ZNALECKÝ POSUDEK číslo: A13479-339/12 o ceně byt.jednotky č.131/9 umístěné v domě čp.131, katastrální území Místek, obec a okres Frýdek - Místek, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. (LV č.11142)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Nádražní 477/184 702 00 Ostrava
Vlastník nemovitosti:
SJM Mitrega Martin a Mitregová Michaela 17.listopadu 750/60 Ostrava Skalice č.p.355
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení, č.j.162 EX 54/12
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
15.října 2012
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 30.října 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Povinnému byla doporučeným dopisem zaslána žádost o zpřístupnění nemovitosti na den 15.10.2012 v 9.00 hod. V uvedeném termínu se povinný dostavil do domu, znalci však nebyla umožněna prohlídka bytu a nebyla ani zaslána slíbená fotodokumentace. Znalecký posudek je proto zpracován pouze na základě doplňujících údajů sdělených povinným při místním šetření a dle dostupných podkladů.
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem ve Frýdku-Místku, dne 22.srpna 2012, LV č.11142. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Pavla Endera o ustanovení znalce, vydané dne 22.8.2012 pod č.j.162 EX 54/12. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené spolumajitelem nemovitosti při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 15.října 2012 za účasti spolumajitele nemovitosti a za výše uvedených okolností.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Byt č.131/9 v budovách (rozest., či mimo domy vícebytové) 2) Stavební pozemek, parc.č.210
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Byt č.131/9 v budovách (rozest., či mimo domy vícebytové) Oceněno podle § 13, přílohy č.2 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je mezonetová bytová jednotka č.131/9 o velikosti 4+1 umístěná ve 3.nadzemním podlaží (podkroví) domu čp.131 bez výtahu. Dům č.p.131 je užíván převážně pro komerční účely , je dvoupodlažní, zcela podsklepený a půdní prostor je využit pro oceňovaný mezonetový byt. Byt byl celkově rekonstruován v roce 2009, kdy v půdním prostoru vznikl mezonetový, dvoupodlažní byt se střešními okny, plovoucími podlahami v obytných místnostech a keramickou dlažbou v ostatních místnostech. Vytápění je ústřední s vlastním kotlem na zemní plyn. V kuchyni je plynový sporák s el.troubou a digestoří. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, sprchový kout, umývadla a 2x WC. V bytě se nachází rovněž krb a klimatizace. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka - plynový sporák s el.troubou a digestoří - vana - umývadlo – sprchový kout - WC mísa s nádrží - míchací baterie - topná tělesa - vestavěné skříně - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu od uzavíracích ventilů pro jednotku, ÚT, kromě stoupacích vedení, el.instalace od elektroměru jednotky, vč.zásuvek a vypínačů) a rozvod STA. K vlastnictví jednotky dále patří vnitřní dveře, vč. vstupních dveří bytové jednotky a střešní okna příslušející k bytu, nenosné příčky. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 13743/48177 na společných částech domu a pozemku. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací - nosné, svislé a vodorovné konstrukce, vč.obvodového pláště střecha - schodiště a chodby - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - domovní stoupací rozvody vody, kanalizace, plynu vč. ležatých rozvodů - domovní el.instalace – bleskosvod
-3-
Charakteristika stavby CZCC: 122 SKP: 46.21.14.3..1 Typ podle účelu užití: F - budovy pro administrativu Druh konstrukce: Zděné Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
byt č.9
137.43
137.43 m
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
137.43 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
13. 14. 24. 25.
Okna nadstandard Povrchy podlah nadstandard Výtahy chybí Ostatní nadstandard
0.05200
100%
0.052
0.03200
100%
0.032
0.01400
100%
-0.014*1.852
0.05900
100%
0.059 ________________________________________________
0.11707 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.11707) = 1.0632 Opotřebení stavby Při stáří 3 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 3%.
-4-
Výpočet ceny objektu (§ 13 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
9.992,92 x 0.9390 x 1.0632 x 1.1400 x 2.1270 x 0.8780
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 137.43 m2 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 3% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
21.239,28 2.918.914,25 2.918.914,25 87.567,43 2.831.346,82
_______________________________________________________________________________________________________________
Byt č.131/9 v budovách (rozest., či mimo domy vícebytové) Cena celkem Kč 2.831.347,_______________________________________________________________________________________________________________
2) Stavební pozemek, parc.č.210 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.210 zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 298 m2
Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. g), i) (-40% až +165%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
165% 10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení 165.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 298.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 13743/48177
= Kč = Kč = Kč
500,1.325,1.457,50
= Kč = Kč = Kč
x 2.1270 x 0.8780 2.721,89 811.123,22 231.381,50
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek, parc.č.210
Cena celkem Kč
231.382,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
C. REKAPITULACE 1) Byt č.131/9 v budovách (rozest., či mimo domy vícebytové)
Kč
2.831.347,-
2) Stavební pozemek, parc.č.210
Kč
231.382,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů
Kč
3.062.729,-
Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč
3.062.730,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třimilionyšedesátdvatisícesedmsettřicet Kč
Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.11142 pro katastrální území Místek, obec a okres Frýdek - Místek vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Pavel Ender 162 Ex-54/12 ( dle nařízení exekuce č.j. 91 EXE 10834/2012 vydaném Okresním soudem v Ostravě dne 20.02.2012) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve Statutárním městě Frýdek - Místek v řadové zástavbě, střední sekce, na ulici Palackého. Dům čp.131 s jednotkou je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má 2 nadzemní podlaží, je zcela podsklepený a půdního prostoru je využito pro oceňovaný mezonetový byt.
-6-
Oceňovaná nemovitost je specifická, neboť se jedná o mezonetový byt umístěný v podkroví komerční budovy situované v atraktivní lokalitě centra města. S majetkem tohoto druhu, velikosti a technického stavu se běžně neobchoduje a není zde rozvinut trh, ze kterého by se daly zjistit informace o obvyklých cenách. Z výše uvedených důvodů nelze pro stanovení obvyklé ceny použít srovnávací, či jinou obdobnou metodu. Tyto metody mají praktický význam tam, kde existuje aktivní a rozvinutý trh s obdobnými nemovitostmi a cenu obvyklou proto stanovuji na základě těchto skutečností odborným odhadem.
Pro informaci uvádím dle databáze znalce a internetové nabídky z října 2012 nemovitosti, kterými jsou byty v osobním vlastnictví o velikosti 4+1 nebo 4+kk, avšak odlišné velikosti, vybavení a umístění v objektu : 1. Byt o velikosti 4+kk (106 m2) Frýdek - Místek, Slezská ve 4.nadzemní podlaží z 5, zděný objekt, novostavba s terasou, cena 2 590 000,- Kč 2. Byt o velikosti 4+kk (94 m2) Frýdek – Místek, ul.Nad Lipinou, ve 2.nadz.podlaží ze 2, zděný objekt, el.podlahové vytápění, nedokončené podlahy a sádrokartony cena 1 990 000,- Kč 3. Byt o velikosti 4+1 (101 m2) Frýdek – Místek, ul.Horymírova, 3.nadzemní podlaží z 8, panelová budova, dobrý technický stav, okna plastová, cena 1 555 000,- Kč 4. Byt o velikosti 4+1 (98 m2) Frýdek – Místek, ul.Jeronýmova, 2.nadzemní podlaží ze 7, budova panelová, byt po celkové rekonstrukci, okna plast, zděné jádro, rohová kuchyň, cena
-7-
2 096 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu Frýdeckomístecka, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je mezonetový byt ve velmi dobrém technickém stavu, v zajímavé lokalitě centra města, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši
2 200 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 30.října 2012
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem A13479-339/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
-8-
