Znalecký posudek číslo S 369/39/2016 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
Rodinný dům - bez nebytových prostor, Podíl ve výši 4/6 na rodinném domě č. p. 191, který je součástí pozemku parc. č. St. 331 s příslušenstvím a pozemky parc. č. St. 331 a 6/1 Lačnov 191, 756 12 Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Lačnov, k.ú. Lačnov, kód k.ú. 678864, LV 390 hospodářská budova, chlívek st. 331, 6/1 Daniel Fojtů, Lačnov 191, 75612 Lačnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Petr Fojtů, Lačnov 191, 75612 Lačnov, spoluvlastnický podíl: 4 / 6 Petr Fojtů, Lačnov 191, 75612 Lačnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Daniel Fojtů, Lačnov 191, 75612 Lačnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Petr Fojtů, Lačnov 191, 75612 Lačnov, spoluvlastnický podíl: 4 / 6 Petr Fojtů, Lačnov 191, 75612 Lačnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. j.: 198/2016-D
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Martina Bakovská
Adresa zhotovitele:
Šromotovo náměstí 778, 753 01 Hranice telefon: 737 488 500 e-mail:
[email protected] IČ: 65459989 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru:
koupě
výstavba
Počet stran:
13 stran
V Hranicích, dne 13.5.2016
rekonstrukce
Současný stav 200 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
změna stavby
Datum zpracování :
6.4.2016 Počet příloh:
4
leasing
jiné
Budoucí stav 13.5.2016
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.22 Otisk razítka
Ing. Martina Bakovská
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1955 změna stavby v r. Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. 1996 zateplení okna,
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 857 (stagnace) neudržovaná k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - tuhá paliva Není prodejná do 6 měsíců
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+1, 3+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 146 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 521
KUPNÍ CENA
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 773
m2 125
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 521
OP
ZP
m3
m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 665 000 Kč 0 Kč 1 239 349 Kč 200 000 Kč 156 300 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x
0 Kč 2 319 976 Kč 2 319 976 Kč 0 Kč
0 Kč x
0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Nemovitosti jsou situovány v okrajové části obce Lačnov v klidné lokalitě zastavěné rodinnými domy. V dané lokalitě se s rodinnými domy běžně obchoduje a jejich nabídka je v rovnováze s poptávkou. Ceny obdobných 2 nemovitostí, jako jsou oceňované, se v lokalitě pohybují v rozmezí od 5 000,- Kč/m podlahové plochy do 7 000,2 Kč/m podlahové plochy.
-2-
K tíži oceňovaných nemovitostí bylo zřízeno věcné břemeno užívání a bydlení, což výrazně snižuje obvyklou cenu. Další negativní vliv má zhoršený technický stav domu, zanedbaná údržba a některé nedokončené prvky a konstrukce (např. část fasády, klemp. prvky, podbití střechy). Navíc dům není zkolaudován a je užíván „načerno”. Dořešeny nejsou ani vedlejší stavby, které jsou z části postaveny na cizích pozemcích. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí bez započítání věcného břemene užívání a bydlení stanovuji na částku 660 000,- Kč. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí se započítáním věcného břemene užívání a bydlení stanovuji na částku 400 000,- Kč. Předmětem ocenění je ideální podíl o velikosti 4/6 na nemovitostech. Obvyklou cenu ideálního podílu o velikosti 4/6 stanovuji na 200 000,- Kč.
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Oceňované nemovitosti se nachází v jižní části obce Lačnov v rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Obec Lačnov se nachází ve Zlínském kraji, v okrese Vsetín. Lačnov Leží 6 km severně od Valašských Klobouk a 3 km západně od Horní Lidče. Obec má 850 obyvatel. V obci je kompletní základní občanská vybavenost. Občanská vybavenost: obecní úřad, pošta, restaurace, obchody, knihovna, mateřská škola, základní škola atd. Doprava: nádraží ČD 4 km v Horní Lidči, autobusová zastávka 5 min pěšky. Přírodní okolí: v těsné blízkosti jsou Beskydy a Bílé Karpaty.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Poznámka: Dlužník neumožnil přístup do nemovitostí. Údaje uvedené v tomto znaleckém posudku byly zjištěny z vnější obhlídky staveb, ze sdělení obyvatelky sousedního domu, z dokladů získaných na obecním úřadě v Lačnově a z informací sdělených pracovnicí stavebního úřadu v Horní Lidči. Informace uvedené v tomto ocenění se mohou z výše uvedeného důvodu částečně lišit od skutečnosti. Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 191 s přístavbou, hospodářská budova, chlívek a pozemky o celkové výměře 2 521 m . Rodinný dům je pravděpodobně z části podsklepený, jednopodlažní s podkrovím a nachází se v něm dvě bytové jednotky. Byt 2+1 je umístěn v 1. NP a byt 3+kk v podkroví. Rok postavení odhaduji na 1955, v roce 1996 byla zahájena přístavba a nástavba, které zůstaly nedokončeny a nejsou zkolaudovány. Technický stav staveb je zhoršený a údržba zanedbaná.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1955 Dílčí rekonstrukce v r. 1996 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro telefon nezpevněná přes pozemky parc. číslo 3457/1, 3471 pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo
Druh pozemku
Vlastník pozemku/komunikace - komentář -3-
3457/1 3471
ostatní plocha ostatní komunikace vodní plocha, koryto vodního toku
obec Lačnov ČR, Povodí Moravy
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)
Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: C - dopad na snížení OC nad 30 %
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO ANO ANO ANO
Popis rizika Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku
Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti 1. Skutečný tvar staveb neodpovídá zákresu v katastrální mapě. Rodinný dům je zakreslen v katastrální mapě menší než je ve skutečnosti, přístavba k rodinnému domu, hospodářská budova ani chlívek nejsou zakresleny vůbec. 2. Hospodářská budova a chlívek jsou z části postaveny na pozemcích cizího vlastníka. Hospodářská budova stojí z části na pozemku parc. č. 5/1, který je ve vlastnictví fyzické osoby Evy Vlčkové, chlívek stojí z části na pozemku parc. č. 3457/1, který je ve vlastnictví České republiky, právo hospodaření Povodí Moravy. 3. Stavební úpravy (přístavba a nástavba), které byly zahájeny na základě stavebního povolení z roku 1996, nebyly, dle sdělení pracovnice stavebního úřadu v Horní Lidči, zkolaudovány a stavba je tedy užívána „načerno”.
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO ANO ANO ANO
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizika Reálná břemena a služebnosti ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení 1. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 390 ze dne 17.3. pro kú Lačnov je uvedeno Věcné břemeno užívání a bydlení, oprávnění pro Fojtů Františka, povinnost k: č. p. 191, parcela St. 331, parc. č. 6/1. Byla předložena Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi F. Fojtů, P. Fojtů, A. Fojtů a J. Fojtů dne 16. 8. 1995, pr. úč. 19. 9. 1995. Z této smlouvy vyplývá, že se zřizuje právo doživotního, bezplatného a nedílného bydlení a užívání, přičemž toto právo spočívá ve výlučném obývání kuchyně, ložnice a obývacího pokoje, WC a koupelny v přízemí domu a ve spoluužívání všech ostatních společných prostor domu, tedy sklepních prostor, chodeb, schodišť a půdních prostor. Komentář: Věcné břemeno bydlení a užívání výrazně snižuje obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí a je zahrnuto v její výši. 2. Na LV č. 390 ze dne 17. 3. 2016 pro kú Lačnov jsou uvedena tato omezení: Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, Zástavní práva exekutorská, Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Rozhodnutí o úpadku. Komentář: Tato omezení nejsou zahrnuta v obvyklé ceně.
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána -4-
Výpočet věcné hodnoty staveb Některé dále uvedené informace nemusí zcela odpovídat skutečnosti, protože nebyl zpřístupněn interiér domu. Rodinný dům by měl být dle dostupných podkladů částečně podsklepený. Je jednopodlažní s podkrovím a dle projektové dokumentace schválené stavebním úřadem se v něm nachází dva byty. V 1. NP by měl být byt 2+1 a v podkroví byt 3+kk. Stavební vývoj: Rok postavení odhaduji 1955. V roce 1996 byly zahájeny stavební úpravy (přístavba a nástavba), které zůstaly nedokončeny a nebyly zkolaudovány. V roce 2001 byla provedena plynoinstalace. Dispoziční řešení: 1. PP - sklep 1. NP - zádveří, schodiště, kotelna, chodba, WC, dva pokoje, kuchyň, spíž, koupelna Podkroví - chodba, koupelna s WC, dva pokoje, pokoj s kuch. koutem, balkon, sklad Technické řešení: Základy jsou betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti. Zdivo ze škvárobetonových a plynosilikátových tvárnic. Střecha sedlová s betonovou taškovou krytinou, klempířské konstrukce chybí. Okna dřevěná zdvojená, dveře vstupní dřevěné prosklené. Omítky vnější jen v části, a sice vápenné dvouvrstvé. Vnější obklady jen na přístavbě, a sice kabřincové. Bleskosvod není proveden. Topení je, dle sdělení sousedky, ústřední s jedním kotlem na tuhá paliva a jedním kotlem plynovým. Ostatní vybavení a konstrukce nebylo možné zjistit. Technický stav a údržba: Na domě chybí část fasády, ostatní fasáda je na konci životnosti. Chybí klempířské konstrukce a podbití střechy. Okna mají poškozené nátěry. Údržba je zanedbaná.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží 1. nadzemní podlaží podkroví
Zastavěná plocha 13,00 m2 103,54 m2 21,24 m2 103,54 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1. podzemní podlaží odhadem 1. podzemní podlaží - celkem 1. nadzemní podlaží odhadem 1. nadzemní podlaží - celkem 1. nadzemní podlaží odhadem 1. nadzemní podlaží - celkem podkroví odhadem podkroví - celkem
Podlahová plocha
Započitatelná plocha podlaží 5,00 m2 70,00 m2 8,00 m2 50,00 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
10,00 m2 10,00 m2
0,50
5,00m2 5,00 m2
70,00 m2 70,00 m2
1,00
70,00m2 70,00 m2
16,00 m2 16,00 m2
0,50
8,00m2 8,00 m2
50,00 m2 50,00 m2
1,00
50,00m2 50,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1. podzemní podlaží (10*1,3)*(2,00) 1. nadzemní podlaží (10,63*9,74)*(4,70) 1. nadzemní podlaží (3,60*5,90)*(2,70+1,60/2) podkroví (10,63*9,74)*(3,60/2) Obestavěný prostor - celkem:
= = = = =
Konstrukce
Popis
1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky
betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti zděné ze škvárobetonových a plynosilikátových tvárnic nebylo zjištěno krov dřevěný, vázaný betonové tašky chybí nebylo zjištěno dvouvrstvé vápenné omítky -5-
Obestavěný prostor 26,00 m3 486,62 m3 74,34 m3 186,37 m3 773,33 m3
9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
chybí nebylo zjištěno nebylo zjištěno nebylo zjištěno dřevěná zdvojená nebylo zjištěno nebylo zjištěno nebylo zjištěno ano chybí ano nebylo zjištěno pravděpodobně ano pravděpodobně do veřejné kanalizace nebylo zjištěno nebylo zjištěno nebylo zjištěno chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
125 773,33 3 000 100,00 2 319 976 56 44 55,00 1 043 989
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo hospodářská nepodsklepený část. 6/1, 5/1 budova dřevěný a část. zděný objekt se sedlovou střechou ve zhoršeném tech. stavu chlívek nepodsklepený zděný 6/1, 3471 objekt s pultovou střechou Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 139,00 m3
JC 600 Kč/m3
RC Opotřebení 83 400 Kč 70 %
VH 25 020 Kč
26,00 m3
900 Kč/m3
23 400 Kč
14 040 Kč
40 %
39 060 Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou situovány v rovinatém terénu. Jsou situovány v záplavovém území rizikové zóně 2. Pozemky mají možnost přístupu z veřejné komunikace ze severovýchodní strany. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn i elektro.
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky pro rodinné domy se v Lačnově a obdobných obcích kolem města Valašské Klobouky obchodují za 2 2 částky od 250,- Kč/m do 350,- Kč/m . Obvyklou cenu pozemků stanovuji uprostřed tohoto rozpětí.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
st. 331 6/1
Výměra m2 62 459 521
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 300 1/1 300 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 18 600 137 700 156 300
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná
Pozemek
Dispozice
Požadovaná -6-
Jednotková
Koeficient
Upravená cena
plocha Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
cena
cena
celkový
Kč
Kč/m2
Kc
110,00 912 5+1 1 050 000 9 545 0,54 RD Vlachovice, V obci Vlachovice č. p. 85 je zarezervován k prodeji nepodsklepený,
Foto Kč/m2 5 130
jednopodlažní RD s částečným podkrovím s bytem 5+1. Postaveno 1916, v r. 1936 přístavba, 1993 střešní krytina, část oken, rekonstrukce kuchyně, koupelny a WC, ústřední topení, část podlah. Technický stav je dobrý. Materiály: smíšené zdivo v tl. 45 cm, střešní krytina z beton. tšek, okapy z pozinkovaného plechu, podlahy palubky, parkety, dlažby, cement. potěr, dřevěná zdvojená a dvojitá okna, ústřední topení s krbovými kamny s výměníkem, kachlová kuch. kamna. ZP 114 m2, OP 469 m3, PP obytná 110 m2. Pozemky o celkové výměře 912 m2. Příslušenství tvoří hospodářská budova o ZP 28 m2. Napojeno na veřejný vodovod, kanalizaci a elektro. Situováno 250 m od centra obce. Zarezervováno v 05/2016 za částku … 1 050 000,- Kč. Zdroj: RK Fincentrum.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - rezervace - koeficient 0,97; Velikosti objektu - mírně menší koeficient 0,95; Poloha - mírně lepší - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - lepší - koeficient 0,80; Parkování - srovnatelné - koeficient 1,00; Vliv pozemku - větší - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - rezervace; Velikosti objektu - mírně menší; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení - lepší; Parkování - srovnatelné; Vliv pozemku - větší;
130,00
300
3+1
650 000
5 000
0,86
4 321
RD Ludkovice, .V obci Ludkovice je zarezervován k prodeji řadový koncový celopodsklepený, jednopodlažní RD se sedlovou střechou, postavený v roce 1938, s 2 přístavbou z roku 1978. V domě je jeden byt 3+1 o PP 90 m . Voda je z obecního řadu i ze studny, splaškové vody svedeny do septiku, napojeno na plyn a elektro. Topení je zajištěno kamny a přímotopya domě byla rekonstruována před dvěma lety střecha, jinak 2 2 je určen k rekonstrukci. ZP 120 m2, OP 650 m3, PP obytná 90 m + PP sklepů 80 m (po 2 2 úpravě 130 m , pozemek 300 m . Situováno ve svažitém terénu. Zarezervováno za 650 000,- Kč. Zdroj: http://www.zvonek.cz.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - rezervace - koeficient 0,97; Velikosti objektu - obdobná koeficient 1,00; Poloha - lepší - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Parkování - srovnatelné - koeficient 1,00; Vliv pozemku - výrazně menší - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - rezervace; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - srovnatelné; Parkování - srovnatelné; Vliv pozemku - výrazně menší;
100,00 506 4+1 890 000 8 900 0,61 RD Křekov, V obci Křekov je nabízen k prodeji nepodsklepený, jednopodlažní rodinný 2
dům s podkrovím, sedlovou střechou, s bytem 4+1. Stavba je zděná. ZP cca 110 m , OP 3 2 700 m , PP 100 m , pozemek 506 m2. Dispozice: 1. NP - vstup, obývací pokoj, ložnice, kuchyň, koupelna, kotelna, WC. Podkroví: 2 pokoje, 2 komory, WC. Na zahradě se nachází hosp. budova o ZP 25 m2. Vytápění ústřední s jedním kotlem na plyn a jedním kotlem na TP, vlastní studna i možnost připojení na veřejný vodovod. Příjezd po obecní komunikaci. V nabídce RK DiaStyle reality za částku … 890 000,- Kč. Zdroj: S-reality.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - mírně menší - koeficient 0,94; Poloha - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - mírně lepší koeficient 0,90; Parkování - srovnatelné - koeficient 1,00; Vliv pozemku - obdobný - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - mírně -7-
5 421
menší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Parkování srovnatelné; Vliv pozemku - obdobný;
Variační koeficient před úpravami: Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
25,69 %
Variační koeficient po úpravách: 133,00 m2 4 321Kč/m2 Minimální cena: 4 957 Kč/m2 Průměrná cena: 5 421 Kč/m2 Maximální cena: 5 000 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
9,39 % 574 693 Kč 659 281 Kč 720 993 Kč 665 000 Kč
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Nemovitosti jsou situovány v okrajové části obce Lačnov v klidné lokalitě zastavěné rodinnými domy. V dané lokalitě se s rodinnými domy běžně obchoduje a jejich nabídka je v rovnováze s poptávkou. Ceny obdobných 2 2 nemovitostí, jako jsou oceňované, se v lokalitě pohybují v rozmezí od 5 000,- Kč/m podlahové plochy do 7 000,- Kč/m podlahové plochy. K tíži oceňovaných nemovitostí bylo zřízeno věcné břemeno užívání a bydlení, což výrazně snižuje obvyklou cenu. Další negativní vliv má zhoršený technický stav domu, zanedbaná údržba a některé nedokončené prvky a konstrukce (např. část fasády, klemp. prvky, podbití střechy). Navíc dům není zkolaudován a je užíván „načerno”. Dořešeny nejsou ani vedlejší stavby, které jsou z části postaveny na cizích pozemcích. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí bez započítání věcného břemene užívání a bydlení stanovuji na částku 660 000,- Kč. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí se započítáním věcného břemene užívání a bydlení stanovuji na částku 400 000,- Kč. Předmětem ocenění je ideální podíl o velikosti 4/6 na nemovitostech. Obvyklou cenu ideálního podílu o velikosti 4/6 stanovuji na 200 000,- Kč.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 665 000 Kč 0 Kč 1 239 349 Kč 200 000 Kč 156 300 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční hodnota - z toho hlavní budova - ostatní objekty
x 0 Kč 2 426 776 Kč 2 319 976 Kč 106 800 Kč
x 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Silné stránky nemovitosti - situováno v obci s kompletní základní občanskou vybaveností a s pěkným přírodním okolím - v místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro 2 - rovinatý pozemek o výměře 521 m
Slabé stránky nemovitosti - zhoršený technický stav a zanedbaná údržba - nedokončená fasáda, klempířské konstrukce atd. - chybí možnost krytého parkování - právní a jiné vady (věcné břemeno užívání a bydlení, vedlejší stavby na cizích pozemcích, stavba bez souhlasu stavebního úřadu)
-8-
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
1,00 %
100 000Kč 0Kč 1 000Kč 156 300Kč 0Kč 2 133,00m 2 0Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Snímek katastrální mapy ze dne 17. 3. 2016 - dálkový přístup 1 Fotodokumentace nemovitosti ze dne 12. 7. 2015 2 Mapa oblasti 1 Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi F. Fojtů, P. Fojtů, A. Fojtů a J. Fojtů dne 16. 8. 1995, pr. úč. 19. 9. 1995 Rozhodnutí o přípustnosti stavby chlívku ze dne 27.10.1976 Stavební povolení na chlévek ze dne 27.2.1986 Územní rozhodnutí na akci "Přístavba a nástavba rodinného domu č. p. 191 a biologický septik" ze dne 22.4.1996 Stavební povolení na akci "Přístavba a nástavba rodinného domu č. p. 191 se vznikem nové bytové jednotky 1+3 vč. příslušenství" ze dne 4.10.1996 Částečná projektová dokumentace akce "Přístavba a nástavba rodinného domu č. p. 191" z roku 1996 Rozhodnutí o prodloužení lhůty k dokončení stavby ze dne 11. 10. 1999 Sdělení k ohlášení stav. úprav - plynoinstalace ze dne 12.12.2001
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 1. 7. 2004 č. j. Spr 2704/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
-9-
- 10 -
severovýchodní pohled
severní pohled
příjezdová komunikace
východní pohled
pohled na přístavbu RD a chlívek
jižní pohled
- 11 -
jihozápadní pohled
západní pohled
chlívek
hospodářská budova
studna
interiér přístavby RD
- 12 -
- 13 -
