A magyar (bér)lakásrendszer alakulása az elmúlt 25 évben és átalakítási, fejlesztési lehetőségei Bérlakás helyzet Magyarországon Habitat for Humanity Magyarország / Wienerberger Magyarország Zrt. és a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület közös konferenciája
Budapest, 2016 november 23. Az előadás támaszkodott a Családok hitelválsága” c. kutatásra, amit az Nr. 109333 OTKA program támogatott
Hegedüs József
Városkutás Kft
Az előadás főbb pontjai • Bérlakásszektor aránya Magyarországon – európai kitekintés • Bérlakásszektor nagyságát befolyásoló tényezők • Főbb trendek – KSH 2015-ös felvétele • Lakáspolitika kudarca – bérlakáspolitika újragondolásának szükségessége • Lakásprobléma új megközelítése – kockázat és lakásfogyasztás • Bérlakásigény – Budapest példája • Bérlakásrendszer átalakítása -- lakástársaságok
Lakásállomány tulajdon szerinti összetétele, 1990, 2011 100% 90% 80%
5% 4%
8% 3%
1%
19%
70% Magánbérlakás 60% Intézményi tulajdonú bérlakás
50%
88% 40% 72%
Önkormányzati bérlakás
Következtetés: A bérlakások aránya 28%-ról 12%-ra esett vissza, ezen belül közösségi bérlakások aránya 19%-ról 3%-ra
Tulajdonos által lakott lakás
30%
Vajon a régióban ez mennyire egyedi jelenség?
20% 10% 0% 1990
2011
Megjegyzés: Magánbérlakás – Városkutatás becslés
Tulajdonosi összetétel az EU különböző régióiban (2011)
Magyarország az „Új tagállamok” átlaga közelében van!!! A különbségeknek történeti-gazdasági okai vannak, és erről a mai helyzetelemzés sem feledkezhet meg!
Gazdaság, demográfia és lakáshelyzet – az EU összevont régióiban Az új tagállamok gazdasági fejlettsége az EU legfejlettebb országainak az 50%-a körül van, magas az informális gazdaság súlya, nincs demográfiai nyomás, kicsi a migráció.
A lakásárak és lakbérek különbsége jelentősebb, mint a gazdasági különbségek: 1:3, szemben az 1:2 aránnyal. A lakáspiac rugalmatlanabb, merevebb (hitel, költözés, tranzakció). A lakásszínvonal hasonlóan elmaradt, megfizethetőség rosszabb
Mi a magyarázat?* • Lakásprivatizáció Kérdéses, hogy volt –e reális politikai esély a megállítására
• Állam/önkormányzat bérlakáspolitikája „Racionális” önkormányzatok igyekeznek megszabadulni a bérlakásaiktól, de !!!!
A magán bérlakásszektor ellentmondásos dinamikája??!!
* Magyarországon nagyon hasonló folyamatok zajlottak le, mint a régió más országaiban, de azért sok fontos eltérés is volt, amikre részletesebb elemzésben érdemes rámutatni, például a privatizáció, hitelrendszer, stb.
Állami/önkormányzati bérlakásszektor befolyásoló tényezők Kínálati oldal • Önkormányzatok pénzügyi érdekeltsége – lakbérek, kockázatok • Önkormányzatok politikai érdekeltsége (megszabadulni a „szegénység” terhétől) • Központi politikai szándék • Helyi politikai nyomás, nyilvánosság
Keresleti oldal • Jövedelemegyenlőtlenség, kiszorulás a piacról • Lakáskínálat minősége (kivételes a jobb minőségű lakás) • Kockázat, biztonság
Magánbérlakás szektor nagyságát befolyásoló tényezők Keresleti oldal • Kiszorulás a magánpiacról (szegénység) • Pénzügyi hátrányok • Átmeneti helyzet (diákok, lakásváltás, családi okok, stb.) • Bizonytalanság, kiszolgáltatottság
Kínálati oldal • Öröklés, demográfiai okok (népességcsökkenés) • Befektetés (jövedelmek, adók, nyugdíj) • Pénzügyi előnyök és kockázatok (lakbér-nemfizetés, közműdíj-hátralék, üresen állás, „lelakás” kockázata)
A lakáspozíciók jellemzői tulajdoni szektorok alapján (2015, KSH)
7
Néhány trend, összefüggés Jövedelem tízedek
Település
Költözés
Forrás: Miben élünk? KSH, 2015 (Székely Gáborné)
A lakáspolitika ellentmondásai: torz lakásrendszer • Makrogazdasági feltételek és lakásfogyasztás • Az önkormányzatok nem érdekeltek a szociális lakásszektor fenntartásában és bővítésében • A magán bérlakásszektor szabályozatlan, nincs intézményi befektető • Lakások megfizethetősége: átlagos jövedelemből sem a magántulajdonú lakás, sem a magánbérlet nem fizethető meg • A lakástámogatási rendszer ezeket a torzításokat nem képes kezelni (sőt, gyakran a feszültségeket növeli)
Lakáspolitikai kihívás: a bérlakáspolitika újragondolása • Lakásszegénység és bérlakáspolitika – Alacsony jövedelem és növekvő jövedelmi egyenlőtlenségek plusz elégtelen jövedelemkiegyenlítő rendszerek lakhatási szegénység • Megfizethetőség (jogi bizonytalanság) • Szubsztandard és zsúfolt • Rossz elhelyezkedés (közlekedési szegénység)
– Szabályozási „kudarcok” növelik a probléma súlyát (lakásprivatizáció, lakáshitelezés, stb.)
• Lakhatási kockázatok és bérlakáspolitika
A lakásrendszer/lakáspolitika hatása a társadalmi egyenlőtlenségekre • A lakásrendszer piaci folyamatokon és intézményi beavatkozásokon keresztül járulhat hozzá vagy csökkentheti a hátrányos helyzetű csoportok elszigetelődését • A lakáspolitikai beavatkozás – A. növeli a társadalmi különbségeket, és ezáltal hozzájárul a hátrányos helyzetű csoportok elszigetelődéséhez •
Régi hitelek rendezése, lakásprivatizáció, hitelek kamattámogatása, magánbérlakásrendszer pénzügyi hátrányai
– B. Gyengíti a különbségeket, de közvetett módon a piaci mechanizmusok révén a hátrányos csoportok helyzete tovább romlik •
Szocpol támogatás, „félszocpol”, bérlakások elosztása, megalapozatlan hitelezés
– C. Mérsékeli a különbségeket, és csökkenti a hátrányos helyzetű csoportok elszigetelését •
Panelprogram, lakásfenntartási támogatás, lakbértámogatás (ha működne)
• A lakáspolitikai beavatkozás hiánya – teret ad szélsőséges (kriminalitással összefonódó) megoldásoknak
VÁROSKUTATÁS KFT
13
A lakáspozíciók definiálása: „biztonság” és lakásminőség kombinációja A és B: kockázatos, de jó, ill. közepes minőség (devizahitelesek egy része) D: az elit, kockázatokat tudják kezelni (vagyon felhalmozás E: stabil, elfogadható minőség, kockázatokat tudják kezelni (családi transzferek) C és F: szubsztandard helyzetek, C-ben nagy a hajléktalanság kockázata
Biztonság: lakásvesztés, vagy lakáspiaci pozícióvesztés kockázata, fenyegetettség, a lakást használó és az intézmény konfliktusa
4 Háztartások aggregált eloszlása a pozíciók között
Milyen tényezők befolyásolják a háztartások „aggregált” lakáspozícióját? • Makrogazdasági feltételek (munkanélküliség, jövedelemegyenlőtlenségek) • Jóléti újraelosztás (jóléti rendszer) • Lakáspolitika: támogatások és intézményrendszer – Tulajdonos és bérlő kapcsolata – Hitelező és hitelt felvevő – Lakáskezelő cég (társasház)és egyéni tulajdonos
• Egyéni háztartásstratégiák - biztonságot befolyásoló tényezők: – Jövedelemszerzési képesség – Lakásköltségek – „Attitűdök”
5
Háztartásstratégiák és kockázatok Kockázatos devizahitel -- alkalmazkodás
Hátralékosság, lakáselvesztés 8
Bérlakásszektor helyzete Budapesten Bérlakások – nemzetközi összehasonlításban
Budapest Budapest Amszterdam Barcelona Berlin Bécs Birmingham Brüsszel (városrégió) Dublin Genf Hamburg Helsinki Koppenhága Malmö Paris 24 város átlaga (Budapest nélkül)
Lakásprivatizáció
Bérleti szektor Tulajdonos Szociális/ Magánpiaci által lakott Összesen támogatott lakás bérlet bérlet 53 3 44 100 6 10 84 100 52 27 21 100 3 36 62 100 25 61 14 100 39 40 21 100 26 10 64 100 12 45 43 100 9 22 69 100 15 83 2 100 12 65 23 100 22 23 55 100 20 26 54 100 20 23 57 100 17 46 37 100 21 36 43 100
év 1990 2011 2008 2007 2013 1991 2010 2009 2011 2013 2010 2014 2012 2011 1990
Önkormányzati tulajdonú lakásbérlemények számának változása 1990 és 2011 Budapesten, kerületenként
Következtetés: torz szerkezet, és Budapesten belül egyenetlen eloszlás
3
Bérlakás igény és kihívások Magánbérlakás Közösségi igény bérlakás igény szociális, jövedelmi helyzetből adódó és speciális kereslet 113 fiatalok lakhatási igényéből eredő 69 0 egyéb élethelyzetből adódó 9 0 munkaerőpiaci mobilitási igényből eredő 32 8 életmódból eredő 54 ingázásból eredő 45 Összesen 152 121 Budapest lakásállomány arányában 20% 15% igény azonosítója
1. Hosszú távú igények: 20% magánbérlakás, 15% közösségi bérlakás 2. Átlagos jövedelemből a magánbérleti díjak nem megfizethetőek 3. Területi különbségek 5 Hprváth Áron (Eltinga kft) számításai alapján
Kiút? • A lakáspolitikai paradigmaváltás szükségessége: szociális bérlakás, hatékony lakásfenntartási támogatás és célzott, magántulajdonú lakásokat is átfogó programok (panelfelújítás, városrehabilitáció, telepfelszámolás) • Nincs hatékony szociális lakáspolitika olyan intézmények nélkül, amelyek érdekeltek a szektor működtetésében, fenntartásában – szociális lakáspolitikai lobby! • Nincs hatékony lakáspolitika a közvetítő intézményi rendszer kontrollja nélkül: monitoring, ellenőrzés, stb. • DE: csak ha hasonló irányú változások indulnak meg más szektorokban is (informális gazdasági visszaszorítása)
VÁROSKUTATÁS KFT
19
Bérlakásállomány növelésére irányuló törekvések a) Kormányzati programok Szociális bérlakásépítés (1993), 2000-2004 bérlakás-program, központi lakbértámogatás (2005), magánbérlakások szociális hasznosítása, „Sikeres Magyarországért” hitelprogram, Hajléktalan emberek lakáshoz juttatása (TÁMOP 5.3.3), Mobilitási támogatás, NET Zrt.
b) Önkormányzati programok Helyi lakbértámogatás, építés saját forrásból és a magánszektorral kooperálva, veszprémi modell
c) Non-profit és magánszektor „Pokoli torony”, Befektetési ingatlanalap, Nyíregyháza: önkormányzati és piaci bérleti konstrukció, szociális hasznosítás NGO-k közvetítésével, megfizethető szálláshelyek
6.
Nyugat-európai szociális bérlakásrendszerek Szervezeti modellek: – – – –
Központosított Önkormányzati Non-profit Magánszektor közösségi bevonása
Lakbérszabályozás: – – – – – –
Költségalapú (hagyományos) Tárgyalásos rendszer (Svédország) Piaci értéken alapuló lakbér Méltányos lakbér („Fair rent”) Megfizethető lakbér angol változata Német lakbértükör
Támogatások: – Kínálat oldali támogatások (tőketámogatás, adókedvezmények, kamattámogatás, építés szabályozás, garancia) – Kereslet oldali támogatások – lakbértámogatás („lakbérjegy” vagy képlet)
Lakások elosztása: – – – – – –
Névjegyzék és pontrendszer Érkezési sorrend Helyi elosztási rendszerek Érdemek alapján Választás alapján (delfti rendszer) Sorsolás alapján 7.
Társadalmi egyenlőtlenségek
Javasolt megoldás: helyi nonprofit lakásvállalat •
•
Új lakásszervezet felállítása, amely egy térségben működik (minimum város és környéke), és négy almodellt/programot működtet: – Átvett lakások (önkormányzattól, állami vállalattól) – Hagyományos közösségi tulajdonosi lakások (megveszi őket, vagy a saját portfoliójából átminősíti) – Szociális Lakásügynökségi modell – Bérlakás szövetkezet (hosszú távú közösségi/szociális hasznosítás – nem privatizálható) Működési elvek: – intézményesített rendszer – központi bérlakásprogram – lakbértámogatás – elosztás
Lehet egy szervezet (pl. holding), de akár külön szervezeti egységek is lehetnek.
Kritikus pont: A különböző szereplők érdekeltségének megteremtése 10
Javasolt megoldás MAGÁNBÉRLETI SZEKTOR
KÖZÖSSÉGI BÉRLAKÁSSZEKTOR Önkormányzati szektor
NLT – nonprofit lakástársaság
üres
Átvett önkormányzati vagy állami lakás
szociális, alacsony komfort
Új lakás, vásárolt lakás
szociális, magas komfort
Szociális Lakásügynökségek
költségalapú
Bérlakás Szövetkezetek
Egyéb és piaci
Állami szektor NET lakások vagy állami lakások
SZOL-nak átadott lakások
Regisztrált magánbérlakások
Hagyományos magánbérletek
Két új alapmodell • SZOL – Szociális lakásügynökség modell Közvetítő szervezet a magánlakás tulajdonosok és a támogatott szociális bérlők között, feladata, hogy bővítse a szociális lakáskínálatot és a fizetőképes keresletet és a kihasználatlan kapacitások hasznosítása (üres, alulhasznosított lakások) – kínálati piac
• BÉSZ – Bérlői szövetkezet modell Hosszú távú bérleti megoldás lakásépítéssel vagy felújítás révén kialakított lakásokban, bérlők nem szereznek tulajdonosi jogosítványokat (nem örökölhető, stb.) – keresleti piac
A stratégia elemei: • Intézmények felállítása (Nonprofit Lakástársaság, Bérlakás Szövetkezetek, SZOL modellek) • Létező támogatási formák adaptálása – CSOK – NOK – NET lakások
• Pénzügyi támogatások – központi döntések • Lakbértámogatás • Lakáskiadás adóztatása • Bérlakásépítés támogatása
– helyi döntések • Építményadó • Helyi lakbértámogatás
Kritikus pont: A különböző szereplők érdekeltségének megteremtése 5
Köszönöm a figyelmet!
Hegedüs József ügyvezető igazgató +3630 9645 935
[email protected]
27
