Meno, adresa znalca: 1ng.Anna Helbichova,Ticha 17, prechodne Gagtanova 50,010 07 ~ i l i n a ................................................................................................................................ evidentne C. 9 1I 076 te1.E. 0907 278 250, 04117247317
cislo (objednavky):
20
di?a 25.01. .2010 E . k. 085 21
iiadatel' (objednavatel'): PDA, sro Dolny Val 7 iilina
AKTUAL~ZACIAZNALECKEHO POS UDKU E. 991-2,2009 zo dria 27.01.2009
VO veci: stanovenia vgeobecnej hodnoty zloiky majetku - byt E . 47 v dome C .s. 1304 na parcele E . 125517 na ulici Vel'ka Okruina E. 3 v k.6. iilina
Potet listov (z toho priloh): 16161 Potet odovzdanych vyhotoveni: 4+1 lng. Anna Helbichova
I. UVODNA CAST 1.
loh ha znalca:
Stanovit' vgeobecnu hodnotu zloiky majetku -byt E. 47 v dome C.S. 1304 na parcele E. 125517 na ulici Vel'ka Okruina C. 3 v k.6. iilina, obec ~ i l i n aokres , iilina 2. eel znaleckeho posudku: Stanovenie VSH nehnutel'nosti pre urEenie minimalnej vyvolavacej ceny v ramci draiby 3. Datum vyiiadania posudku: 25.01.2010 4. Datum, ku ktoremu je vypracovany posudok: 1.02.2010 5. Datum, ku ktoremu sa nehnutel'nost' alebo stavba ohodnocuje: 1.02.2010 6. Podklady pre vypracovanie znaleckeho posudku : 6.1 Dodane objednavatel'om : Objednavka Vypis z katastra nehnutel'nosti, z listu vlastnictva E.78 12 , zo diia 13.1.2009 k.u.~ilina Kopia z katastralnej mapy, m a p o list ~ E iilina .7-5143 , zo dfia 13.1.2009 Potvrdenie spravcu obytneho domu o veku , dfia Znalecky posudok E. 991-212009 vypracovany TIP- konzultaEna agentura, s.r.o., A Rudnaya 23, ~ i l i n azo 27.1.2009 6.2 Obstarane znalcom : Zakreslenie zamerania skutkoveho stavu nehnutel'nosti Fotodokumenthcia 7. Osobitne pofiadavky objednavatel'a: aktualizovat' mal. posudok E. 99 1-212009 zo diia 27. 1. 2009
e .
8. Vlastnicke a evidenEne udaje : podl'a listu vlastnictva E.7812 k.u. k.u. iilina
A. Majetkova podstata: Parcela E. 125517 zastavane plochy a nadvoria o
mere 9 1 1 m2
Stavby
C. s. 1304 Obytny dom parc. E. 125517 Podiel priestoru na spoloEnych Eastiach a spoloEnych zariadeniach domu : 281118599 B. Vlastnici: 2. p. byt E. 47 Vchod: 3 1. Mesto iilina, Nam. Komunizmu 1, iilina, SR ;spoluvlastnicky podiel 111 ICO: 0032 1 796 C. iarchy: Podl'a LV E. 78 12
9. Vymenovanie jednotlivych Easti oceiiovaneho majetku: byt E. 47 v dome E.s. 1304 na parcele E. 125517 na ulici Vel'ka Okruina C. 3 v k.u. ~ i l i n aobec , iilina, okres iilina SpoloEne Easti a zariadenia domu Pozemok C KN parc. E. 125517
11. POSUDOK
a) Vyber pouiitej metody: Priloha C. 3 vyhlaSky MS SR E. 49212004 Z.Z. o stanoveni vSeobecnej hodnoty majetku. Pouiita je metoda polohovej diferenciacie . Kombinovanu metodu nepouiivam , nakol'ko nehnutel'nost' sa neprenajima . Porovnavacia metoda stanovenia vieobecnej hodnoty je vyluEena z d8vodu nedostatku podkladov pre danu lokalitu a typ stavby. VypoEet v);chodiskovej hodnoty je vykonany pomocou rozpoEtovych ukazovatel'ov publikovanych v Metodike \jpoEtu vSeobecnej hodnoty nehnutel'nosti a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). RozpoEtoe ukazovatel' hodnotenej nehnutel'nosti je vytvoreny po podlaiiach v zmysle citovanej metodiky s tym, i e pri tvorbe je zohl'adneny koeficient konStrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a \jSky podlaii. Koeficient cenovej urovne je podl'a poslednych znamych Statistickych udajov vydanych SU SR platnych pre 3. StvrSrok 2009 b) Porovnanie pravnej a technickej dokumentacie so skutoCnym stavom : Pravna dokumentacia je v sulade so skutkoem stavom c) Vymenovanie jednotlivych stavieb a nehnutel'nosti v sulade s dokladmi o vlastnictve: byt E. 47 v dome E.s. 1304 na parcele E. 12.5517 na ulici Vel'ka Okruina E. 3 v k.u. iilina, obec iilina, okres iilina d) Vymenovanie jednotlivych stavieb a nehnuternosti, ktore nie su vlastnicky podloiene: nie su
2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVE PRIESTORY 2.1.1 Byt C. 47 v dome C.s na parc. C. 125517 na ulici Vel'ka Okru2na C. 3. v k.u. ~ i l i n a Zatriedenie stavby: Objekt postaveny ako dom na byvanie a tomuto utelu sluii. Objekt ma v zmysle platnych predpisov charakter bytovCho domu. Zatriedenie stavby podl'a JKSO: 803 1 - Domy bytove typove s celoitatne neunifikovanymi konStrukEnymi sustavami Zatriedenie stavby podl'a KS: 1122 - Troj bytove a viacbytove budovy Koeficient vyjadrujuci ceno* narast od obdobia 4. Q 1996 (rozpoEtove ukazovatele Statisticky urad SR, CENEKON) za 3.Q 2009 je 2,150. Koeficient je uverejneny na webovej stranke statisus1 Bytov); objekt na ulici Vel'ka Okruina v iiline je murovany dom , postaveny ako objekt s bytoemi a nebytovymi priestormi. Objekt ma 4 nadzemne podlaiia a 1 podzemne podlaiie s nebytov);mi priestormi a je Standartne vybaveny. Jedna sa v zmysle predpisov o obytny dom. Obytny dom je murovany so sedlovou strezhou a plechovou krytinou. Schodisko je betonove a povrchom z PVC. Dom je vykurovany dial'koem vykurovanim, v dome je rozvod teplej a studenej vody, kanalizacie a plynu.
Ocefiovany byt 1. kategorie s prisluSenstvom sa nachadza v obytnom dome sup. E. 1304 na parc. E. 125517 v ~ i l i n ena 2. poschodi. Schodisko je betonove s terazzovym povrchom. Dom je vykurovany dial'koem vykurovanim, v dome je rozvod teplej a studenej vody, kanalizacie a plynu. Spoluvlastnicky podiel na spoloEnych Eastiach a zariadeniach domu a spoluvlastnicky podiel k pozemku, podl'a LV je 281118599. Podl'a podkladov bolo zistene, i e dom je z r. 1954. ~ivotnost'stanovujem na 120 rokov, vzhl'adom na vysledky obhliadky. Vymera podlahovej plochy bytu je 27, 98 mZ a zhoduje sa so skutoEnost'ou zistenou pri obhliadke. Byt pozostava z jednej izby, kuchyne, chodby, kupelne s WC. Dvere a okna v byte su drevene, podlahy parkety a keramicka dlaiba. V byte bola vykonana EiastoEna rekongtrukcia, niektore prace nie su v suEasnosti ukonEene. Byt nie je uiivany S vlastnikom bytu je spojene spoluvlastnictvo spoloEnych Easti, spoloEnych zariadeni a prisluSenstva domu.. SpooloEnymi East'ami domu su zaklady domu, strechy, chodby, obvodove mury, prietelia, vchody,schodiska, vodorovne nosne a izolaEne konStrukcie a zvisle nosne konStrukcie. SpoloEnymi zariadeniami domu su miestnosti na meranie elektrickej energie, hromozvody, kominy, vodovodne, teplonosne, elektricke, telefonne a plynove pripojky a to aj v pripade, ak su umiestnene mimo domu a sluiia w l u t n e tomuto domu. Spoluvlastnicky podiel k spolofnym priestorom je odvodeny od listu vlastnictva bytu a nem6ie byt' samostatne predmetom kupy a predaja.
ZIVOTNOST A OPOTREBENIE ZaEiatok uiivania: Vek: ~ivotnost': Opotrebenie obytneho domu: Koeficient vyjadrujuci vyvoj cien: Koeficient vyjadrujuci uzemny vplyv: PoEet izieb: Podlahova docha:
1954 20 10-1954 = 56 r. 120 r. 5 6 * 100%/120=46,67% 2,15 1,l 1
izba
0,00 n'l
3,42*4,18
14.30 m'l
2,49*3,50
8,72 mz
chodba
0,00 m2
I VypoEitana podlahova plocha RozpoEtovy ukazovatel': Koeficient konStrukcie:
I
27,98 rn2
9800 130,1260 = 325,30 E U R ~ ~ ~ murovana z tehal, tvarnic, blokov > Kk= 0,939
VYPOCET KOEFlClENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU:
E.
Nazov
Cen. podiel RU
[%I
CPi SpoloEne priestory:
Stand. KSi
lJprava podielu CPi*KSi
Cen. podiel hodn. stavby
[%I
Vysled. DokonE.
[%I
pNku podiel na dokonC.
[%I
I
5,OO
1,OO
5,OO
5,36
100
5,36
18,OO
1,OO
18,OO
19,29
100
19,29
Stropy
8,OO
1,OO
8,OO
8,57
100
8,57
4
Schody
3,OO
1,OO
3,OO
3,22
100
5
ZastreSenie bez krytiny
5,OO
1,OO
5,OO
5,36
100
5,36
Krytina strechy
2,OO
1,OO
2,OO
2,14
100
2,14
7
Klampiarske konstrukcie
1,OO
1,OO
1,OO
1,07
100
1,07
8
~ p r a v yvonk. povrchov
3,OO
1,OO
3,OO
3,22
100
3,22
9
upravy vnut. povrchov
2,OO
1,OO
2,OO
2,14
100
2,14
10
Vnutorne ker. obklady
0,50
1,OO
0,50
0,54
100
0,54
1
Zaklady vrat. zemnych prac
2
Zvisle konstrukcie
3
-~~~~~~
p p p p p
11
Dvere
0,50
1,OO
0,50
0,54
100
12
Okna
5,OO
1,OO
5,OO
5,36
100
5,36
p p p p p p
13
Povrchy podl6h
16
Bleskozvod
17
Vnutorny vodovod
2,OO
1,OO
2,OO
2,14
100
2,14
18
Vnutornh kanalizacia
2,OO
1,OO
2,OO
2,14
100
2,14
19
VnOtorny plynovod
1,OO
1,OO
1,OO
1,07
100
1,07
20
Vyt'ahy
2,OO
0,OO
0,OO
0,OO
100
0,OO
21
Ostatne
2,OO
1,OO
2,OO
2,14
100
Zariadenie bytu: 22
upravy vnut. povrchov
4,OO
i,OO
4,OO
4,29
100
4,29
23
Vnutorne ker. obklady
1,OO
0,80
0,80
0,86
100
0,86
24
Dvere
2,OO
1,OO
2,OO
2,14
100
2,14
Povrchy podlah
2,50
1,OO
2,50
2,68
100
Vykurovanie
2,50
1,OO
2,50
2,68
100
2,68'
p p p p p -
25
26
2,68
p p p p p p
27
ElektroinStalacia
28
VnOtornq vodovod
31
Ohrev teplej vody
2,OO
1,OO
2,OO
2,14
100
2,14
32
Vybavenie kuchyii
2,OO
0,OO
0,OO
0,OO
100
0,OO
33
Vnut.hyg.zariad.vr6tane WC
4,OO
0,80
3,20
3,43
100
3,43
34
Bytove jadro bez rozvodov
4,OO
0,80
3,20
3,43
100
35
Ostatne
2,50
1,OO
2,50
2,68
100
93,30
100,OO
-
Spolu
100,OO
~
K, = 93,30 1 100 = 0,933 Koeficient vplyvu vybavenosti: Podiel kongtrukcii prisluchajucich spoloCnym priestorom: 70,73 % 29,27 % Podiel konStrukcii prisluchajlicich bytu: 325,30 ~ ~ ~ l m ~ 2 , 1 5 * 0 , 9 3 9 * 0 , 9 3 3 *=1674,00 ,1 EURI~' Vychodiskova hodnota na MJ:
2,68 100,OO
Vychodiskova hodnota:
674,OO E U R ~ *~ 27,98m2 '
Technicky stav:
100% - 46,67%
Technicka hodnota spolu:
53,33% z 18 858,52 EUR
18 858,52 EUR 53,33 % 10 057,25 EUR
3. STANOVENIE VSEOBECNEJ HODNOTY a) Analyza polohy nehnutel'nosti: Obytny dom sa nachadza na ulici Vel'ka Okruina, k.Q. ~ i l i n a .Objekt je urfeny na byvanie. Objekt je dostupny dopravou, napojeny na vSetky iniinierske siete. Polohu objektu vzhl'adom k centru mesta m6ieme hodnotit' ako vel'mi dobni. b) Analyza vyuiitia nehnutel'nosti: Obytny dom je postaveny a urEny na byvanie. c) Analyza pripadnych rizik spojenych s vyuiivanirn nehnutel'nosti: neboli zistene
3.1 METODA POLOHOVEJ DIFERENCIACIE 3.1.1 BYTY VSeobecna hodnota bytov vypoCitana metodou polohovej diferenciacie: (Pre podrobny vypoEet bol pouiity program HYPO - ocefiovanie nehnutel'nosti, vyrobeny firmou KROS s.r.0. v spolupraci s ~ s t a v o mshdneho iniinierstva v Zi~ine) BYTY Priemerny koeficient polohovej diferenciacie: Priemerny koeficient predajnosti vychadza z pomeru priemernej vSeobecnej hodnoty stavieb na trhu s nehnutel'nost'ami v mieste ohodnotenia k Easovej hodnote ohodnocovanych stavieb. S pouiitim orientaEnych priemernych koeficientov predajnosti (0,50-0,60) stanovujem jeho hodnotu 1,00, z d6vodu podstatne zv);Seneho zaujmu o kupu bytu v danej lokalite,
Priernerny koeficient polohovej diferenciacie: I UrEenie koeficientov polohovej diferenciacie pre jednotlive triedy: 1. trieda
=
3,000
11. trieda 2,000
IV. trieda 0,550
=
111. trieda 1,000
111. trieda + 200 Aritm. priemer 2 = (1,000+2,000) I. a 111. triedy
=
V. trieda
=
0,100
=
Aritm. priemer V. a 111. triedy
111. trieda - 90 % (1,000-0,900)
=
VypoEet koeficientu polohovej diferenciacie: Vaha Vysledok
E.
Trieda Kpdi
Popis
Kpdi*Vi
Vi -
-
Trh s bytrni v danej lokalite- sidlisku
1 I
ldopyt v porovnani s ponukou je vqrazne vySSi
2
1.
I
Poloha byt. dornu v danej obci - vzt'ah k centru obce
3,000
1
10
1
I
I
1
I
I
11.
2,000
11.
)2,000
30
60,0000
Easti obce, mimo obchodneho centra, hlavnych ulic a vybranqch sidlisk
3
1 SliEasny technicky stav bytu a bytoveho dornu
I
1
7
1
14,0000
nehnutelnosf nevyiaduje opravu, len beinu udribu
4
Prevladajlica zastavba v bezprostr. okoli byt. domu
I.
3,000
5
1V.
0,550
6
I.
3,000
8
24,0000
11.
2,000
6
12,0000
111.
1,000
5
5,0000
I.
3.000
9
27,0000
IV.
0,550
7
3,8500
1.
3,000
7
21,0000
I.
3,000
6
18,0000
111.
1,000
4
11.
2,000
20
15,0000
objekty pre byvanie, Sport, rekreaciu, parky a pod.
5
PrisluSenstvo bytoveho domu praEovfia a suSiare6 alebo koEikarefi a miestnosf pre bicykle
6
Vybavenost' a prisluSenstvo bytu byt (nebyt. priestor) bez vykonanych rekonStrukcii s typov* vybavenim
7
Pracovne mornosti obyvatel'stva - miera nezamestnanosti dostatoEna ponuka pracovnych moinosti v mieste, nezamestnanosf do 5 %
8
-
Skladba obyvatel'stva v obytnom dome sidlisku
-
priemerna hustota obyvatelstva v sidlisku - obytne domy do 20 bytov
9
Orientacia obytnych miestnosti k svetovym stranam orientacia obytnych miestnosti EiastoEne vhodna a EiastoEne nevhodna
10
Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP, nebytovy priestor v 1.NP samostatne pristupny z verejneho priestranstva
11
-
Pofet bytov vo vchode v bloku Byt > PoEet bytov vo vchode: do 48 bytov, charakteristika nebytoveho priestoru: priestory sluiieb
12
Doprava v okoli bytoveho domu ieleznica, autobus, miestna doprava, taxisluiba - v dosahu do 5 minut
13
Obfianska vybavenost' v okoli bytoveho domu poSta, banka, Skola, Skelka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletna sief obchodov a sluiieb
14
Prirodna lokalita v bezprostrednom okoli bytoveho domu les, vodna nadri, park, vo vzdialenosti do 1000 m
beiny hluk a praSnosf od dopravy
16
I
Nazor znalca
40,0000
dobry byt Spolu
Koeficient polohovej diferenciacie: 292,651 145 = 2,018 VSeobecna hodnota bytov vypof itana metodou polohovej diferenciacie: 10 057,25 EUR * 2,018 = 20 295,53 EUR
145
292,65
3.1.2 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIACIOU 3.1.2.1 1. POZEMOK Pozemok sa nachadza na ulici Vel'ka OkruZna, k. u. iilina. Pozemok je dostupny dopravou, napojeny na vSetky iniinierske siete. Polohu vzhl'adom k centru mesta m8ieme hodnotit' ako vel'mi dobru Parcela
Druh pozemku
1255/7
zastavana plocha a nadvorie
Obec: Vychodiskova hodnota:
Spo'u vymera
Podiel
Vymera
911 911,OO 281/18599
13,76 m'
"Orec
iilina 26,56 EUR
Koeficient vSeobecnej situacie: 1,60 5 . vel'mi dobre obchodne a obytne E a s t i v mestach od 50 000 do 100 000 obyvatel'ov, o b y t n e E a s t i m i e s t nad 100 000 obyvatel'ov, l u x u s n e o b y t n e o b l a s t i s dobrym o s v e t l e n i m a vyhl'adom, e x k l u z i v n e o b l a s t i rodinnych domov v dosahu m i e s t nad 100 000 obyvatel'ov Koeficient intenzity vyuiitia: 1,00 3 . r o d i n n e domy so s'tandardnym vybavenim, be2ne b y t o v e domy, b y t o v e domy s nebytovymi p r i e s t o r m i , n e b y t o v e s t a v b y pre p r i e m y s e l s beinym technickym vyba venim Koeficient dopravnych vzt'ahov: 1,00 4 . pozemky v t e s n e j b l i z k o s t i p r o s t r i e d k u hromadnej dopravy s dobrou upravou c i e s t , c e s t a vlastnym autom do c e n t r a (10 m i n . ) , uzemie mesta Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: 3 . obytna poloha
1,20
Koeficient druhu pozemku: 1,50 zastavana p l o c h a , nadvoria a zahrady p r i stavbach d ) vel'mi dobra vybavenost' (vaEs'ia ako v pismene c ) Koeficient povySujucich a redukujucich faktorov: 1,00 "ovys'uj 6ce f a k t o r y : - pozemky urEene vyhl'adovym planom na vys's'ie v y u i i t i e , ne2 s l u i i a v s u E a s n o s t i - rohove p a r c e l y na obchodne uEely Koeficient polohovej diferenciacie: Jednotkova hodnota pozemku: VSeobecna hodnota pozemku:
1,60* 1,00*1,00*1,20*1,50*1,00=2,88 2,8800 * 26,56 ELJFUm2= 76,49 ELJFUm2 13,76 m2*76,49 ELJFUm2= 1 052,50 EUR
epytuaumyopotod S ~ O R ~
nqaA o nmop or~?udqon 3 ~ y d atuapwod s ~ ~ z ' I ew ' E oz ' E~IS-L' mnpz 3 ls!~;Cloden1 -'
i p 02 ' ZI 81.2 ew*mq"nlsy z '!tsous~amuqauPcrlseley z s ! * ~
emrq-n'q6(#)z'1'E I e
~?y.\eupa!-qo
OIOZ'ZO' t
W aull!? A
YMS
0 8 ' ~ 8 9CP9
aualqn~y HSA n l o
00'00C CZ
E O ' ~ P Ecz 0
~
~ 12
~
L / S S Z I '2 - 2 n d - HOInI3ZOd '
0
AWVU3ZO ES'SGZ 02
qsan
eurTrg - n - q A - c - 2 Fuznxy r3rTn eu L / S S ~- 2~ - x e d eu s - 2 auop A L P - 2 9 A a
A8AtllS
[an31epupoq e u w w s ~
A*~??
:'1qh E 5 alshuz A !ualqnJyoez od 'ase? e alsa!u wouep A O ~ O Z"20 ' 10 nwnlep y laua~oueysha:, raslauqop~dapAEJdl€ peqpo by~aleuzoye ' q ~ b u a p a ~a n ! ~ youa!wpod h ez Aqze~p! 3 w e ~A Aua3 r a ~ e ~ e l raulew!u!u a!uayn a ~ Ad l q j a ~ euaAouep d ' euyz 'n'y A E -2euzruyo eydan p!ln eu L / S S Z ~'2ala:,~ed eu 90~1. 3.2 awop A ~ p,:. flq alnA€?jspaJdyo~y'ejale~gupaiqo nytaieuu ~ y z o l zs~oupoqe u ~ a q o a
