A 1 Bp., : ker.. út. sz. TÁRSASHÁZ. é s H Á Z I R E N D J E

A honlapon fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasházkezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik.  MINDEN JOG a Viktória Kft. tulajdonát képezi. A honlapon lévő információkat, dokumentumokat, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni. Budapest, 2012. 03. 30. Mile Bálint Okl. mérnök-közgazdász VIKTÓRIA Kft Ügyvezető igazgató

A 1… Bp., …: ker. …………. út …. sz. TÁRSASHÁZ módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt

SZERVEZETI- MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATA ( S Z M S Z ) és HÁZIRENDJE

Jóváhagyta:

A társasház a 2004. december 15.–ig megtartott írásbeli szavazás útján a 17/2004.(12. 16.) sz. közgyűlési határozattal hagyta jóvá az SZMSZ-t és Házirendet, mely 2005. január 1.-től lépett hatályba.

Módosítások: ►1. A társasház a 2009. november 27.–ig megtartott írásbeli szavazás útján a 15/2009. (11. 30.) sz. közgyűlési határozattal módosította az SZMSZ-t és Házirendet, mely 2009. december 1.-től hatályos.

►2.

Budapest, 2009. november 30.

___________________ KÖZÖS KÉPVISELŐ A TÁRSASHÁZ ALAPADATAI: 1. 2. 3. 4.

HELYRAJZI SZÁM: ADÓSZÁM: ►1. FIZETÉSI SZÁMLA: KÖZÖS KÉPVISELŐ: NEVE: CÍME: TELEFON:

: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT

TEL./FAX: 210-3841

e-mail: [email protected]

2 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ

TARTALOMJEGYZÉK BEVEZETŐ .............................................................................................................................................................. 4 1 ÁLTALÁNOS RÉSZ .................................................................................................................................... 4 1.1 1.2

A SZABÁLYOZÁS CÉLJA, RENDJE ÉS HATÁLYA .........................................................................................................................4 FOGALMAK, ÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK ..............................................................................................................................5 1.2.1 A Ttv.56. §-a szerinti értelmező rendelkezések ..................................................................................................5 1.2.2 Egyéb fogalmak és értelmező rendelkezések ......................................................................................................6 1.3 A TÁRSASHÁZ JOGÁLLÁSA ...........................................................................................................................................................6

2

A TÁRSASHÁZRA VONATKOZÓ ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK .......................................................... 7 2.1 2.2 2.3 2.4

A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON MEGHATÁROZÁSA ÉS EGYSÉGE.........................................................................................7 ►1. AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA ........................................................................................................................................7 A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ...........................................................................9 A TÁRSASHÁZI KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK .................................................11 2.4.1 A közös tulajdon fenntartás terheiért való felelősség szabályai ........................................................................ 12 2.4.2 Jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó szabályok................................................................................................. 12 2.5 JOGORVOSLATI LEHETŐSÉGEK ................................................................................................................................................13 2.5.1 ►1. A társasház szerveinek törvényességi felügyelete ....................................................................................... 13 2.6 A TÁRSASHÁZ „JOGI” SZERVEZETI FELÉPÍTÉSE .....................................................................................................................13 2.6.1 A közgyűlés funkciója és hatásköre a társasházi törvény rendelkezései szerint................................................ 13 2.6.2 A közös képviselő funkciója, hatásköre a társasházi törvény rendelkezései szerint.......................................... 14 2.6.3 ►1. A számvizsgáló bizottság (SZVB) funkciója, hatásköre a társasházi törvény rendelkezései szerint........... 14

3

GAZDÁLKODÁSI, KÖZÖS KÖLTSÉGVISELÉSI SZABÁLYOK ............................................................... 15 3.1 3.2 3.3 3.4

4

A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY RENDELKEZÉSEI A KÖLTSÉGVETÉSRE ÉS AZ ELSZÁMOLÁSRA .............................................15 GAZDÁLKODÁSI CÉLKITŰZÉSEK, ALAPELVEK ÉS SZABÁLYOK .............................................................................................15 KÖLTSÉGFELOSZTÁSI SZABÁLYOK ...........................................................................................................................................16 ELJÁRÁSI SZABÁLYOK .................................................................................................................................................................16

AZ ELLENŐRZÉS ALAPSZABÁLYAI ...................................................................................................... 17 4.1 4.2

5

A TULAJDONOSOK ELLENŐRZÉSI JOGKÖRE ÉS ELJÁRÁSI SZABÁLYOK ............................................................................17 ►1.A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG JOGKÖRE ...........................................................................................................................17

A KÖZGYŰLÉS MŰKÖDÉSI SZABÁLYAI................................................................................................ 17 ►1. KIZÁRÓLAG KÖZGYŰLÉSEN HOZHATÓ HATÁROZATOK, AZ ÉVES ELSZÁMOLÁS ELFOGADÁSÁNAK SZEMPONTJAI ..........................................................................................................................................................................17 5.2 A KÖZGYŰLÉS ÖSSZEHÍVÁSÁNAK SZABÁLYAI ........................................................................................................................18 5.3 A KÖZGYŰLÉS HATÁROZATKÉPESSÉGE, A MEGHATALMAZÁS SZABÁLYAI .......................................................................19 5.4 A MEGISMÉTELT KÖZGYŰLÉS ....................................................................................................................................................19 5.5 A KÖZGYŰLÉS LEVEZETÉSE.......................................................................................................................................................19 5.6 A JEGYZŐKÖNYV ÉS A KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATOK TARTALMI KÖVETELMÉNYEI ..........................................................20 5.7 DÖNTÉSHOZATALI (SZAVAZÁSI) SZABÁLYOK ..........................................................................................................................20 5.8 KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATHOZATAL ÍRÁSBELI SZAVAZÁSSAL ..............................................................................................21 5.8.1 ►1.. Az írásbeli szavazás általános szabályai ..................................................................................................... 21 5.8.2 ►1.. Az írásbeli szavazás lebonyolításának módjai ............................................................................................ 22 5.8.2.1 ►1.. Listás szavazás ............................................................................................................................................. 22 5.8.2.2 ►1.. Szavazólapos szavazás ................................................................................................................................. 22 5.1

6

A TÁRSASHÁZ MUNKASZERVEZETE ................................................................................................... 23 6.1 6.2

A KÖZÖS KÉPVISELŐ FELADATAI ..............................................................................................................................................23 ►1..SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG (SZVB) MUNKARENDJE .......................................................................................................25 6.2.1 ►1.. Az SZVB feladat és hatásköre .................................................................................................................... 25 6.2.2 ►1.. Az SZVB elnökének feladat és hatásköre ................................................................................................... 26 6.3 A KÖZVETLEN ÜZEMELTETÉSI FELADATOK ELLÁTÁSÁNAK MEGSZERVEZÉSE ÉS A HÁTTÉR SZOLGÁLTATÁSOK BIZTOSÍTÁSA .........................................................................................................................................26 6.4 ESETI BIZOTTSÁG ........................................................................................................................................................................26

7 8 9

TŰZVÉDELMI SZABÁLYOK .................................................................................................................... 26 AZ EGYÜTTÉLÉS SZABÁLYAI (HÁZIREND) .......................................................................................... 26 ►1.. A MÓDOSÍTÁSOKKAL EGYSÉGES SZERKEZETBE FIGLALT SZMSZ ÉS HÁZIREND HATÁLYBALÉPÉSE ................................................................................................................................. 27


SZERVEZETI – MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT


10 ►1.. RENDELKEZŐ RÉSZ ........................................................................................................................ 27 H Á Z I R E N D ...................................................................................................................................................... 28 M Ó D O S Í T Á S O K J E G Y Z É K E : ............................................................................................................... 30




Bevezető ►1. A Polgári Törvénykönyvről (továbbiakban: Ptk.), a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházról (továbbiakban: Tt.), más vonatkozó jogszabályok, valamint az érvényes társasházi alapító okirat alapján a társasház működését, szervezetét a jelen SZERVEZETIMŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT (továbbiakban: SZMSZ) határozza meg a Ptk. és a Tt. alábbi rendelkezései alapján: 1) A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. [Ptk 578/I. §)]

2) 3) 4) 5)

6)

1 1) 2)

3)

►1. A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni. [Tt. 4/A. §.] ►1. (törölve) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. [Tt. 13.§.(1)] A szervezeti-működési szabályzatnak – Tt. keretei között - tartalmaznia kell: [Tt. 13.§.(2)] a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére, b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül - a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére, - felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására, c) a társasházi lakóépület házirendjére, d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására, e) a közös képviselő hatáskörére és feladataira, f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni: [Tt. 24.§.(2)] a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját, b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait, c) a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg - Ttv. rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén - a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait, d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén - a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembe vételével - a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait. ÁLTALÁNOS RÉSZ A Tt. hatálybalépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni. [Tt. 63.§.(1) ] A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának a Tt. kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe Tt. rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni. [Tt. 63.§.(2) ] Jelen SZMSZ a jogszabályok, az alapító okirat (továbbiakban: AO) alapján részletezi, kiegészíti, pontosítja a társasház szervezeti- működési szabályait, figyelembe véve a társasház speciális adottságait, rendeltetésszerű használatát.

1.1 A SZABÁLYOZÁS CÉLJA, RENDJE ÉS HATÁLYA 1. Az SZMSZ megalkotásának célja, hogy biztosítsa a társasház biztonságos, szabályos, szakszerű, eredményes és költségtakarékos működésének szabályozási feltételeit, a tulajdonosok érdekeinek érvényesítését, az együttélés szabályainak betartását, betartatását, kiterjedjen minden olyan szabályozandó esetre, amely várhatóan a működés során előfordulhat. A tulajdonostársak elé tűzött cél és törekvés az, hogy a felmerülő ellentéteket kiküszöböljék, és megfelelő egyetértésben járjanak el a társasház működtetése során. 2. Az SZMSZ részeként elfogadott üzemeltetési és házirend (továbbiakban: HÁZIREND) célja, hogy rögzítse a ház, mint lakóépület rendeltetésszerű használatára, állagának védelmére szolgáló szabályokat, követelményeket, valamint meghatározza a társas együttéléshez nélkülözhetetlen alapvető szabályokat, a lakók egymás iránti - kötelezően előírt magatartását. 3. Az SZMSZ magában foglalja a társasházi törvény (vastagított normál betűk), az alapító okirat (dőlt betűk) vonatkozó részeit és a közgyűlés által elfogadott működési és szervezeti szabályokat (normál betűk). 4. A társasház működési szabályainak kereteit a Tt. és más vonatkozó jogszabályok tartalmazzák. A kötelező jellegű szabályok nem változtathatók meg, míg a nem kötelező jellegű szabályoktól a társasház SZMSZ-e eltérhet és részletezheti a tulajdonosok többségi akaratának megfelelően.



5 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 5. Az SZMSZ komplex szabályzat, melynek rendelkezései szerint készülnek el más jogszabályok által kötelezően előirt szabályzatok is, függetlenül attól, hogy azok szakember felelősségével készültek és az SZMSZ felhatalmazása alapján nem közgyűlésen, hanem írásbeli szavazás útján vagy a számvizsgáló bizottság (pl.: társasház Ügyrend, tűzvédelmi szabályzat) és/vagy a közös képviselő döntése alapján kerül jóváhagyásra, elfogadásra. 6. A kötelező jellegű (kogens) jogszabály-, valamint adatváltozásokat át kell vezetni az SZMSZ-be, mely a közös képviselő feladata. Erről a tulajdonosokat írásban értesíteni kell a változás bejegyzésétől számított 15 napon belül. 7. A tulajdonosok a szabályzatok módosítását a közgyűlés összehívásának szabályai szerint kezdeményezhetik. (SZMSZ 5. 2. pont). 8.

►1. A házirend szabályait - a használat jogcímétől függetlenül - a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani. . [Tt. 26. §.(3)] Az SZMSZ és HÁZIREND hatálya kiterjed, illetőleg előírásainak betartása kötelező érvényű a tulajdonosokra, mindazon személyekre (szervezetekre), akik (amelyek) a társasházban állandó jelleggel laknak, dolgoznak, valamely lakónál ideiglenesen tartózkodnak, látogatóba vagy más céllal a társasház, a lakóépület területére belépnek.

9. Jelen szabályzat elfogadásával a tulajdonostársat terhelő kötelezettség, hogy a velük együtt lakó személyek, valamint azok, akiknek lakásuk használatát átengedték, a külön tulajdonukat megillető birtoklás, használat, hasznok szedése és rendelkezési joguk gyakorlása során ne sértsék a többi tulajdonostársnak, illetve lakónak a dologhoz fűződő jogát és törvényes érdekeit. [ lásd még SZMSZ 2.3.1), 2.3.8) pontokat] 1.2

FOGALMAK, ÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK

1.2.1 A Ttv.56. §-a szerinti értelmező rendelkezések 1. Társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület. 1.1. lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát. 2. Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás. 2.1. Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, ….. 2.2. Karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. A karbantartás lehet: 2.2.1. hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése, 2.2.2. időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése, 2.2.3. tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka. 2.3. Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet: 2.3.1. teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külsőbelső javítási munkák elvégzése, 2.3.2. részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése,



6 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ ►1. 3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. 4. Eredménytelen az írásbeli szavazás 4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget. 4.2. minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét. 5. Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasházban lévő külön tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok. 1.2.2 Egyéb fogalmak és értelmező rendelkezések 1. E szabályzat alkalmazásában az egyes fogalmak jelentése a következő: „Jogi” szervezet: a társasház működésében résztvevő azon egységek (személyek) összessége, amelyek jogszabály (társasházi törvény) előírásai alapján létesülnek és működnek (közgyűlés, ►1. számvizsgáló bizottság, közös képviselő). Munkaszervezet: a „jogi” szervezetből kiindulva létesített és működtetett azon egységek (személyek) összessége, amelyek a feladatok megoldásának operatív irányítói és végrehajtói. Készkiadás: a közös képviseleti feladatok ellátásával összefüggésben - a társasház érdekében - felmerült költségek, melyek nem képezik a közös képviselő munkadíjának / tiszteletdíjának részét. Közös költség előleg: a tulajdonosok által befizetendő, a közgyűlés által határozattal megállapított azon tervösszeg (tulajdonosonként tervezett "hozzájárulás"), mely – előre láthatólag - biztosítja a költségvetési tervben rögzített kötelezettségek teljesítését. Pénzforgalmi szemlélet: a naplófőkönyv vezetésénél követett eljárás, mely szerint a befizetések, a bevételek és a kiadások csak azok pénzügyi teljesítésének dátumával kerülnek könyvelésre és így - a tulajdonosok felé elszámolásra, függetlenül a kötelezettség keletkezésének vagy a szolgáltatás teljesítésének dátumától. Hat hónapnak megfelelő hátralék: ha a tárgyévi nyitó egyenleg és az ingatlan után teljesített befizetések nem érik el a közgyűlés által elfogadott tárgyévi közös költség előleg és külön befizetési költségként elfogadott kötelezettség felét. Évközi hátralék (tartozás): a tárgyévi nyitó egyenleg és az ingatlan után teljesített befizetések, valamint a közgyűlés által elfogadott tárgyévi közös költség előleg és külön befizetési költségként elfogadott kötelezettség különbözete. Többlet közös költség hozzájárulás: tulajdonostársnak a közös tulajdon többlethasználatából adódó többletkiadásokra, illetőleg a részbeni vagy kizárólagos használatra történő befizetése. Közgyűlési határozat: a társasház döntése, mely meghozható közgyűlésen vagy írásbeli szavazással. Rendes közgyűlés: az évenként – legkésőbb május 31-ig - tartandó elszámoló, tervező közgyűlés. Rendkívüli közgyűlés: az éves rendes közgyűlésen kívül szükségessé váló, illetve sürgős esetekben összehívott közgyűlés. ►1. Ügyrend: az ügyrend részletezi az SZMSZ-ben foglalt szabályok és feladatok végrehajtására vonatkozóan a munkamegosztást, hatáskört, működési-, ügykezelési-, számviteli és egyéb eljárási szabályokat, különös tekintettel a munkaszervezetre (közös képviselő, ill. számvizsgáló bizottság). 2. Minden egyéb a társasház működtetéséhez szükséges értelmező rendelkezéseket a társasház ügyrendjében kell meghatározni. 1.3 1)

2) 3) 4)

A TÁRSASHÁZ JOGÁLLÁSA A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet, és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselő illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan. [Tt. 3.§.(1)]. A társasház jogképes, de nem jogi személy. A lakásra vonatkozó rendelkezéseket - Tt. eltérő rendelkezésének hiányában - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre. [Tt. 4.§.(1)] A 1076 Budapest Thököly út 26. sz. Társasház lakóépület. A társasház tevékenységi köre: Ingatlan bérbeadása, üzemeltetése (TEÁOR: ►1. 6820)



7 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 2

A TÁRSASHÁZRA VONATKOZÓ ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

2.1 1)

A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON MEGHATÁROZÁSA ÉS EGYSÉGE Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. [Tt. 1.§.(1)] A külön tulajdonok a földhivatalnál a 33015/0/A/1-től 24-ig terjedő hrsz. alatt kerültek nyilvántartásra. „Külön tulajdoni tartozék - a nem nevesített tartozékon túl - minden olyan berendezés, felszerelési tárgy, épületszerkezet és épületrész, amely kifejezetten csak a külön tulajdont szolgálja, így különösen: − a lakások, helyiségek árammérőjétől az elektromos vezetékek és szerelvények, − a lakások, helyiségek gázmérőjétől a gázvezetékek és szerelvények, − a lakások, helyiségek nyomóvíz ágvezetékei és elzáró szerelvényei az alap, illetve felszálló vezetékbe való csatlakozásáig, − a lakások, helyiségek vízlefolyó ágvezetékei az alap, illetve ejtő-vezeték csatlakozásig, − a lakások, helyiségek egyedi gázfűtés szellőző szerelvényei, elvezető vezetékei és tartozékai (beleértve az utca és udvar frontra kivezetett szellőzőket, illetve a külön tulajdonhoz egyedileg tartozó kémény elvezetés belső vakolatát és béléseit), − a lakások, helyiségek (alap-, teherhordó, lakáselválasztó) falainak belső vakolata, azok festése, tapétázása, burkolata, − a külön tulajdonok nyílászárói, és nem teherhordó válaszfalai.” [AO. II. / B. Külön tulajdon fejezet negyedik bekezdése] Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. [Tt. 1.§.(2)] A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak. [Tt. 2.§.(1)] A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - a Tt. -ben meghatározott esetek kivételével egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. [Tt. 2.§.(2)] „A tulajdoni arányok számításánál az erkélyek és kirakatok 0,3 szorzóval, az egyes külön tulajdonba tartozó helyiségek összes alapterülete m2-re kerekítve vannak feltüntetve.” [AO. II. / B. Külön tulajdon fejezet ötödik bekezdése] Az osztatlan közös tulajdon 10.000 /10.000-ed, azaz tízezer/tízezred eszmei hányadból áll.” [AO. II. / A. Közös tulajdon fejezet utolsó mondatai] Az alapító okiratban foglaltakat alapul véve a külön és közös tulajdonú részek meghatározását, adatait az ügyrend tartalmazza.

2)

3) 4)

5)

6) 2.2 1) 2) 3)

►1. AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA ►1.. Az alapító okirat módosításához - ha a Tt. másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. [Tt. 10.§.(1)] ►1. A Tt. 10. § (2)-(3) bekezdések (SZMSZ 2.2.3) és 2.2.9) pontja) szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [Tt. 10.§.(5)] ►1. A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a Tt. 10. § (2) bekezdésben /2.2. 9) pontban/ említett elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő részére - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül - történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. [Tt. 10.§.(3)] A Tt. 10. § (3) bekezdésben említett közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. [Tt. 10.§.(4)]



8 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 4)

►1. A közgyűlés határozata alapján - ha a Tt. 10. § (1)-(3) bekezdésekben (SZMSZ 2.2.1), 2.2.3) és 2.2.9) pontjában) meghatározott feltételek egyike sem áll fenn - bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építésügyi hatóság által engedélyezett építési tervet. [Tt. 10.§.(6)]. A közgyűlési határozat írásbeli szavazással vagy közgyűlésen hozható meg. Az érintett (vevő) tulajdonostárs a közös képviselőhöz benyújtott írásbeli ajánlattal kezdeményezheti a döntést. Az ajánlat csak akkor bocsátható szavazásra, ha tartalmaz minden olyan információt, mely a döntéshez és a végrehajthatósághoz szükséges. 5) Ha a Tt. hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása. [Tt. 63.§.(3)] 6) ►1. Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni. [Tt. 21.§.(1)] Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és az (1) bekezdésben említett körülmények nem állnak fenn. [Tt. 21.§.(2)] Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. [Tt. 21.§.(3)] A közgyűlés (3) bekezdésben említett határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A változás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja. [Tt. 21.§.(4)] „A Kormány a Tt. 21. § (4) bekezdésében meghatározott esetben az első fokú használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatására hatáskörrel és illetékességgel rendelkező építésügyi hatóságot a változás ingatlannyilvántartási bejegyzésére irányuló eljárás tekintetében közreműködő hatóságként jelöli ki.” [217/2009. (X. 2.) Korm. rend. 3.§ (3)] „Ha az ügyfél a változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges kérelmet, valamint annak mellékleteit a használatbavételi engedélyezési eljárás során benyújtotta, a közreműködő hatóság a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély megküldésével együtt az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés iránti kérelmet továbbítja az ingatlanügyi hatósághoz.” [217/2009. (X. 2.) Korm. rend. 3.§ (4)] 7) Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. [Tt. 60.§.(1)] 8) ►1. (törölve) 9) ►1. A Tt. 10. §. (2) bekezdése alapján az érvényes alapító okirat III. fejezet Egyéb rendelkezések 2./ pontjának felhatalmazásával a Tt 1. §. (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. A közös képviselő szükség esetén köteles rendkívüli közgyűlést összehívni a közös tulajdon elidegenítésére. Amennyiben a közgyűlésen az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többsége igenlő szavazatot ad, úgy ennek alapján kell intézkedni az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre. Ellenkező esetben írásbeli szavazás utján kell kérni a társasház döntését. A közgyűlésen jelenlevők szavazata írásbeli szavazásnak minősül. A bevétel felhasználásáról közgyűlési határozat dönt. 10) ►1. Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [Tt. 11.§.]



9 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 2.3 1)

2)

3)

4)

5)

6) 7)

8)

9)

A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. [Tt. 16.§.] ►1. Külön tulajdonban történő kutya tartásához közgyűlési határozatot kell kérni. Egyekben pedig az állattartás rendjére vonatkozó kerületi Önkormányzati rendelet szabályai szerint kell eljárni. Jelen SZMSZ meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően. [Tt.. 17.§. ►1. (1)] A lakás más célú használatához, hasznosításához a közgyűlés hozzájárulását kell kérni. ►1. A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok - a használat jogcímétől függetlenül - a mindenkori használó részére is kötelezőek. [Tt.. 17.§.(2)] Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - harminc napos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot. [Tt. 18.§.(2)] A közös képviselő köteles a felhívás kézhezvételétől számított 15 napon belüli értesítéssel közgyűlési határozatot kérni. Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. [Tt. 18.§.(1)]. A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. [Tt. 18.§.(3)] A közgyűlés összehívása előtt a közös képviselő a számvizsgáló bizottsággal egyeztetve tesz javaslatot arra vonatkozóan, hogy a fentiekben meghatározott döntési lehetőségek közül (tiltó, vagy hozzájáruló nyilatkozat) a közgyűlés milyen határozatot hozzon. Továbbá az érdekelt tulajdonos a megfelelő döntés előkészítéshez és döntéshez köteles minden információt írásban, különösen a hatósághoz benyújtott okiratokat a közös képviselőnek átadni és a közös képviselő - a nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatási szándékról értesülve - 15 napon belüli értesítéssel köteles közgyűlési határozatot kérni. A közgyűlés előkészítésével, összehívásával, lebonyolításával és a határozat végrehajtásával kapcsolatos költségek az érdekelt kérelmező tulajdonost terhelik. A közösség a 18. § (1) és (3) bekezdésében (lásd előző 4) pontban) említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges. [Tt. 19.§.(1)] Jelen SZMSZ alapján a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges. Üzlethelyiségek tulajdonosait érintő külön kikötések, hogy az üzlethelyiségekben nem folytatható olyan tevékenység, amely a lakástulajdonosok és a lakók nyugalmát, a lakások rendeltetésszerű használatát zavarná. A tulajdonostárs köteles fenntartani a külön tulajdonában álló lakást, [Ttv. 20.§.(1) a)] A tulajdonostárs köteles öröklakását jó karban fenntartani és köteles a keletkezett hibákat saját költségén kijavítani, ill. kijavíttatni. Tilos az öröklakáson olyan változtatást tenni, vagy azzal oly módon bánni, amely az építmény állagát, vagy a többi tulajdonostárs érdekét sértené. A társasház külső, vagy belső egységes képét a közgyűlés hozzájárulása nélkül senki sem változtathatja meg. Ezért a ház homlokzatán, erkélyein, tetőzetén, kapubejáratán, lépcsőházában, udvarán, stb. a ház egységes képét, vagy művészi hatását bántó feliratú táblát, világítást, vagy reklámot, napellenzőt, bútordarabot, közös tulajdonban lévő területen a közlekedést akadályozó virágtartót, stb. elhelyezni nem szabad. Az előzőekben foglaltak ellenére eljáró tulajdonostárs a rendelkezések megsértéséből eredő mindennemű kárért felelős, és a közös képviselő által a jogellenes állapot megszüntetésére bíróilag is kényszeríthető. Ha a tulajdonostárs, illetőleg a lakó nem tesz eleget fenntartási, felújítási kötelezettségének, úgy a közös képviselő a számvizsgáló bizottság véleménye ismeretében felszólíthatja a tulajdonostársat, a lakót kötelezettsége teljesítésére, illetve köteles a szükséges intézkedéseket megtenni. (pl.: hatóságok értesítése). Nagymértékű rovarfertőzés esetén ennek megszüntetése érdekében a használó a lakásban, helyiségben a rovar mentesítési munkákat köteles elvégezni, illetőleg az illetékes közegészségügyi hatóság kötelezése, vagy a társasház közgyűlési határozata alapján azt eltűrni. ►1. A tulajdonostárs köteles a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a Tt. 20. § (1) b) [lásd a 2. 3. 9) pontot] pont és a 16. § [a 2. 3. 1) pont] rendelkezéseit, [Tt. 20.§.(1) c)] ►1. A tulajdonostárs köteles , lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint




10)

11)

12)

13)

14)

15)

16)

17)

18) 19)

a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül, [Tt. 20.§.(1) b)] A közös képviselő, ill. megbízottja (műszaki ügyeletes, karbantartó) csak a közös tulajdont és üzemeltetést érintő ügyekben köteles ellenőrizni a külön tulajdonban lévő épületrészeket, berendezéseket, illetve a fenntartási munkák elvégzését intézni, különösen a következő esetekben:  élet- és balesetveszély elhárítása (pl.: csőtörés miatt, födémkárosodás, gázszivárgás),  mellékvízmérő órák hitelesített működése,  vizes berendezések állapota,  higiénia. A közösség köteles megtéríteni az előző pont szerinti beavatkozással okozott kárt [Tt. 20.§.(2) ], kivéve a biztosító által megtérített részt, valamint a külön tulajdonú rész meghibásodása okozta kárt. A közös tulajdonú részben (pl.: nyomó és ejtő vezeték) történt meghibásodás következtében szükségessé váló - a társasházat terhelő helyreállítási kötelezettség a kőműves helyreállító, illetőleg a biztosító által elismert kárösszegnek megfelelő munkáig terjed. A tulajdonostárs köteles a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt. [Ttv. 20.§.(1) d)] A tulajdonos a külön tulajdonát kiszolgáló kémény bélelését (felújítását, átalakítását) köteles legalább 15 nappal a munka megkezdése előtt a FÖKÉTÜSZ-nek is bejelenteni. Az ezzel kapcsolatos minden költség a tulajdonost terheli. A közös tulajdonú épületszerkezetet érintő építkezés, ill. hatósági engedélyhez kötött építkezés esetén a közös képviselő köteles közgyűlési határozatot kérni az építkezéshez való hozzájáruláshoz az értesítéstől számított 15 napon belül és ennek eredményéről 30 napon belül értesítenie kell az építkezőt. Ha a tervezett építkezés nem érint közös tulajdonú részt és nem engedélyköteles, úgy a közös képviselő hirdetmény útján értesíti a tulajdonosokat, lakókat az építkezésről (főbb tartalma, kezdete, várható befejezése). A padlóburkolatok cseréjénél és a lakáselválasztó falak felújításánál az épület műszaki adottságait figyelembe kell venni. Építkezés, felújítás előtt a közös képviselőtől műszaki szakvéleményre alapozott hozzájárulást kell kérni. Minden helyiséghasználó a takarékos vízfogyasztás érdekében köteles a vizes berendezéseket olyan állapotban tartani, hogy műszaki meghibásodás miatt vízelfolyás ne legyen, anyagi kárt gondatlanságból (szándékosan) ne okozzon. Ha igazolható módon nem tette meg a szükséges intézkedéseket, vagy gondatlanságból, esetleg szándékosan indokolatlan többlet vízfogyasztás következik be, vagy más anyagi kár (pl.: beázás) éri a társasházat, úgy annak anyagi következményeit a károkozó köteles viselni. Szükséghelyzet esetén (pl.: csőtörés, gázszivárgás) a közös képviselőnek a távollévő tulajdonába való bejutáshoz értesítenie kell a rendőrséget és az elhárítást végző szervezetet, valamint biztosítani kell az ingatlan őrzését vagy megfelelő lezárását. A bejutás, lezárás, körülményeiről két tanúval aláírt jegyzőkönyvet kell felvenni. A költségek a saját hibájából szükséghelyzetet okozó lakótársat terhelik. ►1. Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni. [Tt. 21.§.(1)] ►1. Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és az (1) bekezdésben [az előző 2. 3. 14) pontban] említett körülmények nem állnak fenn. [Tt. 21.§.(2)] A Tt. felhatalmazásával jelen SZMSZ alapján a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást [Tt. 22.§.(1) a)] A tulajdonos-változás bejelenthető az adás-vételi szerződés másolatának átadásával, vagy az eladó és vevő által aláirt nyilatkozattal, mely tartalmazza a Tt. 22.§.(1) b. (lásd következő) pontban foglalt adatokat. Amennyiben a bejelentés nem történik meg, akkor a közös képviselő köteles tulajdoni lap másolatot kikérni az ingatlan-nyilvántartásból a tulajdonos költségére. A Tt. felhatalmazásával jelen SZMSZ alapján a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, [Tt. 22.§.(1) b)] A bejelentésnek a következőket kell tartalmaznia:  Lakcím, értesítési (levelezési) cím, telefon, e-mail.  Természetes személy személyazonosító adatai (családi és utónév; születési név; állampolgárság, személyi azonosító igazolvány száma, anyja neve; születési hely, idő).  Nem természetes személy adatai (név; székhely; képviselő; kapcsolattartó; cégjegyzék száma, adószáma; statisztikai azonosító, fő tevékenysége) A Tt felhatalmazásával jelen SZMSZ alapján a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét. [Tt. 22.§.(1) e)] A Tt felhatalmazásával jelen SZMSZ alapján a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) Tt. 22.§.(1) b) pontnak megfelelő adatát. [Tt. 22.§.(1) c)]



11 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 20) A Tt felhatalmazásával jelen SZMSZ alapján a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni a külön tulajdonában lakó személyek számát.[Tt.22.§.(1) d)] 21) A 22. § (1) bekezdés c) és d) (előző) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz tájékoztatni. [Tt. 22.§.(2) ] 22) Ha a 22. § (2) bekezdésben (előző pontban) említett esetben a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani. [Tt. 22.§.(3)] 23) A szervezeti-működési szabályzat a Tt. 22. § (1) bekezdésben [a 2.3. 16), 17., 18), 19), 20) pontokban] említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg. [Tt. 22.§.(4)] Jelen SZMSZ alapján a bejelentési határidő 20 nap. 24) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés-, és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni. [Tt. 22.§.(6) ] 25) A közös képviselő a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a szerződő felek kérésére, részükre köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. [Tt. 45.§.(1) ] 26) A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. [Tt. 45.§.(2) ] 27) A közös képviselő a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. [Tt. 46.§.(1)] A közös képviselő ez esetben a régi tulajdonost terhelő évközi hátralék (tartozás) számítása szerint ad kimutatást, mely nem tartalmazza a társasház közösségét terhelő, de még le nem zárt költségekből az ingatlan részre eső terhet. 28) A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő Tt.-ben meghatározott nyilatkozatának megadását. [Tt. 46.§.(2)] A társasház közössége felé az új tulajdonos felel az általa megismerhető tartozásért (hátralékért), vagy őt illeti meg a tartalék összeg, függetlenül attól, hogy az eladó és vevő milyen adás-vételi szerződést (megállapodást) kötött. A jogilag nem Őt terhelő költség igényével a régi tulajdonossal szemben kell fellépnie. 29) Egyebekben a jogorvoslati lehetőségeket a 2.5. pont tartalmazza. 30) A külön tulajdonú helyiségek használata, hasznosítása módjának megváltoztatására, valamint a társasház rendes működésének, a lakhatás nyugalmát zavaró cselekményekre vonatkozó részletező szabályokat jelen SZMSZ-ben foglaltakon túl a mellékletét képező Házirend tartalmazza. 2.4 A TÁRSASHÁZI KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK 1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. [Tt. 23.§.(1) ] 2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja. [Tt. 23.§.(2) ]. A közös tulajdonú részek birtoklása, használata és hasznosíthatósága módjának általános szabályait jelen SZMSZ megfelelő fejezetrészei illetve a Házirend tartalmazza és a közgyűlés ezen kereteken belül dönthet. 3) Közös tulajdonban álló épületrészek és a közös telek birtoklására és rendeltetésszerű használatára a jogszabályok, a hatósági rendelkezések, illetőleg a közgyűlés határozatainak keretei között a tulajdonostársak mindegyike jogosult a többi tulajdonostársat megillető használat sérelme nélkül. Egyik tulajdonostárs használati jogát sem lehet hozzájárulása nélkül elvonni, vagy korlátozni. A használatban azonban egyik tulajdonostárs sem lépheti túl az okszerű szükségesség mértékét és a közös használatra szóló részekből semmit sem foglalhat el saját kizárólagos használatára közgyűlés hozzájáruló határozata nélkül. 4) Ha valamely közös tulajdonban maradó építményrész, felszerelés, vagy berendezés megrongálódik, vagy elpusztul, helyreállításukról azonnal gondoskodni kell. Olyan kár megtérítése, melyet valamelyik tulajdonostárs, vagy az ő jogán használó más személy a közös tárgyban okozott, az illető tulajdonostársat terheli. 5) A közgyűlés elhatározhatja, hogy a külön tulajdoni illetőségekhez tartozó építményrészekre épületbiztosítási szerződést köt, melyen keresztül a közös tulajdonú részek is biztosítottak. A biztosítás részletes kérdéseiben a közgyűlés határoz. Ha a közös tulajdonban a kár bekövetkezik, a biztosítási összeget a károsult épület, épületrész helyreállítására kell fordítani. 6) A tulajdonos részére a közös tulajdon egyes részeinek (helyiség, udvar, falfelület, stb.) kizárólagos, ill. többlethasználatát - ha az a többi tulajdonostárs érdekét nem sérti - a közgyűlés egyszerű szavazattöbbségű



12 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ határozatával engedélyezheti, meghatározva a használat módját, részletes szabályait, a többlet közös költség hozzájárulás és/vagy a költségtérítés mértékét, adott esetben az éves költségvetési tervben. Hasonló módon a nagyobb forgalommal járó (többlet igénybevételt jelentő) tevékenységet (életvitelt) folytató tulajdonostárs, (bérlő, használó) többlet közös költség hozzájárulással és/vagy költségtérítéssel fedezi a többlet költségeket, melynek mértékét adott esetben az éves költségvetési tervben kell meghatározni. ►1. (törölve) 2.4.1 A közös tulajdon fenntartás terheiért való felelősség szabályai 1) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint. [Tt. 3.§.(3)] Jelen SZMSZ alapján a társasház egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak külön tulajdonuk m2-e (aránya) szerint felelnek, figyelemmel a 3.3. pontban foglalt költségfelosztási szabályokra. A Ptk-ban foglaltak szerint, ha a társasház tartozását nem egyenlíti ki, akkor szükség esetén az egyszerű kezesek, a tulajdonostársak mindaddig sortartási kifogást emelhetnek, amíg e tartozás nem minősül behajthatatlannak. ►1. Amennyiben a követelés a Társasháztól behajthatatlan, úgy a jogosult jogerős bírósági ítélet alapján lefolytatott végrehajtási eljárásban érvényesítheti követelését a tulajdonostársakkal szemben az SZMSZ-ben meghatározott mérték szerint. 2) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. [Tt. 24.§.(1)] Jelen SZMSZ 3.3. pontja tartalmazza a közös költség felosztás szabályait. 3) A közös képviselő köteles levélben és / vagy szóban felszólítani azt a tulajdonost, akinek - a nyitó egyenlegét is figyelembe véve - 2 havi közös költség előleg összegének megfelelő fizetési elmaradása keletkezett. Amennyiben a felszólítás eredménytelen, a következő eljárást kell alkalmazni:  ügyvédi fizetési felszólítás,  ►1. ügyvéd közreműködésével fizetési meghagyás kibocsátás iránti kérelem benyújtása, ellentmondás esetén ügyvéd megbízása bírósági eljárásra, illetve bírósági végrehajtásbeli képviseletre,  hat hónapnak megfelelő közös költség hátralék esetén jelzálogjog bejegyzés kezdeményezése a földhivatalnál a 2. 4. 2. pontokban szabályozottak szerint. ►1.: 4) A közös képviselőnek a Tt. 24. § (2) bekezdés c) pontjában (bevezető 6) c) és 2.4.1 3) pontjában) meghatározott feladatkörében a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére, illetőleg levelezési címére igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását kézbesítettnek kell tekinteni, ha azt a hátralékos tulajdonostárs a legalább két alkalommal megkísérelt kézbesítés ellenére nem vette át. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, „nem kereste” jelzéssel a közös képviselőhöz visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem). Tt. 24.§.(3)] 5) Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdonostárs nyilvántartásba vett új lakó- vagy tartózkodási helyéről, székhelyéről, telephelyéről az illetékes jegyző, illetőleg a központi szerv adatot szolgáltat, a (3) bekezdés (előző pont) szerinti kézbesítési vélelem az új adat szerinti címre legalább két alkalommal megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetében áll be. Tt. 24.§.(4)] 2.4.2 Jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó szabályok 1) A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. [Tt. 30.§.(1)] A társasház közgyűlése szükség esetén az éves elszámolás elfogadásakor dönt a jelzáloggal való megterhelésről. [lásd még 2.4.2. 2) pontot] A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. [Tt. 30.§.(2)] A 30.§(1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére a Tt.-ben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell. [Tt. 30.§.(3)] A kézbesítést a közös képviselő tértivevényes ajánlott levélben köteles megtenni. 2) A közös képviselő a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. [Tt. 31.§.] Jelen SZMSZ-ben a közös képviselő felhatalmazást kap arra, hogy az elszámoló (éves rendes) közgyűlések közötti időszakban rendelje el a jelzálogjog bejegyzését a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonára.




A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [Tt. 32.§.(1)] 4) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. [Tt. 32.§.(2)] 5) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [Tt. 32.§.(3)] A jelzálog törlés kérése a földhivataltól a hátralékos tulajdonos feladata. A közös képviselő a törléshez szükséges engedélyt (8 napon belül) csak akkor adhatja ki, ha a hátralék (tőke) és járulékai kiegyenlítésére a társasház fizetési számlájára beérkezett az összeg. 6) A jelzálogjog bejegyzés és törlés valamennyi költsége, valamint a késedelmi kamat a hátralékos tulajdonost terheli.

2.5 1)

JOGORVOSLATI LEHETŐSÉGEK Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. ►1. (törölve) [Tt. 42.§.(1)] A keresetet csak tulajdonos nyújthatja be a helyileg illetékes Bírósághoz. ►1. Amennyiben a keresetet hatvan napon túl nyújtják be, akkor a késedelem okát a bíróság felé igazolni kell. A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti. [Tt. 42.§.(2)] 2) A Tt. 42.§.(1)-(2) rendelkezéseit a közös képviselőnek a 31. § (SZMSZ 2.4.2. 2) pontja) szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell. [Tt. 42.§.(3)] 3) A 60. §-ban [SZMSZ 2. 2. 7) pontjában] említett közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítását bármely tulajdonostárs Tt. rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérheti a bíróságtól. [Tt. 61.§.] 4) A közösség és a tulajdonostárs, illetőleg a közösség és harmadik személy között keletkezett polgári jogvitában - ha az érintettek megállapodni nem tudnak - a közvetítői tevékenységről szóló külön törvény rendelkezései alapján permegelőző közvetítői eljárást lehet kezdeményezni. [Tt. 57.§.(1)] 5) Az (1) bekezdésben említett eljárás a vitában érintett felek írásbeli - a közösség tekintetében közgyűlési határozat alapján létrejött - közös megegyezésével kezdeményezhető. [Tt. 57.§.(2)] 6) Ha a tulajdonostársak a kiadott építési engedély szerinti építkezés következményeit sérelmesnek tartják, akkor fellebbezéssel, vagy a határozat elleni keresettel kérhetik törvényes érdekeik védelmét. 2.5.1 ►1. A társasház szerveinek törvényességi felügyelete 1) A társasház szerveinek, e szervek működésének törvényességi felügyeletét az ügyészség a reá irányadó szabályok szerint látja el. Ha a működés törvényessége másképpen nem biztosítható, az ügyész a bírósághoz fordulhat. [Tt. 27/A.§.(1)] 2) A bíróság az ügyész keresete alapján: . [Tt. 27/A.§.(2)] a) megsemmisítheti a közgyűlés törvénysértő határozatát, és szükség szerint új határozat hozatalát rendelheti el; b) a működés törvényességének helyreállítása céljából összehívhatja a társasház közgyűlését; c) ha a társasház működésének törvényessége másképpen nem biztosítható, az ellenőrzésre felügyelőbiztost rendelhet ki." 2.6

A TÁRSASHÁZ „JOGI” SZERVEZETI FELÉPÍTÉSE

2.6.1 A közgyűlés funkciója és hatásköre a társasházi törvény rendelkezései szerint 1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. [Tt. 27.§.(1)] 2) ►1. A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz: [Tt. 28.§ (1)] a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről; b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról; c) a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról; d) a közös képviselőnek, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról; e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő részére a jóváhagyás megadásáról; ►1. . (törölve) f) a közös képviselő, illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről; g) polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről;



14 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. Jelen SZMSZ tartalmazza a megfelelő fejezetrészeken belül a közös képviselő, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe utalt döntési jogköröket. 1. 3) ► A közgyűlés a közös képviselőt, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését. [Tt. 28.§.(3)] 4) A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. [Tt. 30.§.(1)] 5) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. [Tt. 32.§.(2)] 6) A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. [Tt. 15.§.] A Ttv. 14. §-a szerint az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával módosíthatja az SZMSZ-t, mely írásbeli szavazás útján is megtehető. 7) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást. [Ttv. 48.§.(2)] 8) ►1. A közgyűlés határozatának - szó szerint - tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit. [Tt. 28.§.(2)] 2.6.2 A közös képviselő funkciója, hatásköre a társasházi törvény rendelkezései szerint 1) A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. [Tt. 27.§.(1)] Jelen SZMSZ alapján a társasház ügyintézését közös képviselő látja el. ►1. Amennyiben a társasház intézőbizottságot kíván választani, vagy választ, akkor a Tt. előírásainak megfelelő SZMSZ-t kell készíttetni és elfogadni. 2) A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt illeti meg. [Tt. 3.§.(1)] 3) A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. [Tt. 15.§.] 4) A közös képviselő jogkörében eljárva láthatja el feladatait. [Tt. 43.§.(1)] 5) ►1. A közös képviselő a (2) bekezdés rendelkezésének kivételével - jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. [Tt. 50.§. (1)] ►1. Az építésügyi hatósági eljárásban meghozott hatósági határozatot - a jogorvoslat lehetőségének biztosításával - valamennyi tulajdonostárs részére kézbesíteni kell; ebben az esetben a közös képviselő a közösség képviseletének ellátására nem jogosult. [Tt. 50.§. (2)] 6) A közös képviselő felhatalmazást kap arra, hogy a Tt. 22. § (1) bekezdésben [lásd a 2.3. 16) – 20) pontokban] említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés-és melegvíz szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást. [Tt. 22.§.(5)] 7) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelését a közös képviselő hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételheti.[Tt. 32.§.(2)] 8) A közgyűlést a közös képviselő hívja össze. [Tt. 33.§.(1)] 2.6.3 ►1. A számvizsgáló bizottság (SZVB) funkciója, hatásköre a társasházi törvény rendelkezései szerint 1) A társasház a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot választ. 2) A legalább egy elnökből és két tagból álló számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; [Tt. 27.§.(3)] 3) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: [Tt. 51. §. (1)] a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, c) javaslatot tesz a közös képviselő díjazására, d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget. 4) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. § [lásd 6. 1. 15), 16), 17) pontok] rendelkezései megfelelően irányadók. [Tt. 51. §. (2)] 5) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg. [Tt. 51. §. (3)]




3

A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban a Tt. 51. § (1) bekezdés rendelkezéseinek [a 2. 6. 3. 3.) pontok] figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el. [Tt. 51. §. (4)] GAZDÁLKODÁSI, KÖZÖS KÖLTSÉGVISELÉSI SZABÁLYOK

3.1 A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY RENDELKEZÉSEI A KÖLTSÉGVETÉSRE ÉS AZ ELSZÁMOLÁSRA 1) A közös képviselő a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: [Tt. 47.§.] a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. 2) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő éves elszámolása tartalmazza: [Tt. 48.§.(1)] a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezetiműködési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében, b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is, c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve, d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát, e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, továbbá f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. 3.2 1)

2) 3)

4)

GAZDÁLKODÁSI CÉLKITŰZÉSEK, ALAPELVEK ÉS SZABÁLYOK A közös költségek fedezetét alapvetően a tulajdonosok befizetéseinek kell biztosítani. A havi rendszeres közös költség előleget, mely tartalmazza az éves költségvetésben meghatározott tartalékképzés összegét is a tulajdonosok átutalással vagy a rendelkezésükre bocsátott csekkel fizetik be, legkésőbb minden tárgyhó 15-i beérkezési határidővel. A közös költség viselése szabályainak kialakításánál alapelv, miszerint a teherviselést a szolgáltatásokhoz, az épület tényleges igénybevételéhez, használatához igazítsa, igazságos legyen és szolgálja a gazdálkodás biztonságát. Gazdálkodási célkitűzések és főbb szabályozási kérdések:  Egyenletes havi kiadások megvalósítása (a havi bevételek - kiadások egyensúlya)  Olyan tartalékolási (lekötési) stratégia követése, mely lehetővé teszi a magasabb kamatbevételt, ugyanakkor nem veszélyezteti a költségek időbeni kifizetését.  A gazdálkodás biztonságát elősegítő "túlfizetésben" lévő tulajdonosok "kárpótlása" szabályozott módon, melyet segítsen elő a megfelelően kialakított befizetések könyvelésének, elszámolásának rendje (késedelmi kamat, költségtérítés, közös költség előleg, külön befizetés, stb.).  A bérleti díj bevételek, költségtérítések mielőbbi "behajtása".  Készpénzforgalom minimalizálása, a pénzkezelés szabályai.  Átmeneti likviditási problémák esetén a kötelezettségek teljesítésének sorrendjének (fedezet hiány miatt kifizetetlen számlákkal kapcsolatos eljárási rend) kialakítása.  Szankcionálás rendjének kialakítása (mire vonatkozzon, vetítési alap, időszak, kamat mértéke, stb.).  A „túlfizetések” rendezésének szabályai.  Költségek, kiadások visszaosztásának szabályai.  A közös költség előleg fizetésének szabályai (havi rendszeres beérkezési határidővel, külön befizetés, stb.).  A gazdálkodással összefüggő fogalmak és értelmező rendelkezések.  A tervezés és az elszámolás részletes tartalma és szerkezete (táblázatai).  Nyilvántartás, irattározás és leltározás szabályai.  Az ellenőrzési szabályai (ellenőrzési jogkörök és eljárási szabályok), a közös képviselő értékeléséhez szükséges szempontok.  ►1..Számviteli szabályok. A társasház felhatalmazza a számvizsgáló bizottságot, hogy jelen SZMSZ keretein belül dolgoztassa ki és hagyja jóvá a társasház ügyrendje részeként a gazdálkodással összefüggő részletes szabályokat, melyek térjenek ki az előző 3) pontban meghatározott gazdálkodási célkitűzések megvalósítási módjára, a szabályok megfelelő részletezésére.



16 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 3.3 KÖLTSÉGFELOSZTÁSI SZABÁLYOK 1) A közös költséget a tulajdonostársak külön tulajdonuk m2 arányában viselik, ►1..kivéve az 1. sz. külön tulajdont (pincehelyiséget), amelynél a területet 0,5-ös szorzóval kell figyelembe venni. 2) A víz- csatorna díjat – amennyiben bejelentésre kerül - a mellék vízmérő órával rendelkező tulajdonosok (bérlők, használók, haszonévezők) közvetlenül fizetik a szolgáltatóknak, míg a fővízmérő és a mellékvízmérők különbözete szerinti vízfogyasztás költségét a többi tulajdonos között a külön tulajdonuk m2 arányában kell felosztani. A bejelentésig belső leolvasás és elszámolás történik. (Lásd még a 3. 4. 7) pontban írtakat.) 3) Egyéb költségfelosztási és elszámolási szabályok Egyes költségek (például késedelmi kamat, postai közreműködői díj, ügyvédi költség hátralék behajtása esetén, illeték, stb.) egyedileg terhelik a költséget okozó tulajdonost (költségtérítések) A közgyűlés határozatával a külön befizetés és az erre vonatkozó költség felosztásának módját (pl. albetétre, lakók létszámára, stb.) meghatározhatja. Többlet közös költség hozzájárulást fizetnek azok a tulajdonosok, akik a közös tulajdon többlethasználata miatt többletköltségeket okoznak, illetőleg a közös tulajdont részben vagy kizárólagosan tartósan használják. ►1. (törölve) Erről a közgyűlés dönt általában a költségvetés elfogadásakor. 3.4 ELJÁRÁSI SZABÁLYOK 1) A közműdíjakra vonatkozó kompenzációs jóváírással kapcsolatos eljárási szabályok: Az egyes tulajdonosok kompenzációs összegeinek elszámolása, "jóváírása" a közművek, illetve a Díjbeszedő által kibocsátott és a társasház által ténylegesen kiegyenlített számla alapján történik. A kompenzációs összeg azt a költségnemet csökkenti, amelynek számlaértékéből a jóváírás ténylegesen levonható. A kompenzáció tényleges elszámolásának ellenőrzési lehetőségét a közös képviselő külön listával is biztosítja. 2) A pénzkezelés, az átutalások, kifizetések teljesítésének szabályai: Készpénz a házipénztárban másnapig nem tartható, a pénzfelvételt követően azonnal rendezni kell a kiadásokat. A vállalkozók csak kivételes esetben számla ellenében és kisebb összegről kaphatnak készpénzfelvételre jogosító csekkutalványt, a számlák kifizetése alapvetően utalással történhet. A készpénzfelvételre jogosító csekkutalvány, banki átutalások aláírása a közös képviselő feladata és jogköre, azaz a bankszámlák feletti rendelkezési jog a közös képviselőt illeti. ►1..Kifizetés előtt a számvizsgáló bizottságnak be kell mutatni az 50.000,- Ft feletti számlákat az alábbi esetekben: − Nem tervezett költségek-kiadások, illetve váratlan meghibásodások. − Időszerű karbantartások, felújítások. A váratlan meghibásodásokon kívül a 100.000,-Ft-ot igénylő munkákra szerződést kell kötni, melyet véleményezésre be kell mutatni a számvizsgáló bizottságnak. A bemutatott számláknál, illetve szerződéseknél fennálló vélemény eltérés esetén közgyűlési döntést kell kérni. A közös képviselő törekedjen arra, hogy havi átutalási rendszerben állandó megbízással kerüljenek a rendszeres szolgáltatási díjak kifizetésre, lehetőség szerint a hónap második felében. Megvalósulás esetén havonta, a tárgyhót követő hó 15-ig ellenőrizze az utalás tényét, és elmaradása esetén intézkedjen az átutalásra. 3) Eljárási szabályok fedezethiány esetén Átmeneti fedezethiány esetén elsősorban az üzemeltetést közvetlenül befolyásoló szolgáltatások díját kell kifizetni. A gazdálkodás egyensúlyának helyreállítását követően pótolni kell a rendszeres átutalási megbízásoknál elmaradt díjfizetést. Év közben egy alkalommal a közös képviselő ►1..pótbefizetésként max. 1 havi közös költségelőleg befizetésére szólíthatja fel a tulajdonosokat. 4) A társasház leltározási és selejtezési szabályait ►1.a társasház ügyrendjében kell megalkotni. 5) A társasház nyilvántartási rendjét, az irattározás szabályait ►1.a társasház ügyrendjében kell megalkotni. 6) Tulajdonost terhelő késedelmi kamat elszámolása: Az a tulajdonos, aki befizetési kötelezettségének határidőre nem tesz eleget, köteles késedelmi kamatot fizetni a tulajdonostársaknak. ►1.A késedelmi kamat mértéke évi 20%. Az éves elszámolás során év végi forduló nappal a késedelmi kamat összegét, mint befizetési kötelezettség megállapítása az elszámoló közgyűlés hatásköre. A késedelmi kamatszámítást a közös képviselő végzi el, és a számvizsgáló bizottsággal egyeztetve készíti elő a határozati javaslatokat. Egyebekben a késedelmi kamattal kapcsolatos részletes szabályokat a társasház ügyrendjében kell megállapítani. 7) Mellékvízmérő órával kapcsolatos eljárási szabályok (amennyiben bejelentésre kerül a vízművek felé): − Ha a számla a mellékvízmérő-órára vonatkozóan fogyasztást nem tartalmaz, úgy kiegyenlítés előtt a közös képviselő kérjen a díjbeszedőtől vagy a szolgáltatótól tájékoztatást az okról. − Amennyiben a mellék-vízmérőóra meghibásodik, úgy a bekötési vízmérőn mért közös célú fogyasztás feletti víz és csatornadíj költséget az érintett tulajdonosok között a külön tulajdonok m2 aránya szerint kell az éves elszámoláskor felosztani. − Ha a tulajdonos nem, vagy késve teljesíti a közművek felé a fizetési kötelezettségét, úgy a késedelmi kamatszámítás szabályai szerint (lásd előző 6. pont) kiszámolt összeg terheli a külön tulajdont.




8)

4

− A bekötési vízmérőkön mért vízfogyasztásból közös célú fogyasztásnak kell tekinteni az alábbiakat: takarításhoz, locsoláshoz felhasznált vízmennyiség, esetleges a közös tulajdoni részben történt csőtörés okozta vízelfolyás. Ennek fizetése a külön tulajdon m2 alapján történik. Ennek az un. technikai vízdíjnak a mértékéről az évi költségvetési terv elfogadásakor a közgyűlés határoz. − Amennyiben a tulajdonostárs, vagy a Vízművek Rt. a mellékvízmérőre vonatkozó közüzemi szerződést felmondja, a számlázás törlésének időpontjától a külön tulajdon m2 –re jutó közös költséget köteles fizetni. − A mindenkor érvényes kormányrendelet értelmében a mellékvízmérő fogyasztására vonatkozóan a Vízművek Rtvel – a fogyasztás külön számlázása céljából, - a mellékvízórára közüzemi szerződést kötött tulajdonostársnak kötelező elvégeztetni saját költségükre a vízóra időszakos hitelesítését. Tulajdonosokat terhelő (közös költséget nem képező) kiadások: − Külön tulajdoni rész meghibásodása elhárításának - a társasház által kifizetett - költsége. − Egyedileg igényelt másolás költsége. − Hibaelhárítás utáni helyreállítás költsége, amennyiben a biztosítási díjat az érintett kívánja felvenni. − A tulajdonost terhelő egyéb kiadások (ügyvédi költség, postaköltség, eljárási illeték, stb.). AZ ELLENŐRZÉS ALAPSZABÁLYAI

A társasház tulajdonosai, illetve a számvizsgáló bizottság az SZMSZ-ben meghatározott ellenőrzési jogkörrel rendelkeznek, míg a közgyűlés az ellenőrzések tapasztalatait megismerve dönt. A tulajdonosok, illetve a számvizsgáló bizottság nem adhatnak utasítást, feladatot, megbízást a közös képviselőnek. Az ellenőrzések tapasztalataira fel kell hívni közös képviselő figyelmét, és amennyiben a jogosnak vélt intézkedést elmulasztja, úgy a közgyűléshez fordulhatnak. A közös képviselő intézkedése ellen a tulajdonostárs panaszával a számvizsgáló bizottsághoz fordulhat. A közös képviselő jogkörében eljárva történő intézkedését csak a közgyűlés változtathatja meg. Ha a közös képviselő jogkörét meghaladóan intézkedett és a számvizsgáló bizottság észrevételezése alapján nem korrigál, úgy a számvizsgáló bizottság rendkívüli közgyűlés összehívását kezdeményezheti a közös képviselőnél, s ha ennek nem tesz eleget, akkor a számvizsgáló bizottság hívhatja össze. 4.1 A TULAJDONOSOK ELLENŐRZÉSI JOGKÖRE ÉS ELJÁRÁSI SZABÁLYOK Az SZMSZ alapján a tulajdonosok ellenőrzési jogköre az általuk történt befizetések és kötelezettség – csökkentések (kompenzáció, mellék vízmérőóra, stb.) összegének az elszámolásban való helyes, a tényeknek megfelelő rögzítésének ellenőrzésére terjed ki. A tulajdonosok a tárgyévet követő hónap 31-ig kézhez kapott táblázat alapján ellenőrzik, hogy befizetéseik beérkeztek-e a bankszámlára és az adatrögzítés megfelelően történt-e. Ha eltérést tapasztalnak, úgy még a közgyűlés összehívása előtt a közös képviselővel egyeztethetnek, aki a szükséges korrekciót elvégezteti. A közös képviselő a kiküldő levélben az esetleges észrevételek határidejét 8 napban határozza meg. Ezt követően a számvizsgáló bizottság véleményének ismeretében az elszámolás lezárható, a közgyűlés összehívható. A tulajdonosok év közben abban az esetben egyeztet(het)nek a közös képviselővel, ha fizetési felszólítást, fizetési meghagyást, stb. kaptak. Amennyiben az elszámolással összefüggésben a számvizsgáló bizottság véleménye nem áll rendelkezésre, nem építhető be az írásos előterjesztésbe (döntés-előkészítő jegyzőkönyvtervezetbe), úgy a közös képviselő az értékelési szempontok alapján köteles beszámolni és a teljes elszámolás anyagát megküldeni a tulajdonosoknak. Ebben az esetben a meghívót és mellékleteit legalább 20 nappal korábban meg kell küldeni a tulajdonosoknak. A tulajdonostársak közül az elsőként jelentkező jogosult legkésőbb a közgyűlés napját megelőző 10 munkanappal a teljes ellenőrzést lebonyolítani és a közgyűlésnek a tapasztalatairól beszámolni. 4.2 ►1.A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG JOGKÖRE A számvizsgáló bizottság ellenőrző funkciót tölt be, alapvetően véleményezési - javaslattételi jogköre van. Meghatározott kérdéskörökben a társasházi törvény vagy a szervezeti- működési szabályzat felhatalmazása alapján intézkedési- döntési jogkörrel rendelkezik, melyek az ellenőrző funkcióhoz kapcsolódhatnak. 5

A KÖZGYŰLÉS MŰKÖDÉSI SZABÁLYAI

5.1

►1. KIZÁRÓLAG KÖZGYŰLÉSEN HOZHATÓ HATÁROZATOK, AZ ÉVES ELSZÁMOLÁS ELFOGADÁSÁNAK SZEMPONTJAI

1)

Kizárólag közgyűlésen tárgyalható és hozható határozat  A közös képviselő és a számvizsgáló bizottság megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról. A felmentés során figyelembe kell venni a jogviszonytól függően meghatározott (pl.: megbízási szerződésben foglalt) felmondási szabályokat.  A társasház éves költségvetésének és elszámolásának az elfogadásáról, valamint a közös képviselő részére az ügykezelő tevékenység jóváhagyásáról. Az éves elszámolás elfogadásának szempontjai: Az éves elszámolás elfogadása együtt jár a közös képviselő tárgyévi ügykezelő tevékenységének jóváhagyásával. Ezért a társasház közgyűlése a számvizsgáló bizottság komplex szempontok szerint történt értékelése alapján dönt.

2)



18 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ Az értékelési szempontokat az Ügyrend részeként a számvizsgáló bizottság hagyja jóvá. Ennek során a következő alapszempontoknak kell érvényesülni:  a közös képviselő határidős feladatainak, a határozatok teljesítése,  a kellő gondossággal történő eljárás,  a havi ellenőrzések tapasztalatai. A számvizsgáló bizottság az értékelési szempontok alapján a döntés-előkészítő jegyzőkönyv tervezetben tesz javaslatot az éves elszámolás elfogadására. Amennyiben a közgyűlés nem fogadja el az elszámolást, úgy az okokat és a szükséges eljárásokat határozatban kell rögzíteni. Nem lehet a teljes elszámolás elfogadását elutasítani - korrigálható - egyéni tulajdonosi kifogások alapján. 5.2 1)

2)

3) 4)

5)

6)

7)

8)

A KÖZGYŰLÉS ÖSSZEHÍVÁSÁNAK SZABÁLYAI A közgyűlést a közös képviselő hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. [Tt. 33.§.(1)] Az írásbeli meghívás módja általában a meghívónak a társasházban lévő postaládába és egyúttal a faliújságon való elhelyezése. Amennyiben valamely tulajdonostárs jelzi, hogy nem kapott meghívót, úgy a közös képviselőnek soron kívül kézbesítenie kell. Az a tulajdonos, aki nem a társasházban lakik, köteles gondoskodni arról, hogy a tulajdonában 1. lévők értesítsék a meghívóról. Ha a tulajdonos levelezési ► vagy e-mail címét írásban megadja és kéri, úgy a 1. közös képviselő ► postai vagy elektronikus levél formájában köteles a tulajdonos költségére a meghívót elküldeni. ►1. A meghívónak tartalmaznia kell: [Tt. 34.§.(1)] a) a közgyűlés időpontját és helyét; b) a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet; c) részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást; d) a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást. A rendes, éves közgyűlés napirendi pontjainak meghatározása a Tt.-t figyelembe véve a közös képviselő feladata. Bármelyik tulajdonostárs - minden év december 31-ig, illetve a közgyűlést megelőző 20 nappal korábban - a napirend pontos meghatározásával és az ok(ok) megjelölésével – kezdeményezheti más napirend felvételét. Amennyiben a meghívóban nem szerepel javaslata, úgy a tulajdonostárs a SZMSZ 5.2. 6), és 8), illetőleg 5.4. 4) pontja szerint járhat el. A következő közgyűlés napirendjére közgyűlésen is tehetnek javaslatot a tulajdonosok. A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet. ►1. [Tt. 34.§.(4)] Sürgős esetet - így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását - kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni. [Ttv. 33.§.(2)] Sürgős esetnek tekintendő még az élet és balesetveszély elhárítás, valamint ha a társasház érdekének érvényesítése válik szükségessé. A közös képviselő lehetőség szerint egyeztessen a számvizsgáló bizottság elnökével a sürgősség megítélésében. ►1. A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos - különösen az éves költségvetésről és elszámolásról e törvény 47-48. §-a alapján elkészített - előterjesztéseket. [Tt. 34.§.(2)] A közös képviselő ►1 (törölve) köteles határozati javaslatokat tartalmazó döntés-előkészítő írásbeli előterjesztést (jegyzőkönyv-tervezetet) készíteni, s azt egyeztetni a számvizsgáló bizottsággal. A közös képviselő és a számvizsgáló bizottság elnökének aláírásával az írásbeli előterjesztést (a döntés-előkészítő jegyzőkönyv-tervezetet) mellékelni kell a meghívóhoz. Amennyiben a közgyűlési meghívó kiküldését követően sürgős eset miatt szükségessé válik közgyűlési döntés, úgy az eredeti közgyűlés időpontjára külön meghívóval összehívható rendkívüli közgyűlés és határozatképesség esetén a napirendi pontok összevontan tárgyalhatók. Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-éig meg kell tartani. [Ttv. 35. §. (1)] ►1. Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő legkésőbb tizenöt napon belül nem teljesítette, az ennek leteltét követő nyolc napon belül a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy jogosult a közgyűlés összehívására. [Ttv. 35. §. (2)] A közös képviselő köteles egyeztetni a számvizsgáló bizottság elnökével a közgyűlés összehívását illetően és véleménye ismeretében dönt a közgyűlés összehívása kérdésében. Amennyiben nemleges a döntése, úgy a kezdeményező tulajdonostársakat köteles szóban vagy írásban értesíteni a kezdeményezés kézhezvételétől számított



19 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 5 napon belül. Nem lehet kezdeményezni olyan napirenddel és okkal közgyűlés összehívását, amelyben érvényes határozatok születtek. Ebben az esetben a tulajdonostársak a SZMSZ 2.5. pontban [Ttv.42. §.] foglaltak szerint járhatnak el. Az SZMSZ, a házirend, az ügyrend módosításának kezdeményezése esetén meg kell jelölni, hogy közgyűlésen vagy írásbeli szavazás útján kívánják-e a döntéshozatalt. Az indokolatlanul összehívott közgyűléssel kapcsolatos költségek és az okozott károk megtérítése a közgyűlés összehívását kezdeményező tulajdonosokat terheli. 5.3 1) 2)

3)

4) 5.4 1) 2)

3)

4)

5.5 1)

2) 3)

A KÖZGYŰLÉS HATÁROZATKÉPESSÉGE, A MEGHATALMAZÁS SZABÁLYAI A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. [Tt. 36. §. (1)] A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg. [Tt. 36. §. (2)] ►1. A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható. [Tt. 34. §. (3)] A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános, illetőleg az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk. 222-223. §-aiban foglaltak az irányadók. [Tt. 33. §. (3)] A közgyűlésen a tulajdonostárs meghatalmazottal képviseltetheti magát. A meghatalmazást közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni és a közgyűlés elnökének át kell adni. A meghatalmazást minden egyes közgyűlésre külön kell adni, feltüntetve abban, hogy mely határozati javaslatra milyen szavazatot adhat le a meghatalmazott. Amennyiben közeli hozzátartozók (tulajdonos és haszonélvező) közötti a meghatalmazás, tartós távollét esetén vagy ha szervezet képviselőjéről van szó, úgy a meghatalmazás lehet általános jellegű és visszavonásig érvényes. A meghatalmazott a meghatalmazó utasításai szerint köteles eljárni. A meghatalmazott nem járhat el, ha a szembenálló, vagy ellentétesen érdekelt fél önmaga, vagy olyan személy, akit ugyancsak ő képvisel. A közgyűlés levezető elnöke ellenőrzi, hogy a meghatalmazás megfelel-e az előírásoknak. ►1.. (törölve) A MEGISMÉTELT KÖZGYŰLÉS Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy ►1.a levezető elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. [Tt. 37. §. (1)] A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel ►1. a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ►1. ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik. [Tt. 37. §. (2)] Az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti időponthoz képest fél órával a megismételt közgyűlés összehívható. Ez érvényes arra az esetre is, ha határozatképtelenné válik a közgyűlés. Külön jegyzőkönyvet kell felvenni a határozatképtelen vagy azzá váló közgyűlésről, illetve a megismételt közgyűlésről a közgyűlés levezetésére vonatkozó szabályok szerint. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol Tt. a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható. [Tt. 37. §. (3)] Amennyiben a megismételt közgyűlési meghívó kiküldését követően sürgős eset miatt szükségessé válik közgyűlési döntés, úgy a megismételt közgyűlés napjára eltérő időpont (óra) kezdéssel külön meghívóval rendkívüli közgyűlés hívható össze a sürgős eset napirendi pontjainak tárgyalása céljából. A határozatképességi szabályokat be kell tartani és a rendkívüli közgyűlésről külön jegyzőkönyvet kell felvenni. A KÖZGYŰLÉS LEVEZETÉSE A közgyűlést megválasztása esetén általában az előkészítést végző közös képviselő, illetve megbízottja vezeti le. A közgyűlés megnyitását és a levezető elnök, jegyzőkönyvvezető megválasztását követően a határozatképesség megállapítása, majd a két tulajdonostárs hitelesítő választása következik. Ezt követően a napirendek elfogadása, vagy nem elfogadása - következik. Az elfogadott napirendi pontokat viszont a határozatképes közgyűlésnek meg kell tárgyalnia és a szükséges döntéseket meg kell hoznia. Ettől csak határozatképtelenség esetén lehet eltérni. A közgyűlés dönthet úgy is, hogy más sorrendben tárgyalja az elfogadott napirendeket. A közgyűlést az előre kiküldött és az elfogadott sorrendű napirendi pontok alapján kell levezetni. A levezető elnök jogosult a szót megvonni attól a tulajdonostárstól, aki nem a napirendhez szól hozzá, vagy olyan magatartást tanúsít, amely a közgyűlést működésképtelen helyzetbe hozhatja. Amennyiben a szó megvonása nem jár eredménnyel, úgy felszólíthatja a rendet felborító tulajdonostársat a közgyűlésről (helyszínről) való távozásra, végső soron pedig a közgyűlést berekesztheti. A közgyűlésen egy tulajdonos napirendenként 2 alkalommal kérhet szót, alkalmanként a megszólalás időtartama maximum 3 perc.




►1.. Amennyiben a közgyűlésen olyan kérdések merülnek fel, amelyek nem a szavazásra előterjesztett napirendekhez kapcsolódnak, akkor szükség esetén ügyrendi szavazást kérhet a levezető elnök, és a döntésnek megfelelően vezeti tovább a közgyűlést az SZMSZ-ben foglalt szabályok szerint.

5.6 1)

A JEGYZŐKÖNYV ÉS A KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATOK TARTALMI KÖVETELMÉNYEI ►1.. A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen: a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét; b) a jelenléti ív alapján a megjelent tulajdonostársak nevét és tulajdoni hányadát, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét; c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását; d) a tárgyalt napirendek összefoglalását; e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat. [Tt. 39. §. (1)] ►1.. A jegyzőkönyv alapja a tulajdonosoknak előre megküldött írásbeli előterjesztés (döntés-előkészítő jegyzőkönyvtervezet), mely tartalmazza az előző pontban leírtakat.. Az írásbeli előterjesztésben (döntés-előkészítő jegyzőkönyvtervezetben) szereplő információkon kívül a közgyűlésen elhangzottakból csak azokat a javaslatokat szükséges a jegyzőkönyvben rögzíteni, amelyek a döntéshozatalt alapvetően befolyásolták. ►1.. A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti. [Tt. 39. §. (2)] Amennyiben valamelyik hitelesítő bármilyen oknál fogva nem írja alá a jegyzőkönyvet, úgy a többi jelenlévő tulajdonosnak kell a jegyzőkönyvet aláírásukkal hitelesíteni. A határozatokat minden évben új sorszámozással ellátva kell vezetni. A jegyzőkönyvben a határozatoknál tulajdoni hányadok szerint kell rögzíteni az igen, nem, tartózkodott szavazatokat. A határozatokban rögzíteni kell minden olyan lényeges információt, adatot és tényt, amelyek egyértelművé teszik a feladatot és a végrehajtás körülményeit. A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. [Tt. 39. §. ►1.. (3)] A közös képviselőnek a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg - ha a szervezetiműködési szabályzat ilyen kötelezettséget előír - azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. [Tt. 39. §. ►1.. (4)] Jelen SZMSZ alapján a közös képviselő köteles a meghívó kiküldésének szabályai szerint a tulajdonosoknak a közgyűlési jegyzőkönyvet megküldeni. A névre szóló közgyűlési határozatokat tartalmazó jegyzőkönyvet az érintett tulajdonosnak tértivevényes ajánlott levélként kell megküldeni vagy átadókönyv, illetve átvételi elismervény útján átadni. ►1.. A kifüggesztett határozatokból a személyes adatokat ki kell törölni.

2)

3)

4) 5) 6)

5.7 DÖNTÉSHOZATALI (SZAVAZÁSI) SZABÁLYOK 1) Valamennyi tulajdonos hozzájárulása (aláírása) szükséges: Az alapító okirat megváltoztatásához. [Tt. 10. §.►1.. (1)] 2) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. [Tt. 38. §. (1)] A szavazat csak tulajdoni egységenként (lakásonként, üzletenként) adható le. 3) Ha Tt. másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. [Tt. 38. §. (2)] ►1.. 3/A: A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. [Tt. 38. §. (3)] 4) Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbségű határozatok: ►1.. A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a Tt. 10. § (2) bekezdésben említett - elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő részére - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül - történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. [Tt. 10. §. (3)] ►1.. (törölve) 5) Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 2/3-os szavazattöbbségű határozatok: A Tt. 1. § (2) bekezdésében [a 2. 1. 2) pontban] meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazása alapján a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés. [Tt. ►1.. 10. §. (2)] ►1.. (törölve) 6) Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatok: A szervezeti-működési szabályzat elfogadása [Tt. 14. §. (1)], módosítása ►1.. [Tt. 15. §].



21 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ A 21. §. (2) bekezdésben [a 2. 3. 15) pontban] említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka alapján a lakás-megosztás, illetőleg lakás-összevonás miatt az alapító okiratot módosíthatja, ha a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad. [Tt. 21. §. (3)] 7) A jelenlévő tulajdonosok tulajdoni hányada alapján számított legalább 2/3-os szavazattöbbségű határozatok: Lakástakarékpénztári szerződés kötése. 8) A jelenlévő tulajdonosok tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatok: Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. [Ttv. 60. §. (1)] 9) Speciális döntéshozatali szabályok: ►1. A közösség a 18. § (1) és (3) bekezdésében (2.3. 4) és 5) pontban) említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló - legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. ►1. Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni. [Tt. 21. §. (1)] A jelzálogjog bejegyeztetéséről szóló határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. [Ttv. 30. §. (2)] Pályázat esetén a kiírásnak megfelelő döntéshozatali szabályt kell alkalmazni. ►1.. Hitelfelvétel esetén a hitelt nyújtó pénzintézeti kiírásnak megfelelő döntéshozatali szabályt kell alkalmazni. 10) Szavazategyenlőség esetén meg kell ismételni a szavazást. Ha ismét szavazategyenlőség következik be, akkor az indítványt elvetettnek kell tekinteni. 11) Határozathozatal során az utolsó javaslatot kell feltenni szavazásra, s ha ez nem kerül elfogadásra, úgy mindig a sorban utolsó javaslatról kell dönteni.

5.8 1)

KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATHOZATAL ÍRÁSBELI SZAVAZÁSSAL A Tt.-ben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról - ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak. [Tt. 40. §. (1)] 2) Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni. [Tt. 40. §. (2)] 3) Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő - a 19. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően – tájékoztatja a tulajdonostársakat. [Tt. 40. §. (3)] 5.8.1 ►1.. Az írásbeli szavazás általános szabályai 1) Írásbeli szavazás tartható minden olyan ügyben, melyek nem tartoznak a kizárólag közgyűlésen tárgyalható napirendek közé. [SZMSZ 5.1. 1) pont] 2) Az írásbeli szavazást a közgyűlés összehívására, határozatképességére és döntéshozatalára vonatkozó szabályok szerint kell lebonyolítani. 3) Az írásbeli szavazás elrendeléséről a szavazás megkezdését megelőző legalább 1 nappal írásban értesíteni kell a tulajdonostársakat. 4) Az értesítő levélnek az alábbiakat kell tartalmaznia: A döntéshez szükséges alapinformációkat, szükség esetén megjelölve a részletes információk beszerezhetőségének helyét. A számvizsgáló bizottság véleményét. Elkülönülten a határozati javaslat pontos szövegét. A határozatképességi és döntéshozatali (szavazási) szabályokat. A szavazatleadás módját, helyét. A szavazás kezdő és befejező időpontját. A szavazás eredményének megállapítási módját. A dátumot, a közös képviselő aláírását. 5) Az írásbeli szavazás akkor érvényes és eredményes, ha a szavazásra előterjesztett ügyben - a kiírt határidőre - a határozati javaslatra írásban leadott szavazatok aránya megfelel a határozatképességre és döntéshozatalra vonatkozó, a társasházi törvényben (lásd SZMSZ 5. 7. pontjában) meghatározott mértéknek.



22 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 6) 5.8.2 5.8.2.1 1) 2)

3)

4)

5.8.2.2 1) 2)

3)

4)

Az írásbeli szavazás eredményét jegyzőkönyvben rögzítve a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság elnöke, vagy távolléte esetén egy tagja állapítja meg, két tulajdonos hitelesíti. ►1.. Az írásbeli szavazás lebonyolításának módjai ►1.. LISTÁS SZAVAZÁS A társasház alapvetően listás (körözvény szerinti) szavazással bonyolítja le az írásbeli szavazást. A szavazóíven szerepelnie kell: A következő szövegnek: „Alulírottak a szavazóíven történt X jellel és aláírásunkkal az alábbiak szerint szavazunk a túloldalon szereplő határozati javaslatról”. Albetét sorszám szerint a tulajdonosok nevének; címének (emelet; ajtó). Az igen, nem, tartózkodik rovatnak. A tulajdonos aláírása helyének. A szavazóív hátoldalán fel kell tüntetni: A döntéshez szükséges alapinformációkat, megjelölve szükség esetén a részletes információk beszerezhetőségének helyét. A számvizsgáló bizottság véleményét. Elkülönülten a határozati javaslat pontos szövegét. A határozatképességi és döntéshozatali (szavazási) szabályokat. A szavazatleadás módját, helyét. A szavazás kezdő és befejező időpontját. A szavazás eredményének megállapítási módját. A dátumot. a közös képviselőnek, valamint a számvizsgáló bizottság elnökének, távolléte esetén egy tagjának aláírását. Az a tulajdonos, aki nem a társasházban lakik és levelezési címét írásban megadja és kéri, úgy a közös képviselő levélben köteles a tulajdonos költségére az írásbeli szavazásról szóló értesítőt, valamint az 5. 8. .2 .2 pontban foglaltak szerint a szavazólapot részére elküldeni. A leadott és érvényes szavazatot a szavazóíven a közös képviselő rögzíti, két tulajdonos hitelesíti. ►1.. SZAVAZÓLAPOS SZAVAZÁS A társasház a közös képviselő döntése alapján egyedi esetekben szavazólapon bonyolítja le az írásbeli szavazást. A szavazólapon és adott esetben a hátoldalán szerepelnie kell: Az albetét sorszámnak. A tulajdonosok nevének; címének (emelet; ajtó). A következő szövegnek: „Alulírott(ak) a szavazólapon történt X jellel és aláírásunkkal az alábbiak szerint szavazunk az alábbi határozati javaslatról”. Elkülönülten a határozati javaslat pontos szövegének. Az igen, nem, tartózkodik rovatnak. A dátumhelyének. A tulajdonos aláírása helyének. A döntéshez szükséges alapinformációknak, megjelölve a részletes információk beszerezhetőségének helyét. A számvizsgáló bizottság véleményét. A határozatképességi és döntéshozatali (szavazási) szabályokat. A szavazatleadás módját, helyét. A szavazás kezdő és befejező időpontját. A szavazás eredményének megállapítási módját. A dátumot. A közös képviselőnek és a számvizsgáló bizottság elnökének aláírását. A leadott szavazat érvényességi feltételei:  A beérkezési határidőre a szavazólapot bizonyítható módon, postán feladták, vagy a megjelölt helyen ill. személynek átadták.  A szavazólap egyértelműen kitöltött és aláirt. Az a tulajdonos, aki nem a társasházban lakik, és levelezési címét írásban megadja és kéri, úgy a közös képviselő levélben köteles a tulajdonos költségére a szavazásról szóló értesítőt, valamint a 5.8.2.2 pontban foglaltak szerint a szavazólapot részére elküldeni. A leadott és érvényes szavazatot a szavazóíven a közös képviselő rögzíti, két tulajdonos hitelesíti.



23 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 6

A TÁRSASHÁZ MUNKASZERVEZETE

6.1 1) 2) 3) 4) 5) 6)

A KÖZÖS KÉPVISELŐ FELADATAI ►1.. (törölve) ►1.. (törölve) ►1.. (törölve) ►1.. (törölve) ►1.. (törölve) A közös képviselő jogkörében eljárva köteles: [Tt. 43. §. (1)] a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek, b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében, c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. A közös képviselő köteles megőrizni a földhivatalhoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát. [Tt. 43. §. (3)] A közös képviselő köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni. [Tt. 44. §. (1)] A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza: [Tt. 44. §. (2)] a) a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát, b) a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban, c) a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját, d) a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát. Ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a (2) bekezdés a) és b) pontjaiban [lásd előzőekben] említett adatokat az írásbeli szavazás alapján, értelemszerűen kell feltüntetni. [Tt. 44. §. (3)] ►1.. (törölve) ►1.. (törölve) ►1.. (törölve) ►1.. (törölve) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő köteles éves elszámolást készíteni. [Tt. 48. §. (1)] A közös képviselő - ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti - köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére a megválasztásától számított harminc napon belül, írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni. [Tt. 48. §. (3)] A közös képviselő, illetőleg az egyéni vállalkozó - ha a közgyűlés így határozott - köteles a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a közös képviselet ellátásával, a társasház-kezelői tevékenység végzésével kapcsolatos nemleges köztartozásról, valamint a székhelye vagy lakóhelye szerint illetékes első fokú bíróságtól a végrehajtásra átadott tartozás alóli mentességről szóló igazolásokat a közgyűlés határozatában megjelölt határidőig beszerezni, és azt a közgyűlés határozata alapján ezzel megbízott személy részére bemutatni. [Tt. 49. §. (2)] A gazdasági társaság vezetője a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a gazdasági társaság képviselője a gazdasági társaság részére kiállított nemleges köztartozásról szóló igazolásokat - a közgyűlés (2) bekezdésben említett határozatának megfelelően - köteles beszerezni és bemutatni. [Tt. 49. §. (3)] Nem lehet közös képviselő, illetőleg nem láthat el társasház-kezelői tevékenységet: [Tt. 49. §. (1)] a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült, b) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt, c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget, d) az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet.

7) 8)

9) 10) 11) 12) 13)

14)

15)

16)

17)



24 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ ►1: 17/A.

Aki üzletszerűen kíván társasház-kezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni. [Tt. 52. §. (1)] 17/B. Üzletszerűen végzett társasház-kezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek. [Tt. 54. §. (1)] Üzletszerűen végzett társasház-kezelői tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet folytathat, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja - egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja - rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek. A gazdálkodó szervezet köteles a tevékenység folytatására irányuló szándékát a hatóságnak bejelenteni. [Tt. 54. §. (2)] Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság a tevékenység végzésére jogosult, bejelentést tevő személyekről, illetve gazdálkodó szervezetekről nyilvántartást vezet. [Tt. 54. §. (3)] „A Kormány az üzletszerű társasházkezelői… tevékenység tekintetében ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságként körzetközponti feladatokat ellátó települési önkormányzat jegyzőjét jelöli ki. A jegyző az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatósági eljárásban az okmányirodák kijelöléséről és illetékességi területéről szóló kormányrendeletben meghatározott illetékességi területen jár el.” [217/2009. (X. 2.) Korm. rend. 1.§] 18) A közös képviselő ügyfélfogadási rendjét a Házirendben kell szabályozni. 19) A közös képviselőt a Tt-ben és SZMSZ-ben, házirendben, a társasház ügyrendjében foglalt (felsorolt) feladatok ellátásáért munkadíj, illetve készkiadás (költségtérítés) illeti meg, melyet minden évben a költségvetési terv állapit meg. A munkadíj és készkiadás költsége a társasház rendes működésére vonatkozik. Rendkívüli feladatok ellátása esetén (pl.: rendkívüli közgyűlés, ►1.(törölve)., pályázatok, felújítás stb.) a munkadíjat és költségeket a társasház külön számla alapján egyenlíti ki. 20) A költségvetési terv elfogadása esetén a költségnemenként meghatározott költségkereteken belül a közös képviselő jogosult döntéseket hozni. Az egyedi közgyűlési határozatokban rögzíteni szükséges a közös képviselő feladat- és hatáskörét. A közgyűlések közötti időszakban a költségvetést és az egyedi határozatokat nem érintő kérdésekben a közös képviselő a számvizsgáló bizottság véleményének kikérését követően dönthet. 21) A külön tulajdonban történt meghibásodás elhárítása nem képezi a közös képviselő feladatát, kivéve a külön tulajdonon belül lévő közös tulajdonban történt meghibásodást. 22) A közös képviselő ►1.(törölve) köteles a közgyűlésre határozati javaslatokat is tartalmazó írásbeli előterjesztést készíteni. Ezt egyeztetés céljából megfelelő időben a számvizsgáló bizottság rendelkezésére kell bocsátani. A közös képviselő és a számvizsgáló bizottság véleményeltérését az írásbeli előterjesztésben rögzíteni kell, és a tulajdonosoknak kiküldendő írásbeli előterjesztést a közös képviselőnek és a számvizsgáló bizottság elnökének alá kell írni. Amennyiben a számvizsgáló bizottság az írásbeli előterjesztésre a kézhezvételt követő 5 napon belül nem reagál, úgy a közös képviselő köteles az írásbeli előterjesztést a tulajdonosoknak megküldeni. Sűrgős esetben az írásbeli előterjesztésről a közös képviselő a számvizsgáló bizottság elnökével köteles egyeztetni. Ezt követően a számvizsgáló bizottság a közgyűlésre alakítja ki álláspontját. 23) ►1.(törölve). 24) Az éves költségvetés és elszámolás tartalmát és szerkezetét az ügyrend részeként kell jóváhagyni. 25) A költségvetési terv tárgyalásakor először az egyedi ügyekben szükséges a döntéshozatal, majd ezt követően lehet a teljes költségvetési tervet jóváhagyni. Az áthúzódó kiadásokat költségnemenként kell betervezni. 26) A közös képviselő jogkörében akkor jár el kellő gondossággal és teszi meg a szükséges intézkedést, ha maradéktalanul végrehajtja az SZMSZ-ben és a társasház ügyrendjében foglalt ügykezelés eljárási szabályait. Ha bizonyítható módon nem kellő gondossággal jár el és ebből adódóan kár éri a társasházat, akkor azt részben vagy egészben a közgyűlés határozata szerint köteles megtéríteni. 27) A közös képviseleti feladatok ellátásának részletes munkarendjét a társasház ügyrendjében kell megállapítani.



25 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 6.2 1) 2)

►1..SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG (SZVB) MUNKARENDJE Az SZVB feladatait a társasház SZMSZ-e, házirendje, ügyrendje, tűzvédelmi szabályzata előírásai szerint végzi. A tulajdonosok közül a társasház legalább 3 fős számvizsgáló bizottságot választ a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére. Az SZVB-nek nem lehet tagja a közös képviselő és közeli hozzátartozója, valamint 18 év alatti személy. 3) Az SZVB testületként működik. 4) A számvizsgáló bizottság határozatképes, ha a tagok több mint fele jelen van. Szavazategyenlőség esetén az elnök szavazata dönt. Amennyiben a számvizsgáló bizottság működésképtelenné válik, úgy egy tagja jogosult a számvizsgáló bizottságra vonatkozó feladatok ellátására a közgyűlés megfelelő döntéséig. 5) A számvizsgáló bizottsági üléseket megfelelően dokumentálni kell (jegyzőkönyv, emlékeztető a döntésekről, állásfoglalásokról). 6) A pénzforgalom havi ellenőrzésének alapdokumentációja a "Bankszámla forgalom", valamint "Pénztárforgalom" című táblázatok. Ezen táblázatokat 2 pld.-ban minden hónapot követő hónap - legkésőbb 15. napjáig a közös képviselő az SZVB elnökének átadja vagy tértivényes levélben megküldi. Ezt követően az SZVB eldönti, hogy a tárgyhóra milyen ellenőrzési módszert választ: a., Listás ellenőrzés : a kapott táblázatok adatainak ellenőrzése, bizonylatokkal való egybevetés nélkül; ebben az esetben megfelelőség esetén "ellenőrizve, rendben " megjegyzéssel és az SZVB elnök aláírásával 1 pld-t a közös képviselő vissza kap. b., Szúrópróba szerinti ellenőrzés : a táblázatok bizonylatokkal történő "szúrópróba" szerinti egybevetése; ebben az esetben az ellenőrzött tételek megjelölésével és megfelelőség esetén kell a táblázatra ráírni az "ellenőrizve, rendben" megjegyzést és így írja alá az SZVB elnöke, kapja vissza a közös képviselő. c., Tételes ellenőrzés : A táblázatok adatainak tételes egybevetése a bizonylatokkal, eljárás megegyezik a b., pontban foglaltakkal. 7) A személyesen végzendő ellenőrzések időpontját és tartalmát a megfelelő körülmények és a jó előkészítés érdekében legalább 5 munkanappal korábban jelezni kell a közös képviselőnek mind az ügyintézés, mind a pénzforgalom ellenőrzése tekintetében. Az ellenőrzés helyszíne az iratok őrzésének helye, azaz a közös képviselő irodája. Amennyiben az egyeztetett időpont munkaidőn belüli, úgy az ellenőrzésről a helyszínen számítógépes szövegszerkesztéssel jegyzőkönyvet célszerű felvenni. Amennyiben munkaidőn kívüli időpontra esik az ellenőrzés, úgy emlékeztetőt kell készítenie a közös képviselőnek, melyet az SZVB részéről ellenőrző tag vagy az elnök írja alá. Az ügyintézés ellenőrzése az iratok megtekintésével, szóbeli és/vagy írásbeli tájékoztató kérésével történhet. Az írásbeli tájékoztató elkészítési határidejéül minimum 5 munkanapot kell adni. 8) A számvizsgáló bizottság működéséhez szükséges technikai és személyi feltételeket (helyiség, számítógép, jegyzőkönyvvezető) igény szerint a közös képviselő biztosítja a társasház költségére. 9) Az SZVB feladatai ellátásának részletes munkarendjét a társasház ügyrendjében kell megállapítani. 6.2.1 ►1.. Az SZVB feladat és hatásköre 1)

Előzetes időpont-egyeztetés alapján bármikor a közös képviselő ügyintézésének ellenőrzése és havonként a társasház pénzforgalmának ellenőrzése. 2) Véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatokat, közgyűlési határozat-tervezeteket, így különösen a költségvetést, az elszámolást, a szabályzatok módosítását, pályázati anyagokat. 3) A közös képviselővel a megbízási szerződést az SZMSZ, illetve közgyűlési határozat keretei között a számvizsgáló bizottság elnöke köti meg a számvizsgáló bizottság jóváhagyása alapján. 4) Véleményezi szükség esetén a számlákat, szerződéseket. 5) Beszámol a közgyűlésnek a tevékenységéről, az ellenőrzésekről, azok értékeléseiről, tapasztalatairól. 6) Javaslatot tesz a közös képviselő tárgyévi díjára, valamint az előző év értékelése alapján "premizálására". 7) A havi pénzforgalom ellenőrzésénél döntési jog az ellenőrzési módszerről. 8) A társasházi ügyrend elfogadása. 9) Közgyűlési napirendi pontra javaslattétel. 10) Birtokvédelmi eljárási kezdeményezése írásban a közös képviselő felé. 11) Közgyűlés összehívása, ha a közös képviselő e kötelezettségének nem tesz eleget, vagy a számvizsgáló bizottság észrevételezése alapján nem korrigálja a jogkörét meghaladó intézkedését. 12) Az SZVB feladat és hatásköréhez kapcsolódó részletes szabályokat a társasház ügyrendjében kell megállapítani.



26 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 6.2.2 1) 2)

3) 4) 5) 6)

►1.. Az SZVB elnökének feladat és hatásköre Sürgős esetben összehívandó közgyűlés kérdésében a közös képviselővel egyeztet. Aláírja.  a döntés-előkészítő jegyzőkönyvtervezeteket,  az SZVB ülésekről az emlékeztetőket,  az írásbeli szavazás eredményét rögzítő jegyzőkönyvet,  a közös képviseletre a megbízási szerződést,  selejtezési jegyzőkönyvet. SZVB ülés összehívása (szóban vagy írásban) Az SZVB részéről tartja a kapcsolatot a közös képviselővel, szükség esetén gazdasági ügyintézőjével (könyvelővel). Az ügyintézéssel kapcsolatosan felmerülő panaszokat a közös képviselővel egyezteti. Ha ez nem vezet eredményre, akkor szükség esetén kezdeményezi a közgyűlés összehívását. Az SZVB elnöke feladat és hatásköréhez kapcsolódó részletes szabályokat a társasház ügyrendjében kell megállapítani.

6.3

A KÖZVETLEN ÜZEMELTETÉSI FELADATOK ELLÁTÁSÁNAK MEGSZERVEZÉSE ÉS A HÁTTÉR SZOLGÁLTATÁSOK BIZTOSÍTÁSA A közvetlen üzemeltetési feladatok ellátásának (házgondnok, takarító, stb.) és a háttérszolgáltatások (gyorsszolgálat, karbantartók, épületbiztosítás, közművek, stb.) megszervezése, biztosítása a közös képviselő feladata. A közreműködők nevét, főbb tevékenységét, az eljárási szabályokat és telefonszámot a faliújságon ki kell függeszteni. A közvetlen üzemeltetést ellátók feladatainak részletezését a társasház ügyrendje, illetve a házirend tartalmazza. Az üzemeltetési feladatokat ellátók, illetve háttérszolgáltatásokat végzőkkel az együttműködési megállapodásokat, szerződéseket, illetőleg feladatköri leírásokat az ügyrend mellékleteként kell kezelni. 6.4 ESETI BIZOTTSÁG A társasház egyes feladatok döntés-előkészítése céljából közgyűlési határozattal létrehozhat bizottságot. 7

8 1)

2) 3)

TŰZVÉDELMI SZABÁLYOK 1) A társasház az épület lakóinak testi épsége, a személyek szervezetek tulajdona védelme érdekében a ház lakóinak, az épületben bármilyen tevékenységet folytató személyeknek, szervezeteknek, valamint a ház kezelőinek tűzvédelmi feladatait, kötelezettségeit TŰZVÉDELMI SZABÁLYZATBAN határozza meg. Az utasítás hatálya kiterjed az épület egész területére, az ott folytatott tevékenységre, továbbá szállításra és tárolásra, valamint az épület területén bármilyen céllal tartózkodó, vagy tevékenységet folytató személyre. Az utasítás végrehajtásáért valamennyi tulajdonos és bérlő anyagilag, és büntetőjogilag felelős. Az utasításban foglaltak végre nem hajtása szabálysértési, vagy büntetőeljárást vonhat maga után. 2) A társasház tűzvédelmére vonatkozó tűzvédelmi szabályzatot szakemberrel a közös képviselő dolgoztatja ki és a számvizsgáló bizottság hagyja jóvá. A tűzvédelmi szabályzatot minden tulajdonosnak kézbesíteni kell, legfontosabb részeit a faliújságon ki kell függeszteni. A jóváhagyott tűzvédelmi szabályzat 1 példányát minden lakásba el kell juttatni, át kell vetetni. A tűzvédelmi szabályzatban foglaltakat valamennyi lakónak tudomásul kell vennie, és be kell tartania, illetve tartatnia. AZ EGYÜTTÉLÉS SZABÁLYAI (HÁZIREND) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. [Tt. 26. §. (1)] A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is. [Tt. 26. §. (2)] A társasház HÁZIRENDJE jelen SZMSZ melléklete. A közös képviselő a társasház költségére köteles lemásoltatni, és valamennyi lakásba eljuttatni a lakóépület üzemeltetési és házirendjét, illetve 1 pld-t a falitáblán el kell helyezni. A napi élettel kapcsolatos legfontosabb rendelkezéseket plakáton külön is ki kell függeszteni.



27 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 9 ►1.. A MÓDOSÍTÁSOKKAL EGYSÉGES SZERKEZETBE FIGLALT SZMSZ ÉS HÁZIREND HATÁLYBALÉPÉSE ►1.. A társasház a 2009. november 27.-ig megtartott írásbeli szavazás útján a 15/2009 (11. 30.) sz. határozatával, 6415/10.000 tulajdoni hányad igen, 0/10.000 tulajdoni hányad nem, 0/10.000 tulajdoni hányad tartózkodott szavazattal elfogadta a módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt SZMSZ-t 2009. decembe 1.-i hatállyal, egyúttal hatályát veszti a korábban elfogadott SZMSZ. A gazdálkodással, elszámolással kapcsolatos szabályokat a tárgyévet megelőzően lehet az SZMSZ módosításával változtatni és teljes elszámolási (gazdálkodási) évre vonatkozhat. 10 ►1.. RENDELKEZŐ RÉSZ ►1.. A társasház 2005. január 1. napján hatályba lépett SZMSZ -e az akkor hatályos Tt. 62. § (1) bekezdése alapján hatálytalanította az alapító okirat III. Egyéb rendelkezések fejezet 1/ és 3/ - 7/ pontjait az SZMSZ-ben történt szabályozás miatt. A társasház tulajdonosai ezen módosítással tartják magukra nézve érvényesnek a jelen, módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt SZMSZ alapján is az 1999. december 16.-án benyújtott, módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt alapító okiratukat. A Tt. 63. § (2) bekezdése alapján az alapító okirat ennek (vagyis fentieknek) megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni. ►1.. A 15/2009. (11. 30.) sz. határozatával a közgyűlés felhatalmazta a közös képviselőt a szervezeti- működési szabályzat aláírására és Dr. Kaszala Andrea ügyvédet az ellenjegyzésre és a földhivatali képviseletre.

A fenti, ►1. módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt SZMSZ-t Budapesten, 2009. november 30.-án ellenjegyzem:

Dr. Kaszala Andrea ügyvéd 1102 Budapest, Kőrösi Csoma sétány 4. I/3.




HÁZIREND A HÁZIREND célja, hogy rögzítse a ház, mint lakóépület rendeltetésszerű használatára, állagának védelmére szolgáló szabályokat, követelményeket, valamint meghatározza a társas együttéléshez nélkülözhetetlen alapvető szabályokat, a lakók egymás iránti - kötelezően előírt - magatartását. 1. A Házirend előírásainak betartása mindazon személyekre kötelező érvényű, akik a házban laknak, dolgoznak, vagy valamely lakónál ideiglenesen tartózkodnak, melyek betartásáért a házban állandó jelleggel tartózkodók felelnek. 2. A lakóépület állagának védelme minden lakót/használót arra kötelez, hogy − a lakásokat és a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, − a közös használatra szolgáló helyiségeket és területeket, valamint a közösségi helyiségeket, − a lakóépület központi berendezéseit és tartozékait ( kaputelefon, kábeltelevízió hálózat, stb.) rendeltetésének megfelelően, a környezet sérelme nélkül, gazdaságosan használja. 3. A lakóépületben (lakásokban) és a hozzátartozó közösségi és közös használatra szolgáló helyiségekben és területeken napszaktól függetlenül tartózkodni kell minden, mások nyugalmát zavaró magatartástól és tevékenységtől. − Televízió, rádió, lemezjátszó, videó- és egyéb berendezések úgy működtethetők, hogy mások nyugalmát ne zavarja. − Zajt okozó háztartási és egyéb gépek használata, valamint zajjal járó építési, szerelési munka végzése: munkanapokon: 8 és 19 óra szombaton: 8 és 14 óra vasárnap és ünnepnapokon: 9 és 13 óra között engedélyezett. Ez a szabályozás nem érinti az azonnali beavatkozást igénylő hibaelhárítási vagy életveszély elhárítására irányuló munkavégzést. 4. A lakóépület kapuját állandóan zárva kell tartani. Az épületbe való bejutást a kaputelefon és távműködtetésű kapunyitó szerkezet biztosítja. Senki nem engedhet be - se a távműködtetővel, se a saját kulccsal történő be - vagy kimenetelnél – számára ismeretlen személyt a házba. 5. A lakóépülethez kapcsolódó közterületek, ajtók, ablakok, redőnyök, kapuk, cégtáblák, reklámtáblák, stb., tisztántartására a köztisztaságról szóló rendelet szabályai az irányadók. Napközben - nyitva tartási időben - az üzletek kötelesek a járda tisztaságáról gondoskodni. 6. Tilos a lakóépületben szemetelni. A háztartási szemetet a lakók az erre rendszeresített tároló edényekbe helyezik el és onnan a közös képviselő szállíttatja el. A tároló edényekbe kizárólag háztartási szemét önthető. A nem háztartási szemét (elhasznált berendezés, bútorok, nagyobb tárgyak, törmelékek, stb.) elszállításáról a lakó köteles gondoskodni. Az évenkénti lomtalanításról a közös képviselő időben értesíti a ház lakóit. 7. Porképződéssel járó takarítást végezni, lakástextíliát porolni, tisztítani: munkanapokon: 9 és 18 óra szombaton: 9 és 12 óra között lehet. Az így okozott szennyeződést a lakónak, a tisztítás befejezését követően azonnal el kell távolítania. 8. Az épületből tárgyakat kidobni, bármilyen folyadékot kiönteni tilos. Közös tulajdonú részeken növényeket ápolni csak mások érdeksérelme nélkül szabad. 9. Aki bármilyen anyag szállítása vagy lerakása által a közös használatú helyiséget vagy területet beszennyezi, köteles a szennyeződést saját költségén haladéktalanul megszüntetni. 10. A lakóépület közös tulajdonú részein (épület tetőzetén, homlokzatán, falfelületén) hirdető-berendezés, kirakatszekrény, hirdetmény, falragasz, cég és címtábla, antenna, klíma-, elszívó-, és egyéb berendezések elhelyezése csak a közgyűlés hozzájárulásával, határozata szerint és/vagy bérleti szerződés, illetőleg megállapodás kötésével történhet. Ez a hozzájárulás nem mentesít egyéb jogszabályban megkövetelt hatósági engedély beszerzése alól. Az engedély (hozzájárulás) nélkül elhelyezett tárgyakat, plakátokat, az elhelyező saját költségén köteles eltávolítani vagy a közös képviselő távolíttatja el az elhelyező költségére.



29 1076 BP., THÖKÖLY ÚT 26. SZ. TÁRSASHÁZ 11. A közös használatra szolgáló helyiségeket (pince, padlás, stb.) a használat idején kívül zárva kell tartani. A közös használatra szolgáló területek csak rendeltetésüknek megfelelően használhatók. Ezeken a területekenmeghatározott céllal ideig, és helyen - bútorok és egyéb tárgyak, valamint építkezésből származó anyagok és tárgyak tárolását a közös képviselő engedélyezheti a számvizsgáló bizottság véleményének kikérésével a megbeszélt időpontig. Korláton ruhát szárítani tilos. 12. Tűzveszélyes anyagokat raktározni, tárolni, tűzveszélyes tevékenységet folytatni csak a jogszabályi előírások szerint lehet. 13. ►1. Külön tulajdonban történő kutya tartásához közgyűlési határozatot kell kérni. A lakóépület közös használatra szolgáló helyiségeiben és területein állatot tartani, a lakásban tartott állatot oda kiengedni, etetni, kóbor állatot, valamint madarat az épületbe szoktatni nem szabad. A lakásban tartott állat okozta szennyeződést, annak gondozója haladéktalanul köteles feltakarítani. Egyekben pedig az állattartás rendjére vonatkozó kerületi Önkormányzati rendelet szabályai szerint kell eljárni. 14. A közös képviselő ügyfélszolgálati tevékenysége: ►1. A közös képviselő ügyfélszolgálati tevékenységét a megbízási szerződés rögzíti, amiről a faliújságon kifüggesztve kell tájékoztatni a tulajdonosokat. 15. Közösségi problémákkal a számvizsgáló bizottsághoz lehet fordulni. A számvizsgáló bizottság dönti el, hogy mely kérdések rendezhetők egymás között és melyeket kell a szükséges intézkedések megtétele miatt a közös képviselő, illetve az Önkormányzat, vagy más hatóságok felé továbbítani. 16. A biztosítással, sürgős hibaelhárítási szolgáltatással kapcsolatos információkat, eljárási szabályokat a közös képviselő külön tájékoztatóban teszi közzé. 17. A házirend megsértőivel szembeni eljárási szabályok A házirend be nem tartásának jogkövetkezményeit a vonatkozó jogszabályok rendelkezései szerint kell érvényesíteni. A gyermekek házirendet sértő magatartásáért, az általuk okozott kárért - a Ptk. rendelkezései szerint - gondozójuk, kivételes esetekben maga a károkozó felel. A cselekmény súlyától, jellegétől függően bírósági, birtokvédelmi vagy szabálysértési eljárás kezdeményezhető, illetve kártérítés követelhető. A lakhatás nyugalmát sértő magatartás, tevékenység folytatása esetén a tulajdonosok, lakók, a számvizsgáló bizottság közvetlenül, míg a közös képviselő a lakó(k), számvizsgáló bizottság írásbeli kérésére birtokvédelmi eljárást vehetnek igénybe 18. A lakóépület házirendje a 15/2009.(11. 30.) sz. közgyűlési határozattal 2009. december 1.-vel lép hatályba.

------------------------------------------------------------közös képviselő




Módosítások jegyzéke: ►1 15/2009. (11.30.) sz. Határozat

►2

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. Törvény 15. §-a alapján a társasház 6415/10000 th igen, 0./10000 th nem, 0/10000 th tartózkodott szavazattal elfogadta a módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt SZMSZ-t, mely 2009. december 1.-vel lép hatályba egyúttal hatályát veszti a korábban készült szervezeti - működési szabályzat. A közgyűlés felhatalmazta a közös képviselőt a módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt SZMSZ aláírására, Dr. Kaszala Andrea ügyvédet az ellenjegyzésre és a földhivatali képviseletre. ../……………… sz. Határozat



A 1 Bp., : ker.. út. sz. TÁRSASHÁZ. é s H Á Z I R E N D J E

Recommend Documents