INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS
Dr. Herpai Gábor
A külföldön, illetve idegen nyelven kiállított okiratokkal kapcsolatos szabályok Hazánkban az Európai Unióhoz való csatlakozástól kezdve egyre növekvő tendenciaként mutatkozik a külföldiek ingatlanvásárlási szándéka. Ez elsősorban a hazai jogi szabályozásnak az uniós normákhoz való egyre szorosabb harmonicáziójának, és ennélfogva a nem termőföldnek minősülő ingatlanok szerzési feltételei egyszerűbbé válásának köszönhető. Ennek folyományaként az ingatlanügyi hatóságoknak egyre gyakrabban kell szembesülniük azzal a ténnyel, hogy az okiratokban mind több külföldi elem jelenik meg, hiszen a szerződéskötésekre sokszor Magyarország területén kívül kerül sor. Az okirati elven nyugvó ingatlan-nyilvántartási eljárásban a jogok be-, illetve a tények feljegyzése alapjául szolgáló okiratokat a kiállítás nyelve, helye, valamint a bizonyító erő szempontjából az alábbiak szerint célszerű csoportosítani:
www.resimmobiles.hu
10
2007. 3-4. szám
A kiállítás nyelve szerinti megkülönböztetés, vagyis magyar, avagy idegen nyelven került-e az okirat kiállításra, továbbá a kiállítás helye (bel-, vagy külföld) szerinti különbségtétel magyarázatot nem igényel. A bizonyító erő szempontjából való disztinkció alapján az okiratok lehetnek köz-, illetve magánokiratok. A közokirat és a magánokirat fogalmát a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (Pp.) 195-196. §-ai tartalmazzák. Hangsúlyozandó azonban, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárás sajátosságaira figyelemmel magánokirat fogalma alatt kizárólag a teljes bizonyító erejű magánokiratot értjük. A címből adódóan azokkal a törvényi rendelkezéssekkel foglalkozunk, ahol valamilyen külföldi elem jelenik meg, ezért nem tárgyaljuk a magyar nyelven, belföldön kiállított okiratokra vonatkozó ingatlannyilvántartási szabályokat.
Magyar nyelven kiállított, külföldön kelt magánokiratok A magyar nyelven, de külföldön kiállított magánokiratok vizsgálatához elsősorban a diplomáciai hitelesítés és a felülhitelesítés fogalmát kell tisztázni. Amennyiben ugyanis a magánokiratot külföldön állították ki, és nemzetközi megállapodás másként nem rendelkezik, vagy eltérő viszonossági gyakorlat nem áll fenn, a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni, illetőleg az aláírás (kézjegy) hitelesítésére jogosult külföldi szerv által történt hitelesítést kell a magyar külképviseleti hatósággal hitelesíttetni (diplomáciai hitelesítés, illetve felülhitelesítés).
RES IMMOBILES
Diplomáciai hitelesítés Diplomáciai hitelesítés esetében a nyilatkozattevő aláírását a magyar külképviseleti hatóság hitelesíti. Ennek formája az, hogy a konzuli tisztviselő az okiratot a közjegyzői tanúsítványhoz hasonló módon záradékkal látja el, mellyel igazolja, hogy a fél az okiratot előtte írta alá. Például a felek között Németországban kelt öröklési szerződés jön létre magyar nyelven, mely alapján elidegenítési és terhelési tilalom feljegyzését kérik a szerződéses örökös javára. Ilyenkor ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas az okirat, amennyiben a felek aláírását a konzuli tisztviselő hitelesíti, és az okirat természetesen megfelel a jogszabályokban meghatározott egyéb alaki és tartalmi kellékeknek.
Felülhitelesítés Felülhitelesítés során a nyilatkozattevő aláírásának a hitelesítésére jogosult külföldi szerv által történt hitelesítést felülhitelesíti a magyar külképviseleti hatóság. Például a külföldi közjegyző tanúsítja, hogy a fél az okiratot előtte írta alá. Mivel a külföldi közjegyző aláíráshitelesítése a magyar ingatlan-nyilvántartási eljárás során önmagában nem elfogadható, szükséges a közjegyzői tanúsítvány felülhitelesítése. Ilyenkor a magyar konzuli tisztviselő a (felül) hitelesítésével azt igazolja, hogy a külföldi közjegyző jogosult volt a fél aláírásának hitelesítésére. Tekintve, hogy a külföldi szerv által történt hitelesítés idegen nyelven történik, ezért szükséges annak a hiteles magyar nyelvű fordítása is.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
A diplomáciai hitelesítés, illetve a felülhitelesítés mellőzése Nélkülözhető a diplomáciai hitelesítés, és felülhitelesítés akkor, ha nemzetközi megállapodás másként rendelkezik, vagy eltérő viszonossági gyakorlat áll fenn. Erre a tényre azonban a kérelmezőnek hivatkoznia kell.1 Viszonossági gyakorlat fennállásáról pedig az igazságügyért felelős miniszter állásfoglalása az irányadó. Az eljáró jogi képviselő egy jelzálogszerződést nyújtott be az ingatlanügyi hatósághoz. Az okiratot a zálogkötelezett magánszemélyek Magyarországon írták alá, és azt az ügyvéd ellenjegyzéssel látta el Ezt követően a zálogjogosult osztrák székhelyű hitelintézet képviselői pedig Ausztriában látták el aláírásukkal a zálogszerződést. A hitelintézet képviselői aláírásának valódiságát és képviseleti jogosultságát osztrák közjegyző az okiratra vezetett záradékkal igazolta. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás során a jogi képviselő kérelmében hivatkozott a Magyar Népköztársaság és az Osztrák Köztársaság között a kölcsönös polgári jogsegélyforgalomról és az okiratokról Bécsben, az 1965. évi április hónap 9. napján aláírt szerződés kihirdetéséről szóló 1967. évi 24. tvr. 22. és 23. cikkére, mely alapján a zálogjogosult aláírása vonatkozásában a hitelesítés mellőzhető. Az ingatlanügyi hatóság az Inytv. 36. § (1) bekezdése alapján a jelzálogszerződést felterjesztette a Magyar Köztársaság Igazságügyi és Rendészeti Minisztériumának Polgári Jogi Kodifikációs és Nemzetközi Magánjogi Főosztályához (a továbbiakban: IRM) állásfoglalás végett. Az IRM tájékoztatásában megerősítette kérelmező álláspontját, miszerint a nemzetközi megállapodás értelmében az okirat az ingatlan-nyilvántartási eljárásban alakilag diplomáciai felülhitelesítés, 1 2
Inytv. 35. § (2) bekezdés Inytv. 35. § (4) bekezdés
2007. 3-4. szám
11
illetve Apostille nélkül is elfogadható. A közjegyzői záradék hiteles fordítása – tekintve, hogy német nyelven volt kiállítva – szükséges volt. Magyarország további külföldi államokkal kötött nemzetközi szerződéseit kihirdető jogszabályok 1958. évi 38. tvr. (Oroszországgal) 1959. évi 19. tvr. (Romániával) 1960. évi 5. tvr. (Lengyelországgal) 1960. évi 25. tvr. (Albániával) 1967. évi 6. tvr. (Bulgáriával) 1969. évi 1. tvr. (volt jugoszláv tagállamokkal) 1969. évi 11. tvr. (Mongóliával) 1971. évi 12. tvr. (Koreával) 1981. évi 11. tvr. (Olaszországgal) 1981. évi 21. tvr. (Görögországgal) 1982. évi 3. tvr. (Franciaországgal) 1982. évi 25. tvr. (Finnországgal) 1983. évi 19. tvr. (Ciprussal) 1984. évi 4. tvr. (Kubával) 1985. évi 15. tvr. (Algériával) 1986. évi 8. tvr. (Vietnammal) 1988. évi 9. tvr. (Szíriával) 1991. évi LXI. törvény (Csehországgal, Szlovákiával) 1992. évi LVII. törvény (Törökországgal) 1997. évi LXII. törvény (Kínával) 1999. évi CII. törvény (Egyiptommal) 2002. évi XVI. törvény (Ukrajnával)
Nélkülözhető a diplomáciai hitelesítés és a felülhitelesítés abban az esetben, ha az okiratot ún. hitelesítési záradékkal (Apostille) látták el.2 Az Apostille mintája a külföldön felhasználásra kerülő közokiratok diplomáciai vagy konzuli hitelesítésének (felülhitelesítésének) mellőzéséről Hágában, 1961. október 5. napján kelt Egyezményt
www.resimmobiles.hu
12
2007. 3-4. szám
(Hágai Egyezmény) kihi kihirdető d 1973. 9 3 évii 11. törvényerejű rendeletben található meg. Mivel az Apostille-t idegen nyelven állítják ki, hiteles fordítása nem mellőzhető. Egy adásvételi szerződésben szereplő három eladó közül ketten külföldön, Amerikai Egyesült Államokban (USA) és Kanadában élő magyar állampolgárok voltak, akik meghatalmazást adtak a Magyarországon élő magyar állampolgárságú harmadik eladó részére a szerződés aláírására. Az USA-ban kiállított meghatalmazáson a fél aláírását amerikai közjegyző hitelesítette, mely hitelesítés Apostille-jal volt ellátva, így ez alakilag megfelelő volt. A Kanadában kiállított 3 4
Inytv. 36. § (1) bekezdés Inytv. 36. § (3) bekezdés
RES IMMOBILES
h l l meghatalmazáson viszont a fféll aláírását kanadai közjegyző hitelesítette. Tekintve, hogy Kanada nem részese a Hágai Egyezménynek, ezért nem volt lehetőség az Apostille alkalmazására, így szükséges volt a kanadai közjegyző általi hitelesítés diplomáciai felülhitelesítése. Amennyiben a külföldön kelt magánokirat sem hitelesítéssel, sem hitelesítési záradékkal nincs ellátva, az ingatlanügyi hatóság azt állásfoglalás végett az igazságügyért felelős miniszterhez terjeszti fel.3 A felterjesztett okiratokkal kapcsolatban az igazságügyért felelős miniszterhez állásfoglalása lesz irányadó.4
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
2007. 3-4. szám
13
A Hágai Egyezményben részes államok Amerikai Egyesült Államok, Andorra, Antigua és Barbuda, Argentína, Ausztria, Ausztrália, Bahamaszigetek, Barbados, Belarusz, Belgium, Belize, Bosznia-Hercegovina, Botswana, Brunei, Bulgária, Ciprus, Cseh Köztársaság, Dél-Afrikai Köztársaság, Észtország, Fidzsi-szigetek, Finnország, Franciaország, Görögország, Hollandia, Hongkong, Horvátország, Írország, Izrael, Japán, Jugoszlávia, Kazah Köztársaság, Kolumbia, Lesotho, Lettország, Libéria, Liechtenstein, Litvánia, Luxemburg, Macedónia, Malawi, Magyarország, Málta, Marshal-szigetek, Mauritius, Mexikó, Nagy-Britannia, Namíbia, Németországi Szövetségi Köztársaság, Nigéria, Norvégia, Olaszország, Oroszország, Örmény Köztársaság, Panama, Portugália, Románia, Samoa, Salvador, San-Marino, Saint Kitts és Nevis, Saint Lucia, Seychelle-szigetek, Spanyolország, Suriname, Svájc, Svédország, Szváziföld, Szlovák Köztársaság, Szlovénia, Törökország, Tonga, Trinidad és Tobago, Új-Zéland, Venezuela. Az egyezmény Ausztriával, Belgiummal, Bulgáriával, Ciprussal, Cseh Köztársasággal, Finnországgal, Franciaországgal, Görögországgal, Horvátországgal, Jugoszláviával, Olaszországgal, Oroszországgal, Szlovákiával, Szlovéniával és Törökországgal szemben általában nem kerül alkalmazásra, ezeknek az államoknak a tekintetében a kétoldalú jogsegélyszerződés szabályozása irányadó.
A fentiekben rögzített jogszabályi követelményeknek való megfelelőség elmaradása miatt az ingatlan-nyilvántartási eljárásban általában hiánypótlás kiadására kerül sor. Ennek elkerülése végett érdemes odafigyelni arra, hogy a külföldön kiállított okiratok diplomáciai hitelesítéssel, felül-hitelesítéssel, illetve Apostille-jal ellátottan kerüljenek benyújtásra. Amennyiben ugyanis ezek hiányában szükségessé válik az okirat felterjesztése az illetékes minisztériumhoz, az adott esetben több hónappal is meghosszabbíthatja az eljárást.
Magyar nyelven kiállított, külföldön kelt közokiratok A Magyar Köztársaságnak a külpolitikáért felelős miniszter által egyes közjegyzői feladatok végzésére felhatalmazott konzuli tisztviselője konzuli okiratot állíthat ki,5 amellyel kapcsolatban a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény szabályai szerint jár el. A magyar konzuli tisztviselők közjegyzői
felhatalmazásáról a külügyminiszter évente közzéteendő jegyzékéből lehet tájékozódni. Az erre felhatalmazott konzuli tisztviselő által készített konzuli okirat tehát közokiratnak minősül. A konzuli tevékenységgel kapcsolatban annyit érdemes kiemelni, hogy a magyar állampolgárok érdekeihez közvetlenül kapcsolódó jognyilatkozatokkal és jogügyletekkel kapcsolatban járhatnak el.
Idegen nyelven kiállított, belföldön kelt magánokiratok Az idegen nyelven és belföldön kiállított magánokiratok esetében azt kell többek között vizsgálnia a földhivatalnak, hogy az okirathoz csatolták-e annak hiteles magyar nyelvű fordítását.6 Hiteles fordítást, illetve fordítás hitelesítését csak az Országos Fordító és Fordításhitelesítő Iroda (OFFI) készíthet.7 (Az OFFI tevékenységével kapcsolatban hasznos információk a www. offi.hu weboldalon találhatók.) A fordítás hiányában benyújtott okirat esetén a földhivatal hiánypótlási felhívást bocsát ki.
5 2001.
évi XLVI. törvény 14. § (1) bekezdés Inytv. 35. § (1) bekezdés 7 24/1986. (VI.26.) MT rendelet 5. § 6
www.resimmobiles.hu
14
2007. 3-4. szám
Például két holland állampolgár adásvételi szerződését magyar ügyvéd készíti el holland nyelven. Ilyenkor általában a szerződés tartalmazza mind a magyar, mind a külföldi nyelvű szöveget, azonban előfordulhat, hogy a felek ezt a megoldást mellőzik. Ilyenkor csatolni kell a kizárólag holland nyelven kiállított okirat hiteles magyar nyelvű fordítását. Bizonyos esetekben nem csak az OFFI által, hanem magyar közjegyző által készített fordítás is elfogadható. Sőt a Magyar Köztársaságnak a miniszter által egyes közjegyzői feladatok végzésére felhatalmazott konzuli tisztviselője okiratról hiteles fordítást készíthet vagy a fordítás helyességét tanúsíthatja.8
Idegen nyelven kiállított, belföldön kelt közokiratok Az a magyar közjegyző, aki idegen nyelven okirat készítésére jogosult, ezen a nyelven a közjegyzői hatáskörbe tartozó ügyekben keletkezett okiratról hiteles fordítást készíthet, vagy a fordítás helyességét tanúsíthatja.9 Amennyiben egy szerződést magyar közjegyző által készítetett közokiratba foglalnak angol nyelven, ebben az esetben az annak elkészítésére feljogosított magyar közjegyző általi fordítás is elfogadható az ingatlan-nyilvántartási eljárásban.
Idegen nyelven kiállított, külföldön kelt magánokiratok A legegyszerűbb példával megvilágítva akkor beszélhetünk idegen nyelven kiállított, külföldön kelt magánokiratról, ha például Svédországban kelt adásvételi szerződést svéd nyelven köt két svéd állampolgár. Ebben az esetben az előbbiekben tárgyaltak 8
2001. évi XLVI. törvény 14. § (1) bekezdés 1991. évi XLI. törvény 138. § (1) bekezdés 10 Inytv. 36. § (2) bekezdés 9
RES IMMOBILES
„kombinációjaként” szükség van hiteles magyar nyelvű fordításra és mindenképpen kell a felülhitelesítés, hiszen itt csak külföldi hatóság lesz jogosult a nyilatkozattevők aláírásának hitelesítésére, tekintve, hogy a konzuli tisztviselő csak a magyar állampolgár érdekeihez közvetlenül kapcsolódó jognyilatkozatokkal és jogügyletekkel kapcsolatban járhat el. A legideálisabb megoldásnak ebben az esetben az Apostille alkalmazása tűnik, hiszen ilyenkor nincs szükség felülhitelesítésre.
Idegen nyelven kiállított, külföldön kelt közokiratok Az idegen nyelven és külföldön kiállított közokiratokra vonatkozóan is irányadóak egyrészt az előbbiekben a fordítással kapcsolatban írtak, másrészt figyelembe kell venni azt a szabályt, mely szerint a külföldön kiállított közokiratot határozathozatal előtt – annak megállapítása végett, hogy alakilag alkalmas-e bejegyzésre – a miniszter útján az igazságügyért felelős miniszterhez kell felterjeszteni.10 Ennek folyamata a következőképpen alakul az ingatlan-nyilvántartási eljárásban: 1. a körzeti földhivatalhoz olyan beadványt nyújtanak be, ahol az előbbiekben részletezett közokirat szolgál a bejegyzés alapjául 2. a közokiratot a körzeti földhivatal felterjeszti a megyei földhivatalhoz 3. a megyei földhivatal felterjeszti a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium Földügyi és Térinformatikai Főosztályához (FVM FTF) 4. az FVM FTF felterjeszti az IRM-hez
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
Amennyiben a külföldön kiállított közokirat Apostille-jal, illetve diplomáciai felülhitelesítéssel van ellátva, abban az esetben nincs szükség a felterjesztésre. Színes képet nyújt a következő jogeset az előbbi pontokban kifejtett szabályokról: Egy adásvételi szerződésben az eladók svájci állampolgárok, vevők magyar állampolgárok voltak. Az okiratot az eladók részéről Svájcban írták alá, míg a vevők részéről Magyarországon. A vevők aláírásának valódiságát ügyvéd ellenjegyzésével igazolta, míg az eladókét svájci közjegyző hitelesítette. Az adásvétel tárgyát képező ingatlant terhelte továbbá holtig tartó haszonélvezeti jog, melynek törlésére vonatkozóan Svájcban kiállított halotti anyakönyvi kivonatot csatoltak az ingatlannyilvántartási eljárásban. Az eset fonákja az volt, hogy az eladóknak igazolniuk kellett közbenső jogszerzésüket, hiszen az ingatlan tulajdonosaként még elhunyt felmenőik voltak bejegyezve. A közbenső jogszerzés igazolására benyújtásra került egy Svájcban kiállított örökösödési bizonyítvány és öröklési szerződés. Mivel a belföldön fekvő ingatlanokkal kapcsolatos dologi jogi hatályú jog érvényesítése iránti eljárásban magyar bíróság vagy más hatóság kizárólagos joghatósággal rendelkezik,11 ezért először a magyar közjegyző előtti hagyatéki eljárás lefolytatása volt szükséges az ingatlan tekintetében, ugyanis erre az a közjegyző illetékes, akinek a működési területén a hagyatéki vagyon volt, feltéve ha az örökhagyó külföldön halt meg.12 A jogerős hagyatékátadó végzés pedig már alkalmas volt a közbenső jogszerzés igazolására. Az Inytv. 35. § (2) bekezdése értelmében szükséges volt továbbá az adásvételi szerződést eladóként aláíró svájci állampolgárok aláírását hitelesítő külföldi szerv (svájci közjegyző) által történt hitelesítés felülhitelesítése, továbbá az Inytv. 11 12
1979. évi 13. tvr. 62/A. § a) pont 6/1958. (VII.4.) IM rendelet 28. § (2) bekezdés
2007. 3-4. szám
15
36. § (2) bekezdése szerint a halotti anyakönyvi kivonat igazságügyért felelős miniszterhez történő felterjesztése annak megállapítása végett, hogy alakilag alkalmas-e bejegyzésre. Az IRM tájékoztatása szerint az anyakönyvi kivonat diplomáciai felülhitelesítés, illetve a Hágai Egyezmény szerinti Apostille hiányában alakilag nem volt elfogadható. A földhivatal felhívására eljáró ügyvéd hiánypótlás keretében csatolta az Apostille-jal ellátott halotti anyakönyvi kivonatot, továbbá a felülhitelesítés hosszadalmas és költséges procedúráját elkerülve az adásvételi szerződés is Apostille-jal lett ellátva, amely így már alkalmas volt az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre. Ki kell térni arra, hogy külföldön bejegyzett jogi személyek nem minden esetben rendelkeznek a magyarországival azonos, vagy hasonló cégkivonattal, illetve cégmásolattal. A nemzetközi magánjogról szóló 1979. évi 13. tvr. 18. § (1) bekezdése értelmében „a jogi személy jogképességét, gazdasági minőségét, személyhez fűződő jogait, továbbá tagjainak egymás közötti jogviszonyait személyes joga szerint kell elbírálni”. A (2) bekezdés szerint „a jogi személy személyes joga annak az államnak a joga, amelynek területén jogi személyt nyilvántartásba vették”. Vagyis előfordulhatnak olyan esetek, ahol a jogalkalmazással kapcsolatos kérdések nyitottak maradnak. Ezt szemlélteti az alábbi jogeset: A földhivatalhoz benyújtásra került egy adásvételi szerződés. Az eladó magyar állampolgár természetes személy volt, míg vevő USA-ban bejegyzett jogi személy. Az Inytv. 37. § (3) www.resimmobiles.huu
16
2007. 3-4. szám
RES IMMOBILES
bekezdésének értelmében benyújtásra került a cég keletkezését tanúsító, illetőleg konstituáló bejegyzési határozat (az ottani államminiszter által kiadott igazolás), mely szerint vevő USA egyik államának jogszabályainak megfelelően bejegyzett cég volt. Az okirat Apostille-jal volt ellátva, így alakilag alkalmas volt bejegyzésre. Az államminiszteri igazolásból azonban nem volt megállapítható a cég képviseletében aláíró személy cégjegyzési jogosultsága. A földhivatal így a nemzetközi magánjogról szóló 1979. évi 13. tvr. 5. § (1)-(2) bekezdése
alapján megkereste az IRM-t avégett, hogy miként igazolható a képviseleti jogosultság. Az IRM állásfoglalása szerint a felterjesztett cégkivonatot alakilag el kellett fogadni az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, azonban arra vonatkozóan nem tudtak felvilágosítást adni, hogy milyen módon igazolható egy jogi személy képviseletére való jogosultság, tekintettel arra, hogy Magyarország és az USA között a külföldi jogról való tájékoztatás tárgyában nincs hatályban nemzetközi szerződés.
Összegzés A külföldön, illetve idegen nyelven kiállított okiratok ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásakor elsősorban arra célszerű odafigyelni, hogy ezek már hitelesítéssel, illetve hiteles magyar nyelvű fordítással, továbbá lehetőség szerint Apostille-jal legyenek ellátva. Ezek elmaradása esetén ugyanis a földhivatalnak olyan közbenső intézkedéseket kell meghoznia, amelyek az ügy érdemi eldöntését nagyban meghosszabbíthatják. Az ügyfelek részére ezért jelentős idő-, és költségmegtakarítást jelenhet, ha fentiek szerint eljárva nyújtják be az okiratokat a földhivatalhoz. ***
