973

Luttenbergstraat 2 Postbus 10078 8000 GB Zwolle Telefoon 038 499 88 99 Fax 038 425 48 88

www.overijssel.nl [email protected]

VAN

RABO Zwolle 3973 41 121

Reg.nr.

Provinciale Staten Dat. ontv.:

Routing

0 2 j;::

r

a.d.

Inlichtingen bij dhr. EJ. Karssenberg

Bijl.:

Telefoon 038 499 81 31 [email protected]

Woningmarktcijfers Overijssel.

Datum

20 december.2007 Ons Kenmerk

2007/0578566 Pagina

Bijlagen: - Woningmarktcijfers Overijssel (te raadplegen via het Stateninformatiesysteem SIS kenmerk PS/2007/973.

-

1/2 Uw brief

Bijlagen zijn op te vragen via e-mail [email protected] (ook indien deze nlet beschikbaar zijn via het SIS).

Uw kenmerk

Bijgaand ontvangt u een analyse van WoON 2006 voor de provincie Overijssel, aangevuld met prognoses van VROM (Primos) van 2007. Daarmee willen wij invulling geven aan de toezeggingen die hierover in de commissie Ruimte, Water en Duurzaamheid zijn gedaan. Onze toezegging ten aanzien van de ontwikkelingen rond dak- en thuislozen zullen nakomen door u in een separate brief te informeren. Deze brief en de bijlage bevatten een beschrijving van de woningmarkt in Overijssel. Er worden geen voorstellen voor nieuw beleid gedaan. De uitkomsten uit het WoOn 2006 vormen, naast het Coalitieakkoord 2007-2011, een belangrijke input voor het actualiseren van het actieprogramma Bouwen en Wonen dat naar verwachting in april 2008 door ons college zal worden vastgesteld en aan u zal worden toegezonden. Voor wat betreft de uitkomsten van het WoON toont de analyse dat de inspanningen van provincie, gemeenten en ontwikkelende partijen om het woningtekort in Overijssel terug te brengen, zichtbaar resultaat heeft opgeleverd. Het saldo van de urgente vraag en het urgente aanbod is ten opzlchte van 2002 significant teruggebracht. Doorstromers en starters hebben van het verruimde aanbod geprofiteerd in de huur- en koopsector. Echter ook voor de komende jaren geldt dat een betioorlijk productieniveau noodzakelijk zal zijn. Zowel de Pearlprognose (van CBS/RPB) als de PRIMOS-prognose van VROM (waarin de beleidsafspraken met stedelijke netwerken wel zijn verwerkt), laten voor Overijssel in de periode 2006-2020 nog een huishoudengroei van 40.000-45.000 huishoudens zien. De verschillen tussen beide prognoses zijn gelet op de tijdspanne verwaarloosbaar. Nieuwe woningen zijn nodig om enerzijds nieuwe huishoudens van woonruimte te kunnen voorzien en anderzijds om de noodzakelijke vernieuwing van delen van de bestaande voorraad mogelijk te maken. In dit vernieuwingsproces zijn de inspanningen van woningcorporaties en de samenwerking tussen gemeenten en corporaties cruciaal. De analyse van WoON 2006 maakt tevens helder dat kennis van- en aandacht voor de kwalitatieve vraag van woningzoekenden van grotere betekenis is geworden. Het aantal verhuisgeneigde huishoudens, dat zich op de woningmarkt orienteert zonder nog heel actief te zijn, groeit. Deze consumenten zijn kritisch en zijn zonodig geduldig.

Bijlagen

n^

1 Datum verzending

2I.DEC 2007

provincie

y^\

\\

Indien de kwaliteit/differentiatie van de woningen onvoldoende aansluit bij de vraag in de markt, kan dit bij een meer ontspannen markt een belangrijk vertragende factor in de nieuwbouwproductie op lokaal niveau zijn. Zo lijken op diverse plaatsen vraag en aanbod van appartementen minder goed op elkaar aan te sluiten. De verkooptijd van dit segment in de markt loopt dan ook duidelijk op. Overigens zullen ook andere, meer macro-economische factoren (bijvoorbeeld rentestand) van invloed zijn op de bouwproductie in de komende jaren. Voor een groot aantal huishoudens zijn er op de Overijsselse woningmarkt voldoende mogelijkheden om in hun woningvraag te voorzien. Dat geldt echter minder vaak voor huishoudens die op grond van hun inkomen op zoek zijn naar een betaalbare, kwalitatief goede woning. WoOn 2006 constateert in Overijssel met name ook tekorten in de goedkope koopsector en huursector. Tussen gemeenten zijn er uiteraard grote verschillen. In de stedelijke gebieden is de omvang van de goedkopere voorraad ruimer dan in plattelandsgemeenten waar het aanbod de komende jaren zal moeten worden verruimd.

Datum 20 december.2007 2/2

Naast betaalbaarheid is de vertaling van de demografische ontwikkeling naar woningvraag een belangrijk aandachtspunt. De toename van het aantal oudere en kleine huishoudens zal op termijn leiden tot een veranderende woningvraag. Het aantal nultreden-woningen en andere woonvormen voor ouderen zal moeten toenemen, om in te kunnen spelen op een toenemende vraag. De analyse uit WoON 2006 is besproken met de Stuurgroep Stimulering WoningProductie. De Stuurgroep waarin naast lokale bestuurders ook commerciele partijen en woningcorporaties zijn vertegenwoordigd1, onderschrijft de ontwikkelingen die in de analyse worden geschetst. Leden geven aan dat sinds de uitvoering van WoOn 2006 de ontspanning op de woningmarkt in delen van Overijssel manifester geworden is en dat de verkooptijd van appartementen verder is gestegen. Voorts maken de leden zich zorgen over de voortgaande stijgende bouwen stichtingskosten mede in relatie tot betaalbaarheid en kwaliteit. Het veldwerk voor WoON 2006 is in augustus 2005-begin 2006 uitgevoerd. Het WoON 2006 is de opvolger van het WoningBehoeftenOnderzoek (WBO) 2002. De steekproef van WoON is uitgevoerd onder ruim 40.000 huishoudens. De uitkomsten geven op provinciale schaal een betrouwbaar beeld van de woningmarkt anno 2006. Om op lokaal niveau een gedetailleerder en betrouwbaarder inzicht te krijgen heeft in Overijssel, mede op ons initiatief, rondom Zwolle en Kampen uitgebreider onderzoek ("oversampling") plaatsgevonden. Naast WoON 2006 heeft de regio Twente in 2006 een regionaal woningmarktonderzoek laten uitvoeren. In deze brief en de bijlage wordt ingegaan op de uitkomsten van WoON 2006 voor Overijssel als geheel. De uitkomsten van het WoON zullen worden gebruikt als input voor het te actualiseren Actieprogramma BouwenjijyiJIStonen en zullen dienen als input voor de Omgevingsvisie. Daarbij zal tevens hetTrendby^^ff^rdenpetrokken.

X

Gedeputeerde Spten van voonitter,

secretaris,

1

Leden van de Stuurgroep Stimulering Woningproductie zijn: de heer T. Rietkerk (voorzitter, provincie Overijssel), de heer R. Bleker (wethouder Enschede), de heer D. Prinsse (wethouder Hardenberg), mevrouw I. Adema (wethouder Deventer), de heer J. Salverda (Woongroep Twente), mevrouw J. Tijhuis (lederl), de heer P. Jansen (Bouwfonds), de heer H. Trebbe (Trebbe Bouw).

RESULTATEN WoON 2006 PROVINCIE OVERIJSSEL

december 2007

Colofon

Datum december 2007 Auteur Paul van Weezel Errens ([email protected]) Eenheid Ruimte, Wonen en Bereikbaarheid,provincie Overijssel

Adresgegevens Provincie Overijssel Luttenbergstraat 2 Postbus 10078 8000 GB Zwolle Telefoon 038 499 88 99 Fax 038 425 48 88 www.overijssel.nl [email protected]

Inhoudsopgave

1

Inleiding

5

2 Woningvoorraad Overijssel 2.1 De Overijsselse woningvoorraad in een oogopslag 2.2 De huur- en koopsector

5 6 7

3 Huishoudens en hun woonsituatie 3.1 Huishoudens : leeftijd en samenstelling 3.2 Huishouden en inkomen 3.3 Huishoudenontwikkeling in Overijssel 3.4 Huishoudens en hun woningen 3.5 Wonen en gezondheid

11 11 11 13 14 15

4 Dynamiek op de woningmarkt 4.1 Verhuisde huishoudens 4.2 Mutatiegraad en verhuisstappen van doorstromers

17 17 18

5 Verhuiswensen 5.1 Omvang verhuisgeneigdheid gedaald en gestegen 5.2 Profiel van verhuisgeneigde Overijsselse huishoudens 5.3 Woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens 5.4 Huishoudenkenmerken en woonwens 5.5 Overige woonwensen

20 20 20 23 23 24

6

25

Conclusies WoON2006 voor Overijssel

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

3

4


1

Inleiding

In augustus 2005-begin 2006 is het Woononderzoek Nederland ( WoON 2006) uitgevoerd. Het WoON 2006 is de opvolger van het WoningBehoeftenOnderzoek (WBO) 2002. De basis van WoON, de Woningmarktmodule, is vergelijkbaar met het WBO en bevat veel informatie over alle aspecten die voor de beschrijving van de woningmarkt van belang zijn, zoals woningbehoefte, kwaliteit van de woning en woonomgeving, verhuisgeneigdheid en betaalbaarheid. Door de hogere frequentie (herhaling na 3 jaar) is de informatie in WoON actueler dan in het WBO. Daarnaast biedt WoON door een modulaire opbouw de mogelijkheid om snel in te spelen op actuele thema's op het terrein van wonen. De steekproef van WoON is uitgevoerd onder ruim 40.000 huishoudens. De uitkomsten geven op provinciale schaal een betrouwbaar beeld van de woningmarkt. Om op lokaal niveau een gedetailleerder en betrouwbaarder inzicht te krijgen is gemeenten, regio’s en andere partijen de mogelijkheid geboden hun werkgebied te laten ‘oversampelen’ door het uitvoeren van een groter aantal enquêtes. Als gevolg van de oversampling zijn nog eens 23.000 extra enquêtes uitgevoerd. In Overijssel heeft oversampling plaatsgevonden in de gemeenten in- en rondom Zwolle en Kampen. Naast WoON 2006 heeft de regio Twente in 2006 een regionaal woningmarktonderzoek laten uitvoeren. Deze notitie verwijst naar de uitkomsten van WoON 2006 voor de provincie Overijssel als geheel. Naast WoON 2006 is in deze notitie ook gebruik gemaakt van informatiebronnen als de NVBthermometers en prognosemodellen Leeswijzer De verschillende hoofdstukken bevatten uiteraard veel cijfermateriaal die in de vorm van tabellen en figuren is weergegeven. Getracht is deze informatie zo compact en leesbaar mogelijk weer te geven, Hoofdstuk 1 biedt inzicht in de meest relevante kenmerken van de woningvoorraad in Overijssel. Hoofdstuk 2 doet hetzelfde voor huishoudens en hun woonsituatie. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de dynamiek van de woningmarkt in Overijssel: wie verhuizen er en hoeveel. Hoofdstuk 4 geeft een indicatie van de huishoudens die de komende jaren een andere woning in Overijssel hopen te vinden. Hoofdstuk 5 tenslotte bevat een aantal conclusies die uit WoON 2006 kunnen worden getrokken.

2

Woningvoorraad Overijssel


5

2.1

De Overijsselse woningvoorraad in een oogopslag

Woningvoorraad vervijfvoudigd sinds WOII We staan er niet altijd bij stil maar het aantal woningen in Overijssel is sinds de oorlog vervijfvoudigd. Als gevolg van deze groei is het ruimtebeslag in de provincie in de loop der jaren sterk veranderd. In 2006 stonden in Overijssel ruim 441.000 zelfstandige woningen. 80% van deze woningvoorraad is van na 1945. De helft van alle woningen in Overijssel is zelfs nog geen 35 jaar oud. In figuur 1 zijn relevante kenmerken van de woningvoorraad in Overijssel in beeld gebracht.

Figuur 1: Kenmerken woningvoorraad Overijssel 2006

1+2 kamers

6%

3 kamers

14%

Vooroorlogs

1945-1970

vanaf 1971

20%

29%

51%

40%

huur

60%

koop

aantal zelfstandige woningen 4 kamers

36%

5+ kamers

44%

440900

80%

20%

eengezins

meergezins

Bron: DGW2006 Kenmerkend voor de woningvoorraad in Overijssel zijn: -

-

6

Woningen van het type eengezins zijn het meest voorkomende type in Overijssel. Maar liefst 80% behoort tot dit type. De term eengezinswoning is enigszins misleidend/verwarrend. Onder eengezinswoningen worden verstaan vrijstaande woningen, 2onder 1 kapwoningen, hoekwoningen en tussenwoningen. Tegenwoordig wordt daarom vaker gesproken over grondgebonden woningen. Het aantal eengezinswoningen ligt in Overijssel boven het landelijk gemiddelde (68%). Naast een hoger percentage grondgebonden woningen heeft Overijssel ook meer koopwoningen dan gemiddeld in Nederland. 60% van de woningen in Overijssel is een koopwoning tegenover 56% in heel Nederland. Mede als gevolg van een groter aandeel koop- en eengezinswoningen hebben woningen in Overijssel gemiddeld meer kamers dan elders in het land. In Overijssel zijn minder 3kamerwoningen en meer 5-kamerwoningen.


2.2

De huur- en koopsector

60% van de woningvoorraad in Overijssel behoort tot de koopsector en 40% tot de huursector. Wat zijn nu de kenmerken van de woningen binnen die sectoren?

Huurwoningen vaker van het type meergezins 40% van de woningvoorraad bestaat uit huurwoningen. 43% van de huurwoningen is van het type meergezins, terwijl dit bij de koopwoningen slechts 5% is. Het merendeel van de meergezinswoningen vinden we in de meer verstedelijkte gebieden en heeft 3 kamers.

Tabel 1: Overijssel: huurwoningen naar type en huurprijs Kenmerken huurwoningen

eengezinswoning

meergezinswoning

woningtype

57%

43%

Huur tot <322

15%

16%

Huur (322-475/509)

33%

18%

Huur vanaf 475/509 >

9%

9%

Huurprijs

Bron: DGW2006 82% van alle huurwoningen in Overijssel heeft een huur beneden de aftoppingsgrenzen van de huursubsidie (tot € 509,-). Het merendeel van deze huurwoningen is in handen van de sociale verhuurders: de woningcorporaties. Gezamenlijk bezitten zij 82% van de huurwoningvoorraad. De overige 18% is in het bezit van particuliere verhuurders.

Koopwoningen vooral grondgebonden 95% van alle koopwoningen in Overijssel is een grondgebonden woning. Landelijk ligt dit percentage op 87% van de totale woningvoorraad. Kijken we naar de verschillende prijsklassen dan staan in Overijssel wat vaker woningen in het lagere prijssegment tot 200.000 euro (33% tegenover 31% landelijk) en wat minder vaak de woningen in het duurdere prijssegment (28% tegenover 30% landelijk)


7

Tabel 2: Overijssel: Koopwoningen naar type en koopprijs Kenmerken koopwoningen

eengezinswoning

meergezinswoning

woningtype

95%

5%

Laagsegment (tot 200.00 euro)

30%

3%

Midden segment (200.000-330.000 euro)

37%

2%

Hoog segment (330.000 euro en meer)

27%

0.4%

Koopprijs

Bron: DGW2006

1.3

Nieuwbouwproductie en prijsontwikkelingen

De woningmarkt is een voorraadmarkt. Gemiddeld is de afgelopen jaren jaarlijks ca. 1% nieuwe woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Het merendeel van de woningen is dus al aanwezig. Veranderingen in de voorraad gaan langzaam voornamelijk door nieuwbouw en herstructurering. In de periode 2003-2006 zijn in Overijssel bijna 20.000 nieuwe woningen gereedgekomen, slechts gedeeltelijk ter vervanging van de bestaande woningvoorraad. De nieuwbouwproductie in Overijssel lag daarmee overigens boven het landelijk gemiddelde.

Nieuwe huurwoningen vaker een meergezinswoning 81% van de nieuw opgeleverde woningen in Overijssel in de periode 2003-2006 was een koopwoning. 19% van de nieuwe woningen (inclusief vervanging) behoorde tot de huursector. Nieuwe huurwoningen zijn vaker een woning van het type meergezins dan nieuwe koopwoningen. Van de nieuwe huurwoningen was 41% van het type meergezins terwijl bij de koopwoningen daarvan slechts in 5% van de nieuwbouw sprake van was. Figuur 2: Nieuwbouw Overijssel 2003-2006 naar eigendom en woningtype Overijssel 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 huur

koop

koop eeng.

koop meerg.

huur eeng.

huur meerg.

Bron: CBS Het aandeel koopwoningen neemt toe Het aandeel koopwoningen neemt als gevolg van verkoop van huurwoningen, nieuwbouw en herstructurering langzaam toe. Het aandeel huurwoningen neemt af maar blijft in absolute zin nog redelijk stabiel. Figuur 3 laat deze ontwikkeling voor Overijssel duidelijk zien. Landelijk is overigens sprake van eenzelfde beeld.

8


Figuur 3: Ontwikkeling aandeel huur en koopwoningen t.o.v. woningvoorraad Overijssel 1990-2006 (Bron: DGW2006)

Overijssel heeft met de woningproductie in de afgelopen jaren een inhaalslag gemaakt. Naast de

Koopprijzen woningen stijgen maar door Met de productiestijging stegen ondanks een economisch zwakkere periode ook de gemiddelde verkoopprijzen van zowel nieuwe als bestaande woningen in Overijssel met 16%. De gemiddelde prijsstijging gold voor zowel appartementen als eengezinswoningen. De waardeontwikkeling was daarmee lager dan in de jaren ’90 maar nog steeds aanzienlijk.

Figuur 4: Overijssel: Prijsontwikkeling woningen koopindex 1000 900 800 700 600 500

koopindex

400 300 200 100 0 1965

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

Bron: NVB-koopthermometer 2007 In 2007 zijn de huizenprijzen voor nieuwe woningen landelijk met 4% ten opzichte van dezelfde periode in 2006 toegenomen. Ook al liggen de huizenprijzen voor koopwoningen in Overijssel nog steeds gemiddeld 6% lager dan het landelijk gemiddelde , er komen signalen uit de markt die er op duiden dat de de markt verandert. De woningmarkt in verwarring De Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) noemt in haar uitgave ‘Thermometer Koopwoningen, najaar 2007’ de woningmarkt in verwarring. Want hoewel de huidige


9

ecoomische vooruitzichten gunstig kunnen worden genoemd, zijn bij een toegenomen woningaanbod 15% minder woningen verkocht dan in dezelfde periode het jaar ervoor en is het aantal dagen dat een woning te koop staat toegenomen. Dit geldt met name voor het aandeel te koop staande appartementen. In Overijssel stonden begin 2007 1170 nieuwe woningen te koop waarvan 630 eengezinswoningen en 540 appartementen. De NVB hanteert zeven indicatoren bij de beoordeling van het investeringsklimaat en geeft daar een oordeel over.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

De verhouding tussen vraag en aanbod: er is sprake van een groeiend aanbod bij een afnemende vraag. De gemiddelde verkooptijd: deze stijgt weer. De hypotheekrente: de hypotheekrente is historisch laag, deze vertoont echter een stijgende tendens. De leencapaciteit: in augustus 2007 kan men onder dezelfde voorwaarden € 12.000,minder lenen dan in het najaar van 2005 waardoor de betaalbaarheid van de gemiddelde koopwoning is verslechterd. De loon- en koopkrachtontwikkeling: door de sterke wereldeconomie en de spin-off daarvan voor Nederland zijn de perspectieven gunstig. Het consumentenvertrouwen: het NVB wijst nog op de gunstige ontwikkeling van het consumentenvertrouwen. (red.: Inmiddels blijkt uit cijfers van het CBS dat dit vertrouwen bij de meest recente meting zeer sterk is gedaald.) Het overheidsbeleid: overheidsbeleid heeft invloed op de woningmarkt of dit nu door rijk, provincies of gemeenten wordt geformuleerd. Het NVB-rapport geeft een (niet-uitputtende) reeks maatregelen die de ontwikkeling van de woningmarkt hebben beïnvloed.

Naast bovengenoemde indicatoren lijkt ook de bouwkostenontwikkeling van steeds grotere invloed. Zowel corporaties als ontwikkelaars wijzen op de gevolgen voor de betaalbaarheid (en/of kwaliteit) van nieuwe projecten.

10


3

Huishoudens en hun woonsituatie

3.1

Huishoudens : leeftijd en samenstelling

Aantal 1-persoons huishoudens toegenomen Het aantal huishoudens in de periode 2002-2006 is toegenomen van ruim 444.000 tot 461.000 in 2006. Het aantal huishoudens is groter dan het aantal woningen omdat een percentage van de geregistreerde huishoudens anders is gehuisvest bijv. in instellingsverband of onzelfstandig (bijv. studenten). In tabel 3 zijn leeftijd en huishoudensamenstelling voor huishoudens in Overijssel weergegeven. De leeftijdsopbouw van huishoudens in Overijssel wijkt nauwelijks af van het landelijke beeld. Uiteraard kunnen lokaal de verschillen groter zijn.

Tabel 3: Huishoudens naar samenstelling en leeftijd

alleenstaand

(echt)paar zonder kinderen

(echt)paar met kinderen en eenoudergezinnen

totaal

<25

19000

5000

2000

26000

25-34

24000

19000

29000

73000

35-44

17000

10000

69000

95000

45-54

16000

14000

54000

84000

55-64

16000

44000

16000

76000

65+

52000

50000

5000

106000

145000

142000

174000

461000

totaal Bron: DGW2006

Meer dan de helft van de huishoudens in Overijssel bestaat uit een 1-2 persoonshuishouden. Het aandeel 1-2 persoonshuishoudens neemt jaarlijks toe met name als gevolg van demografische processen als ontgroening en vergrijzing. In de periode 2002-2006 is het aandeel 1-2 persoonshuishoudens al met 16.000 toegenomen tegenover een toename van 1000 (echt)paren met kinderen en eenoudergezinnen. Deze verandering in de huishoudensamenstelling zet ook de komende jaren verder door en leidt tot een afname van de gemiddelde woningbezetting. Deze veranderingen in de samenstelling van huishoudens zullen uiteraard gevolgen hebben voor de woningvraag.

3.2

Huishouden en inkomen

Gemiddeld huishoudeninkomen in Overijssel is laag Naast leeftijd en huishoudensamenstelling is inkomen een belangrijke factor voor de woningmarktpositie van huishoudens. Overijssel kent relatief veel lage inkomensgroepen. Het gemiddelde inkomen is in Overijssel op 3 andere provincies na het laagste van Nederland. Het zijn


11

vooral de hogere inkomens die in Overijssel minder vertegenwoordigd zijn. Bijna 80% van alle huishoudens heeft een inkomen lager dan 2x modaal. Naast inkomen is echter ook vermogen een belangrijke factor als het gaat om verhuiswensen en verhuisgedrag. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen vermogen dat bij de belastingdienst moet worden opgegeven in box 3 en vermogen ‘dat in het huis zit’. Het laatste type vermogen is door de prijsstijgingen van woningen in de laatste 20 jaar fors toegenomen. WoON geeft echter geen inzicht in dit type vermogen. Het is te beredeneren dat jongeren in Overijssel vaak weinig of geen reserves hebben terwijl grotere vermogens vaker onder ouderen met een eigen huis worden aangetroffen. Lage inkomensgroepen zijn doelgroep van beleid Huishoudens met lage inkomens en geen vermogen kunnen afhankelijk van hun woon-situatie een beroep doen op huurtoeslag (HT). Deze huishoudens behoren tot de doelgroep van het VROMbeleid. Ook indien ze niet in een huurwoning wonen of geen huurtoeslag ontvangen worden ze tot de doelgroep gerekend. In de economisch mindere periode 2002-2006 is de omvang van de doelgroep met 400.000 huishoudens toegenomen. In heel Nederland waren in 2006 2 miljoen huishoudens die tot de doelgroep behoorden. In Overijssel waren in 2006 141.000 doelgroephuishoudens (31%). Dit is hoger dan het landelijk gemiddelde (28%) en hangt uiteraard samen met het gemiddelde huishouden-inkomen in Overijssel. Ruim 15.000 huishoudens behoren tot de doelgroep van beleid maar wonen niet zelfstandig. Het gaat hierbij om mensen die woonachtig zijn in instellingen maar ook om personen op kamers en onzelfstandige eenheden zoals studenten. Het gemiddelde netto huishoudeninkomen van de doelgroep bedraagt in Overijssel € 14.520 euro per jaar. Het gemiddelde huishoudeninkomen van huishoudens niet behorende tot de doelgroep bedraagt € 33.740,- De woonquote 1 van een huishouden behorend tot de doelgroep en wonend in een huurwoning bedraagt gemiddeld 27% van het huishoudeninkomen. Van de niet-doelgroepers die in een koopwoning wonen is de woonquote 14%. Bewoners van een koopwoning hebben een hoger inkomen waardoor hun woonlastenplaatje lager uitvalt. Figuur 5 geeft inzicht in de omvang en kenmerken van huishoudens die in Overijssel behoren tot de doelgroep ten opzichte van diegenen die daartoe niet behoren. Figuur 5: Overijssel: doelgroep en niet-doelgroep in beeld

71,2% huurders

67,1% HT-ontvangers

28,2% huurders

doelgroep 141.000 huishoudens 30,7% 52,0% alleenstaand

7,8% HT-ontvangers

niet-doelgroep 319.000 huishoudens 69,3%

34,0% 65-plussers

22,3% alleenstaand

40,5% huurders

37,6% HT-ontvangers

18,2% 65-plussers

totaal aantal huishoudens 461.000 huishoudens 100,0%

Bron: DGW2006

31,4% alleenstaand

23,0% 65-plussers

Uit de figuur blijkt: -

Tot de doelgroep behoren vaker alleenstaanden en personen die ouder zijn dan 65 jaar.

1

Woonquote: De netto woonuitgaven vermeerderd met OPL-heffingen en uitgaven aan nutsbedrijven als percentage van het netto huishoudinkomen

12


-

De doelgroep woont meestal in een huurwoning en ontvangt vaker huurtoeslag. Deze huishoudens wonen bovendien vaker in de goedkoopste delen van de woningvoorraad. Tegelijkertijd wonen ca. 22.000 huishoudens die niet tot de doelgroep behoren in een huurwoning met een huurprijs tot € 322,- per maand.

3.3

Huishoudenontwikkeling in Overijssel

Tot 2020 groeit het aantal huishoudens met 40.000-45.000 De afgelopen jaren is het aantal huishoudens (en daarmee de woningbehoefte) weer verder toegenomen. Ook de komende jaren in Overijssel zal de omvang van het aantal huishoudens nog toenemen. Daarin komen de prognosemodellen PRIMOS en CBS met elkaar overeen. Het PRIMOSprognosemodel (2007) waarbij in het model de woningbouwafspraken met de stedelijke netwerken zijn meegenomen, prognosticeert een toename van het aantal huishoudens in Overijssel tot ca. 505.500 in het jaar 2020. Het recente CBS/RPB-model komt iets lager uit op 504.000 huishoudens. Dit verschil is echter gelet op de tijdspanne verwaarloosbaar. De omvang van het aantal huishoudens tot 2020 neemt derhalve nog met 40.000-45.000 huishoudens toe. Daarnaast verandert ook de samenstelling van de huishoudens en de leeftijdsopbouw.

Leeftijd: het aantal 65+huishoudens stijgt komende jaren met ca. 40% De gemiddelde leeftijd van de hoofdbewoner van de huishoudens in Overijssel zal stijgen. Het aantal jonge huishoudens tot 30 jaar kent weliswaar nog een geringe toename maar het aandeel huishoudens in de leeftijd 30-44 jaar neemt significant af met ca. 35.000 huishoudens. De toename van het aantal 65+-huishoudens is daarentegen 43%. In absolute zin gaat het dan om 44.000 extra 65+-huishoudens. Onder deze groep zal ook het aantal alleenstaande huishoudens fors toenemen. Tabel 4: Overijssel: Ontwikkeling leeftijd hoofbewoner 2006-2020 Leeftijd hoofdbewoner huishouden

Indicatie ontwikkeling 2006-2020

15-29 jaar

Toename ca. 10%

30-44 jaar

Afname

45-64 jaar

Toename 10-15%

65—74 jaar

Toename 40-45%

75 jaar en ouder Bron: PRIMOS2007

ca. 15%

Toename ca. 35%

Aantal 1-persoonshuishoudens neemt snel toe Met de toename van het aantal oudere huishoudens neemt ook het aantal alleenstaande huishoudens toe. In absolute zin is de toename van het aantal 1-persoonshuishoudens het grootst met 33.000-34.000 huishoudens. In relatieve zin is de toename van het aantal eenoudergezinnen echter nog groter. Overijssel kent nu ruim 24.000 eenoudergezinnen. In 2020 zullen dit er 34.000 zijn. Het gaat hierbij vaker om huishoudens met een laag huishoudeninkomen. Tabel 5: Overijssel: Ontwikkeling samenstelling huishoudens 2006-2020 Huishoudensamenstelling

Indicatie ontwikkeling 2006-2020

alleenstaanden

Toename 20-25%

eenoudergezinnen

Toename ca. 40%

Samenwonenden zonder kinderen

Toename ca. 5%

Samenwonenden met kinderen Bron: Primos/CBS

neutraal


13

3.4

Huishoudens en hun woningen

WoON 2006 geeft niet alleen inzicht in de stand van zaken met betrekking tot de woningvoorraad en bevolking maar ook de combinatie van de twee. Hoe wonen de verschillende type huishoudens naar leeftijd en samenstelling en hoe groot is de tevredenheid met hun woonsituatie?

Huishoudensamenstelling naar leeftijd en woonsituatie Tabel geeft inzicht in de woonsituatie van huishoudentypen naar leeftijd.. Uit tabel blijkt dat jongeren en alleenstaanden vaker in een huurwoning wonen dan 2-persoonshuishoudens en huishoudens met kinderen. Landelijk zien we hetzelfde beeld. Ook wonen jongeren en alleenstaanden vaker in een meergezinswoning. Gezinnen met kinderen wonen meestal in een eengezinswoning (grondgebonden woning) evenals ouderen. ‘Veel mensen betrekken hun (eerste) eengezinswoning in de pre-gezinsfase en blijven in de lege-nest-fase zitten in de woning van dat moment, ook vaak een eengezinswoning. Veel huishoudens wonen tegen die tijd naar tevredenheid en hebben helemaal geen behoefte hierin verandering te brengen’. (Bron: Wonen op een rijtje’ (VROM 2006)). Tabel 6: Overijssel: Hishoudens naar leeftijd, samenstelling en woonsituatie koop, eengezins <25 25-44 alleenstaand 25-44 stel zonder kinderen 25-44 gezin met kinderen 45-65 alleenstaand 45-64 stel zonder kinderen 45-64 gezin met kinderen 65+ alleenstaand 65+ meerpersoons Bron: WoON2006

12% 25% 64% 70% 29% 73% 79% 33% 56%

koop, meergezins huur, eengezins huur, meergezins 3% 10% 4% 1% 4% 3% 0% 0% 5%

24% 17% 17% 23% 34% 20% 19% 30% 27%

Kenmerken huishouden en waardering van de huidige woning Het merendeel van de huishoudens in Overijssel woont naar tevredenheid (tabel 7). 91% van de huishoudens geeft aan (zeer)tevreden te zijn met hun woning. 3% zegt daarentegen (zeer) ontevreden te zijn met de woning. Huishoudens die zeer gehecht zijn aan hun woning wonen vaker: -

14

in een grotere woning in een vooroorlogse woning in landelijk gebied


61% 48% 16% 6% 33% 4% 2% 37% 12%

Tabel 7: Overijssel: Tevredenheid met woonsituatie naar huishouden kenmerken

(zeer) tevreden met woning

(on)tevreden met woning

(Zeer) ontevreden met woning

Leeftijd hoofdbewoner 18-34 jaar

86

9

5

35-64 jaar

91

6

3

65 jaar en ouder

95

3

2

alleenstaand

89

7

4

Samenwonend zonder kinderen

93

5

2

Samenwonend met kinderen

93

5

2

doelgroep

84

9

6

Niet doelgroep

94

5

2

huishoudsamenstelling

aandachtsgroep

woningtype eengezinswoningen

93

5

2

meergezinswoningen

83

10

6

huurwoningen

82

12

7

koopwoningen

97

2

1

eigendom

Bron: Woon2006 -

De tevredenheid lijkt met het klimmen der jaren toe te nemen. Jonge huishouden tot 35 jaar en vaak aan het begin van hun wooncarrière zijn minder vaak tevreden over hun woning dan oudere huishoudens. Ze zijn vaker ontevreden over de grootte van de woning, de buitenruimte en de onderhoudstoestand. 68% van de jonge huishoudens geeft aan (zeer) gehecht te zijn aan de woning terwijl bij de 65+ huishoudens dit percentage op 89% ligt. 95% van de oudere huishoudens zegt daarbij ook nog zeer tevreden te wonen tegenover 86% van de jongere huishoudens.

-

De ontevredenheid met de woning is relatief het grootst in de goedkope huursector en onder lage inkomensgroepen. Hier treffen we dan ook vaker de jongere huishoudens aan. 52% van de jonge huishoudens woont in een huurwoning.

-

Ook ouderen blijken vaak in een huurwoning te wonen. 52% van alle 65+-huishoudens woont in de huursector. Kennelijk tot een grotere tevredenheid. De klacht van ouderen over hun woning is vaker dat de woning te groot is (12%) terwijl jongeren daar bijna niet over klagen. Die vinden vaker hun woning eerder te klein. De grote tevredenheid van ouderen met hun huidige woonsituatie (veelal een grondgebonden woning) en de gehechtheid van ouderen aan hun woning en woonomgeving leidt ertoe dat ouderen relatief minder vaak betrokken zijn bij verhuizingen. Ouderen zijn zeer kritisch t.a.v. het vrijkomende aanbod en kunnen dit ook zijn omdat men nu veelal goed en naar tevredenheid woont. Dit geld zowel voor de koop- als de huursector.

3.5

Wonen en gezondheid

Met een toenemende vergrijzing in de toekomst zullen ook de eisen die aan de woningvoorraad worden gesteld, veranderen. Om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen dienen woonen woonomgeving daarvoor ook geschikt te zijn. WoON 2006 geeft enig inzicht in de mate waarin hoofdbewoners zich meer of minder gezond voelen. Nauwelijks verassend is dat de mate waarin men zich wel of niet gezond voelt afneemt naarmate de leeftijd toeneemt. Fysieke beperkingen komen evenwel in alle leeftijdsgroepen voor. Vanaf 75+ zijn matige tot ernstige fysieke


15

berperkingen meer regel dan uitzondering. Het beeld van de gezondheid va hoofdbewoners van huishoudens in Overijssel wijkt nauwelijks af van het landelijke beeld. Tabel 8: Overijssel: Mate van gezondheid naar leeftijdsklasse vergeleken met Nederland leeftijdsklasse

Overijssel

Nederland

(zeer) goed

92%

93%

Gaat wel

6%

4%

Matig/slecht

1%

3%

(zeer) goed

83%

84%

Gaat wel

9%

9%

Matig/slecht

8%

7%

(zeer) goed

61%

62%

Gaat wel

25%

24%

Matig/slecht

15%

15%

Tot 34 jaar

34-64 jaar

65 jaar en ouder

Bron: Woon2006 Aantal nultredenwoningen moet toenemen evenals andere woonvormen voor ouderen De toegankelijkheid van de woning weegt zwaar voor mensen met een fysieke beperking. 1/3 van de 65+ huishoudens geeft aan moeite te hebben met traplopen. 22% van de woningvoorraad in Nederland is een nultredenwoning. In Overijssel ligt dit percentage op ca. 25%. Vooral vrijstaande woning (34%) zijn naast meergezinswoningen (33%) relatief vaak nultreden woningen. Slechts een beperkt deel (40%) van de nultredenwoningn is specifiek bestemd voor ouderen. In de praktijk gaat het dan veelal om huurwoningen. Bovendien woont niet ieder huishouden waarin in meer- of mindere mate sprake is van een fysieke beperking in een nultredenwoning. Veel huishoudens redden zich ook met beperkingen in een niet-nultredenwoning. Daarbij is lang niet altijd sprake van een ‘gedwongen’ keuze vanwege het ontbreken van geschikt woningaanbod. De ‘last’ van een (vaak laatste definitieve) verhuizing weegt voor veel ouderen (zolang het nog gaat) niet altijd op tegen de ‘lust’ van een meer geschikte woning (maar uit hun vertrouwde sociale omgeving). Op basis IWZ-normen (Innovatieprogramma Wonen en Zorg) gekoppeld aan de demografische ontwikkeling zal naast woonvormen als ‘verzorg en beschermd wonen’ het aandeel nultredenwoningen in de provincie Overijssel de komende jaren aanzienlijk moeten toenemen. Inzicht in de woonsituatie en woningbehoefte van ouderen op lokaal niveau is daarbij van groot belang.

16


4

Dynamiek op de woningmarkt

Landelijk is het beeld dat het aantal verhuizingen in WoON2006 ten opzichte van het WBO2002 is gedaald. Dit beeld klopt evenwel niet voor Overijssel. In Overijssel is het aantal verhuizingen in 2 jaar voorafgaande aan het WBO 2006 met 11% toegenomen. Overijsselse huishoudens hebben duidelijk geprofiteerd van de geintensiveerde woningproductie.

4.1

Verhuisde huishoudens

8-9% van de huishoudens in Overijssel vindt jaarlijks een nieuwe woning Jaarlijks verhuist ca.8-9% van de huishoudens in Overijssel waarvan 3% een startend huishouden is die voor het eerst een zelfstandige woning betrekt. 5-6% van de huishoudens stroomt jaarlijks door naar een andere woning. Naarmate de leeftijd toeneemt neemt de verhuisgeneigdheid af. Met een toenemende vergrijzing wordt daarom voor de toekomst eerder een dalende dan toenemende verhuisdynamiek verwacht.

Wie verhuizen er? Om een indicatie te krijgen van degenen die gebruik maken van de vrijkomende ruimte op de woningmarkt vergelijken we de groepen die verhuisd zijn de 2 jaar voorafgaande aan WoON 2006 met degenen die in 2006 aangaven verhuisgeneigd te zijn. Hoewel beide groepen verschillend zijn biedt deze vergelijking wel een indicatie. VROM komt overigens mogelijk in 2008 met een vervolgonderzoek waarbij verhuisgeneigden in 2006 worden vergeleken met het feitelijk verhuisgedrag. Uit de tabel blijkt over de verschillende groepen een redelijke mate van evenwichtigheid in kansen op de woningmarkt met uitzondering van de doelgroep van het woonbeleid. Hoewel de verhuisgeneigdheid onder doelgroepen relatief hoog is (42%) ten opzichte van niet doelgroepen (19%) en de doelgroep vaker ontevreden is over de huidige woonsituatie, is de doelgroep minder vaak bij verhuizingen betrokken geweest. De positie van de doelgroep op de woningmarkt is derhalve zwakker dan die van het niet-doelgroep huishouden.


17

Tabel 9 : Overijssel : Kenmerken Verhuisde huishoudens versus verhuisgeneigde huishoudens Kenmerk

Verhuisd 2004-2005

Verhuisgeneigd 2006

% verhuisden op aantal verhuisgeneigden

18-34 jaar

39.780

64.690

61%

35-64 jaar

29.640

45.450

65%

65 jaar en ouder

5.390

10.050

54%

alleenstaand

25.050

35.740

70%

samenwonend

49.760

84.440

59%

starter

25.310

39.630

64%

doorstromer

49.500

80.560

61%

doelgroep

24.020

58.800

41%

Niet doelgroep

50.800

61.380

83%

Leeftijd Hoofdbewoner

Bron: Woon2006

4.2

Mutatiegraad en verhuisstappen van doorstromers

In het vorige hoofdstuk zagen we al dat kopers van een woning relatief vaker tevreden wonen dan huurders. Het is dan ook niet verwonderlijk dat huurders relatief vaker dan eigenaren van een woning kopers bij verhuizingen betrokken zijn. Van 53% van de doorstromende huishoudens was de vorige woning een huurwoning. De mutatiegraad van huurwoningen is daarmee ruim 7%. De mutatiegraad bij koopwoningen ligt met 4% beduidend lager. Huurwoningen komen dus vaker vrij op de markt. Ten opzichte van 2002 is het aantal verhuizingen mede als gevolg van de gestegen woningproductie flink toegenomen. Indien we kijken naar het patroon van de verhuisstappen dan zien we ten opzichte van 2002 een aantal opvallende veranderingen. Het meest opvallend is de stijging die we zien in de doorstroming van koop naar huur. Terwijl deze landelijk is gedaald ten opzichte van 2002, is deze in Overijssel fors gestegen. Een verklaring hiervoor is uit de cijfers niet te vinden. Meest voor de hand liggend is de oriëntatie van ouderen in koopwoningen die hun vermogen te gelde maken en verhuizen naar een huurwoning maar gelet op de aantallen verhuisde ouderen in deze periode (5390 65+-huishoudens) kan hierdoor de waargenomen stijging alleen niet worden verklaard. Tabel 10: Overijssel: verhuisstappen doorstromers naar eigendom 2002-2006 2002

2006

ontwikkeling

Van koop naar koop

15.010

16.110

Toename

Van koop naar huur

5.460

7.250

Toename

Van huur naar huur

14.020

14.200

Neutraal

Van huur naar koop

9.370

11.940

Toename

43.860

49.500

Toename

Totaal

Bron: Woon2006

18


Een tweede opvallend element in de verhuisstappen is de duidelijke groei van het aandeel huurders dat de stap van huur naar een koopwoning heeft gemaakt (27%). Indien we de verhuisstappen naar woningtype verder inkleuren zien we dat nog steeds het merendeel van de doorstromers op zoek is naar een grondgebonden woning en deze verhuisstap daadwerkelijk maakt.

Tabel 11: Overijssel: Verhuisstappen doorstromers naar woningtype 2006 2002

2006

ontwikkeling

22.570

24.280

Toename

Van eengezins naar meergezins

7.610

7.970

Neutraal

Van meergezins naar meergezins

5.020

6.340

Toename

Van meergezins naar eengezins

8.650

10.910

Toename

43.850

49.500

Toename

Van eengezins naar eengezins

Totaal

Bron: Woon2006


19

5

Verhuiswensen

5.1

Omvang verhuisgeneigdheid gedaald en gestegen

In WoON2006 geeft ruim een kwart van de Overijsselse huishoudens aan ‘verhuisgeneigd’ te zijn d.w.z. ‘van plan om binnen 2 jaar te verhuizen’. Er is echter een verschil tussen droom en daad. Het totaal aantal woningzoekenden is groter dan het totaal aantal huishoudens dat verhuist. De meeste woningzoekenden zijn huishoudens die al zelfstandig wonen en willen doorstromen. Jaarlijks verhuist in Overijssel ca. 8-9% van de huishoudens. Binnen de groep verhuisgeneigdheden wordt daarom nog onderscheid worden gemaakt tussen de mate van urgentie. Urgente woningzoekenden zijn woningzoekenden die al een half jaar actief op zoek zijn naar een woning en binnen een jaar een woning wil accepteren. Ten opzichte van 2002 is de totale verhuisgeneigdheid ondanks de grote productie in omvang toegenomen terwijl het verschil tussen totale urgente vraag en totaal urgent aanbod is afgenomen. Dit laatste is een indicator voor een afnemend kwantitatief woningtekort terwijl de toename van het aantal verhuisgeneigde doorstromers juist duidt op een grotere kwalitatieve vraag. Het aantal huishoudens met verhuisplannen in Overijssel is ten opzichte van 2002 met 6% gestegen terwijl landelijk de stijging nauwelijks 3% bedroeg. Tabel 12: Overijssel: Ontwikkeling Verhuisgeneigdheid 2002-2006 WBO2002

Woon2006

verandering

Starters (incl. Semistarters)

38.010

39.630

+ 4%

doorstromers

75.340

80.560

+ 7%

Urgente vraag totaal

29.750

30.370

+ 2%

Urgente vraag starter

11.950

9.960

- 17%

Urgente vraag doorstromer

17.800

20.410

+15%

Urgente aanbod totaal

21.650

24.050

+ 11%

Urgent aanbod woningverlater

3.850

3.630

- 6%

Urgent aanbod doorstromer

17.800

20.410

+ 15%

Bron: Woon2006

5.2

Profiel van verhuisgeneigde Overijsselse huishoudens

Wie zijn de woningzoekenden in Overijssel? Wat is hun profiel en wat zijn hun wensen? Achtereenvolgens gaan we in op de leeftijd, huishoudensamenstelling en inkomen. Leeftijd De groep jonge huishoudens is het meest verhuisgeneigd en duidelijk vertegenwoordigd. 7 tot 8 op de 10 jonge huishoudens overweegt komende 2 jaar van woning te veranderen c.q. zelfstandig te

20


gaan wonen. Deze groep wil wooncarrière maken. Starters zijn sterk vertegenwoordigd in deze groep. Van de ouderen geeft 1 op de 12 huishoudens aan zich te oriënteren op de woningmarkt. Ouderen zijn ondervertegenwoordigd en geven bovendien vaker aan te willen verhuizen dan dat ze daadwerkelijk doen (zie vorige hoofdstuk). Tabel 13: Verhuisgeneigde huishoudens Overijssel naar leeftijd t.o.v. alle Overijsselse huishoudens % populatie Overijssel

% verhuisgeneigden

tot 34 jaar

19%

54%

35-64 jaar

57%

38%

65 jaar en ouder

23%

8%

Bron: Woon2006 Huishoudensamenstelling Tabel 14: Verhuisgeneigde huishoudens Overijssel naar samenstelling t.o.v. alle Overijsselse huishoudens % populatie Overijssel

% verhuisgeneigden

alleenstaand

28%

30%

samenwonen zonder kinderen

31%

20%

samenwonend met kinderen

34%

39%

overig (1-oudergezin etc.)

6%

12%

Bron: Woon2006

Samenwonende met kinderen zijn de grootste groep verhuisgeneigden. Hoewel relatief klein is het aandeel overige huishoudens meer dan hun aandeel in de totale populatie, verhuisgeneigd.

Inkomen Het inkomen is een belangrijke indicator voor de oriëntatie van huishoudens op de woningmarkt. Lage inkomens zijn vaker verhuisgeneigd. Van de urgente woningzoekenden heeft 56% een laag inkomen waarvan bijna de helft behoort tot de startersgroep. Hoewel de verhuisgeneigdheid onder lage inkomensgroepen hoog is zagen we in het vorige hoofdstuk dat de slaagkans om daadwerkelijk te verhuizen met name onder lage inkomensgroepen lager ligt dan onder de hogere inkomensgroepen.


21

Tabel 15: Verhuisgeneigde huishoudens Overijssel naar inkomen t.o.v. alle Overijsselse huishoudens % populatie Overijssel

% verhuisgeneigden

Huishoudeninkomen laag (tot modaal)

44%

58%

Huishoudeninkomen midden modaal tot 2x modaal)

38%

30%

Huishoudeninkomen hoog (>2x modaal)

18%

12%

Bron: Woon 2006

Huidige woonsituatie van de doorstromende verhuisgeneigde huishoudens 2/3 van de verhuisgeneigde huishoudens laat na verhuizing een woning achter die vrijkomt voor bewoning. Wat zijn de kenmerken van de vrijkomende woningen?

Tabel 16: Woonsituatie verhuisgeneigde doorstromende huishoudens t.o.v. alle Overijsselse huishoudens

koop

% Overijssel

%verhuisgeneigden

60%

44%

Koop laag < 200

20%

20%

Koop midden 200-330

24%

19%

Koop hoog > 330

17%

5%

huur

40%

56%

Huur <332

13%

23%

Huur 332-475/509

21%

27%

Huur 475/509- 605

5%

0%

Huur>605

2%

7%

Eengezins

80%

69%

Meergezinswoning

20%

31%

vooroorlogs

19%

16%

Bouwjaar 1946-1970

30%

37%

Bouwjaar 1971

51%

47%

Bron: Woon2006 Tabel 16 geeft weinig verrassende uitkomsten: -

22

huurders zijn relatief vaker verhuisgeneigd dan kopers; kopers in de duurdere woningen (wonen goed en) zijn relatief minder verhuisgeneigd dan kopers in de lagere prijsklassen; huishoudens in meergezinswoningen zijn relatief vaker verhuisgeneigd zijn dan huishoudens in EGW; huishoudens in de direct naoorlogse woningvoorraad willen relatief vaker verhuizen dan huishoudens in vooroorlogse woningen of woningen die zijn gebouwd na 1971.


5.3

Woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens

De uitkomsten van WoON2006 geven inzicht in de woningbehoefte van verhuisgeneigde huishoudens en het aanbod dat vrijkomt door doorstroming. Dit moet evenwel vooral worden gezien als indicatie. Naarmate de woningmarkt (of segmenten ervan) krapper is, zullen verhuisgeneigde huishoudens eerder hun woonwensen aanpassen aan het aanwezige aanbod c.q. besluiten niet te verhuizen. Per woningmarktgebied in Overijssel zal er daarom in meer of minder mate sprake zijn van substitutieprocessen. Woningzoekenden in Overijssel zijn (nog steeds) bovenal op zoek naar een grondgebonden woning in de koopsector. In tabel wordt gebruik gemaakt van het begrip ‘vraagdruk‘ als indicatie voor de vraag ten opzichte van het vrijkomende aanbod. Een vraagdruk van 2 betekent dat er voor elke vrijkomende woning van dat type 2 gegadigden zijn. Naarmate de vraagdruk hoger is, is er kennelijk sprake van een tekort. Een vraagdruk onder <1 duidt op een overschot. In de tabellen hieronder geven we de vraagdruk voor koop- en huurwoningen onderscheiden naar de verschillende prijsklassen en het woningtype.

Tabel 17: vraagdruk naar woningtype totaal verhuisgeneigden en urgenten Vraagdruk

Alle verhuisgeneigden

urgenten

Koop

1,7

1,5

Huur

1,0

0,9

Eengezins

1,4

1,5

Meergezins

1,3

0,9

Bron: Woon2006 Uit tabel 17 blijkt de druk op eengezinswoningen in de koopsector het grootst ook in absolute zin. Een nadere analyse leert dat het dan zowel om het duurste (> € 330.000,-) als het goedkoopste segment gaat (< €200.000,-). Dit laatste segment is aantrekkelijk voor starters die zich oriënteert op een koopwoning en huurders die de stap van huur naar koop maken. De vraag naar goedkope koopwoningen is in absolute zin 2x zo groot als de vraag naar duurdere koopwoningen. In de huursector neemt de vraag naar duurdere (kwalitatief hoogwaardige) huurwoningen toe terwijl de druk op de goedkoopste (en veelal ‘slechtste’) delen van de voorraad afneemt. De vraagdruk op appartementen zal in werkelijkheid groter zijn indien in kwalitatieve zin vraag- en aanbod met elkaar worden vergeleken. Naoorlogse flatwoningen zonder lift zijn voor (oudere) huishoudens die opteren voor een meergezinswoning minder vaak een gewenst alternatief. Onder urgenten is er duidelijk minder vraag naar meergezinswoningen dan het aanbod. Huishoudens die op zoek zijn naar een appartement ‘wachten kennelijk af’ en zijn niet zeer actief. In omvang is de vraag bovendien beduidend kleiner dan de vraag naar grondgebonden woningen.

5.4

Huishoudenkenmerken en woonwens

Indien we de profielen van Overijsselse verhuisgeneigden ‘crossen’ met hun woningvraag dan blijkt verder dat -

huishoudens jonger dan 34 jaar even vaak een voorkeur voor een koop- als huurwoning hebben. In de leeftijd 34-65 jaar heeft 62% een voorkeur voor koop en na 65 jaar wil nog slechts 20% van de ouderen kopen. Alleenstaanden willen even vaak een eengezinswoning als een meergezinswoning terwijl 3 van de 4 huishoudens samenwonenden met en zonder kinderen een eengezinswoning prefereert.


23

-

Alleenstaanden huren liever (62%) dan kopen terwijl samenwonenden met en zonder kinderen een koopwoning prefereren. Huishoudens met een laag inkomen even vaak een voorkeur voor een meergezins als eengezinswoning hebben. 70% kiest daarbij voor een huurwoning. Bij de midden en hogere inkomens wil 80-90% een eengezins(koop)woning.

5.5

Overige woonwensen

Woonwens: Kopen van de huurwoning In WoON is huurders tevens gevraagd in hoeverre men bereid is de huurwoning waarin men woont te kopen. 20% van de huurders in Overijssel zou dat in meer- of mindere mate willen overwegen. Landelijk ligt het percentage op 28%. Het zijn vooral de jongere huishoudens met een middeninkomen die dat overwegen. Als meest genoemde reden om een huurwoning NIET te kopen wordt ‘de leeftijd’ genoemd. Woonwens: Particulier opdrachtgeverschap Door staatssecretaris Remkes werd halverwege de jaren negentig van de vorige eeuw hoog ingezet op het particulier opdrachtgeverschap waarbij werd gestreefd naar een aandeel van 30% van de nieuwbouw. Uit de NVB-rapportage blijkt dat dit voorlopig te hoog gegrepen. Landelijk word de laatste jaren 10% van de bouwvergunningen voor nieuwe woningen afgegeven voor vrije kavelbouw. Hoewel in Overijssel de absolute aantallen een stijgende trend vertonen (van 831 in 2003 naar 1074 in 2006) is het relatieve aandeel in dezelfde periode gedaald van 17% naar 14%. Nog steeds is de belangstelling aanzienlijk. Circa 24.000 huishoudens geven aan belangstelling te hebben om zelf danwel met anderen een woning te bouwen.

24


6

Conclusies WoON2006 voor Overijssel

Inleiding In de periode 2003-2006 zijn mede als gevolg van een stimulerend provinciaal woningbouwbeleid in Overijssel bijna 20.000 nieuwe woningen gereedgekomen. Door deze productie is de kwantitatieve woningbehoefte en daarmee de spanning op de woningmarkt in Overijssel afgenomen. Voor deze conclusie geeft WoON2006 t.o.v. het WBO2002 een drietal indicaties: -

-

Er is een significant afgenomen verschil tussen urgente vragers en het urgent woningaanbod. Indien de urgente vraag en het urgente aanbod zouden matchen is in theorie het indicatieve kwantitatieve tekort in Overijssel op dit moment ca. 6500 woningen en daarmee rond de 1,5% van de totale kwantitatieve woningbehoefte. De urgente vraag onder starters is afgenomen van 11.950 (WBO2002) naar 9.960 (WOON2006). Het aantal gerealiseerde verhuizingen is ten opzichte van de meting in het WBO2002 met 11% toegenomen. Meer woningzoekende huishoudens hebben de afgelopen jaren een woning gevonden.

De afgelopen 4 jaar lag de netto toename van de voorraad op gemiddeld 3750 woningen per jaar. De kwalitatieve behoefte is echter een toenemende factor van betekenis in het woningbouwbeleid van gemeenten. Een indicatie daarvoor is dat het aantal verhuisgeneigde huishoudens dat zich op de markt oriënteert (zonder nog heel actief te zijn) ten opzichte van het WBO2002 met ruim 5% is toegenomen. Met het inlopen van kwantitatieve tekorten in de afgelopen jaren: -

vermindert de (vanzelfsprekende) opnamecapaciteit van de markt zoals we die een groot aantal jaren hebben gekend; wordt de positie van de consument sterker (van aanbod- naar vragersmarkt)

Met de stijgende prijzen van woningen en een stijgende hypotheekrente worden hogere eisen gesteld aan het marktinzicht van ontwikkelende partijen. Een meer ontspannen markt zal bovendien eerder zorgen voor een versnelling van de herstructureringsopgave van de bestaande woningvoorraad omdat de zwakke delen in de voorraad ‘zichtbaarder’ worden. Uit WoON 2006 kunnen in de relatie tot woningmarktontwikkelingen in Overijssel de volgende conclusies worden getrokken die zullen worden meegenomen in het op te stellen actieprogramma Bouwen en Wonen:

1.

Aandacht voor omvang productie blijft noodzakelijk

De komende jaren zal het aantal huishoudens in Overijssel volgens de prognoses verder blijven groeien. De snelheid en mate waarin is o.a. sterk afhankelijk van factoren als economische groei, immigratie c.q. emigratie enz. Volgens de beschikbare prognoses neemt het aantal huishoudens in Overijssel tot 2020 nog jaarlijks met 3000-3500 huishoudens toe. Deze toename van huishoudens is een belangrijke indicator voor de minimaal gewenste toename van de woningvoorraad. Om het woningtekort niet verder op te laten lopen ligt derhalve de ondergrens voor de jaarlijkse netto toename van de woningvoorraad (nieuwbouw minus sloop) op gemiddeld 3000-3500 woningen per jaar. De afgelopen 4 jaar lag dit aantal op gemiddeld 3750 woningen per jaar. Het RIGOrapport ‘Plancapaciteit stedelijke regio’s’ (2007) concludeert dat in Overijssel (en vooral in de stedelijke regio’s Zwolle-Kampen, Twente en Deventer) voldoende bouwplancapaciteit aanwezig is om de woningbouwafspraken met VROM tot 2009 te realiseren. Ook voor de periode na 2009 lijkt


25

de bestemmingsplancapaciteit vooralsnog geen belemmering om de productie op het gewenste niveau (minimaal 3000-3500 woningen extra per jaar) te houden. Daarvoor moeten dan wel (met name door gemeenten) inspanningen worden verricht om de ‘zachte’ plancapaciteit om te zetten in ‘harde’ bestemmingsplancapaciteit. Naast de bestemmingsplancapaciteit is er in Overijsssel een stuwmeer aan bouwvergunningen voor nog op te leveren woonruimte nl. 13.370 in het 2e kwartaal van 2007. Dit zou op pappier voldoende waarborgen moeten bieden voor voldoende productie in de komende 3 jaren. Eventuele bedreigingen om hetzelfde productieniveau te halen liggen dus eerder in macro-economische ontwikkelingen, bouwcapaciteit, prijsstijgingen, rentestijgingen etc.

2.

Aandacht voor de invulling van de kwalitatieve woningbehoefte

Er is onvoldoende inzicht in de kwalitatieve woningbouwprogramma’s en de effecten van nieuwbouw op de woningbehoefte in gemeenten voor de komende jaren in Overijssel. De prestatieafspraken tussen gemeenten en provincie geven op dit punt slechts een beperkte indicatie. De prestatieafspraken worden tussentijds geëvalueerd. De uitkomsten van het WoON2006 kunnen onderdeel van het bestuurlijk overleg hierover zijn. Indien de kwaliteit/differentiatie van de woningen onvoldoende aansluit bij de vraag in de markt kan dit bij een meer ontspannen markt een belangrijk vertragende factor in de nieuwbouwproductie op lokaal niveau zijn.

3.

Aandacht voor betaalbaarheid

Indien (in theorie) er sprake zou zijn van een optimale doorstroming resteren er tekorten met name in de goedkope koopsector en de huursector tot de aftoppingsgrens (€ 475-509,-). In veel woningbouwprogramma’s wordt nog onvoldoende ingezet op de betaalbaarheid voor groepen woningzoekenden.

4.

Aandacht voor herstructurering en kwaliteitsverbetering bestaande voorraad

Nieuwbouw voegt jaarlijks minder dan 1% aan de totale woningvoorraad in Overijssel toe. Met een toenemend aantal huishoudens dat zich oriënteert op de woningmarkt wordt de kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad in de bestaande woongebieden een belangrijker aandachtspunt. Naar de goedkopere en slechtere delen van de voorraad is immers steeds minder vraag. Dit biedt kansen. Hierbij zijn de inspanningen van woningcorporaties cruciaal. Om wijken te kunnen herstructureren moeten vaak eerst woningen worden toegevoegd alvorens delen uit de voorraad kunnen worden weggenomen. Samenwerking tussen corporaties en gemeenten en heldere afspraken tussen deze coalitiepartners zijn hierbij vereisten. Belangrijk onderdeel van die afspraken zullen betrekking hebben op de energetische kwaliteit van de voorraad. WoON2006 geeft hierover (nog) geen informatie. M.b.t. de energetische kwaliteit heeft VROM een separate module opgesteld waarvan het veldwerk in de eerste helft van 2007 is uitgevoerd. Publicatie van de analyse wordt in het voorjaar van 2008 verwacht. De informatie uit die publicatie moet inzicht geven in de stand van zaken m.b.t. de energetische kwaliteit van de voorraad. Op basis hiervan is het mogelijk te bepalen in welke sectoren van de voorraad de meeste mogelijkheden bestaan voor het toepassen van energiebesparende maatregelen.

5.

Aandacht voor de gevolgen van de demografische ontwikkeling

De toename van het aantal oudere en kleine huishoudens zal leiden tot een veranderende woningvraag. Het aantal nultreden woningen en andere woonvormen voor ouderen zal moeten toenemen om in te kunnen spelen op een toenemende vraag.

26


973

Recommend Documents