ZNALEKÝ POSUDEK č.5606/66 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel ú el dražby podle metodiky v Hypoteční Hypote bance, a.s.
Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům d - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
146 st. 190 st. 190
Stávající
Petr Rezek, Pod Zvonicí 146, 28507 Rataje nad Sázavou, 1 / 1 Petr Rezek, Pod Zvonicí 146, 28507 Rataje nad Sázavou, 1 / 1 Rataje nad Sázavou 517 LV č.: Středočeský český Kutná Hora Okres: Rataje nad Sázavou Rataje nad Sázavou Část obce: Pod Zvonicí Číslo orientační:
Objednatel:
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
EURODRAŽBY. CZ a.s., IČ:25023217 I U pískovny 890/1 182 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 24.3.2011 / 24.3.2011
690 000 Kč K
(cena dle stavu ke dni ocenění)
O nemovitosti k bydlení v cenách do 1 mil. Kč K je stále zájem.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře dob Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůně ůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav Datum: 29.3.2011
777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 tel.: 327 314 331 fax.: e-mail.:
[email protected] ...................................................... podpis, příp. p razítko
Tento odhad obsahuje 22 stran textu včetně vč 15 stran příloh. ©Hypoteční banka 2009
verze 1.5.41.1
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Středočeský Kraj: Katastrální území: Rataje nad Sázavou
parametr hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost / popis: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
Obec, část obce: Rataje nad Sázavou Pod Zvonicí Ulice:
stávající stav
budoucí stav
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor 0 2 2 1+1, 1+1 2 123 m 3 623 m 2 138 m 3
4 500 Kč/m ano 91 30 75 % K celkové rekonstrukci Lokální - tuhá paliva Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / 2004 střecha, rekonstrukce v interiéru domu ano ne
ano
/
st. 190, Oceňovaný pozemek je svažitý k jihozápadu. V části je svažitý mírně a za domem je prudce svažitá skála. Přístup je bezproblémový po nezpevněném pozemku č. 98/2 ve vlastnictví Městys Rataje nad Sázavou. Na oceňovaném pozemku se nachází dřevěná kolna, zpevněné plochy, oplocení, venkovní schody, plotová vrata a vrátka, oplocení k ulici na opěrné zdi, studna, přípojka vody ze studny, domácí vodárna ovocné a okrasné porosty.
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
Přes přístupovou komunikaci od oceňovaného domu teče malá říčka (přítok Sázavy). Podle pojišťovny KOOPERATIVA a její klasifikace rizika povodní je riziko povodně č. „1 ” - nízké. 2 514 m 2 100 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Obec 564 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nachází v obci a v katastrálním území Rataje nad Sázavou v ulici Pod Zvonicí. Městys leží na odbočce ze silnice č. 111 vedoucí mezi Uhlířskými Janovicemi a Českým Štemberkem, cca 10 km od Uhlířských Janovic a cca 8 km od města Sázava. V místě základní a mateřská škola, obchod, hospoda, OÚ, živnosti, autobusová zastávka a vlakové nádraží. V obci je jen veřejný vodovod, elekto a telefon. Dobrá dostupnost do Sázavy, Uhlířských Janovic a na dálnici D1 (cca 15 km) a do hlavního města Prahy (cca 55,00 km).
Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavním právům, předkupním právům, věcným břemenům užívání, nařízení exekuce, exekučnímu příkazu k prodeji zapsaným na LV č. 517 při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice:
Jedná se o zděný nepodsklepený jednopodlažní rodinný dům s obytným podkrovím vystavěný kolem roku 1920. Dále byly prováděny jen dílčí rekonstrukce a modernizace. Dům obsahuje dvě bytové jednotky. Po převodu v roce 2003 byla provedena vestavba bytu v podkroví a byla položena nová střešní krytina. Stavební práce byly provedeny velmi amatérsky. V bytě v podkroví není dokončen obklad koupelny a WC, na podlaze je jen cementový potěr, rozvod vody je jen studené, není vodovodní baterie. Vytápění bytu v podkroví je jen krbovými kamny v pokoji. Střešní krytina byla položena neodborně a v části střechy nad půdou zatéká. Vchod do podkroví je z vně domu po betonových a kamenných schodech ve velice špatném technickém stavu. Dům je přistavěn ke skále. Zdivo domu je velice vlhké. Na zdech a na stropě v 1.NP v části koupelny a WC , na chodbě a v nadzemním sklepě je plíseň. Dřevěný sedlový krov je pokrytý pálenou krytinou ( r. 2004). Okna jsou ven a dovnitř otevíraná a dřevěná zdvojená. Na podlahách je keramická dlažba, laminátové plovoucí krytiny, PVC, prkna a cementový potěr. Dům je vytápěn v 1.NP kamny na tuhá paliva. Rozvod vody v 1.NP je studené a teplé v P jen studené> Dům je zanesený nepořádkem. Dispozice: 2 2 2 2 1.NP - kuchyň - 20,10 m , chodba - 8,00 m , chodba - 8,00 m , koupelna s WC - 5,80 m , pokoj - 21,20 2 2 2 2 2 m , nadzenmí sklep - 4,80 m , domácí dílna - 17,00 m , přestřešení - 4,50m - 89,40 m 2 2 2 2 P - chodba - 11,00 m , pokoj - 23,10 m , kuchyň - 8,20 m , nedokončená koupelna s WC - 5,80 m – 48,10 m2
Konstrukce a vybavení Název Bourací práce Svislé nosné konstrukce Schodiště Střešní krytina Rozvod vody Rozvod plynu Okna Vnitřní omítky a obklady
Vybavení hygienických zařízení Ostatní vnitř. vybav.
Popis nebyly prováděny zděné
Název Popis Základy kamenné bez izolací Vodorovné nosné konstrukce dřevěné trámové s podhledem, v P šikmé chybí, do podkroví venkovní Střešní konstrukce sedlový krov betonové pálená Kanalizace z koupelen, kuchyní a WC studené, teplé jen v 1.NP Rozvod elektro světelný a motorový není proveden Ústřední topení kamna na tuhá paliva, krbová vložka položená na tvárnici ven a dovnitř otevíraná, Dveře a vrata hladké plné a prosklené dřevěná zdvojená vápenné štukové, keramický Dlažby a podlahy keramická dlažba, laminátové obklad plovoucí krytiny, PVC, prkna a cementový potěr 2x vana, 2x umyvadlo, 2x WC Vybavení kuchyní el. sporák se sklokeramickou deskou, el. sporák odsavač v 1.NP Venkovní omítky a obklady vápenné hladké
-3-
Závady:
Vlhké zdivo, plíseň na stěnách a na stropě v 1.NP v koupelně, chodbách a v nadzemních sklepech. Nedokončená koupelna s WC v podkroví. Neodborně položená střešní krytina, v části zatéká. Klempířské konstrukce dožité.
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby:
Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí:
2 803 044 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
694 875 Kč 51 400 Kč 746 280 Kč
686 400 Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru www.sreality.cz a www.reality.cz Nabídka www.sreality.cz: Klucké Chvalovice - okres Kutná Hora zděný dům, nabízená kupní 2 2 cena 798.000,00 Kč, užitná plocha 150,00 m , pozemky – 606,00 m , JCPPP včetně pozemků 2 – 5.320,00 Kč/ m , dům v dobrém technickém stavu, bez rekonstrukce. Horší sídlo, větší počet užitných podlahových ploch, podobná výměra pozemků. Nabídka www.reality.cz: Rataje nad Sázavou, zděný dům, nabízená kupní cena 2 2 1.560.000,00 Kč, užitné podlahové plochy – 238,00 m , pozemek 363,00 m , JCPP včetně 2 pozemků – 6.555,00 Kč/ m , bez rekonstrukce. Stejné sídlo, v ětší počet užitných podlahových ploch, menší výměra pozemků, podobný technický stav. Nabídka www.sreality.cz: Štrampouch - okres Kutná Hora, zděný dům, nabízená kupní cena 2 2 690.000,00 Kč, užitné podlahové plochy – 120,00 m , pozemek 1.932,00 m , JCPP včetně 2 pozemků – 5.750,00 Kč/ m , v dobrém technickém stavu bez rekonstrukce. Horší sídlo, menší počet užitných podlahových ploch, podstatně větší výměra pozemků, podobný technický stav.
Oceňovaný dům: Rataje nad Sázavou, zděný dům, v horším technickém stavu po částečné 2 2 rekonstrukci, užitné podlahové plochy – 137,50 m , pozemek 514,00 m , JCPP včetně pozemků uvažuji ve výši cca průměru (5.875,00 Kč/m2) JCPP srovnatelných nemovitostí po 2 odpočtu nadhodnocenosti internetových nabídek prodejů a to ve výší 5.050,00 Kč/m . Pozn.: JCPP – jednotková cena podlahových ploch Název rodinný dům rodinný dům rodinný dům
Popis Klucké Chvalovice - okres Kutná Hora Rataje nad Sázavou - okers Kutná Hora Štrampouch - okres Kutná Hora
Podklady / přílohy
Cena 798 000 Kč 1 560 000 Kč 690 000 Kč
Zdroj ceny / Poznámka www.sreality.cz www.reality.cz www.sreality.cz
počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 517 ze dne 22.2.2011 5 Kopie katastrální mapy ww.sreality.cz . 1 Fotodokumentace nemovitosti. 4 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu nedobbrovolné dražby č.j. : 087/2011-D ze dne 10.3.2011 0
-4-
Zdůvodnění obvyklé ceny:
Nabývací doklad nebyl předložen. Kupní cena byla údajně v roce 2003 ve výši 780.000,00 Kč.
(vč. komentáře ke kupní ceně)
Jednotková cena včetně pozemků: 2 2 690.000,00 Kč : 137,50 m = 5.037,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 5.050,00 Kč/m
Propočet z ceny podlahových ploch: Běžné ceny užitných ploch jako jsou oceňované plochy v místě jsou : 2 5.000,00 Kč/m - obytné plochy (1.NP, P) 2 2.500,00 Kč/m - vedlejší plochy (domácí dílna, přestřešení) 2
Cena pozemků v místě 100,00 Kč/m . Tyto jednotkové ceny ploch považuji za běžné při prodeji podobně vybavených rodinných domů v současné době v Ratajích nad Sázavou. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: obytné plochy vedlejší plochy pozemky - výměra Propočet: Stavba: obytné plochy vedlejší plochy Pozemky: Cena celkem: Zaokrouhleno:
2
116,00 m 2 2 21,50 m (zaokr. 22,00 m ) 2 514,00 m
2
2
116,00 m x 5.000,00 Kč/m = 580.000,00 Kč 2 2 22,00 m x 2.500,00 Kč/m = 55.000,00 Kč 514,00 m
2
x
-5-
2
100,00 Kč/m = 51.400,00 Kč 686.400,00 Kč 690. 000,00 Kč
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 24.03.2011 Posudek o ceně byl vypracován 29.03.2011
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5606/66 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015.
V Čáslavi dne 21.03.2011
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-6-
List vlastnictví
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
Kopie katastrální mapy
- 12 -
Mapa oblasti
- 13 -
Mapa obce
- 14 -
Fotodokumentace
Kuchyň v 1.NP
Koupelna s WC
Chodba zasažená plísní
Průhled hled chodbou - plíseň
Pokoj - 1.NP
Zemní sklep - plíseň
- 15 -
Domácí dílna - 1.NP
Půda
WC - podkroví
Koupelna - podkroví
Kuchyň - podkroví
Pokoj - podkroví
- 16 -
Pokoj - podkroví
Chodba - podkroví
Venkovní schody do podkroví
Svažitý pozemek nad domem
Dřevěná ná kolna za domem
Vchod po podkroví
- 17 -
Pohled z ulice
Vrata do domácí dílny a venkovní schody
Celková situace
Celková situace
Jihozápadní pohled
- 18 -
Srovnatelné nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
