Achtergrondnota bij Deel I van het advies over de regionalisering van de woonbonus

Achtergrondnota bij Deel I van het advies over de regionalisering van de woonbonus

Deze achtergrondnota is een louter informatief document en houdt geen standpuntname in van de Vlaamse Woonraad.

Vlaamse Woonraad Koning Albert II-laan 19 bus 23 - 1210 Brussel www.vlaamsewoonraad.be

2

Inhoudsopgave Inleiding ..................................................................................................................... 5 1.

Beschrijving van de fiscale uitgaven inzake huisvesting .............................. 5 2.1. Fiscale uitgaven en algemeen stelsel ............................................................ 5 2.2. Fiscale voordelen voor eigenaar-bewoners verbonden aan hypothecaire kredieten ........................................................................................................ 7 2.2.1. Beschrijving............................................................................................. 7 2.2.2. Impact op het budget van de belastingplichtigen en huishoudens .......... 9

3.

Evaluatie van de woonbonus ......................................................................... 11 3.1. Inhoudelijk ................................................................................................... 11 3.1.1. Impact op het eigen woningbezit........................................................... 12 3.1.2. Invloed op de beschikbaarheid van en de toegang tot woningen.......... 14 3.1.3. Herverdelende effecten ......................................................................... 16 3.1.4. Impact op de doelstellingen van de Vlaamse Wooncode ...................... 18 3.2. Budgettair .................................................................................................... 23 3.3. Voorlopig besluit: redenen tot herziening van de woonbonus ..................... 25

4.

Voorstellen tot afbouw van de woonbonus .................................................. 26 4.1. Voorafgaande aandachtspunten.................................................................. 26 4.1.1. Vertrouwensbeginsel versus de nood aan wijzigend beleid .................. 26 4.1.2. Economische schokeffecten vermijden ................................................. 27 4.2. Mogelijke scenario’s voor de afbouw van de woonbonus ............................ 35 4.2.1. Diverse afbouwscenario’s en hun impact op het overheidsbudget ....... 35 4.2.1.2. Nieuwe contracten (vanaf 2014) ........................................................ 37 4.2.1.3. Bestaande en nieuwe contracten ...................................................... 38 4.3. Voorstel van scenario .................................................................................. 41

Geraadpleegde literatuur ....................................................................................... 44 BIJLAGEN ............................................................................................................... 49

3

4

Inleiding Het Institutioneel akkoord voor de zesde staatshervorming kondigt de regionalisering van een aantal fiscale uitgaven inzake huisvesting aan. Meer bepaald de fiscale aftrek enige woning (woonbonus), de verhoogde korting woonsparen en de bijkomende aftrek van hypothecaire intresten. De overheveling van deze bevoegdheden en de bijhorende middelen is voorzien vanaf 1 januari 2014.

1. Beschrijving van de fiscale uitgaven inzake huisvesting 2.1. Fiscale uitgaven en algemeen stelsel1 Jaarlijks wordt bij de federale Rijksmiddelenbegroting een bijlage gevoegd met de “inventaris van de vrijstellingen, aftrekken en verminderingen die de ontvangsten van de Staat beïnvloeden” of kortweg de inventaris van de federale “fiscale uitgaven”. Deze inventaris is bedoeld om het Parlement in te lichten over de budgettaire kost van fiscale maatregelen.

Een fiscale uitgave is “een minderontvangst wegens fiscale tegemoetkomingen voortvloeiend uit een afwijking van het algemeen stelsel van een gegeven belasting ten voordele van zekere belastingplichtigen of van zekere economische, sociale, culturele, … activiteiten en die kan worden vervangen door een rechtstreekse betoelaging”. Het begrip “algemeen stelsel” is een sleutelbegrip bij de definitie van fiscale uitgaven. Het wordt voor elke belasting apart bepaald.

De fiscale uitgaven inzake huisvesting waarvan sprake in dit advies vormen een afwijking op het algemeen stelsel van de personenbelasting. Het algemeen stelsel van de personenbelasting wordt als volgt bepaald: “De personenbelasting regelt de belasting van enigerlei inkomen, na aftrek van de kosten aangegaan om dat inkomen te verwerven of te behouden. Met uitzondering van de eenmalige inkomsten, roerende inkomsten en diverse inkomsten, worden inkomens globaal belast.”

1

Overgenomen uit FOD Financiën (2011a) en Belgische Federale Overheidsdiensten (2012)

5

De belastbare inkomsten vormen de basis waarop de personenbelasting wordt berekend. Er zijn vier verschillende categorieën belastbare inkomsten: -

inkomsten van onroerende goederen (kadastraal inkomen, huur);

-

inkomsten van roerende goederen en kapitalen (inkomsten van belegde kapitalen, intrest van een spaarboekje);

-

beroepsinkomsten (werknemersbezoldiging, vervangingsinkomen, pensioen …);

-

diverse inkomsten (alimentatiegeld, meerwaarden, winstdeelnames of toevallige winsten...).

Elke belastingplichtige heeft recht op een belastingvrij gedeelte van zijn inkomen. Dit betekent dat de fiscus een deel van het belastbaar inkomen niet belast. Dat is het belastingvrij minimum. Het belastingvrij basisbedrag bedraagt 6.430 euro per jaar (aanslagjaar 2011). Dit bedrag geldt voor gehuwden, wettelijk samenwonenden en alleenstaanden. Het belastingvrij minimum kan verhogen naargelang de gezinstoestand. Wie een inkomen heeft dat lager is dan het belastingvrij minimum hoeft geen belasting te betalen of kan in sommige gevallen een belastingkrediet krijgen. Als het inkomen hoger is dan het belastingvrij minimum, is het belastbaar. Wie meer verdient, komt in een hoger belastingtarief terecht. De percentages stijgen per inkomensschijf (tabel 1). Dat noemt men de “progressiviteit van de belasting”.

Tabel 1: schijven boven belastingsvrij minimum (netto jaarlijks belastbaar inkomen) en belastingstarief (aanslagjaar 2011) Schijf

Belastingtarief

Van 0 tot 7.900 euro

25 %

Van 7.900 tot 11.240 euro

30 %

Van 11.240 tot 18.730 euro

40 %

Van 18.730 tot 34.330 euro

45 %

Meer dan 34.330 euro

50 %

6

2.2. Fiscale voordelen voor eigenaar-bewoners verbonden aan hypothecaire kredieten 2.2.1. Beschrijving De over te hevelen fiscale uitgaven inzake huisvesting waarvan sprake in het institutioneel akkoord voor de zesde staatshervorming slaan uitsluitend op belastingverminderingen voor eigenaar-bewoners, verbonden aan hypothecaire kredieten. Andere fiscale uitgaven, waaronder belastingsverminderingen voor eigenaar-verhuurders, maken geen deel uit van het politiek akkoord. Voor eigenaar-bewoners bestaan vier mogelijke belastingverminderingen2:

(a) De normale intrestaftrek: intrestbetalingen op hypotheken voor het kopen of renoveren van een huis kunnen afgetrokken worden van het inkomen van onroerend goed als de lening over een termijn van ten minste 10 jaar loopt. De aftrek kan niet hoger zijn dan het kadastraal inkomen (K.I.).

(b) De woonaftrek: een deel van het K.I. is belastingvrij, een bedrag dat gekend is als woonaftrek. Dit bedrag wordt verhoogd voor elke persoon ten laste (inclusief de echtgenoot), voor mindervalide gezinshoofden of diens partner, en voor weduwe(naars) met kinderen ten laste. Afhankelijk van de hoogte van het belastbare inkomen kunnen eigenaarbewoners recht hebben op een zogenaamde bijkomende woonaftrek. Het aftrekbare gedeelte voor de woning alsook de bijkomende woonaftrek mogen niet meer bedragen dan het K.I.

(c) De bijkomende intrestaftrek: de intrest die overblijft na de normale intrestaftrek mag afgetrokken worden van het belastbare inkomen op voorwaarde dat de hypotheek gevestigd werd om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren in België en dat de lening afgesloten werd na 30 april 1986 voor een termijn van minstens 10 jaar. Deze bijkomende intrestaftrek is beperkt in functie van het aantal jaren dat het kadastraal inkomen van het onroerend goed in kwestie deel uitmaakte van het belastbare inkomen. Voor de eerste vijf

2

Overgenomen uit Verbist, G. & Vanhille, J. (2012)

7

belastbare jaren bedraagt de aftrek 80%, voor de volgende zeven jaar vermindert dit met 10% per jaar, eindigend met een aftrek van 10% in het zevende jaar.

(d) Het belastingkrediet voor kapitaalaflossingen: de kapitaalaflossing voor een hypotheeklening met een termijn van ten minste 10 jaar, geeft de eigenaar-bewoner het recht op een extra belastingvermindering (in de vorm van een belastingkrediet). Deze aftrek wordt berekend op een begrensd bedrag van de initiële lening dat vergelijkbaar is met hetgeen van toepassing is voor de bijkomende intrestaftrek.

Voor hypothecaire leningen die afgesloten werden vóór 2005 zijn de maatregelen (a), (c) en (d) nog steeds van toepassing. We spreken hier van het ‘oude systeem’. In dit systeem kunnen onder bepaalde voorwaarden ook uitgaven voor bouwsparen (kapitaalaflossingen en individuele levensverzekeringen) en langetermijnsparen een fiscaal voordeel opleveren.


het Institutioneel akkoord voorziet in de regionalisering van de fiscale uitgaven m.b.t. de bijkomende intrestaftrek (maatregel c) en het bouwsparen.

Vanaf 2005 werd de woonaftrek afgeschaft, en het K.I. van de eigen woning belastingvrij gemaakt in de personenbelasting. Voor eigenaars met een hypothecaire lening die afgesloten werd na 1 januari 2005 werden de drie andere belastingsvoordelen (intrestaftrek, bijkomende intrestaftrek en belastingkrediet voor kapitaalaflossingen) vervangen door de zogenaamde ‘woonbonus’. De woonbonus verschilt in diverse opzichten van het vroegere fiscaal systeem3 -

De fiscale aftrek is veelal een vast bedrag;

-

Het maximum bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd en bedraagt 2.830 euro (voor inkomsten in 2011). Dit bedrag wordt verlaagd met 710 euro na 10 jaar. Voor koppels met drie kinderen is het 70 euro hoger;

-

Het volledige bedrag wordt nu toegekend aan elke mede-eigenaar afzonderlijk, terwijl het bedrag vroeger verdeeld werd over de mede-eigenaars. Dit verdubbelt de aftrekbaarheid voor samenwonenden;

3

Overgenomen uit Vastmans & Buyst (2011)

8

-

Het initiële fiscale voordeel van het oude regime lag veel lager dan de huidige woonbonus. In het oude systeem bepaalden immers vooral de kapitaalaflossingen de aftrekbaarheid en niet de intrestlasten zoals gebruikelijk in vele andere landen. De grote impact van kapitaalaflossingen zorgt ervoor dat het grootste voordeel op het einde van hypotheekperiode ligt, terwijl dit bij intrestlasten net in het begin ligt;

-

Huishoudens die een tweede woning kopen kunnen via langetermijnsparen beroep doen op een gelijkaardig fiscale aftrek. Het fiscaal voordeel is dan beperkt tot het basisbedrag van de woonbonus (dus exclusief de verhoging die de eerste tien jaar geldt) en de aanslagvoet is 40%.

-

Tot het inkomstenjaar 2011 wordt de woonbonus afgetrokken van het totale belastbare inkomen. Het belastingvoordeel wordt aldus toegepast aan het marginaal tarief (tabel 1). Voor 2012 zijn de aanslagvoeten veranderd. De aanslagvoet voor de woonbonus is vastgezet op 45%, en die voor langetermijnsparen op 30%. Door deze vaste aanslagvoet verkleint het voordeel voor de hogere inkomens enigszins en vergroot het voordeel voor de lagere inkomens. Deze maatregel geldt zowel voor lopende als voor nieuwe leningen.


het Institutioneel akkoord voorziet in de regionalisering van de aftrek enige en eigen woning (woonbonus)

2.2.2. Impact op het budget van de belastingplichtigen en huishoudens We beschikken over twee bronnen waaruit we de impact van de woonbonus voor de begunstigden kunnen nagaan: (1) data van de Studie- en Documentatiedienst van de FOD Financiën die het voordeel per belastingsplichtige berekenen en (2) onderzoek van de KU Leuven naar de impact op het gezamenlijke huishoudbudget.

Uit gegevens van de Studie- en Documentatiedienst van de FOD Financiën blijkt dat het jaarlijks fiscaal voordeel per Vlaamse belastingplichtige in 2010 gemiddeld 1.307 euro bedroeg (tabel 2)

9

Tabel 2: Evolutie begunstigden en uitgaven woonbonus Vlaams Gewest, 2008-2010 2008

2009

2010

Aantal begunstigden

272.200

386.733

531.200

Gemiddeld voordeel per

€ 1.290

€ 1.437

€ 1.307

€ 351,25 miljoen

€ 555,80 miljoen

€ 694,42 miljoen

belastingsplichtige Totale uitgaven

Bron: Studie- en Documentatiedienst van de FOD Financiën

Als deel van een studie naar het belang van het consumentenkrediet en het hypothecair krediet voor de Belgische economie berekende Huyghebaert (KU Leuven, 2012) de gemiddelde kostprijs van het fiscale voordeel verbonden aan de woonbonus. Zij baseerde zich hiervoor op een representatieve steekproef van hypothecaire kredieten die in 2010 in België werden verstrekt.

Tabel 3: Berekening van de woonbonus bij hypothecaire kredieten, België, 2010

Aantal kredieten

Kredietbedrag

Aankoop

Bouw

Renovatie

Totaal

71.848

19.492

51.800

143.140

139.644 EUR

142.583 EUR

44.286 EUR

105.536 EUR

257 mnd

258 mnd

178 mnd

228 mnd

3.384 EUR

3.712 EUR

3.621 EUR

3.515 EUR

4.186 EUR

4.074 EUR

2.332 EUR

3.500 EUR

46,1%

46,3%

46,1%

46,1%

2.060 EUR

2.020 EUR

1.159 EUR

1.728 EUR

(gemiddeld) Looptijd kredieten (gemiddeld, in maanden) Gezamenlijk maandelijks netto inkomen (gemiddeld, in euro)

Woonbonus (gemiddeld, in euro) Marginale belastingvoet (gemiddeld, in %) Fiscaal voordeel woonbonus per huishouden (gemiddeld, in euro) Kredieten met maximale

Aantal

59.518

13.388

6.316

79.222

woonbonus

Percentage

82,8%

68,7%

12,2%

55,4%

Bron: Huyghebaert (2012)

10

Het gemiddelde jaarlijkse fiscaal voordeel voor een gezin bij de aankoop of bouw van een woning bedraagt ongeveer 2.000 euro. Bij het afsluiten van een hypothecaire lening voor renovatiewerken is dit 1.159 euro. In totaal bedraagt het gemiddelde voordeel 1.728 euro (tabel 3).

Het fiscaal voordeel van de woonbonus is dus aanzienlijk. Ter illustratie: 70% van de Belgische werknemers verdient netto minder dan 2.000 euro per maand, de helft minder dan 1.740 euro (salarisenquête Vacature, 2010). Het fiscale voordeel kan met andere woorden globaal worden beschouwd als (minstens) het equivalent van een extra maandinkomen.

Over een periode van 20 jaar bedraagt het gemiddelde (niet geactualiseerde) voordeel van de woonbonus voor de aankoop of bouw van een woning voor een gemiddeld gezin circa 40.000 euro. Bij een hypothecair krediet van 10 jaar voor renovatiewerken is dit ongeveer 10.000 euro.

3. Evaluatie van de woonbonus 3.1. Inhoudelijk De federale fiscale voordelen voor eigenaars hadden historisch gezien vooral tot doel de toegang tot een eigen woning te bevorderen. We gaan na of dit opzet gelukt is en of de woonbonus vanuit dit oogpunt een efficiënt beleidsinstrument is.

Aangezien de fiscale uitgaven inzake huisvesting vanaf 2014 naar de gewesten worden overgheveld, gaan we eveneens na of de huidige woonbonus een gunstige impact heeft op de doelstellingen van de Vlaamse Wooncode.

Deze aspecten vormen het toetsingskader bij de inhoudelijke evaluatie van de woonbonus.

11

3.1.1. Impact op het eigen woningbezit

Het Belgische huisvestingsbeleid wordt gekenmerkt door een volgehouden promotie en ondersteuning van eigen woningbezit. Dit kan worden opgevat als een vorm van beleid gericht op ‘vermogensgebaseerde welvaart’. Eigenaar-bewoners bouwen vermogen op in de woning en dit vermogen kan dienst doen als financieel vangnet. Als huishoudens in financiële problemen verkeren, kunnen zij vermogen uit de woning vrijmaken door hun huis te verkopen of door een (tweede) lening af te sluiten. Ook dient de eigen woning als pensioen. Immers, oudere eigenaar-bewoners hebben doorgaans hun hypotheek afgelost en daardoor hebben zij lage woonuitgaven. Bovendien kunnen zij vermogen vrijmaken door naar een goedkoper huis of een huurhuis te verhuizen.

De mate waarin dergelijke vorm van ‘vermogensgebaseerde welvaart’ wordt ondersteund, kan niet los worden gezien van de discussie over de rol en de uitbouw van de welvaartsstaat. Zo is bv. in het Verenigd Koninkrijk de term ‘asset based welfare’ een vast onderdeel in de beleidsplannen van de overheid. De afbouw van de welvaartsstaat gaat samen met een zoektocht naar alternatieven en de eigen woning vormt een cruciaal onderdeel in deze redenering. Gezien het feit dat pensioenen en zorg op de oude dag onder druk staan door vergrijzing en crisis, ligt het voor de hand dat ook in andere landen het vermogen in eigen woningen op enigerlei wijze een rol zal gaan spelen (Winters & Elsinga, 2011).

Een eigen woning is niet alleen een vorm van vermogensopbouw, maar aan de eigen woning worden ook vele andere positieve effecten toegedicht zoals verantwoordelijkheid en emancipatie. Onderzoeksresultaten laten echter zien dat er veel kanttekeningen bij deze vermeende voordelen moeten worden geplaatst4 (Winters & Elsinga, 2011). In 2005 is nagenoeg driekwart van de Vlaamse huishoudens eigenaar van zijn woning en één kwart huurder. Het aandeel van de sociale huur binnen de huurmarkt bedraagt iets minder dan een kwart. Doorheen de geschiedenis is er een gestage toename van het aandeel eigen woningbezit (tabel 4). 4

Elsinga & Hoekstra (2005) kwamen tot de vaststelling dat in een aantal landen met een sterk ontwikkelde huursector (o.a. Oostenrijk) er geen invloed is van het eigendomstatuut (huurder of eigenaar) op de tevredenheid over de woonsituatie.

12

Tabel 4. Evolutie bewonerstitel, Vlaams Gewest, 1947-2005 1947 1961 1970 1981

1991

2001

2005

Eigenaar

41,5%

55,5%

59,9%

65,6%

68,9%

72,6%

74,4%

Huurder

58,5%

44,5%

40,1%

32,6%

29,5%

Private huurder

25,8% 20,5%

24,1% 18,5%

Sociale huurder

5,3%

5,6%

1,6%

1,6%

Woont gratis

1,8%

1,6%

Bron: Winters (2010) op basis van Deschamps (1997), Goossens, et al. (1997), ADSEI, SEE 2001, Heylen et al. (2007)

Toch is de toename van het eigen woningbezit niet algemeen. Of men al dan niet eigenaar van een woning wordt, blijkt in de eerste plaats zeer sterk samen te hangen met het inkomen. Cijfers over de evolutie sinds 1976 wijzen er op dat het percentage eigenaars het sterkst is gestegen voor de twee hoogste inkomensquintielen (quintiel 4 en 5). Het percentage eigenaars in het hoogste inkomensquintiel ligt in 2005 meer dan 20 procentpunten hoger dan in het laagste quintiel (figuur 1). Figuur 1: Evolutie van het aandeel eigenaars per inkomensquintiel, Vlaanderen, 1976-2005. 90

85

80

% eigenaars

75 1ste quintiel 2de quintiel 3de quintiel 4de quintiel 5de quintiel

70

65

60

55

50 1976

1985

1992

1997

2005

jaar

Bron: Heylen e.a. (2007), eigen verwerking

13

In hoeverre de toename van het eigen woningbezit in Vlaanderen het gevolg is van een ‘natuurlijke’ of cultureel bepaalde voorkeur voor een eigen woning (de befaamde ‘baksteen in de maag’), dan wel het resultaat is van een volgehouden ondersteuningsbeleid door de overheid, valt niet eenduidig te verklaren. In de loop der jaren werden immers zowel specifieke premiestelsels ingesteld5 als meer generieke fiscale voordelen aan eigenaars toegekend. We gaan er van uit dat de fiscale voordelen voor eigenaars een groot aandeel huishoudens er (financieel en psychologisch) toe aangezet hebben een eigen woning te verwerven, maar hierover bestaat geen zekerheid. Zo stelde de OESO in een recent internationaal vergelijkend onderzoek bijvoorbeeld vast dat er geen verband bestaat tussen het aandeel eigendomswoningen en de hoogte van het fiscaal voordeel voor eigenaar-bewoners (Andrews, Caldera Sanchez & Johansson, 2011a). Grondiger onderzoek naar de mate waarin de fiscale voordelen in Vlaanderen een impact gehad hebben op het eigen woningbezit is m.a.w. aangewezen.

3.1.2. Invloed op de beschikbaarheid van en de toegang tot woningen De toegang tot een eigendomswoning wordt in hoofdzaak bepaald door het aantal beschikbare woningen, de mogelijkheid om woningen bij te bouwen en de prijs hiervan en de inkomens.

Het fiscale voordeel ten gevolge van de woonbonus is identiek bij de aankoop van een bestaande woning als bij de bouw van een nieuwe woning.

Inzake prijsvorming stellen Vastmans en Buyst (2011) dat de woonbonus kan verklaren waarom in België de woningprijzen van begin 2005 tot eind 2008 internationaal het sterkst gestegen zijn en daarna ook konden standhouden. Vastmans en Buyst stellen dat de woningprijzen bepaald worden door wat de koper bij een transactie betaalt. Voor de hoogste bieder is de woningprijs dus betaalbaar. De andere gegadigde zoeken een andere woning die aan hun woonwensen voldoet binnen hun budget. Deze “huis-houd”-competitie, met als beperking het budget waarover huishoudens beschikken, geeft in geval het budget groter wordt mee aanleiding tot een prijsopdrijvend effect op de woningmarkt.

Het effect van de woonbonus is tweeërlei. Enerzijds wordt de woonbonus als extra inkomen beschouwd. Dit lijkt plausibel aangezien huishoudens die bij de bank langsgaan uitvoerig ingelicht worden over toekomstige aflossingen, inclusief de fiscale voordelen van de 5

Voor een overzicht, zie Deschamps (1997)

14

woonbonus. Vastmans en Buyst (2011) veronderstellen dat de woonbonus voor een groot deel in de woningprijs vertaald wordt.

De woonbonus heeft echter een ander belangrijk effect. Fiscale optimalisatie van de woonbonus kan er uit bestaan dat het interessanter wordt om over een langere looptijd te lenen, aangezien men dan gedurende extra jaren van deze woonbonus kan genieten. Ogenschijnlijk kan de initiële afbetalingslast hierdoor beperkt worden. Echter, indien de meerderheid van de huishoudens een lening met langere looptijd aangaan, wordt de langere looptijd de ‘norm’. De extra financiële ruimte die ontstaat in het begin van de looptijd wordt echter wederom gebruikt om extra ‘huis-tehouden’. En als iedereen dit doet – het is een relatieve laddercompetitie- verhoogt de initiële afbetalingslast terug tot zijn oorspronkelijk peil, en wordt het de toegenomen financieringsmogelijkheid vertaald in een hogere woningprijs. We gaan er immers van uit dat huishoudens met elkaar in competitie treden om hun droomhuis te kunnen verwerven en hiervoor een bepaald deel van hun inkomen wensen te besteden aan wonen. Hierin schuilt dus een paradoxaal effect. Hoewel fiscale optimalisatie via langere looptijden ogenschijnlijk kan leiden tot een voordeel van elk huishouden apart, leidt het samengesteld resultaat tot een verhoging van de woningprijs (Vastmans & Buyst, 2011).

Dit ‘kapitalisatie-effect’ is geen typisch Belgisch fenomeen. Een recente studie van de OESO stelt: “ (…) interest deductibility of mortgages is generally capitalised into real house prices, thereby redistributing income from new entrants in the housing markets to insiders. Such tax reliefs also tend to be regressive since they are implemented as deductions from the tax bases rather than tax credits and, more generally, the propensity to own a house rises with income.” (Andrews, Caldera Sanchez, & Johansson, 2011). Er zijn sterke aanwijzingen dat dit ook in België het geval is (Valenduc & Van Reybrouck, 2011). Op de nieuwbouwmarkt bestaat de woningprijs uit de bouwkost en de prijs van bouwgrond. De bouwkost, weergegeven als de ABEX-index, is nauwelijks onderhevig aan vraaggestuurde prijsstijgingen. Dit komt doordat de bouwkost, in tegenstelling tot de rest van de woningmarkt, bepaald wordt in een redelijk efficiënte markt: bouwmaterialen zijn niet schaars, mogelijke arbeidstekorten zijn eerder tijdelijk en de bouwsector is zeer concurrentieel. Dit staat in contrast met bouwgrondmarkt. Aangezien we ervan uitgaan dat de woningprijs door vraagfactoren bepaald wordt en dat de kost van nieuwbouw het verloop van de woningprijs op de secundaire markt volgt, moet deze prijsstijging worden doorvertaald naar, ofwel de prijs van de bouwgrond, ofwel de bouwkost. Maar aangezien de bouwkost op

15

een concurrentiële vrije markt bepaald wordt, zal een stijging van de woningprijzen volledig doorvertaald worden naar de prijs van bouwgrond (Vastmans & Buyst, 2010). Tegenover deze vraaggestuurde verklaring van de evolutie van woning- en bouwgrondprijzen staat een theoretische stroming die deze evoluties vooral verklaart vanuit aanbodgestuurde factoren (bv. schaarste op de bouwgrondmarkt) (Albrecht & Van Hoofstat, 2011). Verder wetenschappelijk onderzoek naar prijsevoluties in Vlaanderen is noodzakelijk om na te gaan in welke mate prijsevoluties verklaard kunnen worden vanuit één of meerdere van deze theoretische stromingen De omvang van het kapitalisatie-effect is nog niet precies berekend. Albrecht en Van Hoofstat (2012) schatten de impact van de woonbonus op het te ontlenen bedrag voor een hypothecaire lening (en dus indirect ook op de woningprijs) op 10.000 euro à 20.000 euro. Janssens (2005) hanteert als vuistregel dat de vergelijking tussen de besteedbare inkomens van kopers en de woningprijzen een correlatie oplevert van woningprijs = 9 x (gezinsinkomen – 14.000). Een toename van het huishoudbudget met 2.000 euro doet de woningprijzen op basis van deze vuistregel met ongeveer 18.000 euro stijgen. Verder onderzoek naar de omvang en de gevolgen van dit kapitalisatie-effect lijkt ons aangewezen.

We vermoeden alvast dat het prijsopdrijvend effect vooral nadelig is voor lage inkomensgroepen, starters en voormalige huurders (geen voordeel ten gevolge van doorverkoop van een eerdere woning) en alleenstaanden (‘halve’ woonbonus in vergelijking met koppels). Ook vermoeden we dat de impact van het prijsopdrijvend effect het grootst is in het ondersegment van de koopmarkt.6

3.1.3. Herverdelende effecten De personenbelasting heeft een progressief karakter: wie meer verdient, komt in een hoger belastingtarief terecht. De woonbonus is een afwijking op dit algemeen stelsel en heeft een regressief karakter: de fiscale aftrek komt vooral ten goede aan de hogere inkomensgroepen. Het aandeel eigenaars ligt er hoger en het systeem van belastingsaftrek levert hen doorgaans een hoger fiscaal voordeel op. De recente hervorming van de woonbonus door de federale regering (vaste aftrek van 45% i.p.v. marginale aanslagvoet) komt tegemoet aan deze laatste kritiek. We beschikken over twee bronnen i.v.m. de verdeling van de fiscale uitgaven over de diverse inkomensgroepen: 6

Een quasi forfaitaire toename van het huishoudbudget en dito prijsstijging heeft immers een grotere impact op een woning van 150.000 euro dan op een woning van 300.000 euro. Voorbeeld: 150.000 + 18.000 = + 12%; 300.000 + 18.000 = + 6%.

16

De eerste dataset is deze van de FOD Financiën: In het inkomstenjaar 2010 bedroegen de fiscale uitgaven ten gevolge van de woonbonus in België 1.030 miljoen euro. Meer dan de helft van deze uitgaven (51%) kwam ten goede aan belastingplichtigen uit het 9de en 10de inkomensdeciel.7 Figuur 2a: Verdeling van de uitgaven voor de belastingsaftrek voor de enige eigen woning (woonbonus), per inkomensdeciel, België, Inkomstenjaar 2010.

30%

aandeel in uitgaven woonbonus

25%

20%

15%

10%

5%

0% 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

inkomensdeciel

Bron: Studie- en Documentatiedienst FOD Financiën, eigen verwerking

Voordeel van deze dataset is dat deze verdeling gebaseerd is op de werkelijke fiscale uitgaven. Nadeel is dat deze inkomensverdeling alle fiscale aangiften bevat (zowel alleenstaanden als koppels). Een niet wettelijk samenwonend koppel wordt hierin beschouwd als twee aangiften terwijl een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel één aangifte indient. Dit bemoeilijkt de vergelijking.

Op basis van data van de Woonsurvey 2005 berekende het Steunpunt Wonen (Heylen & Winters, 2012) de hypothetische woonbonus van huishoudens met leninglast. Dit levert volgende verdeling naar inkomensquintielen op:

7

In het Vlaams Gewest stellen we een soortgelijke verdeling vast. Aangezien de inkomensdecielgrenzen werden bepaald op basis van de Belgische inkomensverdeling, gebruiken we hier echter de Belgische cijfers.

17

Figuur 2b: Fiscaal voordeel van de hypothetische woonbonus, totaalbedrag naar inkomensquintiel (in %), eigenaars met lopende hypotheek, Vlaanderen, 2005. 40%

35%

aandeel in uitgaven woonbonus

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0% 1

2

3

4

5

inkomensquintiel

Bron: Heylen & Winters (2012), eigen verwerking

Voordeel van deze dataset is de inkomensquintielgrenzen op het niveau van de huishoudens werden opgemaakt, wat bv. de vergelijking tussen gehuwde en niet wettelijk samenwonende koppels mogelijk maakt. Nadeel is dat deze data niet gebaseerd zijn op de reële uitgaven t.g.v. de woonbonus, maar een herrekening zijn van het hypothetische voordeel o.b.v. data uit 2005.

Het gegeven dat fiscale voordelen voor eigen woningbezit vooral de hoogste inkomensgroepen ten goede komen wordt in diverse landen vastgesteld. De OESO stelt dat een fiscaal beleid gericht op eigendomsverwerving vaak ‘regressief’ is omdat hogere inkomensgroepen vaker een eigen woning bezitten en er meestal sprake is van een belastingsaftrek i.p.v. een belastingskrediet (Andrews, Caldera Sanchez & Johansson, 2011). De recente hervorming van de federale regering, waarbij voor iedereen een aanslagvoet van 45% wordt toegekend, komt alvast aan deze laatste kritiek tegemoet.

3.1.4. Impact op de doelstellingen van de Vlaamse Wooncode De Vlaamse Wooncode stelt: -

Artikel 3: “Iedereen heeft recht op menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd.”

18

-

Artikel 4: “(…) Het Vlaams woonbeleid heeft in het bijzonder aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden.”

In wat volgt gaan we na welke de impact van de woonbonus is op de doelstellingen van de Vlaamse Wooncode. Indien de bevoegdheid inzake fiscale uitgaven voor huisvesting wordt geregionaliseerd, lijkt het ons immers essentieel dat deze hier optimaal op wordt afgestemd.

Betaalbaarheid van het wonen Het gemiddelde jaarlijkse fiscaal voordeel voor een gezin bij de aankoop of bouw van een woning bedraagt ongeveer 2.000 euro (zie 2.2.2). Dit is een aanzienlijk bedrag. Draagt dit voordeel bij tot een verhoogde betaalbaarheid van het wonen?

Wat is betaalbaarheid van het wonen? Alvorens een antwoord te kunnen geven op de vraag of de woonbonus bijdraagt tot de betaalbaarheid van het wonen, is het noodzakelijk het begrip ‘betaalbaarheid van het wonen’ te verduidelijken. Dit is immers een normatief concept. Het zegt hoeveel mensen mogen uitgeven voor hun woning. De woonuitgaven mogen geen onredelijke belasting betekenen voor het inkomen. Maar ondanks het wijd verspreide gebruik van het begrip bestaat er geen algemeen aanvaarde definitie en is er geen overeenstemming over de normen. Essentieel is evenwel de verwijzing naar de relatie tussen woonuitgaven en inkomen van het huishouden (Winters & De Decker, 2009). De twee meest gehanteerde indicatoren van betaalbaarheid zijn de woonquote en het resterend inkomen. De woonquote is de ratio van de woonuitgaven tegenover het besteedbaar huishoudinkomen. De betaalbaarheidgrens in woononderzoek varieert doorgaans tussen de 20% en 30%. Indien huishoudens boven deze norm vallen, wordt er gesteld dat de woonuitgaven beslag leggen op een onredelijk deel van het inkomen. De woonsituatie is dan ‘onbetaalbaar’. Een belangrijke kritiek op de woonquote-methode is dat deze geen rekening houdt met wat huishoudens overhouden om te besteden aan andere goederen en diensten. Het hoeft geen betoog dat een woonquote van 30% een andere betekenis heeft in consumptietermen voor iemand die 1.200 of 4.000 euro per maand verdient. Algemeen gesteld is een hoge woonquote minder problematisch voor hogere dan voor lagere inkomens. De methode van het resterend inkomen is in sterke mate bestand tegen deze kritiek. Het resterend inkomen wordt berekend door de woonuitgaven van het huishoudinkomen af te

19

trekken. In het kader van betaalbaarheid betekent dit dat wonen ‘onbetaalbaar’ is indien het aandeel van de woonuitgaven in het inkomen zo groot is dat de consumptie van andere noodzakelijke goederen in het gedrang komt. (Heylen & Haffner, 2011).

Storms en Van den Bosch (2009) berekenden hoeveel een Vlaams gezin minimaal nodig heeft om te kunnen deelnemen aan de samenleving. Op basis van deze budgetmethode schatten Heylen en Winters (2010) dat wonen voor 330.000 Vlaamse huishoudens (waaronder 80.000 huishoudens met hypotheeklast) onbetaalbaar is (tabel 6).

Tabel 6: Aandeel en aantal gezinnen met resterend inkomen onder de resterend inkomen-norm, naar eigendomsstatuut, Vlaanderen, 2005 % Extrapolatie Totaal 13,2 330.222 Eigenaars 7,8 145.178 Met hypotheek 9,4 79.954 Zonder hypotheek 6,5 65.224 Huurders 30,0 180.871 Private huurders 27,4 126.810 Sociale huurders 38,6 54.061 Bron: Heylen & Winters (2010) op basis van Woonsurvey 2005

In een recent advies pleitte de Vlaamse Woonraad (2011) voor een verruimd gebruik van de resterend inkomen–norm binnen het woonbeleid. We motiveerden dit doordat het gebruik van deze norm zeer nauw aansluit bij de doelstelling uit het ViA/Pact 2020 die stelt dat in 2020 elk gezin in Vlaanderen minstens over een inkomen dient te beschikken dat de armoederisicodrempel bereikt.8 In dit advies houden we deze lijn aan.

Maakt de woonbonus wonen meer betaalbaar? Er zijn ons geen studies bekend waarin wordt nagegaan of en in welke mate de woonbonus er voor zorgt dat wonen in Vlaanderen ‘betaalbaar’ wordt. Concreet zou dit betekenen dat wordt nagegaan of een huishouden dankzij de woonbonus over een voldoende resterend inkomen beschikt in vergelijking met een scenario waarbij er geen fiscale voordelen zouden bestaan. Er bestaat echter wel een studie naar de impact van de belastingsverminderingen voor eigenaars op het armoederisico (Verbist & Vanhille, 2012). Aangezien de budgetnorm zeer

8

De armoederisicodrempel wordt gedefinieerd als 60% van het mediaan equivalent inkomen. De budgetstandaard ligt dicht bij de armoederisicogrens (bijlage 1)

20

nauw aansluit bij de armoederisicogrens (bijlage 1), baseren we ons op deze studie om een indicatie te krijgen van de impact van de woonbonus op de betaalbaarheid van het wonen.

Verbist en Vanhille (2012) gingen na welke de impact van diverse huisvestingsmaatregelen (o.a. fiscale voordelen en sociale huisvesting) is op het armoederisico. Het basisscenario stelt de hypothetische situatie voor waar geen enkele huisvestingsmaatregel van kracht is. De belastingsvermindering voor eigenaars met hypotheeklast vermindert het totale armoederisico bij deze groep van 5% in de (hypothetische) afwezigheid van fiscale voordelen naar 4,2% onder het huidige systeem van fiscale voordelen.

De belastingsvermindering voor eigenaars zorgt er met andere woorden voor dat ongeveer 7.000 gezinnen (0,8% van de circa 850.000 huishoudens met hypotheeklast) dankzij dit fiscaal voordeel een inkomen hebben dat hoger ligt dan de armoedegrens. Voor 36.000 gezinnen (4,2%) zijn de fiscale voordelen ontoereikend om hen boven de armoededrempel te tillen. Voor 807.000 van de begunstigde gezinnen (95%) heeft de woonbonus geen impact op het armoederisico.

We beklemtonen dat dit een ruwe schatting is. Meer uitgebreid wetenschappelijk onderzoek is noodzakelijk om de precieze impact van de fiscale voordelen voor eigenaars op het armoederisico en de resterend inkomen-norm na te gaan. De grootteorde zal vermoedelijk wel in deze lijn liggen.

Kwaliteit van de woningen Ongeveer de helft van de hypothecaire kredieten waarbij de woonbonus van toepassing is, wordt aangegaan voor de aankoop van een bestaande woning (tabel 3). De fiscale voordelen die ontleners in dat geval genieten, zijn niet gekoppeld aan voorwaarden inzake woningkwaliteit en/of de verbetering hiervan. De impact van de woonbonus op de woningkwaliteit bij aankoop van een bestaande woning valt dus bijzonder moeilijk in te schatten.

21

De andere helft van de hypothecaire kredieten heeft betrekking op de bouw of renovatie van een woning. De ingrepen die via dergelijke lening worden gefinancierd hebben een gunstige impact op de woningkwaliteit (via nieuwbouw of renovatie).

Een essentiële vraag hierbij is wat het additionele effect van de woonbonus op dit gedrag is. Bachus (2012) stelt dat het beleidsinstrument subsidie9 meestal maar een beperkte additionaliteit heeft. Dit betekent dat het gedrag dat gesubsidieerd wordt, door een groot deel van de doelgroep sowieso wordt gesteld, zelfs als er geen subsidie zou bestaan. Zo stelt het Steunpunt Duurzame Ontwikkeling op basis van een bevraging van enkele experts dat naar schatting 70 tot 85% van de gezinnen die een Vlaamse renovatiepremie ontvangt, de renovatie in ieder geval hebben gedaan (Bachus, 2012). Mogelijks zorgen de diverse subsidies er wel voor dat renovatiewerken in een sneller tempo worden uitgevoerd.

Gedegen wetenschappelijk onderzoek naar het additionele effect van de woonbonus bij de keuze voor renovatiewerken is ons niet bekend.

Kwaliteit van de woonomgeving Kwaliteit van de woonomgeving kunnen we het best situeren binnen het begrip leefbaarheid. In het algemeen worden hierin meestal vier dimensies onderscheiden: de fysieke kwaliteit van de woonomgeving; de sociale kwaliteit van de woonomgeving; de veiligheid en het voorzieningenniveau (Winters e.a., 2011). De woonbonus heeft, voor zover wij hier zicht op hebben, geen aantoonbare impact op deze aspecten.

Indien we het begrip ‘kwaliteit van de leefomgeving’ meer op macro-niveau beschouwen, en koppelen aan de doelstellingen van het Vlaamse ruimtelijk beleid, dan stellen we vast dat de woonbonus niet bijdraagt tot de realisatie van doelstellingen van het ruimtelijke ordeningsbeleid. Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen wenst immers de verdere verstedelijking van het buitengebied in Vlaanderen tegen te gaan, maar de huidige fiscale voordelen voor eigenaars zijn niet territoriaal selectief. Zij maken bv. geen onderscheid naar de ligging van de woning (bv. stad of buitengebied).

9

Ook een fiscale uitgave wordt beschouwd als een subsidie: cf. definitie ‘vervangbaar door een rechtstreekse betoelaging’ (2.1).

22

Woonzekerheid De grote woonzekerheid is één van de belangrijke redenen waarom huishoudens die daartoe de mogelijkheden hebben, kiezen voor een eigen woning. De voornaamste bedreiging voor de woonzekerheid in de eigendomssector is het niet kunnen terugbetalen van de hypothecaire lening. Uit cijfers van de Centrale voor kredieten aan particulieren (NBB, 2011) blijkt dat het aandeel achterstallige kredieten in België ongeveer 1,1% bedraagt.

Op basis van de ons beschikbare informatie kunnen we de impact van de woonbonus op het (voorkomen) van betalingsachterstallen niet nagaan. Gelet op de beperkte impact van de woonbonus op de betaalbaarheid van het wonen (zie 3.1) kunnen we enkel veronderstellen dat deze eerder gering is.

3.2. Budgettair De inventaris van fiscale uitgaven (zie 2.1) bevat een gedetailleerd overzicht van de kostprijs van de diverse belastingsverminderingen. In wat volgt geven we de evolutie weer van de fiscale uitgaven inzake huisvesting die vanaf 2014 naar de gewesten zullen worden overgeheveld: de fiscale aftrek enige woning, de verhoogde korting bouwsparen en de bijkomende aftrek van hypothecaire intresten. De fiscale uitgaven inzake huisvesting die in het institutioneel akkoord niet expliciet worden genoemd (o.a. de gewone interestaftrek en de aftrek op het kadastraal inkomen van de woning) worden buiten beschouwing gelaten.

De

over

te

hevelen

fiscale

uitgaven

verbonden

aan

hypothecaire

kredieten

vertegenwoordigden in 2009 een bedrag van circa 1,1 miljard euro in het Vlaams Gewest10 (tabel 3). Dit zijn de meest recente totale uitgaven die ons bekend zijn.11

Tabel 3: budget van de over te hevelen fiscale uitgaven inzake huisvesting (Vlaams Gewest) 10

Exclusief de minderopbrengst voor de Vlaamse steden en gemeenten ten gevolge van de afgeleide vermindering van de aanvullende personenbelasting. Op basis van een opcentiem van 7,23% (gewogen gemiddelde Vlaamse Gewest in 2010) bedraagt de minderopbrengst voor de steden en gemeenten circa 80 miljoen euro. 11 Begin 2012 was er door beleidsverantwoordelijken sprake van 929 miljoen euro voor Vlaanderen. Wellicht was dit bedrag gebaseerd op de toen laatst gekende uitgaven (eind 2008, begin 2009)

23

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Aftrek voor enige en eigen woning (woonbonus)

60

165

n.b.

351

556

694

Bijkomende interestaftrek hypothecaire leningen

50

42

n.b.

30

24

14

585

572

n.b.

493

n.b.

473

695

779

n.b.

874

n.b.

1.182

Verhoogde

belastingsvermindering

voor

het

bouwsparen Totaal

Bron: Studie- en Documentatiedienst van de FOD Financiën

Tussen 2005 en 2010 is het budget van de naar het Vlaamse Gewest over te hevelen fiscale uitgaven verbonden aan hypothecaire kredieten gestegen van 695 miljoen euro tot bijna 1,2 miljard euro. Dit is een stijging met 70% op vijf jaar tijd. Deze stijging is uitsluitend toe te schrijven aan de verhoogde uitgaven ten gevolge van de woonbonus, wat logisch is aangezien het ‘oude systeem’ vanaf 2005 uitdooft. Uiteraard heeft ook het aantal verstrekte hypothecaire kredieten een impact op deze uitgaven.

Huyghebaert (2012) berekende de kostprijs voor de woonbonus op kruissnelheid voor België. Op basis van deze berekeningen ramen we de vermoedelijke kostprijs van de woonbonus in Vlaanderen op middellange termijn (2024) op circa 2,9 miljard euro. Het overgehevelde budget zal wellicht ca. 1,5 miljard euro bedragen.12

Figuur 3: Prognose van de evolutie van het benodigde budget voor de fiscale voordelen voor eigenaars bij ongewijzigd beleid, Vlaanderen, 2014-2035

12

Zie bijlage 2 voor berekeningswijze.

24

Het is essentieel om meer verfijnde budgettaire prognoses te maken i.v.m. de te verwachten kostprijs van de woonbonus, en dit zowel op korte als op (middel)lange termijn

3.3. Voorlopig besluit: redenen tot herziening van de woonbonus Toename van het eigen woningbezit Het aandeel eigenaars de laatste decennia fors is toegenomen. Deze toename is echter niet algemeen: sedert 1976 is het aandeel eigenaars vooral gestegen bij de hoogste inkomensgroepen. Grondig onderzoek naar de impact van de fiscale voordelen voor eigenaars op de toename van het eigen woningbezit is aangewezen. Internationaal is er alvast geen eenduidige relatie tussen omvang van de fiscale voordelen en het aandeel eigenaars. Tevens zijn er sterke aanwijzingen dat de woonbonus een prijsopdrijvend effect heeft, waardoor de subsidie voor een deel wegvloeit via de markt en de toegang tot de koopmarkt vooral voor financieel zwakkere groepen bemoeilijkt wordt.

Invloed op doelstellingen Vlaamse Wooncode De woonbonus heeft nauwelijks gunstige effecten op de doelstellingen van het Vlaamse woonbeleid:

25

-

de belastingsvermindering voor eigenaars heeft vermoedelijk een beperkte impact op de betaalbaarheid van het wonen;

-

via de fiscale voordelen bij renovatiekredieten heeft de woonbonus wellicht een gunstig effect op de woningkwaliteit. Het additionele effect van de woonbonus is echter moeilijk in te schatten;

-

de woonbonus heeft geen aantoonbare impact op de kwaliteit van de woonomgeving (o.a. niet territoriaal selectief);

-

de impact van de woonbonus op de woonzekerheid is wellicht zeer gering;

-

de woonbonus draagt niet rechtstreeks bij tot een verhoogde beschikbaarheid van woningen (bv. geen differentiatie naargelang bestaande woningen of nieuwbouw);

-

de lagere inkomensgroepen maken minder gebruik van de woonbonus.

4. Voorstellen tot afbouw van de woonbonus In §3 stelden we dat de woonbonus nauwelijks gunstige effecten heeft op de doelstellingen van het Vlaamse woonbeleid. Samen met het risico op een budgettaire ontsporing bij ongewijzigd beleid, zijn er voldoende redenen om een afbouw van de woonbonus voor te stellen.

In dit hoofdstuk gaan we na of en op welke wijze de fiscale voordelen voor eigenaars kunnen worden afgebouwd.

4.1. Voorafgaande aandachtspunten 4.1.1. Vertrouwensbeginsel versus de nood aan wijzigend beleid Op basis van Popelier (1997) willen we vooraf stilstaan bij de vraag of het noodzakelijk en/of wenselijk is om bij de afbouw van fiscale voordelen voor eigenaars een onderscheid te maken tussen bestaande hypotheekleningen en nieuwe contracten.

26

Een jarenlang volgehouden beleid om eigendomsverwerving fiscaal te stimuleren creëert een verwachtingspatroon bij de rechtsonderhorigen. Burgers stemmen hun gedrag af op de te verwachten financiële steun en gaan hierbij uit van een zekere bestendigheid van de regeling. Het vertouwensbeginsel (als onderdeel van het rechtszekerheidsbeginsel) houdt dan ook volgens de Raad van State in dat de burger in beginsel moet kunnen vertrouwen op de vaste gedragslijn van de overheid en op de beloften of voordelen die de overheid via de rechtsregels biedt. Anderzijds is het recht inherent onderhevig aan verandering en het recht moet kunnen worden aangepast aan nieuwe situaties, inzichten of het algemeen belang. Het individueel kunnen vertrouwen op de bestendigheid van een rechtsregel mag er niet toe leiden dat de overheid verhinderd zou worden nieuwe regelgeving of wijzigingen in bestaande regelgeving tot stand te brengen. De overheid moet wel voldoende omzichtig te werk gaan en passende overgangsmaatregelen nemen wanneer het beschermingswaardig vertrouwen in het voortbestaan van individuele rechten of rechtsverhoudingen wordt beschaamd (Popelier, 1998)

Bij het mogelijk afbouwen van het fiscaal ondersteuningsbeleid kan bijgevolg sprake zijn van een spanningsveld tussen het vernoemd vertrouwensbeginsel waarbij de burger er rechtmatig kan op vertrouwen dat het recht een zekere bestendigheid inhoudt enerzijds, en de nood aan wijzigend beleid anderzijds. Het afbouwen van een fiscaal ondersteuningsbeleid kampt in het bijzonder met deze dualiteit wanneer wijzigingen worden aangebracht aan lopende contracten, omdat deze afgesloten zijn onder het vertrouwen van bestendigheid. Dit is overigens niet gelijk te stellen met het adagium ‘pacta sunt servanda’ waarbij de verbintenissen voortvloeiend uit wettig afgesloten overeenkomsten de contractanten tot wet strekken.

4.1.2. Economische schokeffecten vermijden

Ook vanuit economisch oogpunt dient de nodige omzichtigheid aan de dag te worden gelegd bij de wijziging van het fiscaal stelsel. Vastmans en Buyst (2011) verklaren de woningprijs vanuit wat starters op de woningmarkt ervoor kunnen betalen. Een aanzienlijke koopkrachtdaling bij deze groep ten gevolge van de plotse afschaffing van de woonbonus zal wellicht resulteren in lagere woningprijzen. Mogelijke nadelen hiervan zijn het afremmen van de transacties op de koopmarkt (met nadelige effecten inzake in- en

27

doorstroom) en kapitaalverlies bij eigenaars –wat vooral problemen stelt indien de woning minder waard wordt dan de uitstaande hypotheekschuld (bv. bij gedwongen verkoop). In de huidige periode, waarin de woningprijzen stagneren of (in bepaalde segmenten) licht afnemen, dient een dergelijk scenario te worden vermeden. Buyst pleit voor een sterke beperking van de fiscale aftrek, maar waarschuwt dat een plotse afschaffing van dit voordeel in een crisisperiode de woningprijzen in elkaar kan laten denderen, wat dramatisch kan zijn voor het consumentenvertrouwen (H.B., 2012) De Decker (2012) nuanceert deze stelling met het argument dat zelfs een daling van de woningprijzen met bv. 12% (Immotheker in Trends) de prijzen terugzet op het prijsniveau van 3 à 4 jaar gelden. Enkel voor wie zeer recent heeft gekocht en weer willen verkopen dreigt een financieel verlies.

BOX: fiscale hervormingen in het buitenland Verenigd Koninkrijk

In het Verenigd Koninkrijk werd de hypotheekrenteaftrek in de jaren 1980 en 1990 als volgt afgebouwd: -

1983: geen verhoging (indexering) van het maximale leningbedrag (£30.000)

-

1988: vermindering maximale marginale aanslagvoet hypotheekrenteaftrek van 60% naar 40%

-

1991: vermindering marginale aanslagvoet naar basis aanslagvoet 25%

-

1994: vermindering aanslagvoet tot 20%

-

1995: vermindering aanslagvoet tot 15%

-

1998: vermindering aanslagvoet tot 10%

-

2000: afschaffing

In hun evaluatie van het Engelse huisvestingsbeleid noemen Stephens, Whitehead en Munro (2005) de afbouw van de hypotheekrenteaftrek als één van de grootste en meest succesvolle beleidsmaatregelen van de voorbije decennia: de overheidsuitgaven daalden aanzienlijk, de

28

middelen werden meer sociaal rechtvaardig ingezet en er was nauwelijks impact op de betaalbaarheid van het wonen.

Er zijn volgens de auteurs twee hoofdredenen waarom de hypotheekrenteaftrek geleidelijk kon worden afgebouwd zonder negatieve effecten te veroorzaken: -

door de stijging van de woningprijzen in de jaren 1980 verloor het maximale leningplafond aan belang (er kwamen minder leningen in aanmerking);

-

de dalende intrestvoeten in de jaren 1990 compenseerden ruimschoots de verminderde hypotheekrenteaftrek.

Aandachtspunt is dat de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek proportioneel het grootste inkomensverlies betekende voor lage inkomensgroepen, en dat huishoudens meer onderhevig werden aan marktschommelingen van de intrestvoeten. De auteurs benadrukken daarnaast het belang van de consensusvorming over de afbouw onder de ‘informed opinion’ (Stephens, Whitehead & Munro, 2005).

Denemarken en Zweden

In Denemarken en Zweden was de afbouw van de hypotheekrenteaftrek een onderdeel van een ruimere fiscale hervorming, die ongelukkigerwijze samenviel met een stagnatie van de economie (hoge werkloosheid en inflatie in combinatie met een recessie op de woningmarkt) (De Vries, 2010). Het is dan ook zeer moeilijk om de maatschappelijke effecten aan deze specifieke maatregel toe te schrijven.

In Denemarken werd de hypotheekrenteaftrek in 1987 beperkt tot 50% (voorheen bedroeg het hoogste marginale voordeel 70%). In combinatie met een algemene recessie leidde dit tot een aanzienlijke daling van de vraag naar eigendomswoningen (-70% in 1989 in vergelijking met de periode voor de belastingshervorming). De overheersende reactie van de Denen was ‘overwinteren’ en betere tijden afwachten. Dit gedrag deed het aantal transacties verder dalen, waardoor een verdere prijsdaling evenwel werd vermeden. In de tweede helft van de jaren 1990 nam het aantal transacties opnieuw toe. De woningprijzen bereikten een dieptepunt in 1992. De reële prijzen lagen toen 25 procent lager dan in 1985. In de daaropvolgende jaren namen de prijzen opnieuw toe, om in 1999 het peil van voor de hervormingen te bereiken. (De Vries, 2010). 29

Een gelijkaardig scenario ontwikkelde zich in Zweden. Voor de belastingshervorming van 1991 kon de hypotheekrente tegen het marginaal tarief van maximaal 70 procent van het belastbaar inkomen worden afgetrokken. Na de hervorming daalde de hypotheekrenteaftrek van gemiddeld 47 procent (marginaal tarief) tot een standaardtarief van 30 procent. De korte termijn impact van de belastingshervorming was aanzienlijk: tussen 1991 en 1993 daalden de woningprijzen met 25 procent en het aantal transacties daalde dramatisch. De productie van private nieuwbouwwoningen viel nagenoeg stil in 1992. Sindsdien trad er een stabilisatie op en tegen het einde van de jaren 1990 was de private eigendomssector grotendeels hersteld. (De Vries, 2010). Englund, Hendershott en Turner (1995) komen tot dezelfde vaststellingen wat betreft de korte termijn effecten, maar nuanceren enigszins de invloed van de belastingshervorming. Zij menen dat ongeveer een derde tot de helft van de prijsdalingen of het stilvallen van de bouwactiviteiten hierdoor te verklaren valt. Als andere oorzaken zien zij een voorafgaande vastgoedbubbel en de weinig rooskleurige algemene economische toestand.

Aandachtspunten

Terugblikkend op deze buitenlandse ervaringen, stelt De Vries (2010) dat het moment en de wijze waarop belastingshervormingen worden doorgevoerd een belangrijke impact hebben op de mogelijke effecten op de woningmarkt. (cf. de geleidelijke afbouw van fiscale voordelen in het Verenigd Koninkrijk in een economisch gunstige periode versus de veel snellere afbouw in Denemarken en Zweden in een economische minder gunstige periode). De auteurs menen dat overheden er goed aan doen wijzigingen in de woonfiscaliteit in kleine stappen door te voeren en aandacht te hebben voor de timing. Vanuit dit perspectief is het beter om beperkingen inzake hypotheekrenteaftrek door te voeren in tijden waarin de woningmarkt ‘oververhit’ is, eerder dan in perioden van een stagnerende woningmarkt. Economische woningmarktindicatoren In bovenvermelde studie verwijst De Vries (2010) naar 3 belangrijke indicatoren die de economische situatie op de woningmarkt duiden: de evolutie van (1) de woningprijzen, (2) het aantal vastgoedtransacties en (3) activiteit op de bouwmarkt.

30

Voor

Vlaanderen

beschikken

we

over

volgende

gegevens

(http://www.wonenvlaanderen.be/ondersteuning_voor_professionelen/onderzoek_wonen_en_ lange_termijnbeleid/kerncijfers/kerncijfers/de_woningmarkt_in_vlaanderen_algemene_gegev ens.html)

a) woningprijzen

In het eerste kwartaal van 2012 zette de licht stijgende trend van de voorbije jaren zich verder: woningtype

Gemiddelde verkoopprijs 1e kwartaal 2012

Gewone woonhuizen

205.332

Villa’s, bungalows en woonhuizen

356.746

Appartementen, flats en studio’s

207.210

b) aantal vastgoedtransacties

31

Voor 2012 beschikken we niet over cijfers van ADSEI i.v.m. het aantal verkopen.

Op basis van de evolutie van het aantal hypothecaire kredieten in België stelt Febelfin:

Belgische hypotheekmarkt, na twee sterke jaren, nog steeds boven niveau van 2009 De hypothecaire kredietverlening is in het derde trimester van 2012 gedaald ten opzichte van hetzelfde trimester van 2011. Niettemin bevindt het niveau van de hypothecaire kredietverlening zich in het derde trimester van dit jaar – net zoals in de eerste twee trimesters – nog steeds boven het niveau opgetekend in 2009. Zowel 2010 als 2011 waren immers uitzonderlijke jaren voor de Belgische hypothecaire kredietmarkt. Het aantal kredietaanvragen (-25,5%), alsook het aantal verstrekte kredieten (-26,7%) is in het derde trimester van dit jaar met ongeveer een kwart gedaald ten opzichte van derde trimester van 2011. Ook voor de onderliggende bedragen van de aangevraagde kredieten (-7%) als van de verstrekte kredieten (-5,3%) wordt er voor dezelfde periode een daling opgetekend. De sterke daling van het aantal aangevraagde en verstrekte kredieten kan nog steeds in belangrijke mate toegeschreven worden aan de afschaffing sinds eind vorig jaar van een aantal stimuli voor de renovatiemarkt zoals de investeringsaftrek voor een groot aantal energiebesparende investeringen, alsook aan het aflopen van de maatregel inzake het groen

32

krediet met interestbonificatie. Ook de onzekere sociaal-economische context en het aangetaste consumentenvertrouwen spelen ongetwijfeld een rol. De belangrijkste vaststellingen voor het derde trimester van 2012 in vergelijking met het derde trimester 2011 : • De verstrekte hypothecaire kredieten zijn zowel in aantal als in bedrag gedaald, met respectievelijk 26,7% en 5,3%. Er werden bijna 51.000 kredieten verstrekt voor een totaal bedrag van bijna 6 miljard EUR. • Het aantal kredietaanvragen is gedaald met 25,5%. De onderliggende bedragen van de kredietaanvragen daalden eveneens met 7%. • Het aantal renovatiekredieten (± 14.200) lag meer dan de helft lager. • Het aantal bouwkredieten (± 5.600) lag 22% lager. • Het aantal kredieten voor de aankoop van een woning (± 25.600) noteerde iets meer dan 5% lager,wat erop wijst dat de immobiliënmarkt vrij stabiel is gebleven. • Het gemiddelde ontleende bedrag voor de aankoop van een woning is gestegen tot bijna 140.000 EUR. • Kredietnemers kiezen nog steeds massaal voor een vaste rentevoet. Bron: http://www.febelfin.be/nl/belgische-hypotheekmarkt-na-twee-sterke-jaren-nog-steedsboven-niveau-van-2009

c) Bouwactiviteiten

Grafiek: Bouwvergunningen voor residentiële nieuwbouw (Vlaanderen, 1996-2011)

33

In de eerste 7 maanden van 2012 werden 21.872 bouwvergunningen voor woningen en flats afgeleverd. In dezelfde periode in 2011 waren dit er 16.348 (ADSEI)

Grafiek: bouwvergunningen voor renovatie (Vlaanderen 1996-2011)

In de eerste 7 maanden van 2012 werden 9.833 bouwvergunningen voor renovatiewerken afgeleverd. In dezelfde periode in 2011 waren dit er 9.844 (ADSEI)

Bouwbarometer Confederatie Bouw

34

De bouwsector wordt geconfronteerd met steeds meer negatieve signalen. Dat blijkt uit de meest recente bouwbarometer van de Confederatie Bouw. Zo zit het orderboek van de aannemers voor het eerst sinds maanden in een dalende trend. Ook de cijfers inzake bouwvergunningen voor nieuwbouw en de tewerkstelling zijn negatief. En het aantal faillissementen in de bouw blijft angstwekkend hoog. Dat de activiteitsduur van het orderboek daalt, is een opmerkelijke vaststelling. Zelfs in de huidige crisistijd bleef het orderboek van de aannemer aanvankelijk vrij stabiel. Een kentering in het aantal opdrachten is dus zeker zorgwekkend. De tewerkstelling in de bouw hield tot voor kort redelijk goed stand. Maar vanaf het tweede kwartaal van 2012 gaat die curve naar beneden. Alles samen daalde de activiteit in de bouw in het tweede kwartaal met 0,2%. (Bouwbaromter november 2012, http://www.confederatiebouw.be/tabid/3700/language/nlBE/default.aspx)

4.2. Mogelijke scenario’s voor de afbouw van de woonbonus

4.2.1. Diverse afbouwscenario’s en hun impact op het overheidsbudget

Een essentiële knoop die dient te worden doorgehakt, is de vraag of de afbouw van de woonbonus enkel van toepassing is op de contracten die vanaf 2014 zullen worden afgesloten, of ook op de lopende contracten. We behandelen beide eerst afzonderlijk, om ze nadien samen te voegen in diverse afbouwscenario’s.

4.2.1.1. Lopende contracten (tot en met 2013)

We onderscheiden drie mogelijke manieren inzake fiscale behandeling van de bestaande contracten: (1) Behoud van het bestaande voordeel: dit houdt in dat het fiscale voordeel van 45% blijft behouden voor de leningen die tot en met 2013 werden afgesloten. (2) Geleidelijke afbouw van het fiscale voordeel: in onze prognose gaan we uit van een afbouw op 15 jaar. Dit houdt in dat het huidige fiscale voordeel van 45% jaarlijks met 3%

35

wordt verminderd (42% in 2014, 39% in 2015 enz.). Een variante op dit scenario is dat deze afbouw pas in 2019 start (overgangsperiode van 5 jaar) (3) Inkomensselectieve afbouw van het fiscale voordeel: in dit scenario schaffen we fiscale voordelen voor de 20% begunstigden met de hoogste inkomens vanaf 2014 volledig af, behouden we het voordeel voor de 20% begunstigden met de laagste inkomens en bouwen we het voordeel voor de tussengroep op 15 jaar af.

Bij elk van deze scenario’s gaan we uit van een looptijd van een hypothecaire lening van 20 jaar en een afbouw op 15 jaar.

Het resultaat van deze prognoses wordt weergegeven in figuur 3.

Figuur 3: Prognose van de budgettaire impact van diverse scenario’s woonbonus, bestaande contracten (2014-2035)

In het eerste scenario (behoud voordelen) daalt het benodigde budget vanaf 2025. Dit is het moment waarop de eerste hypotheekleningen waarvoor de woonbonus gold (afgesloten in 2005) volledig terugbetaald zullen zijn. Tot 2024 is er een tekort van circa 63 miljoen euro in vergelijking met het overgehevelde budget. Dit heeft te maken met de afgesproken verdeelsleutel in het institutioneel akkoord (zie bijlage 2). In 2033 (20 jaar na het afsluiten van de laatste generatie leningen met woonbonus) zijn er geen uitgaven meer voor de lopende contracten.

36

In het tweede scenario (afbouw op 15 jaar) vermindert het benodigde budget stelselmatig en zijn er vanaf 2028 geen uitgaven meer. In de variante waarbij de afbouw in 2019 start, is er tot 2018 een jaarlijks geraamd tekort van 63 miljoen euro, dat nadien afneemt. In deze variante stoppen de uitgaven in 2033.

In het derde scenario (inkomensselectieve afbouw) vermindert het benodigde budget aanzienlijk in 2014 (wegens plotse afschaffing voordeel voor 20% begunstigden met de hoogste inkomens), om vervolgens geleidelijk te dalen tot 2033.

4.2.1.2.

Nieuwe contracten (vanaf 2014)

Wat betreft het fiscale voordeel voor nieuwe contracten (afgesloten vanaf 2014), zijn vier afbouwscenario’s denkbaar. Deze liggen in de lijn van de opties voor de bestaande contracten: (4) Ongewijzigd beleid (behoud fiscaal voordeel, ook voor nieuwe contracten) (5) Onmiddellijke afschaffing van het fiscale voordeel vanaf 2014; (6) Geleidelijke afbouw van het fiscale voordeel vanaf 2014, over een periode van 15 jaar (jaarlijkse vermindering fiscaal voordeel: 42% in 2014, 39% in 2015 enz.) (7) Inkomensselectieve afbouw van het fiscale voordeel: geen fiscaal voordeel voor de 20% hoogste inkomens, geleidelijke afbouw (op 15 jaar) van de fiscale voordelen voor de andere groep (in tegenstelling tot bestaande contracten geen ‘behoud’ van het fiscaal voordeel voor de 20%). De budgettaire impact van deze scenario’s wordt weergegeven in figuur 4

Figuur 4: Prognose van de budgettaire impact van diverse scenario’s woonbonus, nieuwe contracten (2014-2035)

37

Bij ongewijzigd beleid (scenario 4) stijgen de benodigde middelen voor nieuwe contracten tot 2,9 miljard euro in 2033

In scenario vijf (onmiddellijke afschaffing) zijn er vanaf 2014 geen uitgaven voor de financiering van de fiscale voordelen voor nieuwe contracten.

In scenario zes (geleidelijke afbouw) stijgt het benodigde budget voor de nieuwe contracten tot 281 miljoen euro in 2020. In scenario zeven (inkomensselectieve afbouw) is het benodigde maximumbudget iets lager, n.l. 225 miljoen euro. In beide scenario’s zijn er geen uitgaven meer vanaf 2028. 4.2.1.3.

Bestaande en nieuwe contracten

Het gecombineerde effect van de diverse scenario’s voor zowel de bestaande als de nieuwe contracten wordt weergegeven in figuur 5, 6 en 7. Om een degelijk zicht te krijgen van de budgettaire implicaties op korte en middellange termijn (10 jaar), beperken we onze prognose tot 2024.

De figuren 5, 6 en 7 gaan telkens uit van een ‘vast’ scenario voor de bestaande contracten (respectievelijk behoud, geleidelijke afbouw en inkomensselectieve afbouw). Binnen deze figuren variëren de scenario’s voor de nieuwe contracten.

38

Figuur 5: Prognose van de budgettaire impact van diverse scenario’s woonbonus: behoud bestaande voordelen, diverse scenario’s nieuwe contracten

Figuur 6: Prognose van de budgettaire impact van diverse scenario’s woonbonus: geleidelijke afbouw bestaande voordelen, diverse scenario’s nieuwe contracten

39

Figuur 7: Prognose van de budgettaire impact van diverse scenario’s woonbonus: inkomensselectieve afbouw bestaande voordelen, diverse scenario’s nieuwe contracten

d) Middelen beschikbaar vanaf 2014

We stellen vast dat de benodigde middelen voor de fiscale voordelen voor eigenaars slechts in een beperkt aantal scenario’s vanaf 2014 lager liggen dan het overgehevelde budget van 1,5 miljard euro. Dit is het geval bij: -

een geleidelijke afbouw van de voordelen voor de bestaande contracten en een onmiddellijke afschaffing van de voordelen voor nieuwe contracten (figuur 6);

-

de selectieve afbouw van de voordelen voor bestaande en nieuwe contracten (figuur 7);

-

de selectieve afbouw van de voordelen voor bestaande contracten en de afschaffing van de voordelen voor nieuwe contracten (figuur 7);

-

de afschaffing van de voordelen voor bestaande en nieuwe contracten (figuur 7);

In elk van deze scenario’s komt er vanaf 2014 budgettaire ruimte vrij om nieuwe accenten te leggen in het woonbeleid.

e) Middelen beschikbaar op korte termijn

40

In drie scenario’s komt op korte termijn (2015 à 2016) budgettaire ruimte vrij voor nieuw beleid: -

de geleidelijke afbouw van de voordelen voor bestaande en nieuwe contracten (figuur 6);

-

de geleidelijke afbouw van de voordelen voor bestaande contracten en de selectieve afbouw van de voordelen voor nieuwe contracten (figuur 6);

f) Geen middelen beschikbaar op korte of middellange termijn

In scenario’s waarbij de voordelen voor bestaande contracten worden behouden of vanaf 2019 worden afgeschaft, gecombineerd met de (al dan niet selectieve) afbouw van de voordelen voor nieuwe contracten, is er tot 2022 à 2026 een aanzienlijk tekort (figuur 5 en 6).

Bij behoud van de voordelen voor bestaande contracten en de onmiddellijke afschaffing van de voordelen voor nieuwe contracten, is er tot 2024 een tekort van ongeveer 63 miljoen euro (figuur 5). Nadien komt er stelselmatig budgettaire ruimte vrij.

4.3. Voorstel van scenario Rekening houdende met de voorafgaande aandachtspunten (4.1) en de diverse budgettaire prognoses (4.2), kan volgend scenario worden overwogen

Bestaande contracten (afgesloten t.e.m. 2013): -

Geleidelijke afbouw van het fiscaal voordeel op 10 à 15 jaar vanaf 2014;

-

Overgangsmaatregel voor de 20% begunstigden met de laagste inkomens13: zij behouden gedurende maximum 20 jaar het huidige voordeel van 45%;

-

Overgangsmaatregel voor contracten afgesloten in 2012 en 2013. Deze blijven 3 jaar van het maximale voordeel (45%) genieten alvorens ze worden afgebouwd14;

13

Dit is een (wellicht ruime) afbakening van de groep die door de afbouw van de woonbonus mogelijk met betaalbaarheidproblemen te kampen kan krijgen. Grondiger simulaties zijn aangewezen.

41

Nieuwe contracten (afgesloten vanaf 2014): -

Geleidelijke afbouw van het fiscaal voordeel op 10 à 15 jaar vanaf 2014;

-

Geen fiscaal voordeel voor huishoudens met een hoog inkomen (bv. inkomensgrenzen renovatiepremie15).

Dit voorstel beantwoordt o.i. aan de eerder gestelde aandachtspunten: -

Door de geleidelijke afbouw en het voorzien in een billijke overgangstermijn, wordt het vertrouwensbeginsel niet ernstig geschaad;

-

De huidige begunstigden met een laag inkomen blijven het bestaande fiscaal voordeel genieten. Hierdoor vermijden we potentiële betalingsmoeilijkheden;

-

De geleidelijke afbouw vermijdt economische schokeffecten op de woningmarkt;

De budgettaire impact (prognose) van dit scenario wordt weergegeven in figuur 8.

Figuur 8: Prognose van de budgettaire impact van het scenario van de Vlaamse Woonraad (afbouw op 10 of 15 jaar met overgangsmaatregelen) (2014-2035)

14

De (eerder geringe) budgettaire impact van deze overgangsmaatregel wordt niet opgenomen in de hierna volgende prognoses. 15 Dit is momenteel de hoogste inkomensgrens binnen het Vlaamse woonbeleid. Ca. 40% van de eigenaars met hypotheeklast heeft een inkomen dat hoger ligt dan deze grens.

42

In dit scenario is er naargelang het gekozen afbouwtempo de eerste jaren een klein tekort. Dit valt te verklaren doordat het fiscaal voordeel in deze periode nog relatief hoog ligt (t.g.v. de geleidelijke afbouw van de aanslagvoet) en er ook nieuwe contracten bijkomen (geen plotse afschaffing). Indien we daarnaast ook nog rekening houden met de budgettaire impact van de overgangsmaatregelen voor leningen afgesloten in 2012 en 201316, zullen er vanaf 2015 à 2017 stelselmatig middelen zullen vrijkomen om nieuw beleid te voeren. Figuur 4: Beschikbaar budget bij toepassing scenario Vlaamse Woonraad, 2014-2024.

We ramen dat de vrijgekomen beleidsruimte door de afbouw van de woonbonus tegen 2024 633 miljoen à 1,2 miljard euro zal bedragen (bij afbouw op respectievelijk 15 of 10 jaar)

16

Deze werden niet precies becijferd. Wellicht gaat het in 2014 en 2015 om een bedrag van ca. 15 miljoen euro (1/10 à 1/15 van het jaarlijks stijgende budget van 182 miljoen euro bij ongewijzigd beleid)

43

Geraadpleegde literatuur Andrews, D., Caldera Sanchez, A. & Johansson, A. (2011) Housing Markets and Structural Policies in OECD Countries, OECD Economics Department Working Papers, No. 836, OECD Publishing. http://dx.doi.org/10.1787/5kgk8t2k9vf3-en

Albrecht, J. & Van Hoofstat, R. (2011) Huisvesting in tijden van schaarste. Naar een renovatie van het woonbeleid. Brussel: Itinera Institute. http://www.itinerainstitute.org/upl/1/default/doc/Itinera_Housing_Policy_NL_DEF_LR.pdf

Albrecht, J. & Van Hoofstat, R. (2012) Woonbonus mildert fiscale druk op nieuwbouw van 106% tot 60% maar volstaat niet om nieuwbouw op peil te houden en wordt beter vervangen door een Btw-verlaging. Brussel: Itinera Institute. http://www.itinerainstitute.org/upl/1/default/doc/ja_3_housingpremium_NL.pdf

Bachus, K. (2012) Subsidies en duurzame ontwikkeling: casestudies in het Vlaamse landbouw- en woonbeleid. Leuven: Steunpunt Duurzame Ontwikkeling. http://www.steunpuntdo.be/papers/Working%20Paper%2038_Bachus.pdf

Bartelsman, E. e.a. (2012) Naar een duurzame financiering van de woningmarkt. Zes stappenplan. http://www.mejudice.nl/artikel/771/een-betere-woningmarkt-in-zes-stappen

Belgische Federale Overheidsdiensten (2012) Belasting op inkomsten van particulieren en zelfstandigen [http://www.belgium.be/nl/belastingen/inkomstenbelastingen/particulieren_en_zelfstandigen/] , geraadpleegd op 5 juni 2012.

Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers (2011) Middelenbegroting voor het begrotingsjaar 2012. Bijlage: Inventaris van de vrijstellingen, aftrekken en verminderingen die de ontvangsten

van

Volksvertegenwoordigers.

44

de staat

beïnvloeden.

Brussel:

Belgische Kamer van

http://docufin.fgov.be/intersalgnl/thema/stat/Stat_fiscale_uitgaven_fed.htm

De Vries, P. (2010) Measuring and explaining house prices developments. Delft: TU Delft. http://repository.tudelft.nl/assets/uuid:57c33fa8-a663-47cf-a63bdcef16429edc/proefschrift_paul_de_vries_2010.pdf

Caldera Sánchez, A. & Johansson, A. (2011), The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries, OECD Economics Department Working Papers, No. 837, OECD Publishing. http://dx.doi.org/10.1787/5kgk9qhrnn33-en

De

Decker,

P.

(2012)

De

geesten

rijpen:

het

woonbeleid

moet

anders.

http://www.dewereldmorgen.be/artikels/2012/09/19/de-geesten-rijpen-het-woonbeleid-moetanders

De Rouck, P. (2012) Wat verandert voor oude leningen? Netto, 11 februari 2012. http://krant.tijd.be/ipaper/20120211/#paper/netto/26

Deschamps, L. (1997) Het sociale-huisvestingsbeleid vanaf WO II tot heden. Van missie tot resultaten: de basisgegevens. In: VHM, Bouwstenen van sociaal woonbeleid. De VHM bekijkt 50 jaar volkshuisvesting in Vlaanderen. Brussel: VHM.

Di Rupo, E. (red.) (2011) Een efficiëntere federale staat en een grotere autonomie voor de deelstaten. Institutioneel akkoord voor de zesde staatshervorming. Brussel. http://www.dekamer.be/kvvcr/pdf_sections/home/NLdirupo.pdf

FOD Financiën (2011) Inventaris 2010 van de vrijstellingen, aftrekken en verminderingen die de ontvangsten van de staat beïnvloeden. Documentatieblad, jrg. 71, nr. 4, 4e kwartaal 2011. http://docufin.fgov.be/intersalgnl/thema/publicaties/documenta/2011/BdocB_2011_Q2n_Inve ntaris_fiscale_uitgaven.pdf

FOD Financiën (2012a) Inventaris van de federale fiscale uitgaven. [http://docufin.fgov.be/intersalgnl/thema/stat/Stat_fiscale_uitgaven_fed.htm]

45

FOD Financiën (2012b) Hoeveel bedraagt de aftrek voor enige en eigen woning? Wat is mijn belastingvoordeel?

[http://minfin.fgov.be/portail2/nl/themes/dwelling/mortgage-loan/only-

home.htm], geraadpleegd op 5 juni 2012.

Heylen K., Le Roy M., Vanden Broucke S., Vandekerckhove B., Winters S. (2007), Wonen in Vlaanderen; De resultaten van de woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005. Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Woonbeleid, Brussel, 481 p. Heylen, K. & Winters, S. (2010) Betaalbaarheid van wonen in Vlaanderen: de budgetbenadering. Leuven, Steunpunt Ruimte en Wonen. http://www4.asro.kuleuven.be/steunpuntruimteenwonen/cms/index.php?option=com_docman &task=doc_download&gid=1080

Heylen K. & Winters S. (2012), De verdeling van de subsidies op vlak van wonen in Vlaanderen, 95 p.

Huyghebaert, N. (2012a) Studie naar het belang van het consumentenkrediet en het hypothecair krediet voor de Belgische economie, Presentatie voor de Beroepsvereniging van het krediet (BVK), 13 januari 2012. Leuven: KU Leuven.

Huyghebaert, N. (2012b) Berekening woonbonus op kruissnelheid. Niet-gepubliceerde nota. Leuven: KU Leuven.

Jannsens, P. (2005) 50 Jaar Belgische vastgoedmarkt. 1953-2003. Waar geschiedenis tot toekomst vergroeit. Roeselare: Roularta Books.

Stephens, M., Whitehead, C. & Munro, M. (2005) Lessons from the past, challenges for the future for housing policy. An evaluation of English housing policy 1975-2000. London: Office of the Deputy Prime Minister. http://www.communities.gov.uk/documents/housing/pdf/138130.pdf

46

Storms, B. & Van den Bosch, K. (2009) Wat heeft een gezin minimaal nodig? Een budgetstandaard voor Vlaanderen. Antwerpen: Centrum voor Sociaal Beleid Herman Deleeck. http://www.centrumvoorsociaalbeleid.be/docs/20090515121500MKYW.pdf

Vacature (2010) Hoeveel Belgen verdienen gemiddeld meer dan 2.000 euro netto? [http://www.vacature.com/blog/hoeveel-belgen-verdienen-gemiddeld-meer-dan-2000-euronetto], geraadpleegd op 6 juni 2012.

Valenduc, C. (2008) Les incitations fiscales en faveur du logement. Les Echos du Logement, 2, 1-16. http://dgo4.spw.wallonie.be/dgatlp/dgatlp/Pages/DGATLP/Dwnld/Echos/EchosLog08_2.pdf

Valenduc, C. & Van Reybrouck, G. (2011) Taxation of Housing in Belgium : Facts and reforms. Presentatie op workshop ‘Property taxation and enhanced tax administration in challenging times’. Brussel : Europese Commissie. http://ec.europa.eu/economy_finance/events/2011/2011-11-24property_taxation/pdf/valenduc-van_reybrouck_final_ec_2011-1124_taxation_housing_belgium_en.pdf

Vastmans, F. & Buyst, E. (2011) Onderzoeks- en vormingsopdracht “Vastgoedprijzen en woningaanbod in de centrumsteden”. Deel 1 woningprijzen en woningkenmerken. Leuven : KU Leuven. http://www.kenniscentrumvlaamsesteden.be/kennisbank/lopendonderzoek/Documents/rapport %20deel1%20vastgoedprijzen%20en%20aanbod%5B1%5D.pdf

Verbist, G. & Vanhille, J. (2012) Een simulatie van huursubsidies voor huishoudens in Vlaanderen. Een verdelingsanalyse. Antwerpen : UA - Centrum voor sociaal Beleid Herman Deleeck. http://www.centrumvoorsociaalbeleid.be/sites/default/files/CSB%20bericht%20februari%202 012%20huursubsidies.pdf

47

Vlaamse Woonraad (2011) Wonen en armoede: aanbevelingen voor een woonbeleid gericht op het tegengaan van armoede en sociale uitsluiting. Brussel: Vlaamse Woonraad. http://www.rwo.be/Default.aspx?tabid=15110

Winters, S., Buyst, E., Elsinga, M., Heylen, K., Le Roy, M., Tratsaert, K., Vandekerckhove, K. & Vastmans, F. (2010) Voorstel tot indicatoren voor het Vlaamse woonbeleid. Leuven: Steunpunt Ruimte en Wonen. https://hiva.kuleuven.be/resources/pdf/publicaties/R1413_Indicatoren_woonbeleid.pdf

48

BIJLAGEN

49

BIJLAGE 1 BUDGETSTANDAARD EN ARMOEDERISCIOGRENS Tabel B1: totalen van de budgetstandaard en vergelijking met de Europese armoedenorm (2008) (selectie van gezinstypes) Gezinstype

Budgetstandaard

Armoederisicogrens

Budgetstandaard / Armoederisicogrens

Alleenstaande vrouw

976 euro

939 euro

104%

Alleenstaande vrouw + jongen 8j.

1.403 euro

1.221 euro

115%

Alleenstaande vrouw + meisje 4j.

1.637 euro

1.502 euro

109%

Koppel

1.296 euro

1.409 euro

92%

Koppel + jongen 8j.

1.683 euro

1.690 euro

100%

Koppel + meisje 4j. en jongen 8j.

1.896 euro

1.972 euro

96%

en jongen 8j.

Bron: Storms & Van den Bosch (2009)

50

BIJLAGE 2 BEREKENING EVOLUTIE UITGAVEN WOONBONUS We gebruiken 2 cijferreeksen: -

Uitgaven 2005-20010: inventaris fiscale uitgaven FOD Financiën

-

Prognose toekomstige uitgaven: studie Huyghebaert (2012)

Fiscale uitgaven 2005-2010

Tabel: budget van de over te hevelen fiscale uitgaven inzake huisvesting (Vlaams Gewest) 2005

2006

2007

2008

2009

2010

Aftrek voor enige en eigen woning (woonbonus)

60

165

n.b.

351

556

694

Bijkomende interestaftrek hypothecaire leningen

50

42

n.b.

30

24

14

585

572

n.b.

493

n.b.

473

695

779

n.b.

874

n.b.

1.182

Verhoogde

belastingsvermindering

voor

het

bouwsparen Totaal

Bron: Studie- en Documentatiedienst van de FOD Financiën

Prognose toekomstige fiscale uitgaven (figuur 2 en de hierop voortbouwende figuren 3 t.e.m. 6)

Ook hier beschouwen we enkel de te regionaliseren bevoegdheden

Oude systeem (bijkomende intrestaftrek en bouwsparen) De laatste leningen die vielen onder het oude systeem van fiscale voordelen werden in 2004 afgesloten. We hanteren als uitgangspunt dat deze leningen op 20 jaar worden afbetaald. We kennen de fiscale uitgaven t.e.m. 2010 (zie boven). We verminderen deze jaarlijks lineair met 1/14, zodat de uitgaven voor het oude systeem vanaf 2024 (20 jaar na 2004, 14 jaar na 2010) volledig zijn uitgedoofd.

51

Nieuwe systeem (woonbonus) Als deel van de studie naar het belang van het consumentenkrediet en het hypothecair krediet voor de Belgische economie berekende Prof. Dr. Huyghebaert (KU Leuven) wat de gemiddelde kostprijs van het fiscale voordeel verbonden aan de woonbonus was (zie tabel 3 in advies).

Op basis hiervan berekent Huyghebaert wat nodig is om het huidige systeem van woonbonus te gaan implementeren op het niveau van de gewesten (bij een systeem op ‘kruissnelheid’ (vanaf 2024), waar jaarlijks zo’n 100.000 hypothecaire kredieten voor aankoop, 30.000 voor nieuwbouw en 50.000 voor renovatie op vervaldag komen en evenveel nieuwe kredieten worden afgesloten; dus een constante uitstaande ‘pool’ van kredieten). Voor België bedraagt de kostprijs op kruissnelheid:

10 * 301.22 miljoen + 10 * 75% * 247.43 miljoen = 4.87 miljard euro. Om het de geraamde evolutie van het Vlaamse aandeel in de uitgaven in te schatten, voeren we volgende berekening door: 1) We nemen de laatst gekende fiscale uitgaven (694 miljoen euro in 2010) 2) We berekenen het gemiddelde van 301,22 miljoen en (75% x 247,43 miljoen) = 243,4 miljoen euro (gemiddelde jaarlijkse toename budget België) 3) We delen dit door het aandeel van het Vlaams Gewest in de totale uitgaven 2010: 67,43% = 164,13 miljoen euro (toename budget Vlaanderen in 2011) 4) Vanaf 2012 passen we hierop de breuk 45/46,11 toe. Dit is het fiscaal voordeel vanaf 2012 (45%) gedeeld door het huidige gemiddelde voordeel (46,11%) = 160,17 miljoen euro (jaarlijkse toename budget Vlaanderen tussen 2012 en 2024) 5) Op die manier schatten we de geraamde uitgaven bij ongewijzigd beleid op kruissnelheid in Vlaanderen op 2,9 miljard euro

We beklemtonen dat dit een zeer rudimentaire berekening is (lineaire toename). Meer gedetailleerde prognoses waarbij bv. rekening wordt gehouden met het afnemende fiscale na 10 jaar, worden idealiter door de bevoegde administraties opgemaakt.

52

Prognose overgeheveld budget

We gaan ervan uit dat de budgetten die vanaf 2014 naar de gewesten zullen worden overgeheveld, gebaseerd zullen zijn op de laatst gerealiseerde fiscale uitgaven door de federale overheid in 2013.17 Op basis van bovenvermelde berekeningen, ramen we deze uitgaven in 2013 op 1,562 miljard euro

Het institutioneel akkoord stelt dat de enveloppe “fiscale uitgaven” zal verdeeld worden op basis van de op federaal niveau behouden PB-verdeelsleutel. Deze bedraagt ca. 63,1% voor het Vlaams Gewest18. Het aandeel in deze fiscale uitgaven (woonbonus + oude systeem) voor het Vlaams Gewest ligt evenwel hoger (65,8% in 2010).

Indien we de geraamde fiscale uitgaven voor 2013 vermenigvuldigen met 63,1% (PBverdeelsleutel) en delen door 65,8%, bekomen we een geraamd overgeheveld budget naar het Vlaams Gewest van 1,498 miljard euro in 2014. Dit is een verschil (tekort) van 64 miljoen euro in vergelijking met de uitgaven 2013.

17

http://www.vlaamsparlement.be/Proteus5/showVIVerslag.action?id=657007 Het Rekenhof stelt dat de geraamde PB-verdeelsleutel voor Vlaanderen tussen 2011 en 2015 zal dalen van 63,15% naar 62,97%. https://www.ccrek.be/docs/2011_31_AanpassingBegroting2011.pdf 18

53