SVJ společenství vlastníků jednotek
aktuálně
vyšlo 21. 10. 2015
10 2015
VERLAG DASHÖFER
aktuální informace, tipy a praktická doporučení pro bezproblémové vedení společenství vlastníků
Změny stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 nevyžadují účast notáře Aktuální judikát Vrchního soudu v Praze by měl ukončit výkladové problémy, diskuse a rozdílná stanoviska, která se již od doby přijetí nového občanského zákoníku vyskytují v odborné právnické veřejnosti, v prostředí společenství vlastníků jednotek a také v rozhodovací praxi některých rejstříkových soudů.
Situace před judikátem V odborné veřejnosti a současně v prostředí SVJ je již od doby vydání nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb. – dále jen „NOZ“) a především ode dne, kdy nabyl NOZ účinnosti (tj. od 1. 1. 2014), široce diskutováno, zda se pro schvalování přizpůsobení stanov SVJ vzniklých podle zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů, k jehož zrušení došlo ke dni nabytí účinnosti NOZ – dále též jen „ZOVB“) a pro schvalování případných budoucích změn stanov těchto SVJ vyžaduje či nevyžaduje forma veřejné listiny, tedy v daném případě forma notářského zápisu. Také některé rejstříkové soudy, dále notáři a advokáti se touto záležitostí zabývali s rozdílnými závěry. V prostředí SVJ se (většinou) vcelku brzy pochopilo, že právní povaha SVJ vzniklých přede dnem nabytí účinnosti NOZ (tedy vzniklých podle ZOVB), se řídí od 1. 1. 2014 ustanoveními NOZ (jak to plyne z přechodného ustanovení § 3041 odst. 1 NOZ), i když znění § 3041 odst. 1 NOZ svou obecností někdy vyvolávalo diskuse o právní povaze těchto SVJ po dni nabytí účinnosti NOZ.
Současně však nebylo možné sjednotit názory na otázku, zda je či není potřebné schvalovat přizpůsobení stanov SVJ vzniklých za účinnosti ZOVB (na základě povinnosti stanovené v § 3041 odst. 2 NOZ) za účasti notáře. Diskuse byly vedeny s rozdílnými závěry. Také praxe rejstříkových soudů nebyla v této záležitosti jednotná, proto i v prostředí notářů a advokátů se vyskytovala vzájemně rozdílná stanoviska (od jednoznačného tvrzení o nutnosti notářského zápisu po jednoznačná tvrzení, že notářský zápis není v tomto případě potřebný). V zájmu opatrnosti se také leckdy doporučovalo schvalovat přizpůsobení stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 ustanovením NOZ „pro jistotu“ za účasti notáře. Také na stránkách tohoto časopisu jsme se zabývali touto problematikou, aniž by však bylo možné vyjádřit jednoznačné stanovisko, které by se opíralo např. o jednotnou praxi rejstříkových soudů. V rámci publikace „Praktický rádce pro SVJ“ také autor tohoto článku původně (ještě před nabytím účinnosti NOZ) vyjádřil názor, že zřejmě bude potřebná účast notáře pro schvalování změn
Vážené dámy, vážení pánové, končí debaty o účasti notáře při úpravě stanov společenství vzniklých před 1. 1. 2014. Podle aktuálního judi kátu Vrchního soudu není přítomnost notáře nutná, pokud ji nevyžadují stanovy, více v příspěvku JUDr. Jiřího Čápa. Povinnostem vlastníka jednotky od okamžiku vzniku vlastnického práva k jednotce se věnuje Mgr. Pavla Krejčí. Kontrolní hlášení je specifický druh nové povinnosti plátce DPH. Formu podání, kterou je nutno od 1. 1. 2016 dodržet, představuje Ing. Dagmar Fitříková, téma rozpracuje blíže v příštím čísle newsletteru. Ing. Zdeněk Morávek shrnul případy, kdy společenství vyplácí cestovní náhrady, a to svým zaměstnancům nebo členům svých orgánů. Ať se Vám nové příspěvky líbí.
Ing. Jan Polívka odborný redaktor
Obsah: Změny stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 nevyžadují účast notáře ........................................................ 1 Povinnost vlastníka řídit se pravidly pro správu .................................................. 3 Přehled změn v právních předpisech souvisejících s nemovitostmi za období 31. 8. 2015 – 4. 10. 2015 ...... 4 Kontrolní hlášení – nová povinnost plátce DPH od 1. 1. 2016 ........................ 4 Cestovní náhrady v praxi SVJ .............. 6 Dotazy: Náklady odpojení od plynu .................. 7 Úprava záloh na služby ........................ 7 Vymáhání po pachateli škody ............ 8
2
stanov SVJ v rámci jejich přizpůsobení ustanovením NOZ a při případných budoucích změnách stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014. Uvedená široká diskuse byla vedena především v souvislosti s povinností všech SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 přizpůsobit podle přechodného ustanovení § 3041 odst. 2 NOZ stanovy ustanovením NOZ ve lhůtě 3 let ode dne nabytí účinnosti NOZ (v případě názvu do 2 let podle § 3042 NOZ). Přizpůsobení stanov SVJ ustanovením NOZ je pro každé SVJ vzniklé podle ZOVB velmi důležitou záležitostí také s ohledem na ustanovení § 3041 odst. 2 NOZ, z něhož vyplývá, že ustanovení dosavadních stanov SVJ, která jsou v rozporu s donucujícími ustanoveními NOZ, nelze již od 1. 1. 2014 použít. Předmětná diskuse byla vedena nejen v souvislosti s povinností přizpůsobit stanovy SVJ (vzniklé před 1. 1. 2014) ustanovením NOZ, nýbrž také ve vztahu k případným následným změnám stanov těchto SVJ, které by byly schvalovány v budoucnu. Stanoviska podporující nezbytnost účasti notáře při schvalování změn stanov SVJ (vzniklých před 1. 1. 2014) vycházela z tvrzení, že se na tyto změny stanov (na jejich přizpůsobení ustanovením NOZ) vztahuje § 1200 odst. 3 NOZ. V tomto ustanovení se výslovně stanoví případy, kdy se pro schvalování stanov SVJ nevyžaduje forma veřejné listiny. Zastánci názoru, že se pro změny stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 (a tedy pro jejich přizpůsobení ustanovením NOZ podle přechodných ustanovení § 3041 odst. 2 a § 3042 NOZ) vyžaduje forma notářského zápisu, argumentovali zejména tím, že změna stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 není případem, kdy se podle § 1200 odst. 3 nevyžaduje (při schvalování stanov či jejich změn) notářský zápis, proto je notářský zápis nutný. Současně se podle § 564 NOZ dovozovalo, že to samé platí pro případné další změny stanov těchto SVJ (vzniklých před 1. 1. 2014) v budoucnu.
Situace po vydání judikátu Vrchního soudu Tento výrazný výkladový problém (mající původ především v nikoliv
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 10/2015 – vyšlo 21. října 2015 pregnantně formulovaných přechodných ustanoveních NOZ, resp. v chybějících výslovných přechodných ustanoveních ve vztahu k SVJ) lze v současné době považovat za vyřešený judikátem Vrchního soudu v Praze. Judikát se sice především zabývá jinou záležitostí (jmenovitě nepřípustností odvolání proti rozhodnutí předsedy senátu o námitkách podaných účastníkem řízení proti rozhodnutí vyššího soudního úředníka), takže záležitost účasti notáře na shromáždění při změnách stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 je v tomto judikátu spíše okrajovou záležitostí, přesto se jí soud rovněž zabýval. Dospěl k závěru, jímž postavil najisto, že SVJ vzniklé před 1. 1. 2014 schvaluje změny svých stanov (ať v rámci přizpůsobení ustanovením NOZ podle § 3041 odst. 2 a § 3042 NOZ, nebo při případných budoucích změnách stanov) bez účasti notáře, pokud v samotných stanovách konkrétního SVJ není ustanovení, podle něhož se pro schvalování změny stanov vyžaduje účast notáře (v takovém případě je účast notáře nezbytná, byť ji vyžadují ustanovení stanov SVJ a nikoliv zákon). V právní větě judikátu Vrchního soudu (Usnesení Vrchního soudu v Praze z 28. 7. 2015, sp. zn. 7 Cmo 79/2015), tak, jak je uvedena v časopisu Soudní rozhledy č. 10/2015 na str. 355–356, spolu s komentářem JUDr. Josefa Holejšovského, se pod bodem 1 uvádí: „1. Zákonný požadavek notářského zápisu ohledně změny stanov vycházející z § 1200 odst. 3 NOZ platí jen pro společenství vlastníků vzniklá dle NOZ od 1. 1. 2014; na dříve vzniklá společenství vlastníků jednotek § 1200 odst. 3 NOZ nedopadá.“ V komentáři k judikátu JUDr. Holejšovský zdůrazňuje že: „Judikát, byť vzhledem ke svému „hlavnímu tématu“ bohužel jen zcela okrajově, otevírá v dnešní době velmi zásadní téma formy změny stanov SVJ“. V komentáři dospívá v souladu s uvedeným judikátem mj. k závěru v tom smyslu, že je třeba v případě posuzování formy změny stanov SVJ důsledně rozlišovat, zda jde o SVJ vzniklé přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku (před 1. 1. 2014), anebo jde o SVJ vzniklé po
1. 1. 2014, tedy podle nového občanského zákoníku. Na SVJ vzniklá a vznikající po 1. 1. 2014 podle nového občanského zákoníku se v plném rozsahu vztahují ustanovení § 1200 odst. 3 NOZ (z nichž plyne, kdy je nezbytná pro přijetí stanov SVJ a případné následné změny forma notářského zápisu – což je vždy v případě, kdy nejde o založení SVJ prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, nebo nejde o založení SVJ ujednáním ve smlouvě o výstavbě). V takovém případě se vyžaduje podle § 1200 odst. 3 NOZ pro schválení stanov forma notářského zápisu a ve smyslu § 564 NOZ se vyžaduje forma notářského zápisu i pro každou změnu stanov tohoto SVJ (vzniklého po 1. 1. 2014). Naproti tomu na SVJ vzniklá před 1. 1. 2014 (přede dnem nabytí účinnosti NOZ) se ustanovení § 1200 odst. 3 NOZ vůbec nevztahuje. Není tedy žádného ustanovení NOZ, které by pro SVJ vzniklá přede dnem nabytí účinnosti NOZ nařizovalo formu veřejné listiny (v daném případě formu notářského zápisu) pro změny jejich stanov, jimiž SVJ přizpůsobí podle § 3041 odst. 2 nebo podle § 3042 NOZ své stanovy nové právní úpravě, anebo pro další případné změny stanov v budoucnu. To platí v případě, že samotné stanovy konkrétního SVJ (vzniklého před 1. 1. 2014) neobsahují ustanovení, podle něhož se pro schvalování změn stanov vyžaduje účast notáře. V takovém případě musí SVJ dodržet ustanovení stanov a schvalovat jejich změny výlučně za účasti notáře. Takové ustanovení stanov SVJ lze sice schválením změny stanov z dosavadních stanov vypustit, avšak při schvalování této změny musí ještě být přítomen notář (protože účinnost změny stanov nastane nejdříve po schválení změny stanov shromážděním). Uvedený judikát, byť se záležitostí notářského zápisu při změnách stanov SVJ zabývá jen okrajově, lze tedy uvítat a současně lze předpokládat, že rejstříkové soudy sjednotí svoji praxi podle tohoto judikátu. JUDr. Jiří Čáp, advokát, mpř. SMBD ČR
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 10/2015 – vyšlo 21. října 2015
3
Povinnost vlastníka řídit se pravidly pro správu Podstatou bytového spoluvlastnictví je rozdělení domu (nemovité věci) na dílčí vlastnické objekty 1 (jednotky). Jednotka v sobě kromě prostorově oddělené části domu zahrnuje též podíl na společných částech nemovité věci (§ 1159 NOZ). Jednotka však i nadále zůstává součástí většího celku, ve kterém jsou pochopitelně práva jednotlivých vlastníků jednotek omezena stejnými právy ostatních vlastníků. Zejména se pak tento problém vztahuje k užívání společných částí domu.
Z tohoto důvodu § 1176 NOZ stanoví vlastníkovi jednotky povinnost od okamžiku, kdy mu vznikne vlastnické právo k jednotce, řídit se pravidly pro správu domu a užívání společných částí. Vlastník je povinen se těmito pravidly řídit za podmínky, že – byl s těmito pravidly seznámen nebo – pokud je měl nebo mohl znát.
Typy pravidel Pravidla, kterými se má vlastník jednotky řídit, mohou být stanovena: – zákonem – prohlášením vlastníka – stanovami společenství – rozhodnutími orgánů společenství, zejména pak shromážděním nebo výborem (u domů, kde společenství nevzniklo, pak správcem nebo rozhodnutími spoluvlastníků)
Zákonná pravidla Zákonnými pravidly se musí vlastník řídit vždy a jejich znalost se předpokládá, respektive se aplikuje zásada „neznalost zákona neomlouvá“ (ignorantia iuris non excusat). Základní zákonná pravidla pro správu domu a užívání společných částí jsou obsažena v §1175 NOZ, který stanoví, že vlastník má právo užívat společné části tak, že nesmí ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv nebo užívání jeho jednotky. Nesmí též ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Svou jednotku musí vlastník užívat tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Tato pravidla mohou být pak konkretizována soukromoprávními projevy vůle – prohlášením vlastníka, stanovami, rozhodnutími orgánů SVJ apod.
– § 1177 NOZ – povinnost oznámit osobní údaje a počet osob, které budou mít v bytě domácnost – § 1180 odst. 1 NOZ – povinnost přispívat na správu domu a pozemku – § 1180 odst. 2 NOZ – povinnost hradit příspěvky určené pro odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti – § 1181 NOZ – povinnost hradit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu; – § 1181 NOZ – povinnost umožnit přístup do bytu v případě, že jej vlastník stavebně upravuje, a to za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části – § 1183 NOZ – povinnost vlastníka zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; povinnost vlastníka strpět umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.
Sousedská práva Zapomenout není možné ani na právní úpravu sousedských práv
uvedenou v § 1013 NOZ, která stanoví, že vlastník se musí zdržet všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plny, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají k sousedovi a i do společných částí. Vlastník jednotky tak nemůže na svém balkóně denně grilovat tak, že bude štiplavý kouř vnikat do ostatních jednotek. Podobně tomu je i s oblíbeným kouřením na balkóně, kdy cigaretový kouř často vniká do jednotek umístěných nahoře. Ostatní vlastníci jednotek a i samotné SVJ mají právo se takovému jednání vlastníka jednotky bránit.
Veřejnoprávní předpisy Další zákonná pravidla, kterými se musí vlastník ve vztahu ke správě domu a k užívání společných částí řídit, lze nalézt nejenom na jiných místech NOZ, ale i v jiných, zejména pak veřejnoprávních předpisech. Může se jednat o předpisy stavební, hygienické apod. Jak bylo již uvedeno výše, další pravidla mohou být stanovena prohlášením vlastníka, stanovami společenství, rozhodnutími orgánů společenství, zejména pak shromážděním nebo výborem (u domů, kde společenství nevzniklo, pak správcem nebo rozhodnutími spoluvlastníků). K tomu důvodová zpráva k NOZ uvádí: „S těmito pravidly musí být vlastník seznámen nebo musí mít alespoň možnost seznámit se s nimi“. Možnost vlastníka seznámit se s těmito pravidly musí být objektivní. Stanovy společenství a úplné znění prohlášení by měly být uloženy ve sbírce listin veřejného rejstříku (§ 1220 odst. 2 NOZ). O ostatních po-
Používáte vnitřních předpisů v rámci SVJ?
ne ano, vlastní
Další, již konkrétnější pravidla jsou uvedena například v:
ano, zpracované správcem
ano, univerzální, např. z internetu
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 10/2015 – vyšlo 21. října 2015
4
vinnostech by měl být nový vlastník jednotky seznámen výborem. Doporučuji proto, aby výbor připravil stručný materiál, jež bude zahrnovat základní pravidla pro správu a užívání domu, jehož převzetí si výbor vždy novým vlastníkem nechá potvrdit.
bu nabytí vlastnictví. Vlastníkem se může stát převodem vlastnického práva, vydržením, příklepem v dražbě, děděním apod.
Vlastník je povinen řídit se pravidly pro správu domu a užívání společných částí od okamžiku, kdy se stane vlastníkem jednotky. Naopak tato povinnost na něj nedopadá od okamžiku, kdy vlastnické právo pozbývá. Okamžik nabytí vlastnického práva k jednotce je odvislý od způso-
Vlastník je povinen zajistit, aby pravidla pro správu domu a užívání společných částí byla dodržována též osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. Zde se může jednat jak o osoby, které s vlastníkem jednotky sdílejí domácnost, tak i o osoby, jimž umožnil do jednotky přístup
Osoby, jimž vlastník umožnil přístup do společných částí
za jiným účelem (návštěva, nájemník, řemeslník apod.). Vlastník tedy musí tyto osoby o pravidlech poučit a kontrolovat, zda pravidla dodržují. Z toho vyplývá i vlastníkova odpovědnost za konání těchto osob a za případné porušení pravidel. Vlastník má přímou odpovědnost za jednání těchto osob. Pokud by tyto osoby pravidla nedodržely a způsobily by na společných částech nebo na jiné jednotce škodu, je to vlastník, který za tuto škodu přímo odpovídá a musí ji nahradit. Mgr. Pavla Krejčí, AK Červená, Krejčí a Konečná
Přehled změn v právních předpisech souvisejících s nemovitostmi za období 31. 8. 2015 – 4. 10. 2015 NOVELIZOVANÉ PŘEDPISY Předpis
Název předpisu
Novelizováno
K datu
48/1997 Sb.
Zákon o veřejném zdravotním pojištění a o změně a doplnění některých souvisejících zákonů
200/2015 Sb.
1. 9. 2015
120/2001 Sb.
Zákon o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů
164/2015 Sb.
1. 9. 2015
634/2004 Sb.
Zákon o správních poplatcích
206/2015 Sb., 204/2015 Sb., 224/2015 Sb.
4. 9. 2015 1. 10. 2015
185/2001 Sb.
Zákon o odpadech a o změně některých dalších zákonů
223/2015 Sb.
1. 10. 2015
435/2004 Sb.
Zákon o zaměstnanosti
203/2015 Sb.
1. 10. 2015
262/2006 Sb.
Zákon zákoník práce
205/2015 Sb.
1. 10. 2015
118/2013 Sb.
Vyhláška o energetických specialistech
234/2015 Sb.
29. 9. 2015
Kontrolní hlášení – nová povinnost plátce DPH od 1. 1. 2016 Dosavadní povinnosti nepeněžité povahy v oblasti DPH spočívající v podání daňového přiznání k DPH a souhrnného hlášení se s účinností od 1. 1. 2016 rozšíří o nový institut, o tzv. kontrolní hlášení. Kontrolní hlášení je specifický druh podání (daňového tvrzení), které je plátce DPH povinen od uvedeného data podávat samostatně v předepsaném formátu a elektronicky. Vzhledem k tomu, že součástí kontrolního hlášení budou i údaje týkající se režimu přenesení daňové povinnosti na příjemce, odpadá plátcům s účinností od 1. 1. 2016 povinnost podávat samostatně výpis z evidence pro daňové účely. Tato povinnost je s platností
do 31. 12. 2015 upravena v § 92a odst. 5 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZDPH). Nové povinnosti týkající se kontrolního hlášení budou spojeny se změnami softwaru, který plátce využívá ke zpracování daňového přiznání a dalších souvisejících podání, a také s přijetím konkrétních opatření, které zajistí plátci správné vyplnění a podání kontrolního hlášení.
Právní rámec Povinnosti týkající se kontrolního hlášení jsou s účinností od 1. 1. 2016 upraveny v ustanoveních § 101c až § 101i ZDPH. Součástí právní úpravy postihující kontrolní hlášení je vymezení okruhu plátců, kteří jsou povinni podat toto specifické podání, včetně stanovení pravidel týkajících se způsobu, formy a lhůt pro jeho podání. Postup při nesplnění povinností souvisejících s kontrolním hlášením a sankční postihy za porušení těchto povinností upravuje s účinností od 1. 1. 2016 § 101g a § 101h ZDPH. Pokud se týče náležitostí kontrolního hlášení, omezuje se úprava obsažená v § 101d ZDPH pouze na konstatování, že v kontrolním hlášení je plátce povinen uvést předepsané údaje potřebné pro správu daně. Podrobné
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 10/2015 – vyšlo 21. října 2015 informace k postupu při sestavení kontrolního hlášení jsou obsaženy v informacích Generálního finančního ředitelství (dále jen GFŘ), které jsou postupně zveřejňovány na webových stránkách Finanční správy ČR.
Informace týkající se kontrolního hlášení GFŘ zveřejnilo mimo jiné na webových stránkách Finanční správy ČR poměrně rozsáhlý dokument týkající se kontrolního hlášení s výkladem k aplikaci jednotlivých ustanovení § 101c až § 101i ZDPH. Veškeré informace týkající se kontrolního hlášení je možné jednoduše a rychle vyhledat na úvodní stránce webu Finanční správy ČR s využitím odkazu „Kontrolní hlášení DPH“. Informace o webové službě pro elektronická podání naleznete v sekci „Dokumentace“ na stránkách Daňového portálu, popř. na stránkách ePodpora.
Kdo je povinen podat kontrolní hlášení? Povinnost podat kontrolní hlášení se vztahuje z obecného pohledu na všechny osoby registrované k DPH v tuzemsku jako plátci daně bez ohledu na skutečnost, zda se jedná o tuzemský nebo zahraniční subjekt. Za skupinu spojených osob podává kontrolní hlášení zastupující člen skupiny. Kontrolní hlášení za společnost („dříve sdružení bez právní subjektivity“) podává určený společník, který vede evidenci pro účely DPH za společnost, a podle osoby určeného společníka se určují i lhůty pro podání kontrolního hlášení, nicméně uskutečňují-li členové společnosti ekonomickou činnost i mimo společnost a naplní-li níže uvedené podmínky, podávají kontrolní hlášení samostatně za svou činnost. Okruh plátců, na něž se s účinností od 1. 1. 2016 vztahuje povinnost podat kontrolní hlášení, vyplývá z úpravy obsažené v § 101c písm. a) až c) ZDPH. V zásadě je povinen od uvedeného data podat kontrolní hlášení každý plátce, který: – uskutečnil zdanitelné plnění v tuzemsku, nebo přijal úplatu přede dnem uskutečnění tohoto plnění, – přijal zdanitelné plnění s místem plnění v tuzemsku, nebo poskytnul úplatu přede dnem uskutečnění tohoto plnění,
5
– uskutečnil plnění ve zvláštním režimu pro investiční zlato. Z výše uvedeného výčtu lze „vyselektovat“ okruh osob, na které se povinnost podat kontrolní hlášení nevztahuje. Jedná se o: – osobu, která není plátcem DPH – identifikovanou osobu, – plátce, který neuskutečnil ani nepřijal za sledované období žádné plnění (v režimu přenesení daňové povinnosti), popřípadě neuplatňuje nárok na odpočet daně z přijatých plnění v běžném režimu, – plátce uskutečňující pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně podle § 51 ZDPH (např. poštovní služby, rozhlasové a televizní vysílání, finanční činnosti, penzijní činnosti, pojišťovací činnosti, dodání a nájem vybraných nemovitých věcí, výchova a vzdělávání, zdravotní služby a dodání zdravotního zboží, sociální pomoc a provozování loterií a jiných podobných her atd.).
Daňové přiznání k DPH a jeho vazba na kontrolní hlášení Kontrolní hlášení nenahrazuje daňové přiznání, jedná se o institut zcela specifický. Podkladem pro sestavení daňového přiznání k DPH je tzv. záznamní evidence pro účely DPH podle § 100 ZDPH. Z evidence pro účely daně z přidané hodnoty, kterou jsou plátci daně povinni vést i podle současně platné úpravy obsažené v § 100 ZDPH, vychází i kontrolní hlášení. Vazba mezi údaji uváděnými v kontrolním hlášení a daňovém přiznání k DPH vyplývá z níže uvedeného přehledu. Povinnost podat kontrolní hlášení se váže ke vzniku jedné z níže uvedených skutečností, které plátce uvádí v daňovém přiznání k DPH za příslušné období:
8%
– uskutečnění zdanitelného plnění s místem plnění v tuzemsku, nebo přijetí úplaty přede dnem uskutečnění tohoto plnění (vazba na řádky 1, 2 nebo 25 daňového přiznání k DPH), – přijetí zdanitelného plnění s místem plnění v tuzemsku, nebo poskytnutí úplaty přede dnem uskutečnění tohoto plnění (vazba na řádky 40, 41 nebo 10 a 11 daňového přiznání k DPH) nebo přijetí plnění, u nichž příjemci, plátci, vzniká povinnost přiznat daň podle § 108 odst. 1 písm. b) a c) ZDPH (vazba na řádky 3, 4, 5, 6, 9, 12 a 13 daňového přiznání k DPH), – ve zvláštním režimu pro investiční zlato: – přijetí zprostředkovatelské služby, u které byla uplatněna daň podle § 92 odst. 5 ZDPH, – uskutečnění dodání investičního zlata osvobozeného od daně, u kterého má plátce nárok na odpočet daně podle § 92 odst. 6 písm. b) a c) ZDPH, nebo – investiční zlato vyrobené nebo zlato přeměněné na investiční zlato dle § 92 odst. 7 ZDPH.
GFŘ v souvislosti s kontrolním hlášením připravuje další zdroje informací GFŘ připravuje v měsíci říjnu 2015 zřízení speciální e-mailové adresy, na kterou bude možné směřovat dotazy týkající se kontrolního hlášení. Koncem měsíce října připravuje Finanční správa ČR také zveřejnění zvláštních telefonních čísel (hot line) pro účely vyřízení odpovědí na dotazy týkající se kontrolního hlášení a dále distribuci letáků, jejichž cílem informovat veřejnost o tomto novém institutu – kontrolním hlášení. Ing. Dagmar Fitříková, daňová specialistka
2%
Kdo ve vašem SVJ vede účetnictví?
externí firma výbor/předseda člen SVJ 90 %
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 10/2015 – vyšlo 21. října 2015
6
Cestovní náhrady v praxi SVJ V běžné praxi společenství vlastníků jednotek se nepochybně vyskytují případy, kdy SVJ vyplácí cestovní náhrady, a to svým zaměstnancům nebo členům svých orgánů. Cílem tohoto příspěvku je stručně zrekapitulovat související právní úpravu a postupy.
Obecně platí, že cestovní náhrady jsou upraveny v § 156 až § 189 zákoníku práce (zákon č. 262/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Tato úprava se ovšem týká pouze zaměstnanců. Zaměstnavatelé se pro účely poskytováních cestovních náhrad dělí na dvě skupiny, a to zaměstnavatele, kteří jsou uvedeni v § 109 odst. 3 zákoníku práce (tzv. veřejná sféra), a ostatní zaměstnavatele. SVJ budou patřit mezi druhou skupinu zaměstnavatelů, kteří poskytují cestovní náhrady podle standardních pravidel, a od druhé skupiny zaměstnavatelů se liší zejména tím, že při poskytování cestovních náhrad mají stanovenu pouze minimální částku těchto náhrad jako spodní hranici, maximální výší cestovních náhrad omezeni nejsou. K tomu je ale nutné doplnit, že další důležitý právní předpis z pohledu správného posouzení cestovních náhrad je zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů, dále jen „ZDP“), který v § 6 odst. 7 písm. a) vymezuje podmínky, za kterých cestovní náhrady jako příjem ze závislé činnosti nejsou u zaměstnanců předmětem daně. Z této úpravy potom vyplývá, že předmětem daně nejsou náhrady cestovních výdajů poskytované v souvislosti s výkonem činnosti, ze které plyne příjem ze závislé činnosti, do výše stanovené nebo umožněné zákoníkem práce pro zaměstnance zaměstnavatele veřejné sféry, jakož i hodnota bezplatného stravování poskytovaná zaměstnavatelem na pracovních cestách; jiné a vyšší náhrady, než stanoví zákoník práce pro zaměstnance veřejné sféry, jsou zdanitelným příjmem zaměstnance. To tedy znamená, že ve výši poskytovaných cestovních náhrad nejsou SVJ omezena, ale pokud by byly poskytovány cestovní náhrady vyšší než činí horní limit pro veřejnou sféru, bude se jednat o zdanitelný příjem zaměstnance. Z toho důvodu lze
předpokládat, i vzhledem k nižší administrativní náročnosti, že tyto limity v případě SVJ překračovány nebudou. V praxi SVJ se v převážné většině vyskytují zaměstnanci, kteří vykonávají práci na základě dohod o pracích konaných mimo pracovní poměr, tedy dohody o pracovní činnosti a dohody o provedení práce. Jak ovšem vyplývá z § 155 zákoníku práce, poskytovat cestovní náhrady těmto zaměstnancům lze pouze za podmínek, že toto právo bylo sjednáno přímo v dohodě a bylo sjednáno i místo pravidelného pracoviště zaměstnance. Pouze v případě, má-li zaměstnanec podle dohody o provedení práce vykonat pracovní úkol v místě mimo obec bydliště, má právo na cestovní náhrady, bylo-li jejich poskytnutí sjednáno, i když není sjednáno místo pravidelného pracoviště. Jiná situace je ovšem u členů výboru SVJ. Tyto osoby nelze považovat za zaměstnance z pohledu zákoníku práce, úprava cestovních náhrad tam obsažená se na ně tedy nevztahuje. Ovšem z pohledu ZDP se jedná o zaměstnance, protože odměny člena orgánu právnické osoby se považují za příjmy ze závislé činnosti v souladu s § 6 odst. 1 písm. c) ZDP. Poskytování cestovních náhrad by tak mělo být konkrétně ujednáno mezi SVJ a členy výboru, protože nelze automaticky aplikovat ustanovení zákoníku práce. Z pohledu zdanění se ale i na členy výboru vztahuje ustanovení § 6 odst. 7 písm. a) ZDP, a pokud mají náhrady cestovních výdajů představovat příjem, který není předmětem daně, musí být poskytovány maximálně do výše stanovené pro zaměstnance z veřejné sféry. Tuto skutečnost je tedy nutné při sestavování příslušného smluvního ujednání zohlednit. Z výše uvedeného tak vyplývá, že pokud bude SVJ poskytovat cestovní
náhrady, bude postupovat v souladu s odchylkami uvedenými v § 173 až § 181 zákoníku práce. V souvislosti s těmito odchylkami je důležitá vyhláška Ministerstva práce a sociálních věcí ČR, která každoročně upravuje sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad, pro rok 2015 se jedná o vyhlášku č. 328/2014 Sb. Z této úpravy potom vyplývá, že za každý kalendářní den tuzemské pracovní cesty přísluší zaměstnanci stravné ve výši – 69 Kč až 82 Kč, trvá-li pracovní cesta 5 až 12 hodin, – 104 Kč až 125 Kč, trvá-li pracovní cesta déle než 12 hodin, nejdéle však 18 hodin, – 163 Kč až 195 Kč, trvá-li pracovní cesta déle než 18 hodin. Toto stravné ale nemusí být konečné, krátí se v případech, kdy bylo zaměstnanci poskytnuto bezplatně během pracovní cesty nějaké jídlo. V takovém případě přísluší zaměstnanci stravné snížené za každé bezplatné jídlo o hodnotu – 70 % stravného, trvá-li pracovní cesta 5 až 12 hodin, – 35 % stravného, trvá-li pracovní cesta déle než 12 hodin, nejdéle však 18 hodin, – 25 % stravného, trvá-li pracovní cesta déle než 18 hodin. Pro zaměstnavatele v podnikatelské sféře je toto krácení stanoveno jako maximální, tj. zaměstnavatel může stravné krátit i o menší procentní část nebo nemusí stravné krátit vůbec, ovšem v případě zaměstnanců veřejné sféry bude platit, že toto krácení je povinné a procentní sazba krácení je závazná, nelze ji nijak upravovat. I to by mohlo mít vliv na případné zdanění poskytnutých cestovních náhrad. Dále z této úpravy vyplývá, že sazba základní náhrady za 1 km jízdy při použití silničního motorového vozidla jiného než vozidla zaměstnavatele činí – u jednostopých vozidel a tříkolek 1,00 Kč, – u osobních silničních motorových vozidel 3,70 Kč, – při použití přívěsu k silničnímu motorovému vozidlu zaměstnava-
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 10/2015 – vyšlo 21. října 2015 tel sazbu základní náhrady za 1 km jízdy zvýší o 15 %, – u nákladních automobilů, autobusů nebo traktorů 7,40 Kč. Nic nebrání tomu, aby SVJ poskytovalo vyšší náhrady než uvedené,
ovšem v takovém případě je nutné počítat s tím, že se bude jednat o zdanitelný příjem zaměstnance nebo člena orgánu SVJ. Vzhledem k formulaci ustanovení § 6 odst. 7 písm. a) ZDP by zdanitelným příjem potom ale nebyla celá částka cestovních ná-
7
hrad, ale pouze ta část, která by překročila limitní částku pro zaměstnance veřejné sféry. Ing. Zdeněk Morávek, daňový poradce
Dotazy a odpovědi Velice rádi zodpovíme Vaše dotazy. Stačí se přihlásit do rubriky POLOŽIT DOTAZ na stránkách www.nemovitostprofi.cz a vložit dotaz.
Náklady odpojení od plynu Modelová situace: Budova s 5 b.j. z roku 1930 s kotelnou, původní vlastník Město, byt prodán na základě zák. č. 72/94 Sb. Dům je vytápěn plynovou kotelnou umístěnou v suterénu domu. Po prodeji jednotek nájemcům domu byla kotelna prodaná Tepelnému hospodářství města, které z této kotelny prodávalo teplo za běžné ceny uživatelům bytů (potažmo vzniklému SVJ). Nyní Společenství podalo výpověď z dodávek tepla z plynové kotelny v suterénu vlastního domu s tím, že si vybuduje novou kotelnu z vlastních prostředků. Dosavadní provozovatel této kotelny požaduje finanční náhradu za odpojení odběrného zařízení. Vztahuje se na SVJ povinnost hradit náklady na odpojení odběru tepla od plynové kotelny v suterénu vlastního domu dle zákona č. 406/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů? Odpověď: Z dotazu není zřejmé, zda kotelna je provozována podle živnostenského zákona prostřednictvím tzv. koncese, nebo jde o držitele licence podle energetického zákona č. 458/2000 Sb. Při podnikání podle energetického zákona je odběratel tepelné energie vázán – podle § 77 odst. 5 – ustanovením, že změna dodávky tepla nebo změna vytápění může být provedena pouze na základě stavebního řízení se souhlasem orgánů ochrany životního prostředí a v souladu s územní energetickou koncepcí. Veškeré vyvolané jednorázové náklady na provedení těchto změn a rovněž takové náklady spojené s odpojením od rozvodného tepelného zařízení uhradí ten, kdo změnu nebo odpojení od rozvodného zařízení požaduje.
V daném případě se jedná o zásah do odběrného plynového zařízení, kde kotelna je zařízení pro konečné využití plynu. V souvislosti s odběrným místem jde o plnění stanovené ve smlouvě o dodávce tepelné energie, v níž by měl být zahrnuta i možnost nyní uvažovaného přechodu dodávky ze stávajícího dodavatele na odběratele. Podíl odběratele na účelně vynaložených nákladech dodavatele spojených s odpojením od rozvodného plynového zařízení a přerušením dodávky tepla není v právních předpisech blíže konkretizován. Zrušena byla v roce 2007 vyhláškou č. 476/2006 Sb. vyhláška č. 223/2001 Sb., která podíl odběratele na účelně vynaložených nákladech dodavatele v souvislosti se změnou dodávky plynu a tepla limitovala maximálně 33 % nákladů. V případě sporu o interpretaci zákonných ustanovení je vhodné obrátit se s žádostí o stanovisko na Energetický regulační úřad, který je orgánem určeným ke kontrole ustanovení zákona č. 458/2000 Sb. Ing. Jiří Skuhra, CSc., nezávislý konzultant a analytik
Úprava záloh na služby Nájemníci hradí zálohy za otop, vodné, stočné, el. energie ve výši, kterou si sami kdysi stanovili. V současné době však dochází k tomu, že při konečném vyúčtování vracíme jednotlivým nájemníkům dosti velké přeplatky. Mohu jako správce bytového fondu sám podle výše přeplatku případně doplatku upravovat výši záloh u jednotlivých energií? Mám pocit, že pokud někomu vracím např. 15 000 Kč, je zbytečné, aby měl tak vysoké zálohy.
Odpověď: Otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů (služeb) upravuje zákon č. 67/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Podle § 4 odst. 1 si výši záloh na úhradu nákladů na služby ujednají poskytovatel služeb s příjemcem. V uvedeném případě je poskytovatelem vlastník nemovitosti – pronajímatel bytu a příjemcem nájemce bytu. V § 4 odst. 2 je popsán postup pro případ, kdy k ujednání nedojde: poskytovatel služeb určí měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku. V následujícím odstavci 4 je obdobná úprava i pro stanovení záloh na „vodné a stočné“: nedojde-li k ujednání o zálohách na dodávku vody a odvádění odpadních vod, měsíční zálohy se pro každé zúčtovací období vypočítají z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody (jsou uvedena v příloze č. 12 k vyhlášce č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích, ve znění pozdějších předpisů) vynásobené cenami sjednanými s dodavatelem. Pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele upravuje vyhláška č. 372/2001 Sb. Podle § 3 odst. 3 stanoví zálohy na úhradu těchto nákladů vlastník přiměřeně k vývoji nákladů ve dvou z klimatic-
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – 10/2015 – vyšlo 21. října 2015
8
kého hlediska srovnatelných zúčtovacích obdobích.
kovém řízení a pachateli lze v případě zjištění přestupku uložit pokutu.
Z výše uvedeného vyplývá, že pronajímatel má nejen právo, ale dokonce povinnost upravit nájemci bytu výši záloh na služby tak, aby odpovídala předpokládaným nákladům v daném zúčtovacím období, kdy východiskem pro jejich stanovení jsou zpravidla náklady, které na nájemce připadly v předcházejícím zúčtovacím období.
V řízení o přestupku lze také uplatnit nárok na náhradu škody, která byla jednáním pachatele způsobena. Aby však bylo možné poškozenému nárok na náhradu škody přiznat, je třeba, aby byl řádně uplatněn a aby tato škoda a její výše byla spolehlivě zjištěna. Škodou se přitom rozumí újma, kterou poškozený utrpí na svém majetku nebo penězi ocenitelných majetkových právech v důsledku protiprávního jednání jiné osoby (pachatele).
Ing. Lenka Haráková
Vymáhání po pachateli škody Jsem předseda výboru SVJ. V jednom vchodě našeho domu se vlastníci bytových jednotek po několika krádežích dohodli, že budou zamykat vchodové dveře po celý den ( podle domovního řádu je tato povinnost až po 22.00 hod.), takto to fungovalo cca 2 roky. Asi před půl rokem jsme instalovali kamerový systém, abychom předcházeli krádežím. I přes toto opatření se přes 90 % usneslo, že dále budou i přes den zamykat. Došlo k situaci, že někdo zaslepil zámek tak, že nešlo zamykat. Samozřejmě hned při prvním pokusu o zamčení se na to přišlo. Z kamerového systému jsme zjistili i „pachatele“. Škoda žádná nevznikla, pouze náklad na zjištění z kamerového systému ve výši 449 Kč. Můžeme tento náklad na pachateli vymáhat, případně vyvolat správní řízení, nebo něco podobného?
Dle teorie musí být pro vznik nároku na náhradu škody splněno několik podmínek. Těmito podmínkami jsou zejména (i) vznik škody, (ii) protiprávní jednání pachatele, (iii) příčinná souvislost mezi jednáním pachatele, vznikem škody a (iv) zavinění. V daném případě došlo k protiprávnímu jednání, které spočívá v poškození dveří, resp. pokusu o něj. Škoda na dveřích však údajně nevznikla a společenství vlastníků tak vynaložilo náklady pouze na to, aby z kamerového systému zjistilo, kdo se pokusil dveře poškodit. Finanční prostředky tedy nebyly vynaloženy
na opravu dveří, nýbrž na zjištění pachatele, příp. opatření důkazu o jeho protiprávním jednání. Je pak otázkou, zda lze tento náklad považovat za škodu. Spíše se domníváme, že o škodu v pravém slova smyslu nejde a společenství vlastníků by s uplatněním nároku na náhradu škody nemuselo být úspěšné (byť by mohl správní orgán dospět k jinému názoru). V takovém případě by bylo společenství vlastníků odkázáno se svým nárokem na soud, přičemž s ohledem na výši škody by patrně bylo třeba zvažovat, zda by se vedení soudního řízení s nejistým výsledkem „vyplatilo“. V souvislosti s přestupkovým řízením si dovolíme závěrem upozornit, že nebude-li správním orgánem zjištěno, že se přestupek stal nebo že jej spáchala označená osoba, případně bude z jiného důvodu (spočívajícího na straně navrhovatele – oznamovatele) řízení zastaveno, může správní orgán oznamovateli uložit povinnost nahradit náklady spojené s projednáváním přestupku. Mgr. Adriana Kvítková, Advokátní kancelář Bultas|Kvítková|Kareta
Jak dlouhé funkční období výboru, předsedy máte určené ve stanovách?
pětileté
nemáme určeno
Odpověď: Úmyslné jednání proti cizímu majetku, tedy způsobení škody na cizím majetku (zejména krádeží, zpronevěrou, podvodem nebo zničením či poškozením věci), jakož i pokus o takové jednání, je zákonem č. 200/1990 Sb., o přestupcích, ve znění pozdějších předpisů považován za přestupek proti majetku. Takové jednání pak může být projednáno v přestup-
dvouleté
čtyřleté tříleté
Společenství vlastníků jednotek aktuálně – Aktuální informace, tipy a praktická doporučení pro bezproblémové vedení společenství vlastníků jednotek Copyright © 2006 – 2015 by Dashöfer Holding, Ltd. Vydává Verlag Dashöfer, nakladatelství, spol. s r. o., Evropská 423/178, P. O. Box 124, 160 41 Praha 6 / IČ: 45245681 / tel.: 222 539 333, fax: 222 539 400 / www.dashofer.cz, e-mail:
[email protected] / Vedoucí redaktorka: Ing. Tereza Patočková, odborný redaktor: Ing. Jan Polívka / Sazba a grafická úprava: SV, spol. s r. o. / Tisk: Poly+, s. r. o. / Vychází 1x měsíčně. / Cena: Pololetní předplatné 1 280 Kč + DPH, balné a poštovné / Předplatné na další období není třeba objednávat, je automaticky prodlouženo na dalších 12 měsíců. Předplatné je možné zrušit písemně, nejpozději 6 týdnů před uplynutím ročního předplatného, jinak se prodlužuje o další rok. / Všechna práva, zejména právo na titul (název), licenční právo a průmyslová ochranná práva jsou ve výhradním vlastnictví Dashöfer Holding, Ltd., a jsou chráněna autorským zákonem. / Všechna práva jsou vyhrazena, zejména právo na rozmnožování, šíření a překlad. Žádná část díla nesmí být jakoukoliv formou (tiskem, jako fotokopie, elektronicky nebo jiným způsobem) bez předchozího písemného souhlasu nakladatelství reprodukována anebo s použitím elektronických off-line nebo on-line systémů ukládána do paměti, zpracovávána či šířena. / Informace obsažené v tomto díle byly zpracovány na základě nejlepších poznatků v okamžiku zveřejnění, kvůli neuceleným výsledkům ve výzkumu a jurisdikci však není možno zaručit absolutní bezchybnost. / Za obsah příspěvků ručí jejich autoři. / Redakce zajistí zodpovězení případných dotazů předplatitelů zaslaných přes formulář na www.nemovitostprofi.cz. Vybrané odpovědi budou uveřejněny v některém z čísel tohoto newsletteru. / Vydání tohoto periodika je povoleno rozhodnutím MK ČR E 16551. ISSN 1801-7177.
