8, Brno-Zábrdovice

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného (rekreačního) domu bez č.p. a č.e. (způsob využití bydlení) ve Valdíkově postaveném na p.č.st. 20/2 - zast. plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č. 393, pro obec a k.ú. Valdíkov, okr. Třebíč. Objednatel posudku :

Exekutorský úřad Brno - město, Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor se sídlem M.Horákové č. 321/8, Brno-Zábrdovice

Posudek byl vyžádán za účelem ocenění nemovitostí obvyklou cenou včetně příslušenství pro provedení exekuce, č.j. 169 EX 3170/11 Ocenění se provádí ke dni místního šetření, t.j. ke dni 29. července 2013.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

rodinný dům bez č.p./č.e. Valdíkov 675 03 Valdíkov Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Valdíkov Katastrální území: Valdíkov Počet obyvatel: 101 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.7.2013.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -

usnesení o ustanovení znalce vydané Exekutorským úřadem Třebíč, ze dne 5.6.2013 došlé znalci 10.6.2013, pod č.j. 169 EX 3170/11.

-

výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 393 pro obec Valdíkov, vyhotovený dne 5.6.2013, vyhotovený dálkovým přístupem pro Soudního exekutora Mgr.Lucie Valentové.

-

kopie katastrální mapy a ortofotomapa části obce Valdíkov, vyhotovená internetovým přístupem, zajištěná znalcem.

Ing. Lubomír Krejčí, soudní znalec, 674 01 Třebíč, kpt. Nálepky 893/27, mob. 603 525 694 e-mail: lubomir.krejci@tiscali .cz

2

-

VYHLÁŠKA, Ministerstva financí ČR, č. 450/2012, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), kterou se mění vyhláška č. 3/2008, ve znění pozdějších předpisů Sb.

-

informace poskytnuté místními pamětníky

-

výsledky místního šetření, zaměření a pořízení fotodokumentace osobně provedené znalcem na místě samém.

5. Vlastnické a evidenční údaje List vlastnictví č. 393 pro obec a k.ú. Valdíkov, okr. Třebíč Roman H a v l i n a , (510208/198), bytem Bystrc, č. ev. 1022, Brno Na oceňovaných nemovitostech ke dni ocenění nevázla žádná věcná břemena ani jiná omezení vlastnických práv mimo exekučních příkazů k prodeji a soudcovského zástavního práva.

6. Dokumentace a skutečnost I přes výzvu soudního exekutora nebyl umožněn vstup do nemovitosti za účelem místního šetření. Výzva na termín 20.6.2013 tedy nebyla vlastníkem nemovitosti akceptována. Znalec provedl místní šetření opětovně a to 29.7.2013, po dohodě s panem Havlínem , opět bez účasti vlastníka nemovitosti, který se nedostavil. Projektová dokumentace týkající se oceňovaných nemovitostí nebyla předložena. Výměry potřebné pro ocenění byly zaměřeny na místě samém dle skutečnosti, pouze z venkovní strany. Dům bez č.p. a č.e. je domem jednobytovým, původně užívaným jako domek pro rekreaci a ve smyslu oceňovacího předpisu, jeho nákladová cena bude zjištěna podle příslušných §§ vyhl.č. 450/2012 Sb.( charakter objektu - rekreační domek v zastavěném území obce se zastavěnou plochou do 80 m2). Spolu s objektem je oceněno jeho nezbytné příslušenství a součásti. Ocenění bude dále provedeno podle zák č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný rekreační domek bez č.p. a č.e. je postaven mimo zastavěné území obce Valdíkov a to v odloučené části obce zvané Doubrava. Jedná se o polovinu dvojdomku s přistavěnou verandou. Domek slouží více méně k rekreačním účelům a má charakter rekreačního domku. Je přízemní, nepodsklepený, se střechou sedlovou, celý postaven na p.č.st. 20/2 - zast. plocha a nádvoří. Příjezdová komunikace je zpevněná, místní. Příjezd do samotné části Doubrava je však nezpevněný, pouze lesní cestou. K oceňované nemovitosti je provedena pouze přípojka elektro. Žádné jiné přípojky nejsou možné.


3

Stáří domu nebylo možno zjistit. Dle sdělení místního pamětníka byl objekt původně užíván jako stodola a po roce 1989 byl přestavěn na rekreační domek. V pozdějších letech byla provedena rekonstrukce celé nemovitosti. Dle informací, poskytnutých místním obyvatelem je dům uvnitř naprosto zdevastován. Vlivem neužívání a neudržování je však dům naprosto neobyvatelný a bez nové rekonstrukce není možné jeho užívání. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, avšak špatně dovřeným oknem byly zjištěny uváděné skutečnosti a pořízena částečná fotodokumentace.

Volba oceňovacích metod pro zjištění obvyklé ceny: Vycházím z mezinárodně uznávaných metod, zjišťování tržní hodnoty na bázi věcné a srovnávací hodnoty, s následnou analýzou výsledků, včetně promítnutí do konkrétních podmínek trhu. Objektivní tržní hodnota nemovitostí, kterou je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v současných podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícím kupujícím a prodávajícím bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běžné praxe. Takto zjištěná hodnota je cena obvyklá.

Metoda zjištění věcné hodnoty: Věcná hodnota nemovitosti vyjadřuje, kolik by bylo třeba investovat, aby byl pořízen stejný majetek. Je tedy i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potencionálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost, nebo vybudovat nemovitost novou. Tato metoda je méně subjektivnější, ale nevystihuje současnou situaci na trhu. Pro výpočet věcné hodnoty je použita administrativní cena, která je zjištěna na základě vyhlášky Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky 452/2003 Sb. a 640/2004 Sb. 617/2006 a 76/2007 Sb. 3/2008 Sb., 456/2008 Sb.,460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. Zjištěná věcná hodnota je upravená o patřičné opotřebení a dále koeficientem změny ceny stavby Ki bez uvažování koeficientu prodejnosti Kp. Celková věcná hodnota nemovitostí se stanoví jako součet věcné hodnoty staveb a pozemků. Tato metoda není předmětem ocenění tohoto posudku.

Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota vyhodnocuje výsledky cen nedávno uskutečněných prodejů a pronájmů nemovitostí, srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, lokalitou atd. V rámci porovnávací metody používáme nemovitosti z vlastní databáze, výjimečně databáze a nabízené ceny RK na internetových stránkách. V porovnávací hodnotě je nutné již zohlednit existující a nastupující trendy, vývoje trhu nemovitostí.


4

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační domek bez č.p./č.e. ve Valdíkově 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č st. 20/2


5

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační domek bez č.p./č.e. ve Valdíkově Oceňovaný domek bez č.p. a č.e. ve Valdíkově je postaven v odloučené části obce zvané Doubrava na p.č.st. 20/2 - zast. plocha a nádvoří. Domek byl přestavěn z původní stodoly a byl užíván jako rekreační domek. Jedná se o přízemní stavení se sedlovou střechou, krytinou pálenou dvoudrážkovou. Žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Z obou stran domu jsou přistavěny vstupní dřevěné verandy. Vjezd do garáže je přes vyklápěcí vrata. Podezdívka domu je z části z keramických pásků

a fasáda je vápenná, nedokončená, připravená pod břizolit. Vstupy do domu jsou přes přistavěné verandy. Dispozičně dům řeší vstupní chodbu, samostatné WC, koupelnu s umývadlem a vanou, všude zničené rozvody vody i keramické obklady. Vstup do kuchyně bez vybavení a dále do hlavní místnosti. Zde jsou propadené stropy, naprosto zničený interiér. Z chodby je přístupné dřevěné schodiště vedoucí do podkroví, kde jsou dispozičně řešeny 2 místnosti, taktéž zničené. Samostatná garáž pro osobní automobil je přístupná samostatně zvenčí přes výklopná vrata. Ing. Lubomír Krejčí, soudní znalec, 674 01 Třebíč, kpt. Nálepky 893/27, mob. 603 525 694 e-mail: lubomir.krejci@tiscali .cz

6

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu:

Rekreační chalupa, rekreační domek § 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 24 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 426,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 8,75*8,50+1,40*2,33+2,45*3,40+2,0*0,90 Název podlaží 1. NP:

Zastavěná plocha 87,77 m2

87,77 m2

=

Konstrukční výška 3,10 m

Obestavěný prostor 1. NP:

431,19 m3

(8,75*8,50)*(0,90/2+3,10+3,55/2)+1,40*2,33* = 2,70+(2,45*3,40+2,0*0,90)*2,60 Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

431,19 m3 87,77 m2 87,77 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - rekreační chalupa a rekreační domek 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - rozsáhlá devastace objektu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 24 let: 0,90

č. I

Vi typ A

I III I III II

-0,02 0,00 -0,02 0,02 -0,05

I III I I II

-0,08 0,00 0,00 -0,05 0,00

I

-0,01

I

-0,10

IV

0,65


7

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,90 = 0,404 i=1

Index polohy Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les i vodní plocha je v místě 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost 6. Parkovací možnosti - špatné 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. III IV II III I I I I II III II

Pi 0,00 0,05 0,00 0,00 -0,02 -0,02 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,960 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce I

Ti -0,05 0,00 -0,01

3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,940 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,404 * 0,960 * 0,940 = 0,365 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 426,- Kč/m3 * 0,365 = 885,49 Kč/m3 CP = CU * OP = 885,49 Kč/m3 * 431,19 m3 = 381 814,43 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

381 814,43 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č st. 20/2 Oceňovaný pozemek - p.č.st. 20/2 - zast. plocha a nádvoří je z zastavěn domem bez č.p. a č.e. Obec Valdíkov nesousedí s žádnou obcí, kde k 31.12.2002 sídlil okresní úřad. Pozemek se nachází v odloučené části obce Valdíkov - Doubrava. Základní cena pozemku dle § 28 odst. "k” je stanovena 35,- Kč za 1 m2. Výsledné ceny budou upraveny srážkami a přirážkami podle příl. č. 21 a příslušnými koeficienty Ki a Kp. Ing. Lubomír Krejčí, soudní znalec, 674 01 Třebíč, kpt. Nálepky 893/27, mob. 603 525 694 e-mail: lubomir.krejci@tiscali .cz

8

Nepříznivé docházkové vzdálenosti od zastávky veřejné dopravy nejsou. U pozemků se, vzhledem k jejich poloze, projevují negativní účinky okolí. Pozemky jsou v části prudce svažité směrem severním, omezení užívání pozemku, ať již vlivem ochranných pásem (mimo komunikaci), chráněnou krajinou oblastí, národním parkem, není. Pozemky nemají stavbu pod povrchem pozemku, nenachází se v záplavovém území obce a není zde stavební uzávěra. Pozemky nejsou zastavěny stavbou s komerční využitelností a nachází se v okrajové části obce Číchov. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska-30 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -30% + -12% * (100 % + -30%) -38,40 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8370 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 0,8370 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem Pozemek p.č st. 20/2 - zjištěná cena

Parcelní číslo st. 20/2

Výměra [m2] 78,00

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

-38,40

Jedn. cena [Kč/m2] 38,73

38,73 Cena [Kč] 3 020,94 3 020,94

=

3 020,94 Kč


9

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační domek bez č.p./č.e. ve Valdíkově

381 810,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

381 810,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č st. 20/2

3 020,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

3 020,- Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

384 830,- Kč

384 830,- Kč

384 830,- Kč

slovy: Třistaosmdesátčtyřitisícosmsettřicet Kč

Ocenění majetku obecnou metodikou: Porovnávací metoda – tržní hodnota Porovnávací metoda je metoda vycházející se známých prokazatelných cen, za kterou byly v daném místě a časovém horizontu 6 měsíců až 1 rok realizovány alespoň 3 prodeje obdobných nemovitostí, podobného charakteru. Tato metoda vychází ze specifických, místních podmínek trhu, s nemovitostmi. Základní kriteria, která jsou použita pro stanovení tržní ceny: - účel užití - poloha v obci vzhledem k účelu užití - stavebně technický stav (opotřebení) - materiálová charakteristika - vybavenost - velikost - komerční využití Ing. Lubomír Krejčí, soudní znalec, 674 01 Třebíč, kpt. Nálepky 893/27, mob. 603 525 694 e-mail: lubomir.krejci@tiscali .cz

10

Popis oceňované stavby Název: Rekreační domek bez č.p/č.e ve Valdíkově Druh nemovitosti: Rekreační domky Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: řadový krajový Podkroví: ano Pozemky celkem: 78 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 78 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: elektro 230/400 V, vlastní studna Technický stav objektu: velmi špatný Příslušenství nemovitosti: není Garáž: v objektu Stáří objektu: 24 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra 431,19 m3 161,77 m2 m2 m2 m2

Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a služby 8. Kultura, sport 11. Životní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce 13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací možnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inženýrské sítě 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 25. Další možnosti ohrožení 26. Příslušenství nemovitosti

Rozmezí koeficientu Min Max 0,90 1,15 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,95 1,05 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,93 1,05 0,60 1,00 0,90 1,10

Hodnota koeficientu 0,950 0,950 1,040 0,960 0,940 1,030 0,940 0,980 0,980 1,000 1,010 0,970 1,020 1,000 0,960 1,000 1,000 1,000 0,900


11

27. Možnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údržba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient:

0,98 0,20 0,85 0,85 0,90

1,02 1,00 1,15 1,15 1,10

0,980 0,650 0,890 0,900 0,950 0,330

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům č.p. 58 v Markvarticích u Třebíče Adresa: Markvartice Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 58 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 752 m2 Zastavěná plocha: 109 m2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veškeré IS obce, skupinový vodovod, jímky na vyvážení. Příslušenství: hospodářský objekt Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: smlouva o převodu nemovitosti Požadovaná cena: 400 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: 400 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: 639,36 m3 625,63 Kč/m3 1 342,54 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 140,05 m 2 856,12 Kč/m 6 129,02 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem m Kč/m Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

0,98 1,00 0,94 0,98 1,02 1,00 1,00 1,01 1,00 1,01 0,95

2. Správní funkce 0,98 5. Obchod a služby 0,97 8. Kultura a sport 0,98 11. Životní prostředí 1,02 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,01 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,01 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,75 31. Názor odhadce 0,95

3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is

Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům č.p. 21 Střítež Adresa: Střítež 21 Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 120 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 2 Výměra pozemku: 807 m Zastavěná plocha: 671 m2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Ing. Lubomír Krejčí, soudní znalec, 674 01 Třebíč, kpt. Nálepky 893/27, mob. 603 525 694 e-mail: lubomir.krejci@tiscali .cz

0,95 0,94 0,98 0,98 1,00 1,00 0,90 1,00 0,98 1,00 0,466

12 Přípojky: obecní kanalizace, vodovod, plynovod, elektro 230/400 V Příslušenství: kolna, vedlejší stavby, sklípek, dvougaráž Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: smlouva o převodu nemovitosti Požadovaná cena: 1 100 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: 1 100 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny 3 Obestavěný prostor: 649,00 m 1 694,92 Kč/m3 2 027,41 Kč/m3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 145,15 m2 7 578,37 Kč/m2 9 065,03 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem m Kč/m Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

0,90 1,02 0,94 0,97 1,02 1,01 1,00 1,00 1,00 1,01 1,05



1,03 0,96 0,98 1,01 1,00 0,98 1,00 1,00 1,04 1,03 0,836

Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům č.p. 21 v Hrotovicích Adresa: Hrotovice 21 Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 111 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 1173 m2 Zastavěná plocha: 198 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veškeré IS města Hrotovic Příslušenství: hospodářský objekt. dřevěná kolna Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 1 219 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: 1 219 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: 1 284,07 m3 949,33 Kč/m3 1 797,96 Kč/m3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 262,38 m2 4 645,93 Kč/m2 8 799,12 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem m Kč/m Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí

0,92 1,00 0,99 0,97 1,00 0,99 1,00

2. Správní funkce 1,01 3. Poptávka nemovitostí 5. Obchod a služby 0,98 6. Školství 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě


0,96 1,00 0,99 0,97 1,00 0,96 0,95

13 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

1,00 1,00 1,01 1,05

22. Dostupnost podlaží 25. Další možnosti ohrožení 28. Technická hodnota 31. Názor odhadce

1,00 1,00 0,75 0,95

23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is

1,00 1,01 0,95 0,528

Objekt č.: 4 Název: Rodinný dům č.p. 30 v Kramolíně Adresa: Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 85 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 2967 m2 Zastavěná plocha: 615 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veškeré IS Příslušenství: stodůlka, dílna se skladem Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: smlouva o převodu nemovitosti Požadovaná cena: 1 200 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: 1 200 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: 617,87 m3 1 942,16 Kč/m3 2 397,72 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 168,84 m 7 107,32 Kč/m 8 774,47 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem m Kč/m Kč/m2 Hrubá užitná plocha: m2 Kč/m2 Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

0,88 1,02 0,94 0,99 1,00 1,01 1,00 1,01 1,00 1,01 1,10



1,00 0,94 0,98 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,05 0,810

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. Rodinný dům č.p. 58 v Markvarticích u Třebíče 2. Rodinný dům č.p. 21 Střítež 3. Rodinný dům č.p. 21 v Hrotovicích 4. Rodinný dům č.p. 30 v Kramolíně SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1 342,54 6 129,02 2 027,41 1 797,96

9 065,03 8 799,12

2 397,72

8 774,47

1 342,54 1 891,00 2 397,72

6 129,02 8 192,00 9 065,03


14

Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby CO – minimum CO – průměr CO – maximum

0,330 443,00 624,00 791,00 431,19 191017 269063 341071

0,330 2 023,00 2 703,00 2 991,00 161,77 327261 437264 483854

0,330

0,330

0,330

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:

191 017,- Kč 353 164,- Kč 483 854,- Kč

Cp = COprůměrná - [0,15 * (COmaximální - COminimální)] = = 353164 - [0,15 * (483854 - 191017)] = 309 238,45 Kč Rekreační domek bez č.p/č.e ve Valdíkově - výsledná cena

=

309 238,45 Kč


15

C. Rekapitulace Vycházím z mezinárodně uznávaných metod, zjišťování tržní hodnoty na bázi věcné a srovnávací hodnoty, s následnou analýzou výsledků, včetně promítnutí do konkrétních podmínek trhu. Objektivní tržní hodnota nemovitostí, kterou je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v současných podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícím kupujícím a prodávajícím bez zřetele na individuální Administrativní cena: Administrativní cena objektů celkem: Administrativní cena pozemků celkem: Administrativní cena celkem:

381 810,- Kč 3 020,- Kč 384 830,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

310 000,- Kč

Obvyklou cenu nemovitostí v místě a čase stanovuji zaokr…...... 310.000,- Kč slovy: třistadesettisíc Kč Závěr: Oceňovaný rekreační domek se nachází na odlehlém místě, se špatným příjezdem v zimě. Nevýhodou je okolní pozemek, který je ve vlastnictví cizího subjektu. Vnitřní konstrukce a vybavení jsou značně zdevastovány. S ohledem na tyto kritéria byla stanovena i obvyklá cena. Cena závad váznoucích na nemovitostech je nulová.

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 22.3.1989, č.j. Spr. 1148/89 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem .................... znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. ................. V Třebíči dne 19. srpna 2013

Ing. Lubomír Krejčí kpt. Nálepky č. 893/27 674 01 T ř e b í č Ing. Lubomír Krejčí, soudní znalec, 674 01 Třebíč, kpt. Nálepky 893/27, mob. 603 525 694 e-mail: lubomir.krejci@tiscali .cz

8, Brno-Zábrdovice

Recommend Documents