SVJ společenství vlastníků jednotek
aktuálně
vyšlo 21. 9. 2016
9
2016 VERLAG DASHÖFER
aktuální informace, tipy a praktická doporučení pro bezproblémové vedení společenství vlastníků
Digitální dveřní kukátka se záznamem z pohledu ochrany osobních údajů Téma elektronických digitálních kukátek se záznamem představuje relativně nový jev, se kterým se Úřad pro ochranu osobních údajů prozatím potýkal jenom okrajově. Přesto se však digitální kukátka se záznamem v současné době těší vzrůstající popularitě a čím dál tím víc vlastníků i nájemců bytů láká možnost mít přehled o tom, kdo jim zvoní u dveří v době, kdy nejsou doma. Tato zařízení jsou využívána hlavně za účelem ochrany majetku, avšak jejich nainstalování je často spjaté s problémem ochrany soukromí dalších osob žijících v daném bytovém domě, jejich hostů či dalších osob, které nemají zájem o návštěvu vlastníka dveří s digitálním kukátkem, a přesto jejich podoba může být součástí pořízeného záznamu. Níže se pokusíme přiblížit téma digitálních kukátek se záznamem z pohledu ochrany osobních údajů, zejména pak s poukazem na možná úskalí, která používání těchto dveřních kukátek s sebou přináší.
Digitální dveřní kukátka se záznamem a Úřad pro ochranu osobních údajů Jak jsme již načrtli výše, pro Úřad pro ochranu osobních údajů (dále jen „Úřad“) představují digitální dveřní kukátka, umožňující pořízení záznamu, relativně novou problematiku, ke které se Úřad prozatím vyjadřuje spíše zdrženlivě. Na rozdíl od kamerových systémů v bytových domech, ke kterým existuje rozsáhlejší dokumentace v podobě stanovisek Úřadu2 a různých článků, k otázce dveřních kukátek se záznamem najdeme na
webových stránkách Úřadu jenom zmínku o jejich existenci a v médiích pak pouze opatrná vyjádření Úřadu k tomuto novému trendu v zabezpečování majetku. Úřad při posouzení, zda je instalace digitálních dveřních kukátek se záznamem v souladu se zněním zákona č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Zákon“), vychází z faktu, že tato kukátka slouží primárně k ochraně a zabezpečení majetku, což je právem každého. Jedním dechem ale dodává, že pokud takové kukátko zachycuje nepřiměřeně velkou část veřejného prostranství, či zachytí všechny osoby, které se pohybují kolem příslušného bytu s nainstalovaným digitálním kukátkem, může to být problematické.3
1
Uvedené vyplývá i z Výroční zprávy Úřadu pro ochranu osobních údajů za rok 2015, str. 55. 2 Příkladem je i nejnovější stanovisko k otázce kamerových systémů v bytovém domě č. 1/2016. 3 Podobná vyjádření Úřadu jsou k nalezení např. v článku „Digitální kukátka šmírují sousedy“, publikovaném dne 10. 11. 2014 na portálu novinky.cz. K nalezení na adrese https://www.novinky.cz/domaci/353015-digitalni-kukatka-smiruji-isousedy.html.
Vážené dámy, vážení pánové, ochranou soukromí osob v souvislosti s instalováním kamerových systémů společenstvím jsme se zabývali v předchozích číslech newsletteru, jak je to ale s instalací digitálních dveřních kukátek vlastníky bytů? Daň z nabytí nemovitostí zaplatí od listopadu kupující, věnovali jsme se novele zákonného opatření detailněji, například zdaňování nabývání inženýrských sítí. Na probíhajících shromážděních se vám může hodit shrnutí náležitostí ke schvalování změn stanov či rozpočtu. Přeji Vám zajímavé čtení.
Ing. Jan Polívka odborný redaktor
Obsah: Digitální dveřní kukátka se záznamem z pohledu ochrany osobních údajů ........................................ 1 Změny v dani z nabytí nemovitých věcí .................................... 2 Přehled změn v právních předpisech souvisejících s nemovitostmi za období 1. 8. 2016 – 4. 9. 2016 ........ 4 Schvalování přizpůsobení a změn stanov SVJ .................................. 4 Schvalování rozpočtu ............................ 6 Dotazy Postup při elektronickém hlasování .................................................... 7 Požárně bezpečnostní zařízení ............ 7 Revize výměníku .................................... 8 Nesjednocená indikace a rozúčtování .......................................... 8
2
V této souvislosti jsme se obrátili na Úřad s dotazem ohledně souladu digitálních dveřních kukátek se záznamem se Zákonem, a hlavně tedy s otázkou, zdali jde v případě těchto kukátek o zpracování osobních údajů, na které se Zákon vztahuje. Podle Úřadu se v případě digitálních dveřních kukátek se záznamem uplatní ve většině případů výjimka z působnosti Zákona, a to podle ust. § 3 odst. 3 Zákona. Příslušné ustanovení vylučuje z působnosti Zákona situaci, kdy zpracování osobních údajů provádí fyzická osoba výlučně pro osobní potřebu. Z uvedeného je zřejmé, že Úřad se na rozdíl od provozování kamerových systémů, které je považováno za zpracování osobních údajů, a jako takové tedy podléhá pravidlům Zákona, dívá na digitální dveřní kukátka se záznamem mnohem shovívavěji. Problém však může podle Úřadu nastat, pokud elektronické digitální kukátko zasahuje do soukromí jiných osob, zejména pak vlastníků či nájemců jiných bytů. Za situace, kdy je například digitální kukátko se záznamem nasměrováno na vstupní dveře do jiného bytu, jedná se již o zásah do práva na soukromí. Skutečnost, že kolem vstupních dveří, ve kterých je nainstalováno digitální kukátko se záznamem, procházejí všichni obyvatelé domu, včetně příslušníků jejich domácností, jejich nájemci či návštěvy k výtahu, ještě samo o sobě podle Úřadu nepředstavuje zásah do práva na ochranu osobních údajů, a nejspíše se tedy uplatní výjimka z působnosti Zákona, popsaná výše. Na druhou stranu, nasměrování elektronického digitálního kukátka na protější dveře, tedy dveře jiného vlastníka či nájemce bytu, však může mít za následek porušení práva těchto
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 9/2016 – vyšlo 21. září 2016 osob na ochranu soukromí garantovanou naším právním řádem. Soukromí uživatelů protějšího bytu tak bude narušeno zejména tehdy, kdy elektronické digitální kukátko vytvoří obrazový záznam po otevření dveří tohoto protějšího bytu a nasnímá tak jeho vnitřní prostory. V souladu s ust. § 86 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), nikdo nesmí zasáhnout do soukromí jiného, nemá-li k tomu zákonný důvod. Zejména pak nelze bez svolení této osoby narušit jeho soukromé prostory, sledovat jeho soukromý život či pořizovat o tom zvukový nebo obrazový záznam. S ohledem na výše uvedené se domníváme, že pokud by se soused vlastníka vstupních dveří s digitálním kukátkem chtěl proti narušování svého soukromí bránit, v současné situaci by měl nejspíše větší úspěch při podání žaloby v civilním řízení, nežli v případě, že by se domáhal ochrany prostřednictvím Úřadu.
Kde leží pomyslná hranice při pořizování záznamů Vyjádření Úřadu v médiích o tom, že širší zabírání veřejného prostoru při tvorbě záznamu prostřednictvím digitálního kukátka může být problematické, se liší od odpovědi, kterou jsme od Úřadu obdrželi my, a sice že se v případě těchto kukátek uplatní výjimka z působnosti Zákona. Důvodem pro tento nesoulad bude nejspíše možnost rozdílného technického umístění příslušných kukátek, vždy tedy bude nutné při jejich instalaci posuzovat situaci individuálně. V případě, že bude digitální kukátko se záznamem zachycovat pouze prostor před dveřmi bytu tehdy, kdy u těchto dveří někdo zazvoní, s nej-
Změny v dani z nabytí nemovitých věcí Zákonem č. 254/2016 Sb. byla přijata dlouho očekávaná novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „ZDNNV“). Novela má celkem 31 bodů a nabývá účinnosti k 1. 11. 2016. Nejdůležitější změnou je bezesporu sjednocení osoby poplatníka daně v osobě nabyvatele. Jak vyplývá z § 1 odst. 1 ZDNNV, poplatníkem
daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci. Novela tedy odstranila úpravu pro nabytí vlastnického prá-
větší pravděpodobností takové použití větší potíž činit nebude, a to ani v případě, pokud by se v daný moment dostala do záznamu i jiná kolem procházející osoba. Jinak by se ale posuzovala situace, kdy v důsledku umístění kukátka se záznamem bude pořizován záznam soukromých prostor a obydlí jiných obyvatel domu, zejména tomu pak bude v případě, kdy digitální kukátko se záznamem bude nainstalováno na dveřích bytu, které jsou umístěny přímo naproti dveřím do bytu sousedů.
Závěrem Problematika digitálních dveřních kukátek se záznamem je prozatím oblastí, kde je i podle závěrů Úřadu spíše upřednostňováno právo na ochranu majetku před právem na ochranu osobních údajů. Nejspíše je tomu tak proto, že na rozdíl od kamerových systémů, které vytvářejí záznam po celou dobu jejich provozu, digitální dveřní kukátka vytvářejí záznam pouze v krátké době po zazvonění na zvonek u příslušného bytu. Domníváme se však, že otázka tvorby záznamu digitálními kukátky si zaslouží větší pozornost z pohledu ochrany osobních údajů, a to zejména s ohledem na další rozvoj funkcí těchto zařízení. Pokud by se zvětšoval rozsah pořizování záznamu a prodlužovala se doba, po kterou by kukátko záznam vytvářelo, stanovení dalších pravidel pro jejich používání by podle nás bylo nezbytné, a to z důvodu, aby právo na ochranu osobních údajů neustoupilo před právem na ochranu majetku více, než by bylo za všech okolností přiměřené. Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Alexandra Javoreková, Advokátní kancelář Bultas | Kvítková | Kareta
va koupí nebo směnou, kdy poplatníkem byl převodce, nebo bylo možné, ale pouze na základě konkrétního ujednání ve smlouvě, dohodnout, že poplatníkem bude nabyvatel. Tato úprava přinášela celou řadu aplikačních problémů, vymezení poplatníka bylo složité a nejednoznačné. Formulace smluvního ujednání v příslušné smlouvě, kterou se smluvní strany snažily přenést poplatnictví daně na nabyvatele, byla často nesprávná
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 9/2016 – vyšlo 21. září 2016 a právně nepřesná, což způsobovalo problémy jak poplatníkům, tak správcům daně. Je otázkou, zda je vhodné, aby daňový zákon umožňoval volbu poplatníka, navíc se jednalo o jediný případ, kdy tato volba byla v daňových předpisech možná.
mace o poplatníkovi budou správcem daně lépe dohledatelné. Informace o nabyvateli má správce daně zpravidla k dispozici, ovšem v případě převodce, který převáděnou nemovitou věc již nevlastní a neužívá ji, tomu tak být nemusí.
Jak vyplývá z přechodných ustanovení novely zákona, pro daňové povinnosti u daně z nabytí nemovitých věcí, jakož i pro práva a povinnosti s nimi související, vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se použije zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.
Další významnou změnou je nová koncepce zdaňování nabývání inženýrských sítí. Jak vyplývá z nové úpravy v § 2 odst. 2 ZDNNV, pokud jde o nabytí vlastnického práva k inženýrské síti nebo spoluvlastnickému podílu na ní, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona, která je částí této sítě a která se nachází na území České republiky, nebo spoluvlastnickému podílu na takové budově. Znamená to tedy, že záměrem je zdaňovat pouze úplatná nabytí budov, které budou pro účely této daně považovány za nemovitou věc.
Příklad: Pan Novák prodal byt – jednotku v říjnu 2016. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je tak pan Novák jako převodce, pokud se s nabyvatelem nedohodnou jinak. Pokud by k prodeji došlo až v listopadu 2016, tedy po účinnosti novely zákonného opatření, potom je poplatníkem daně kupující jako nabyvatel. Stávající úprava byla také komplikovaná v případě směn nemovitých věcí. Dani z nabytí nemovitých věcí podléhají obě nabytí nemovité věci směnou, přičemž poplatníkem daně byl převodce, avšak dohoda obou stran umožňovala převedení poplatnictví v podstatě libovolně, např. tak, že poplatníkem za oba převody byla pouze jedna smluvní strana. To následně působilo komplikace v souvislosti s podáním daňového přiznání a placení daně. Se stanovením poplatníka daně v osobě převodce souvisela existence institutu ručitele, kterým byl nabyvatel (kupující). V daňovém řízení toto způsobovalo komplikace např. v případech, kdy poplatník – převodce daň nezaplatil, a kupující v postavení ručitele tak byl vystaven nejistotě, zda mu vznikne daňová povinnost, ačkoli neměl přímou možnost toto ovlivnit. Novelou dochází ke zrušení institutu ručitele v rámci daně z nabytí nemovitých věcí. Nová úprava by měla zkrátit, urychlit a zjednodušit daňové řízení, a to jednak právě zmiňovaným zrušením institutu ručitele, a také tím, že infor-
Změna je odůvodňována nejasným vymezením inženýrských sítí v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Inženýrské sítě představují zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení. Zároveň je stanovena vyvratitelná domněnka, že součástí inženýrské sítě jsou i stavby a technická zařízení, které s nimi provozně souvisí. Problém je, že občanský zákoník výslovně nestanoví, zda jsou inženýrské sítě nemovitou nebo movitou věcí, resp. připouští obě tyto varianty, a i výklady se v tomto směru liší a rozcházejí. V důsledku těchto skutečností se opouští dosavadní právní úprava, že předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je částí inženýrské sítě, neboť v kontextu výše uvedeného nemusí být zřejmé, o jakou nemovitou věc se jedná. Výsledkem tedy je, že podle nové právní úpravy nebudou podléhat zdanění například vodovodní a kanalizační potrubí, dráty elektrického vedení a další součásti či části inženýrských sítí, které nejsou budovou podle katastrálního zákona. Ke změnám dochází také v případech osvobození od daně. K rozšíření osvobození dochází v případech nabytí vlastnického práva územními
3
samosprávnými celky, dosud se osvobození vztahovalo pouze na taxativně vymezené případy, novelou došlo k rozšíření na všechny případy nabytí. Stejná úprava se vztahuje také na dobrovolné svazky obcí. Případné zdanění těchto subjektů bylo vyhodnoceno jako nesystémové a zbytečně administrativně náročné. V případě osvobození u nových staveb se osvobození nově bude vztahovat pouze na nově dokončené nebo užívané stavby a jednotky, tj. na stavby a jednotky dokončené podle stavebních předpisů nebo předčasně užívané. Rozhodující je přitom to, která ze skutečností nastane dříve. Uplatněním osvobození u rozestavěných staveb by opět mohlo docházet k obcházení zákona, a to zejména z důvodu absence evidence v katastru nemovitostí. Co se týká změn při stanovení nabývací hodnoty pro určení základu daně, k určitým zjednodušením dochází zejména v případech směn nemovitých věcí. Do § 13 ZDNNV se doplňuje úprava, která má zjednodušit určení základu daně v případě, kdy při směně nemovitých věcí dochází k porovnání sjednané ceny a srovnávací daňové hodnoty. Podle této úpravy se pro účely určení sjednané ceny nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci, ovšem za podmínky, že nabývací hodnotou není výlučně sjednaná cena, kdy by docházelo nezohledněním k významnému snížení základu daně. Prakticky to znamená, že v těchto případech bude při určení sjednané ceny přihlíženo k doplatku v penězích nebo případnému nepeněžnímu plnění. Tento postup umožní, aby poplatník nemusel určovat hodnotu pozbývané nemovité věci, ať už pomocí zjištěné ceny nebo směrné hodnoty, neboť to v praxi činilo značné problémy. Dále byla do § 14 ZDNNV doplněna úprava, která představuje speciální postup pro stanovení srovnávací daňové hodnoty pro případy směny nemovitých věcí. Jedná se o změnu navazující na výše uvedenou úpravu v § 13 ZDNNV, úprava dopadá na situace, kdy sjednaná cena bude tvořena pouze doplatkem nebo bude nulová, protože k hodnotě pozbývané nemovi-
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 9/2016 – vyšlo 21. září 2016
4
té věcí nebude přihlíženo. Srovnávací daňová hodnota v takovém případě bude odpovídat 100 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny, a to z toho důvodu, aby se zjištěný základ daně co nejvíce blížil předpokládané hodnotě nabývané nemovité věci.
V souladu s důvodovou zprávou se pojmem „náletová dřevina“ rozumí všechny dřeviny, jejichž semena jsou roznášena vzduchem a po zakořenění vyrostou. Jde o dřeviny, které nejsou ošetřované, udržované ani prořezávané.
V § 15 odst. 3 písm. e) ZDNNV se rozšiřuje výčet nemovitých věcí, u kterých lze při určení základu daně použít směrnou hodnotu jako srovnávací daňovou hodnotu. Tento postup lze nově použít u pozemku, 1. na kterém není trvalý porost s výjimkou náletové dřeviny nebo živého plotu, 2. na němž není zřízena stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do 25 m2 a 3. k němuž není zřízeno právo stavby.
V případě úplatného nabytí vlastnického práva k výše uvedeným pozemkům tak není nutné, aby poplatník dokládal znalecký posudek o zjištěné ceně. Na závěr ještě zmiňme novou úpravu § 41 ZDNNV, podle které činí-li daň z nabytí nemovitých věcí méně než 200 Kč, daň se nepředepíše a neplatí. To znamená, že poplatník podá daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, která činí méně než 200 Kč, správce daně tuto daň stanoví, avšak daň se nepředepíše do evi-
dence daní a poplatník nemá povinnost ji zaplatit. To je rozdíl oproti předchozí úpravě, podle které se daň nestanovila a neplatila. Tím, že daň nebyla z důvodu její výše stanovena, nedošlo k formálnímu ukončení daňového řízení, což v praxi činilo aplikační problémy. K uvedeným změnám zveřejnila Finanční správa ČŘ na svých webových stránkách materiál Informace k novele zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, který je dostupný pod odkazem http://www.financnisprava.cz/cs/dane-a-pojistne/dane/dan-z-nabyti-nemovitych-veci/informace-stanoviska-sdeleni/informace-k-novele-zako nneho-opatreni-senatu-o-dani-z-nabyti-nemovitych-veci-7471. Ing. Zdeněk Morávek, daňový poradce
Přehled změn v právních předpisech souvisejících s nemovitostmi za období 1. 8. 2016 – 4. 9. 2016 VYDÁNO 254/2016 Sb.
Zákon, kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
1. 11. 2016
NOVELIZOVANÉ PŘEDPISY Předpis
Název předpisu
Novelizováno
K datu
219/2000 Sb.
Zákon o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích
185/2016 Sb.
1. 8. 2016
586/1992 Sb.
Zákon České národní rady o daních z příjmů
271/2016 Sb.
29. 8. 2016
Schvalování přizpůsobení a změn stanov SVJ Pro schválení jakékoliv změny stanov SVJ na shromáždění se vyžaduje alespoň nadpoloviční většina hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění (podle § 1206 odst. 2 NOZ), případně vyšší většina hlasů uvedená ve stanovách konkrétního SVJ (v takovém případě má požadavek stanov na vyšší většinu hlasů pro přijetí usnesení shromáždění přednost před zákonem.)
Na rozdíl od BD (kdy se pro změnu stanov vždy vyžaduje forma notářského zápisu), platí pro SVJ vzniklá po 1. 1. 2014, že se forma notářského zápisu vyžaduje pro změny stanov jen tehdy, kdy bylo SVJ založeno již za existence jednotek ve vlastnictví, a podle § 1200 odst. 3 NOZ při založe-
ní SVJ tedy musely mít stanovy formu notářského zápisu. V případě, kdy bylo SVJ založeno (po 1. 1. 2014) uvedením náležitostí stanov již v prohlášení nebo ve smlouvě o výstavbě, a podle § 1200 odst. 3 NOZ tedy nemusely mít stanovy for-
mu notářského zápisu, nevyžaduje se forma notářského zápisu ani pro následné změny těchto stanov SVJ. Pokud by však stanovy takto založeného SVJ po 1. 1. 2014 (kdy nemusely mít stanovy při založení SVJ formu notářského zápisu) obsahovaly ustanovení, podle něhož se jak pro přijetí stanov, tak pro schválení změn stanov vyžaduje forma notářského zápisu, pak by takové ustanovení stanov muselo být respektováno (jak to vyplývá z § 564 NOZ, neboť by se jednalo o situaci, kdy ujednání stran – jímž jsou schválené stanovy – vylučuje pro změny stanov jinou formu než formu notářského zápisu. Jestliže by se však jednalo o případ, kdy „dobrovolně“ byly stanovy
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 9/2016 – vyšlo 21. září 2016 schváleny formou notářského zápisu (ačkoliv to zákon nevyžaduje – např. při založení na základě prohlášení), avšak v ustanoveních stanov by se nepožadovala tato forma také pro změny stanov, pak by nemusely mít změny stanov formu notářského zápisu, byť byly stanovy při založení SVJ (po 1. 1. 2014) v této formě přijaty. Je to z toho důvodu, že ve smyslu § 564 NOZ by stanovy nevylučovaly schválení změn stanov jinou formou než formou notářského zápisu (formou veřejné listiny). Změny stanov SVJ přijatých při „odloženém“ založení a vzniku SVJ podle zákona č. 311/2013 Sb. Zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů (účinný od 1. 1. 2014), upravuje některé podmínky převodu vlastnického práva k jednotkám nebo skupinovým rodinným domům ve vlastnictví bytových družstev vzniklých přede dnem 1. 1. 1992 (tj. přede dnem nabytí účinnosti obchodního zákoníku). V rámci tohoto zákona jsou zařazena také zvláštní ustanovení o „odloženém“ vzniku SVJ poté, co poklesne spoluvlastnický podíl BD na společných částech domu pod určitou hranici v tomto zákoně stanovenou (§ 24 tohoto zvláštního zákona). SVJ se v tomto případě zakládá usnesením shromáždění vlastníků jednotek, přičemž ke schválení stanov se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění. Výslovně se současně stanoví, že ustanovení § 1200 odst. 1 NOZ se v tomto případě nepoužije (nepoužije se tedy požadavek souhlasu všech vlastníků jednotek se stanovami v případě, kdy SVJ zakládají vlastníci jednotek). Zřejmě se však i v tomto případě použije § 1200 odst. 3 NOZ, takže stanovy vyžadují formu veřejné listiny (notářského zápisu), byť se v samotném zákoně č. 311/2013 Sb. nic výslovně neuvádí. Změny těchto stanov se schvalují nadpoloviční většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáž-
dění, případně vyšší většinou hlasů uvedenou ve stanovách (podle § 1206 odst. 2 NOZ). Vzhledem k tomu, že přijetí stanov při tomto „odloženém“ založení SVJ zřejmě vyžaduje formu veřejné listiny (formu notářského zápisu), vyžaduje i každá následná změna těchto stanov formu notářského zápisu. Přizpůsobení stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 nové právní úpravě podle přechodného ustanovení § 3041 odst. 2 NOZ Při přizpůsobení stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 nové právní úpravě (které musí být uskutečněno nejpozději do 31. 12. 2016), podle § 3041 odst. 2 NOZ, vznikaly a vznikají podobné problémy jako při přizpůsobení stanov BD v tom smyslu, že byly vedeny diskuse ● jednak o počtu hlasů vlastníků jednotek potřebných pro přizpůsobení stanov SVJ, ● jednak o tom, zda musí či nemusí být toto přizpůsobení stanov schváleno shromážděním formou veřejné listiny (formou notářského zápisu). V případě prvního problému (potřebný počet hlasů pro schválení přizpůsobení stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 nové právní úpravě) se odborná veřejnost posléze sjednotila na závěru, že se požaduje nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků jednotek podle § 1206 NOZ, pokud dosavadní stanovy neurčovaly požadavek vyššího počtu hlasů (v takovém případě se pro přizpůsobení stanov nové právní úpravě vyžaduje vyšší počet hlasů uvedený v dosavadních stanovách (v tomto směru mají přednost stanovy před zákonem ve smyslu § 1206 odst. 2 NOZ). V případě druhého problému (zda pro přizpůsobení stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 nové právní úpravě vyžaduje či nevyžaduje zákon formu notářského zápisu v případě, kdy samotné dosavadní stanovy SVJ tuto formu pro změnu stanov nevyžadují), se však prozatím nesjednotila ani odborná veřejnost, ani soudní judikatura (viz prozatím vzájemně rozdílné závěry v rozhodnutí Vrchního soudu v Praze a Vrchního soudu v Olomouci s ohledem na
5
znění § 1200 odst. 3 NOZ a současně mlčení v přechodných ustanoveních NOZ). Prvým rozhodnutím, v němž se Vrchní soud v Praze zabýval také touto záležitostí, je usnesení Vrchního soudu v Praze z 28. 7. 2015, sp. zn. 7 Cmo 79/2015, v němž se soud postavil na stanovisko, že zákonný požadavek notářského zápisu ohledně změny stanov vycházející z § 1200 odst. 3 NOZ platí jen pro SVJ vzniklá až podle NOZ od 1. 1. 2014 a na SVJ vzniklá před tímto datem (tedy přede dnem nabytí účinnosti NOZ) se toto ustanovení nevztahuje (viz též informace v časopise „SVJ aktuálně“ č. 10/2015). Na toto stanovisko se Vrchní soud v Praze postavil i v dalším rozhodnutí – usnesení Vrchního soudu v Praze z 26. 10. 2015, sp. zn. 7 Cmo 229/2015, podle něhož není-li nutná forma veřejné listiny (notářského zápisu) podle dosavadních stanov konkrétního SVJ (vzniklého před 1. 1. 2014), pak ze zákona formu veřejné listiny (notářského zápisu) mít nemusí. Naproti tomu Vrchní soud v Olomouci ve svém usnesení z 22. 9. 2015, sp. zn. 8 Cmo 278/2015, zaujal odchylné stanovisko od stanoviska Vrchního soudu v Praze. Vrchní soud v Olomouci v odůvodnění svého usnesení mj. poukázal na to, že při založení SVJ podle NOZ musí mít stanovy SVJ (s výjimkou uvedenou v § 1200 odst. 3 NOZ) formu veřejné listiny. Z toho pak soud dovodil, že je nepředstavitelná „dvojkolejnost“, tedy stav, že jiný právní režim by platil pro SVJ vzniklá před účinnosti NOZ (před 1. 1. 2014) a jiný pro SVJ vzniklá po účinnosti NOZ (po 1. 1. 2014). Za této situace nezbývá než vyčkat sjednocení judikatury v této záležitosti (pokud samotný zákonodárce nepřistoupí v rámci novelizace NOZ k takovému legislativnímu řešení, které by tyto problémy odstranilo). Z praxe je patrné, že byť převažují názory odborné veřejnosti, že ustanovení § 1200 odst. 3 NOZ se vztahuje pouze na SVJ vzniklá po 1. 1. 2014, nikoliv na SVJ, která vznikla před 1. 1. 2014 podle zákona o vlastnictví bytů, přesto nejednotnost judikatury způsobuje, že v řadě SVJ se raději „pro jistotu“ schvaluje přizpůsobení stanov za účasti notáře (formou notářského zápisu).
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 9/2016 – vyšlo 21. září 2016
6
Schvalování změn stanov SVJ v budoucnu, ať jde o SVJ vzniklá před 1. 1. 2014, nebo o SVJ vzniklá podle nového občanského zákoníku po 1. 1. 2014 Požadovaný počet hlasů: V obou případech se pro schválení změny stanov vyžaduje souhlas alespoň nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, případně vyšší většiny hlasů uvedený ve stanovách konkrétního SVJ. Kdy je nutná forma notářského zápisu (a tedy účast notáře):
U SVJ vzniklých po 1. 1. 2014 se vyžaduje pro změnu stanov forma notářského zápisu (veřejné listiny) v těch případech, kdy se tato forma vyžadovala při založení SVJ (tj. v případě SVJ založených vlastníky jednotek – již v době existence jednotek ve vlastnictví podle § 1200 odst. 3 NOZ. Jde o SVJ založená vlastníky jednotek podle § 1200 odst. 1., nikoliv o SVJ založená již uvedením náležitostí stanov v prohlášení nebo ve smlouvě o výstavbě. U SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 se forma notářského zápisu vyžaduje v případě, kdy tuto formu vyžadují
Schvalování rozpočtu Podle § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ jsou pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství povinnou náležitostí stanov. Odpověď na otázku, jak by rozpočet měl vypadat, je tedy třeba hledat ve stanovách konkrétního SVJ. Obecně by z rozpočtu měla vyplynout souhrnná výše příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku potřebná pro období, na které se rozpočet sestavuje (zpravidla kalendářní rok). Měl by proto obsahovat předpokládanou výši výdajů, přičemž je praktické, aby jejich členění bylo shodné s členěním příspěvku na správu domu a pozemku předepisovaného vlastníkům. Takto např. může vypadat rozpočet SVJ, které z příspěvků vlastníků tvoří účetně oddělený dlouhodobý zdroj určený na opravy a technické zhodnocení společných částí (dlouhodobou zálohu) a sestavuje pro jeho tvorbu a čerpání samostatný rozpočet: A) Náklady vlastní správní činnosti (rozděleny na každou jednotku ve stejné výši): ● odměny členům orgánů vč. pojistného na veřejnoprávní pojištění ● pojištění odpovědnosti členů orgánů za škodu způsobenou při výkonu funkce ● odměna profesionálnímu správci za zajišťování správy domu vč. vedení účetnictví – dle smlouvy ● osobní náklady správce, resp. účetní – mzda dle pracovní smlouvy,
zdravotní a sociální pojištění osoby, která je zaměstnancem SVJ, zákonné pojištění odpovědnosti zaměstnavatele za škodu při pracovním úrazu nebo nemoci z povolání hrazené za tuto osobu ● náklady na rozúčtování a vyúčtování tepla a vody, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo ● bankovní poplatky ● náklady na konání shromáždění vlastníků (nájemné za sál, občerstvení aj.) ● právní služby vč. nákladů na notáře ● náklady na kancelář (kancelářské potřeby vč. pořízení dlouhodobého majetku, telefony, poštovné, cestovní náhrady aj.) ● ostatní náklady
pro změnu stanov dosavadní stanovy SVJ. V těch případech, kdy stanovy nic takového neurčují, bude zřejmé, zda se vyžaduje notářský zápis či nikoliv, až poté, co se sjednotí judikatura a bude jednoznačně zřejmé, zda pro přizpůsobení stanov těchto SVJ (povinně prováděných nejpozději do 31. 12. 2016 podle § 3041 odst. 2 NOZ) je či není nutná forma notářského zápisu (a bude tak odstraněna nejednotná dosavadní judikatura Vrchního soudu v Praze a Vrchního soudu v Olomouci, o níž je zmínka shora). JUDr. Jiří Čáp, advokát, mpř. SMBD ČR
né z dlouhodobé zálohy na opravy a technické zhodnocení (podle spoluvlastnických podílů): ● údržba a opravy společných částí a zařízení domu (nezahrnované do nákladů na služby spojené s užíváním jednotek) ● technické zhodnocení domu (modernizace a rekonstrukce) ● splátka úvěru poskytnutého na opravy domu Náklady a výdaje celkem = A + B + C Rozpočet (tvorba a čerpání) dlouhodobé zálohy na opravy a technické zhodnocení: – počáteční stav – tvorba z pravidelného příspěvku na správu domu a pozemku (D) – čerpání na opravy a technické zhodnocení (viz položka C v rozpočtu) – konečný stav Ostatní výnosy SVJ (V): bankovní úroky, dotace na úrok z úvěru na opravy Příspěvky vlastníků na správu domu a pozemku = A + B + D - V
B) Ostatní náklady na správu domu a pozemku (rozděleny podle spoluvlastnických podílů): ● pojištění domu ● revize společných částí a zařízení domu ● ostatní
Celková výše příspěvků přitom nemusí nutně odpovídat celkové výši výdajů, má-li SVJ k dispozici jiné zdroje k jejich financování: např. nevyčerpané příspěvky vlastníků uhrazené v minulých letech, nerozdělený zisk nebo fond ze zisku, jiné příjmy – např. bankovní úroky, dotaci nebo úvěr.
C) Ostatní náklady a výdaje na správu domu a pozemku hraze-
Zákon nestanoví žádné sankce za nesestavení, resp. neschválení rozpo-
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 9/2016 – vyšlo 21. září 2016 čtu, ani neurčuje, že rozpočet musí schvalovat shromáždění vlastníků (§ 1208 NOZ). Pokud stanovy vašeho společenství nevkládají schválení rozpočtu do výlučné pravomoci shromáždění, může rozpočet schválit statutární orgán – výbor nebo předseda společenství. V opačném případě bude SVJ hospodařit bez rozpočtu, tj. bude vybírat příspěvky na základě schválené celkové výše příspěvků (§ 1208 písm. d) NOZ) a čerpat je
v souladu s dříve uzavřenými smlouvami (např. pojistné dle pojistné smlouvy, odměnu smluvnímu správci dle smlouvy o zajišťování správy) a rozhodnutími (např. opravy dle plánu oprav, odměny členům orgánů dle usnesení shromáždění, příp. smlouvy o výkonu funkce). Na závěr je dobré zdůraznit, že rozpočet je plán, předpoklad a během období, na který se sestavuje, mohou
7
vzniknout situace, které způsobí odchylky jak na straně výdajů (např. neplánovaná oprava vyvolaná škodní událostí, vyšší náklady na opravu oproti předpokladu), tak na straně příjmů (plnění od pojišťovny, úrok z prodlení uhrazený vlastníkem dlužníkem nebo jiná přijatá sankce apod.). To však neznamená, že by společenství muselo schvalovat rozpočet nový, resp. změnu původního. Ing. Lenka Haráková
Dotazy a odpovědi Velice rádi zodpovíme Vaše dotazy. Stačí se přihlásit do rubriky POLOŽIT DOTAZ na stránkách www.svjaktualne.cz a vložit dotaz.
Postup při elektronickém hlasování Máme ve stanovách možnost elektronického hlasování. Mohu se zeptat na správný postup při elektronickém hlasování a způsobu počítání hlasů? Jde mi o to, že jsme byli informováni, že hlas majitele bytu, který nehlasuje, je automaticky považován za souhlas. Je to tak správně či nikoliv? Odpověď: Pro účely této odpovědi vycházíme z toho, že možností elektronického hlasování se rozumí možnost přijímat rozhodnutí mimo zasedání (tzv. hlasování per rollam) s využitím elektronických či jiných technických prostředků. V této souvislosti je třeba upozornit, že dle některých autorů, byť se k nim neřadíme, zákon možnost elektronického hlasování nepřipouští a takový způsob hlasování tedy není možný. Pokud se nicméně přikloníme k názoru, že elektronické hlasování je za určitých podmínek možné, bude se postup při elektronickém hlasování a způsob počítání hlasů řídit zejména pravidly uvedenými v ust. § 1210 a násl. NOZ (zákon č. 89/2012 Sb. v platném znění). Podrobnější úpravu by pak měly obsahovat stanovy příslušného společenství. Z hlediska zákonných pravidel lze zjednodušeně říci, že přijímání rozhodnutí mimo zasedání se děje v několika fázích. V první fázi je vlastníkům jednotek předkládán návrh,
který obsahuje alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. V návaznosti na tento návrh odevzdávají vlastníci svá vyjádření. Po sečtení hlasů oznámí statutární orgán společenství (příp. jiný navrhovatel) vlastníkům jednotek výsledek hlasování a bylo-li usnesení přijato, celý obsah rozhodnutí. Pro přijetí rozhodnutí mimo zasedání je dle občanského zákoníku třeba souhlasu většiny hlasů všech vlastníků jednotek, pokud není stanovami či přímo zákonem vyžadován vyšší počet hlasů. Souhlas všech hlasů, resp. všech vlastníků jednotek, se dle ust. § 1214 NOZ vyžaduje v případě, že se všem vlastníkům jednotek mění velikost podílů na společných částech nebo poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech. Počet hlasů jednotlivých vlastníků se pak stejně jako při hlasování na shromáždění odvíjí od velikosti podílu vlastníka na společných částech. K platnosti hlasování vlastníka jednotky se dle ust. § 1212 NOZ vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. S ohledem na tuto skutečnost nelze považovat hlas vlastníka, který se k návrhu nevyjádří, za souhlas s přijetím rozhodnutí.
K uvedenému považujeme za vhodné dodat, že požadavek písemné formy a vlastnoručního podpisu může být dle našeho názoru při elektronickém hlasování splněn, je-li písemnost podepsána uznávaným elektronickým podpisem. Jiné formy elektronického hlasování nemusí zákonným požadavkům vyhovět. Mgr. Adriana Kvítková, Advokátní kancelář Bultas|Kvítková|Kareta
Požárně bezpečnostní zařízení Kde zjistím, co jsou přesně "požárně bezpečnostní zařízení"? Toto téma je pořád opravdu velice aktuální a neradi bychom zanedbali něco, z čeho bychom poté mohli mít problémy. Samozřejmě společnost, která revizi dosud prováděla, tvrdí, že porušujeme zákony. Myslím si, že spousta dalších domů řeší jistě také tento problém, kdy výrobce "vydělává" na tom, že nikdo jiný nemůže provádět kontrolu nebo revizi jejich zařízení. A podstatně levnější nabídku se bojí přijmout, protože neví, zda tím neporuší nějaký zákon nebo vyhlášku. Odpověď: Za vyhrazené druhy požárně bezpečnostních zařízení se považují podle § 4 odst. 3 vyhlášky č. 246/2001 Sb. o požární prevenci: – elektrická požární signalizace – zařízení dálkového přenosu, – zařízení pro detekci hořlavých plynů a par, – stabilní a polostabilní hasicí zařízení,
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 9/2016 – vyšlo 21. září 2016
8
– automatické protivýbuchové zařízení, – zařízení pro odvod kouře a tepla, – požární klapky, – požární evakuační výtahy. Požadavky na osobu provádějící údržbu, kontroly, revize jsou předepsány prioritně u vyhrazených požárně bezpečnostních zařízení. Jedná se především o revizního technika oprávněného provádět revize a kontroly na daném zařízení. Výrobce může mít v technické dokumentaci vymíněno, které subjekty jsou oprávněny na jeho zařízeních provádět revize, kontroly a servis. Pokud toto není vymíněno v rámci technické dokumentace v době instalace zařízení, může servis, revize a kontroly provádět jakákoliv osoba (subjekt), která je odborně způsobilá provádět tyto činnosti na požárně bezpečnostních zařízeních obecně. Pokud tuto podmínku má stanovenou v technické dokumentaci a subjekt provádějící kontrolu není proškolen výrobcem zařízení, je možno, aby si o toto proškolení výrobce zažádal. Mgr. Andrea Manová
Revize výměníku SVJ má výměník – technologie v domě, který vlastní. Dodávku tepla zajišťuje Pražská teplárenská, kdo je zodpovědný za provoz a provádění revizí (ve smlouvě není uvedeno)? Další SVJ má v domě výměník (technologie) ve vlastnictví Pražské plynárenské bez možnosti přístupu. Je povinen výbor kontrolovat předepsané revize a kontroly? Odpověď: Odpovědí na to, kdo je povinen provádět revize a kontroly na výměníku, je především vlastnické právo k této technologii.
Existuje rozhodnutí SEI, které uvádí, že výměník je součástí topné soustavy a patří provozovateli. Nicméně záleží na tom, kdo výměník postavil a kdo jej vlastní. Jsou varianty, kdy výměník postavil dodavatel tepla a bezplatně jej převedl do užívání vlastníku objektu, a tudíž s vlastnickým právem k této technologii na vlastníka přešly i veškeré provozní povinnosti. Pokud mezi oběma stranami není ujednáno smluvně odlišně. Druhá varianta je, kdy jej postaví dodavatel tepla a vlastník budovy musí strpět věcné břemeno. V tomto režimu plní povinnosti plynoucí z provozování výměníku dodavatel tepla, ale vzhledem k technologii a bezpečnosti si většinou ve smlouvě vymíní, že vlastník objektu do těchto prostor nemá ani přístup. V tomto případě za plnění povinností odpovídá provozovatel a vlastník objektu (SVJ) nemá povinnost kontrolovat, zda plní povinnosti, a ani k tomuto nemá pravomoc. Mgr. Andrea Manová
Nesjednocená indikace a rozúčtování Jaký je výklad § 3 odst. 5 vyhlášky č. 269/2015 Sb. pro případ, kdy v jedné zúčtovací jednotce (dům) existují 2 typy měřící nebo indikační techniky – část jednotek je osazena RTN na topných tělesech a část je osazena kalorimetry? Je nutno aby (do doby sjednocení těchto typů měřící nebo indikační techniky), byl naplněn odstavec 4 § 7 vyhlášky 194/2007 Sb., či do doby dosažení jednomyslné dohody o způsobu rozúčtování nákladů na teplo) pro výpočet spotřební složky použít stejné metody (tedy dle poměrů podlahové plochy) pro všechny jednotky v zúčtovací jednotce? Nebo je možno spotřební složku u bytů s RTN vypočítat pomocí náměrů RTN a pro jednotky vybavené kalorimetry výpočet spotřební složky provést dle
poměrů podlahové plochy nebo dle náměrů těchto kalorimetrů? Odpověď: Odkaz na citované ustanovení vyhlášky nelze zahrnout do řešení případu, který je v dotazu dále rozveden. Dané ustanovení se týká případu, kdy jeden z příjemců služby neumožnil instalaci pomůcky použitelné k rozúčtování nákladů na vytápění. Rozúčtování nákladů na službu vytápění lze v dále popsané situaci v dané zúčtovací jednotce (vyvolané zřejmě jinou příslušností jednotek k jiné SVJ) rozdělit do dvou fází. Nejprve budou celkové náklady zúčtovací jednotky rozvrženy mezi dvě části s rozdílnými pomůckami jedné zúčtovací jednotky v poměru podlahových ploch (§ 3 odst. 3 vyhlášky č. 269/2015 Sb.). Následně lze v každé z částí zúčtovací jednotky přistoupit k rozdělení dílčích nákladů do individuálních úhrad s přihlédnutím k náměrům pomůcek s tím, že volba podílu základní a spotřební části může být volena v obou částech zúčtovací jednotky rozdílně. Zákon č. 67/2013 Sb. v platném znění neumožňuje zvolit způsob rozdělování nákladů na základě jednomyslné dohody v zúčtovací jednotce (§ 6 odst. 1 zákona) v případě, kdy je zákonem č. 406/2000 Sb. stanovena povinnost instalovat zařízení na registraci úrovně vytápění – rozúčtování nákladů na teplo k vytápění v zúčtovací jednotce se pak řídí pravidly podle podzákonného předpisu k zákonu o službách. V případě, kdy nelze jednoznačně stanovit, že odlišnost různých pomůcek není dána homogenitou ucelené části zúčtovací jednotky, pak různorodost pomůcek není postačující podmínkou pro to, aby rozúčtování nákladů na teplo k vytápění bylo provedeno s ohledem na jejich existenci; náklady se rozúčtují v celé zúčtovací jednotce úměrně velikostem vytápěných prostor. Ing. Jiří Skuhra, CSc., konzultant a analytik
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – Aktuální informace, tipy a praktická doporučení pro bezproblémové vedení společenství vlastníků jednotek Copyright © 2006 – 2016 by Dashöfer Holding, Ltd. Vydává Verlag Dashöfer, nakladatelství, spol. s r. o., Evropská 423/178, P. O. Box 124, 160 41 Praha 6 / IČ: 45245681 / tel.: 222 539 333, fax: 222 539 400 / www.dashofer.cz, e-mail:
[email protected] / Vedoucí redaktorka: Ing. Tereza Patočková, odborný redaktor: Ing. Jan Polívka / Sazba a grafická úprava: SV, spol. s r. o. / Tisk: Poly+, s. r. o. / Vychází 1x měsíčně. / Cena: Pololetní předplatné 1 280 Kč + DPH, balné a poštovné / Předplatné na další období není třeba objednávat, je automaticky prodlouženo na dalších 12 měsíců. Předplatné je možné zrušit písemně, nejpozději 6 týdnů před uplynutím ročního předplatného, jinak se prodlužuje o další rok. / Všechna práva, zejména právo na titul (název), licenční právo a průmyslová ochranná práva jsou ve výhradním vlastnictví Dashöfer Holding, Ltd., a jsou chráněna autorským zákonem. / Všechna práva jsou vyhrazena, zejména právo na rozmnožování, šíření a překlad. Žádná část díla nesmí být jakoukoliv formou (tiskem, jako fotokopie, elektronicky nebo jiným způsobem) bez předchozího písemného souhlasu nakladatelství reprodukována anebo s použitím elektronických off-line nebo on-line systémů ukládána do paměti, zpracovávána či šířena. / Informace obsažené v tomto díle byly zpracovány na základě nejlepších poznatků v okamžiku zveřejnění, kvůli neuceleným výsledkům ve výzkumu a jurisdikci však není možno zaručit absolutní bezchybnost. / Za obsah příspěvků ručí jejich autoři. / Redakce zajistí zodpovězení případných dotazů předplatitelů zaslaných přes formulář na www.svjaktualne.cz. Vybrané odpovědi budou uveřejněny v některém z čísel tohoto newsletteru. / Vydání tohoto periodika je povoleno rozhodnutím MK ČR E 16551. ISSN 1801-7177.
