SVJ společenství vlastníků jednotek
aktuálně
vyšlo 21. 3. 2016
3
2016 VERLAG DASHÖFER
aktuální informace, tipy a praktická doporučení pro bezproblémové vedení společenství vlastníků
Zveřejnění účetní závěrky s podpisovým záznamem Zveřejňování účetní závěrky ve veřejném rejstříku je nezbytné oddělit od podepisování účetní závěrky z pohledu zákona o účetnictví.
1. Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů Účetní jednotky sestavují v souladu s ustanoveními § 18 zákona o účetnictví (dále jen "ZÚČ") k rozvahovému dni účetní závěrku jako nedílný celek tří částí, a to rozvahy, výkazu zisku a ztráty a přílohy. Z účetních jednotek podle § 1 odst. 2 ZÚČ jsou povinny účetní závěrku nebo přehled o majetku a závazcích a výroční zprávu, vyžaduje-li jejich vyhotovení tento zákon nebo zvláštní právní předpis, zveřejnit ty, které se zapisují do rejstříku, nebo ty, kterým tuto povinnost stanoví zvláštní právní předpis. Účetní jednotky zveřejňují účetní závěrku v rozsahu, v jakém jimi byla sestavena, tj. v plném nebo ve zkráceném rozsahu. Účetní jednotky, které se zapisují do veřejného rejstříku, zveřejňují účetní závěrku dle § 21a ZÚČ jejím uložením do sbírky listin. Účetní závěrka u účetních jednotek právnických osob musí obsahovat: a) obchodní firmu nebo název a sídlo b) identifikační číslo osoby, pokud je má účetní jednotka přiděleno, a v souladu se zákonem č. 304/ /2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob (dále jen „ZVR“), informaci o zápisu do veřejného rejstříku uváděnou na obchodních listinách c) právní formu účetní jednotky, pří-
padně informaci o tom, že účetní jednotka je v likvidaci d) předmět podnikání nebo jiné činnosti, případně účel, pro který byla zřízena e) rozvahový den nebo jiný okamžik, k němuž se účetní závěrka sestavuje f) okamžik sestavení účetní závěrky a musí k ní být připojen podpisový záznam statutárního orgánu účetní jednotky – právnické osoby; připojením uvedeného podpisového záznamu se považuje účetní závěrka za sestavenou. Podpisovým záznamem se rozumí účetní záznam, jehož obsahem je vlastnoruční podpis nebo uznávaný elektronický podpis podle zvláštního právního předpisu anebo obdobný průkazný účetní záznam v technické formě, který zaručuje průkaznou a jednoznačnou původnost. Na obě formy podpisového záznamu se přitom pohlíží stejně a obě mohou být použity v případech, kdy je vyžadován vlastnoruční podpis. U případů týkajících se výhradně skutečností uvnitř jedné účetní jednotky lze použít jako podpisový záznam vlastnoruční podpis nebo zaručený elektronický podpis anebo obdobný průkazný účetní záznam v technické formě. Připojením podpisového záznamu se rozumí: a) v případě účetního záznamu v listinné formě jeho podepsání vlastnoručním podpisem,
Vážené dámy, vážení pánové, březnové číslo newsletteru otevíráme tipy ke zveřejňování účetní závěrky, jejíž nedílnou součástí je rozvaha, výsledovka a příloha, a také podpisové záznamy určených osob. Rekapitulujeme povinnosti dle zákona o účetnictví i zákona o veřejných rejstřících. Na základě podnětů odběratelů i menších dodavatelů tepla se vracíme k novele energetického zákona účinné od ledna. Změny nejsou jen terminologické. S pronájmem společných prostor společenstvím se váže povinnost vystavit potvrzení o příjmu jednotlivým vlastníkům, jehož vzor zařazujeme. Dočtete se také o podmínkách skončení nájmu nebo kvoru pro schvalování rozúčtování služeb. Ať se Vám nové příspěvky líbí.
Ing. Jan Polívka odborný redaktor
Obsah: Zveřejnění účetní závěrky s podpisovým záznamem .................... 1 Novela energetického zákona a platné cenové rozhodnutí k cenám tepelné energie pro rok 2016 .............. 3 Přehled změn v právních předpisech souvisejících s nemovitostmi za období 4. 1. 2016 – 7. 2. 2016 .......... 4 Co musí obsahovat potvrzení o příjmu z pronájmu .............................. 4 Podmínky skončení nájmu bytu výpovědí .................................................. 5 Dotazy Schvalování rozúčtování služeb .......... 7 Rozúčtování při nefunkčním vodoměru ................................................ 8 Účtování pojistné události .................. 8
2
b) v případě účetního záznamu v technické formě jeho podepsání uznávaným elektronickým podpisem podle zvláštního právního předpisu anebo obdobným průkazným účetním záznamem v technické formě, c) v případě účetního záznamu ve smíšené formě jeho podepsání vlastnoručním podpisem na listinné části a současně u částí účetního záznamu v technické formě obsahující digitální data jejich podepsání uznávaným elektronickým podpisem podle zvláštního právního předpisu anebo obdobným průkazným účetním záznamem v technické formě. Sankce dle ZÚČ Účetní jednotka – podnikatel se podle ZÚČ dopustí správního deliktu mimo jiné tím, že jí sestavená účetní závěrka neobsahuje všechny povinné součásti uvedené v ZÚČ. Za tento správní delikt se uloží pokuta do výše 3 % hodnoty aktiv celkem.
2. Zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob V souladu se ZVR a dle § 18 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku (dále jen „NV“), se listiny, které se zakládají do sbírky listin, jimiž se nedokládají skutečnosti uvedené v návrhu na zápis, změnu nebo výmaz zápisu ve veřejném rejstříku, podávají pouze v elektronické podobě ve formátu Portable Document Format (přípona pdf). Rejstříkový soud však neodpovídá za obsah listin zveřejněných na internetových stránkách veřejného rejstříku a neodpovídá ani za případný nesoulad jejich obsahu se stavem skutečným. Z pohledu podrobnější technické specifikace pro předávání digitalizovaných listin do Sbírky listin veřejného rejstříku musí být pro listiny ve formátu PDF dodržena tato pravidla: a) každá jednotlivá listina se předává jako právě jeden PDF doku-
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 3/2016 – vyšlo 21. března 2016 ment; není tedy možné rozdělit jednu listinu do více PDF dokumentů ani slučovat více listin do jednoho PDF dokumentu b) žádná část poskytované listiny by neměla obsahovat informace, které nemohou být podle zákona zveřejněny; pokud tomu tak bude, soud bude nucen PDF dokument odpovídající dané listině celý odmítnout c) velikost předávaných PDF dokumentů je omezena a nesmí přesáhnout 150kB na jednu stránku listiny d) PDF dokumenty nesmí být zašifrovány a nesmí být omezena možnost jejich tisku. Způsob zasílání dokumentů Listiny ve formátu PDF je možné rejstříkovým soudů zasílat následujícími způsoby: a) datovou schránkou b) na elektronickou adresu soudu emailem c) prostřednictvím online podání do Sbírky listin na https:// or.justice.cz/ias/ui/podani d) webovou aplikací ePodatelna dostupnou z www.justice.cz e) na technických nosičích dat CD-R, CD-RW, DVD-R, DVD+R, DVD-RW, DVD+RW Maximální velikost všech PDF dokumentů pro jedno podání zaslané datovou schránkou, emailem, online podáním nebo přes webovou ePodatelnu je 10 MB. V případě, že velikost PDF dokumentu bude větší, je třeba listiny doručit na technickém nosiči dat, ať již osobně na podatelně soudu, nebo prostřednictvím provozovatele poštovních služeb.
Podepisování pro účely zasílání digitalizovaných listin do Sbírky listin Jsou-li listiny zasílány z datové schránky osoby, která je ve veřejném rejstříku zapsána a které se založení do Sbírky listin týká, podání s listinami zaslané datovou schránkou podepsáno elektronickým podpisem být nemusí. Jsou-li listiny zasílány z datové schránky jiné osoby (např. účetní firmy), musí být podepsány uznávaným elektronickým podpisem nebo musí být přiložena elektronicky po-
depsaná plná moc, popř. plná moc, která byla autorizovaně konvertována, event. odkaz na plnou moc, která je již u soudu založena. Podání listin zaslaných emailem, prostřednictvím online podání nebo webovou aplikací ePodatelna musí být podepsáno uznávaným elektronickým podpisem založeným na kvalifikovaném certifikátu vydaném akreditovaným poskytovatelem certifikačních služeb. V případě osobního podání na soudu či podání prostřednictvím provozovatele poštovních služeb musí být k technickým nosičům dat přiložen průvodní dopis obsahující vlastnoruční podpis statutárního orgánu právnické osoby. Zasílá-li listiny jiná osoba než osoba zapsaná (např. účetní firma), musí být přiložena podepsaná plná moc nebo odkaz na plnou moc, která je již u soudu založena. Shrnutí Účetní závěrka je dokument, který jako nedílný celek tvoří rozvaha, výsledovka a příloha, a který obsahuje povinné náležitosti, mezi které patří i podpisové záznamy určených osob. ZÚČ nestanoví povinnost opatřit podpisovým záznamem samostatně jednotlivé části účetní závěrky, ale účetní závěrku jako takovou. Z uvedeného vyplývá, že podpisový záznam musí být připojen vždy tam, kde to zákon požaduje, tudíž nelze zveřejnit účetní závěrku bez podpisového záznamu, což lze dovodit i ze skutečnosti, že účetní závěrka podléhá schválení příslušným orgánem účetní jednotky, z čehož vyplývá, že před jejím schválením musí být sestavena, a aby byla považována za sestavenou, musí obsahovat podpisový záznam. Forma podpisového záznamu pro účely účetnictví je stanovena ZÚČ, a to jako vlastnoruční podpis nebo uznávaný elektronický podpis anebo obdobný průkazný účetní záznam v technické formě, který zaručuje průkaznou a jednoznačnou původnost s tím, že ZÚČ nedefinuje, co se rozumí obdobným průkazným účetním záznamem v technické formě, který zaručuje průkaznou a jednoznačnou původnost.
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 3/2016 – vyšlo 21. března 2016 ZVR a NV stanoví způsob a podepisování digitalizovaných listin do Sbírky listin. Jednou z těchto listin je i účetní závěrka řádně sestavená, a tudíž řádně podepsaná a zveřejněná v termínech dle ZÚČ.
Z uvedeného lze dovodit, že nelze zaměňovat připojení podpisového záznamu k účetní závěrce z pohledu ZÚČ, kdy se připojením podpisového záznamu považuje účetní závěrka za sestavenou,
Novela energetického zákona a platné cenové rozhodnutí k cenám teplené energie pro rok 2016 Rozsáhlá novela energetického zákona č. 458/2000 Sb. s účinností od 1. 1. 2016 (zákonem č. 131/2015 Sb.) vyvolává stále odezvu jak u dodavatelů tepla, tak u jejich odběratelů.
Regulace Regulace cen energií je nadále svěřena do péče Energetického regulačního úřadu (ERÚ), který nadále může usměrňovat ceny tepla (§ 17 odst. 11 zákona č. 458/2000 Sb., dále jen EneZ) tak, aby ceny pokrývaly účelně vynaložené náklady, odpisy a přiměřený zisk. Předběžná kalkulace ceny obsahuje množství tepla, které musí odpovídat předpokládanému odběru tepla. Výsledná kalkulace ceny musí obsahovat skutečně naměřené množství tepla. ERÚ je povinen vydat cenové rozhodnutí týkající se věcně usměrňovaných cen tepla nejpozději do 30. 9. roku předcházejícího roku, pro který se v cenovém rozhodnutí ERÚ regulované ceny stanoví (§ 17e odst. 12 EneZ). Podmínky pro kalkulaci a sjednání cen tepla v cenovém rozhodnutí ERÚ respektují pojmy z energetického zákona a platí pro všechny dodavatele tepla, tedy i pro SVJ.
Měření Klíčem pro dělení nákladů mezi cenové lokality a mezi jednotlivé kalkulace v rámci jedné cenové lokality je měření tepla. Množství tepla uplatňované při kalkulaci a sjednání ceny tepla musí být prokázáno měřením. Povinností dodavatele tepla je dodávku tepla měřit, vyhodnocovat a vyúčtovat odběrateli tepla podle skutečných parametrů teplonosné látky a údajů měřicího zařízení (§ 78 odst. 1 EneZ). Dodavatel tepla musí na svůj
náklad osadit, zapojit, udržovat a pravidelně ověřovat správnost měření v souladu se zákonem o metrologii č. 505/1990 Sb. Smlouva o dodávce tepla musí obsahovat náhradní způsob vyhodnocení dodávky tepla také pro případy, kdy je měřicí zařízení na pravidelném ověření (§ 76 odst. 3 písm. c) EneZ). Dodavatel tepla je povinen vyúčtovat dodávku tepla v souladu s vyhláškou o vyúčtování – vyhláška č. 210/2011 Sb. (§ 76 odst. 2 EneZ). U zdrojů tepla pro jeden objekt lze pro účely kalkulace ceny tepla použít výpočty množství tepla, např. z naměřené energie v plynu.
Technika Předávací stanici určenou pro odběr tepla pouze pro jeden objekt nebo tepelnou přípojku zřizuje na vlastní náklady odběratel tepla, není-li dohodnuto jinak. Dodavatel tepla je povinen za úhradu udržovat a opravovat, pokud o to vlastník písemně požádá (§ 79 EneZ). Náklady spojené s odpojením od rozvodného tepelného zařízení včetně odstranění tepelné přípojky nebo předávací stanice uhradí ten, kdo změnu nebo odpojení od rozvodného tepelného zařízení požaduje (§ 77 odst. 5 EneZ).
Pojmy Změny v energetickém zákoně jsou i terminologické povahy (pojmy v § 2 odst. 2 písmeno c) EneZ). Zákazníkem je osoba, která nakupuje teplo pro jeho konečné využití a odebírá teplo odběrným tepelným
3
s podepisováním digitalizovaných listin pro účely zasílání do Sbírky listin. Ing. Božena Künzelová, místopředsedkyně SMBD
zařízením, které je přímo připojeno k rozvodnému tepelnému zařízení nebo zdroji tepla (zákazník = konečný odběratel). Odběratelem tepla je distributor tepelné energie nebo zákazník. Rozvodné tepelné zařízení pro dopravu tepla je tvořené tepelnými sítěmi, předávacími stanicemi a tepelnými přípojkami. Předávací stanice nebo tepelná přípojka jsou části rozvodného tepelného zařízení v případě, že k nim má distributor tepla vlastnické nebo užívací právo. Částí rozvodného tepelného zařízení jsou s ním související řídicí a zabezpečovací systémy a systémy přenosu dat. Tepelnou přípojkou je část tepelné sítě, která umožňuje dodávku tepla pouze pro jeden objekt (viz též § 79 EneZ).
Cenové rozhodnutí Pro ceny tepla v roce 2016 platí nadále cenové rozhodnutí č. 2/2013 ze dne 1. 11. 2013, které s jistými věcnými a formálními změnami (např. nová příloha č. 4 cenového rozhodnutí s postupem pro dělení společných nákladů při kombinované výrobě elektřiny a tepla), provedenými cenovým rozhodnutím č. 4/2015 ze dne 6. 11. 2015, platí pro kalkulaci, sjednání a vyúčtování cen tepla uplatňované za dodávky tepla od 1. 1. 2016. Zásadním přínosem cenového rozhodnutí č. 2/2013 je nadále požadavek na tvorbu ceny tepla, odvozené z „ekonomicky oprávněných nákladů v ceně tepla“ (s odkazem na § 2 odst. 7 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách) – „náklady nezbytné pro výrobu a rozvod tepla, které vycházejí z účetnictví dodavatele tepla“ (podmínky pro určení některých z těchto nákladů jsou v příloze č. 1 cenového rozhodnutí). V případě, že je sjednaná jednosložková cena tepla, je tato cena vztažena k množství tepla. V případě uplatňování dvousložkové ceny tepla je proměnná složka ceny vztažena k naměřenému množství tepla a stálá složka ceny je vztažena ke sjednanému množství tepla nebo
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 3/2016 – vyšlo 21. března 2016
4
ke sjednanému tepelnému výkonu, přičemž sjednané hodnoty musí odpovídat dlouhodobé potřebě tepla dodaného do rozvodného nebo odběrného tepelného zařízení. Je-li pokazována jiná dlouhodobá potřeba množství tepla nebo tepelného výkonu, kterou odběratel dodavateli doloží, musí dodavatel nové hodnoty sjednat a pro stanovení stálé složky
dvousložkové ceny uplatnit od následujícího kalendářního roku.
Vyhlášky – Vyhláška č. 436/2013 Sb., o způsobu regulace cen a postupech pro regulaci v elektrotechnice a teplárenství a o změně vyhlášky č. 140/2009 Sb.; – Vyhláška č. 210/2011 Sb., o rozsahu,
náležitostech a termínech vyúčtování dodávek elektřiny, plynu nebo tepelné energie a souvisejících služeb; – Vyhláška č. 59/2012 Sb., o regulačním výkaznictví.
Ing. Jiří Skuhra, CSc., konzultant a analytik
Přehled změn v právních předpisech souvisejících s nemovitostmi za období 4. 1. 2016 – 7. 2. 2016 NABYLO ÚČINNOSTI Předpis 51/2016 Sb.
Název předpisu
K datu
Zákon, kterým se mění zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony
8. 2. 2016
NOVELIZOVANÉ PŘEDPISY Předpis 441/2013 Sb.
Název předpisu Vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)
Co musí obsahovat potvrzení o příjmu z pronájmu SVJ pronajímající společné prostory vystavuje každý rok potvrzení, jaká část příjmů z pronájmu společných prostor připadá na spoluvlastnický podíl konkrétního vlastníka.
Podle ust. § 1190 zákona č. 89/2012 Sb., dále jen NOZ, je společenství vlastníků osobou odpovědnou za správu domu a pozemku. Ne vzniklo-li společenství vlastníků, je správce osobou odpovědnou za správu domu. Osoba odpovědná za správu (ať už je to společenství vlastníků, či správce) je povinna správu vykonávat minimálně s péčí řádného hospodáře, ne-li s odbornou péčí kladenou na její výkon funkce. Proto osoba odpovědná za správu je tou, která má mít aktuální přehled o příjmech a výdajích souvisejících s pronájmem společných částí domu. Domníváme se tedy, že společenství vlastníků, resp. jeho výbor, by mělo vlastníkovi
umožnit, aby se seznámil se všemi podklady rozhodnými pro podání jeho daňového přiznání. Společenství vlastníků za tím účelem vydá potvrzení, jaká část příjmů z pronájmu společných prostor připadá na spoluvlastnický podíl konkrétního vlastníka. Takové potvrzení by dle našeho názoru mělo postačovat jako podklad pro účely zahrnutí předmětného příjmu do daňového přiznání vlastníka. Dle zákonné dikce je třeba upozornit na jeden velmi podstatný fakt. Vlastníci jednotek jsou zodpovědní za řádné a včasné provedení své daňové povinnosti (v širším slova smyslu), a tedy i úplný a správný obsah jejich daňového přiznání a výše daňové povinnosti jsou
Novelizováno
K datu
53/2016 Sb.
12. 2. 2016
kladeny na odpovědnost každého vlastníka. Z tohoto důvodu se domníváme, že je potřeba, aby osoba odpovědná za správu (jak ze strany společenství jednotek, tak i samotný vlastník ve vlastním zájmu) měla na paměti, že je potřeba takové potvrzení včas a řádně vyhotovit a obdržet. Domníváme se, že primární povinnost je povinnost vydat potvrzení řádně a včas a sekundární povinností je potvrzení si vyžádat, nebylo-li vydáno. Výsledkem tak či onak musí být řádně vyplněné daňové přiznání a odvedení daně. Potvrzení není třeba přikládat k daňovému přiznání jako přílohu, to se učiní až v případě vyžádání si konkrétního podkladu finančním úřadem. Je tedy nutné potvrzení uchovat ve vlastní evidenci jak společenství vlastníků, tak vlastníka jednotky. Forma pro potvrzení není stanovena, nicméně by měla suplovat tzv. evidenci o příjmech a výdajích, jak je stanoveno v ust. § 9 odst. 5 a 6 ZDP. Minimální náležitosti jsou obsaženy v připojeném vzoru listiny.
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 3/2016 – vyšlo 21. března 2016 VZOR listiny Potvrzení o podílu na příjmech za pronájem společných částí domu v roce Jméno vlastníka: Květoslav Nádherný Číslo bytu: 6 Spoluvlastnický podíl: 89/2489 Podíl na příjmech: 89/2489 Podíl na výdajích (pokud lze stanovit): 0 Já, níže podepsaný Dobromil Sladký, jakožto správce Společenství vlastníků jednotek domu Konvalinková čp. 1234, se sídlem Praha 1, Konvalinková 1234, IČ 000012XX, vydávám toto potvrzení o příjmech, které připadají na jednotku č. 1234/6, a to z pronájmu společných prostor v domě č.p. 1234, a to za rok 2015. Potvrzení se vystavuje pro účely zahrnutí těchto příjmů do daňového přiznání vlastníka jednotky. ............................................................ Vystavil správce Dobromil Sladký
Potvrzení se vystavuje pro účely zahrnutí těchto příjmů do daňového přiznání vlastníků. Pro fyzické osoby, které budou zdaňovat příjem v § 9 ZDP, nebo podnikající osoby, mající nemovitost v obchodním majetku a zdaňující příjem v § 7 ZDP, se bude jednat o potvrzení o příjmech. Pro vlastníky, kteří vedou účetnictví, však budou rozhodující výnosy, které musí být časově a věcně rozlišené. Domníváme, se, že dle dostupné judikatury každý z vlastníků – fyzických osob podrobí dani příslušnou část příjmů vypočtenou na příslušnou jednotku z celkové částky, která byla přijata společenstvím vlastníků. Mělo by se tak stát bez ohledu na to, kdy jim budou reálně příslušné části příjmů vyplaceny (případně napří-
klad převedeny na budoucí výdaje pro účely investic do domu). Dle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 30. 8. 2011, čj. 8 Afs 32/2011 – 64 „se nájemné stává zdanitelným příjmem v okamžiku, kdy jednotliví nájemci tuto platbu zaslali na účet určený v nájemní smlouvě, bez ohledu na to, zda je tento účet veden na vlastníka nemovitosti.“ Není tedy rozhodné, kdy se příslušné finanční prostředky dostanou do faktické dispozice daňového subjektu, tj. vlastníka jednotky. Skutečnost, že nájemné přijal na svůj účet správce nemovitosti, tak nemá žádný vliv na veřejnoprávní daňovou povinnost vlastníka jednotky vztahující se k příjmu z pronájmu. V rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 25. 11. 2009, čj. 7 Afs 19/2009 – 57, publikovaného pod
Podmínky skončení nájmu bytu výpovědí Nový občanský zákoník vyžaduje pro výpověď z nájmu písemnou formu. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je povinen nájemce poučit o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Podle přechodných ustanovení obsažených v § 3028 NOZ a zejména pak v § 3074 a násl. NOZ se nájem bytu, se zřetelem k jeho dlouhodobosti, posuzuje od účinnosti nového NOZ podle jeho úpravy – pokud jde o práva
a povinnosti vzniklé za účinnosti nového zákona. Zároveň je upraveno zmírňující ustanovení k ochraně práv nabytých za účinnosti „starého“ občanského zákoníku.
5
č. 2024/2010 Sb. r. NSS dospěl soud k závěru, že „nájemné se stává příjmem v okamžiku, kdy je zaplaceno v souladu s ujednáním mezi nájemcem a pronajímatelem. Skutečnost, že pronajímatel nemohl s touto částkou disponovat ve zdaňovacím období, v němž bylo zaplaceno, jej nezbavuje povinnosti v tomto období nájemné jako příjem z pronájmu podrobit zdanění.“ Toto rozhodnutí výše uvedený názor opět podpořilo. Daňové přiznání nemusí podat ten, jehož roční příjmy jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob a nepřesáhly 15 000 Kč, přičemž se do této částky nezapočítávají příjmy od daně osvobozené nebo příjmy podléhající srážkové dani. Přiznání není povinen podat ani poplatník, který má příjmy ze závislé činnosti pouze od jednoho nebo více zaměstnavatelů, který podepsal prohlášení k dani a kromě příjmů osvobozených či podléhajících srážkové dni nemá jiné příjmy podle ust. § 7 až § 10 ZDP vyšší než 6 000 Kč. Všichni ostatní podat daňové přiznání musejí.
Shrnutí Potvrzení má charakter potvrzení o příjmech. Dle našeho názoru by měl správce při péči řádného hospodáře potvrzení vydávat z vlastní povinnosti, současně povinností daňových poplatníků je vyžádat si podklady pro své daňové přiznání. Náležitosti viz vzor listiny. JUDr. Jarmila Gajdošíková
Podle zmíněného ustanovení se tak vznik nájmu a práva a povinnosti vzniklé před účinností občanského zákoníku řídí dosavadními předpisy, kdežto obsah (vzájemná práva a povinnosti) a zánik nájmu po 1. 1. 2014 se již řídí novým občanským zákoníkem.
Výpověď Podle nové právní úpravy může být nájem bytu vypovězen jak nájemcem, tak i pronajímatelem. Nový občanský zákoník vyžaduje pro výpověď z nájmu písemnou formu. Další podmínkou je, že výpověď musí být doručena druhé smluvní straně. Dále
6
NOZ stanoví, že výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je povinen nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. V případě výpovědi dané pronajímatelem má nájemce právo vznést proti výpovědi námitky a podat do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, návrh soudu na přezkoumání, zda je výpověď oprávněná. K výpovědi pronajímatele již není třeba přivolení soudu.
Výpověď ze strany nájemce Nájemce může vypovědět nájem na dobu neurčitou podle § 2231 NOZ i bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou. Dalšími výslovně uvedenými důvody pro výpověď ze strany nájemce jsou výpovědní důvody sankční při porušení povinnosti pronajímatele. U těchto výpovědních důvodů nový občanský zákoník nespecifikuje, zda je lze použít u nájmů na dobu určitou nebo na dobu neurčitou, lze tedy dovodit, že platí pro nájem na dobu určitou i neurčitou. Ve všech případech se jedná o výpověď bez výpovědní doby, a ve výpovědi podle § 2231 odst. 2 NOZ musí být uveden výpovědní důvod. Jedná se o následující případy: – neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, a představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele (§ 2266 NOZ), – brání-li užívání bytu právo třetí osoby a neodstraní-li jej pronajímatel ani v dodatečné lhůtě a představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění práva třetí osoby nebo samo právo třetí osoby hrubé porušení povinností pronajímatele (§ 2268 odst. 1 NOZ ve spojení s § 2266 NOZ), – brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 3/2016 – vyšlo 21. března 2016 veřejné moci, vydané na základě zákona, a neodstraní-li pronajímatel tuto právní vadu ani v dodateční lhůtě a představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění této právní vady nebo sama tato právní vada hrubé porušení povinností pronajímatele (§ 2268 odst. 2 NOZ ve spojení s § 2266 NOZ), – pokud je potřebná nezbytná oprava bytu, přičemž se jedná o takovou opravu, při níž není možné byt vůbec užívat (§ 2210 odst. 3 NOZ) – stane-li se byt nepoužitelný k ujednanému účelu, nebo není-li účel ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce (§ 2227 NOZ), – porušuje-li pronajímatel zvlášť závažným způsobem své povinnosti a tím způsobí značnou újmu nájemci (§ 2232 NOZ). Zvláštní výpovědní důvod na straně nájemce je upraven v § 2283 odst. 2 NOZ. Podle něj může nájemcův dědic nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Právo vypovědět za těchto podmínek nájem má i ten, kdo spravuje pozůstalost.
Výpověď ze strany pronajímatele Výpovědní důvody pronajímatele lze rozdělit do několika skupin: a) zákonné výpovědní důvody nájmu sjednaného na dobu určitou nebo na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou, b) zákonné výpovědní důvody nájmu sjednaného na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou, c) zákonné výpovědní důvody při porušení povinnosti nájemce bez výpovědní doby, d) zákonný výpovědní důvod s dvouměsíční výpovědní dobou, Z právní úpravy byly vypuštěny výpovědní důvody, jako jsou neužívání bytu nájemcem bez vážných důvodů nebo více bytů nájemce, je zde však otevřený nový výpovědní důvod, a to závažný důvod pro vypovězení nájmu s relativně neurčitou hypotézou.
a) Zákonné výpovědní důvody nájmu sjednaného na dobu určitou nebo na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou Podle § 2288 odst. 1 NOZ může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou nebo dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době: a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Výpovědní důvod musí být ve výpovědi uveden, aby mohlo být případně přezkoumáno, zda je výpověď oprávněná. Pod hrubé porušení povinností vyplývající z nájmu lze zřejmě zařadit i nesplnění oznamovací povinnosti nájemce ohledně zvýšení počtu osob žijících v bytě do dvou měsíců, co tato změna nastala (§ 2272 odst. 1 NOZ), nebo nesplnění povinnosti nájemce oznámit svou nepřítomnost v bytě delší než dva měsíce, pokud z tohoto důvodu nastane vážná újma (§ 2269 odst. 2 NOZ). Zákon v těchto případech zakotvuje domněnku závažného porušení povinnosti nájemce; ve výpovědním důvodu se však hovoří o hrubém porušení povinnosti nájemce. I přes tuto nesrovnalost se lze domnívat, že závažné porušení povinnosti patří spíše pod hrubé porušení povinností, než pod porušení povinností zvlášť závažným způsobem, při kterém lze nájem vypovědět bez výpovědní doby. Dále nový občanský zákoník výslovně stanoví, že nájemce hrubě poruší svou povinnost, pokud dá byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s ustanovením § 2274 a § 2275 NOZ
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 3/2016 – vyšlo 21. března 2016 b) Zákonné výpovědní důvody nájmu sjednaného na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou Podle § 2288 odst. 2 NOZ může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době také v případě, že: a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Tato skupina výpovědních důvodů, stejně jako skupina osob, v jejichž prospěch lze nájem bytu vypovědět, je taxativní a nelze ji rozšiřovat. Také ve výpovědi z těchto důvodů musí být uveden výpovědní důvod. Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z těchto důvodů, je povinen mu byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů
po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno. c) Zákonné výpovědní důvody při porušení povinnosti nájemce bez výpovědní doby Pronajímatel má podle § 2291 odst. 1 NOZ právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Zákon zároveň demonstrativně uvádí, že za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem se považuje např.: – nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců, – poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem, – způsobování závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, – užívání bytu jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Pronajímatel musí v těchto případech nájemce nejdříve vyzvat, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování nebo odstranil protiprávní stav, teprve poté může dát výpověď, jinak se k výpovědi nepřihlíží. K výpovědi se nebude přihlížet také tehdy, nebude-li v ní uvedeno, v čem je spatřováno zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti.
7
Při uplatnění výpovědi z nájmu pro zvlášť závažné porušení povinností nájemcem má pronajímatel právo požadovat, aby nájemce byt odevzdal bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. U výpovědí pronajímatele bez výpovědní doby není rozhodující, zda byl nájem sjednán na dobu určitou nebo neurčitou. Podle § 2231 odst. 2 NOZ musí být výpověď, která může být dána bez výpovědní doby, odůvodněna. d) Zákonný výpovědní důvod s dvouměsíční výpovědní dobou Podle ustanovení § 2283 NOZ může pronajímatel nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost. Není přitom rozhodné, zda se jednalo o nájemní smlouvu na dobu určitou nebo na dobu neurčitou.
JUDr. Pavla Schödelbauerová, Ministerstvo pro místní rozvoj ČR
Dotazy a odpovědi Velice rádi zodpovíme Vaše dotazy. Stačí se přihlásit do rubriky POLOŽIT DOTAZ na stránkách www.svjaktualne.cz a vložit dotaz.
Schvalování rozúčtování služeb Jakým kvorem musí být schváleno rozúčtování služeb? Ve stanovách není uvedeno. Odpověď: V případě, že se jedná o SVJ vzniklé před účinností nového NOZ, tedy před 1. 1. 2014, a ve stanovách přijatých SVJ není tato otázka řešena, platí, že rozúčtování služeb se schvaluje ¾ většinou hlasů vlastníků přítomných na shromáždění. V takovém případě se toto SVJ řídí (do doby, než dojde v SVJ ke schválení změn stanov, jimiž se podle § 3041 odst. 2 NOZ přizpůsobí nové právní úpravě) příslušným ustano-
vením vzorových stanov SVJ, tvořících přílohu nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb. Jmenovitě jde o ustanovení čl. VII. odst. 13 písm. d) vzorových stanov SVJ, navazující na úpravu v § 11 ost. 4 ZOVB, tehdejšího zákona o vlastnictví bytů. I když bylo toto nařízení vlády v souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku zrušeno, je nezbytné konstatovat, že se vzorové stanovy staly součástí právních poměrů existujícího SVJ, a to nejen v záležitostech uvedených v § 1 odst. 2 uvedeného nařízení vlády, ale ve všech záležitostech, které jsou vzorovými stanovami upraveny v případě, že absentuje úprava ve stanovách vlastních,
nebo když vlastní stanovy vůbec nebyly v SVJ přijaty. Pokud totiž vzniklo SVJ před účinností nového NOZ, tj. před 1. 1. 2014, a před tímto datem také přijalo své vlastní stanovy, v nichž neupravilo některou z podstatných náležitostí potřebných pro fungování SVJ (např. i proto, že tato otázka byla řešena zákonem, a tudíž byla úprava v přijatých stanovách považována za nadbytečnou), nepochybně platí, že ke dni zrušení starého NOZ a uvedeného nařízení vlády se úprava obsažená ve Vzorových stanovách SVJ stala součástí právních poměrů nejen u těch SVJ, která stanovy vůbec nepřijala, ale i v těch případech, kdy přijaté sta-
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 3/2016 – vyšlo 21. března 2016
8
novy některou otázku upravenou ve vzorových stanovách neřešily. Jiný výklad by porušil kontinuitu přijatých postupů a vedl k právní nejistotě ve věcech hlasování o záležitostech uvedených v § 11 ZOVB. K tomu viz blíže Výkladové stanovisko č. 10 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 7. 6. 2013 Stanovisko: Společenství vlastníků jednotek může i po nabytí účinnosti NOZ nadále vycházet ze vzorových stanov vydaných nařízením vlády č. 371/2004 Sb., i když bude tento právní předpis nabytím účinnosti NOZ zrušen. Poznámka: Shora uvedené platí i v případě, že by SVJ ve svých stanovách, přijatých před 1. 1. 2014, upravilo některou záležitost v rozporu se zákonem. V době po dni nabytí účinnosti nového NOZ, tj. po 1. 1. 2014, by se v takovém případě použilo ustanovení zrušených vzorových stanov SVJ (do doby přizpůsobení stanov nové právní úpravě v novém NOZ podle § 3041 odst. 2 NOZ. JUDr. Pavla Schödelbauerová, Ministerstvo pro místní rozvoj ČR
Rozúčtování při nefunkčním vodoměru V bytovém domě, ve kterém je 6 bytových jednotek, byly na konci září loňského roku vyměněny všechny vodoměry na studenou i teplou vodu. Při výměně bylo zjištěno, že 2 vodoměry na teplou vodu byly nefunkční. Vlastníkům nefunkčních vodoměrů byla dopočtena spotřeba dle dvou předchozích let. Po dopočtení spotřeb byl zjištěn rozdíl mezi spotřebou vodoměru na patě domu a součtem spotřeb bytových vodoměrů ve výši cca 40 % náměru (na patním vodoměru byla naměřena spotřeba 521 m3, sou-
čet bytových vodoměrů dal spotřebu 308 m3). Patní vodoměr byl zaslán na přezkoušení, kde bylo zjištěno, že je v pořádku. Chtěl bych Vás požádat o informaci, jakým způsobem nejvhodněji rozúčtovat rozdíl mezi vlastníky. Dále bych se chtěl zeptat, jestli je možné vlastníkům s nefunkčními vodoměry namísto průměru za poslední dva roky dopočítat spotřebu dle spotřeby za období, kdy už měli nainstalované nové vodoměry (v našem případě za 3 měsíce), pokud ano, podle kterého zákona. Odpověď: Při hodnocení nefunkčnosti vodoměru na teplou vodu, odhalené při jeho výměně, je zapotřebí postupovat dvěmi způsoby. Buď jde o ovlivnění funkce vodoměru konečným spotřebitelem, a pak se náhradní hodnota spotřební složky nákladů za teplou vodu stanovuje trojnásobkem hodnoty spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 podlahové plochy zúčtovací jednotky (§ 5 odst. 7 vyhlášky č. 372/2001 Sb.). Při výpočtu spotřební složky nákladů se postupuje podle vzorce v příloze 2 této vyhlášky. Nebo, v druhém případě, kdy jde o nezaviněnou nefunkčnost vodoměru, postupuje se tak, jak je uvedeno v postupu aplikovaném v popisovaném případě, a to podle ustanovení § 6 odst. 4 vyhlášky č. 372/2001 Sb. Z tohoto ustanovení je zřejmé, že pro dané zúčtovací období se stanovuje průměr ze spotřeby daného konečného spotřebitele za dvě předchozí zúčtovací období. Dané pravidlo se vztahuje výlučně na stanovení odhadu spotřeby teplé vody. Jiný způsob k modifikaci druhého řešení, tak jak je v dotazu navrhováno,
tj. omezit se při stanovení náhradní spotřeby jen na tři čtvrtletí předchozího průměru ze dvou předchozích zúčtovacích období a přičíst spotřebu z odečteného náměru nového vodoměru za poslední čtvrtletí kalendářního roku, nemá oporu ve vhodném zdůvodnění – náhradní hodnoty se stanovují za celé zúčtovací období podle jednoho pravidla (měřítka). Z popisu konkrétních hodnot spotřeb vody v bytovém domě není jednoznačně zřejmé, zda jde jen o spotřebu teplé vody, nebo o celkovou spotřebu vody v domě. I když lze pro daný způsob řešení považovat tuto informaci za doplňkovou, bylo by důležité zabývat se podrobněji volbou způsobu rozúčtování teplé vody, je-li uvedená celková spotřeba 521 m3 vztažena jen na teplou vodu. Při obvyklé spotřebě teplé vody v objemu cca 15 m3 na osobu a rok by uvedená spotřeba zřejmě významně přesáhla tento normativ při 6 bytových jednotkách a daném, v dotazu neuvedeném, počtu osob v domácnostech. Ing. Jiří Skuhra, CSc., konzultant a analytik
Účtování pojistné události Chtěl bych se zeptat na správný postup při řešení (zaúčtování) pojistné události. Společenství vlastníků mělo poškozenou střechu, opravu si zajistilo a uhradilo fakturu. Následně pojišťovna na základě zaslané faktury uhradila částku uvedenou na faktuře poníženou o spoluúčast 1 000 Kč. Odpověď:
1. Přijatá faktura na opravu domu (pojistná událost) 2. Úhrada faktury 3. Přijaté pojistné plnění 4. Účtování na konci roku: stanovení příspěvku vlastníků(tzv. čerpání fondu oprav)
10 000 10 000 9 000
511/321 321/221 221/6xx
1 000
955/649
Ing. Bc. Martin Durec, daňový a účetní poradce
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – Aktuální informace, tipy a praktická doporučení pro bezproblémové vedení společenství vlastníků jednotek Copyright © 2006 – 2016 by Dashöfer Holding, Ltd. Vydává Verlag Dashöfer, nakladatelství, spol. s r. o., Evropská 423/178, P. O. Box 124, 160 41 Praha 6 / IČ: 45245681 / tel.: 222 539 333, fax: 222 539 400 / www.dashofer.cz, e-mail:
[email protected] / Vedoucí redaktorka: Ing. Tereza Patočková, odborný redaktor: Ing. Jan Polívka / Sazba a grafická úprava: SV, spol. s r. o. / Tisk: Poly+, s. r. o. / Vychází 1x měsíčně. / Cena: Pololetní předplatné 1 280 Kč + DPH, balné a poštovné / Předplatné na další období není třeba objednávat, je automaticky prodlouženo na dalších 12 měsíců. Předplatné je možné zrušit písemně, nejpozději 6 týdnů před uplynutím ročního předplatného, jinak se prodlužuje o další rok. / Všechna práva, zejména právo na titul (název), licenční právo a průmyslová ochranná práva jsou ve výhradním vlastnictví Dashöfer Holding, Ltd., a jsou chráněna autorským zákonem. / Všechna práva jsou vyhrazena, zejména právo na rozmnožování, šíření a překlad. Žádná část díla nesmí být jakoukoliv formou (tiskem, jako fotokopie, elektronicky nebo jiným způsobem) bez předchozího písemného souhlasu nakladatelství reprodukována anebo s použitím elektronických off-line nebo on-line systémů ukládána do paměti, zpracovávána či šířena. / Informace obsažené v tomto díle byly zpracovány na základě nejlepších poznatků v okamžiku zveřejnění, kvůli neuceleným výsledkům ve výzkumu a jurisdikci však není možno zaručit absolutní bezchybnost. / Za obsah příspěvků ručí jejich autoři. / Redakce zajistí zodpovězení případných dotazů předplatitelů zaslaných přes formulář na www.svjaktualne.cz. Vybrané odpovědi budou uveřejněny v některém z čísel tohoto newsletteru. / Vydání tohoto periodika je povoleno rozhodnutím MK ČR E 16551. ISSN 1801-7177.
