INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS
Lesch Norbert
A kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény ingatlan-nyilvántartási eljárásban történő alkalmazásának gyakorlati kérdései A kisajátításról szóló 1976. évi 24. törvényerejű rendelet a rendszerváltást megelőzően született, melynek szabályozási koncepciója a korabeli gazdasági és társadalmi viszonyokból fakadó tézisekre épült. A kisajátítás a tulajdonviszonyokba való állami beavatkozás legerősebb eszköze, ezért a tulajdonhoz való jog védelme érdekében a kisajátítás feltételeit, alapvető garanciáit maga az Alkotmány határozza meg. Az Alkotmány kimondja, hogy az alapvető jogokat érintő szabályokat törvényben kell megállapítani, ezért a kisajátítás kizárólagosan a törvényhozás tárgya lehet. Mivel a kisajátítás lényeges szabályait nem törvényi szintű szabály állapította meg, szükség volt egy, az Országgyűlés által elfogadott törvény megalkotására. Így született meg a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény (továbbiakban: Kttv.), amely már megfelel az Alkotmányban rögzített alapelveknek.
Kisajátítási célok és feltételek A 35/2005. (IX. 29.) AB határozat – a kisajátítási célok és feltételek vonatkozásában – komoly követelményeket támasztott a jogalkotóval szemben. Az új törvény megalkotása előtt a korábbi kisajátítási jogcímeket át kellett tekinteni, és meg kellett állapítani, hogy az addigi célok a megváltozott gazdasági társadalmi viszonyok között is közérdekű céloknak tekinthetők-e, illetve megjelentek-e más közérdekű célok, amelyek a kisajátítás alapjául szolgálhatnak. Az új szabályozás alapvető koncepciója az volt, hogy meg kell határozni azokat a konkrét feltételeket, körülményeket, amelyek mellett az adott közérdekű cél a kisajátítás alapja lehet. A szabályozásban szere-
peltetett konkrét feltételeknek kell garantálnia a kisajátítás kivételességét. Azokban az esetekben, ahol a feltételek ennyire konkrét meghatározása nem lehetséges, a Kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szerve (államigazgatási hivatal) számára továbbra is biztosítani kell a mérlegelés lehetőségét, azonban a mérlegelés kereteit, konkrét szempontjait a szabályozásnak meg kell adnia. A megalkotott törvény abból indul ki, hogy egyrészt a jövőbeni szabályozás során nem elegendő a kisajátítási cél „általános” megfogalmazása, másrészt nem fogadható el a céloknak a hatályos szabályokkal azonos megfogalmazása. Az ágazati törvények egy része jelenleg is részletezi, illetve részletekbe menően meghatározza a kisajátítási célokat. www.resimmobiles.hu
22
2010. 3-4. szám
A törvény összefoglalja és pontosítja az ágazati törvényekben (jogszabályokban) jelenleg is megjelenő célokat, illetve kapcsolódó feltételeket, azzal a céllal, hogy a feltételek részletes meghatározásával ezen esetekben a kisajátítás kivételességét eleve biztosítsa. Másrészt a törvény ehhez olyan mérlegelési szempontokat kapcsol, amellyel a közérdek érvényesülését, de egyben a tulajdonelvonás kivételességét szintén biztosítani tudja.
Tulajdonszerzés a kisajátítás eredményeként A Kttv. 1. § (2) bekezdése szerint kisajátítást kérő lehet az állam, illetve a helyi önkormányzat, valamint az államon és a helyi önkormányzaton kívüli harmadik személy, ha a 2. §-ban meghatározott közérdekű célt megvalósító tevékenységet lát el, vagy akit törvény az állam javára, saját nevében, kisajátítást kérőként való eljárásra kötelez. A fentiekből következően a törvényerejű rendelet által kisajátítási célként szabályozott tevékenységeket ma már nemcsak állami, önkormányzati szervek végezhetik, ugyanakkor a főszabály szerint kisajátítással kizárólag az állam, illetőleg az önkormányzat szerezhet tulajdont.1 Az autópálya törvény például, kifejezetten kimondja, hogy az állam szerez tulajdont (a gyorsforgalmi utak az állam kizárólagos tulajdonában vannak), ugyanakkor az építtető az állam javára, de saját nevében ügyfélként vesz részt a kisajátítási eljárásban. A főszabályban foglaltaktól eltérően a Kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szerve közvetlenül a kisajátítást kérő harmadik személy tulajdonába adja az ingatlant, ha a kisajátításra
1 2
Kttv. 36. § (1) bekezdés 109/1999. (XII.29.) FVM. r. 6. § (4) bekezdés
RES IMMOBILES
a) – a radioaktív hulladéktároló építéséhez, bővítéséhez, biztonsági övezete megszerzéséhez, vagy távhőtermelő létesítmény, távhőközpont, illetve távhővezeték hálózat létesítéséhez, elhelyezéséhez szükséges kisajátítás kivételével – energiatermelés, energiaellátás, elektronikus hírközlési szolgáltatás kisajátítási cél, vagy nem állami, illetve nem önkormányzati tulajdonban lévő vízilétesítmény belső védőövezetének megszerzését szolgáló vízgazdálkodási feladatok ellátása kisajátítási cél, vagy b) az ingatlant terhelő, az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelentősen korlátozó, vagy megszüntető, az a) pont szerinti célokat megvalósító létesítmények elhelyezése érdekében biztosított közérdekű használati jogok, szolgalmak miatti hátrányok megszüntetése érdekében kerül sor. A kisajátítási határozatban főszabályként tehát a Kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szerve az állam vagy önkormányzat tulajdonjogának bejegyzéséről intézkedik az ingatlanügyi hatóság felé. Az ingatlanügyi hatóság az állam tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg a tulajdonosi jogokat gyakorló szervezetet is feltünteti az ingatlan-nyilvántartásban.2 Az állami vagyonról szóló 2007. évi CVI. törvény (Vtv.) alapján az állami vagyon felett a Magyar Államot megillető tulajdonosi jogok és kötelezettségek összességét – ha törvény eltérően nem rendelkezik – az állami vagyon felügyeletéért felelős miniszter gyakorolja, aki e feladatát a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zártkörűen Működő Részvénytársaság (a továbbiakban: MNV Zrt.), a Magyar Fejlesztési Bank, illetve a (2) bekezdés szerinti
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
tulajdonosi joggyakorló szervezet útján látja el. A miniszter e törvény felhatalmazása alapján meghatározott célok hatékonyabb elérése érdekében, miniszteri rendeletben, az ott meghatározott állami vagyoni kör tekintetében, meghatározott időtartamra – e törvény keretei között, a joggyakorlás egyes szabályainak meghatározásával – az őt megillető tulajdonosi jogok és kötelezettségek összességének, illetve azok meghatározott részének gyakorlóját az Áht. szerinti központi költségvetési szervek, ezek intézménye, továbbá a 100%-ban állami tulajdonban álló gazdasági társaságok közül is kijelölheti.
Vagyonkezelői jog megszerzése a kisajátítás eredményeként Kisajátítási eljárás keretében a Magyar Állam tulajdonába került ingatlanvagyon állami vagyonnak minősül. A Vtv. szerint az állami vagyont az MNV Zrt. maga kezeli, illetve szerződés – így különösen bérlet, haszonbérlet, szerződésen alapuló haszonélvezet, vagyonkezelés, megbízás – alapján központi költségvetési szervnek, természetes vagy jogi személynek, illetőleg jogi személyiséggel nem rendelkező gazdasági társaságnak hasznosításra átengedi. Az állami vagyon hasznosítására az MNV Zrt. vagyonkezelési szerződést is köthet. A vagyonkezelői jog az erre irányuló szerződéssel – kivételesen törvény alapján – jön létre.3 Az állami tulajdonban lévő ingatlant központi költségvetési szerv is csak az általános piaci feltételek szerint, így különösen – amennyiben azt az ingatlan jellege, piaci hasznosíthatósága indokolja – visszterhes szerződés alapján, megfelelő ellenérték kikötésével kaphat bármely jogcímen használatba. 3
2010. 3-4. szám
23
Az állami vagyonnal való gazdálkodásról szóló 254/2007.(X.4.) Korm. rendelet 2. § (1) bekezdése szerint amennyiben központi költségvetési szerv vagy más személy jogügylete a Vtv. 1. §-ának (2) bekezdése szerinti állami vagyon létrejöttét eredményezte, a jogügyletben szerző félként részt vevő személy az e rendelet 14. § (1) bekezdésében meghatározott adatszolgáltatás során tájékoztatni köteles az MNV Zrt.-t az állami vagyon keletkezéséről. Amennyiben az érintett vagyontárgy ingatlan, a jogügyletről az abban eljáró személy nyolc napon belül köteles az MNV Zrt.-t tájékoztatni, az állam tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követően pedig az erről szóló határozat másolatát az MNV Zrt.-nek haladéktalanul megküldeni. A bejelentő a bejelentésben kezdeményezheti az adott vagyontárgyra vonatkozó vagyonkezelési, vagy a vagyon használatát biztosító más szerződés megkötését. Amennyiben az MNV Zrt. a kezdeményezéssel egyetért, a bejelentést követő hatvan napon belül megköti – meglévő szerződés esetén módosítja – a vagyon hasznosítására irányuló szerződést a bejelentővel. Vagyonkezelési szerződés alapján a vagyonkezelői jog a szerződés megkötésével keletkezik. Ingatlanra vonatkozó, szerződésen alapuló vagyonkezelői jog az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 3. § (2) bekezdése értelmében az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre, a vagyonkezelőt azonban a szerződés megkötésének időpontjától kezdve megilletik a vagyonkezelő jogai és terhelik kötelezettségei. A vagyonkezelői jog ingatlannyilvántartásba történő bejegyeztetéséről – szükség esetén az ingatlan-nyilvántartásban szereplő, de időközben megszűnt kezelő
Vtv. 27. § (4) bekezdés
www.resimmobiles.hu
24
2010. 3-4. szám
(vagyonkezelő) törlésének kezdeményezésével együtt – a vagyonkezelő köteles gondoskodni a szerződés megkötésétől számított harminc napon belül. A jogerős bejegyző határozatot a vagyonkezelő a kézhezvételt követően köteles haladéktalanul megküldeni az MNV Zrt.-nek. Az ismertetett jogszabályok konklúziója, hogy az állam javára történő kisajátítás során a Kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szerve határozatában csak a Magyar Állam tulajdonjogának bejegyzéséről rendelkezhet az ingatlanügyi hatóság felé. Az ingatlanügyi hatóság az eljárása során kizárólag a Magyar Állam tulajdonjogát jegyzi be, egyidejűleg feltüntetve, hogy a tulajdonosi jogok gyakorlója az állami vagyon felügyeletéért felelős miniszter, aki feladatát az MNV Zrt. útján látja el. Vagyonkezelői jog egyidejű feltüntetésére vagyonkezelési szerződés hiányában nincs jogszabályi lehetőség. Ugyanez a szabály érvényesül olyan esetben is, amikor kisajátítást megelőző adásvételi szerződés megkötésére kerül sor. A fent ismertetett szabályok gyakorlati érvényesülését a következő jogeset szemlélteti: Az első fokú ingatlanügyi hatósághoz egy nemzetközi vasútvonal bővítési projekt keretében „X” Zrt. nyújtott be a Magyar Állam képviseletében („Y” Zrt. megbízásából) kérelmet, melyben a Magyar Állam javára tulajdonjog, míg „X” Zrt. javára vagyonkezelői jog bejegyzését kezdeményezte. A hatóság az eljárás során megállapította, hogy kizárólag a Magyar Állam javára történhet meg a tulajdonjog bejegyzése, a vagyonkezelői jog egyidejű bejegyzésére azonban törvényi felhatalmazás vagy – ennek hiányában – vagyonkezelési szerződés benyújtása nélkül nincs lehetőség. Döntését a Vtv. 27. § 4
Vtv. 2. § (2) bekezdés
RES IMMOBILES
(4) bekezdésével indokolta a hatóság, amely szerint a vagyonkezelői jog az erre irányuló szerződéssel – kivételesen törvény alapján – jön létre. Tekintve, hogy a kérelmező törvényi rendelkezésre nem hivatkozott, vagyonkezelési szerződést pedig nem csatolt, így a bejegyzésnek nem volt helye. A döntést alátámasztotta a vasúti közlekedésről szóló 2005. évi CLXXXIII. törvény 85/A. §-a is, miszerint az „Y” Zrt., mint fejlesztési közreműködő a vasúti pályahálózaton központi költségvetési és európai uniós támogatásból létesítési, felújítási és fejlesztési feladatokat lát el a Magyar Állam nevében és javára. A létrejövő állami vagyont az MNV Zrt. a miniszter egyetértésével megjelölt szervezet részére vagyonkezelésbe adja és azzal vagyonkezelési szerződést köt. Nem kizárt persze, hogy a későbbiekben a vagyonkezelő személye is feltüntetésre kerüljön a tulajdoni lapra. A vagyonkezelő személyének megállapítása az MNV Zrt. feladata. Az MNV Zrt. vagyonkezelői jogának bejegyzésére kérelem alapján, míg más személy részére kérelem és az MNV Zrt-vel kötött vagyonkezelési szerződés alapján van helye. Mint ismeretes, kisajátítást kérő lehet akár költségvetési szerv is. Azonban a költségvetési szerv bármely ingatlan tulajdonjogát a Magyar Állam javára szerzi meg.4 Vagyonkezelői jogának bejegyzésére szintén csak vagyonkezelési szerződés benyújtásával van jogszabályi lehetőség. A szerződés megkötése az MNV Zrt. által nem tagadható meg, ha a központi költségvetési szervnek a tulajdonszerzést eredményező jogügylet megkötését jogszabály írja elő. Az állami, illetve önkormányzati tulajdonosi jogokat gyakorló szerv a kisajátítás alapján az állam, illetve a helyi önkormány-
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
zat tulajdonába került ingatlant versenyeztetés és ellenszolgáltatás nélkül, külön törvény rendelkezései szerint a kisajátítást kérő harmadik személy tulajdonába, vagyonkezelésébe vagy használatába adhatja. Az önkormányzati tulajdonba került ingatlanok vagyonkezelésére vonatkozóan a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (Ötv.) állít fel szabályokat. A képviselő-testület a helyi önkormányzat tulajdonában lévő korlátozottan forgalomképes és forgalomképes vagyonának rendeletében meghatározott körére az önkormányzati közfeladat átadásához kapcsolódva vagyonkezelői jogot létesíthet. Vagyonkezelői jog nem létesíthető önkormányzati lakóépületre és vegyes rendeltetésű épületre, illetve társasházban lévő önkormányzati lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre.5 A vagyonkezelői jog létesítése szerződéssel történik, melyet az ingatlanügyi hatósághoz be kell nyújtani.
Kisajátítási eljárás tényének feljegyzése hatósági megkeresés alapján A Kttv. 25. § (2) bekezdése szerint a Kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szerve a kisajátítási terv egy példányát mellékelve, a tárgyalás kitűzésével egyidejűleg, a Magyar Köztársaság gyorsforgalmi közúthálózatának közérdekűségéről és fejlesztéséről szóló, valamint a Vásárhelyi Terv továbbfejlesztéséről szóló törvények hatálya alá tartozó kisajátítási kérelem esetén pedig az ennek beérkezésétől számított nyolc napon belül megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a kisajátítási eljárás megindítása tényének az ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzése érdekében. A normaszövegben lévő „megkeresés” kifejezés némi magyarázatra szorul: ugyan5
Ötv. 80/A. § (1) bekezdés
2010. 3-4. szám
25
is az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény rendelkezései alapján az ingatlan-nyilvántartásba jog bejegyzésére, jogilag jelentős tény feljegyzésére vagy adatok átvezetésére csak az Inytv.-ben meghatározott okirat vagy jogerős hatósági, illetve bírósági határozat alapján kerülhet sor, melytől eltérést is csak az Inytv. engedhet. A törvényi rendelkezés értelmében tehát a tények feljegyzéséhez okirat szükséges. Miután azonban az Inytv. nem szabályoz, és nem is szabályozhat minden, az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés alapjául szolgáló eljárást, nem lehet törvénynyel kizárni a más törvényekben rendezett sajátos eljárási szabályok érvényesülését. A Kttv. sajátos eljárási szabályainak értelmében a megkereséshez a jogerős hatósági határozatot nem kell benyújtani, biztosítva ezzel a más törvényekben meghatározott speciális szabályok érvényesülését. A megkereséshez a kisajátítási terv egy példányát mellékelni kell.
A tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges okiratok (jogerős kisajátítási határozat, adásvételi szerződés, csereszerződés) Kisajátításra csak akkor kerülhet sor, ha az ingatlan tulajdonának megszerzése kisajátítást pótló adásvétellel nem lehetséges. A törvény taxatíve sorolja fel, hogy mely esetekben nincs helye adásvételi szerződés megkötésének: a kisajátítást kérő ajánlatát a tulajdonos nem fogadja el; a tulajdonos személye nem állapítható meg, illetve az ingatlan tulajdonjogával összefüggésben per van folyamatban és azt az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezték; továbbá, ha a tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult lakóhelye, tartózkodási helye, illetőleg székhelye ismeretlen. www.resimmobiles.hu
26
2010. 3-4. szám
Ha tehát az ingatlan tulajdoni lapjára az ingatlan tulajdonjogával összefüggő perindítás ténye fel van jegyezve, kizárólag kisajátításnak van helye. A kisajátítással érintett ingatlanra vonatkozó perfeljegyzés ténye azonban nem akadálya a kisajátítási eljárás lefolytatásának, továbbá nem akadálya a kisajátítást kérő tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének sem.6 Ilyen esetben a Kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szerve a határozatát megküldi az illetékes bíróságnak, aki megteszi a szükséges intézkedéseket (a kisajátításra figyelemmel a pert megszünteti, egyidejűleg kéri a perindítás tényének törlését az ingatlanügyi hatóságtól). A Kttv. szerint adásvétel esetén a tulajdonváltozást az ingatlanügyi hatóság kérelem és adásvételi szerződés alapján vezeti át az ingatlan-nyilvántartáson. Ha a tulajdonváltozás az ingatlannak csak egy részét érinti, a tulajdonváltozást és a földrészlet megosztását az ingatlanügyi hatóság kérelem, valamint adásvételi szerződés, közös tulajdont megszüntető szerződés, továbbá az ingatlanügyi hatóság és az építésügyi hatóság által záradékolt kisajátítási terv és az annak alapján készített, szintén e hatóságok által záradékolt változási vázrajz alapján vezeti át az ingatlan-nyilvántartáson.7 A vázrajzot mindazoknak alá kell írniuk, akik a változás alapjául szolgáló okiratot aláírják.8 Ha az adásvétel az ingatlannak csak egy részét érinti, nem kell telekalakítási eljárás lefolytatni, azaz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez nem szükséges az építésügyi hatóság jogerős telekalakítást engedélyező határozata. Az építésügyi hatóság akként vesz részt az eljárásban, hogy kisajátítási tervet és változási vázrajzot záradékolja. Természetesen, ha a teljes ingatlan kerül kisajá6 7 8
Legf. Bír. Kf. V. 39.705/2000. sz. (BH2002.464.) Kktv. 37. § 1997. évi CXLI. tv. 28. §
RES IMMOBILES
tításra, kisajátítási terv és változási vázrajz a bejegyzéshez nem szükséges. Az adásvételi szerződés megkötésénél figyelemmel kell lenni az Inytv. okiratokra vonatkozó szabályaira. Így az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell az Inytv. 32. §-ánban felsorolt alaki és tartalmi kellékeket. A Kttv. szerint, ha a tulajdonváltozás az ingatlannak csak egy részét érinti közös tulajdon megszüntető okirat benyújtására is szükség van. A gyakorlatban többször előfordul, hogy a közös tulajdon megszüntető megállapodást a felek az adásvételi szerződés részeként rögzítik. Természetesen ennek sincs jogi akadálya, azonban az érdekeltek többször elkövetik azt a hibát, hogy a kisajátításra jogosult javára nem egész tulajdoni illetőségben, hanem területnagyságban határozzák meg a megvásárolt területrészt. A jogszabályok szerint a közös tulajdon keletkezéséhez, majd annak megszüntetéséhez a tulajdoni illetőségben történő kifejezés elengedhetetlen része a szerződésnek. Okirat hiánya a kérelem hiánypótlás nélküli elutasítását vonja maga után. Ezen hibákat az alábbi jogeset érzékelteti. Az első fokon eljáró ingatlanügyi hatósághoz a már említett nemzetközi vasútvonal bővítési projekt keretében ugyancsak „X” Zrt. nyújtott be a Magyar Állam képviseletében („Y” Zrt. megbízásából) kérelmet, melyben a Magyar Állam javára tulajdonjog, míg „X” Zrt. javára vagyonkezelői jog bejegyzését kezdeményezte kisajátítást helyettesítő vétel és közös tulajdon megszüntetése jogcímén. A hatóság a bejegyzési és telekmegosztási kérelmet az alábbi indokok alapján elutasította: a bejegyzés alapjául szolgáló okirat nem tartalmazta a felek adásvételre vonatkozó kifejezett megállapodását. A szerződés 3.2
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
pontjában írt „ingatlant kíván megszerezni”, továbbá a 3.5. pontjába foglalt „az eladó a tulajdonjogot a szerződés aláírásával egyidejűleg ruházza át a vevőre” szófordulatok nem értékelhetők a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítási szándékának. Továbbá a szerződés szerint a vevő 4866 m2 alapterületű ingatlant kíván megszerezni, amely nem került kifejezésre egész tulajdoni illetőségként. A benyújtott szerződés nem tartalmazta az eladó magánszemély születési családi és utónevét. További hiányosság volt, hogy a változási vázrajz (kisajátítási térkép) nem tartalmazta a szerződő felek aláírását, illetve cégiratokat sem csatoltak. A vagyonkezelői jog bejegyzésére pedig vagyonkezelési szerződés hiányában nem volt lehetőség. Az ingatlan adásvétellel történő megszerzése esetében az ingatlant terhelő – jogszabályon vagy szerződésen alapuló – elővásárlási, visszavásárlási, vételi (opció) jog nem gyakorolható.9 A csereszerződés alakiságára, tartalmára az adásvételnél leírtak alkalmazandók. Ha az ingatlan megszerzése adásvétel útján nem lehetséges, kisajátítási eljárás lefolytatására van szükség. A kisajátítási eljárást a Kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szerve (korábban: közigazgatási hivatal) folytatja le. Az eljárásra a kisajátítani kért ingatlan fekvése szerinti általános hatáskörű területi államigazgatási szerve illetékes. A Kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szervének a kérelemnek helyt adó határozatában külön kell rendelkeznie arról, hogy a kisajátított ingatlanért, az ingatlanra vonatkozóan más személyt
2010. 3-4. szám
27
megillető jogok megszűnéséért és a jogok megszűnése miatt keletkezett kárért, továbbá a kisajátítással kapcsolatos értékveszteségért és költségekért milyen összegű kártalanítást állapít meg. Rendelkezni kell a kártalanítás megfizetésének határidejéről is.10 A határozat jogerőre emelkedése után a határozat és a kisajátítási terv egy-egy példányát - a jogerőre utaló feljegyzéssel ellátva - az ingatlanügyi hatóság és a kisajátítást kérő, valamint az állami, önkormányzati tulajdonosi jogokat gyakorló szerv részére meg kell küldeni. A határozat jogerőre emelkedéséről a többi ügyfelet is értesíteni kell.11 A tulajdonváltozást az ingatlanügyi hatóság a jogerős kisajátítási határozat alapján vezeti át az ingatlan-nyilvántartáson. Ha a tulajdonváltozás az ingatlannak csak egy részét érinti, a tulajdonváltozást és a földrészlet megosztását az ingatlanügyi hatóság a földrészlet megosztására is kiterjedő jogerős kisajátítási határozat, valamint az ingatlanügyi hatóság és az építésügyi hatóság által záradékolt kisajátítási terv és az annak alapján készített, szintén e hatóságok által záradékolt változási vázrajz alapján vezeti át az ingatlan-nyilvántartáson.12 A Kttv. ingatlanügyi hatóságra kiterjedő eljárási szabálya összhangban van az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) eljárási szabályával, mely szerint az eljáró hatóság (bíróság, közjegyző, bírósági végrehajtó stb.) bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre vonatkozó határozata alapján – annak jogerőre emelkedése után – megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a bejegyzés iránt. A vagyonszerzést létrehozó, megállapí-
9
Kttv. 6. § (1) bekezdés Kttv. 29. § (1) bekezdés 11 Kttv. 33. § (1) bekezdés 12 Kttv. 37. § 10
www.resimmobiles.hu
28
2010. 3-4. szám
tó hatósági határozatot két példányban kell az ingatlanügyi hatóság részére megküldeni.13 A bejegyzés alapjául szolgáló jogerős kisajátítási határozat tartalmára az Inytv. 32. § (1) bekezdésében foglaltak az irányadók azzal az eltéréssel, hogy a felek megállapodását a hatóság rendelkezése pótolja. Ennek megfelelően a határozatnak a konkrét megkeresésen felül tartalmaznia kell az érdekeltek személyes adatait, az érintett ingatlan pontos megjelölését, a bejegyezni kért jog pontos megjelölését, a jogváltozás jogcímét. A megkeresést külön íven vagy magában a határozatban kell megfogalmazni, melynek tartalmaznia kell a megkereső szerv nevét, az érintett ingatlan helyrajzi számának és annak a jognak, ténynek vagy adatnak a megjelölését, amelynek bejegyzését, feljegyzését, illetőleg átvezetését kérik. A legfőbb bírói fórum egyik eseti döntésében kimondta, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló közokiratnak is meg kell felelnie az okiratok kötelező tartalmi elemeit megállapító rendelkezéseknek. A bírói döntés ide vonatkozó megállapításai szerint: „A Legfelsőbb Bíróság osztja az alperes és a Fővárosi Bíróság jogi álláspontját, mely szerint sem a felperes által becsatolt engedményezési okirat, sem az a bírósági végzés, melyet a Pesti Központi Kerületi Bíróság 3. szám alatt hozott, nem alkalmas az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre. Az említett végzést a bíróság nem ingatlan-nyilvántartási ügyben hozta, hanem egy végrehajtási eljárásban állapította meg, hogy ki tekinthető a végrehajtási ügyben jogutódnak. A meghatározott ügyben hozott végzés tartalmát olyan módon nem lehet értelmezni, hogy az nem csak az általa érintett eljárásra, hanem 13 14
Inytv. 26. § (8) bekezdés Legf. Bír. Kfv. III. 37.229/2004.; EBH2005. 1270.
RES IMMOBILES
az ingatlan-nyilvántartási eljárásra is vonatkozna. A perbeli esetben az alperesnek nem az adatok átvezetésére vagy a tény feljegyzésére vonatkozóan kellett határozatot hoznia, hanem a jog bejegyzése tárgyában kellett dönteni. A jog bejegyzésével kapcsolatos határozat hozatalánál az alperesnek alkalmaznia kellett az Inytv. 29-38. §-ai rendelkezéseit. Ennek során az alperesnek figyelembe kellett vennie az Inytv. 32. §-ának azokat az előírásait, melyek az okiratok kötelező tartalmi elemeit sorolják föl. Ezeknek az előírásoknak a közokiratnak ugyanúgy meg kell felelnie, mint annak a magánokiratnak, melyet a felperes joga bejegyzése végett a kérelméhez becsatolt. A perben említett végzés azon túlmenően, hogy az ingatlan helyrajzi számát nem tartalmazta, konkrét megkeresést sem tartalmazott és nem is tartalmazhatott a földhivatal felé. Ezek olyan nem pótolható hiányosságok (Inytv. 39. §), melyek miatt a kérelem hiánypótlás alkalmazása nélküli elutasításának van helye.”14 Védett természeti területet érintő kisajátításhoz a természetvédelmi hatóság előzetes hozzájárulása, míg védetté nyilvánított régészeti lelőhely, illetve műemlék kisajátításához a kulturális örökségvédelmi hatóság előzetes hozzájárulása szükséges. Hatósági úton történő kisajátítás esetén az előzetes hozzájárulást a Kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szerve szerzi be és annak tényét a határozatba foglalja, míg adásvétellel történő kisajátítás esetén az előzetes hozzájárulásokat az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott kérelemhez kell csatolni.
A kisajátítási terv fogalma, elemei A Kttv. szerint, ha a tulajdonváltozás az ingatlannak csak egy részét érinti, a tulajdonváltozást és a földrészlet megosztását az ingatlanügyi hatóság a bejegyzés alapjá-
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
ul szolgáló okiratokon felül az ingatlanügyi hatóság és az építésügyi hatóság által záradékolt kisajátítási terv és az annak alapján készített, szintén e hatóságok által záradékolt változási vázrajz alapján vezeti át az ingatlan-nyilvántartáson. E körben szükséges tisztázni a kisajátítási terv és a változási vázrajz fogalmát, azok tartalmi elemeit. A kisajátítási terv elkészítéséről és felülvizsgálatáról szóló 11/1977. (III. 11.) MÉM rendelet 2008. június 30. napjáig volt hatályban, azonban 2009. január 1-jéig a kisajátítási kérelem mellékleteként e rendelet szerint elkészített kisajátítási terv is becsatolható volt a hatóságok felé. E rendelet meghatározta a kisajátítási terv fogalmát, mely szerint a kisajátítás terv kisajátítási térképből és terület-kimutatásból áll. Vonalas létesítmények (közút, vasút, stb.) építése, bővítése, szabályozása céljára a kisajátítási terv építési terv alapján, egyszerűsített eljárással is készíthető volt. Az egyszerűsített eljárásnál a kisajátítási terv tervrajzból és terület-kimutatásból állt. Az építésügyi követelményeknek megfelelő kisajátítási tervet és a vázrajzot – az építésügyi hatóság – a beérkezéstől számított 15 napon belül engedélyezési záradékkal látta el, majd az engedélyezési záradékkal ellátott kisajátítási tervet és a vázrajzot további intézkedés, illetve záradékolás végett a földhivatalnak megküldte. A földhivatal a benyújtott kisajátítási tervet és a vázrajzot a helyrajzi számozás és a területszámítás helyessége szempontjából megvizsgálta. A megfelelőnek talált kisajátítási tervet és a vázrajzot – a beérkezéstől számított 30 napon belül – „helyrajzi számozás és területszámítás helyes” záradékkal látta el, és viszszaküldte a kisajátítást kérőnek.
2010. 3-4. szám
29
A földhivatali gyakorlatban többször problémát okozott a kisajátítási terv fogalmának értelmezése, mert a földmérési szakterületen dolgozók számos esetben akként foglaltak állást, hogy a kisajátítási műszaki munkarészek záradékolása során a kisajátítási térkép (mint a kisajátítási terv egyik alkotóeleme) tartalmában azonos a változási vázrajzzal, így a műszaki záradékoláshoz elegendő az építésügyi hatóság által záradékolt kisajátítási térkép és terület-kimutatás benyújtása. Tekintve, hogy egyéb munkarész (vázrajz) nem került záradékolásra, így az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez is elegendő volt a földhivatal és az építéshatóság által záradékolt kisajátítási térkép és terület-kimutatás benyújtása. A korábbi szabályokhoz képest eltérő rendelkezéseket tartalmaz a jelenleg hatályos 178/2008. (VII.3.) Korm. rendelet a kisajátítási terv elkészítéséről, felülvizsgálatáról, záradékolásáról, valamint a kisajátítással kapcsolatos értékkülönbözet megfizetésének egyes kérdéseiről. E rendelet szabályozza a kisajátítási terv elemeit: A kisajátítási terv kisajátítási átnézeti térképből, ha a kisajátítás az ingatlan területének csak egy részét érinti, kisajátítási változási vázrajzból és a hozzájuk tartozó terület-kimutatásokból áll. A kisajátítási átnézeti térkép a kisajátítással érintett földrészleteket és azok közvetlen környezetét ábrázoló, az ingatlan-nyilvántartási térkép alapján készített rajzi munkarész, amely nyomvonalas építmény esetén annak nyomvonalát is tartalmazza. Egész földrészlet kisajátítása esetén a kisajátítási vázrajzot a földrészletre vonatkozó ingatlan-nyilvántartási térkép hiteles másolata helyettesíti. A kisajátítási vázrajzot földrészletenként kell elkészíteni. A kisajátítási vázrajzot az ingatlan-nyilvántartási térkép alap-
www.resimmobiles.hu
30
2010. 3-4. szám
RES IMMOBILES
ján, digitális formában úgy kell elkészíteni, hogy a változás az ingatlan-nyilvántartásban átvezethető legyen. Az átnézeti térképhez tartozó területkimutatást a rendelet 2. számú melléklete, a kisajátítási vázrajzhoz tartozó területkimutatást a rendelet 3. számú melléklete szerint kell elkészíteni. Egész földrészlet kisajátítása esetén a területkimutatást a tulajdoni lap – harminc napnál nem régebbi – hiteles másolata helyettesíti.15 Szükséges műszaki munkarészek
Összegezve tehát a leírtakat, a különféle hatósági eljárásokban az alábbi műszaki munkarészek szükségesek:
Kisajátítási eljárásban
A földrészlet egy részét érintő kisajátítás esetére
Kisajátítási átnézeti térkép, kisajátítási átnézeti térképhez tartozó terület-kimutatás, kisajátítási változási vázrajz, kisajátítási változási vázrajzhoz tartozó terület-kimutatás.
Egész földrészletet érintõ kisajátítás esetére
A földrészletre vonatkozó ingatlan-nyilvántartási térkép hiteles másolata, a tulajdoni lap harminc napnál nem régebbi hiteles másolata.
A kisajátítási tervet hat példányban kell benyújtania a kisajátítást kérőnek az ingatlanügyi hatósághoz záradékolás céljából. A földhivatal a benyújtott kisajátítási tervet záradékkal látja el, majd az általa záradékolt kisajátítási tervet – a kisajátítást kérő egyidejű értesítése mellett – záradékolás céljából megküldi az építésügyi hatóságnak. (Az előző szabályozásnál már láthattuk, hogy ez pont fordítva történt, az építésügyi hatóság küldte meg a tervet a földhivatal részére). Az építésjogi követelményeknek megfelelő kisa15
A rendelet tehát a kisajátítási terv fogalomkörébe vonja a kisajátítási változási vázrajzot, annak mintegy rész elemévé teszi. Ugyanakkor láthattuk, hogy a Kttv. külön fogalomként említi mind a kisajátítási tervet, mind pedig a változási vázrajzot.
178/2008. (VII.3) Korm. r. 3. §
Ingatlan-nyilvántartási eljárásban Kisajátítási átnézeti térkép, kisajátítási átnézeti térképhez tartozó terület-kimutatás, kisajátítási változási vázrajz, kisajátítási változási vázrajzhoz tartozó terület-kimutatás. Jogerõs kisajátítási határozat vagy – a kisajátítási tervben szereplõ ingatlan adásvétel (csere) útján történõ megszerzése esetén – kérelem és adásvételi (csere) szerzõdés. Kisajátítási terv nem szükséges.
játítási tervet az építésügyi hatóság záradékkal látja el és megküldi a kisajátítást kérőnek. Az egész telket érintő kisajátítás esetén a kisajátítási tervet az építésügyi hatósággal nem kell záradékoltatni.
Termőföldet érintő kisajátítás A Kttv. kimondja, hogy termőföld kisajátítására – amennyiben a kisajátítás céljának megvalósítása érdekében a termőföld igénybevétele szükséges – akkor kerülhet sor, ha a földnek a más célú hasznosítását – a külön
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
jogszabályok rendelkezéseinek megfelelően – az ingatlanügyi hatóság engedélyezte (illetve a folytatásához hozzájárult). A termőföld a más célú hasznosítás folytatásához való hozzájárulás hiányában is kisajátítható, ha a hatóság a más célú hasznosítás folytatásához kizárólag a tulajdonosi hozzájárulás hiánya miatt nem járult hozzá.16 A külön jogszabályi rendelkezésen a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvényt kell érteni, mely szerint ingatlanügyi hatósági engedéllyel lehet termőföldet más célra hasznosítani. Az engedély hiánya esetén a más hatóságok által kiadott engedélyek nem mentesítik az igénybevevőt az e törvényben foglalt jogkövetkezmények alól. Az ingatlanügyi hatóság engedélye nem mentesít a külön jogszabályok szerint szükséges más hatósági engedélyek megszerzésének kötelezettsége alól.17 Erdőterület kisajátításához – amennyiben a kisajátítást követően az ingatlant nem a külön törvény szerinti erdőként hasznosítják – az erdészeti hatóságnak az erdőterület igénybevételére kiadott elvi hozzájárulása szükséges. Amennyiben a kisajátítási kérelem szerint az ingatlant részben vagy egészben továbbra is erdőként hasznosítják, a kisajátításhoz az erdészeti hatóság egyetértését kell beszerezni.18 Az ingatlanügyi hatósághoz ingatlannyilvántartási átvezetés céljából benyújtott kisajátítási okiratok (határozat, adásvételi szerződés) mellékleteként az érintett és fentebb felsorolt hatóságok jogerős más célú hasznosítást engedélyező határozatát is mellékelni kell. Ezen kívül a kisajátítási tervet földügyi szempontok szerint is vizsgálni és záradékolni kell.
2010. 3-4. szám
31
Az ingatlan tulajdonjogának tehermentes megszerzése kisajátítást megelőző adásvétel útján történő tulajdonszerzés esetén. A Kktv. szerint a kisajátítási határozat jogerőre emelkedésével az ingatlan tulajdonjogának tehermentes megszerzésére kerül sor. Felvetődik a kérdés, hogy ezen törvényi rendelkezéseket „szó szerint” lehet e alkalmazni a kisajátítást megelőző adásvétellel történő tulajdonszerzés esetére. Másként fogalmazva: az állam vagy az önkormányzat (illetve más harmadik személy) javára történő tulajdonjog bejegyzésekor az ingatlant terhelő jogokat hivatalból törölheti-e az ingatlanügyi hatóság. A kisajátításra jogosult személy adásvétel útján történő tulajdonszerzéskor mérlegelheti, hogy a fennálló terhekre tekintet nélkül megvásárolja az ingatlant és a terhek törléséről később maga gondoskodik. Dönthet úgy is, hogy a fennálló terhek nagyságára, súlyára tekintettel (pl. nagy összegű zálogjog, végrehajtási jog terheli az ingatlant) nem köt a közérdekű célra adásvételi szerződést, hanem kéri a kisajátítási eljárás lefolytatását a hatóságtól, aki határozatában gondoskodik a terhek törléséről. A leírtak konklúziója tehát, hogy közérdekű célt szolgáló adásvétellel történt tulajdonszerzés esetén a terhek nem törlődnek „automatikusan”, azaz a jogszerző a fennálló terhekkel együtt szerez tulajdonjogot. Ha a jogügylet kisajátítást megelőző adásvétellel jön létre, itt is van lehetőség csereingatlannal történő kártalanításra, azonban a terhek további sorsáról, átviteléről a szerződő feleknek kell megállapodnia. A terhek csereingatlanra történő átviteléhez a jogosult hozzájárulása is szükséges. (Pl. ha az adásvétel-
16
Kttv. 7. § (1) bekezdés 2007. évi CXXIX. törvény 9. § (1) bekezdés 18 Kttv. 7. § (2) bekezdés 17
www.resimmobiles.hu
32
2010. 3-4. szám
lel érintett ingatlant zálogjog terheli, a csereingatlanra a zálogjogot átvinni csak a zálogjog jogosultjának hozzájárulásával lehet. Ilyen esetben a zálogszerződés módosítására is szükség van).
Az ingatlan tulajdonjogának tehermentes megszerzése kisajátítási határozattal történő tulajdonszerzés esetén. A kisajátítási határozat jogerőre emelkedésével az ingatlan tulajdonjogának tehermentes megszerzésére kerül sor. Pénzbeli kártalanítás esetén a kisajátított ingatlanra vonatkozóan más személyt megillető jogok és az ingatlanra feljegyzett tények megszűnnek. A pénzbeli kártalanítás a zálogjog tárgyaként a kisajátított ingatlan helyébe lép. A telki szolgalom, továbbá a jogszabályon alapuló szolgalom, vezetékjog és más használati jog, egyéb tulajdoni korlátozás nem feltétlen szűnnek meg, azok megszűnéséről szükség szerint kell a határozatban rendelkezni (pl. ha a kisajátított ingatlan felett továbbra is villamos légvezeték húzódik, akkor szükségszerű a korábban bejegyzett vezetékjog további fenntartása). Ha a kártalanítás részben vagy egészben csereingatlannal történik, a kisajátított ingatlanra vonatkozó jogok a csereingatlanra szállnak át. Ez alól kivételt képeznek a már említett közérdekű használati jogok és szolgalmak, továbbá a telki szolgalmi jog. A haszonélvezeti jogot és a használat jogát csak a jogosult kifejezett kérelmére lehet a csereingatlanra átvinni. A kérelmet az erre jogosult legkésőbb a kisajátítási tárgyalás befejezéséig nyújthatja be. A Kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szervének tehát a kisajátítási hatá19
Kttv. 8. § (2) bekezdés
20
Kttv. 29. § (2) bekezdés
RES IMMOBILES
rozatban rendelkeznie kell az ingatlanra vonatkozóan más személyt megillető jogok, és az ingatlanra feljegyzett tények törléséről.19 Ha a kártalanítás csereingatlannal történik, a határozatnak rendelkeznie kell a csereingatlanra átjegyzendő jogokról is. Ha a jogosult nem kérte a haszonélvezeti jogának átjegyzését a csereingatlanra, az eljáró államigazgatási hivatal a jogerős határozat alapján kéri annak törlését az ingatlanügyi hatóságtól. Ha a kisajátított ingatlanra végrehajtási jog van bejegyezve, a Kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szerve a határozatát megküldi az illetékes bírósági végrehajtónak is, aki megteszi a bírósági végrehajtásról szóló törvény szerint szükséges intézkedéseket.20 A végrehajtási jog törlésére az ingatlan-nyilvántartásból tehát nem az államigazgatási hivatal határozata, hanem a végrehajtó megkeresése alapján kerülhet sor. A Kttv. rendelkezései alapján a kisajátítási eljárást lefolytató hatóságnak nemcsak a bejegyzett jogokról, hanem a feljegyzett tényekről is rendelkeznie kell. E körben azt kell vizsgálnia, hogy melyek azok a tények, amelyek törlésre kerülhetnek, illetve melyek azok amelyek továbbra is fennmaradnak az ingatlanon, azaz a kisajátítási cél e tények fennmaradása mellett is megvalósulhat. Az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyezhető tények körét az Inytv. 17. § (1) bekezdése határozza meg. Az ott felsoroltak közül álláspontom szerint az ingatlan jogi jellege (g/ pont) lehet az a tény, amely továbbra is fennmaradhat a kisajátított ingatlanon, hiszen pl. a műemléki védettség, természetvédelmi védettség, társasház, tanya, stb. jogi jellegek a kisajátítás ellenére továbbra is fennállnak. Az ingatlanra feljegyzett tények megszűnése nem von maga után kártalanítást.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
2010. 3-4. szám
33
Összegzés A leírtakból megállapítható, hogy a kisajátítási eljárás egy bonyolult folyamatrendszert foglal magába, melynek szabályozása sokrétű. Ugyanakkor számos szabályozási terület hiányos, amely gyakran megnehezíti az ingatlanügyi hatóság intézkedéseit. A földhivatalhoz benyújtott kisajátítást érintő okiratok vizsgálatát körültekintően, a cikkben felsorolt jogszabályok alapos tanulmányozásával és azok összevetésével kell elvégezni. ***
www.resimmobiles.hu
