A ZÁLOGJOG ÚJ SZABÁLYAI

A ZÁLOGJOG ÚJ SZABÁLYAI (1996)

Gárdos, Benke, Mosonyi, Tomori Ügyvédi Iroda

ELŐSZÓ Nem szükséges olvasóink számára hangsúlyoznunk annak fontosságát, hogy a gazdaságban jelentkező hiteligények megfelelően ki legyenek elégítve. Közismertek azok az óriási változások is, amelyek a magyar hitelezési piacon az elmúlt 5-10 évben végbementek. Az állam visszaszorult, helyét átvette az üzleti alapon történő hitelezés. A nemzetgazdaság általános fejlődési irányával összhangban ez a piac is nyitott lett a külföldi befektetők előtt. Ma már a devizahitelek nem a Magyar Nemzeti Bankon keresztül jutnak a felhasználókhoz, hanem a kereskedelmi bankok, illetve a vállalatok közvetlen külföldi hitelfelvételéből származnak. A nemzetközi normák átvétele, valamint a bankkonszolidációhoz vezető évek tapasztalatai alapján világossá vált az adós- és hitelminősítés fontossága. Az adósok hitelképességét azonban rajtuk kívülálló körülmények is befolyásolják. Ilyen az ország politikai, gazdasági és pénzügyi stabilitása, valamint a tervezett hitelügyletek jogi környezete. A megfelelő jogi környezet hiánya lehetetlenné teheti annak a bizalmi légkörnek a kialakulását, amely minden hitelezés nélkülözhetetlen feltétele. A megfelelő jogi környezet fogalma sokkal többet foglal magába, mint amennyit első ránézésre gondolnánk. A megfelelő jogszabályokon felül a fejlett jogi kultúra létét, független, magas szakmai színvonalon álló jogásztársadalmat, és a jogok érvényesítéséhez szükséges intézmények hatékony működését is. A biztonságos hitelezéshez olyan jogrendszer szükséges, amely stabil jogrendet biztosít olyan különböző jogterületeken, mint a tulajdonjog, csődjog, szerződések joga stb. Ezeken belül speciális jelentősége van a hitelezés biztosítékaira vonatkozó jogszabályoknak. Ennek a jelentőségét ismerte fel a magyar banki és jogásztársadalom, amikor kezdeményezte a zálogjogi szabályok reformját, amelynek eredményeként sor került a Polgári Törvénykönyv ez évi módosítására, és amelynek kiteljesülésével, várhatóan a jövő év májusától teljes körben érvényesülhetnek a hitelezési biztosítékok terén a jogalkotó által kínált új lehetőségek. Úgy gondoljuk ezért, hogy ez évi karácsonyi kiadványunk számára aktuálisabb témát nehezen találhatnánk, mint a törvénymódosítások eredményeként előálló új zálogjogi szabályok áttekintését. A következő oldalak a zálogjogi szabályok és különösen az újdonságok legfontosabb vonásainak összefoglalását tartalmazzák, semmiképpen sem szántuk azonban részletes jogi elemzésnek. Az anyagban szükségképpen bizonyos szubjektivitás is érvényesül, hiszen többet foglalkozunk azokkal a kérdésekkel vagy problémákkal, amelyek gyakorlatunk során felmerültek, illetve amelyeknek a felmerülését valószínűnek tartjuk. Reméljük, ezzel a füzetünkkel is hozzájárulhatunk ahhoz, hogy Önök számára az új esztendő sikerekben gazdag és eredményes legyen. Ha ennél több segítségre is szükségük van, örömmel állunk rendelkezésükre. Budapest, 1996. december Gárdos, Benke, Mosonyi, Tomori Ügyvédi Iroda

A ZÁLOGJOG ÚJ SZABÁLYAI 1.

Bevezetés

A hitelezők jelentős része igényli, hogy az adós kötelezettségvállalásán felül olyan eszköznek is birtokában legyenek, amelynek révén az adós fizetőképességének megrendülése vagy fizetőkészségében bekövetkezett kedvezőtlen változás esetében is érvényesíthetik követelésüket. Ilyenkor a hitelezők nemcsak az adóssal, hanem a többi hitelezővel is szemben találják magukat, akik ugyanabból a vagyontömegből keresnek kielégítést. Fontos ezért, hogy azt az eszközt, amelynek révén valamely hitelező követelését érvényesíteni kívánja, a jog elismerje, és megfelelő támogatásban részesítse. Ezáltal elérhető, hogy eredményesen fel lehessen lépni az adóssal szemben, és a többi hitelező se támadhassa meg a tranzakciót. Ha a hitelezési biztosítékok jogi rendszere megfelelően kiépült és megbízhatóan működik, a befektetők biztonsága magasabb szintű, hitelezési kedvük nagyobb és a potenciális hitelfelvevők könnyebben és kedvezőbb feltételek mellett juthatnak hitelekhez. Ezek a megfontolások álltak a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) zálogjogi szabályainak (251.-269.§-ok) átfogó módosítása mögött1. A módosítás új lehetőségeket nyit a követelések zálogjoggal történő biztosításában, mint például a vállalat vagyonának, vagy egyes ingóságoknak jelzálogjoggal történő megterhelése, vagy az önálló zálogjog révén. Fontos változások születtek a zálogjog érvényesítésének megkönnyítése érdekében is, elsősorban azáltal, hogy a bírósági végrehajtás mellett a privát, azaz a szerződő felek által történő végrehajtás esetei bővültek. A módosítás figyelembe veszi a hitelbiztosíték intézményének legújabb nemzetközi fejlődését, az Európai Újjáépítési és Fejlesztési Bank által kidolgozott modell-törvény

1

A módosítást az 1996. évi XXVI. törvény tartalmazza.

Gárdos, Benke, Mosonyi, Tomori

-2-

egyes ajánlásait, ugyanakkor régebbi magyar polgári jogi intézményeket is feléleszt, mint például a jelzálogról szóló 1927. évi XXXV. törvénycikkből a ranghellyel való rendelkezés és a telekadósság (ma: önálló zálogjog) intézményét, vagy az ipari záloglevelekről

szóló

1928.

évi

XXI.

törvénycikkből

a

vállalati

vagyon

elzálogosításának lehetőségét. A törvény indokolása szerint az új rendszer a zálogjogi szabályozás egységesítésére törekszik, melyben az egyes zálogjogok tárgyuk jellegétől - ingatlan, ingóság, vagyon, jogok, stb. - függetlenül, egységes szabályok szerint lennének alapíthatók és csak a részletszabályok tekintetében különböznének. Ezzel szemben, mint a későbbiekben azt látni fogjuk, a zálogba adott dolog természete nagyban meghatározza a rendelkezésre álló lehetőségeket. Például: -

ingatlanon történő kézizálog alapításához az ingatlan birtokbaadásán kívül a zálogjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére is szükség van;

-

egyes ingóságokon, hajókon, repülőkön, szabadalmi jogokon, valamint a vállalat vagyonán történő zálogjog alapítását külön nyilvántartásba kell bejegyeztetni;

-

külön szabályok vonatkoznak a követeléseken és jogokon történő zálogjog alapítására is; és

-

a vállalat vagyonának zálogjoggal való terhelése esetén nem szükséges a vagyont alkotó egyes dolgok illetve jogok egyedi meghatározása.

2.

A zálogjogról általában

2.1.

A zálogjog fogalma

A zálogjog olyan jog, amelynek alapján a hitelező jogosult követelését a zálogkötelezett által nyújtott zálogtárgyból az adós gazdasági és pénzügyi helyzetétől


-3-

függetlenül, közvetlenül, más hitelezőket megelőzve kielégíteni, ha az adós (az ún. személyes kötelezett) nem teljesít. Elvileg a zálogjognak lényeges eleme a kielégítési elsőbbség, a gyakorlatban azonban figyelembe kell venni azt, hogy - amint erre a zálogjog érvényesítésének ismertetésében még kitérünk - bizonyos követelések kielégítése megelőzheti a zálogjogosult követelését. 2.2.

A zálogjog természete

A zálogjog két legjellemzőbb vonása a dologi hatály és a járulékos jelleg. A zálogjog dologi hatályú, ami azt jelenti, hogy a kötelezettség a biztosítékul lekötött vagyontárgyat terheli, még akkor is, ha annak tulajdonosa más, mint aki volt a zálogjog keletkezésekor. A zálogtárgy mindenkori tulajdonosa a dologi kötelezett, aki, hacsak ki nem fizeti az adósságot, tűrni köteles, hogy a zálogjogosult a zálogtárgyból a követelését kielégíti. Amint erre később még kitérünk, a vagyont terhelő zálogjog esetén ez a fő szabály a zálogjoggal terhelt dolog jóhiszemű megszerzőjével szemben nem mindig érvényesül. A zálogjog járulékos jellege különösen a következőkben nyilvánul meg: -

A zálogtárggyal való felelősség terjedelme a biztosított követeléshez igazodik, tehát a zálogtárgy értékének nagyságától függetlenül, a felelősség mértékét a biztosított követelés mértéke határozza meg; ha a biztosított követelés megszűnik, megszűnik a zálogjog is.

-

A biztosított követelés átszállásával a zálogjog is átszáll az új jogosultra.

-

Bírósági úton nem érvényesíthető követelés zálogjoggal való biztosítása semmis.


-4-

A módosításokkal bevezetett új zálogfajta, az önálló zálogjog azonban éppen abban speciális a zálogjog egyéb formáihoz képest, hogy nem járulékos jellegű. 2.3.

A zálogjog tárgya

Zálogjog tárgyaként bármely forgalomképes dolog, jog vagy követelés szolgálhat, például ingatlan, ingóság, törvényes védelmet élvező forgalomképes jog illetve végrehajtható követelés egyaránt zálogjog tárgya lehet. Nem alapítható viszont zálogjog a dolog egy részén, kivéve az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott ingatlan eszmei hányadán. Másrészt, több dolog is szolgálhat ugyanannak a követelésnek a biztosítására. Ilyenkor - eltérő megállapodás hiányában - minden egyes zálogtárgy az egész követelést biztosítja. Újdonság, hogy nem csupán egyedileg meghatározott dolgok, hanem dolgok összessége, azaz vállalatok egész vagyona, vagy annak egy meghatározott része is zálogul leköthető. Követelés biztosítékául szolgáló vagyontárgy kiválasztásánál figyelembe kell venni az ügylet egyedi körülményeit, mint pl. a hitel nagyságát és a zálogtárgy értékét, az egyes zálogtárgyak által nyújtott biztonság eltérő mértékét, az adós esetleges igényét arra, hogy az elzálogosított eszközöket továbbra is birtokolja és használhassa, nem utolsósorban pedig a zálogjog alapításának körülményességét és költségét. A módosítás értelmében zálogjog tárgya olyan dologra vagy jogra is kiterjedhet, amelyre a kötelezett a zálogszerződés megkötése után szerez rendelkezési jogot. Ennek a szabálynak a jelentése kétséges, mert a Ptk. 112.§-a szerint zálogjog létesítése éppen a tulajdonban levő dolog feletti rendelkezési jog egyik formája. Ez a kérdés különösen érdekes olyan zálogjogok alapításánál, ahol a zálogjog létrejöttéhez a zálogszerződés megkötésén felül a zálogjog nyilvántartásba való bejegyeztetése, vagy a zálogtárgy birtokbaadása is szükséges, hiszen nyilvánvaló, hogy a zálogkötelezett a rendelkezése alatt nem álló dolgot sem a zálogjogosult birtokába nem adhatja, sem pedig annak terhére jelzálogjogot nem jegyeztethet be. E dilemma megoldásához, ha megpróbáljuk a jogszabályt értelmezni, két irányban indulhatunk el:


-5-

a)

vagy továbbra is ragaszkodunk ahhoz, hogy az említett zálogtárgyak felett a zálogjog a bejegyzéssel, illetve a birtokbaadással jön létre, és akkor a jövőben megszerzendő dolgokra vonatkozóan - a törvény szövege ellenére - zálogjogot alapítani nem lehet, csupán a zálogjog alapítására kötelmi jellegű kötelezettséget lehet vállalni, vagy pedig

b)

eltekintünk attól, hogy a bejegyzésnek, illetve a birtokbaadásnak a zálogjog tekintetében konstitutív hatálya van, és azt mondjuk, hogy a zálogjog annak bejegyzése nélkül, automatikusan létrejön, amint a zálogkötelezett megszerzi a rendelkezési jogot, és ezt követően a kötelezettet

csupán

kötelmi

jellegű

kötelezettség

terheli

a

bejegyeztetésre, illetve a birtokbaadásra (amelyeknek így viszont csupán deklaratív hatásuk lehet). E két változat közül sajnos egyik sem vezethető le egyértelműen a törvény szövegéből, és nem is illeszkedik egyik sem a zálogjogi szabályozás egészébe. A gyakorlat talán majd kialakítja ennek az új rendelkezésnek a megfelelő értelmezését. 3.

A zálogjog keletkezése

Zálogjog keletkezhet szerződés, jogszabály, vagy hatósági határozat alapján. 3.1.

A zálogszerződést írásban kell megkötni az ingatlant terhelő zálogjog

alapításához, valamint jövőbeli vagy feltételes követelés biztosítása esetén, illetve olyan dolog vagy jog zálogjoggal való megterhelése esetén, amelyekkel a zálogkötelezett a zálogszerződés megkötésekor még nem rendelkezik. Vagyont terhelő zálogjog alapításakor és ingóságok jelzálogjoggal történő terhelése esetén a zálogszerződést közjegyzői okiratba kell foglalni. A zálogszerződés főbb speciális tartalmi elemei: a zálogtárgynak és a zálogjoggal biztosított

követelés

összegének

meghatározása,

valamint

a

zálogkötelezett

zálogtárggyal kapcsolatos kötelezettségeinek és azoknak az eseteknek a szabályozása,


-6-

amelyek megvalósulása esetén a zálogjogosult a követelését jogosult a zálogtárgyból kielégíteni. A zálogtárgyakat mindig olyan egyértelműen kell a szerződésben meghatározni, hogy az érvényesítés során ne lehessen vita tárgya, hogy melyik vagyontárgyat terheli zálogjog. A zálogjog tárgyának meghatározása mindig egyedileg kell, hogy történjen. Ez alól egyetlen kivétel a vagyont terhelő zálogjog, amelyet a vagyont alkotó dologösszesség megfelelő körülírásával lehet meghatározni. Ebben az esetben se engedjünk azonban a kényelmes megoldás csábításának, hanem a későbbi (és esetleg már késői) viták elkerülése érdekében - törekedjünk a lehető legszabatosabb meghatározásra. A szerződésen alapuló egyes zálogjogok alapításához a szerződéskötésen kívül a zálogjog nyilvántartásba történő bejegyeztetése, más esetekben pedig a zálogtárgynak a zálogjogosult illetve harmadik személy birtokába adása szükséges. Ezek a harmadik személyek védelmét szolgálják, így válik kívülállók számára is láthatóvá, hogy ezeket a vagyontárgyakat zálogjog terheli. 3.2.

Jogszabály alapján létrejövő zálogjog tipikus esetei, amikor a Ptk. zálogjogot

biztosít az ingatlan vagy lakás bérbeadója javára a bérlőnek a bérleményben lévő vagyontárgyain, a vállalkozónak a megbízó birtokába került vagyontárgyain, a fuvarozónak a fuvarcikkeken, a letéteményesnek a letét tárgyán stb. Ezeken felül más jogszabályok is létesítenek úgynevezett törvényes zálogjogokat, ilyenek például a közraktározásról2, a Magyar Nemzeti Bankról3 vagy a vámjogról4 szóló törvények. 3.3.

Hatósági határozat alapján keletkezik zálogjog, amikor a végrehajtási

eljárást elrendelő bírósági határozat értelmében az adós vagyonát lefoglalják a hitelezők követeléseinek kielégítése céljából.

2 3 4

1996. évi XLVIII. törvény. 1991. évi LX. törvény. 1995. évi C. törvény


-7-

4.

A zálogjog fajtái

Az új zálogjogi szabályozás, követve az egységesség elvét, felhagy a megszűnő törvény alapvető felosztásával, melynek értelmében ingatlanra csak jelzálogot, ingóságra pedig csak kézizálogot lehet alapítani (a bankhitelt biztosító, valamint hajókat és repülőket terhelő zálogjog kivételével). Az új törvény szerint a jelzálog és a kézizálog közötti különbség nem az elzálogosítandó vagyontárgy természetétől függ, hanem attól, hogy a zálogjog létrejöttéhez a zálogtárgy birtokbaadása (kézizálog) vagy annak, a megfelelő nyilvántartásba való bejegyzése (jelzálog) szükséges-e, azaz az adós szempontjából vizsgálva a kérdést, a zálogkötelezett birtokában megtarthatja-e a zálogtárgyat (jelzálog) vagy nem (kézizálog). Ezek alapján úgy tűnik, hogy ingatlanon, ingóságon, gazdasági társaság vagyonán vagy ennek egy részén is egyaránt lehet a felek megegyezésétől függően, jelzálogot illetve kézizálogot alapítani. Bár kérdés, vajon van-e gazdasági indoka a kézizálogjognak vagyonon és ingatlanon mégis a kézizálogjog alapításának lehetőségét ezekben az esetekben is biztosítja a törvény. Külön kategóriába tartozik a jogokon vagy követeléseken alapított zálogjog, hiszen jogokon

illetve

követeléseken

kézizálog

alapítását

kizárja

a

birtokbavétel

lehetetlensége, és a jelzálogjog bejegyzését sem feltétlenül követeli meg a törvény. Mint már említettük, a módosítás bevezeti az önálló zálogjog alapításának a lehetőségét is, amely az összes többi zálogfajta járulékos jellegével szemben, alapköveteléstől függetlenül létezhet. 4.1.

Kézizálogjog

A módosítás nem változtat a hagyományos kézizálogjog ingóságokra vonatkozó szabályokon. A kézizálogjog létrejöttéhez az elzálogosításra irányuló megállapodáson kívül szükséges az ingóságnak a záloghitelező javára történő átadása is, a


-8-

záloghitelezőt pedig megilleti a birtoklás joga. A záloghitelező javára történő átadás nem csak a záloghitelezőnek történő közvetlen fizikai átadást jelenheti; a zálogtárgy átadható harmadik személynek - zálogtartónak - is, aki a zálogjogosult érdekében jár el, továbbá az átadás történhet jelképes formában is. Az új szabályozás ingatlanon is lehetővé teszi kézizálogjog alapítását. Az ingatlant terhelő zálogjog alapításának azonban elengedhetetlen feltétele a zálogjog ingatlannyilvántartásba való bejegyzése is. Ebből következik, hogy az ingatlant terhelő kézizálogjog alapításához az alábbi három feltétel együttes teljesülése szükséges: a)

írásban megkötött zálogszerződés,

b)

a zálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése és

c)

az ingatlannak a zálogjogosult javára történő birtokbaadása.

Mivel a bejegyzésnek és a birtokbaadásnak egyaránt elsősorban a zálogjog létezésének harmadik személyek számára történő láthatóvá tétele - és ezáltal a dologi hatály érvényesülésének biztosítása - a célja, továbbá mivel az ingatlan birtokbaadása sok esetben nehezen megvalósítható, vagy célszerűtlen, nem valószínű, hogy a hitelezők az ingatlant terhelő kézizálogjog alapítását gyakran választják majd, hanem megelégszenek jelzálogjog alapításával, amelynek létrejöttéhez elegendő a fent említett a) és b) pontban leírtak teljesülése. A zálogjogosultra az igényérvényesítés jogának megnyílásáig a letéteményesre irányadó szabályok vonatkoznak, tehát ellentétes megállapodás hiányában nem használhatja, nem hasznosíthatja a zálogtárgyat, és nem is rendelkezhet felette. Jogosult viszont annak hasznait beszedni és köteles ezekről a kötelezettel elszámolni. A kézizálogjog jogosultja köteles az ingóságot épségben megőrizni, és azt a zálogjog megszűnésekor visszaszolgáltatni. A kötelezett vagy a tulajdonos, megfelelő biztosíték felajánlása mellett, akkor is kérheti a zálogtárgy visszaadását, ha a zálogtárgy állagának vagy értékének lényeges csökkenésétől lehet tartani.


-9-

A kézizálogjog - a 6. pontban leírt általános eseteken kívül - megszűnik akkor is, ha a zálogjogosult a zálogtárgyat visszaadja a tulajdonosnak, vagy a zálogtárgy a zálogjogosult birtokából akaratán kívül kikerült, és azt a zálogjogosult egy éven belül nem szerzi vissza, illetőleg jogai érvényesítése érdekében nem fordul bírósághoz. Az ingatlanon alapított kézizálog megszűnésével kapcsolatban felmerül az a kérdés, hogy mi történik a zálogjoggal abban az esetben, ha az ingatlan a zálogjogosult birtokából kikerül? Logikus válasznak tűnne, de nem feltétlenül igaz, hogy ilyenkor ugyan a kézizálogjog megszűnik, de a zálogjog maga nem, mivel az ingatlant terhelő jelzálog létrejöttének mindkét feltétele (a zálogszerződés és a bejegyzés) továbbra is érvényesül, így mint jelzálogjog tovább él a zálogjog. 4.2.

Jelzálogjog

A jelzálogjog létrejöttéhez a zálogszerződés megkötése és a jelzálogjognak egy arra hivatott közhitelű nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Fő jellemzője, hogy a zálogtárgy a zálogkötelezett birtokában marad, tehát a zálogjogosultat nem illeti meg a zálogtárgy birtoklásának a joga. Az ingó jelzálogra vonatkozó új szabályok hatálybalépése (1997. május 1.) előtt Magyarországon csak ingatlan, tengeri hajó és belvízi nagyhajó, polgári repülőgép valamint bejegyzett iparvédelmi jog (pl. szabadalom) terhelhető jelzálogjoggal. Ezt követően már jelzálogjoggal ingóság, sőt gazdasági társaság vagyona is terhelhető lesz. Régóta aktuális igényt elégít ki ily módon az új zálogtörvény, hiszen így a hitelfelvevő az ingóságait is felajánlhatja a hitel biztosítékául, anélkül, hogy azok kikerülnének a birtokából. Ez lehetővé teszi azt, hogy a hitelfelvevő ezeket az eszközöket továbbra is gazdasági funkciójuknak megfelelően, bevételszerző tevékenység érdekében használhassa, ily módon is alapot biztosítva a hitel visszafizetéséhez.


- 10 -

A tulajdonos köteles a birtokában hagyott jelzálogjoggal terhelt vagyontárgyat rendeltetésének megfelelően használni, hasznait szedni, valamint gondoskodni az értékének megőrzéséről. Ha a kötelezett vagy harmadik személy a zálogtárgy épségét veszélyezteti, a jogosult kérheti a veszélyeztető cselekmény megtiltását. Ha a zálogtárgy állagának romlása olyan mértékű, hogy az a követelés zálogtárgyból való kielégítését veszélyezteti, a jogosult kérheti a zálogtárgy helyreállítását, vagy további megfelelő biztosíték nyújtását. Amennyiben a kötelezett meghatározott határidőn belül nem tesz eleget a jogosult felhívásának, a jogosult érvényesítheti kielégítési jogát. A jelzálogjogi szerződéseknek ezért lényeges alkotó része a zálogkötelezett zálogtárggyal kapcsolatos kötelezettségeinek, és a zálogjogosult ellenőrzési és igényérvényesítési jogainak a meghatározása. Jelzálogjog tárgyaként szinte bármely, egyébként elzálogosítható vagyontárgy szolgálhat. A jelzálogjog bejegyzése azonban a zálogtárgyak egyes csoportjai esetében külön-külön nyilvántartásba történik, ami, mint látni fogjuk, sok bizonytalanság forrása lehet: a)

az ingatlant terhelő jelzálogot az ingatlan-nyilvántartásba;

b)

egyes hajókon és repülőkön alapított jelzálogjogot a hajó- illetve repülőlajstromba;

c)

az ingóságokat, a jogokat illetve követeléseket és a vagyont terhelő jelzálogjogot a Magyar Országos Közjegyzői Kamara által vezetett nyilvántartásba (a továbbiakban: közjegyzői nyilvántartás);

d)

az iparvédelmi jogokat terhelő jelzálogjogot pedig az Országos Találmányi Hivatalnál vezetett lajstromba.

Fontos megjegyezni, hogy az ingóságot terhelő jelzálogjog és a gazdasági társaság vagyonát terhelő zálogjog alapításához a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalása is szükséges. Amennyiben a felek tartós jogviszonyból keletkező követeléseket biztosítanak jelzálogjoggal (keretbiztosítéki jelzálogjog), a bejegyzés az alapjogviszonyt és azt a


- 11 -

legmagasabb összeget is tartalmazza, amelyen belül a zálogjogosult a zálogtárgyból kielégítést kérhet. Felmerül azonban az a kérdés, hogy hol a határ az egyedi és a keret jellegű zálogjog között. Egy tipikus példa a hitelszerződés, amelynek alapján az összegek „lehívása” több részletben történik, sem az egyes részletek igénybevételének időpontja, sem pedig az egyes részletek összege nincs előre rögzítve, az adóson múlik, hogy mennyit vesz igénybe; ezen felül általában a kamat sem fixen, hanem a pénzpiaci kamatok változásához igazodóan (gyakran igen bonyolult formulák alkalmazásával) van meghatározva, és az egyes további járulékok összege sem határozható meg előre. 4.3.

Vagyont terhelő zálogjog

A hatálybalépő törvény fontos újítása, hogy az egyedileg meghatározott vagyontárgyak mellett a követelés biztosítékául a kötelezett jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli gazdasági társaság vagyona vagy annak meghatározott része is szolgálhat, a vagyont alkotó egyes dolgok, jogok konkrét meghatározása nélkül. Az ilyen zálogjogot alapító szerződést a közjegyzői okiratba kell foglalni, és a zálogjogot be kell jegyeztetni a közjegyzői nyilvántartásba. Mint láttuk, a jelzálogjog előnye, hogy a zálogtárgyak továbbra is a zálogkötelezett birtokában maradhatnak, és ő továbbra is használhatja azokat. A vagyont terhelő zálogjog esetében ezen felül az elzálogosított vagyon egyes tárgyai még változhatnak is. Egyrészt a zálogjog kiterjed a zálogkötelezett által a zálogszerződés hatálybalépése után megszerzett vagyontárgyakra is, másrészt a zálogkötelezett el is adhatja vagy fel is használhatja az elzálogosított vagyont alkotó egyes dolgokat. Amennyiben a zálogkötelezett elzálogosított vagyonába tartozó dolgot kereskedelmi forgalomban, a rendes gazdálkodás körében értékesítenek, annak tulajdonjogát a jóhiszemű vevő tehermentesen szerzi meg. Ilyen esetben a továbbiakban az ellenértéket fogja a zálogjog terhelni. E zálogfajta körüli bizonytalanság egyik forrása, hogy nem mindig egyértelmű, hogy az említett feltételek fennállnak-e, és ilyenkor nem könnyen


- 12 -

eldönthető vita tárgya lehet, hogy bizonyos vagyontárgy zálogjoggal terhelten vagy tehermentesen került-e átruházásra. Mivel a vagyont terhelő zálogjog fennállása alatt a zálogtárgyat alkotó egyes vagyontárgyak változhatnak, a törvény a hitelező megvédése - a vagyon kielégítést veszélyeztető mértékű csökkenésének megakadályozása - érdekében a következő lehetőségeket nyújtja: a)

a zálogkötelezett köteles a jogosultat értesíteni a vagyonnak a kielégítést veszélyeztető mértékű csökkenéséről;

b)

a felek megállapodhatnak abban is, hogy a jogosult ellenőrizheti a zálogkötelezett gazdálkodását;

c)

a

jogosult

a

kielégítési

jog

megnyílta

előtt

is

kérheti

a

zálogkötelezettet, hogy a vagyont terhelő zálogjogot egyedileg meghatározott vagyontárgyakat terhelő zálogjoggá alakítsák át (kikristályosítsák), amennyiben az elzálogosított vagyon értékének csökkenése a kielégítést veszélyezteti. Természetesen a törvény által nyújtott védelmet erősítheti a zálogszerződésben a jogok és kötelezettségek körültekintő meghatározása. Mivel a gazdasági társaság vagyonába beletartozhatnak ingóságok, ingatlanok, jogok és követelések is, felmerül az a kérdés, hogy elég-e a vagyont terhelő zálogjogot csak a közjegyzői nyilvántartásba bejegyeztetni, vagy az egyediesítés megtétele után az egyes vagyontárgyakat terhelő zálogjogot a külön nyilvántartásokba is be kell jegyeztetni. Úgy tűnik, hogy a zálogjog végrehajtásához szükséges az egyes vagyontárgyakat terhelő zálogjog rájuk vonatkozó nyilvántartásba való bejegyzése is. Ez felveti továbbá azt a kérdést is, hogy a vagyont terhelő zálogjog mikor keletkezik, az egyediesítés után, vagy már a közjegyzői nyilvántartásba való bejegyzéskor? Ha például a vagyon ingatlant is magában foglal, mikor jön létre az ingatlant terhelő zálogjog? Az ingatlan elzálogosítására vonatkozó rendelkezések szerint a zálogjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének konstitutív hatálya van.

Ugyanakkor,

az


ingatlan-nyilvántartásról

- 13 -

szóló jogszabály5 nem ismeri a vagyont terhelő zálogjog bejegyzésének lehetőségét. Szinte bizonyos, hogy az elzálogosított vagyon részét alkotó ingatlant csak az egyediesítés és a szükséges bejegyzés megtétele után fogja végrehajtható zálogjog terhelni. Szorosan összefügg a fenti problémával a kielégítési sorrend kérdése is. Az általános szabály szerint, a zálogjogok a keletkezésük időbeli sorrendje szerint érvényesíthetőek. Vajon melyik zálogjogosult nyerhet előbbi kielégítést, a vagyont terhelő zálogjog jogosultja vagy az ingatlant terhelő jelzálog jogosultja, aki bár az előbbi után jegyeztette be zálogjogát, de még a vagyont terhelő zálogjog egyediesítése előtt? Ezekre a kérdésekre sajnos az új törvény nem ad világos választ. Javasoljuk ezért ilyen esetekben egyrészt részletekre kitérő zálogszerződések alkalmazását, másrészt pedig az ingatlanra vonatkozó jelzálog külön bejegyeztetését is az ingatlannyilvántartásba a vagyont terhelő zálogjogon felül, még akkor is, ha az ingatlan része az elzálogosított vagyonnak. 4.4.

Zálogjog jogokon és követeléseken

Zálogjog alapítható átruházható forgalomképes jogokon és követeléseken is. A megszűnő szabályozás értelmében, az elzálogosítandó jogról illetve követelésről szóló okirat zálogjogosultnak történő birtokbaadására és az alapügylet kötelezettjének az értesítésére volt szükség a zálogjog megalapításához. A jelenlegi szabályozás szerint a két említett követelmény teljesülése csak a zálogjog érvényesítéséhez szükséges, nem pedig a megalapításához. Az okirat birtokbaadása továbbra is csak akkor követelmény, ha ilyen okirat készült. A kötelezett értesítésére viszont mindig szükség van, hiszen a kötelezettnek tudnia kell, hogy kinek a számára kell teljesítenie. Milyen módon történik a zálogjog alapítása? A kérdésre alapvetően két válasz lehetséges: a)

jogokat

illetve

követeléseket

terhelő

zálogjog

zálogszerződés megkötésével létrejön, vagy 5

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. törvényerejű rendelet.


önmagában

a

- 14 -

b)

jogokat illetve követeléseket terhelő zálogjog a zálogszerződés megkötésével és a zálogjognak a közjegyzői nyilvántartásba való bejegyzésével jön létre.

Ebben a pillanatban még nem tisztázott, hogy a fent említett válaszok közül melyik egyezik meg a törvényalkotó szándékával. A hitelező követelésének jogokon illetve követeléseken fennálló zálogjogból történő kielégítésére vonatkozó fontosabb szabályok még a következők: -

A követelést vagy jogot terhelő zálogjog kötelezettje csak a jogosult hozzájárulásával tehet olyan jognyilatkozatot, amely a jogosult kielégítési alapját megszünteti, vagy hátrányosan változtatja meg.

-

A jogokon fennálló zálogjogból való kielégítés úgy történik, hogy a követelést behajtják, illetve a jogot gyakorolják. A jogot ebben az esetben a zálogjogosult gyakorolja, és őt illeti meg a behajtás joga is.

-

Ha az elzálogosított követelés a zálogtárgyból való kielégítési jog megnyílta

előtt

válik

esedékessé,

az

elzálogosított

követelés

kötelezettje csak a zálogjogosult és a követelés jogosultja kezéhez együttesen

teljesíthet.

Ha

a

felek

megállapodása

szerint

a

zálogjogosultat megilleti a szolgáltatandó dolog birtoklásának joga, a követelés kötelezettje csak a zálogjogosultnak teljesíthet. -

Ha az elzálogosított követelés pénzkövetelés, e követelés kötelezettje a zálogjogosult és a követelés jogosultja kezéhez együttesen vagy bármelyik jogosult kívánságára mindkettőjük javára bírósági letétbe helyezéssel teljesíthet.

-

Abban az esetben, ha a követelés esedékessége vagy a jog gyakorlása a jog jogosultjának felmondásától, jognyilatkozatától, vagy általa teljesítendő feltételtől függ, a kielégítési jog megnyílta után a felmondási jogot, jognyilatkozatot a zálogjogosult is gyakorolhatja, illetve teljesítheti a feltételt.

4.5.

Önálló zálogjog


- 15 -

Új lehetőség az önálló zálogjog alapítása. Az önálló zálogjog a zálogjogok egyéb fajtáitól eltérően nem járulékos jellegű, azaz alapul szolgáló követelés nélkül vagy annak megszüntetésével jön létre. A zálogjogosult ebben az esetben - a zálogszerződésben meghatározott összeg erejéig - kizárólag a zálogjoggal terhelt zálogtárgyból kereshet kielégítést. Itt természetesen nem arról van szó, hogy a zálogkötelezett nem tartozott a jogosultnak semmivel - ezért a törvényszöveg „követelés nélkül” megfogalmazása kissé félrevezető -, hanem az önálló zálogjogra vonatkozó szerződést kötő felek a zálogjogot függetlenítették a tartozástól, miáltal a zálogjog absztrakt jogosultsággá válik. A zálogjogosultnak az önálló zálogjog alapján történő kielégítéséhez a zálogkötelezett vagy a zálogjogosult felmondása szükséges. A felmondás azért szükséges, mert alapügyletből fakadó követelés hiányában nincsen, amihez a lejárat igazodjon. A felmondás ideje - a felek eltérő megállapodásának hiányában - hat hónap. Az önálló zálogjog egyik legfontosabb jellemzője az átruházhatóság. Az önálló zálogjog átszállása esetén a zálogjog megszerzőjével szemben a zálogkötelezett a zálogjog alapjául szolgáló követelésből származó kifogásait, a váltóra vonatkozó szabályokhoz hasonlóan, csak akkor érvényesítheti, ha a zálogjog megszerzője rosszhiszemű volt, vagy reá nézve a szerzésből ingyenes előny származott. Az önálló zálogjog tárgya egyébként bármely forgalomképes dolog illetve jog vagy követelés lehet, és a Ptk.-nak a zálogjogra vonatkozó egyéb rendelkezéseit is megfelelően alkalmazni kell. Önálló zálogjog egyaránt alapítható mint jelzálogjog, kézizálogjog, vagyont terhelő zálogjog, vagy jogot illetve követelést terhelő zálogjog.


- 16 -

4.6.

A közjegyzői nyilvántartás

Az ingó jelzálogjogot, és a vagyont terhelő zálogjogot be kell jegyeztetni a közjegyzői nyilvántartásba. A zálogjog közjegyzői nyilvántartásba történő bejegyzéséről a zálogszerződést közjegyzői okiratba foglaló közjegyző gondoskodik. A nyilvántartás a zálogjogon kívül tartalmazza és hitelesen tanúsítja a biztosított követelés összegét, valamint a követelés járulékainak (pl. kamat) és költségeinek mértékét illetve keretét. A közjegyzői nyilvántartás és a fent említett többi nyilvántartás közötti alapvető különbség az, hogy míg az utóbbiakban az összes bizonyos típusú vagyontárgy (pl. az ország területén fekvő összes ingatlan) megtalálható, addig az előbbiben csak a zálogjoggal terhelt vagyontárgyakat jegyzik be. Természetesen nem is lenne lehetséges az országban található összes ingóságot nyilvántartásba venni. Ennek következtében a közjegyzői nyilvántartásban nem az egyes vagyontárgyak alapján lehet megtalálni a tulajdonost vagy zálogjogosultat, hanem fordítva, csak a vagyontárgy tulajdonosa alapján kereshető a vagyontárgy, és ellenőrizhető a zálogjog létezése. A zálogjog járulékos jellegéből fakad, hogy a zálogjog az elzálogosított vagyontárgy átruházásával az új tulajdonossal szemben is érvényesíthető. A közjegyzői nyilvántartásról készülő kormányrendelet szerint senki nem hivatkozhat arra, hogy a közjegyzői nyilvántartásban feltüntetett zálogjog fennállásáról nem tudott. E szabály indoka, hogy a nyilvántartás nyilvános és elvileg közhitelű. Mivel azonban az ingóságok átruházását nem kell a közjegyzői nyilvántartásba bejegyezni, az egyébként zálogjoggal terhelt vagyontárgy új tulajdonosának neve alatt, hacsak ezt kifejezetten nem kéri, nem lesz bejegyezve a zálogjog. Emiatt, ingóságok esetében kétséges, hogy érvényesülhet-e a zálogjog járulékos jellege. A későbbi jóhiszemű vásárlók ugyanis, akik a közjegyzői nyilvántartást ellenőrizték, és abban bízva szereztek tulajdonjogot nem tudnak a zálogjog


- 17 -

fennállásáról. Bár a zálogszerződés kötelezheti a zálogkötelezettet, hogy bármely tulajdonváltozást a zálogjogosulttal közöljön és a közjegyzőnek bejelentsen, sőt, még az elzálogosított vagyontárgy átruházását is megtilthatja, ez azonban csupán egy kötelmi jellegű kötelezettség, amelynek megsértése csak szerződésszegésből fakadó igények érvényesítésére, például a tartozás azonnali esedékessé tételére jogosíthatja a zálogjogosultat, de a jóhiszemű új tulajdonossal szemben semmi hatálya nincs. A közjegyzői nyilvántartás igénybevevőinek ezért mindig szem előtt kell tartaniuk a nyilvántartás természetéből adódó hiányosságokat és tudatában kell, hogy legyenek annak, hogy az ingóságokat terhelő zálogjogokról szóló nyilvántartás nem tökéletes, azaz önmagában az a tény, hogy valamely vagyontárgy a tulajdonos neve alatt nem szerepel a nyilvántartásban, nem garancia arra, hogy az a dolog tehermentes. 5.

A zálogjog érvényesítése

5.1.

Bírósági végrehajtás

Ha a jogosult a zálogjogát érvényesíteni kívánja, az általános szabályok szerint nem élhet önhatalmúan a zálogjogával, és semmiképpen sem szerzi meg az adós nemteljesítésével a zálogtárgy feletti tulajdonjogot. Semmis a kielégítési jog megnyílta előtt létrejött az a megállapodás, amely szerint a jogosult a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. A zálogjog érvényesítése főszabály szerint bírósági úton történik, bírósági határozat alapján, bírósági végrehajtással. A bírósági végrehajtás végrehajtható okirat, így a bíróság által kiállított végrehajtási lap, vagy végrehajtási záradékkal ellátott közjegyzői okirat alapján indulhat. Ha a tartozás illetve a biztosíték magánokiratba van foglalva, akkor bírósági végrehajtásnak csak a jogerős bírósági határozat alapján van helye. E határozat megszerzése érdekében általában a hitelező először fizetési meghagyás iránti kérelmet


- 18 -

nyújt be a bírósághoz, amely akkor válik jogerős bírósági határozattá, ha azzal szemben az adós ellentmondással nem él. Amennyiben az adós ellentmond, úgy az eljárás peres eljárássá alakul át, és ennek eredményeként születhet meg a végrehajtáshoz szükséges jogerős bírósági határozat. Ha azonban a tartozást és annak biztosítékát megfelelő közjegyzői okiratba foglalták, akkor annak alapján, bírósági eljárás igénybevétele nélkül is bírósági végrehajtásnak van helye. 5.2.

Privát végrehajtás

A kielégítési jog megnyílta után a felek írásban megállapodhatnak - a legalacsonyabb eladási ár és a határidő meghatározásával - a zálogtárgy közös értékesítésében. Ha a megállapodásban meghatározott feltételek mellett a zálogtárgyat nem sikerült értékesíteni, a közös értékesítésre irányuló megállapodás hatályát veszti. Ha a zálogtárgynak hivatalosan jegyzett piaci ára van, vagy ha a jogosult záloghitel nyújtásával üzletszerűen foglalkozik, a felek a kielégítési jog megnyílta előtt írásban abban is megállapodhatnak, hogy a jogosult a zálogtárgyat bírósági végrehajtás mellőzésével maga is értékesítheti. Nem egyértelmű, hogy milyen zálogtárgyaknak van hivatalosan jegyzett piaci áruk, valószínű, hogy a törvényalkotó a tőzsdei termékekre gondolt. A fenti feltételek hiánya esetén a jogosult - a felek írásbeli megállapodása alapján - a dolog értékesítésére záloghitel nyújtásával vagy árverés szervezésével üzletszerűen foglalkozó személynek megbízást adhat. Szintén nem teljesen egyértelmű, hogy ki tekinthető záloghitel nyújtásával üzletszerűen foglalkozó személynek, elsősorban azért mert a záloghitel fogalma nem tisztázott. Várható, hogy ezeket a fogalmakat a jelzálog-hitelintézetekről és a jelzáloglevélről, valamint a zálogházi tevékenységről szóló - még el nem fogadott - törvényekből lehet majd levezetni.


- 19 -

A zálogtárgy értékesítése előtt a kötelezettet értesíteni kell az értékesítésről, valamint annak módjáról és idejéről. A zálogtárgy értékesítésének bevétele a jogosultat illeti meg, de köteles a kötelezettel elszámolni, és a követelését meghaladó bevételt kiadni. Semmis az a zálogjog megszűnése előtt kötött megállapodás, amely a jogosultat az elszámolási kötelezettség alól mentesíti. 5.3.

Kielégítési sorrend

Általános szabály, hogy amennyiben egy zálogtárgyat több zálogjog terhel, a jogosultakat a zálogjoguk keletkezésének sorrendjében illeti meg a kielégítés joga. A végrehajtó a behajtott vételárból elsősorban a végrehajtási költségeket fedezi, majd a jogszabály által előre sorolt követeléseket, és csak ezt követően a főkövetelést. Amennyiben a vételárból marad fenn pénzösszeg, az a zálogtárgy vagy jog tulajdonosát illeti meg. Fontos azonban ismételten kihangsúlyozni, hogy egyes, zálogjoggal nem biztosított, követelések kielégítése a törvény ereje által megelőzheti a zálogjogosult kielégítését a zálogtárgyból. Ilyenek, például a bírósági végrehajtásról szóló jogszabály6 szerint a végrehajtás költségei, tartásdíjak, munkabérek, adók és más köztartozások stb., vagy a csődeljárásról, a felszámolási eljárásról és a végelszámolásról szóló törvény7 felszámolásra vonatkozó rendelkezései alapján a felszámolási eljárás költségei. A zálogjogosult csak a fent említett követelések kielégítése után fennmaradt vagyonból nyerhet kielégítést. A módosítás feléleszti a ranghellyel való rendelkezés és a ranghely fenntartás intézményeit, melyek már a háború előtti magyar jogban is alkalmazott jogintézmények

6 7

1994. évi LIII. törvény 1991. évi IL. törvény


- 20 -

voltak. A jelenlegi szabályozás értelmében a tulajdonos a megszűnő jelzálog rangsorban elfoglalt helyén (ranghely) és a megszűnés terjedelmében a bejegyzett jelzálog törlésével egyidejűleg, annál nem terhesebb új jelzálogot alapíthat, vagy a törölt bejegyzés ranghelyét egy évig fenntarthatja. A jelzáloggal terhelt vagyon tulajdonosa nem mondhat le a ranghellyel való rendelkezés jogáról a hitelező javára, csak harmadik személy javára. Ennek az előírásnak nem egyértelmű az indoka, mint ahogyan az előző szabályban említett „megszűnés terjedelmében ..... új jelzálogjogot alapíthat” megfogalmazásból sem derül ki, hogy vajon a terjedelem alatt a biztosított követelés összegére vagy esetleg annak biztosíték fennállásának időtartamára is gondolt-e a törvényalkotó. Ellenkező értelmű irányadó magyarázat megjelenéséig ajánlatos mind a két feltételt kielégítve alapítani új jelzálogjogot. 6.

A zálogjog megszűnése

Megszűnik a zálogjog, ha a)

a zálogtárgy elpusztul,

b)

a biztosított követelés - akár teljesítés, akár a követelésről való lemondás révén - megszűnik, kivéve az önálló zálogjogot és a keretbiztosítéki jelzálogjogot,

c)

a követelés a zálogjog átruházása nélkül átszáll,

d)

a zálogjogosult megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát, akkor azonban, ha

a

zálogtárgyat

az

eredeti

zálogjogosultat

követően

más

zálogjogosultak kielégítésére is lekötötték, a jelzálogjog a sorrendben hátrább álló zálogjogosultak irányában fennmarad, e)

a zálogtárgy tulajdonosa és a követelés kötelezettje különböző személy, és a jogosult vagy a zálogtárgyból vagy a tulajdonostól kielégítést kapott, ebben az esetben azonban a követelés - egyéb biztosítékaival együtt - a kielégítés erejéig a tulajdonosra száll át -,

f)

a követelés elévül, jelzálogjog esetén, valamint


- 21 -

g)

a felek ebben megegyeznek.

Ezeken az általános megszűnési eseteken felül az egyes zálogjogokra vonatkozó különleges szabályok szerint megszűnik a zálogjog például a kézizálog esetében, ha a dolgot visszaadják, vagy a vagyont terhelő zálogjog esetében, ha a vagyontárgyat kereskedelmi forgalomban, rendes gazdálkodás körében, jóhiszeműen megszerzik. A zálogjog más jogszabály alapján is megszűnhet, így például, a csődtörvény szerint, a felszámolási eljárás során történt értékesítéssel. Reméljük, minél több jogosultnak az alapul szolgáló tartozás rendes teljesítése eredményeként szűnik meg a zálogjoga, vagy legrosszabb esetben azzal, hogy annak segítségével érvényesíti a követelését.


A ZÁLOGJOG ÚJ SZABÁLYAI

Recommend Documents