STAVEBNÍ ZÁKON s komentářem a prováděcími vyhláškami 2013/2014 1. aktualizace k 1. 9. 2015 Připravovaná novela stavebního zákona má podle proklamace zjednodušit, zrychlit i snížit administrativní zátěž. Nejvýznamnější změnou je návrh na sloučení územního a stavebního řízení. Proti tomu je ale připravováno rozšíření možností, jak rozhodnutí napadnout odvoláním či správní žalobou. Tím se předpokládaný efekt může vytratit. Další změny mají vést ke zkrácení procesu pořizování územních plánů. Zásadní změnou je vyloučení režimu dodatečného povolování u novostaveb realizovaných bez příslušného povolení nebo opatření stavebního úřadu. Tyto stavby by byl stavebník povinen vždy odstranit.
A. Stavební zákon a předpisy související Přiřazené změny stavebního zákona vyvolané novelami oproti citaci v publikaci: V části Základní pojmy doznal podstatné úpravy § 2 odst. 7 ve vymezení zastavěné plochy pozemku, která je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb, a to i podzemních. Ustanovení § 18 Cíle územního plánování se doplnilo o odst. 5, tj. o stavby, které lze v nezastavěném území umístit, pokud je územně plánovací dokumentace výslovně nevylučuje (např. problém s umístěním plotů v záplavových oblastech). Obecně jsou upraveny Zásady územního rozvoje (§ 36 až § 42), a to jak z procesního hlediska, tak vymezením pořizovatele, metodikou oznamování a projednávání. Dotčené obce, vlastník, oprávněný investor mohou podat námitky, ke kterým musí být zpracován návrh na rozhodnutí o námitkách a návrh vyhodnocení připomínek. Dotčené orgány a ministerstva mohou uplatnit stanoviska. Zásady územního rozvoje kraje schvaluje zastupitelstvo kraje. Zásady jakožto opatření obecné povahy mohou být napadeny v soudním řízení. Obdobně zásadních změn doznal Územní plán obce (ustanovení § 43 až § 60 stavebního zákona), přičemž byla zrušena ustanovení § 48, § 49 – Koncept územního plánu. Novelou zákona č. 350/2012 Sb. bylo zpřesněno pořizování, projednávání, schvalování včetně možnosti podat námitky nebo předložit do 3 let žalobu na schválený územní plán. Územní plány představují základní institut posuzování záměru žadatele podle § 90 písm. a) stavebního zákona.
1
Pořizovatelé nedostatečně zpracovávají návrhy rozhodnutí o námitkách a zcela opomíjí vypracovat návrh vyhodnocení připomínek uplatněných k návrhu územního plánu. I když se regulační plány neporušují ve větším rozsahu a ustanovení § 61 až § 71 byla výrazně přepracována, jsou neurčitá, např. v částech: • dohoda o parcelaci, • plánovací smlouva, neboť základní smluvní vztahy jsou od 1. 1. 2014 uvedeny v občanském zákoníku. Novelou stavebního zákona č. 350/2012 Sb. byly přepracovány druhy územního rozhodnutí (§ 77, § 78 zákona) a zcela nově byly koncipovány v ustanovení § 78a veřejnoprávní smlouva a v § 79 rozhodnutí o umístění stavby. Ustanovení § 79 odst. 2 vymezuje stavby, pro které se nevyžaduje rozhodnutí o umístění ani územní souhlas. Výklad tohoto ustanovení není jednoduchý, protože jej žadatel a stavební úřad posoudil dále podle § 103, jenž uvádí stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení, ale při konečném rozhodování nelze opomenout ustanovení o územním souhlasu, popř. územní rozhodnutí, protože některé stavby vyžadují kolaudační souhlas. Daná problematika vyžaduje zjednodušení a sjednocení pro celé území, protože u každého stavebního úřadu je běžně jiný výklad. Celé přepracováno je ustanovení § 94a Společné územní a stavební řízení a § 95 Zjednodušené územní řízení. Zjednodušené územní řízení je výrazně omezeno, protože jej nelze spojit se stavebním řízením a podmínky pro jeho užití jsou specifikovány konečným rozsahem v § 95 odst. 1 stavebního zákona. Územní souhlas (§ 96) platí 2 roky ode dne jeho vydání, nelze jej prodloužit, lze jej usnesením stavebního úřadu převést na územní řízení (proti tomuto aktu není odvolání). Z hlediska právní jistoty je problematická možnost do 1 roku od nabytí platnosti územního souhlasu přezkoumat jej v přezkumném řízení. Shodně bylo komplexně přepracováno ustanovení § 96a Společný územní souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru. Zásady jsou obdobné jako u územního souhlasu. Nově je upraveno ustanovení § 101 Předkupní právo k pozemku určenému územním plánem nebo regulačním plánem pro veřejně prospěšnou stavbu nebo veřejné prostranství. Předkupní právo nelze užít pro uplatnění věcného břemene (služebnosti, např. cesty), pouze pro vyvlastnění, ale následně musí nabyvatel práva zahájit výstavbu. Jeho užití je dále omezeno 6měsíční lhůtou k uzavření kupní smlouvy, v opačném případě předkupní právo zaniká.
2
Ustanovení o náhradách za změnu v území není využíváno v důsledku nedostatku veřejných finančních prostředků. Stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce, které nevyžadují povolení ani ohlášení, vymezené v § 103 stavebního zákona vyžadují územní souhlas, některé kolaudační souhlas (např. stavby uvedené v § 103 odst. 1 písm. e) body 4 až 7). Jednoduché stavby, které nesplní parametry v ustanovení § 103, lze povolit ohlášením podle § 104 stavebního zákona. Ohlašované stavby lze rozdělit na dvě kategorie. První vyžaduje dokumentaci podle vyhl. č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění vyhl. č. 62/2013 Sb., tyto jsou vymezeny pod ustanovením § 104 odst. 1 písm. a) až e). Stavby uvedené pod písm. f) až k) mají požadované náležitosti stanovené v § 105 odst. 3 až 7. Ohlášení se neprojednává ve stavebním řízení, vydaný souhlas lze přezkoumat v přezkumném řízení zahájeném do 1 roku ode dne, kdy souhlas nabyl právních účinků. U stavebního řízení došlo novelou k doplnění stávajících ustanovení, ne vždy směřující k zpřehlednění nebo určitosti věci (např. plán provedení kontroly spolehlivosti konstrukcí stavby z hlediska jejich budoucího využití zpracovaný nezávislým expertem na náklady stavebníka). Poznámka: Již dnes máme nejdražší stavby, i když většina stavebníků soutěží o nejnižší nabídkovou cenu. Negativně se zde projevilo prodloužení lhůty na vydání stavebního, shodně i územního rozhodnutí v délce 90 dnů. Ustanovení § 114 Námitky účastníků řízení navazuje v obecné rovině na ustanovení správního řádu a speciálně uvádí, kdy může účastník řízení uplatnit námitky. Veřejnoprávní smlouva uvedená v § 116 je celá přepracovaná, obdobně jako u vymezení veřejnoprávní smlouvy v § 78a stavebního zákona. Dané smlouvy lze využít jak pro umístění stavebního záměru, tak následně pro povolení a lze ji přezkoumat z moci úřední podle správního řádu se zahájením řízení do 1 roku ode dne účinnosti veřejnoprávní smlouvy. Oznámení stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora má novou strukturu v celém rozsahu. Autorizovaný inspektor nemůže posoudit např. vodní díla, zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), daný úkon vylučuje. Působnost autorizovaného inspektora byla v novele zákona omezena. Bohužel i ustanovení § 118 Změna stavby před jejím dokončením bylo celé přepracováno. Ve druhém odstavci umožňuje zákon spojené řízení podle usta3
novení § 94, § 94a, na druhé straně v šestém odstavci lze změnu stavby schválit rozhodnutím vydaným na místě při kontrolní prohlídce. Tato možnost bývá zneužívána. Právní jistotu z hlediska zpracované dokumentace stavby u změn technických předpisů a norem přináší ustanovení § 119 odst. 3. V ustanovení § 120 je uveden protokol bez upřesnění. Protokol je vymezen v § 18 správního řádu, ale také v zákoně č. 255/2012 Sb., o kontrole (kontrolní řád), v ustanovení § 12. Zásadním požadavkem je upřesnění, kdy bude provedena která kontrola, včetně oznámení o zahájení kontroly. Na vydání kolaudačního souhlasu (§ 122) se nevztahuje druhá a třetí část správního řádu. To umožňuje jeho přezkoumání v přezkumném řízení. Jedná se o zásadní změnu oproti kolaudačnímu rozhodnutí, které nabývalo právní moci. Ustanovení § 124 Zkušební provoz se vrací přiměřeně k formulaci podle zákona č. 50/1976 Sb., stavební zákon. Nadměrně složitě (správně, procesně i věcně) jsou upravena ustanovení o změně v užívání stavby, tedy § 126 a § 127. Při dnešní době flexibilních nutností ve změnách výroby a služeb trvá vyřízení žádosti vzhledem k možnosti podat námitky a přezkum v přezkumném řízení neúměrně dlouho (lze uvést příklady vydání souhlasu i za více než 2 roky). Doufejme, že připravovaná novela zákona danou složitost odstraní. Povolení odstranění stavby a dalších činností uvedených v § 128 mohlo přesněji specifikovat: • odstranění stavby trvale, • odstranění stavby pro výstavbu nového stavebního záměru. Navíc přezkum v přezkumném řízení tyto úkony správního řízení neurychlí. Nejproblematičtější je ustanovení § 129 Nařízení odstranění stavby, terénních úprav a zařízení. Bohužel se rozmáhá fenomén zahájit stavební práce bez opatření nebo rozhodnutí správního orgánu, protože stavebník buď obtížně získává příslušná povolení, nebo jejich získání trvá neúměrně dlouhou dobu (např. územní rozhodnutí i několik let). Dodatečné povolení je návod, jak obcházet v určitých případech předepsaná řízení pro umístění, povolení nebo ohlášení staveb. Ustanovení o stavebním dozoru a zvláštních pravomocech stavebního úřadu doznala minimálních úprav, někdy problematických, např. měření. Důvod – zákon uvádí neurčitý pojem nad přípustnou míru. Výklad pojmů užívaných ve stavebním zákoně občanský zákoník posuzuje na základě míry přiměřené-nepřiměřené místním poměrům. Při konkrétním posouzení pak může podstatně změnit i běžně užívaný pojem „obvyklé užívání“. Které ustanovení soud bude akceptovat? 4
Stavebníkovi byla v § 152 odst. 1 uložena povinnost „provedení a vyhodnocení zkoušek a měření předepsaných zvláštními právními předpisy“ bez jakéhokoliv omezení jejich rozsahu. To je výhoda pro stranu, která podává námitky. Není zřejmé, zda povinnost autorského dozoru u staveb financovaných z veřejného rozpočtu je smysluplná, nebo pouze zvýší náklady stavby. Tuto povinnost má stavebník, stavbyvedoucí a stavební dozor uloženou zákonem. § 158 Vybrané činnosti ve výstavbě rozšiřuje druhy staveb, u nichž projektovou dokumentaci zpracovává fyzická osoba s oprávněním (např. s autorizací podle zákona č. 360/1992 Sb.). Důležitá změna nastala přidáním slov „nebo stavbě“ v § 170 Účely vyvlastnění – soulad s občanským zákoníkem. Správní delikty (§ 178 až § 181) mají nové vymezení jak věcné, tak hodnotové (uložení výše pokuty). Využívání údajů z informačních systémů veřejné správy není správními orgány dostatečně užíváno, stále je nadměrně zatěžován žadatel. Zákon č. 350/2012 Sb. nabyl účinnosti 1. 1. 2013. K tomuto datu vykazuje stavební zákon 12 novel. Na stavební zákon navazuje značné množství souvisejících předpisů, které nedoznaly změn, např.: a) Vyhl. č. 433/2001 Sb., kterou se stanoví technické požadavky pro stavby pro plnění funkcí lesa Nebo vykazují změny, např.: b) Vyhl. č. 590/2002 Sb., o technických požadavcích pro vodní díla. c) Vyhl. č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb a změny provedla vyhl. č. 62/2013 Sb., s účinností od 29. 3. 2013. Zde vlastní přílohy vyhlášky v podstatě nedoznaly změn, došlo však k paragrafové úpravě jednotlivých druhů dokumentace. d) Zásadní změny vykazuje vyhl. č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů. Zásadní změnu přináší § 21 odst. 4, který umožňuje na pozemcích staveb pro bydlení umístit stavbu nebo zařízení související s bydlením či bydlení podmiňující, a dále zde lze umístit jednu stavbu pro podnikatelskou činnost do 25m2 zastavěné plochy a 5 m výšky, podsklepenou do hloubky 3 m. Dále upozorňuji na § 23 odst. 2, který omezuje umístění stavby nebo změnu stavby na hranici pozemku nebo v její bezprostřední blízkosti tak, aby nebyla znemožněna zástavba sousedního pozemku. Každý, kdo navrhuje umístit stavbu, musí řádně prostudovat možnosti parcely z hlediska dodržení minimálních vzájemných odstupů staveb. 5
Konstatuji, že pojem proluka není nikde řádně definován, speciálně rohová proluka. e) Vyhl. č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu, ve znění vyhl. č. 63/2013 Sb., je v paragrafovém znění celá přepracovaná, přílohy jsou převzaty z původní vyhlášky. Účinnost od 29. 3. 2013. f) Vyhl. č. 146/2008 Sb., o rozsahu a obsahu projektové dokumentace dopravních staveb, nedoznala změn. Bohužel není u pozemních komunikací v mnoha případech zabezpečeno vypořádání starých vlastnických práv (rozdílný vlastník pozemku a stavby) a tyto otázky neřeší stávající zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů. g) Vyhl. č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění vyhl. č. 20/2012 Sb., účinnost od 1. 2. 2012, ve svém novelizovaném znění řeší v § 3 písm. f) stavby pro zemědělství a písm. l) havarijní jímky. Stavby pro skladování přípravků a prostředků na ochranu rostlin řeší nově § 53a dané vyhlášky. h) Vyhl. č. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečující bezbariérové užívání staveb, nedoznala od svého vydání změnu. Daná vyhláška je velmi podrobná.
B. Vyvlastňovací zákon a předpisy související Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě (zákon o vyvlastnění), byl několikrát novelizován, bohužel ne vždy ku prospěchu věci a dosažení proklamovaného cíle. Problematická je novela č. 405/2012 Sb., která upravila § 10 Náhrady za vyvlastnění, a to podle stavu a účelu užití ke dni podání žádosti o vyvlastnění, přitom se nepřihlédne k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění. Opačným způsobem je koncipována novela č. 178/2014 Sb., kterou se mění zákon č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury a jež umožňuje užít vynásobení náhrady stanovené znaleckým posudkem koeficientem 16. a) Oceňovací vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) má číslo 441/2013 Sb. a byla novelizována vyhl. č. 199/2014 Sb. b) MF ČR vydalo Výměr č. 01/2015, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami.
6
c)
Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, naposledy novelizovaný zákonem č. 353/2014 Sb., v § 2 stanovuje zásady sjednávání cen, a jak má být zboží deklarováno (jednotkou množství, kvalitativními a dodacími nebo jinými podmínkami sjednanými dohodou stran, popř. číselným kódem příslušné jednotné klasifikace). d) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, byl naposled novelizován zákonem č. 228/2014 Sb. Zákon se užije na oceňování majetku a služeb, ve stavebnictví k ocenění např. věcných břemen (služebnosti), nemovitostí a tam, kde je předepsána obvyklá cena, popř. speciální druhy cen. e) Dalším cenovým předpisem, jenž stanoví způsoby oceňování majetku, závazku, je zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, poslední změna je dána zákonným opatřením Senátu č. 344/2013 Sb. Způsoby ocenění jsou vymezeny v pěti prováděcích vyhláškách. f) Výkon povolání autorizovaných architektů a výkon povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě vymezuje zákon č. 360/1992 Sb., poslední novela č. 350/2012 Sb. se dotkla § 19 – vypracování dokumentace.
C. Občanský zákoník Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb., účinný od 1. 1. 2014, výrazně ovlivnil činnosti, které se stavebním zákonem a procesními činnostmi souvisejí. Jedná se o: a) ochranu soukromých práv, § 12 – § 14, b) věci a jejich rozdělení, součásti věcí a příslušenství věcí § 498 – § 513, Důvod: Nelze rozdělit veřejnou zakázku podle zákona č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, ve znění pozdějších předpisů, na menší celky (záměrné dělení zakázek). c) Absolutní majetková práva § 976 – § 1174. Jedná se např. o držbu, vlastnictví, vydržení, jednotky. d) Věcná práva k cizím věcem § 1240 – § 1394. Do této kategorie přísluší právo stavby, věcná břemena, služebnosti, zástavní právo. e) Část čtvrtá občanského zákoníku uvádí relativní majetková práva. Obchodní zákoník pozbyl účinnosti k 31. 12. 2013. Veškeré smlouvy, které bude nezbytné pro přípravu, realizaci, opravy a údržbu staveb uzavřít, budou formovány ustanoveními § 1721 – § 1809 a § 2055 – § 2661. Nejdůležitější bude náhrada mandátní smlouvy smlouvou příkazní § 2430 – § 2444, vhodnější je inominátní kontrakt podle ustanovení § 1746 odst. 2. Dílo je smluvně vymezeno ustanovením § 2586 – § 2635. 7
D. Katastr nemovitostí Občanský zákoník ustanovením § 980 vymezuje veřejný seznam. Na daná ustanovení (§ 980 – § 985) reagují další předpisy. Ke stavebnímu řízení se nejvíce váží věcná práva a věcná práva k cizím věcem, která lze zapsat do katastru nemovitostí. Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, je účinný od 1. 1. 2014. Ruší zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, a některé části zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky. Na katastrální zákon navazuje soustava vyhlášek, vyhl. č. 357/2013 Sb., katastrální vyhláška, vyhl. č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí, vyhl. č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. Nové katastrální předpisy umožňují 19 vkladových řízení a 18 výmazů z KN. Některá vymezení pojmů se neshodují např. se stavebním zákonem (např. drobná stavba). Ve stavebním řízení bude možné realizovat stavbu na základě nájemní smlouvy na dobu delší než 50 let zapsané do katastru nemovitostí, právo stavby na dobu max. 99 let apod. Tyto atributy jsme v předchozích právních předpisech neznali, pokud se ovšem nevrátíme k ustanovením všeobecného občanského zákoníku z roku 1811, jehož účinnost ukončil střední občanský zákoník č. 141/1950 Sb.
E. Správní řád Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, nedoznal zásadních změn mimo doručování do datové schránky a např. pojmu podpůrce. Autor publikace na základě řešených sporů ve stavebních řízeních upozorňuje, že úřady řeší do detailů procesní stránku, na druhé straně opomíjejí podstatu posuzovaného případu z věcného-materiálního hlediska. Tato otázka je závažná, protože připravovaná úprava novely stavebního zákona umožní více možností napadnout správní rozhodnutí odvoláním nebo správní žalobou.
F. Novely souvisejících zákonů Zákon č. 257/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o katastru nemovitostí, nyní v § 101 odst. 1 stavebního zákona upřesňuje subjekty oprávněné z předkupního práva k záznamu do katastru nemovitostí s účinností od 1. 1. 2014. Zákon č. 39/2015 Sb., kterým se mění zákon č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí, upřesňuje rozsah, obsah, lhůty zjišťovacího řízení (§ 7) 8
s účinností od 1. 4. 2015. Tento počin je žádoucí, otázkou je, zda se odst. 9 tohoto paragrafu přímo nezmění v negaci, neboť je umožněno podat žalobu na zrušení rozhodnutí vydaného ve zjišťovacím řízení. Závazné stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí (§ 9a) je rozšířeno o navazující řízení (§ 9b až § 9e). Projednávání nadlimitních stavebních akcí bude vyžadovat precizní zpracování jak po stránce věcné, tak po stránce právní. Vzhledem k různým výkladům právních otázek souvisejících se životním prostředím může docházet k prodloužení lhůt přípravy, zvlášť když lze napadnout hmotnou nebo procesní zákonnost rozhodnutí soudem.
G. Závěr Vzhledem k připravované významné novele stavebního zákona předpokládám, že bude zpracována s dostatečnou precizností, přesností a vazbou na ostatní předpisy tak, aby bylo dosaženo skutečného zjednodušení, zkrácení lhůt a snížení administrativní zátěže pro stavebníky. Doufám ve vypuštění některých drobnějších staveb a tím odstranění sporu, co je stavba a co movitá věc. Dnešní sporná řízení, např. u oplocení, trvají i několik let a právem je nám vytýkána zdlouhavost řízení a nepředvídatelnost rozhodnutí.
9
STAVEBNÍ ZÁKON s komentářem a prováděcími vyhláškami 2013/2014 3. aktualizované vydání Ing. Jiří Blažek Vydalo nakladatelství ANAG Tisk a vazba PRINTO, spol. s r.o., Ostrava Odpovědná redaktorka Bc. Lucie Plocová Sazba Jakub Střelák Autorská uzávěrka 26. srpna 2013 ISBN 978-80-7263-828-4 Anag, spol. s r.o. Kollárovo nám. 698/7, 772 00 Olomouc, Město tel.: 585 757 411, fax: 585 418 867 e-mail:
[email protected] www.anag.cz
