfs regievoerend moeten worden. Gezien de status van de huidige bestemmingsplanwijzigingen en de al jarenlang durende uitgebreide planvoorbereiding is het spijtig ultimo 2010 opnieuw te moeten constateren dat geen vooruitgang is geboekt. Deelnemende partijen zijn aan het afhaken en in het eerste halfjaar van 2011 zal er duidelijkheid gegeven moeten worden hoe verder gegaan moet worden met definitieve invulling van de gebieden en “wat waar gebouwd” mag worden. Tot nu toe zijn het uiteindelijk niet meer dan studies. De stand van zaken in de betreffende gebieden is als volgt samen te vatten: Halsteren Vogelenzang (centrumplan) In 2010 is het onderzoek naar de herontwikkeling van het gebied Vogelenzang e.o. in het centrum van Halsteren vervolgd. Naar aanleiding van de stedenbouwkundige studies zijn gesprekken gevoerd met het college van B&W van de gemeente Bergen op Zoom en met de betrokken marktpartijen waaronder de winkeliers in de Dorpsstraat. Om de ontwikkelingsrichting van de herontwikkeling te kunnen bepalen zijn uitgangspunten gedefinieerd voor het aantal supermarkten in het centrumgebied. Een ander belangrijk onderdeel in de planstudie is het parkeren. Begin 2010 heeft de gemeente het voortouw hierin genomen. Het is dan ook spijtig te moeten constateren dat eind 2010 daar nog geen gemeentelijke standpunt over is ingenomen. Uit de reacties van de dorpsbewoners, winkeliers, dorpsraad en andere betrokke-
42
nen blijkt dat het plan een belangrijke impuls kan betekenen voor de leefbaarheid van het centrum van de kern Halsteren. Door de verwevenheid van dit plan met andere ontwikkellocaties in Halsteren is de aanpak gecompliceerd en vraagt dit om een gestructureerde procesgang. Uitgangspunten voor het project zijn het behoud van het dorpskarakter, een centraal plein, huisvesting van senioren, het onderbrengen van zorgvoorzieningen en het behoud van winkels. De locatie is uitermate geschikt voor seniorenhuisvesting. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat er al veel senioren wonen in dit gebied. Oud-bedrijventerrein Wouwseweg – het zogenaamde Hemi-terrein De transformatie van het Hemi-terrein heeft na een “allesverwoestende brand” de hoogste prioriteit gekregen van de gemeente Bergen op Zoom. Als partner voor het wonen, eigenaar van een kantoorpand en belanghebbende is Castria Wonen betrokken in de stedenbouwkundige studie voor dit gebied. Door het situeren van de woningbouw langs de randen van het gebied wordt gestreefd naar versterking van de woonkwaliteit van de bestaande woonwijken. In de studie voor de herbestemming van de bedrijfsgebouwen van Hemi worden ook mogelijkheden onderzocht voor het onderbrengen van supermarkten. Een dergelijke voorziening kan kansen bieden om huidige knelpunten in het centrumplan op te lossen. Doelstelling van Castria was om invulling te geven aan het kantoorgebouw en loods van Hemi aan de Wouwseweg. In het nieuwe bestemmingsplan zou het huidige kantoor gesloopt moeten worden en verloopt de termijn eind 2011 van de tijdelijke vestiging van kantoorunits. Herstructurering omgeving Gagelweg Met het gereedkomen van de 2e fase van dit herstructureringsplan heeft deze wijk in Halsteren in 2010 een gedaanteverwisseling ondergaan. De 2e fase maakt onderdeel uit van de transformatie van 62 woningen in de wijk. Door de grootschalige dak - en gevelrenovatie van de woningen in een eigentijdse architectuur heeft de wijk een nieuwe identiteit gekregen. De laatste fase omvat de bouw van 11 levensloopwoningen. In 2010 is het bouwplan aanbesteed en is voor het einde van het jaar gestart met de bouw. Voorafgaand aan de bouw zijn 14 woningen gesloopt om plaats te maken voor deze nieuwe woningen. De verwachting is dat half 2011 het gehele herstructureringsplan gereed is. De woningcorporatie heeft in dit plan ervaring opgedaan met een interactieve planaanpak samen met de bewoners van de wijk. De klankbordgroep van de wijk heeft met ondersteuning van de Woonbond hier in een belangrijke mate aan bijgedragen. Voor de woningcorporatie heeft dit pilotproject geleid tot een verbetering van de klantfocus. 3.3
Beheer van woningen Energielabeling De woningcorporatie heeft alle huurwoningen in 2009 gelabeld en collectief afgemeld bij het Agentschap NL.De gehele woningvoorraad is op basis van referentiewoningen gelabeld. Bij mutatie van de woning worden de invoergegevens van het label gecontroleerd en worden zonodig wijzigingen doorgevoerd. Vanaf 1 januari 2009 zijn de woningcorporaties wettelijk verplicht om bij de verbouw, verkoop en verhuur van een woning op het moment van transactie een energie prestatiecertificaat te overleggen aan de toekomstige bewoner. In 2010 heeft de woningcorporatie de beschikking gekregen over een software reken - en beleidsmodule. Als start van de beleidscyclus zijn voor het begrotingsjaar 2011 op basis van de huidige energielabels scenario’s doorgerekend voor de complexen, waar in 2011 groot onderhoud gepland staat. Gekozen is voor een koppeling met de natuurlijke onderhoudsmomenten van de woning waarbij het ambitieniveau is om een labelsprong te maken naar voor Castria gemiddeld label C. Opgemerkt zij dat in het kader van het fusieproces Stadlander in principe gemiddeld label B als uitgangspunt neemt. Vanuit de kaders van het strategisch voorraadbeleid worden de beleidskeuzes geformuleerd, waardoor gericht geïnvesteerd kan
43
worden om de woonlasten te verlagen. Elektronische deurontgrendeling Samen met 4, uit onze regio, Brabantse corporaties wordt al enkele jaren onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om een elektronisch slot onderdeel uit te laten maken van het domotica pakket van woningen. Het doel is om zorg op afstand mogelijk te maken, waardoor de mogelijkheden voor extramurale zorg in de wijk worden vergroot. Met het oog op de vergrijzing van de bevolking is dit een belangrijke ontwikkeling. In 2010 is dit onderzoek afgerond en is op basis van de onderzoeksresultaten besloten om een deel van de woningen met een draadloos elektronisch slot uit te rusten. De woningcorporatie heeft in 2010 in een aantal nieuwbouwproject reeds dit nieuwe elektronisch sluitsysteem toegepast, terwijl een aantal lopende projecten hierop worden voorbereid. Verder is de bestaande woningvoorraad vanuit de zorgvraag in kaart gebracht om de uitrol van het nieuwe sluitsysteem te prioriteren in het meerjaren onderhoudsplan. In het reguliere planmatig onderhoud wordt bij het vervangen van voordeuren van woningen standaard een levensloopdeur aangebracht met een slot dat voorbereid is op toekomstige toepassing van dit systeem. Legionella preventie Legionellabesmetting kan ernstige tot zeer ernstige en soms zelfs dodelijke gevolgen hebben. Om de mogelijkheid van deze besmetting zoveel mogelijk te voorkomen heeft de woningcorporatie legionella preventieve maatregelen getroffen in gebouwen, die vallen onder de risicogroep. Met de zorgpartijen van deze complexen zijn afspraken gemaakt over de rolverdeling (wie doet wat) bij de bewaking en beheersbaarheid van de uitvoering van de maatregelen. Veiligheidskeuring binneninstallaties De woningcorporatie laat zgn. APK-keuringen van de binneninstallaties van de woningen uitvoeren. De reden om deze keuringen in te voeren was, dat de gas-, water-, en elektra installaties van woningen niet meer worden geïnspecteerd door de energie- en waterleidingbedrijven. De woningcorporatie is nu als woningeigenaar verantwoordelijk voor de binneninstallaties (gas, water en elektra) van de huurwoningen. Beleidsmatig is gekozen om bij mutatieonderhoud een keuring uit te voeren. Bij een veiligheidskeuring (het zgn. Veiligheid Controle Pakket) worden de installaties in de woningen grondig gecontroleerd aan de landelijke installatievoorschriften. Onveilige situaties worden in kaart gebracht en een aantal controlemetingen worden verricht. Aan de hand van deze resultaten wordt beoordeeld of de installaties veilig zijn. Met het verstrekken van een veiligheidscertificaat heeft de klant een bewijsstuk, dat hij een woning huurt met een veilige binneninstallatie. Inkoopmanagement Castria Wonen heeft samen met de corporaties Soomland, Wonen West Brabant en R&B Wonen (Heinkenszand) in 2010 het inkooptraject afgerond voor een nieuw collectief contract voor het onderhoud aan individuele c.v.-installaties. Het nieuwe c.v.-contract is een all-in overeenkomst met prestatie indicatoren. Dit contract ging in op 1 april 2010. Met periodieke kwaliteitsmetingen door een onafhankelijke derde wordt gemeten of aan de afgesproken prestatie-eisen wordt voldaan. In het 2e kwartaal van 2011 zal worden nagegaan of de voordelen die met dit contract bedoeld zijn ook zijn uitgekomen. Binnenrenovatie Om een collectieve kwaliteitsslag in de bestaande woningvoorraad te kunnen maken heeft de corporatie het beleid voor het vervangen van de binnenelementen gewijzigd. In het verleden werden deze onderdelen voornamelijk bij verhuizing vervangen. Uit de praktijk 44
blijkt dat hiermee teveel woningen achterblijven bij het gewenste kwaliteitsniveau. Met een projectmatige aanpak van de binnenrenovatie wordt dit ondervangen. De binnenrenovatie omvat de keuken, het wand – en vloertegelwerk, het sanitair en de meterkast. In de voorbereiding van deze projecten worden de klanten betrokken in het keuzetraject en worden ze uitgenodigd voor een bezoek aan een van onze woonwinkels. Uit de respons kan geconcludeerd worden dat deze interactieve aanpak aanslaat. Het aanbrengen van centrale verwarming en isolatievoorzieningen in bestaande woningen geschiedt nog op incidenteel verzoek van de huurder en bij mutatie van woningen in het kader van strategisch voorraadbeheer. Met de komst van de energielabels worden de energiebesparende maatregelen beleidsmatig ingebed. In 2010 zijn de voorbereidingen getroffen voor een gecombineerde aanpak van de binnenrenovatie met de energiebesparende maatregelen, die veelal gericht zijn op het casco (gevels en dak). Op deze wijze wordt de overlast voor de klant beperkt en kan een bouwkundige en energetische kwaliteitsslag worden gerealiseerd. Aanpassing van woningen In 2007 is de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)voorbereid en inwerking getreden. De Welzijnswet, de Wet Voorzieningen Gehandicapten (WVG) en delen uit de AWBZ en de Wet Collectieve Preventie (WCPV) gaan op in deze nieuwe wet. De gemeente wordt hiermee verantwoordelijk voor de maatschappelijke ondersteuning, waarbij het uitgangspunt is dat iedere burger volwaardig kan deelnemen aan de maatschappij; dus ook burgers met beperkingen. Gemeente Tholen De behandeling van de WVG aanvragen van ons woningbezit in de gemeente Tholen worden redelijk snel en efficiënt afgewikkeld. Vooral het vanaf 1997 jaarlijks met de gemeente afsluiten van een overeenkomst voor zogenaamde "kleine woningaanpassingen" werkt klantvriendelijk, beperkt de tijdsduur tussen aanvraag en uitvoering en is kostenbesparend. In 2010 zijn 67 aanvragen binnengekomen. Hiervan is 1 aanvraag komen te vervallen en zijn er 60 aanpassingen gerealiseerd, waarvan 7 aanpassingen voor een particulier. Van de aanvragen vielen 54 aanpassingen ofwel 90% (2009: 88%) binnen het contract “kleine woningaanpassingen”. De navolgende grafieken geven een indruk van het verloop in de periode 2006-2010 van de bij onze corporatie ingediende aanvragen. Ook de totale kosten en de tijdsduur die ermee gemoeid was om de uitvoering te bewerkstelligen worden weergegeven in de grafieken. aantal aanvragen 100 90 80
aantal
70 60 50 40 30 20 10 0 06 20
07 20
09 20
08 20
45
10 20
totale kosten
€ 70.000 € 60.000 € 50.000 € 40.000 € 30.000 € 20.000 € 10.000 €0 06 20
07 20
08 20
09 20
10 20
Bewaking woonvoorziening gehandicapten gemiddelde afhandelingsnelheid
120
dagen
100 80 60 40 20 0
2006
2007
2008
2009
2010
Jaren Verantw gemeente Tholen
Verantw. Castria Wonen
TIJDSDUUR AANVRAGEN WVG-VOORZIENINGEN In maanden gem. tijdsduur Jaar
alle aanvragen
contract kleine aanpassingen
2006 2007
3,65 2,22
2008 2009 2010
min. en max. geregistreerd. min.
max.
1,80 1,50
0,30 0,20
10,60 8,40
1,44
1,20
0,10
4,60
1,63 1,69
1,40 1,31
0,10 0,10
7,10 17,70
46
Tijdsduur aanvragen wvg-voorzieningen 4,00 3,50
2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 2006
2007
2008
alle aanvragen
2009
2010
contract kleine aanpassingen
Gemeente Bergen op Zoom Met de gemeente Bergen op Zoom is overeengekomen dat volstaan kan worden met het volgen van een vereenvoudigde procedure woningaanpassingen. In het gebied Halsteren en Lepelstraat worden door Castria zowel aanpassingen in huur - als koopwoningen gerealiseerd. In 2010 zijn er in totaal 23 aanvragen ontvangen. Hiervan zijn 19 aanpassingen gerealiseerd. Met deze aanpassingen was een totaalbedrag gemoeid van € 29.000,- (2009: € 28.000,-). De navolgende grafiek geeft een indruk van de tijdsduur die gemoeid was met de uitvoering:
Bewaking woonvoorziening gehandicapten gemiddelde afhandelingsnelheid
140 120
dagen
maanden
3,00
100 80 60 40 20 0
2006
2007
2008
2009
2010
Jaren Verantw. Gemeente Bergen op Zoom
Verantw. Castria wonen
In 2007 heeft Castria Wonen samen met vijf woningcorporaties in de subregio Bergen op Zoom besloten om de woningaanpassingen, die niet meer voor vergoeding uit de Wet Voorziening Gehandicapten in aanmerking komen, onder bepaalde voorwaarden toch uit te voeren.
47
Het gaat hier om ‘algemeen gebruikelijke’ voorzieningen, zoals een verhoogd toilet, toiletbeugels, een hendel- of thermostaatkraan. Deze voorzieningen werden voorheen op medische indicatie vergoed, maar vallen sinds een wettelijk besluit niet meer onder de WVG. De woningcorporaties betreuren deze maatregel met het oog op hun oudere en mindervalide bewoners. Deze groep is om zelfstandig te kunnen wonen, vaak juist op deze hulpmiddelen aangewezen. Besloten is om voor rekening van de corporatie die voorzieningen toch aan te brengen als voldaan wordt aan bepaalde voorwaarden (zoals een laag inkomen). Van deze mogelijkheid hebben 15 klanten gebruik gemaakt. De hiervoor gemaakte kosten bedragen ruim € 5.000,=. Onderhoud Het toezicht op het onderhoud wordt uitgevoerd door het eigen werkapparaat. Onderhoudswerkzaamheden worden voornamelijk uitbesteed aan derden. Zoals gebruikelijk is in 2010 de onderhoudsbegroting 2011 en de middellange en lange termijnplanning onderhoud 2011 t/m 2035 samengesteld. De periodieke inspecties en de productbesprekingen met de afdelingen Wonen en Vastgoed liggen hieraan ten grondslag. Conditiemeting In 2007 is een nieuwe opnamemethodiek ingevoerd voor het uitvoeren van inspecties. Om de kwaliteit, objectiviteit en transparantie van de opnamegegevens te waarborgen is de conditiemeting NEN 2767 ingevoerd. De opname vindt plaats op bouwdeel- of elementniveau. Het resultaat van de conditiemeting is een conditiescore met een bijbehorende registratie en kenmerken van gebreken. In het verslagjaar werd per kwartaal een onderhoudsverslag samengesteld om de gerealiseerde kosten ten opzichte van begrote kosten inzichtelijk te maken. Uit het onderhoudsjaarverslag van het 4e kwartaal blijkt dat er in 2010 aan onderhoud bijna € 4,8 miljoen is besteed. Hiervan is per 31 december 2010 voor bijna € 2,6 miljoen euro aan kosten planmatig onderhoud en 2,2 miljoen euro aan niet planmatig onderhoud. In 2010 is gewerkt met een totale uit te voeren onderhoudsbegroting van € 6,7 miljoen. Er werd dus zo’n 1,9 miljoen euro minder besteed dan was voorzien. Dat kwam voornamelijk doordat een aantal werken meer voorbereiding vereisten dan was verwacht en moesten worden doorgeschoven. Tevens bleek dat sommige voorziene werken bij nader onderzoek technisch nog van die kwaliteit waren dat uitvoering niet nodig is. Tijdens het verslagjaar vonden er geen begrotingswijzigingen plaats die van invloed waren op het totale budget. De onderhanden werken aan het begin van het verslagjaar hadden invloed op het beschikbaar gestelde budget.
48
De ontwikkeling van de gemiddelde onderhoudskosten per woning in de laatste 5 jaar is weergegeven in de navolgende tabel. Ontwikkeling onderhoudskosten gemiddeld per woning x € 1,2010 2009 2008 Niet planmatig onderhoud 1. Kosten bij reparatieverzoeken - klein onderhoud 206 215 211 - groot onderhoud 35 65 43 241 280 254 2. Kosten bij verhuizingen - mutatiekosten 160 158 143 - groot onderhoud 154 82 239 314 240 382 Subtotaal 555 520 636 Planmatig onderhoud 5. Groot onderhoud 382 548 400 6. Preventief onderhoud 271 259 235 7. Leefbaarheid 1 116 29 Subtotaal 654 923 664 Totaal excl. indirecte kosten 1.209 1.443 1.300
2007
2006
214 54 268
198 60 258
123 204 327 595
112 289 401 659
523 227
672 354
750 1.345
1.026 1.685
De ontwikkeling van de totale onderhoudskosten naar soorten onderhoud, gecorrigeerd met doorberekeningen in duizenden euro’s is als volgt: Ontwikkeling van de totale onderhoudskosten x € 1.000 2010 2009 2008 Niet planmatig onderhoud 1. Kosten bij reparatieverzoeken - klein onderhoud 819 856 841 - groot onderhoud 138 257 170 957 1.113 1.011 2. Kosten bij verhuizingen - mutatiekosten 636 726 570 - groot onderhoud 612 325 952 1.248 1.051 1.522 Subtotaal 2.205 2.164 2.533 Planmatig onderhoud 5. Groot onderhoud 1.518 2.190 1.592 6. Preventief onderhoud 1.076 1.051 938 7. Leefbaarheid 4 460 115 Subtotaal 2.598 3.701 2.645 Totaal generaal 4.803 5.865 5.178
2007
2006
842 213 1.055
85 5 236 1.091
485 803 1.288 2.343
534 1.137 1.671 2.762
2.054 896 9 2.959 5.302
1.103 1.402 2.505 5.267
De ontwikkeling van het aantal klachten gemiddeld per woning is in onderstaande tabel weergegeven. Doordat er vanaf het tweede kwartaal is deelgenomen aan een gezamenlijk inkoopcontract wat betreft onderhoud aan cv-ketels, bleek er bij het opmaken van dit verslag geen inzicht te zijn in het aantal reparatieverzoeken. In het tweede kwartaal 2011 zal dit nader worden onderzocht. Wat betreft de overige reparatieverzoeken kan gesteld worden dat die de laatste vijf jaar redelijk stabiel zijn. Gemiddeld één reparatieverzoek per woning.
49
Jaar 2006 2007 2008 2009 2010*
aantal totaal totaal algemeen
cv
aantal gem. per woning Totaal algemeen
cv
5.515 5.515 5.440 5.696
1.835 1.479 1.739 1.599
1.41 1.41 1.37 1.44
0.47 0.38 0.44 0.40
3.680 4.036 3.701 4.097 3.972
0.94 1.03 0.93 1.03 1.00
* aantal cv-reparatieverzoeken door contractswijziging niet bekend
Ontwikkeling gemiddeld aantal meldingen per woning 1,75 1,50 1,25 1,00 0,75 0,50 0,25 0,00 2006
2007
2008
reparatieverzoeken
Verhuizingen
storingen cv install
totaal
50
2009
2010
4. VERHUREN VAN WONINGEN Woningvoorraad naar prijs Volgens artikel 13 van het BBSH is de grens voor de goedkope voorraad bepaald op € 362,- kale huur. De grens voor de bereikbare voorraad is voor kleinere huishoudens (1 of 2 personen) € 518,- en voor grotere huishoudens (3 en meer personen) € 555,-. In de Huursubsidiewet werd in 1997 een aantal nieuwe begrippen en grenzen geïntroduceerd. De prijs van de woning wordt vastgesteld door de rekenhuur of subsidiabele huur; dit is de kale huur plus het deel van de servicekosten dat voor subsidie in aanmerking komt. Dit wordt ook wel de basishuur genoemd. Op basis van de gezinssamenstelling en het inkomen van een huishouden wordt een normhuur vastgesteld. Deze normhuur zou de huurder zonder probleem kunnen betalen. Het verschil tussen de rekenhuur en de normhuur wordt door de overheid gesubsidieerd. Als de rekenhuur meer is dan € 362,- per maand geldt een kwaliteitskorting. Naast de kortingsgrens geldt een aftoppingsgrens van € 518,- per maand voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 555,- per maand voor huishoudens van drie personen of meer. Over de huur boven de aftoppingsgrens krijgen alleen 65-plussers, eenoudergezinnen en gehandicapten nog huurtoeslag. Boven de € 653,- per maand vervalt het recht op huurtoeslag; dit is de maximale huurgrens. In onderstaande tabellen is ons woningbezit verdeeld naar deze huurklassen en woningtypes. Verdeling kale huur naar type woning en huurklasse Castria Wonen
Totaal
Eengezinswoning
Seniorenwoning
1+2 pers. Woning
Bijzondere woonvorm
Aantal % t.o.v. Aantal % t.o.v. % t.o.v. Aantal % t.o.v. % t.o.v. Aantal % t.o.v. % t.o.v. Aantal % t.o.v. % t.o.v. won Totaal won Totaal Huurklasse won Totaal Huurklasse won Totaal Huurklasse won Totaal Huurklasse 1057 26,84% 332 14,75% 31,41% 473 38,30% 44,75% 235 62,83% 22,23% 17 21,79% 1,61% 2680 68,05% 1773 78,76% 66,16% 712 57,65% 26,57% 138 36,90% 5,15% 57 73,08% 2,13% 142 3,61% 121 5,38% 85,21% 17 1,38% 11,97% 1 0,27% 0,70% 3 3,85% 2,11% 46 1,17% 25 1,11% 54,35% 21 1,70% 45,65% 0 0,00% 0,00% 0 0,00% 0,00% 13 0,33% 0 0,00% 0,00% 12 0,97% 0,00% 0 0,00% 0,00% 1 1,28% 0,00% 3938 100,00% 2251 100,00% 57,16% 1235 100,00% 31,36% 374 100,00% 9,50% 78 100,00% 1,98%
Huurklasse 1 <= € 362 2 € 362 <= € 518 3 € 518 <= € 555 4 € 555 <= € 653 5 > € 653 TOTAAL
Verdeling kale huur naar woonkernen Huurklasse
Totaal Aantal won. in % 853 100,00% 161 100,00% 130 100,00% 594 100,00% 114 100,00% 296 100,00% 246 100,00% 160 100,00% 1143 100,00% 241 100,00% 3938 100,00%
Tholen Poortvliet Scherpenisse Sint Maartensdijk Stavenisse Sint Annaland Oud Vossemeer Sint Philipsland Halsteren Lepelstraat Totaal
<= € 362 Aantal won. in % 229 26,85% 46 28,57% 52 40,00% 181 30,47% 36 31,58% 94 31,76% 96 39,02% 49 30,63% 210 18,37% 64 26,56% 1057 26,84%
€ 362 <= € 518 Aantal won. in % 535 62,72% 115 71,43% 78 60,00% 402 67,68% 75 65,79% 191 64,53% 150 60,98% 111 69,38% 855 74,80% 168 69,71% 2680 68,05%
€ 518 <= € 555 Aantal won. in % 63 7,39% 0,00% 0,00% 8 1,35% 3 2,63% 2 0,68% 0,00% 0,00% 58 5,07% 8 3,32% 142 3,61%
€ 555 <= € 653 Aantal won. in % 19 2,23% 0,00% 0,00% 3 0,51% 0,00% 8 2,70% 0,00% 0,00% 15 1,31% 1 0,41% 46 1,17%
> € 653 Aantal won. in % 7 0,82% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1 0,34% 0,00% 0,00% 5 0,44% 0 0,00% 13 0,33%
Woningbezit in % naar huurklasse 80%
<= € 362 € 362 <= € 518 € 518 <= € 555 € 555 <= € 653 > € 653
60% 40% 20%
Le
pe
lst
ra a
t
en al st er H
an d Ph
Si nt
Vo s
ilip sl
se m ee
r
d
51
O ud
An na l
an
e Si nt
en iss St av
di jk
en is
Si nt M aa
he rp Sc
rte ns
se
t lie or tv Po
ol en
0% Th
4.1
4.2
Ontwikkeling huren en woonlasten Nadere beschouwing van de huurprijsklassen naar de kernen en het percentage van het woningbezit per kern geeft het volgende beeld te zien.
2006 2007 2008 2009 2010 Kern Tholen Poortvliet Scherpenisse Sint-Maartensdijk Stavenisse Sint-Annaland Oud-Vossemeer Sint Philipsland Halsteren Lepelstraat Totaal
Ontwikkeling woningvoorraad naar prijsklasse (kale huur) in procenten van bezit per kern Goedkoop bezit Aftoppingsgrens <339 339 < 485 <485 <343 343 < 491 <491 <349 349 < 500 <500 357 < 511 <357 <511 <362 362 < 518 <518 2010 2009 2008 2007 2010 2009 2008 2007 2010 2009 2008 2007 2010 2009 27 27 28 36 63 62 62 56 90 89 90 92 10 11 29 29 29 29 71 71 71 71 100 100 100 100 0 0 40 41 41 42 60 59 59 58 100 100 100 100 0 0 30 30 30 30 68 68 68 68 98 98 98 98 2 2 32 33 33 35 66 64 65 63 98 97 98 98 2 3 32 33 35 38 65 64 64 62 97 97 99 100 3 3 39 39 40 40 61 61 60 60 100 100 100 100 0 0 31 34 34 36 69 66 66 64 100 100 100 100 0 0 18 18 19 20 75 75 76 76 93 93 95 96 7 7 27 27 29 31 70 69 68 66 97 96 97 97 3 4 27 27 28 30 68 68 68 66 95 95 96 96 5 5
>485 >491 >500 >511 >518 2008 2007 10 8 0 0 0 0 2 2 2 2 1 0 0 0 0 0 5 5 3 3 4 4
In 2010 hebben sociale verhuurders opnieuw de mogelijkheid gekregen om de huuraanpassing te differentiëren. Gezien de geringe maximale huurverhoging van 1,2% is besloten hiervan geen gebruik te maken. Door het bestuur van de woningstichting is in 2010 zoals gebruikelijk een huurbeleidsplan opgesteld. Aan het bestuur van de huurdersvereniging Samen Sterk en Huurdersbelangenvereniging Halsteren/Lepelstraat werd het huurbeleidsplan voor advies voorgelegd. Beide verenigingen konden zich verenigen met het voorgestelde huurverhogingpercentage. De navolgende uitgangspunten van beleid zijn vastgesteld: 1. De financiële continuïteit van de stichting dient te zijn gewaarborgd. 2. Ten einde de betaalbaarheid van het woningbezit te optimaliseren dienen de huren niet méér te stijgen dan ten behoeve van waarborging van de financiële continuïteit noodzakelijk is. 3. Er dient een relatie te zijn tussen de woontechnische kwaliteit en de huurprijs van woningen. 4. Er dient een relatie te zijn tussen de woonvoorkeuren van woonconsumenten en de huurprijs van woningen. 5. Huurbeleid dient onderdeel uit te maken van het strategisch voorraadbeleid. De financiële continuïteit van de stichting is beoordeeld aan de hand van de financiële meerjaren prognose, waarbij voorzichtige aannames en veronderstellingen zijn gehanteerd voor de berekeningen naar de toekomst. De huuraanpassing per 1 juli 2010 kwam uiteindelijk uit op 1,3 %. Tegen de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2010 zijn geen bezwaarschriften ingediend. In 2010 is het beleid van huurharmonisatie bij het leeg komen van woningen door huuropzegging voortgezet. 4.3
Huurtoeslag Vanaf 1 januari 2006 voert de belastingdienst de Wet op de huurtoeslag, op basis van de
52
Algemene Wet Inkomensafhankelijke regelingen uit. De uitvoering verliep een aantal jaren na de invoering verre van vlekkeloos. In 2007 is om deze reden de geclusterde betaling stopgezet. Dit heeft voor onze huurders geen negatieve gevolgen gehad. Beide vestigingen van Castria Wonen zijn wel Hulp- en informatiepunt (HIP) voor de huurtoeslag gebleven. 4.4
Woonruimteverdeling Nieuw woonruimtebemiddelingssysteem In juni 2006 werd de door het bureau Companen in opdracht van Castria Wonen en Wonen West Brabant opgestelde evaluatie van het woonruimteverdelingsysteem gepresenteerd. De uitkomsten van deze evaluatie is voor beide corporaties en woningstichting Soomland aanleiding geweest om eind 2006 opdracht te geven aan Orka-Advies om vorm te geven aan een nieuw woonmarketingconcept voor de (sub)regio Bergen op Zoom en de gemeente Tholen. Eind 2006 is hiermee gestart. In juni 2007 is de startnotitie “Woonmarketing West Brabant en Tholen” gepresenteerd. Doel van het nieuwe regionale woonmarketingmodel is het in de regio op een uniforme wijze optimaal faciliteren van de klant bij zijn of haar zoektocht naar een andere woning. In 2007 is ook woningstichting Dinteloord aangesloten bij dit initiatief. Eind 2007 werd de spelregelnotitie woonmarketing West Brabant en Tholen gepresenteerd. Streven was om eind 2008 de implementatie van het nieuwe systeem te verwezenlijken. Doordat het niet tijdig lukte tot goede afspraken te komen met de beoogde software leverancier is het proces ernstig vertraagd. De uiteindelijke introductie van dit regionale woonruimtebemiddelingsmodel vond 1 december 2009 plaats. In het eerste halfjaar van 2011 zal evaluatie plaatsvinden en vervolgacties moeten worden uitgezet om maximaal van het systeem gebruik te kunnen maken. Dat is ook nodig in een snel veranderende woningmarkt. Castria Wonen heeft vanaf deze datum op basis van de regionale afspraken samen met drie collega corporaties, te weten Wonen West Brabant, woningstichting Soomland en woningstichting Dinteloord, haar aanbod van huur- en koopwoningen gebundeld op één website www.zuidwestwonen.nl. Deze gezamenlijke website wijst de weg naar zo’n 16.000 woningen in West-Brabant en Tholen. Het zoeken naar een woning in de regio wordt hierdoor een stuk gemakkelijker voor een woningzoekende. Vanuit dit, uit verschillende woonruimtebemiddelingssystemen bestaande model (aanbodmodel, optiemodel, loting en directe verhuur) wordt aansluiting gevonden bij de verschillende typen woningzoekenden. Ook de uit dit systeem te putten rapportages leveren meer en bredere informatie . Verbeterde managementinformatie komt in 2011 beschikbaar. Introductie van het nieuwe systeem betekent tevens dat er een einde is gekomen aan het toepassen van twee verschillende systemen binnen Castria Wonen. De beschikbare data is grotendeels anders dan voorgaande jaren en niet op elk onderdeel is een onderscheid per kern/gemeente te maken. De informatie is dan ook niet vergelijkbaar met voorgaande jaren.
4.5
Woningzoekenden Bij het samenvoegen van de verschillende woningzoekendensystemen van de vier corporaties waren er in totaal zo’n 13.500 woningzoekenden. Elke woningzoekende kreeg één maand de mogelijkheid om de inschrijving om te zetten naar www.zuidwestwonen.nl . Hiervan hebben daadwerkelijk ruim 7.000 woningzoekenden gebruik gemaakt. Bijna 6.500 ingeschreven woningzoekenden “vervuilden” blijkbaar de oude systemen. Verwacht wordt dat in de periode tot 1 maart 2012 er nog wel extra “afvallers” zullen zijn, omdat de “oude ingeschrevenen” een extra lange inschrijfperiode is gegund. Op 31 december stonden er ruim 7.800 mensen ingeschreven in het systeem. Ultimo 2010 was er wel veel managementinformatie beschikbaar via het nieuwe systeem, maar was daar nog geen heldere structuur in aangebracht. Dat zal in het eerste halfjaar van 2011 vorm moeten krijgen.
53
Onderstaand zijn een aantal tabellen opgenomen die inzicht geven in de ontwikkeling die in 2010 heeft plaatsgevonden. Ingeschreven aantal personen in het systeem naar de plaats van herkomst en de ontwikkeling daarvan in 2010: Tabel 1a Aantal ingeschrevenen totaal
In aantallen Bergen op Zoom Woensdrecht Steenbergen Totaal 3 regio gem. Brabant Tholen Totaal 4 regio gemeenten Overige regio gemeenten Overige Nederland Totaal In procenten Bergen op Zoom Woensdrecht Steenbergen Totaal 3 regio gem. Brabant Tholen Totaal 4 regio gemeenten Overige regio gemeenten Overige Nederland Totaal
Mutaties Verloop Inschrijv. Uitschrijvingen Totaal nieuw woning acc. Overige 212 2.154 -627 -1.315 22 245 -61 -162 -8 484 -145 -347 226 2.883 -833 -1.824 167 539 -187 -185 393 3.422 -1.020 -2.009
1-1-2010 31-12-2010 3.561 3.773 398 420 1.419 1.411 5.378 5.604 561 728 5.939 6.332 499 885 7.323
461 1.029 7.822
48,6% 5,4% 19,4% 73,4% 7,7% 81,1%
48,2% 5,4% 18,0% 71,6% 9,3% 81,0% 0,0% 5,9% 13,2% 100,0%
6,8% 12,1% 100,0%
-38 144 499
282 916 4.620
-41 -165 -1.226
-279 -607 -2.895
Tabel 1b Aantal ingeschrevenen uit gebied Castria Wonen Verloop Totaal
1-1-2010 31-12-2010 Gemeente Tholen Tholen Poortvliet Scherpenisse St. Maartensdijk Stavenisse St. Annaland Oud-Vossemeer St. Philipsland Totaal Tholen
Mutaties Inschrijv. nieuw
Uitschrijvingen woning acc. Overige
210 40 32 91 26 53 61 48 561
246 45 42 128 38 82 79 68 728
36 5 10 37 12 29 18 20 167
147 31 26 119 27 68 64 57 539
-48 -16 -11 -48 -7 -20 -23 -14 -187
-63 -10 -5 -34 -8 -19 -23 -23 -185
Gemeente Berge op Zoom (gedeelte) Halsteren 688 Lepelstraat 96 784
694 114 808
6 18 24
267 66 333
-79 -16 -95
-182 -32 -214
1.536
191
872
-282
-399
Totaal Castria Wonen
1.345
54
Ingeschreven personen naar categorie leeftijd en huishoudens grootte is per 31 december 2010 als volgt samengesteld: Tabel 1 c Naar Leeftijd Leeftijd klasse In jaren < 23 t/m 55 t/m 65 t/m >
23 54 64 74 75
Naar huishoudgrootte Huishoudgrootte Eenpersoons Tweepersoons 3 of 4 personen 5 of meer personen
Aantal 651 3934 1233 1216 788 7822
In % 8,3% 50,3% 15,8% 15,5% 10,1% 100,0%
Aantal 3473 3067 1102 180 7822
In % 44,4% 39,2% 14,1% 2,3% 100,0%
In het nieuwe systeem kunnen leegkomende woningen op verschillende manieren worden aangeboden. In 2010 hebben die wijze van aanbieding gesplitst naar toewijzingsmodel, geleid tot de navolgende acties:
Tabel 2 Acties 2010 Naar toewijzingsmodel Castria Aantal aanbiedingen Aanbod Optie Loting Direkte verhuur Bemiddeling
Aantal weigeringen Aanbod Optie Loting Direkte verhuur Bemiddeling
Aantal verhuurde woningen Aanbod Optie Loting Direkte verhuur Bemiddeling
Totaal Zwestw.
Castria
417 100 64 13 17 611
1.670 353 283 77 64 2.447
182 75 32 0 0 289
818 287 149 1 0 1.255
In % van aanbiedingen 43,6% 49,0% 75,0% 81,3% 50,0% 52,7% 0,0% 1,3% 0,0% 0,0% 47,3% 51,3%
235 25 32 13 17 322
850 66 134 76 64 1.190
In % van aanbiedingen 56,4% 50,9% 25,0% 18,7% 50,0% 47,3% 100,0% 98,7% 100,0% 100,0% 52,7% 48,6%
55
68,2% 16,4% 10,5% 2,1% 2,8% 100,0%
Totaal Zwestw. 68,3% 14,4% 11,6% 3,1% 2,6% 100,0%
Bij Castria zijn er dus totaal 611 aanbiedingen gedaan die geleid hebben tot 322 verhuringen, het aantal weigeringen was dus 289. Dat is totaal een acceptatiegraad van zo’n 53%. Voor totaal Zuidwestwonen was dat zo’n 49%. Weinig afwijkend dus. Het totaal aantal reacties op bovenstaande aanbiedingen was naar toewijzingsmodel als volgt:
Castria
Totaal Zwestw.
Aantal reacties op aanbiedingen Aanbod 13.405 Optie 0 Loting 1.198 Direkte verhuur 13 Bemiddeling 0 14.616
Castria
53.918 0 6.961 81 0 60.960
Totaal Zwestw.
Reactiegraad 57,0 63,4 37,4 1,0
51,9 1,1
45,4
51,2
De reactiegraad lijkt hoog, maar er zijn momenteel geen vergelijkbare gegevens beschikbaar. 4.6
Mutatiegraad In 2010 bedroeg het aantal mutaties 334 zijnde 8,4% van het totale woningbezit. In de vestiging Tholen waren er 224 mutaties en in de vestiging Halsteren 110. De totale mutatiegraad nam met 0,5% toe ten opzichte van 2009. Deze stijging is toe te schrijven aan de vestiging Halsteren. In Halsteren nam de mutatiegraad toe van 6,3% in 2009 naar 7,8% in 2010. Bij de vestiging Tholen bleef de mutatiegraad ongeveer gelijk. De ontwikkeling van de mutatiegraad gesplitst naar vestiging en type woning, is weergegeven in de navolgende tabel.
Eengezinswon.
Senioren/bej. 1 + 2 pers.huis. woningen
Overig
Totaal
Vestiging Tholen 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
7,0% 8,6% 9,1% 8,7% 8,4% 9,3% 7,7% 7,1%
8,8% 11,2% 8,5% 8,8% 10,6% 9,2% 9,0% 9,6%
14,3% 17,0% 22,3% 25,3% 23,6% 18,1% 18,0 % 20,2%
0% 13,9% 3,9% 3,4% 4,0% 3,2% 5,0% 5,0%
8,0% 9,9% 9,7% 9,8% 10,1% 9,7% 8,7% 8,8%
Vestiging Halsteren 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
5,2% 5,5% 4,3% 5,7% 6,9% 5,6% 5,6% 6,7%
7,1% 8,1% 8,1% 8,9% 9,8% 5,7% 6,5% 7,5%
12,2% 8,1% 10,7% 8,1% 8,6% 11,2% 9,7% 14,3%
7,4% 3,7% 3,7% 7,4% 3,7% 3,7% 0,0% 0,0%
6,7% 6,5% 6,1% 6,9% 7,8% 6,4% 6,3% 7,8%
56
Ontwikkelingen in verhuisbewegingen binnen Castria Wonen worden bijgehouden. Onderstaande tabel is daarvan een weerslag:
2010 Vertrokken naar
Tholen
In procenten 2009
Halsteren Tholen
Binnen gemeente Tholen
27
Poortvliet Scherpenisse Sint-Maartensdijk Stavenisse Sint-Annaland
28
1 4 21 2 12
5 1 23 2 15
2 3 15 2 12
Oud-Vossemeer Sint Philipsland Halsteren Lepelstraat
1 2 2
7 1 1
Bergen op Zoom Gemeente Tholen Totaal binnen gemeente
2
45 5
52 9
7 2 2
3
2 40 14
2
19
3
15
80
82
76
24
12 2 10
2 1 17
7 1 10
26
24
20
100
100
100
74
2
2010 Tholen 67 14 19 100
Halsteren 31 1 4 10 1 9
23 1 76
Elders West-Brabant Steenbergen Overig
Verhuizingen naar oorzaak Verhuizing Verzorgingshuis Overlijden Totaal
2
2007
Halsteren Tholen
23
Totaal
2
2008
Halsteren Tholen
11 4 0
49 6
74
4 0 75
16 2 73
6 1 17
10 3 13
3 1 21
9 3 15
18
24
26
25
27
100
100
100
100
100
2009
2008
2007
Halsteren Tholen Halsteren Tholen Halsteren Tholen Halsteren 63 77 75 79 74 78 78 28 9 13 14 14 13 13 9 14 12 7 12 9 9 100 100 100 100 100 100 100
Reden van verhuizing Familie omstandigheden Financiële omstandigheden
16 8
18 4
6 6
24 0
12 9
29 3
14 4
24 5
Aankoop woning Huwelijk/samenwonen Medische redenen Scheiding Werk/studie
17 21 32 0 6
26 30 15 2 5
29 35 19 1 4
16 33 25 0 2
27 36 10 2 4
30 15 18 5
30 33 11 0 8
32 19 16 0 4
100
100
100
100
100
100
100
100
Totaal
Opvallend is de stijging van het aantal mutaties in de gemeente Tholen vanwege overlijden die doorzet. Ondanks de stagnerende woningmarkt in het verslagjaar blijft het aantal verhuizingen in de gemeente Halsteren vanwege de aankoop van een woning onverminderd hoog. Opvallend is wel het verschil tussen de vestigingen Tholen en Halsteren op dit onderdeel. In Tholen is hier een sterke daling waar te nemen.
57
Voor beide vestigingen is in de navolgende tabel het aantal aangegane huurcontracten weergegeven in het verslagjaar naar huurklassen. Van het totaal aantal aangegane contracten werd 30% aangegaan in de huurklasse lager dan € 362,--. Dit is hetzelfde percentage als in 2009. Aantal eenpersoonshuishoudens aan wie verhuurd in het verslagjaar (2010) Leeftijd Inkomen < 65 ≤ € 21.450,> € 21.450,≥ 65 ≤ € 20.200,> € 20.200,-
Huurklasse ≤ € 511 > € 511 87 43 18 6
5 2 2 2 154
Totaal
11
Aantal tweepersoonshuishoudens aan wie verhuurd in het verslagjaar (2010) Huurklasse Leeftijd Inkomen < 65 ≤ € 29,125,> € 29,125,≥ 65 ≤ € 27.575,> € 27.575,Totaal
≤ € 511 > € 511 53 6 22 3 20 6 3 4 98
19
Aantal meerpersoonshuishoudens aan wie verhuurd in het verslagjaar (2010) Huurklasse Leeftijd Inkomen < 65 ≥ 65 Totaal
≤ > ≤ >
€ 29.125,€ 29.125,€ 27.575,€ 27.575,-
≤ € 548
> € 548
29 10 1 1
0 2 0 0
41
2
58
De leegstand in aantallen woningen bewoog zich het gehele jaar rond de 2,5%. De huurderving uitgedrukt in geld bedroeg ruim € 438.000,-. Nog geen 50% daarvan werd veroorzaakt door reguliere verhuizingen, zogenaamde frictieleegstand. Leegstand naar oorzaak*
1. Herstructurering 2. Woningverbetering 3. Verkoop Reguliere verhuizing
Aantal woningen 31 40 19 90 208 298
Bedrag (euro’s) 103.324,23 76.074,65 54.338,49 233.737,37 204.341,12 438.078,49
percentage 24% 17% 12% 53% 47% 100%
* Deze cijfers zijn ontleend aan het huurverslag 4e kw. 2010 en wijken af van de verantwoorde cijfers leegstand in de enkelvoudige jaarrekening (€ 420.842,-).
In 1995 is in de vestiging Tholen een notitie samengesteld "Verantwoord verkopen van bestaande sociale huurwoningen in de gemeente Tholen". Op basis van deze notitie werd tevens een selectieprocedure ontwikkeld. Via deze procedure worden woningen geselecteerd die voor verkoop in aanmerking komen. Zo worden via dit proces ook woningen geselecteerd die vanwege doelgroepbeleid niet worden verkocht. Het betreffen hier de navolgende categorieën woningen: - voor ouderen geschikte woningen; - aanpasbaar gebouwde woningen; - aangepaste woningen t.b.v. gehandicapten; - specifieke woningen voor jongeren; - bijzondere woonvormen (gezinsvervangend tehuis, beschermde woonvormen). Vervolgens worden er per kern selecties gemaakt van woningen die voor verkoop in aanmerking komen. Daarbij wordt beoordeeld: - of de goedkope woningvoorraad in kwantiteit groot genoeg blijft om de doelgroep van beleid te kunnen huisvesten; - de verhouding van de sociale huurvoorraad t.o.v. totaalbezit; - de marktverhoudingen van vraag en aanbod (ontwikkeling leegstand etc.). In het afgelopen jaar is in verband met de slechte verkoopmarkt regelmatig besloten woningen die oorspronkelijk voor verkoop in aanmerking kwamen wederom te verhuren, om zo te veel leegstand te voorkomen. In de vestiging Halsteren is in 1996 besloten om 36 woningen uit het bestaande sociale huurwoningenbezit te verkopen. Deze eenmalige actie was gericht op alleen het duurdere huursegment en moest variatie aanbrengen in een aantal eenzijdige “huurwijken”. Van de 36 destijds benoemde woningen zijn er 4 nog niet verkocht. In 2006 zijn de eerste dorpsplannen samengesteld. Per dorp wordt jaarlijks nadrukkelijk stilgestaan bij de toekomstwaarde van de eigen woonproducten. Zowel einde levensduur, technische en woontechnische waarde, huurprijs alsmede ligging- en woonomgevingsfactoren worden beoordeeld. Op basis hiervan worden zo nodig nieuwe strategische keuzen gemaakt. Wat betreft de verkoop van woningen zijn de vanaf 1995 bestaande keuzes gehandhaafd en zijn er op basis van de dorpsplannen in 2008 nog totaal 38 nieuwe woningen toegevoegd. Te weten 11 woningen voor de vestiging Tholen en 27 voor de vestiging Halsteren. In verband met de economische crisis en de onzekerheden op de woningmarkt werd besloten in 2010 geen
59
extra woningen aan het verkoopprogramma toe te voegen.
60
Inmiddels zijn uit het bestaand bezit de navolgende aantallen woningen verkocht:
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Totaal
Vestiging Tholen Aantal 1 72 48 36 34 19 32 19 8 11 11 11 9 12 7 11 341
Vestiging Halsteren Aantal
1 10 7 5 7
Totaal 1 72 49 36 57 24 33 20 8 11 11 12 19 19 12 18
61
402
1 23 5 1 1
Gem. “kale” huur € € € € € € € € € € € € € € €
329,-348,-351,-353,-340,-352,-376,-396,-384,-398,-378,-383,-383,-430,-417,--
In 2010 werden 18 woningen uit de bestaande woningvoorraad verkocht. Daarvan waren er acht via de constructie “Slimmer Koop”. Tevens werden 3 woningen alsnog verkocht die al langere tijd leeg stonden vanuit de nieuwbouw en die inmiddels in huurexploitatie waren genomen maar niet verhuurd waren.
61
5.
BETREKKEN VAN HUURDERS BIJ BELEID EN BEHEER
5.1
Huurdersvereniging Samen Sterk/Huurdersbelangenvereniging Halsteren/Lepelstraat Sedert 2007 vindt er geen gezamenlijk overleg meer plaats tussen beide huurdersbelangenverenigingen en de corporatie. In 2010 werden met de huurdersverenigingen Samen Sterk en Huurdersbelangenvereniging Halsteren/Lepelstraat onderstaande zaken besproken: -
nieuwbouw- en herstructureringsprojecten; huurbeleidsplan 2010; Fusiebesprekingen met de woningstichting Soomland en Wonen West Brabant; gevolgen fusie; servicekosten/tuinonderhoud; onderhoudsbeleid; oprichten bewonerscommissies; jaarverslagen Regionale Geschillencommissies; woonruimteverdeling; dorpsplannen/verkoopbeleid; algemeen volkshuisvestingsbeleid; klachten/vragen van individuele leden van de vereniging betreffende reparatieverzoeken en buurtproblemen; bezetting huurderszetel in de Raad van Commissarissen;
Door de corporatie wordt zowel financiële als facilitaire ondersteuning aangeboden. Castria Wonen heeft een bijdrage per woning op basis van het aantal woningen vastgesteld. Voor 2010 bedroeg deze € 5,60 per woning voor Samen Sterk en voor de huurdersbelangenvereniging Halsteren/Lepelstraat € 6,40 per woning. Eind 2010 waren 650 huurders lid van huurdersvereniging Samen Sterk en 530 van Huurderbelangenvereniging Halsteren/Lepelstraat. Dit is ongeveer 30 procent van het totale huurderbestand.
5.2
Overig overleg huurders Tholen Naast het overleg met de huurdesrverenigingen zijn er in 2010, mede op initiatief van de Stichting Voor Regionale Zorgverlening (SVRZ), "complexgebonden" gestructureerde overleggen met cliëntenraden gevoerd in de navolgende woonzorgcentra: - wozoco Maartenshof in de kern Sint-Maartensdijk; - wijkservicecentrum De Rozeboom in de kern Sint Philipsland; - wozoco Dalemhof in de kern Tholen; - wijkservicecentrum De Poorthove in de kern Poortvliet; - wijkservicecentrum De Vossenkuil in de kern Oud-Vossemeer - wijkservicecentrum Luijsterzicht in de kern Sint-Phillipsland - wijkservicecentrum de Vliethof Tholen - wijkservicecentrum ’t Lint in Tholen. Met de bewoners van zorgcentrum Elenahof in de kern Stavenisse vindt gestructureerd overleg plaats in samenwerking met de “Stichting Protestantse Zorgvoorziening voor ouderen Eiland Tholen en Sint Philipsland” . Tevens werd naast individueel overleg met huurders in 2010 ook nog over de navolgende onderwerpen met de (betrokken) huurders overleg gevoerd: - kleurveranderingen aan meerdere complexen voor de uitvoering van onderhoudsbuitenschilderwerk;
62
-
kozijnvervanging/gevelrenovatie; renovatie/groot onderhoud; sloop en herstructurering.
Halsteren Op initiatief van de vestiging zijn er op grond van gehouden enquête’s complexgebonden gestructureerde overleggen gestart met de bewoners van de navolgende complexen: Flat de Merel (Vogelenzang) De behandelde onderwerpen waren o.a.: - tuin en afsluiting tuin - galerij bovenverdieping (overkapping) - Fietsenstalling/scootmobielruimte - Overlast hangjongeren Kop van Vijf (Rondsel) De behandelde onderwerpen waren o.a.: - Opleveringszaken woningen - Elektrische deuropeners - Ruimte voor activiteiten - Enquête VAC - Huishoudelijk reglement en boete’s - Taken huismeester - Activiteiten/bijeenkomsten bewoners complex - Bijdrage bewonerscommissie - Lekkage’s atrium - Gladheid galerijvloeren 5.3
Informatie huurders Aan huurders uit ons gehele werkgebied is ons bewonersblad de ”Castria Bode” zes keer verstrekt in het verslagjaar. Castria Wonen heeft met de lay-out en de formule aansluiting gehouden bij “Zeeland Woonkrant” waardoor de unieke samenwerking tussen de corporaties is blijven bestaan. De samenwerkende corporaties in Zeeland Woonkrant gaven in 2010 weer een speciale uitgave van Zee-Woon-Leefland uit. In deze uitgave hebben de deelnemende corporaties diverse projecten op het gebied van leefbaarheid in de ruime zin onder de aandacht gebracht. Aan nieuwe huurders werd informatiemateriaal over het huren en het onderhoud van hun woning uitgereikt. Statuten, klachtenreglement, huurbeleidsplan, jaarrekening, jaarverslag, volkshuisvestingsverslag alsmede kerngegevens en prognoses worden voor huurders op ons kantoor ter inzage gelegd dan wel geplaatst op onze internetsite. Ook dit jaar werd aan alle huurders een populaire versie van het volkshuisvestingsverslag 2010 in de vorm van een Castria Jaarbode verstrekt. Door de fusie van Castria, Wonen West Brabant en Soomland zal in 2011 geen Castria Bode meer verschijnen. De nieuwe corporatie Stadlander zal een eigen blad ontwikkelen dat in de plaats zal komen van de huidige bestaande bewonersbladen.
5.4
Klantenpanels Er is Castria Wonen veel aan gelegen om meer te betekenen voor haar huurders dan alleen maar een traditionele woningverhuurder. En om dat te kunnen verwezenlijken is de hulp van onze huurders gevraagd. Daar het voor ons onmogelijk is om alle huurders telkens opnieuw te vragen wat hun wensen en behoeften zijn, hebben wij een klantenpanel opgericht. Via dit panel kunnen wij veel te weten komen over de wensen en behoeften die leven onder onze huurders. In het klantenpanel zijn alle kernen en wijken van Stadlander/Castria Wonen
63
vertegenwoordigd. of wijk. In totaliteit maken 105 huurders deel uit van het panel. Om de klantenpanels samen te stellen hebben wij destijds alle huurders uitgenodigd zich als kandidaat-panellid aan te melden. Op dit moment wordt bij het aangaan van het huurcontract aan de klant gevraagd of hij/zij lid wil worden van het klantenpanel. Bij de samenstelling van de verschillende panels wordt rekening gehouden met een bepaalde leeftijdsopbouw, de verhouding man/vrouw en het type woning waarin een huurder woont. Van de panelleden wordt verwacht dat zij een aantal keren per jaar een vragenlijst invullen met onder meer vragen over hun woning, woonomgeving en onze dienstverlening. De ingevulde vragenlijsten maken het ons mogelijk allerlei ideeën en wensen te inventariseren. Dit wil overigens niet zeggen dat al die ideeën en wensen ook daadwerkelijk uitgevoerd kunnen worden.
5.5
Regionale klachtencommissies In 2010 is besloten niet langer deel te nemen aan de gezamenlijke klachtencommissie in de Oosterschelderegio. Corporaties in de regio West Noord-Brabant hebben de taken van de commissie uitgebreid met klachten op gebied van woonruimteverdeling. Nu Castria Wonen vanaf 1 december 2009 ook voor het werkgebied Tholen de woonruimteverdeling via het zogenaamde “Bergse model” uitvoert, is ervoor gekozen om vanaf 2010 alle klachten van Castria Wonen via de regionale geschillencommissie in West-Brabant in te brengen. Regionale geschillencommissie West-Brabant In de regio West-Brabant is een regionale geschillencommissie werkzaam waaraan vijf woningcorporaties deelnemen. Castria Wonen is sinds 2010 voor haar gehele werkgebied aangesloten bij deze commissie. Deze commissie bestaat uit vijf leden: de onafhankelijke voorzitter, twee leden voorgedragen door de directies van de deelnemende corporaties en twee leden voorgedragen door de huurdersorganisaties uit het werkgebied. De commissie is als volgt samengesteld: Voorzitter: De heer mr. A.J. Donkers Secretaris: De heer A.J.J.M. van de Weijgert Leden: De heer M.J. van der Muuren Mevrouw P.J. Kitz – van Rooijen De commissie behandelde in 2010 twee klachten die betrekking hadden op Castria Wonen. Bij beide zaken is er tussen klagers en de corporatie overeenstemming bereikt en zijn de klachten ingetrokken.
64
6.
LEEFBAARHEID
6.1
Algemeen Door de rijksoverheid wordt van de corporatie aandacht gevraagd voor het leefklimaat in buurten en wijken. Achteruitgang in het sociale klimaat van een wijk kan een negatief effect hebben op de exploitatie van dat complex. De gemeente is en blijft eerst verantwoordelijke voor leefbaarheid. Bij leefbaarheid zijn ons inziens de volgende overwegingen van belang: - leefbaarheidsbeleid is gericht op het verhogen van de kwaliteit van de directe woon- en leefomstandigheden; - voor leefbaarheidsbeleid is een integrale en fundamentele aanpak vanuit verschillende beleidsterreinen nodig. De gemeenten Tholen en Bergen op Zoom moeten de regie voeren over een gestructureerde aanpak om het aspect "leefbaarheid" binnen deze gemeenten inhoud te geven. Van groot belang vinden wij een brede betrokkenheid van instellingen en het in uitvoerende zin aan medewerkers van die instellingen een vergaande vrijheid van handelen en mandatering verstrekken om snel en praktisch handelen te waarborgen.
6.2
Leefbaarheidinitiatieven mede op basis regie overheid Gemeente Tholen De intensieve samenwerking met de gemeente Tholen in het kader van de diverse ISV projecten leverde een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van de kernen in de gemeente Tholen. Zo houdt Castria Wonen zich vanaf 2003, samen met de gemeente Tholen, nadrukkelijk bezig met de problematiek van onder meer de huisvesting van de eerstelijnsgezondheidszorg op het platteland. Veel geduld en veel overleg is nodig maar resultaten zijn nu wel veel meer zichtbaar. Regelgeving en ontwikkelingen op het gebied van wonen, zorg en welzijn, staan soms haaks op wat partijen lokaal nastreven. De, naar Thoolse maatstaven, grootschalige aanpak in ISV verband loopt op zijn einde. Het laatste ISV project “oude stijl” betreft het wijkservicecentrum in Scherpenisse. Hoewel het gebouw er inmiddels zou moeten staan, is nog niet begonnen met de bouw. Dit omdat meerdere bezwaarprocedures het project enorm vertragen. Doel blijft de uiteindelijke bouw van het nieuwe woonservicecentrum. Deze vorm van intensieve samenwerking tussen woningcorporatie en gemeente heeft er toe bijgedragen dat in relatief korte tijd een aantal complexe projecten is gerealiseerd. De per 1 januari 2006 doorgevoerde wijzigingen, vooral in de zorgsector, brengen spanningen tussen zorgpartijen te weeg. Of het invoeren van concurrentie in deze sectoren tot de van overheidswege bedoelde meerwaarde (minder geld en meer kwaliteit) zal leiden, dat vragen wij ons nog steeds af. Zeker op het platteland waar het vaak toch al moeilijk is het benodigde volume te creëren. Voor onze klant zien wij die voordelen dan ook niet. In elk geval constateren wij een achteruitgang van voorzieningen in (vooral de kleinere) dorpen. Samen “dingen” doen is nodig om (beperkte) voorzieningen zo lang mogelijk te handhaven. Nu bezuinigingen binnen de AWBZ verder worden doorgevoerd en zorginstellingen/thuiszorgorganisaties steeds meer moeite hebben het hoofd boven water te houden komt de zorg- en dienstverlening in de kleine plattelandskernen, waarvan sommigen ook nog eens te maken krijgen met krimpende bevolkingsaantallen, ernstig in gevaar. Bij ongewijzigd rijksbeleid zullen de gevolgen hiervan voor het platteland desastreus zijn. Op dit moment vinden er gesprekken plaats met zorgleverancier SVRZ over de uitwerking van nog nauwere samenwerkingsverbanden. In 2005 verdween de laatste (kleine) supermarkt uit de (kleine) kern Scherpenisse. Het verdwijnen van deze supermarkt wordt door veel inwoners als een ernstige bedreiging van de leefbaarheid ervaren. Het in 2007 ingezette onderzoek om voor twee locaties (Lepelstraat en
65
Scherpenisse) te komen tot een supermarktvoorziening werd in 2009 voortgezet en is in 2010 afgerond. De inzet van mensen met een verstandelijke beperking als dagbesteding en de inzet van re-integratie van langdurig werklozen is onderzocht. Inmiddels is uit de overleggen met de betrokken partijen gebleken dat met name de inzet van vrijwilligers en betrokkenheid van bewoners bij een dergelijke voorziening noodzaak is om tot succes te komen. In 2010 vond een onverwachte ontwikkeling plaats. Afgelopen jaar gaf één van de laatste middenstandsondernemers in Scherpenisse aan zijn winkel te sluiten. Dit zorgde voor veel onrust onder de bevolking die toch al ontevreden was over het verdwijnen van allerlei voorzieningen. Castria Wonen heeft daarop het initiatief genomen om samen met Spar van Ommen en Sjaloom zorg een buurtwinkel te starten in Scherpenisse. De winkel wordt gevoerd door Spar van Ommen en Sjaloom Zorg levert personeel en begeleiding. Castria Wonen staat borg voor de huur en heeft het communicatietraject gestuurd. Dit laatste met groot succes. De boodschap dat bewoners zelf verantwoordelijk zijn voor het bestaansrecht van de winkel is duidelijk overgekomen. De winkel is officieel geopend op 20 november en bewoners doen zoveel mogelijk boodschappen in het winkeltje en zelfs de landelijke pers en premier Rutte heeft het project aandachtgegeven. Uiteindelijk is het doel de winkel te verplaatsen naar het woonservicecentrum, waar de oppervlakte van de winkel groter zal zijn. Daarbij zal de winkel dienen als trekker van het centrum. Vooruitlopend op de ontwikkeling van het woonservicecentrum in Scherpenisse ISV“oude stijl” wordt een leegstaande woning tijdelijk verhuurd aan de lokale huisarts. Hierdoor blijft het voor de inwoners van dit dorp mogelijk de huisarts in eigen kern te bezoeken. Met de huisarts zijn afspraken gemaakt over huisvesting in het nieuw te bouwen centrum. Met de bouw van dit centrum, waarin ook het dorpshuis annex sportzaal, 22 seniorenappartementen en vijf grondgebonden woningen komen, zou in 2009 gestart worden. Een bezwaarschriftenprocedure levert zoveel vertraging op dat de verwachting bestaat dat pas de tweede helft van 2011 met de bouw kan worden gestart . Bij de uitbreiding van woonservicecentrum De Poorthove is uitgegaan van de vestiging van de huisartsenpraktijk in dit gebouw. In 2009 zijn hiervoor de plannen uitgewerkt. In 2010 is met de bouw gestart. Inmiddels is de bouw in de afrondende fase en heeft de 1e bewoner het complex betrokken, ook de praktijk van huisarts wordt ingericht. In de kern Tholen werd eind 2006 het appartementencomplex Vliethof grotendeels opgeleverd. In 2007 is het op de begane grond van dit complex gevestigde medisch centrum met huisartsen onder een dak (HOED), apotheek, fysiotherapie, prikpost en verloskundige praktijk in gebruik genomen. In 2008 werd het medisch centrum door verdere interne invulling van het gebouw uitgebreid met een tweede verloskundige praktijk, een tweede praktijk voor fysiotherapie en uitbreiding van de huisartsenpraktijk. Dit complex heeft in 2009 te maken gehad met overlastproblematiek die rechtstreeks verband houdt met de aanwezigheid van de bushalte op enkele meters van het complex. Rondhangende jeugd, zwerfvuil en grote overlast van “gestalde” fietsen waren een probleem. Samen met politie en gemeente is gewerkt aan een oplossing voor de overlast. Castria Wonen heeft inmiddels een camera opgehangen. Echter dit heeft de problemen nog niet volledig opgelost. Door de gemeente Tholen wordt nog steeds gezocht naar de oplossing van het fietsenprobleem. Een door Castria Wonen aangekocht woon-winkelpand in de Dalemsestraat is om niet in gebruik gegeven aan een kunstencentrum totdat op deze locatie nieuwbouw gaat plaatsvinden. In 2009 werden de voorbereidingen getroffen om in het gebied rondom te Kuipersdreef een project op te zetten met als doel de leefbaarheid te bevorderen door het terugdringen van overlast en het betrekken van bewoners bij hun buurt. Castria Wonen realiseerde in 2009 een
66
aantal ingrepen in de fysieke woonomgeving en wil graag met partijen en buurtbewoners aan de slag in deze wijk. Helaas zijn de pogingen om met gemeente en politie een convenant te sluiten met betrekking tot de aanpak van de wijk tot op heden nog niet geslaagd. In 2007 werd in Oud–Vossemeer het centrumplan officieel in gebruik genomen. Met de bouw van een nieuw dorpshuis, een jeugdsoos, een peuterspeelzaal, een recreatiezaal een geldautomaat, een praktijkruimte voor fysiotherapie, consultatiebureau, 21 seniorenappartementen en vier starterswoningen kreeg de woonkern Oud-Vossemeer een geweldige impuls. Ook bij dit complex was er sprake van overlast veroorzaakt door een groep jongeren. Castria Wonen heeft in de fysieke woonomgeving een aantal maatregelen getroffen en samen met gemeente (jongerenwerker) en politie is gewerkt aan een oplossing van deze problemen. Op dit moment is er geen sprake van klachten meer. Ook zijn er bewegingen naar samenwerking te constateren in de eerstelijnszorg. Al zijn bedrijfseconomische wetten vaak hard, door creatieve ideeën zijn er soms toch verrassende resultaten te boeken. Wat betreft de vastgoedexploitatie bij dergelijke initiatieven is Castria bereid daar haar deskundigheid voor in te zetten. Ook neemt zij zelf soms initiatief of is ondersteunend via advisering of het leggen van verbindingen. Castria Wonen was in 2010 wederom actief betrokken bij de werkgroep middenstandsbeleid. Een werkgroep is geformeerd vanuit het Sociaal Economisch Platform Tholen, waarvan ook Castria Wonen deel uit maakt. Deze werkgroep heeft in 2009 samen met winkeliers/ondernemersverenigingen en de gemeente zogenaamde “schouwrondes” in alle kernen gehouden. De hierbij naar voren gekomen knelpunten werden in 2010 deels opgelost, opgenomen in de gemeentelijke meerjaren begroting of bleken (vaak vanuit financieel oogpunt) niet oplosbaar. Castria heeft in 2006 ten behoeve van het eigen strategisch voorraadbeheer visies op dorpsniveau ontwikkeld. Ook de gemeente Tholen heeft aangegeven te zullen starten met het opstellen van dorpsplannen. In 2007 werd met de gemeente overlegd hoe beide plannen op elkaar kunnen aansluiten. In 2008 werd met de gemeente overlegd over de prioriteitstelling van de herstructureringsopgave in het kader van de dorpsplannen. In de kern Tholen werd in 2009 een start gemaakt met benadering van de bewoners van de woningen aan de Grindweg die onderdeel uitmaken van de herstructurering van het achterliggende sterk verouderde bedrijventerrein (plan Noord). Op basis van de prioriteitstelling voor de herstructurering vanuit het strategisch voorraadbeheer is besloten de herstructurering van Sint-Maartensdijk West als eerste aan te pakken. In 2009 vond een aantal voorbereidende gesprekken met de gemeente Tholen plaats en in 2010 kon in werkgroepverband een start worden gemaakt met de planvorming. De fasering van sloop en bouw is inmiddels bekend. Vanaf 2003 is er met de gemeente Tholen een nieuwe overlegstructuur. Op ambtelijk en bestuurlijk niveau heeft dit zijn voordeel. Directe mogelijkheden van onderlinge aanspreekbaarheid op afspraken of voortgang van plannen op basis van de overeengekomen prestatieafspraken is zeker een grote vooruitgang. Het zogenaamde netwerkoverleg werd in 2010 georganiseerd door Castria Wonen. Tijdens dit netwerkoverleg is gesproken over het visitatierapport wat over Castria Wonen is gemaakt. Ook werd nog gesproken over de aankomende fusie en de gevolgen die dit wel of niet heeft voor de samenwerking tussen beide partijen.
Gemeente Bergen op Zoom De gemeente Bergen op Zoom heeft eind 2001 besloten het wijk- en buurtbeheer te vitaliseren door het beheer van het ISV budget Sociale Pijler beschikbaar te stellen aan de verschillende
67
wijken en de participatie te vergroten. Castria Wonen heeft eerder toegezegd voor de kernen Halsteren en Lepelstraat zo nodig een bijdrage te leveren aan het wijkbudget. Met de introductie van het Castria goudkaartsysteem waarmee een directe bijdrage aan de leefbaarheid van de kernen Halsteren en Lepelstraat wordt gedaan is in 2005 de afspraak gemaakt om met de bijdrage aan het wijkbudget te stoppen (zie onder). De corporatie neemt deel aan de dorpstafels in Halsteren en Lepelstraat die onderdeel uitmaken van het gebiedsgericht werken in de gemeente Bergen op Zoom. In 2006 werd al geconcludeerd dat er een andere beleidslijn gevolgd gaat worden voor de sociale volkshuisvesting. Nu de drie lokale corporaties Woningstichting Soomland, Wonen West Brabant en Castria Wonen een veel meer gezamenlijke beleidsvisie op het wonen in Bergen op Zoom “uitstralen” is dat proces ook versneld. Eind 2007 is overeenstemming bereikt over de concept prestatieafspraken tussen de gemeente Bergen op Zoom en de drie corporaties. In deze samenwerkingsprestatieafspraken 2008-2010 zijn afspraken gemaakt over mogelijke medefinanciering van de wijkbudgetten en de financiering van de buurtpreventieteams. Om al dit soort activiteiten te financieren is bepaald dat een apart fonds in het leven wordt geroepen waar betrokken partijen volgens een nog nader te bepalen verdeelsleutel een financiële bijdrage aan leveren. De vorming van dit wonen- en wijkenfonds heeft in 2010 gestalte gekregen. Vanuit dit fonds worden gezamenlijke sociaal-maatschappelijke activiteiten bekostigd door de samenwerkende corporaties en de gemeente Bergen op Zoom. Gebiedsgerichte activiteiten en gewenste resultaten worden voor een periode van vier jaar vastgelegd. In 2010 is met de verdere uitwerking van de prestatieafspraken op een aantal onderdelen vooruitgang geboekt Ook met incidentele acties/bijdragen is Castria Wonen actief ten behoeve van de leefbaarheid zoals blijkt uit onderstaande voorbeelden. Voorwaarde voor sponsoring is dat er sprake moet zijn van een bijdrage aan de leefbaarheid en dat er sprake is van inzet van vrijwilligers. De dorpstafel en de dorpsraad van Lepelstraat zijn van mening dat een kermis een belangrijke bijdrage levert aan de leefbaarheid van het dorp. Castria Wonen deelt de mening van de dorpsraad en sponsorde in 2010 wederom de kermisloop van de Lepelstraatse kermis. De opbrengst van deze kermisloop is geheel ten goede gekomen aan de Roparun. Hiernaast werd Bloemrijk Lepelstraat voor het tweede achtereenvolgende jaar georganiseerd. Gezien het belang voor de leefbaarheid sponsorde Castria Wonen ook deze activiteit. Ook de kermis in Halsteren kreeg een bijdrage. In Halsteren heeft Castria Wonen de nationale straatspeeldag gesponsord en deelgenomen met een stand. Eind 2010 werd een convenant ondertekend met stichting de Zuidwester en de gemeente Bergen op Zoom voor het realiseren van een buurtsuper in Lepelstraat in 2011. Castria Wonen levert ook een bijdrage aan de buurtbus van de Stichting Welzijn Halsteren.
6.3
Initiatieven corporatie De corporatie heeft het op peil houden van de leefbaarheid van dorpen hoog in het vaandel. Nog steeds verdwijnen uit economische overwegingen winkels, banken, postkantoren en anderen instellingen uit de dorpen en staat het voorzieningenniveau steeds meer onder druk. De gemeenten, instellingen in het maatschappelijk middenveld en vooral de betrokkenheid van burgers is nodig om de leefbaarheid van dorpen in stand te houden. De corporatie is daarin ondersteunend. Zij doet dit via het voeren van een tweesporen beleid. Het ene spoor richt zich op het actief zijn in ander onroerend goed dan woningen. Er moet dan altijd een relatie zijn met leefbaarheid. Dit spoor wat Castria Wonen inzet kenmerkt zich door zogenaamde vastgoedondersteuning (eigendom en beheer). Voorbeelden van het inzetten van onroerend goed ten behoeve van de leefbaarheid is huisvesting in het kader van eerstelijnsge-
68
zondheidszorg (o.a. huisartsen), politiewijkteams (in 2009 beëindigd in verband met bezuinigingen bij het Zeeuwse politiekorps), kinderopvang, Rabobank pinautomaat en enkele strategische aankopen zoals een café in Halsteren. De exploitatie van dit onroerend goed is grotendeels ondergebracht in Castria Vastgoed BV. Het tweede spoor richt zich op huurders. Daarvoor is in 2003 gestart met een klantwaarderingssysteem. Dit systeem is landelijk bekend onder de naam Gold Service en draagt bij Castria Wonen de naam de “ Goudkaart”. Dit beloning-/waarderingssysteem voor "goede" huurders is gekoppeld aan een extra stimulans voor het bevorderen van de leefbaarheid in kernen. Bij de start van Gold Service, door ons goudkaartsysteem genoemd, is gekozen voor een koppeling van de beloning van de huurders aan een buurtwinkelconcept wat tot doel heeft de winkels in de kleine kernen nieuwe impulsen te geven. Dat dit geen overbodige luxe is, bleek uit een door ons eind 2003 gehouden enquête. Veel winkeliers hebben geen opvolger en er staan geen startende ondernemers in de rij om winkels over te nemen. Het aantal winkelsluitingen neemt de laatste jaren hand over hand toe. De afgelopen vier jaar werden de navolgende waardecheques uitgegeven en verzilverd: 2007 2008 2009 2010 Uitgegeven cheques Aantal 36.790 47.844 47.720 46.766 Waarde in geld €91.975,€ 119.610€ 119.300,€116.915,Verzilverde cheques Aantal Waarde in geld
27.864 € 83.132,-
38.232* € 94.051,-*
46.600 € 114.737,-
49.664 €122.220,-
* Door inbreng van cheques en zegels Van de cheques wordt 92% ingeleverd bij de deelnemende winkeliers in het dorp waar de huurder woont. Om de koopkracht van huurders in de woonkern te stimuleren levert de besteding van de cheque (waarde € 2,00) in de eigen woonkern € 2,50 op. In de periode 2003 tot en met 2007 werd zo’n 37% tot 39% van de cheques ingeleverd bij supermarkten. Aan het kopen van cadeaus/huishoudelijke artikelen werd in dezelfde periode jaarlijks zo’n 10 tot 12% besteed. De slagers ontvingen jaarlijks ook zo’n 11 tot 12%. In 2010 werd net als in 2009 30% van de cheques ingeleverd bij de deelnemende supermarkten en 70% bij de overige deelnemende winkeliers. Hieruit blijkt dat de cijfers stabiliseren, waarvan de conclusie kan zijn dat het begrip gevestigd raakt en klanten precies weten waar ze de cheques aan uit willen geven. Uit de cijfers blijkt dat de deelname van het aantal Goudkaartleden licht afneemt. Daarom is besloten het ‘systeem’ nieuw leven in te blazen. Zo is gestopt met het aanbieden van de Tamoilkortingspas, daar bleek dat dit uiteindelijk geen profijt voor de klant opleverde. Wel is er een extra korting mogelijk bij verzekeraar VGZ. Daarbij worden door de beide vestigingen acties uitgezet om het Goudkaart gebruik te bevorderen. Hierbij moet gedacht worden aan het benaderen van mensen die op enig moment hun rechten op een goudkaart zijn verloren maar op dit moment weer in aanmerking komen. Gedachte is dat zij beloond moeten worden en benaderd worden of zij weer gebruik willen maken van de Goudkaart. In 2005 is een eerste aanzet gegeven om te onderzoeken of samen met andere organisaties aan het buurtsparen een breder draagvlak gegeven kan worden. In 2006 is dit nader uitgewerkt. Het was jammer om ultimo 2006 te moeten constateren dat daar onvoldoende draagvlak voor is. Omdat Castria Wonen op zich “gelooft” in het systeem – het gaat niet alleen om een beperkte financiële impuls maar ook om het gedachtegoed (denk na of zet je in voor de waarde van je woonomgeving) – hebben wij in 2007 nog een poging gedaan om deze uitbreiding
69
toch vorm te geven. Dit heeft geresulteerd in de verbreding van het buurtwinkelconcept met ingang van 1 januari 2008. Deze verbreding houdt in dat niet alleen huurders van Castria Wonen maar alle inwoners kunnen “buurtsparen”. Niet huurders kunnen deelnemen door het sparen van zegels en cheques die verstrekt worden door de deelnemende winkeliers terwijl Castria huurders bovendien cheques krijgen van Castria. Aan dit project wordt ook een financiële bijdrage geleverd door de Rabobank en de gemeente. Ook wordt enkele grote bedrijven uit de regio en een aantal zorgleveranciers betrokken bij dit project. Aan dit project wordt bovendien financiële steun verleend door de Europese Unie. In 2010 heeft het buurtwinkelconcept voor het derde volledige jaar gedraaid. De resultaten zijn per woonkern erg uiteenlopend. Wel stijgt het aantal door winkeliers afgenomen cheques. In de loop van 2011 moet besloten worden hoe dit concept doorgezet gaat worden binnen Stadlander. In 2010 werd totaal ruim € 300.000,- uitgegeven aan leefbaarheid. In 2010 werd nog besteed € 4.000,- aan materiële kosten. Dit betrof een meerwerkfactuur van in 2009 getroffen maatregelen ter bevordering van de veiligheid voor bewoners in een seniorencomplex. Aan immateriële zaken werd betaald zo’n € 300.000,-. Om de leefbaarheid van dorpen te bevorderen is ons goudkaartsysteem en het initiatief buurtsparen van belang. Aan het goudkaartsysteem namen eind 2010 in totaal ruim 3.000 huurders vrijwillig deel, dit is bijna 77% van ons woningbezit. Aan het goudkaartsysteem werd zo’n € 195.000,- uitgegeven en aan buurtsparen bijna € 43.000,- In totaal dus zo’n € 277.000-. Om de leefbaarheid van de woonzorg/-service complexen in de dorpen te bevorderen werden activiteiten ondersteund voor een totaal bedrag van ruim € 62.000,-. Daarnaast komen jaarlijks veel verzoeken voor sponsoring binnen. Voorwaarde voor het honoreren van een sponsorverzoek is dat de activiteit of instelling een relatie met het werkterrein van Castria Wonen heeft. Dit kan inhoudelijk zijn en/of heeft een directe relatie met het woningbezit. Een groot deel van de sponsoring heeft te maken met zorg en leefbaarheid. In 2010 is ruim € 12.000 besteed aan de volgende activiteiten: Stichting Dorpsraad Lepelstraat (Stroatse kermisloop) Haste4life 600-jarig bestaan van de kern Oud-Vossemeer Overige sponsoractiviteiten: een 30-tal bijdragen aan verenigingen, evenementen, jubilea, etc. (maximale bijdrage € 500) Totale sponsoring
70
1.100 3.627 2.000 5.373 12.100
7.
WONEN EN ZORG
7.1
Inleiding Nederland vergrijst en ontgroent. Het aantal ouderen neemt toe, het aantal jongeren daalt. Langzaam, maar zeker. Soms lijkt het of er op zeer korte termijn een grijze vloedgolf over het land zal spoelen. Dat is niet het geval. Pas in 2040 bereikt het percentage ouderen in de bevolking zijn hoogtepunt. We staan dus nog aan het begin. Toch dringt de tijd. Het aantal 75plussers stijgt sneller dan het totale aantal ouderen. Zij zijn de grootste zorgvragers. Vergrijzing en ontgroening hebben economische gevolgen. Ook worden maatschappelijke ontwikkelingen versterkt. Steeds meer inwoners kiezen voor zelfstandige woonruimte, met zorg als dat nodig is. Daardoor daalt de vraag naar “intramuraal” wonen in verzorgingshuizen. De wensen van bewoners en het overheidsbeleid leiden tot scheiding van wonen en zorg: wonen en zorg worden in de toekomst apart gefinancierd. Bewoners zullen hun woonruimte huren of kopen en krijgen de zorg afzonderlijk aangeboden. Veel bestaande verzorgingshuizen verdwijnen, of worden omgebouwd tot woonzorgcomplex met zelfstandige woonruimte of tot verpleeghuis. Er zijn veel doelgroepen die naast woonruimte zorg nodig hebben. Naast ouderen zijn er mensen met een verstandelijke beperking, (ex-)psychiatrische patiënten, autisten, mensen met niet-aangeboren hersenletsel en mensen die maatschappelijke opvang nodig hebben. De zorg vermaatschappelijkt. Vroeger woonden veel doelgroepen “in de bossen”. Tegenwoordig wordt er zoveel mogelijk woonruimte gerealiseerd in gewone woonwijken, vaak in kleinschalige woonprojecten. Hoe dit zich toekomstig gaat ontwikkelen is niet voor alle sectoren te voorspellen. Wel is de laatste tijd een tendens waar te nemen dat nieuw te ontwikkelen projecten een groter schaalomvang hebben. Vanuit kostenoverweging een logische en ook voorspelbare keuze. Hoe snel dergelijke verandering gaan blijkt uit het feit dat wij in 2003 nog toestemming voor de uitbreiding van Maartenshof in Sint- Maartensdijk moesten vragen omdat het totaal aantal wooneenheden boven de 50 kwam!! De groei van het aantal dementerenden leidt ertoe dat de vraag naar projecten met kleinschalige woonvormen zal toenemen, waarbij het maar de vraag is of kleinschalige invulling financierbaar blijft. Voor deze doelgroep blijft ook gespecialiseerde verpleeghuiszorg nodig. Wonen, zorg en welzijn zijn drie componenten die onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen, is het noodzakelijk dat mensen gebruik kunnen maken van de door hun gewenste voorzieningen op deze drie gebieden. Onder het component "welzijn" wordt een uiteenlopend pakket aan diensten en services verstaan, zoals maaltijden, alarmering, klussendienst, pedicure, kapper, alsmede activiteiten (zoals sport, ontspanning, educatie). Maar onder welzijn valt ook informatievoorziening, participatie, dagbesteding, mobiliteit. Zorgorganisaties, woningaanbieders en welzijnsorganisaties werken steeds vaker samen. Zij ontwikkelen nieuwe concepten en realiseren formules die in experimentele projecten hun waarde hebben bewezen. Het aanbod wordt steeds meer divers. Het oude verzorgingshuis is vervangen door woonzorgcomplexen of woonzorgcentra. Door bezuinigingen binnen de A.W.B.Z. op onder andere dagbesteding komt de leefbaarheid in deze complexen onder druk te staan. Het concept van de woonzorgzones wordt steeds vaker toegepast. In een woonzorgzone wordt zorg vanuit multifunctionele centra geboden in de omliggende wijken, vaak over een grote afstand. Verschillende disciplines werken hierbij samen. De invoering van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) per 1 januari 2007 heeft ook de rol van gemeenten sterk veranderd. Door de invoering van de Wmo hebben de gemeenten de regierol bij het combineren van wonen, zorg en welzijn. De bezuinigingen waarvoor gemeenten zich gesteld zien zullen zeker van invloed zijn op de maatregelen die vanuit de WMO worden getroffen. Gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen zullen door samenwerking en creatieve oplossingen de negatieve gevolgen voor de mensen zoveel mogelijk
71
moeten beperken.
72
7.2
Lokale invulling Algemeen Bovenstaande landelijke ontwikkelingen vragen om een lokale visie op het gebied van wonen, zorg en welzijn (leefbaarheid). Door de juridische fusie per 1 januari 2011 hanteerde Castria Wonen dit jaar voor het laatst de slogan: Castria … meer dan een dâk boven je hoofd. Dat heeft zij tot deze datum ingevuld door zelf directe verantwoording te nemen voor (sociaal) wonen op maat in de plattelandswoonomgeving van de gemeente Tholen en de kernen Halsteren en Lepelstraat in de gemeente Bergen op Zoom. In hoofdstuk 6 zijn de ondersteunende activiteiten op het gebied van leefbaarheid van Castria verwoord. Vestiging Tholen In de gemeente Tholen heeft Castria Wonen al gedurende een groot aantal jaren contacten met zorgaanbieders. Centraal in deze contacten staat de stuurgroep “Wonen, zorg en welzijn”, waarin een groot aantal binnen de gemeente Tholen werkzame partners vertegenwoordigd zijn uit de sectoren wonen, zorg en welzijn. Vanuit dit overleg is er, op basis van de provinciale regiovisie voor de planperiode 2003-2010 (“Zeeland Woonzorgland”), een gezamenlijk toekomstvisie voor wonen en zorg voor het deelgebied Tholen samengesteld . In deze “Spreidingsnota Tholen - Zeeland Woonzorgland liggen de belangrijke beleidsmatige keuzes vast voor de komende jaren op het gebied van wonen en zorg in de gemeente Tholen. In deze spreidingsnota zijn de navolgende doelstelling voor de gemeente Tholen voor wat betreft spreiding van zorgvoorzieningen aangegeven: •
In de 3 grotere kernen, Tholen (Ten Anker), Sint- Maartensdijk (Maartenshof) en SintAnnaland (De Schutse) is er een zorgvoorziening met 24-uurs aanwezige zorgverleners. Eind 2008 werd het woonzorgcomplex “Dalemhof” in Tholen opgeleverd. Dit complex staat op de plaats van de voormalige “Ten Ankerflat” (56 eenheden). Het nieuwe complex bestaat uit 51 appartementen met zorginfrastructuur (36 huurappartementen en 15 koop). De zorginfrastructuur is eigendom van SVRZ. Ook wordt in Tholen in het voorjaar van 2011 gestart met de bouw van Stadszicht 2. Dit complex zal bestaan uit 3 PG woningen 34 gewone huurwoningen 2 MIVA-woningen.
•
In de kleinere kernen is er een woonservicecentrum met wijksteunpunt en levensloopgeschikte woningen met daarbij 24-uurs professionele alarmopvolging. Deze zijn inmiddels aanwezig in Sint Philipsland (Luijsterzicht nieuw opgeleverd in 2010), Stavenisse, Poortvliet (Uitbreiding Poorthove opgeleverd eind 2010) en Oud-Vossemeer. In 2009 is de planvorming van een woonservicecentrum/dorpshuis annex sportzaal ca. in de kern Scherpenisse afgerond. Streven is om in dit project ook een dokterspost en een kleine winkelvoorziening onder te brengen.
In 2008 is de gemeente Tholen gestart met, wat genoemd wordt “het Deltaplan Wonenwelzijn-zorg”. Castria Wonen is zeer nauw betrokken bij deze ontwikkelingen die onderdeel uit maken van de met de gemeente Tholen overeengekomen prestatieafspraken. Deze nota is een vervolg op de nota “Spreidingsnota Tholen-Zeeland Woonzorgland”. In 2009 werd “het Deltaplan Wonen-welzijn-zorg” vastgesteld door de raad van de gemeente Tholen. Vanuit de stuurgroep Wonen/Zorg/Welzijn waarvan ook Castria Wonen deel uit maakt, is een reactie op de concept nota gegeven waarin is aangegeven dat met name de welzijnscomponent in deze nota is onderbelicht. Vanuit de gemeente is aangegeven dat dit aspect nader zal worden uitgewerkt. De meest in het oog springende onderdelen van deze nota zijn: dat de gemeente dient zorg te dragen voor voldoende bouwgrond voor levensloopgeschikte woningen middels
73
voldoende capaciteit in haar bestemmingsplannen, het classificeren van de bestaande voorraad van Castria Wonen naar ligging en mogelijkheid van zorg (in 2009 uitgevoerd), stimuleringregeling voor het preventief opplussen van koopwoningen, het mogelijk maken van tijdelijke huisvesting van mantelzorgers en persoonlijke begeleidingstrajecten bij ingrijpende woningaanpassingen in het kader van de WMO.
In ontwikkeling De eerste fase van de ontwikkeling in uitbreidingsplan Stadszicht 2 van een tweede woonservicezone in de kern Tholen is met de bouw van een appartementcomplex met 31, in eerste instantie voor de koop bedoelde, woningen eind 2007 afgerond. Partner in zorg in dit project is de Stichting Voor Regionale Zorgverlening (SVRZ). In dit gebied is daarnaast gestart met het initiatief om een woonzorgcomplex te bouwen. Als zorgpartijen waren betrokken eerder genoemde partner SVRZ, Emergis en Sjaloom. De eerste vooral gericht op verpleeghuiszorg en de laatste twee vanuit beschermd wonen. Verschillende opties zijn voorbij gegaan, doch eind 2010 werd geconcludeerd dat alleen met SVRZ afspraken gemaakt kunnen worden. In het voorjaar van 2011 zal gestart worden met de bouw van 2 PG-eenheden en 36 appartementen waarvan 2 Miva-woningen. Voor Sint-Annaland wordt de mogelijkheid onderzocht te komen tot de bouw van een woonservicecentrum met wijksteunpunt. In 2008 is meer duidelijkheid gekomen over de mogelijke locatie van dit nieuw te ontwikkelen woonservicecentrum. Met name in de kern SintAnnaland is de vraag naar een dergelijke voorziening groot te noemen. Door de ontwikkelingen op de woningmarkt is de doorontwikkeling van dit project in 2009 gestagneerd. Door het plan in delen op te knippen wordt nu getracht de ontwikkeling vlot te trekken. Helaas heeft dit in 2010 nog niet tot het gewenste resultaat geleid. Voor het te bouwen woonservicecentrum in Scherpenisse verkeren we momenteel nog in het ongewisse voor wat betreft de start van de bouwwerkzaamheden. Tegen dit plan zijn bezwaarschriften ingediend die in behandeling zijn bij de Raad van State. In het 1e halfjaar van 2011 verwachten wij een uitspraak. Wij vertrouwen erop dat we daarna met de bouw kunnen starten.
Gerealiseerd Inmiddels is er in de gemeente Tholen al met al veel gerealiseerd. Zo zijn er bij de corporatie via een VVE twee woonzorgcentra in exploitatie (met 24-uurs zorg, kleinschalige PGwooneenheden, medisch centrum, bibliotheek, kapsalon). Tevens staan er in de gemeente vijf woonservicepunten (woningen bij een wijksteunpunt), een medisch centrum en een aantal huisartsenpraktijken. Via een vastgoed b.v. heeft de corporatie er samen met huisarts en Rabobank voor zorg gedragen dat in een kleinere kern (Stavenisse) een huisarts met apotheek en een pinautomaat gehandhaafd worden. De uitbreiding van het woonservicecentrum met wijksteunpunt in Poortvliet met een aantal appartementen, een huisartsenpraktijk is inmiddels bijna afgerond en zal in het 1e halfjaar 2011 worden opgeleverd. Na verbouw van het ultimo 2002 gekochte pand Burg. Waghtoplein 10 in de kern Tholen, wonen daar vanaf begin 2004 acht mensen met een verstandelijke beperking zelfstandig met zorgbegeleiding. De corporatie verzorgt de huisvesting en Stichting Siloah de zorg. In Sint–Annaland worden mensen met een verstandelijke beperking gehuisvest in de Annewas. Zorgaanbieder is de stichting “Het Gors”. Dit pand is in 2007 totaal verbouwd en aan de eisen van deze tijd aangepast.
74
In de kern Tholen worden acht eenheden verhuurd aan Emergis (GGZ) als beschermde woonvorm. Doel hiervan is om mensen met een “instellingsverleden” weer zelfstandig te leren wonen.
Woonruimteverdeling Om de schaarse woonruimte voor ouderen zorgvuldig te verdelen zijn de deelnemende corporaties in het kader van het nieuwe woonruimteverdelingsysteem overgegaan tot het labelen van hun woningbezit. Door middel van iconen (rolstoel, rollator, wandelstok) wordt de geschiktheid van de woning voor de verschillende “zorgvragende” woningzoekende aangegeven. Een onafhankelijk orgaan, Vraagwijzer, bepaalt vervolgens op welk type woning men bij voorrang een beroep kan doen. Om de leefbaarheid van het zorgcomplex te waarborgen is het o.i. wel nodig dat er binnen het complex een “gezonde” mix van bewoners is (vitaal, minder vitaal of zorgbehoevend). Daar waar sprake is van wonen en zorg en er nieuwe bouwplannen worden ontworpen, is de afspraak gemaakt dat deze behandeld worden in de eerder genoemde stuurgroep om de professionaliteit van elk “vakgebied” zoveel mogelijk te waarborgen. In deze stuurgroep is ook de klant vertegenwoordigd.
Overlegstructuur Bij de overleggen met cliëntenorganisaties van woonzorgcomplexen en servicepunten is de woningstichting niet de organisator, doch is daar wel direct bij betrokken. Dit jaar is op initiatief van Castria Wonen in een aantal complexen een bewonerscommissie opgericht waarbij de zorgpartij aansluit en deze commissie gebruikt als cliëntenraad. Vestiging Halsteren In Tholen is het kleinschalig karakter, waardoor woon- en zorgpartijen direct op elkaar aangewezen zijn om een goede en efficiënte dienstverlening te kunnen garanderen, kenmerkend. In de regio West-Noord-Brabant is grootschaligheid het kenmerk. Ofschoon er binnen de vestiging Halsteren aan een aantal overlegstructuren wordt deelgenomen, is er zowel uitvoerend als in het maken van afspraken met zorgpartijen in het gebied Halsteren en Lepelstraat nog veel te doen. In 2003 zijn daar de eerste aanzetten toe gegeven. De problematiek van met name de te realiseren nieuwbouw “inbreidingslocaties” vergt veel tijd. In dit verslagjaar zijn er opnieuw een aantal stappen in de goede richting gedaan. In 2008 hadden deze al moeten leiden tot concrete plannen. Inmiddels is duidelijk geworden dat het bedrijf Hemi Halsteren gaat verlaten en dat het onroerend goed mogelijk voor een deel in handen komt van Castria Vastgoed. De complexe situatie voor het plangebied Vogelenzang/centrum en de onduidelijkheid over het aantal te vestigen supermarkten hebben vertraging in de verdere planvorming veroorzaakt. De gemeente Bergen op Zoom nam in 2010 geen bestuurlijke standpunten in inzake de stedenbouwkundige invulling van het centrumplan en tegen de bezwaarschriften tegen de wijziging van het bestemmingsplan bedrijventerrein aan de Wouwseweg. De vele “planstudies” die voor deze locaties door Marsaki zijn gemaakt zijn daardoor zoveel mogelijk tijdelijk geparkeerd. De toenemende vergrijzing en de daaruit voortkomende stijgende behoefte aan zorg en huisvesting van hulpbehoevenden in zijn algemeenheid hebben er toe geleid dat de gemeente Bergen op Zoom vanuit haar verantwoordelijkheid een regierol wil spelen in het proces waarin een goede infrastructuur op het gebied van wonen in relatie met welzijn en zorg tot stand wordt gebracht. In de notitie Lokaal Sociaal Beleid heeft de gemeente haar beleid op sociaal-maatschappelijk gebied omschreven. In de nota “Wonen in relatie met welzijn en zorg” wordt de oplossingsrichting om te komen tot een adequate woningvoorraad die daar waar mogelijk voldoet aan de
75
specifieke eisen van deze doelgroepen aangegeven. Naar analogie van deze nota zijn in Bergen op Zoom een aantal woonservicegebieden onderscheiden. In de gebieden waar Castria Wonen werkzaam is zijn dat de woonservicegebieden Halsteren Zuid, Halsteren Noord en Lepelstraat. Alle planontwikkelingen in deze deelgebieden bevonden zich in het verslagjaar nog steeds in de initiatieffase. Begin 2010 is een aanzet gegeven om te komen tot centrale dienstenzones. Castria Wonen neemt deel aan de stuurgroep “Preventie, Wonen, Zorg en Welzijn" (PWWZ). De stuurgroep richt zich op de subregio Bergen op Zoom. Het werkgebied bestaat uit de gemeenten Woensdrecht, Steenbergen en Bergen op Zoom. Als basis voor deze stuurgroep ligt er de in het najaar 2001 vastgestelde subregiovisie 2002-2005. In 2008 werd in deze stuurgroep veel aandacht gegeven aan de invoering van het WMO-loket. Castria Wonen heeft zich evenals een groot aantal andere organisaties in Bergen op Zoom aangesloten als deelnemer aan het nieuw te vormen WMO loket. In 2009 heeft dit loket zijn definitieve vorm gekregen. Begin 2010 is de Vereniging Vraagwijzer Bergen op Zoom opgericht. Het doel van de vereniging en het publiek belang is als volgt omschreven: Aan de inwoners van de gemeente Bergen op Zoom geven van informatie, advies en/of cliëntenondersteuning op het gebied van welzijn, zorg, wonen en vergoedingen, waarbij het ontstaan, werkwijze en samenwerking van het WMO-loket Vraagwijzer een uitgangspunt is. Castria Wonen is lid van voornoemde vereniging. De PWWZ-kring had in 2010 nog een themabijeenkomst rondom het thema “Slimme zorg”. Castria Wonen is deelnemer aan het zogenaamde MASS-overleg. In het MASS-overleg worden mensen of gezinnen besproken en wordt beoordeeld welke actie nodig is. Complexe problematiek wordt opgelost of weer beheersbaar gemaakt. In het nieuwe woonruimteverdelingssysteem Zuid-West-Wonen dat vanaf 1 december 2009 in werking is getreden zijn voor de verdeling van woningen met een “zorglabel” nadere regels vastgesteld. De ouderenadviseurs van Vraagwijzer verzorgen de intakegesprekken met cliënten en geven aan de woningzoekende indien deze daar recht op heeft een urgentieverklaring af waarbij een relatie is gelegd tussen het “zorglabel” van de woning en de zorgvraag van de woningzoekende.
7.3
Levensloopgeschikte woningen Niet iedere oudere is slecht ter been of heeft zorg nodig. Maar de kans daarop neemt met het klimmen der jaren wel toe. Dat noodzaakt om de woningvoorraad beter geschikt te maken voor ouderen en mensen met een handicap. Zowel bij nieuwbouw als bij verbouw. Die benadering wordt aangeduid als het bouwen van "levensloopwoningen", ook wel "levensloopgeschikte woningen" genoemd. Castria heeft de laatste tien jaren van deze soort al meerdere woningen gerealiseerd, zowel in de huur- als koopsector.
76
8.
FINANCIËLE CONTINUITEIT
8.1
Financiën laatste vijf boekjaren Het boekjaar 2010 is afgesloten met een positief resultaat van circa 0,1 miljoen euro. Een afname ten opzichte van 2009 met ruim 0,3 miljoen euro. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (0,2 miljoen euro positief) is met 1,9 miljoen euro toegenomen ten opzichte van 2009. Toen was dat nog 1,6 miljoen euro negatief. Onder de bedrijfslasten zijn de waardeveranderingen vaste activa met 0,3 miljoen euro gedaald opzichte van 2009. In 2009 was dit 4,9 miljoen euro. Verloop jaarresultaten (x € 1.000,-): 2006 Jaarresultaat 1.451 Correctie belastingen/deelNemingen/mutatie reële waarde -179 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 1.272
2007 713
2008 3.147
2009 451
2010 128
-192
- 59
-2.108
-759
521
3.088
-1.657
-631
ontwikkeling resultaten 2006-2010 4000 3000
x 1000
2000 1000 0 2006
2007
2008
2009
-1000 -2000 bijz.b/l/deeln./belast.
res.gewone bedrijfuitoef.
77
jaarresultaat
2010
Verloop jaarresultaten excl. waardeveranderingen (x € 1.000,-):
Jaarresultaat Waardeveranderingen Jaarres. excl. waardeverand.
2006 1.451 -2.054 3.505
2007 713 -4.422 5.135
2008 3.147 -1.205 4.352
2009 451 -4.498 4.949
2010 128 -4.167 4.295
ontwikkeling resultaten 2006-2010 excl.waardeveranderingen
6000 4000
x 1000
2000 0 2006
2007
2008
2009
2010
-2000 -4000 -6000 waardeveranderingen
jaarresultaat
jaarres. ex. waardeverand.
In de begroting voor het jaar 2010 werd een negatief resultaat begroot van 4,4 miljoen euro. De verschillen tussen de jaarrekening 2010 en de begroting 2010 zijn als volgt aan te geven (bedragen x € 1.000,-):
Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten: - waardeveranderingen - overige lasten Saldo Rentebaten Rentelasten
V&W rekening 2010 22.182
Begroting 2010
4.167 14.754
7.090 15.277
(B) Resultaat gewone bedrijfsuitoefening (A+B) Deelnemingen/ belast./reële waarde Jaarresultaat
21.766
18.921 3.261
(A) 115 4.007
Verschil 416 2.923 523
22.367 -601 246 4.160
3.446 3.862 -131 153
-3.892
-3.914
22
-631 759
-4.515 61
3.884 698
128
-4.454
4.582
78
Solvabiliteit De solvabiliteit is ultimo 2010 gekomen op 15,9% (31-12-2009: 15,8%). solvabiliteit 2006-2010
18,0 16,0 procent
14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2006
2007
2008
2009
2010
Liquiditeit De liquiditeit van Castria Wonen, uitgedrukt in de current ratio, bedraagt ultimo boekjaar 0,1 (31-12-2009 : 0,2).
liquiditeit 2006-2010
1,0 0,8 0,6 liquiditeit
0,4 0,2 0,0 2006
2007
2008
79
2009
2010
Huurachterstand Het bruto percentage huurachterstand, inclusief ex-huurders, bedraagt ultimo boekjaar 0,73% van de jaarhuur. Eind 2009 bedroeg dit percentage 0,76%. In geld uitgedrukt bedraagt de bruto huurachterstand per 31-12-2010 € 148.389,- (2009: € 148.644,-). Voor het risico van wanbetaling is een voorziening getroffen. Het netto percentage huurachterstand (alleen actieve contracten huurders) bedraagt ultimo boekjaar 0,59% van de jaarhuur. Eind 2009 bedroeg dit percentage 0,61%.
huurachterstand 2006-2010
2,00 1,75
procent
1,50
1,56 1,36
1,27 1,09
1,00
0,88
0,50
0,76 0,61
0,73 0,59
0,00 2006
2007
huurachterstand in % ( bruto )
2008
2009
2010
huurachterstand in % ( netto )
Financiering De gemiddelde rentevoet over het jaar 2010 van de huidige leningsportefeuille bedroeg 3,92% (2009: 4,14%). Ontwikkeling gemiddelde vermogenskostenvoet:
percentage
2006 4,82%
2007 4,88%
2008 4,54%
80
2009 4,14%
2010 3,92%
ontwikkeling vermogenskostenvoet
5
procent
4,5 4 3,5 2006
2008
2009
2010
Financiële meerjarenprognose De meerjarenprognose van Castria Wonen voor de komende 5 jaren is als volgt:
2010
Bedragen in
2011
2012
2013
2014
2015
€ 1.000.000 Jaarresultaat Eigen vermogen Materiële vaste activa Leningen
0,3
-0,3
-0,4
4,5
3,5
3,4
20,5
20,2
19,8
24,3
27,8
31,2
120,9
110,2
120,3
126,1
128,7
127,5
93,0
94,8
106,1
105,4
100,6
97,1
prognose solvabiliteit
25 20 procent
8.2
2007
15 10 5 0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
De resultaten van Castria Wonen ontwikkelen zich positief, met name vanaf het jaar 2013 is een duidelijke groei van het eigen vermogen te zien voor de komende jaren met een solvabiliteit in 2015 van bijna 25%.
81
8.3
Financiële meerjarenprognose fusiecorporatie Stadlander Onderstaande cijfers zijn ontleend aan de opgestelde financiële meerjarenbegroting van Stadlander welke per 1 januari 2011 is ontstaan uit een fusie van de corporaties Castria Wonen, Soomland en Wonen West Brabant. 2011
Bedragen in
2012
2013
2014
2015
2016
€ 1.000.000 9,9
-7,9
8,6
-3,0
3,9
-3,4
Eigen vermogen
244,2
236,3
244,9
241,9
245,8
242,4
Materiële vaste activa
769,6
829,2
897,7
929,8
957,5
1.001,8
Leningen
504,1
579,3
624,5
652,5
699,1
736,2
Jaarresultaat
Ontwikkeling solvabiliteit 40,00% 30,00% Solvabiliteit Ondergrens
20,00% 10,00% 0,00% 2011
2012
2013
2014
2015
2016
Voor de nieuwe fusieorganisatie neemt de verwachte solvabiliteit af van ca. 30% eind 2011 naar 23% eind 2016. Vervolgens stabiliseert de solvabiliteit zich tot 2020 rond de 26%. Hierbij moet wel aangetekend worden dat er in deze prognoses geen rekening is gehouden met overheidsheffingen zoals in de plannen van het nieuwe kabinet zijn opgenomen. Deze plannen zouden betekenen dat Stadlander jaarlijks vanaf 2014 ongeveer € 4,0 miljoen moet afdragen. Consequentie hiervan zal ook zijn dat de positieve kasstroom die Stadlander in haar meerjarenbegroting tot 2020 heeft ingecalculeerd (ICR van gemiddeld 1,5) aanmerkelijk verslechtert, wat ontegenzeggelijk een enorme impact zal hebben op de mogelijkheden van Stadlander.
82
9. FINANCIEN 9.1 ACTIVA
GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 december 2010 31 december 2009 (x € 1,-) (x € 1,-)
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa (9.1) * onroerende/roerende zaken in expl. (9.1.1) * onroer. zaken verkocht onder voorw. (9.1.2) * onroer. en roerende zaken in ontw. (9.1.3) * onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (9.1.4)
115.297.037 8.909.206 2.129.466 1.656.342
112.526.556 4.298.962 0 1.940.265 127.992.031
118.765.783
Totaal materiële vaste activa
Financiële vaste activa (9.2) * te vorderen BWS-subsidies (9.2.1) * deelnemingen (9.2.2) * latente belastingvordering (9.2.3) * overige vorderingen (9.2.4)
0 3.675.451 2.300.772 585.000
Totaal financiële vaste activa
429.439 3.579.428 2.380.643 585.000 6.561.223
6.974.510
134.553.254
125.740.293
201.956
179.582
Totaal vaste activa
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden (9.3) 98.389 33.276 355.187 96.618 169.015
Vorderingen (9.4) * huurdebiteuren (9.4.1) * gemeente (9.4.2) * overige vorderingen (9.4.3) * overlopende activa (9.4.4) * belastingen (9.4.5) Totaal vorderingen
92.899 96.915 477.382 998.905 0 752.485
1.666.101
66.869
53.614
1.021.310
1.899.297
135.574.564
127.639.590
Liquide middelen (9.5)
Totaal vlottende activa
TOTAAL
83
31 DECEMBER 2010 (na winstverdeling) PASSIVA
31 december 2010 (x € 1,-)
31 december 2009 (x € 1,-)
GROEPSVERMOGEN (9.6) * eigen vermogen (9.6.1 en 9.6.2)
20.258.075
20.130.228
Totaal groepsvermogen 20.258.075
20.130.228
0
159.171
EGALISATIEREKENING (9.7)
VOORZIENINGEN (9.8) * voorz. onr. investering nieuwbouw (9.8.1) * overige voorzieningen (9.8.2)
5.560.678 655.553
Totaal voorzieningen
3.417.841 484.377 6.216.231
LANGLOPENDE SCHULDEN (9.9) * leningen kredietinstellingen (9.9.1) * leningen overheid (9.9.2) * terugkoopverplichting verkoop VOV (9.9.3)
88.346.198 445.961 8.909.206
Totaal langlopende schulden
3.902.218
89.654.087 1.773.571 0 97.701.365
KORTLOPENDE SCHULDEN (9.10) * schulden aan kredietinstellingen (9.10.1) * schulden aan leveranciers (9.10.2) * schulden met deelnemingen (9.10.3) * belastingen/premies svw (9.10.4) * overige schulden (9.10.5) * overlopende passiva (9.10.6)
7.024.397 720.407 235.838 206.573 956.513 2.255.165
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
84
91.427.658
5.895.377 1.598.115 355.756 490.795 1.402.092 2.278.180 11.398.893
12.020.315
135.574.564
127.639.590
9.2
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het jaar 2010
2010
2009
BEDRIJFSOPBRENGSTEN - huren (10.1) - vergoedingen (10.2) - overheidsbijdragen (10.3) - verkoop onroerende goederen (10.4) - overige bedrijfsopbrengsten (10.5)
19.480.889 481.037 0 1.191.366 1.028.339
19.025.777 367.450 47.384 1.466.073 1.085.321
Som der bedrijfsopbrengsten
22.181.631
21.992.005
2.205.943 4.167.161 688 1.943.788 659.536 4.986.983 4.956.256
2.065.959 4.498.400 688 1.819.004 603.277 6.000.141 4.777.576
Som der bedrijfslasten
18.920.355
19.765.045
BEDRIJFSRESULTAAT
3.261.276
2.226.960
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN - rentebaten en soortgelijke opbrengsten (10.13) - rentelasten en soortgelijke lasten (10.14)
115.029 4.007.512
120.327 4.004.517
-3.892.483
-3.884.190
GROEPSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN
-631.207
-1.657.230
- belastingen (10.15) - resultaat deelnemingen (10.16)
-204.647 96.023
1.921.602 186.204
GROEPSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN VOOR MUTATIE REELE WAARDE MATERIELE VASTE ACTIVA
-739.831
450.576
- Mutatie reële waarde materiële vaste activa (10.17)
867.678
0
GROEPSRESULTAAT NA BELASTINGEN NA MUTATIE REELE WAARDE MATERIELE VASTE ACTIVA
127.847
450.576
BEDRIJFSLASTEN - afschrijvingen op materiële vaste activa (10.6) - overige waardeveranderingen vaste activa (10.7) - erfpacht (10.8) - lonen en salarissen (10.9) - sociale lasten/pensioenlasten (10.10) - lasten onderhoud (10.11) - overige bedrijfslasten (10.12)
85
9.3
Algemene toelichting Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van de stichting Castria Wonen, Castria Vastgoed BV en Castria Grondexploitatie Tholen Stad BV (100% dochtermaatschappijen). Overige deelnemingen worden gewaardeerd op netto vermogenswaarde. Dit betreft deelnemingen waarin het belang 50% of minder bedraagt. Grondslagen voor waardering van activa en passiva - onroerende en roerende zaken De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- en vervaardigingsprijs, onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en eventuele bijzondere waardeverminderingen. - deelnemingen Deelnemingen met invloed van betekenis worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Deelnemingen zonder invloed van betekenis worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien daar aanleiding toe is, een lagere waarde. - overige financiële vaste activa Deze worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. - voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen op balansdatum. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. - langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is verantwoord onder de kortlopende schulden. - overige activa en passiva Voor zover niet anders aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. Winsten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.
9.4
Verbindingen Per 31 december 2010 werd door stichting Castria Wonen in de volgende (dochters) ondernemingen deelgenomen: 1. Castria Vastgoed BV Aandelenkapitaal Stichting Castria Wonen is 100% aandeelhouder. Het maatschappelijk kapitaal van Castria Vastgoed BV bedraagt € 500.000,- verdeeld in 5.000 aandelen van € 100,- elk. Het geplaatst aandelenkapitaal bedraagt € 100.200,-, verdeeld in 1002 aandelen van € 100,-. Waardering deelneming per 31-12-2010: Aandelenkapitaal 1-1-2005 Agio op aandelen Resultaat voorgaande jaren Resultaat 2010
€
100.200,2.600.000,-248.309,-40.558,-------------€ 2.411.333,==========
Eindsaldo waardering 31-12-2010
86
Lening u/g Stichting Castria Wonen heeft aan Castria Vastgoed BV een achtergestelde geldlening verstrekt van € 5.069.300,- (koers 100%). Leningscondities: a. leningstype b. looptijd c. percentage d. einddatum
fixe 5 jaar (60 maanden) 4,6% 25 mei 2013
2. Castria Grondexploitatie Tholen Stad BV Stichting Castria Wonen is 100% aandeelhouder. Het maatschappelijk kapitaal van Castria Grondexploitatie Tholen Stad BV bedraagt € 90.000,- verdeeld in 90.000 aandelen van € 1,- elk. Het geplaatst aandelenkapitaal bedraagt € 18.000,-, verdeeld in 18.000 aandelen van € 1,Waardering deelneming per 31-12-2010: Gestort aandelenkapitaal 2010 € 18.000,Resultaat 2010 -1.626,-------------Eindsaldo waardering 31-12-2010 € 16.374,========== 3. ROM Marsaki BV Aandelenkapitaal Het maatschappelijk aandelenkapitaal van ROM Marsaki BV bedraagt € 300.000,-, verdeeld in 300 geletterde aandelen van € 1.000,- elk. Het geplaatst kapitaal bedraagt € 300.000,-, verdeeld in 300 geletterde aandelen, welke door de aandeelhouders zijn volgestort. Stichting Castria Wonen neemt voor € 50.000,- deel in het geplaatst aandelenkapitaal. Waardering deelneming per 31-12-2010: Aandelenkapitaal Resultaten voorgaande jaren (Marsaki Tholen.com/civ) Resultaat 2010 Eindsaldo waardering 31-12-2010 (er is rekening gehouden met belastinglatenties)
€
50.000,529.428,96.023,------------€ 675.451,=========
Lening u/g Stichting Castria Wonen heeft verstrekt aan ROM Marsaki BV een achtergestelde geldlening van € 585.000,- (koers 100%). Leningscondities: a. leningstype b. looptijd c. percentage d. einddatum
fixe 12 maanden (ingaande 1 januari 2010) 3,00% 31 december 2011
De overige aandeelhouders hebben ROM Marsaki BV een identieke geldlening verstrekt voor respectievelijk € 990.000,- ('l Escaut), € 280.000,- (Woonburg), € 855.000,- (RWS), € 375.000,(Clavis) en € 600.000,- (Zeeuwland). Het totaal van de zes geldleningen bedraagt € 3.685.000,-. Daarnaast staat stichting Castria Wonen samen met de overige aandeelhouders garant voor een verleend kredietarrangement van € 5.000.000,- door de Fortis Bank aan ROM Marsaki BV. De garantiestelling voor Castria Wonen bedraagt maximaal € 1.250.000,-.
87
88
10.
VERSLAG OVERIGE ACTIVITEITEN
10.1
Deelname in instellingen Van woningcorporaties wordt verwacht dat ze zowel bedrijfsmatig het vastgoed exploiteren als met de beschikbare financiële middelen maatschappelijke doeleinden realiseren. Om een duidelijk onderscheid te maken tussen de exploitatie van sociale woningbouw en andere activiteiten neemt Castria Wonen deel in een vijftal verbindingen: 1. Castria Vastgoed bv 2. Castria Grondexploitatie Tholen Stad bv 3. Rom Marsaki bv 4. Stichting Woonwagenbeheer Zuidwest Nederland 5. Commanditaire vennootschap Cité Sedert 2007 is Castria op initiatief van de landelijke, provinciale en lokale overheid (zogenoemde aanjaag teams) betrokken bij een gebiedsontwikkeling in het stadje Tholen. Die ontwikkeling heeft geleid tot de ondertekening van een samenwerkingsovereenkomst op 15 juli 2010. Ter uitvoering daarvan is op 12 juli 2010 opgericht de vennootschap “Castria Grondexploitatie Tholen stad b,v,” (100% belang). Via deze vennootschap neemt Castria deel in de op 15 juli 2010 opgerichte vennootschap onder firma “Tholen Stad Grondexploitatie v.o.f.”. In dit kader moet genoemd worden dat ook voorbereidende besluiten zijn genomen om als Castria Wonen direct deel te gaan nemen in een samen met Bouwfonds op te richten vennootschap onder firma ten behoeve van de opstalontwikkeling in dit gebied. Door het deelnemen in deze ondernemingen zet Castria Wonen zich breed weg binnen de lokale samenleving. Wat de juridische vorm betreft, wordt voor de meest passende vorm gekozen voor die soort activiteit. Bij twee verbindingen is er sprake van een 100% belang (dochtervennootschap) van Castria Wonen. Drie deelnemingen kenmerken zich door “nevenactiviteiten” samen met andere instellingen op te pakken. Eén verbinding heeft als doel een bijdrage te leveren aan matching van middelen. Ultimo 2010 werd deelgenomen in de volgende instellingen:
Castria Vastgoed b.v. (dochtervennootschap) Op 26 mei 2003 werd opgericht Castria Vastgoed b.v. Van deze vennootschap is Castria Wonen alleen aandeelhouder. Een belang dus van 100%. Deze vennootschap is volledig geconsolideerd opgenomen in de jaarrekening. De vennootschap heeft ten doel: a) het verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren (doen) stichten en exploiteren van onroerende zaken, waarvan de revenuen teruggeleid moeten worden naar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen, alsmede hetgeen het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, een en ander in de ruimste zijn des woords; b) het verwerven, bezitten en vervreemden van aandelen in andere vennootschappen, alsmede het verwerven, houden en afstoten van deelnemingen in of op andere wijze deelnemen in andere ondernemingen en het verwerven, bezitten en vervreemden van andere effecten; c) het voeren van het beheer en het bestuur over of het geven van adviezen aan andere vennootschappen of ondernemingen; d) het ter leen opnemen of verstrekken van gelden, alsmede het geven van zekerheden (waaronder garanties) en het uitgeven, verkrijgen en vervreemden van waardepapieren ter belichaming van rechten en/of verplichtingen en van andere vermogenswaarden; e) zomede als hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De "alleen-deelname" in deze vennootschap is niet alleen duurzaam maar vooral ten dienste van de eigen werkzaamheid. In het verslagjaar 2010 waren naast de exploitatie van het bestaand vastgoed de activiteiten
89
beperkt. In verband met de gebiedsontwikkeling van het bedrijventerrein Wouwseweg in de kern Halsteren werd eind 2010 een woning met grond aan de Wouwseweg 13 aangekocht. Het financiële risico in de vennootschap is beperkt tot het gestorte aandelenkapitaal. Per 31 december 2010 bedraagt dit € 2.700.200,- (inclusief € 2,6 miljoen agiostorting). Het totale eigen vermogen bedroeg op deze datum € 2.411.333,-. Er is een achtergestelde lening verstrekt van € 5.069.300,-. Van PWC-accountants is de goedkeurende accountantsverklaring betreffende de jaarrekening ontvangen.
Castria Grondexploitatie Tholen Stad BV (dochtervennootschap) Op 12 juli 2010 werd opgericht Castria Grondexploitatie Tholen Stad b.v. Van deze vennootschap is Castria Wonen alleen aandeelhouder. Een belang dus van 100%. Deze vennootschap is volledig geconsolideerd opgenomen in de jaarrekening. De vennootschap heeft ten doel: a) het participeren in de ontwikkeling van projecten in Tholen b) het verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, bezwaren en exploiteren van roerende en onroerende zaken c) het ter leen opnemen of verstrekken van gelden, alsmede zekerheid stellen, zich op andere wijze sterk maken of zich hoofdelijk naast of voor anderen verbinden d) het oprichten van, deelnemen in, bestuur voeren over en het zich op enigerlei andere wijze financieel interesseren bij andere vennootschappen en ondernemingen De "alleen-deelname" in deze vennootschap is niet alleen duurzaam maar vooral ten dienste van de eigen werkzaamheid. Het financiële risico in de vennootschap is beperkt tot het gestorte aandelenkapitaal. Per 31 december 2010 bedraagt dit € 18.000,-. Het totale eigen vermogen bedroeg op deze datum € 16.374,-. Van PWC-accountants is de goedkeurende accountantsverklaring betreffende de jaarrekening ontvangen.
R.O.M. Marsaki b.v.(deelneming) In 2002 werd door drie woningcorporaties opgericht de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Marsaki b.v. Een ontwikkelingsmaatschappij van en voor woningcorporaties. Per ultimo 2010 ziet de samenstelling van de zes aandeelhouders er als volgt uit: Aandeelhouder St. L’Escaut woonserv., Vlissingen Reg. Wbv. Samenw. (RWS), Goes St. Castria Wonen, Tholen Wst. Walchereren, Koudekerke St. Clavis, Terneuzen Wbv. Zeeuwland, Zierikzee
Datum toetreding 2 mei 2002 2 mei 2002 2 mei 2002 17 sept. 2004 21 sept. 2005 14 dec. 2005
% deelname 16,66 16,66 16,66 16,66 16,66 16,66
Het doel van de vennootschap is: a) het samenwerken van corporaties in en aan een regionale ontwikkelingsmaatschappij, waarvan de revenuen teruggeleid worden naar volkshuisvestelijke en maatschappelijke taakopdrachten; b) daardoor en op basis van bedrijfseconomische uitgangspunten integrale kwalitatieve aanpak van de stads- en dorpsvernieuwing te realiseren in de werkvelden van de deelnemende corporaties; c) het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheer van en het beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden; d) het deelnemen in andere vennootschappen met eenzelfde of soortgelijke doelstelling, alsmede het voeren van directie daarin. Het vorenstaande al of niet in samenwerking met derden en met inbegrip van het verrichten en bevorderen van alle handelingen die daarmede direct of indirect verband houden, alles in de ruimste zin des woords.
90
Deze vennootschap is in de geconsolideerde jaarrekening van Castria Wonen gewaardeerd op netto vermogenswaarde. Het met meerdere toegelaten instellingen deelnemen in deze vennootschap is niet alleen duurzaam, maar is er in het bijzonder op gericht om ten dienste te staan van de eigen werkzaamheid. De orderportefeuille bleef ondanks krediet- en economische crisis ook in 2010 goed gevuld. Het is goed om op te merken dat er wel een duidelijke vertraging en vermindering van werkzaamheden is bij de voorbereiding van nieuwe initiatieven om te komen tot nieuwe bouwplannen, Dat krijgt momenteel zowel op aandeelhouders-, bestuurlijk als organisatorisch niveau veel aandacht. Op de ontwikkeling van Corporate Governance is in 2005 al geanticipeerd. Dit heeft geleid tot het wijzigen van de statuten op 14 december 2005. In de vergadering van aandeelhouders (AvA) d.d. 24 mei 2006 werden vastgesteld reglementen voor de directie en raad van commissarissen (RvC), profielschetsen voor de leden van de RvC en het rooster van aftreden van de RvC. In de AvA vergadering van 19 oktober 2006 werden afspraken gemaakt over de (gewenste) ontwikkeling van de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen en werd een eerste aanzet gegeven op welke wijze en op welk moment in de toekomst dividend kan worden uitgekeerd. Ondanks dat het vermogen toenam was eind 2010 de (gewenste) verhouding nog niet bereikt. De afspraak is gemaakt dat dit niveau per 31 december 2010 bereikt moet zijn. In dit kader spelen ook de ontwikkelingen in de sector woningcorporaties een rol. In 2007 hebben alle aandeelhouders de zogenaamde vaststellingsovereenkomst (VSO 1) ondertekend, waardoor ook Rom Marsaki b.v. zich aan de voorwaarden van deze VSO moet houden. Deze VSO 1 werd eenzijdig door de belastingdienst opgezegd per 1 januari 2008. Ernstig getwijfeld werd aan het nut van zowel de VSO 1 als 2 voor Marsaki. Het kan en mag niet zo zijn dat deze vennootschap om fiscale reden niet concurrerend in de markt kan staan met andere projectontwikkelaars. In 2010 zijn met de belastingdienst goede afspraken gemaakt over de uitwerking en gevolgen van VSO 2 voor Marsaki. Dit heeft ertoe geleid dat Castria Wonen in juni 2010 de VSO 2 heeft ondertekend. Als enige bestuurder van de vennootschap is op voordracht van de commissarissen per 1 januari 2007 de heer R. de Baar benoemd. De ontwikkeling van de vennootschap is verder positief te noemen. Er zijn in 2010 opnieuw veel projecten in voorbereiding, in uitvoering en gereedgekomen. Nu het eigen vermogen groeit, verbetert de financiële continuïteit van de vennootschap. De kredietcrisis en de economische recessie nopen wel tot meer aandacht aan risicomanagement. Wat door de organisatie in 2010 goed is opgepakt. Het financiële risico in de vennootschap bestaat momenteel nog uit het gestorte aandelenkapitaal, een verstrekte achtergestelde lening en een afgegeven borgingsfaciliteit. Per 31 december 2010 bedraagt het groepsvermogen € 5.825.916. Daarvan is het geplaatste kapitaal € 300.000, waarvan het Castria geletterde deel € 50.000 (16,66%) is. De waarde van dit deel is € 675.451. De achtergestelde lening bedraagt € 585.000 en er is een borgingsfaciliteit gegeven van € 1,25 miljoen. Ultimo 2006 zijn er afspraken gemaakt dat over vijf jaar (uiterlijk 1 januari 2012) de vennootschap financieel zelfstandig moet kunnen functioneren. Dan is er alleen nog het risico van het gestorte aandelenkapitaal. In dit kader moet opgemerkt worden dat in deze vennootschap voor het Thoolse gebied nog een grondpositie is ingenomen. Destijds bewust genomen i.v.m. de relatie naar een herstructureringsplan in de kern SintMaartensdijk. Nu daar plannen voor in voorbereiding zijn, zal dat in 2011 aandacht behoeven. Bij het maken van dit jaarverslag was van Deloitte Accountants bv nog geen accountantsverklaring ontvangen over de jaarrekening 2010.
91
Stichting Woonwagenbeheer Zuidwest-Nederland (deelneming) Op 25 oktober 2000 is door een achttal corporaties, waarvan voormalig Woningstichting Halsteren - nu Castria Wonen - er één is, opgericht de Stichting Woonwagenbeheer WestBrabant. Het doel van de stichting is tweeledig: a) woonwagenstandplaatsen en woonwagens in eigendom te verkrijgen, vervreemden dan wel te belasten met (beperkte) zakelijke of persoonlijke rechten, waaronder met name ook begrepen het verhuren van standplaatsen en huurwoonwagens; b) de haar in eigendom toebehorende woonwagenstandplaatsen en woonwagens te beheren en een goed beleidsmatig beheer dienaangaande te voeren. Het huisvesten van deze doelgroep vereist zijn specialisme. Door met meerdere toegelaten instellingen deel te nemen in deze stichting worden deskundigheid en financiële risico's beter gewaarborgd. De deelname is dus niet alleen duurzaam maar staat ook ten dienste van de eigen werkzaamheid. Deze verbinding komt niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, doch slechts van een duurzame financiële band. Ultimo 2010 exploiteerde de stichting 198 standplaatsen en 34 huurwoonwagens. Omdat inzicht in het financiële risico voor de lange termijn (langer dan vijf jaar) te beperkt was, zijn in 2010 daarvoor maatregelen getroffen. Die hebben ertoe geleid dat begin 2011 een eerste notitie is gepresenteerd. Daaruit kan worden afgeleid dat er op basis van de nu bekende gegevens er in elk geval voor de eerst tien jaar geen directe financiële “zorgen” zijn. In 2011 zal dit op basis van het eveneens begin 2011 gepresenteerde eerste nota strategisch voorraad beheer een vervolg krijgen. Vanaf 2008 wordt er door de aangeslotenen bij de stichting geen verhuureenheid afhankelijke bijdrage meer betaald ten behoeve van de dekking van kosten die de stichting moet maken om met gemeenten tot afspraken te komen i.v.m. mogelijke overdracht van woonwagenlocaties. Wat betreft de exploitaties van de locaties is het uitgangspunt dat het exploitatieverlies “betaald” wordt uit de bijdrage(n) die bij overdracht meekomen. Deze worden in de balans als voorziening opgenomen. Volgens de concept jaarrekening die wij hebben ingezien, bedroeg per 31 december 2010 het eigen vermogen € 1.063.697 en is er een voorziening opgenomen voor het “opvangen van toekomstige exploitatie tekorten” van € 3.592.997. Tijdens het samenstellen van dit verslag was er nog geen definitieve jaarrekening 2010 met een accountantsverklaring ontvangen.
Commanditaire vennootschap Cité c.v.(deelneming) De stichting StadsWonen, statutair gevestigd te Rotterdam, heeft in 2004 het initiatief genomen om in het kader van matching van middelen enkele specifieke instellingen te verzoeken om mede te investeren in de ontwikkeling en realisatie van het woongebouw Cité te Rotterdam. Dit woongebouw heeft enerzijds de doelstelling om de doorstroming van afgestudeerde studenten te stimuleren en anderzijds om afgestudeerde studenten langer aan de stad te binden. Dit door Aedes ondersteunde initiatief is in Zeeland opgepakt door vier woningcorporaties. In 2009 heeft één corporatie zich “terug getrokken” . Het door hun ingebrachte kapitaal is “overgenomen” door Stadswonen. Samen met Stadswonen investeren de drie corporaties totaal 20 miljoen euro. Stadswonen is de beherend vennoot met nu een kapitaal inbreng van 7 miljoen. De drie Zeeuwse corporaties investeren als stille vennoten de resterende 13 miljoen euro. Het investeringsdeel van Castria Wonen is 3 miljoen euro, ofwel 15%. Deze deelneming is in de geconsolideerde jaarrekening gewaardeerd tegen nominale waarde. Het doel van de vennootschap is: a) laten realiseren, laten ontwikkelen en laten bouwen van Cité, b) verwerven, beheren, verhuren en exploiteren van Cité, en het verrichten van al hetgeen daarmee verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. De werkzaamheden van deze stichting zijn vooral gericht op het zorgvuldig huisvesten van studenten en de bevordering van de doorstroming. 92
In 2007 is gestart met de bouw van dit complex. Aan het eind van dat jaar is door de beherend vennoot kenbaar gemaakt dat de stichtingskosten van het project fors hoger zullen worden. Daarover is zowel in 2008 als 2009 meerdere keren gesproken en zijn in 2009 afspraken gemaakt. De deelneming was aangegaan voor een periode van tien jaar en eindigt op 31 augustus 2015, waarbij een verlenging tot de mogelijkheden behoort. Inmiddels heeft Stadswonen zich garant gesteld voor de terugbetaling van het door de stille vennoten ingebrachte nominale kapitaal en is genoemde periode nu verwoord als: “de vennootschap is aangegaan voor een periode van eindigend tien (10) jaar na oplevering van het gebouw. Het moment van oplevering zal bindend worden vastgelegd”. Nu het gebouw in 2010 in gebruik is genomen kan die datum in 2011 vastgesteld worden. Meest praktisch lijkt 31 december 2020. In 2009 is de bouw van het complex verder gegaan en is er aandacht besteed een het bereiken van het hoogste punt. In het tweede halfjaar van 2010 is het gebouw in fases opgeleverd. De totale stichtingskosten bedragen ruim € 73.455.000,- waartegenover een bedrijfswaarde staat van € 66.595.000. Het boekjaar 2010 werd afgesloten met een verlies van € 327.600,-. Tijdens het samenstellen van dit verslag was er nog geen accountantsverklaring ontvangen over de jaarrekening 2010.
10.2
Ontwikkelingen op gebied van wonen Ontwikkelingen aangaande sociale vernieuwing, zorgvoorzieningen, veiligheid en milieu zijn naast het deelnemen in bovengenoemde instellingen zodanig binnen de organisatie gestructureerd dat zowel beleidsmatig als uitvoerend deze aandachtsgebieden onderdeel uitmaken van bedrijfsprocessen. Extern uit zich dit ook nog doordat de corporatie structureel deelneemt aan overleggen met onder meer de VAC (stichting adviescommissie voor de woningbouw en woonomgeving) Bergen op Zoom, twee huurdersverenigingen, de stuurgroep wonen, zorg en welzijn Tholen, het Platform Burenoverlast Bergen op Zoom, PWWZ, en het project zorgwijzer. Tevens is in 2006 een stakeholdersplatform opgericht. In verband met het fusieonderzoek kwam dit platform in 2010 niet bij elkaar. Wel werd door het platform deelgenomen aan een door vijf corporaties (w.o. Castria) regionaal georganiseerde bijeenkomst. Daar Castria grote waarde hecht aan dit maatschappelijk platform zullen er in 2011 door Stadlander nieuwe initiatieven genomen moeten worden om daar actiever mee om te gaan.
10.3
Inzet van middelen Ook in 2010 werden "overtollige" middelen zoveel mogelijk ingezet voor interne financiering. Vrijkomende middelen uit verkoop van woningen werden voornamelijk gebruikt ter vermindering van beschikbaar kasgeld en financiering van in aanbouw zijnde nieuwbouwcomplexen in herstructureringsgebieden. Om tijdig over voldoende kort geld te kunnen beschikken is gedeeltelijk financiering via een roll-over faciliteit geregeld. Via deze faciliteit en flexibel beleggen van overtollige geldmiddelen werd gestreefd naar een zo maximaal mogelijk rentevoordeel. Bij de corporatie is er sprake van een redelijke vervalkalender van de totale leningsportefeuille. De stichting bezit de economische eigendom van de activa. Er zijn geen andere pand- of hypotheekrechten gevestigd op de activa van de stichting. Alle ter beschikking staande middelen van de woningcorporatie zijn uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. In het verslagjaar werden door het werkapparaat uitsluitend werkzaamheden in Nederland verricht in het belang van de volkshuisvesting. Daar waar sprake was van dienstverlening, bleef
93
dit altijd beperkt tot werkzaamheden die voortvloeiden uit een directe relatie met bewoners of woningzoekenden. Daar waar sprake was van deelname in andere instellingen is er altijd sprake van activiteiten die direct gelieerd zijn aan (sociaal) wonen en leefbaarheid in de omgeving van het werkgebied waar de activiteiten van Castria Wonen zich toe beperken. Van het CFV ontving de corporatie het Continuïteitsoordeel A1 en het Solvabiliteitsoordeel voldoende. In het kader van de fusie tussen Castria Wonen, Soomland en Wonen West Brabant heeft het CFV de prognosecijfers van de fusiecorporatie beoordeeld en dat heeft voorlopig geleid tot een Continuïteitsoordeel A1. Bergen op Zoom, 26 april 2010
A.B. Ringersma, Directeur/Bestuurder
Mevrouw A. van den Berg Voorzitter Raad van Commissarissen
94
11.
KENGETALLEN OVER DE AFGELOPEN 5 JAAR PER ULTIMO BOEKJAAR
Gegevens woningbezit (incl. beheer) Aantal verhuureenheden in exploitatie: - Woningen/woongebouwen - Garages - Bedrijfsruimten/overig (o.a. praktijkruimte) - Overige verhuureenheden (parkeerpl.) - Tijdelijke verhuur Beheer woningen derden Totaal Gemiddelde grondslag onroerend zaakbelasting per woning
2009
2008
2007
2006
3.938 30 8 18 1 24 ------4.019
3.967 30 7 18 1 24 ------4.047
3.955 30 7 18 1 24 ------4.035
3.976 30 7 18 1 24 ------4.056
3.955 30 7 18 1 ------4.011
138.000 146.590 138.700 126.260 115.870
Mutaties in het woningbezit: - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal herrubricering - Aantal verkocht - Aantal gesloopt/uit exploitatie Aantal woningen naar huurprijsklasse: - Laag < € 362,- (2009 < € 357,-) - Overig > € 362,- (2009 > € 357,-) Kwaliteit - Aantal reparatieverzoeken per woning - Aantal gevallen mutatieonderhoud per woning - Kosten niet-planmatig onderhoud per woning - Kosten planmatig onderhoud per woning - Kosten grootonderhoud en woningverbetering per woning -
2010
Totaal kosten onderhoud per woning
Prijs/kwaliteitsverhouding - Gemiddeld aantal punten WWS - Gemiddeld netto-huurprijs Het verhuren van woningen - Mutatiegraad - Acceptatiegraad 1) - Huurachterstand in % - Huurderving in %
9 1 21 16
24 2 14 -
65 19 67
46 1 19 6
26 12 -
1.057 2.881
1.069 2.898
1.103 2.852
1.207 2.769
1.293 2.661
1,29
1,44
1,38
1,39
1,39
0,11
0,10
0,12
0,10
0,12
560 660
546 668
641 403
578 524
699 279
386 ------1.606
265 ------1.479
266 ------1.310
233 ------1.335
355 ------1.333
133,7 400,23
133,6 389,85
132,5 375,38
133,1 368,90
133,1 363,25
8,4% 52,7% 0,73% 2,45%
1) De vergelijkende cijfers 2010 zijn in verband met wijzigingen in het woonruimteverdelingssysteem laag
95
7,9% 79,2% 0,75% 2,09%
8,6% 74,8% 0,88% 2,01%
9,2% 76,7% 1,09% 1,64%
8,8% 76,4% 1,36% 1,28%
2010
Financiële continuïteit - Solvabiliteit - Liquiditeit (current ratio) - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Renteresultaat in % eigen vermogen - Interne financiering per woning - Cash-flow per woning
2009
14,9% 15,8% 0,1 0,2 0,6% 2,2% 3,9% 3,9% 3,1% 3,5% 12,7% 11,3% 9.954 6.891 1.550 1.090
Balans en winst- en verliesrekening - Eigen vermogen per woning - Overige voorzieningen per woning - Totaal opbrengsten per woning - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Renteresultaat per woning - Jaarresultaat per woning
5.144 2.119 5.633 2.173 2.631 654 32
Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1.000 woningen gesplitst naar activiteiten: - Algemeen beheerzaken - Verhuur- en bewonerszaken - Financieel-economische zaken - Onderhoud - Totaal aantal formatieplaatsen per 1.000 won. - Werkelijk aantal personeelsleden per 1.000 woningen
96
5.074 2.067 5.544 2.043 2.940 573 114
2008
2007
2006
16,4% 0,2 16,0% 4,6% 6,4% 8,6% 6.636 1.437
14,5% 0,2 4,3% 4,5% 4,4% 10,1% 5.166 113
14,4% 0,3 9,2% 4,5% 5,0% 11,8% 5.147 8
4.976 1.873 5.737 1.947 1.953 427 796
4.158 1.662 5.547 1.873 2.544 421 179
4.001 1.912 5.117 1.981 1.859 470 367
2,4 2,7 1,2 3,5 9,8
2,4 2,6 1,1 3,3 9,5
1,6 2,9 1,2 3,7 9,5
1,2 2,8 1,2 3,9 9,1
0,9 2,7 1,2 4,0 8,8
12,2
12,1
11,9
11,3
10,6
