5 ZAKENRECHT
209
5
ZAKENRECHT
209
5.1
INDELING DER GOEDEREN
211
5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5
Lichamelijke en onlichamelijke goederen Roerende en onroerende goederen Verbruikbare en niet verbruikbare goederen Vervangbare en niet vervangbare goederen Andere
5.2
EIGENDOM
213
- burenhinder, gemene muren - bezit - je eigendom beschermen - eigendomsoverdracht roerende en onroerende goederen. registratie van eigendomsverwerving
5.2.1
Eigendomsverwerving
5.2.1.1 5.2.1.2 5.2.1.3 5.2.1.4 5.2.1.5 5.2.1.6
Toe-eigening Verloren voorwerpen Schatten Achtergelaten voorwerpen Natrekking Verkrijgende verjaring en bezit
5.2.2
Mede-eigendom en multi-eigendom = timesharing
215 216
218
- vereffening-verdeling -- verdelingsrechten
5.3
VRUCHTGEBRUIK
220
- de belangen van de vruchtgebruiker versus de belangen van de naakte eigenaar
5.4
RECHT VAN GEBRUIK EN BEWONING
222
5.5
ERFDIENSTBAARHEDEN
223
5.6
RECHT VAN OPSTAL
226
5.7
ERFPACHT
226
5.8
PAND
227
- inpandgeving handelszaak, factuur, warrant-ceel
5.9
HYPOTHEEK - hypothecaire lening - opeethypotheek = omgekeerde hypotheek - hypotheekbewaring
228
210
5
ZAKENRECHT
Een fysiek persoon heeft naast immateriële belangen ook materiële belangen. De immateriële belangen zijn (o.a.) terug te vinden in het personen- en familierecht. Ook een rechtspersoon heeft immateriële en materiële belangen. Maar de immateriële belangen zijn minder omvangrijk, een rechtspersoon heeft bijv. geen familiale belangen.
De materiële = patrimoniale belangen vormen het vermogen = patrimonium van een persoon. - Het positieve deel ervan bestaat uit de goederen + de tegoeden of schuldvorderingen. Strikt juridisch worden goederen onderscheiden van zaken: onder zaken verstaat men al wat voorkomt in de natuur behalve de mens, goederen zijn alle zaken vatbaar voor (privé) toe-eigening. Maar vaak worden deze begrippen door elkaar gebruikt.
- Het negatieve deel ervan bestaat uit de schulden. Elke persoon beschikt dus over een per saldo positief of negatief vermogen. Dit vermogen is één en ondeelbaar. Men onderscheidt persoonlijke, intellectuele en zakelijke rechten. Over de persoonlijke rechten zie deel 6 van deze syllabus. Over de intellectuele rechten zie deel 7. a-
Zakelijke rechten garanderen de titularis een directe greep op de zaak m.a.w. voor de uitoefening ervan is hij van niemand afhankelijk. b-
Zakelijke rechten zijn aan iedereen = erga omnes tegenstelbaar: iedereen dient ze te respecteren. Zakelijke rechten op onroerende goederen zijn, behalve bij erfopvolging, maar tegenstelbaar aan derden (te goeder trouw) mits zij worden overgeschreven of ingeschreven op het hypotheekkantoor. c-
Zakelijke rechten verlenen een volgrecht: de titularis ervan kan de zaak waarop zijn zakelijk recht slaat opeisen waar zij zich ook bevindt. d-
Zakelijke rechten verlenen een voorkeurrecht = voorrang. Bijv. A koopt (of krijgt of erft) een huis, hij verwerft eigendomsrecht = een zakelijk recht. Dit recht is onmiddellijk tegenstelbaar aan de verkoper m.a.w. deze dient de koper onmiddellijk als nieuwe eigenaar te erkennen. Om tegenstelbaar te zijn aan derden moet de vestiging van het eigendomsrecht van A overgeschreven worden op het hypotheekkantoor. A kan dus vanaf de overschrijving zijn recht met alles wat het inhoudt uitoefenen en niemand mag hem daarbij hinderen. Op vraag van de bank die A een lening toestaat wordt op het huis een hypotheek = eveneens een zakelijk recht gevestigd. Deze vestiging moet worden ingeschreven op het hypotheekkantoor. Wanneer A later het huis verkoopt zal zijn hypothecaire schuldeiser = de bank haar hypothecaire vestiging kunnen laten gelden tegenover de nieuwe koper = volgrecht. Bovendien zal de bank zich vóór alle andere eventuele schuldeisers van A met de opbrengst van de verkoop van het huis kunnen doen terugbetalen = voorkeurrecht.
Er bestaan zelfstandige en onzelfstandige zakelijke rechten. De zelfstandige zakelijke rechten zijn: de eigendom (5.2), het vruchtgebruik (5.3), het recht van gebruik en bewoning (5.4), de erfdienstbaarheden (5.5), het recht van opstal (5.6) en de erfpacht (5.7). Zij bestaan op zichzelf. De onzelfstandige = accessoire zakelijke rechten zijn: het pand (5.8) en de hypotheek (5.9). Zij bestaan alleen in samenhang met zelfstandige zakelijke rechten. De wettelijke regels m.b.t. de (zelfstandige en onzelfstandige) zakelijke rechten vormen het zakenrecht = goederenrecht = vermogensrecht. We verwijzen hierna regelmatig naar het burgerlijk wetboek (BWB). De volledige tekst ervan is te vinden op de website van het Ministerie van justitie: www.just.fgov.be > Belgische wetgeving > juridische aard.
211
5.1
Indeling der goederen
5.1.1
Lichamelijke en onlichamelijke goederen
Lichamelijke goederen (‘quae sua natura tangi possunt’) zijn materieel = stoffelijk, zintuiglijk waarneembaar, zichtbaar, tastbaar, zij bestaan in feite. Bijv. een dier, een auto, een gebouw, geld, een perceel grond…
Onlichamelijke goederen (‘quae in iure consistunt’) zijn immaterieel, zij bestaan alleen in rechte, niet in feite. Bijv. eigendomsrecht (van een dier of een auto), vruchtgebruik (van een gebouw of geld), het cliënteel, een handelsfonds, auteursrecht, diensten...
5.1.2
Roerende en onroerende goederen (art. 516-536 BWB)
Goederen zijn onroerend - uit hun aard of van nature = al deze die niet of moeilijk verplaatsbaar zijn: de grond en alles wat er min of meer vast mee verbonden is, gebouwen, bomen en planten, wortelvaste veld- en onafgeplukte boomvruchten - door bestemming = de van nature roerende goederen die door de eigenaar van een van nature onroerend goed blijvend met dit goed verbonden worden of er voor de dienst en de exploitatie op geplaatst worden Roerende goederen worden geacht blijvend aan een onroerend goed verbonden te zijn wanneer zij daaraan met gips, kalk, cement…bevestigd zijn of wanneer men ze niet kan losmaken zonder te breken of te beschadigen, bijv. vast tapijt geplaatst door de eigenaar van het gebouw (geplaatst door de huurder blijft het roerend), de dieren en/of machines van een landbouwbedrijf of een fabriek, spiegels en schilderijen zo het houtwerk waaraan zij verbonden zijn van het beschot deel uitmaakt, beelden geplaatst in een doelbewust daarvoor ontworpen nis…
- door het voorwerp waarop zij betrekking hebben = de onroerende zakelijke rechten (bijv. het vruchtgebruik van een onroerend goed, een hypotheek, een erfdienstbaarheid) en de onroerende rechtsvorderingen Goederen zijn roerend - uit hun aard = al deze die zichzelf kunnen verplaatsen of die verplaatsbaar zijn bijv. een dier, vast tapijt, een auto, een tafel, geld - door wetsbepaling = de van nature onroerende goederen die door de wetgever als roerend omschreven worden bijv. aandelen in een vennootschap (ook al bestaat de vennootschap uit onroerende goederen), en in geval van 'vervroegde roerendmaking' bijv. de materialen van een afgebroken of nog af te breken gebouw bestemd voor een nieuw gebouw (art. 532 BWB) en de tak- en wortelvaste vruchten zes weken voor de oogst (art. 1529 gerechtelijk wetboek) - door het voorwerp waarop zij betrekking hebben = de roerende zakelijke rechten en de roerende rechtsvorderingen
5.1.3
Verbruikbare en niet verbruikbare goederen
Verbruikbare of verbruiksgoederen gaan teniet bij het eerste gebruik dat men ervan maakt. Bijv. eten, drank, benzine…
Niet verbruikbare of gebruiksgoederen kunnen min of meer langdurig worden gebruikt. Maar ze verslijten natuurlijk wel of ze kunnen teniet gaan. Bijv. een auto, een woning, een fototoestel…
212
5.1.4
Vervangbare en niet vervangbare goederen
Niet vervangbare goederen zijn individueel bepaald = uniek. Bijv. een origineel kunstwerk…
Vervangbare goederen zijn niet individueel maar soortelijk bepaald, m.a.w. zij kunnen door gelijksoortige goederen vervangen worden. Bijv. een reproductie van een origineel kunstwerk, een paar schoenen, een zak aardappelen, duizend liter stookolie...
5.1.5
Andere
Tegenwoordige en toekomstige goederen. Deelbare en ondeelbare goederen. Goederen van de staat, gemeenten, particulieren (art. 538-542 BWB). Goederen in en buiten de handel. Goederen die aan iemand of aan niemand toebehoren.
213
5.2
Eigendom
“G. W. F. Hegel (in Grundlinien der Philosophie des Rechts) kent aan de eigendom een wel zeer bijzondere plaats toe binnen zijn filosofisch systeem, omwille van de cruciale betekenis ervan in het proces van zelfbepaling = vrijheid van de mens. Zelfbepaling moet zijns inziens als een intersubjectieve relatie worden gedacht waarbij een persoon zijn zelfstandigheid bepaalt in onderscheid met de zelfstandigheid van een ander persoon = als een relatie van wederzijdse erkenning. Zolang de erkenning innerlijk blijft is ze onwerkelijk. Zij moet objectief uitgedrukt worden. Beide personen symboliseren daarom hun zelfstandigheid in een zaak, welke dan als eigendom wordt geformaliseerd.” P. Cobben, Het project van de verlichting in het licht van Hegels rechtsfilosofie, Algemeen Nederlands tijdschrift wijsbegeerte, juli 1990.
Het burgerlijk wetboek (art. 544) omschrijft eigendomsrecht als het recht om op de meest volstrekte wijze het genot te hebben van een zaak en erover te beschikken mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of verordeningen. De eigenaar van een goed beschikt dus over: recht van gebruik (‘ius utendi’) Dit omvat eigenlijk gebruik maar ook oneigenlijk gebruik = het goed gebruiken waarvoor het niet bestemd is (uiteraard mits geen wetten overtreden worden).
recht van genot (‘ius fruendi’) = het recht op de vruchten of de opbrengst Vruchten kunnen onderverdeeld worden in: - natuurlijke vruchten = de voortbrengselen van de natuur (bijv. de jongen van een dier, de wol van een schaap) - nijverheidsvruchten = deze welke voortkomen uit het samengaan van natuur en mens (bijv. de oogst van een akker, de pull gemaakt door de mens met de wol van een schaap…) - burgerlijke vruchten = wat voortkomt uit (alleen) de menselijke inventiviteit (bijv. intrest, huuropbrengst) recht van beschikking (‘ius abutendi’) = het recht om met het goed te doen wat men wil Over een goed beschikken houdt (o.a.) in het kunnen vernietigen, vervreemden (= verkopen of wegschenken)…
Maar het eigendomsrecht is wettelijk beperkt: om redenen van publiekrechtelijke aard Cfr. de openbare orde, de goede zeden, de wetgeving betreffende onteigening, stedebouw, milieu en ruimtelijke ordening, gevaarlijke en hinderlijke bedrijven…
om redenen van privaatrechtelijke aard Begaat een eigenaar een inbreuk op de algemene zorgvuldigheidsplicht = foutaansprakelijkheid, dan zal hij overeenkomstig art. 1382 e.v. van het BWB (zie deel 6 van deze syllabus) schadevergoeding moeten betalen. Omtrent het begrip rechtsmisbruik dat gewoonlijk wordt verbonden met de zogeheten foutaansprakelijkheid van art. 1382 e.v. zie M. Van Hoecke en B. Bouckaert, Inleiding tot het recht, 2007, p. 197-200.
Overeenkomstig de evenwichtsleer moet een eigenaar zich bij de uitoefening van zijn eigendomsrecht in het belang van andere naburige eigenaars matigen, zoniet ontstaat er burenhinder. Slachtoffers ervan kunnen de rechtbank om stopzetting ervan én om schadevergoeding vragen, zonder enige fout te moeten bewijzen. Volgens Cass. 6.4.1960: http://jure.juridat.just.fgov.be/?lang=nl&jur=1. Voor uitgebreide juridische informatie over burenhinder: www.law.kuleuven.be/jura/43n2/lucas.htm, over gemene muren: www.livios.be/nl/_build/_guid/_droi/_geme/index.asp?content=Gemeenmaking%20muren en www.habitos.be/vragenrubriek.asp?action=detail&vraag_ID=538. Lees ook Alles wat (niet) mag in uw tuin of op uw terras in Plus magazine nr. 251 van juli-augustus 2009 p. 60-65, Mag buurman de voetbal van mijn zoon in beslag nemen in De Standaard (DS) van 14.8.2009: www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=DMF20090814_015&word=Mag+buurman+de+voetbal+van+mijn+zoon+in+beslag+nemen %3f, Cassatie fluit hof terug over toerekenbaarheid bij burenhinder in De Juristenkrant nr. 201 van 13.1.2010 p. 3, Hoe is schade door een omgevallen boom verzekerd? in DS van 11-12.12.2010 p. E13: www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=LC33GD0U&word=geldvragen.
Eigendom gaat meestal samen met bezit maar is niet hetzelfde: eigendom is een juridisch, bezit een feitelijk begrip. (Zie over bezit als middel tot eigendomsverwerving: 5.2.1.6 Verkrijgende verjaring en bezit.) Je eigendom beschermen Slachtoffers van diefstal kunnen vaak geen goede beschrijving geven van de gestolen goederen. Daarom verdient het aanbeveling je waardevolle bezittingen te merken en/of te registreren. Een voorwerp merken doe je door het een eigen nummer te geven (bijv. met een graveerpen), het registeren kan op een bijzonder registratieformulier. Voor meer informatie zie www.belgium.be/nl/justitie/veiligheid/voorzorgen_nemen/bezittingen_registreren. Registratieformulieren downloaden: www.belgium.be/nl/publicaties/pub_save_your_numbers_registratieformulier_waardevolle_voorwerpen.jsp www.belgium.be/nl/publicaties/pub_save_your_pictures_registratieformulier_voor_kunstwerken_antiquiteiten_en_juwelen.jsp
214 Eigendomsoverdracht roerende en onroerende goederen Registratie van eigendomsverwerving Om het eigendomsrecht van een roerend te verwerven/over te dragen zijn geen bijzondere formaliteiten vereist. Je kan je manifesteren als eigenaar volgens het principe ‘bezit geldt als titel’ (zie hieronder: 5.2.1.6). Over erven/legateren en schenkingen zie deel 4 van deze syllabus, over kopen/verkopen deel 6.
In geval van een eigendomsoverdracht van een onroerend goed is meer nodig, in ieder geval de tussenkomst van een notaris.be. Over de notariële akte zie www.belgium.be/nl/huisvesting/kopen_en_verkopen/notariele_akte. Over de notaris en het kopen/verkopen van een woning zie www.notaris.be/verkopen-kopen-huren-lenen/kopen-en-verkopen. Fiscale consequenties bij de bouw, renovatie of aankoop van een woning: www.livios.be/nl/_build/_mone/_taxe/787.asp Voor uitgebreide informatie over wonen en bouwen zie www.habitos.be en www.livios.be.
Eigendomsverwerving moet in welbepaalde gevallen worden geregistreerd, o.a. de eigendomsverwerving van onroerende goederen. Over het registreren van een koop-/verkoopakte van een onroerend goed en het betalen van registratierechten: www.belgium.be/nl/belastingen/registratierechten/onroerend_goed. Lees ook Registratie van eigendom is makkelijker in Eritrea dan in België in De Standaard van 26.11.2007 p. E1.
215
5.2.1
Eigendomsverwerving
Men kan het eigendomsrecht van een voorwerp verwerven op een afgeleide = indirecte of op een directe wijze. Als je eigenaar wordt omdat iemand anders je zijn eigendom overdraagt, bij legaat, schenking of verkoop, spreken we van indirecte eigendomsoverdracht. Als je eigenaar wordt zonder betrokkenheid van een ander persoon spreken we van directe eigendomsoverdracht. Hierna bespreken we de directe wijzen van eigendomsverwerving. De indirecte wijzen van eigendomsverwerving komen elders in deze syllabus aan bod: legaat en schenking in deel 4, verkoop in deel 6.
5.2.1.1
Toe-eigening
Wie zich voorwerpen die aan niemand toebehoren toe-eigent, bijv. weggeworpen goederen, wordt er eigenaar van (art. 714 BWB). Maar lees Groot huisvuil meenemen mag niet in De Standaard van 10.10.2008 p. 15.
Sommige goederen komen niet voor particuliere toe-eigening in aanmerking: deze van het openbaar of publiek domein (de zee, de rivieren, de openbare wegen enz.) (art. 538 e.v. BWB). Deze goederen worden bestuurd door de overheid en kunnen maar worden vervreemd na wettelijke goedkeuring. Goederen waarop de overheid eigendomsrechten uitoefent zoals een particulier behoren tot het zgn. privaat domein.
Dieren in het wild, vissen in openbare wateren kan men zich toe-eigenen maar de overheid koppelde jacht en visvangst aan bijzondere administratieve vergunningen (art. 715 BWB). De rechten op zaken die in zee zijn geworpen of aangespoeld en op planten en kruiden die groeien langs de oevers van de zee worden eveneens door bijzondere wetten geregeld (art. 717 BWB). 5.2.1.2
Verloren voorwerpen
Verloren voorwerpen hebben een eigenaar maar de identiteit ervan is de vinder niet bekend. De rechten daarop worden geregeld door bijzondere wetten (art. 717 2de lid BWB). Voorwerpen gevonden op een openbare plaats, bijv. op straat, dienen afgegeven te worden op de gemeente waar men ze aantreft. Komt de eigenaar binnen de 6 maand niet opdagen dan verwerft de gemeente, dus niet de eerlijke vinder, de eigendom ervan (wet 30.12.1975). Voorwerpen gevonden op privé-terrein, bijv. in een bankkantoor, bioscoop of winkel, mogen door de vinder ervan worden bewaard maar hij dient de gemeentepolitie (of de bankdirecteur enz.) te verwittigen. De oorspronkelijke eigenaar beschikt over een termijn van 3 jaar om zijn verloren zaak terug te vorderen van degene in wiens handen hij ze vindt (art. 2279 BWB). Art. 2279 slaat alleen op roerende goederen maar onroerende goederen kunnen natuurlijk niet verloren worden.
Dit recht van terugvordering geldt niet voor bankbiljetten wanneer de bezitter te goeder trouw is (art. 2279 BWB). Als de bezitter van de verloren zaak deze kocht op een markt of een openbare verkoping of van een handelaar die dergelijke zaken verkoopt kan de oorspronkelijke eigenaar de zaak alleen terugvorderen als hij de bezitter de betaalde som terugbetaalt (art. 2280 BWB). Zie ook verder: 5.2.1.6.
Voorwerpen aangetroffen in bijv. treinen of taxi's vallen niet onder de algemene regeling, de NMBS en de meeste taximaatschappijen beschikken over een eigen regeling voor verloren voorwerpen.
216
5.2.1.3
Schatten
Schatten, in het burgerlijk wetboek (art. 716) omschreven als verborgen of bedolven zaken waarop niemand zijn recht van eigendom kan bewijzen en die door louter toeval ontdekt worden, worden eigendom van de vinder als deze ze op zijn eigen erf aantreft. Treft hij ze aan op andermans erf dan moet hij ze met deze delen. Lees Eerlijke vinders willen helft van schat in De Standaard (DS) van 62.2011 p. 16, Kasteelheer geeft vinders van goudschat schamele beloning in Het Laatste Nieuws van 26.11.2007 p. 3. Over archeologische schatten lees Op schattenjacht in je tuin in De Standaard van 5-6.12.2009 p. E21-E23.
5.2.1.4
Achtergelaten voorwerpen
Voorwerpen die door de eigenaar worden achtergelaten (bagage in een hotel, kledij in een wassalon of strijkwinkel, een wagen bij een garagist, allerhande goederen in een bewaarplaats…) en niet afgehaald zijn binnen het jaar, motorvoertuigen binnen 6 maand, na verwittiging bij aangetekend schrijven door de bewaarnemer, mogen door deze verkocht worden. Van de opbrengst van de verkoop worden diens achterstallige schulden betaald. Het eventuele overschot wordt aan de eigenaar gestort. (Wet 21.2.1983.) 5.2.1.5
Natrekking
Eigendomsrecht van een goed geeft ook recht op al wat het goed voortbrengt en op al wat er natuurlijk of kunstmatig als bijzaak mee verenigd wordt. Dit zgn. recht van natrekking slaat op de natuurlijke, de nijverheids- en de burgerlijke vruchten (zie boven), de bijzaken die zich op natuurlijke wijze met de hoofdzaak verenigen (o.a. aanspoelingen en duiven, konijnen en vissen die naar een andere til, warande of vijver overgaan), en deze die zich op kunstmatige wijze met een hoofdzaak verenigen (o.a. gebouwen en aanplantingen op of onder de grond van een erf waarvan wordt vermoed, behoudens tegenbewijs, dat zij door de eigenaar van het erf en op zijn kosten zijn tot stand gebracht). (Art. 547-577 BWB.) Download ook de brochure ‘Recht van erfpacht – opstal – natrekking’ op de website van de Nederlandstalige notarissen: www.notaris.be/verkopen-kopen-huren-lenen/brochures.
Om te vermijden dat een woning, opgetrokken op kosten van bijv. de beide huwelijkspartners op een perceel grond dat eigendom is van één van hen, later (bij echtscheiding bijv.) door natrekking volledig zou toevallen aan de echtgenoot die eigenaar is van de grond doet men er goed aan vooraf een regeling te treffen (door de echtgenoot/grondeigenaar te vragen afstand te doen van natrekking). Lees Bouwen op grond van uw partner in Plus Magazine nr. 247 van maart 2009 p. 74-76. Zie ook www.advocatennet.be/videos/ik-wil-met-mijn-echtgenoot-bouwen-op-mijn-bouwgrond-wat-zijn-de-gevolgen/209.
Afstand van natrekking kan begrepen worden als een recht van opstal (zie hierna: 5.6). Lees hierover: Rechtskundig weekblad 2003-2004 957-958, arrest 1ste kamer Hof van beroep Gent van 6.2.2003.
5.2.1.6
Verkrijgende verjaring en bezit (art. 2219-2280 BWB)
Zie ook verder: 8.3 Verjaring.
Men kan de eigendom van een goed verkrijgen door verjaring d.w.z. door het gedurende een bepaalde termijn in bezit te houden, mits dit bezit - voortdurend en onafgebroken is - vreedzaam d.w.z. niet verkregen door geweld - openbaar d.w.z. voor iedereen zichtbaar - ondubbelzinnig d.w.z. men moet zich daadwerkelijk als eigenaar gedragen en bijv. niet als huurder (art. 2229 BWB) De algemene verjaringstermijn van het burgerlijk recht bedraagt 30 jaar (art. 2262 BWB). M.b.t. een onroerend goed bedraagt de verjaringstermijn, conform de algemene regel, 30 jaar voor de bezitter te kwader trouw, maar slechts 10 of 20 jaar, naargelang de rechtmatige
217
eigenaar wel of niet in het rechtsgebied woont waar het goed gelegen is, voor de bezitter te goeder trouw (art. 2265-2270 BWB). M.b.t. een roerend goed geldt het bezit als titel (art. 2279 BWB): de wet veronderstelt dat wie een roerend goed in handen heeft daadwerkelijk de wettige eigenaar ervan is, zolang er geen tegenbewijs kan worden geleverd (= wettelijk weerlegbaar vermoeden). Verjaring en verjaringstermijn zijn hier in principe niet van toepassing. Maar de rechtmatige eigenaar van een verloren of gestolen goed kan dit gedurende 3 jaar vanaf het verlies of de diefstal terugvorderen van de bezitter te goeder trouw in wiens handen hij het vindt, zonder deze enige vergoeding te moeten betalen. Maar lees Kunstdiefstal: wanneer bezit niet geldt als titel in De Juristenkrant nr. 195 van 14 oktober 2009 p. 4.
Natuurlijk kan de bezitter te goeder trouw zich dan richten tot de persoon van wie hij het goed kocht of op een andere wijze verwierf en zijn rechten laten gelden.
Er gelden 2 belangrijke uitzonderingen: Zie ook boven: 5.2.1.2. a-
Dit recht van terugvordering geldt niet voor bankbiljetten. b-
Wanneer de bezitter te goeder trouw het verloren of gestolen goed kocht op een openbare markt of veiling of van een handelaar die dergelijke zaken verkoopt moet de rechtmatige eigenaar de bezitter te goeder trouw wel vergoeden (art. 2280 BWB). De burgerlijke rechtbank van Charleroi (21.02.1989) oordeelde over de terugvordering van een gestolen hogedrukreinigingstoestel. De derde-bezitter te goeder trouw die het toestel kocht op de markt van Charleroi moest het aan de rechtmatige eigenaar teruggeven. Hij vroeg, en kreeg, de terugbetaling door deze eigenaar van de prijs die hij er op de markt voor betaalde. Hij vroeg ook om terugbetaling van de door hem gemaakte herstellingskosten. Een eigenaar moet inderdaad de kosten terugbetalen gemaakt om zijn eigendom in goede staat te bewaren = o.m. de herstellingskosten, maar in dit geval ging het om de aankoop door de derde-bezitter van accessoires (handvatten en een verbindingsstuk) wat niet nodig was om het toestel in goede staat te bewaren. Deze kosten, aldus de rechtbank, moesten dus niet worden terugbetaald. (Jurisprudence de Liège, Mons et Bruxelles, 1991, p. 44)
218
5.2.2
Mede-eigendom en multi-eigendom
Mede-eigendom is het eigendomsrecht van 2 of meer personen op één en hetzelfde goed, elk voor een deel van het geheel. Mede-eigenaars bevinden zich in een staat van onverdeeldheid: - vrijwillig (bijv. 2 of meer personen die samen een huis kopen) - gedwongen (bijv. de erfgenamen van een nalatenschap zolang deze niet verdeeld is, de eigenaars van aan elkaar grenzende erven na gemeenmaking van een grensmuur = art. 661 BWB, appartementsmedeeigendom = art. 577-3 e.v. BWB – zie hierna: mede-eigendom van gebouwen). Vereffening-verdeling Verdelingsrechten Niemand kan worden verplicht in onverdeeldheid te blijven (art. 815 BWB). Behalve in geval van gemeen gemaakte muren en mede-eigendom van gebouwen/appartementsmede-eigendom (zie hierna).
Mede-eigenaars kunnen in der minne een verdeling regelen, of anders een beroep doen op de rechtbank van eerste aanleg (art. 1207-1224 Gerechtelijk wetboek). Op 1.4.2012 treedt de nieuwe wet houdende hervorming van de procedure van gerechtelijke vereffening-verdeling van 13.8.2011, publicatie 14.9.2011, in werking – volledige wettekst op www.ejustice.just.fgov.be/wet/wet.htm > (Numac:) 2011009623. Lees ook Gerechtelijke vereffening-verdeling ondergaat metamorfose in De Juristenkrant nr. 234 van 28.9.2011 p. 1-2.
Op de verdeling van onroerende goederen zijn verdelingsrechten verschuldigd t.b.v. 1%. Meer informatie over verdelingsrechten op http://belastingen.vlaanderen.be/nlapps/docs/default.asp?fid=38. Zie ook elders in deze cursus: 4.4.3.1 Verkoop van onroerende goederen > Verminderde registratierechten bij koop om uit onverdeeldheid te treden. Het Burgerlijk wetboek (BWB) en het Gerechtelijk wetboek vind je op www.belgischrecht.be/codex.asp.
De wet op de mede-eigendom van gebouwen dateert van 30.6.1994, werd gepubliceerd op 26.7.1994 en geïntegreerd in het BWB art. 577-2 tot 577-14. Lees ook Appartementsrecht en het recht op privacy in Jura falconis, jaargang 38, 2001-2002, nr. 4, p. 577-622 (www.law.kuleuven.be/jura), Vaak bron van conflicten in Budget & Recht nr. 158 van september/oktober 2001 p. 32-35, Gebouw in goede handen? in Budget & Recht nr. 170 van september/oktober 2003 p. 36-39, Mede-eigendom, iets wat men erbij moet nemen in Budget&Recht nr. 208 van januari/februari 2010 p. 29-33 (www.test-aankoop.be).
De wet is recent vrij grondig gewijzigd. De nieuwe wet trad in werking (niet zoals oorspronkelijk voorzien op 1.1.2010 maar) op 1.9.2010. De basisakten/statuten moeten in overeenstemming worden gebracht met de nieuwe wet tegen 1.9.2013. Voor de volledige tekst van de nieuwe wet tot wijziging van het burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken van 2.6.2010, publicatie 28.6.2010, zie www.ejustice.just.fgov.be/wet/wet.htm > (Numac): 2010009584. Voor uitgebreide praktische informatie raadpleeg Mede-eigendom in de praktijk, een uitgave van Test-Aankoop – lees hierover www.quimmo.be/nl/blog/testaankoop-boek-mede-eigendom-praktijk, zie ook www.quimmo.be. Lees ook De wet op de mede-eigendom wordt transparanter in Plus Magazine nr. 263 van september 2010 p. 73-75, Gemene delen beter beschermd in De Standaard van 28-29.8.2010 p. E12-E13: www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=AL2UED4Q&word=Gemene+delen+beter+beschermd, Meer controle op de syndicus in Budget&Recht nr. 212 van september/oktober 2010 p. 42-45.
Multi-eigendom = timesharing is een bijzondere vorm van mede-eigendom. Ook multi-eigenaars bevinden zich in een toestand van onverdeeldheid maar zij hebben de beschikking over de gehele eigendom gedurende een beperkte, overeengekomen, vaste of wisselende periode van het jaar. De term timesharing is afkomstig uit de beginnende computerwereld waar soms één enkel computersysteem afwisselend voor verschillende gebruikers functioneerde; de kosten ervan werden naar evenredigheid onder hen verdeeld. De toeristische sector nam het basisprincipe over, met behoud van de terminologie.
In het Belgisch recht wordt multi-eigendom opgevat als een werkelijke mede-eigendom met alle kenmerken van het eigendomsrecht als uitsluitend, eeuwigdurend, algemeen en absoluut recht. Timesharing is bijna altijd grensoverschrijdend. Niet verwonderlijk dus dat de EU een gezamenlijke regeling wil. De Belgische wet van 11.4.1999 was een omzetting van een Europese richtlijn. 22.10.2008 keurde het Europees parlement een nieuwe richtlijn over timesharing goed. Doel van de richtlijn is het consumentenvertrouwen in de timesharingsector (met een omzet van ruim 10,5 miljard euro en meer dan 40 000 arbeidsplaatsen in de EU) te versterken en een einde te maken aan malafide handelspraktijken die de consument in de problemen brengen en de reputatie van bonafide ondernemers schaden. De vroegere timesharingvoorschriften van de EU verleenden de consument reeds bepaalde grondrechten, zoals het recht op duidelijke informatie, het terugtredingsrecht en een verbod op aanbetalingen. De nieuwe richtlijn beoogt de mazen in de bestaande regelgeving te dichten. Met name werd de werkingssfeer van de richtlijn van 1994 uitgebreid tot nieuwe producten op de markt zoals vakantiekortingclubs en met timeshare vergelijkbare vakanties op cruiseschepen en kanaalboten of in caravans. Bovendien werd de bescherming uitgebreid tot belangrijke aspecten als de wederverkoop van timeshares en ruilclubs. De nieuwe voorschriften moeten
219 garanderen dat de consument overal in de EU dezelfde bescherming geniet en trekken de concurrentievoorwaarden op de markt voor timesharing en een aantal andere vakantieproducten gelijk. Voor meer informatie zie http://europa.eu/rapid/pressReleasesAction.do?reference=IP/08/1547&format=HTML&aged=0&language=NL&guiLanguage=en.
Deze Europese richtlijn werd omgezet in de nieuwe Belgische wet betreffende de bescherming van de consumenten inzake overeenkomsten betreffende het gebruik van goederen in deeltijd, vakantieproducten van lange duur, doorverkoop en uitwisseling van 28.8.2011. Voor de volledige tekst van de wet zie http://www.ejustice.just.fgov.be/wet/wet.htm > (Numac:) 2011011331. Voor meer algemene informatie over de wet lees Beter geïnformeerd is beter gewapend in Budget&Recht nr. 221 van maart/april 2012, en http://economie.fgov.be/nl/consument/Timesharing. Zie ook www.timesharingproblems.org, een initiatief van Test-Aankoop en een aantal andere Europese consumentenorganisaties, mede gefinancierd door de Europese Commissie.
220
5.3
Vruchtgebruik
Bron: artikelen 578-624 burgerlijk wetboek (BWB). Voor de volledige tekst van het BWB zie www.belgischrecht.be/codex.asp#civ.
Vrucht-gebruik is het recht op het genot (= de vruchten) + op het gebruik van een zaak waarvan iemand anders de eigenaar is, zoals de eigenaar zelf, met de verplichting om de zaak in stand te houden. M.a.w. vruchtgebruik is een afsplitsing van de (volle) eigendom: - de vruchtgebruiker verwerft het recht van gebruik + het recht van genot - de eigenaar behoudt het recht van beschikking = de naakte of blote eigendom Over eigendom zie 5.2 van deze cursus.
Vruchtgebruik kan worden gevestigd op alle soorten goederen. Er is sprake van eigenlijk vruchtgebruik t.a.v. niet verbruikbare goederen = gebruiksgoederen (een woning, meubelen, een auto...). Deze goederen verslijten met de tijd. T.a.v. verbruikbare goederen = verbruiksgoederen (geld, voedsel, drank...) is een eigenlijk vruchtgebruik vanzelfsprekend onmogelijk: deze goederen verdwijnen na een eenmalig gebruik. We spreken in dit geval van oneigenlijk vruchtgebruik. Oneigenlijk vruchtgebruik kan conventioneel ook worden uitgebreid tot niet verbruikbare goederen. Over verbruikbare en niet verbruikbaare goederen zie 5.1.3 van deze cursus.
Vruchtgebruik ontstaat - door de wil van de mens (uit een overeenkomst of een testament) - uit de wet (o.m. art. 384 en 745bis BWB) - door verjaring (volgens de gangbare regels) Vruchtgebruik is hoe dan ook tijdelijk: het eindigt ten laatste bij het overlijden van de oorspronkelijke = eerste vruchtgebruiker, of ev. eerder door - het verstrijken van de termijn waarvoor het is overeengekomen of verleend - vermenging = de vereniging in één persoon van de hoedanigheden van vruchtgebruiker en eigenaar - niet-uitoefening ervan gedurende 30 jaar = verjaring - tenietgaan van het goed waarop het is gevestigd Totaal verlies door overmacht: de verplichtingen van vruchtgebruiker en naakte eigenaar verdwijnen, geen van beide is aan de andere schadevergoeding verschuldigd. Is er geen overmacht en heeft de vruchtgebruiker zich laten verzekeren dan ontvangt hij van zijn verzekeraar een vergoeding: het vruchtgebruik op de zaak zal dan worden omgezet in een vruchtgebruik op de ontvangen geldsom.
- het misbruik dat de vruchtgebruiker maakt van zijn genot wanneer hij het erf beschadigt of bij gebrek aan onderhoud laat vervallen Vruchtgebruik van rechtspersonen vervalt automatisch na 30 jaar. De naakte eigenaar mag zijn eigendom verkopen, maar omdat de koper, evengoed als de verkoper, de rechten van de vruchtgebruiker moet respecteren zijn de verkoopsmogelijkheden de facto zeer beperkt. Ook de vruchtgebruiker mag zijn rechten verkopen. Het betreft hier eveneens een meer theoretische dan praktische mogelijkheid. Wie zou er een recht willen kopen waarvan de duur afhangt van andermans leven? Want vruchtgebruik eindigt bij het overlijden van de oorspronkelijke vruchtgebruiker. De vruchtgebruiker kan de naakte eigenaar niet dwingen om samen de volle eigendom van de zaak te verkopen, en vice versa. Maar op deze regel bestaan twee belangrijke uitzonderingen. De vruchtgebruiker van een vermogen moet de intresten betalen op de schulden van dit vermogen. Het kapitaal moet, op de vervaldag, door de naakte eigenaar worden terugbetaald.
221
Als de vruchtgebruiker de schulden wil voorschieten wordt hem, op het einde van het vruchtgebruik, het kapitaal door de eigenaar terugbetaald, in principe zonder intrest. Zoniet kan de eigenaar zelf de schulden onmiddellijk terugbetalen, dan is de vruchtgebruiker hem zolang het vruchtgebruik duurt intresten verschuldigd. Wil of kan geen van beide terugbetalen dan mag de eigenaar voldoende goederen uit het vermogen in volle eigendom verkopen om met de opbrengst ervan de schulden te kunnen terugbetalen (art. 612 BWB). Een andere uitzondering betreft het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot (zie deel 4 van deze syllabus). Plichten van de vruchtgebruiker a-
Bij het begin van het vruchtgebruik moet een inventaris van de roerende en/of een staat van de onroerende goederen worden opgemaakt (art. 600 BWB). Dit is een dwingende verplichting waarvan men niet kan ontslagen worden, ook niet bij testament. Lees art. 600 BWB: www.2747.com/2747/law/civil/usufruct/2006/belgie600.html. b-
De vruchtgebruiker moet borg stellen in het voordeel van de blote eigenaar (art. 601 BWB). Van deze verplichting mag wel worden vrijgesteld, maar let op art. 745ter BWB. c-
De vruchtgebruiker moet zich gedragen als een goed huisvader (instandhoudingsplicht). Zie over de instandhoudingsplicht ook hieronder: De belangen van de vruchtgebruiker versus de belangen van de naakte eigenaar.
Ev. noodzakelijke grote herstellingen vallen ten laste van de naakte eigenaar maar de vruchtgebruiker kan de naakte eigenaar niet dwingen ze uit te voeren. Als hij ze daarom zelf uitvoert en/of bekostigt kan hij daarvoor op het einde van het vruchtgebruik een vergoeding vragen. Belangrijk m.b.t. het begrip grote herstellingen van gebouwen is het arrest van het Hof van cassatie van 22.1.1970 (nr. C701M4_C, Franstalige afdeling 1ste kamer): grote herstellingen worden er omschreven als “de grove vernieuwings- en verbouwingswerken met het oog op de algemene stevigheid en instandhouding van het gehele gebouw, die een uitzondering zijn in het bestaan zelf van het eigendom en waarvan de kosten normaal van het kapitaal worden afgenomen”. Voor de volledige tekst van het arrest zie www.juridat.be/juris/jucn.htm en www.cassonline.be > rechtspraak.
De vruchtgebruiker van zijn kant moet alle lasten van de vruchten dragen, o.a. de onroerende voorheffing (art. 605 e.v. BWB). De vruchtgebruiker van een met schulden belast vermogen moet de intresten op deze schulden betalen. d-
Op het einde van het vruchtgebruik moet de vruchtgebruiker het goed teruggeven, in principe in natura. Maar deze regel is natuurlijk alleen toepasbaar m.b.t. niet verbruikbare goederen (eigenlijk vruchtgebruik). De teruggave gebeurt in de staat waarin de goederen zich bevinden, dus eventueel versleten. Verbruikbare goederen (oneigenlijk vruchtgebruik) kunnen na gebruik niet teruggegeven worden. De vruchtgebruiker moet, op het einde van het vruchtgebruik, ofwel een zelfde hoeveelheid goederen van een zelfde kwaliteit teruggegeven, ofwel de geldelijke tegenwaarde. I.v.m. vruchtgebruik in het kader van een erfenis zie boven: 4.2.1.5 Erfrecht van de langstlevende echtgenoot en 4.2.1.7 Erven van vruchtgebruik. Omzetting van vruchtgebruik. Zie ook 4.2.1.7 Vruchtgebruik en naakte eigendom apart kopen: artikel 9 van het wetboek der successierechten . Lees Blote eigendom en vruchtgebruik: wie mag wat doen? In Plus magazine nr. 257 van februari 2010 p. 74-79.
222 De belangen van de vruchtgebruiker versus de belangen van de naakte eigenaar De vruchtgebruiker heeft recht op het gebruik en/of hetgenot (= de opbrengst = de vruchten) van het voorwerp in vruchtgebruik. Bijv. een woning mag hij zelf bewonen en/of verhuren en het huurgeld opstrijken – hij moet de woning wel in stand houden = goed onderhouden. Bijv. geld = kapitaal mag hij gebruiken en/of beleggen = de opbrengst of intrest opstrijken – hij moet het kapitaal in stand houden voor de (blote) eigenaar. Maar hoe kan de blote eigenaar zeker zijn dat de vruchtgebruiker zijn instandhoudingsplicht nakomt? Een onroerend goed stelt niet veel problemen. De vruchtgebruiker kan het niet zomaar laten verdwijnen. En op de instandhouding = het goed onderhoud ervan door de vruchtgebruiker kan de naakte eigenaar zonder al te veel moeite toezien. Lees over de instandhoudingsplicht hierboven: c.
Roerend goed, bijv. geld, is minder veilig. Hoe kan de naakte eigenaar voorkomen dat de vruchtgebruiker het bijv. opsoupeert? 1-
De naakte eigenaar kan vragen om naakte eigendom en vruchtgebruik samen te voegen tot = om te zetten in volle eigendom: hij ontvangt dan een deel van de volle eigendom en ook de vruchtgebruiker ontvangt zijn deel. Dit kan alleen onder specifieke wettelijke voorwaarden: zie 4.2.1.7 Omzetting van vruchtgebruik.
Maar meeestal verkiest de naakte eigenaar om de splitsing vruchtgebruik/naakte eigendom te behouden, of zijn de wettelijke voorwaarden tot samenvoeging niet vervuld. In dat geval kan de naakte eigenaar zijn rechten veilig stellen aan de hand van een inventaris en/of een bankrekening in onverdeeldheid. 2-
Bij het begin van het vruchtgebruik kan de naakte eigenaar een inventaris laten opmaken. Strikt wettelijk is dit trouwens verplicht. Zie hierboven: a- art. 600 BWB. 3-
Gedurende het vruchtgebruik kan de naakte eigenaar controle houden op het gebruik van het kapitaal door de vruchtgebruiker d.m.v. een bankrekening in onverdeeldheid = een kapitaalsrekening onder gemeenschappelijke handtekening van naakte eigenaar en vruchtgebruiker – de intresten ervan worden gestort op een vruchtgebruikersrekening op naam van de vruchgebruiker alleen.
5.4
Recht van gebruik en bewoning
Bron: artikelen 625-636 van het burgerlijk wetboek (BWB). Voor de volledige tekst van het BWB zie www.belgischrecht.be/codex.asp#civ.
Recht van gebruik is partieel vruchtgebruik: Over vruchtgebruik zie deze cursus: 5.3.
- de gebruiker heeft slechts recht op de vruchten voor zoveel als voor de behoeften van hemzelf en zijn gezin nodig is - bovendien kan hij zijn recht niet aan anderen afstaan of verhuren
Voor al het overige gelden dezelfde regels als inzake vruchtgebruik. Recht van bewoning is een specifieke vorm van recht van gebruik: hij die het recht van bewoning van een huis heeft mag er wonen met zijn gezin, zelfs al was hij niet gehuwd toen dit recht hem werd verleend. Lees Een vriendendienst... en iedereen blij! (over bruikleen en recht van bewoning) in Plus Magazine nr. 261 van juni 2010 p. 78-80.
223
5.5
Erfdienstbaarheden
Bron: artikelen 637-710bis burgerlijk wetboek (BWB). - Onderaan vermelden we de erfdienstbaarheden, omschreven in deze artikelen. Voor de volledige tekst van het BWB zie www.belgischrecht.be/codex.asp#civ.
Een erfdienstbaarheid = servitude is een last gelegd op een erf (het lijdend erf) in het belang van een ander erf (het heersend erf) of in het algemeen belang. Zij is alleen mogelijk m.b.t. onroerende goederen en is eeuwigdurend. Erfdienstbaarheden ontstaan a-
uit de natuurlijke ligging van de plaatsen, bijv. de eigenaar van een lager gelegen erf mag geen dijk opwerpen waardoor de afloop van een hoger gelegen erf gehinderd wordt b-
door de wet, bijv. een eigenaar moet zijn daken zodanig aanleggen dat het regenwater niet neerkomt op het erf van zijn buurman c-
door de wil van een persoon, d.i. wanneer zij gevestigd worden bij overeenkomst, bij testament of door bestemming van de huisvader Bestemming door de huisvader betekent dat een eigenaar van meerdere erven ten gunste van één ervan = het heersende erf een servitude vestigt welke ook de eventuele latere verkrijgers van het/de lijdende erf/erven verplicht. Bestemming door de huisvader is alleen mogelijk t.a.v. zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden. Erfdienstbaarheden zijn voortdurend als er voor de uitoefening ervan geen menselijke tussenkomst nodig is. Bijv. een erfdienstbaarheid van doorgang is niet voortdurend. d-
door verkrijgende verjaring (30 jaar) Ook verkrijgende verjaring is alleen mogelijk t.a.v. zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden. Hoewel zij in principe eeuwigdurend zijn kunnen erfdienstbaarheden eindigen a-
wanneer de erven zich in zodanige staat bevinden dat gebruik ervan niet meer mogelijk is b-
wanneer het heersende erf en het lijdende erf in dezelfde hand verenigd zijn = vermenging c-
door verjaring (30 jaar) Maar zie art.707 BWB. d-
wanneer de rechter op verzoek van de eigenaar van het lijdende erf de afschaffing ervan beveelt omdat alle nut voor het heersende erf verdwenen is Meer informatie over erfdienstaarheden op www.landmeters-experten.be/meererfdienstbaarheid.html en http://plusmagazine.knack.be/nl/rechtengeld/vastgoed/artikel/84/erfdienstbaarheden. Lees ook Niet altijd baas op het eigen erf? in Budget&Recht nr. 187 van juli/augustus 2006 p. 32-35.
ERFDIENSTBAARHEDEN DIE ONTSTAAN UIT DE LIGGING VAN DE PLAATSEN. Art. 640 BWB. LAGER GELEGEN ERVEN zijn jegens de hoger liggende gehouden het water te ontvangen dat daarvan buiten 's mensen toedoen natuurlijk afloopt. De eigenaar van het lager gelegen erf mag geen dijk opwerpen waardoor de afloop verhinderd wordt. De eigenaar van het hoger gelegen erf mag niets doen waardoor de erfdienstbaarheid van het lager gelegen erf verzwaard wordt. Art. 641. Hij die in zijn erf een WATERBRON heeft, mag daarvan naar goeddunken gebruik maken, behoudens het recht dat de eigenaar van het lager gelegen erf door een titel of door verjaring mocht hebben verkregen. Art. 642. De verjaring kan in dit geval niet verkregen worden dan door een onafgebroken genot van dertig jaren, te rekenen van het ogenblik waarop de eigenaar van het lager gelegen erf zichtbare werken heeft gemaakt en voltooid, die bestemd zijn om de val en de loop van het water op zijn eigendom te bevorderen. Art. 643. De eigenaar van de waterbron mag de loop ervan niet veranderen, wanneer deze aan de bewoners van een gemeente, dorp of gehucht het voor hen nodige water verschaft; indien echter de bewoners het gebruik daarvan niet hebben verworven, noch door verjaring
224 verkregen, kan de eigenaar een vergoeding vorderen, die door deskundigen wordt vastgesteld. Art. 644. Hij wiens EIGENDOM PAALT AAN EEN LOPEND WATER dat volgens artikel 538, in de titel Onderscheiding van de goederen, niet behoort tot het openbaar domein, mag zich, waar het voorbijloopt, daarvan bedienen tot bevloeiing van zijn eigendommen. Hij wiens erf door dat water doorsneden wordt, mag daarvan zelfs gebruik maken in de tussenruimte die het water er doorloopt, echter onder verplichting om het op de plaats waar het zijn erf verlaat, zijn gewone loop terug te geven. Art. 645. Wanneer een geschil ontstaat tussen de eigenaars voor wie die waters nut kunnen opleveren, moet de rechtbank, bij haar uitspraak, het belang van de landbouw overeenbrengen met de eerbiediging van het eigendomsrecht; en in alle gevallen moeten de bijzondere en plaatselijke verordeningen betreffende de loop en het gebruik van de waters in acht worden genomen. Art. 646. Ieder eigenaar kan zijn nabuur verplichten tot het afpalen van hun aan elkaar grenzende eigendommen. De AFPALING geschiedt op gemene kosten. Art. 647. Ieder eigenaar mag zijn erf AFSLUITEN, behoudens de in artikel 682 gestelde uitzondering. ERFDIENSTBAARHEDEN DIE DOOR DE WET GEVESTIGD ZIJN. Art. 650. Die welke gevestigd zijn tot algemeen of tot gemeentelijk nut, betreffen de VOETPADEN LANGS BEVAARBARE OF VLOTBARE RIVIEREN, het aanleggen of herstellen van de wegen en andere openbare of gemeentelijke werken. Alles wat deze soort van erfdienstbaarheid betreft, wordt door bijzondere wetten of verordeningen geregeld. Art. 652. Enkele van deze verplichtingen worden geregeld door de wetten op de veldpolitie. De overige betreffen de gemene muur en de gemene gracht, het geval dat een tegenmuur nodig is, de uitzichten op het eigendom van de nabuur, de dakdrop, het recht van uitweg. AFDELING I. - GEMENE MUUR EN GEMENE GRACHT. Art. 653. In de steden en op het platteland wordt iedere muur vermoed gemeen te zijn, wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen, en dan tot aan het minst verheven dak, of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden; een en ander indien er titel noch teken is van het tegendeel. Art. 654. Een teken dat een scheidsmuur niet gemeen is, is aanwezig wanneer het bovenste van de muur aan de ene kant opstaande is en loodrecht op het voetstuk, en aan de andere kant schuin afloopt; Eveneens, wanneer er zich slechts aan één zijde, hetzij een kap, hetzij stenen lijsten en karbelen bevinden, die daar bij het bouwen van de muur zijn geplaatst. In die gevallen wordt de muur geacht uitsluitend toe te behoren aan de eigenaar aan wiens zijde de drop is of de stenen karbelen en lijsten zich bevinden. Art. 655. Het herstellen en het wederopbouwen van de gemene muur komen ten laste van allen die op de muur recht hebben, en zulks naar evenredigheid van ieders recht. Art. 656. Echter kan ieder medeëigenaar van een gemene muur zich bevrijden van de verplichting om bij te dragen tot het herstellen en het wederopbouwen, door zijn recht van medeëigendom te laten varen, mits de gemene muur geen gebouw steunt dat hem toebehoort. Art. 657. Ieder medeëigenaar mag tegen een gemene muur aanbouwen en daarin balken of ribben doen plaatsen door de gehele dikte van de muur, op vierenvijftig millimeter (...) na, onverminderd het recht van de nabuur om de balk met een steekbeitel tot de helft van de muur te doen inkorten, ingeval hij zelf op die plaats balken zou willen steken of daar tegenaan een schoorsteen zou willen maken. <W 15-12-1949, art. 28> Art. 658. Ieder medeëigenaar mag de gemene muur hoger doen optrekken; doch hij alleen moet de kosten van de verhoging betalen, alsook de herstellingen tot onderhoud van hetgeen zich boven de hoogte van de gemene afsluiting bevindt, en bovendien een vergoeding voor de last naar evenredigheid van de verhoging en volgens de waarde. Art. 659. Indien de gemene muur niet in staat is de verhoging te dragen, moet hij die de muur wil optrekken, hem op zijn kosten geheel opnieuw doen opbouwen en de meerdere dikte moet van de grond aan zijn kant afgenomen worden. Art. 660. De nabuur die tot de verhoging niet heeft bijgedragen, kan deze gemeen maken door de helft te betalen van de voor de verhoging gemaakte kosten, alsook de waarde van de helft van de grond waarvan voor de verbreding mocht zijn gebruik gemaakt. Art. 661. _ Iedere eigenaar van een erf dat paalt aan een muur, heeft ook het recht om die muur geheel of gedeeltelijk gemeen te maken, mits hij aan de eigenaar van de muur de helft vergoedt van zijn waarde ofwel de helft van de waarde van het gedeelte dat hij gemeen wil maken, en de helft van de waarde van de grond waarop de muur gebouwd is. Art. 662. Geen nabuur mag in de gemene muur een holte maken of daartegen een werk aanbrengen of doen steunen, zonder toestemming van de andere nabuur of, indien deze weigert, zonder door deskundigen de middelen te hebben doen bepalen die nodig zijn om te voorkomen dat door het nieuwe werk aan de rechten van de andere nabuur afbreuk wordt gedaan.
Art. 663. Eenieder kan, in de steden en voorsteden, zijn nabuur verplichten om bij te dragen tot het bouwen en herstellen van de afsluiting die dient tot scheiding van hun in die steden en voorsteden gelegen huizen, binnenplaatsen en tuinen; de hoogte van de afsluiting wordt vastgesteld volgens de bijzondere verordeningen of de vaste en erkende gebruiken; en, bij gebreke van gebruik of verordening, moet elke tussen naburen tot scheiding dienende muur die voortaan gebouwd of wederopgebouwd zal worden, een hoogte hebben van ten minste tweeëndertig decimeter (...), de kap daarin begrepen, in de steden van vijftigduizend en meer zielen, en van zesentwintig decimeter (...) in de andere steden. Art. 665. Wanneer men een gemene muur of een huis weder opbouwt, blijven de heersende en lijdende erfdienstbaarheden voortbestaan t en opzichte van de nieuwe muur of van het nieuwe huis, zonder dat zij echter verzwaard kunnen worden, en mits de wederopbouw geschiedt vooraleer de verjaring is verkregen. Art. 666. Alle grachten tussen twee erven worden vermoed gemeen te zijn, indien er titel noch teken is van het tegendeel. Art. 667/668. Een teken dat een gracht niet gemeen is, is aanwezig wanneer de dijk of de opgeworpen aarde zich slechts aan één zijde van de gracht bevindt. De gracht wordt geacht uitsluitend aan degene toe te behoren aan wiens kant zich de opgeworpen aarde bevindt.
225 AFDELING II. - AFSTAND EN TUSSENWERKEN VEREIST BIJ BEPAALDE BOUWWERKEN. Art. 674. Hij die nabij een al dan niet gemene muur, een put of een gemakput laat graven. Hij die daartegen een schoorsteen of stookplaats, een smidse, oven of fornuis wil oprichten, Daartegen een stal wil aanbouwen, Of tegen die muur een bewaarplaats van zout of een opslag van bijtende stoffen wil aanleggen, is verplicht de afstand te laten die is voorgeschreven door de bijzondere verordeningen en gebruiken op dat stuk, of zodanige werken aan te leggen als deze verordeningen en gebruiken voorschrijven ten einde schade voor de nabuur te voorkomen. AFDELING III. – UITZICHTEN OP DE ERVEN VAN DE BUREN Art. 675. Geen van de naburen mag, zonder toestemming van de andere, in een gemene muur een venster of opening maken, hoe dan ook, zelf niet met vaststaand glasraam. Art. 676. De eigenaar van een niet gemene muur die onmiddellijk paalt aan het erf van een ander, mag in die muur lichtopeningen of vensters maken met ijzeren traliewerk en vaststaand glasraam. Deze vensters moeten voorzien zijn van een ijzeren traliewerk waarvan de maliën ten hoogste een decimeter (...) groot zijn, en van een vaststaand glasraam. <W 15-12-1949, art. 28> Art. 677. Deze vensters of lichtopeningen mogen niet lager gemaakt worden dan zesentwintig decimeter (...) boven de vloer of grond van de kamer die men wil verlichten, indien deze met de straat gelijkvloers is, en niet lager dan negentien decimeter (...) boven de vloer, voor de hogere verdiepingen. <W 15-12-1949, art. 28>. Art. 678. Men mag op het besloten of niet besloten erf van zijn nabuur geen rechtstreekse uitzichten of uitzicht gevende vensters, noch balkons of andere soortgelijke vooruitspringende werken hebben, tenzij er een afstand van negentien decimeter (...) is tussen de muur waar men die maakt, Art. 679. Men mag op datzelfde erf geen zijdelingse of schuine uitzichten hebben, tenzij er een afstand is van zes decimeter (...). <W 15-12-1949, art. 28> Art. 680. De afstand waarvan sprake in de twee vorige artikelen, wordt gerekend van het buitenvlak van de muur waarin de opening gemaakt wordt, en, indien er balkons of andere soortgelijke vooruitspringende werken zijn, van hun buitenrand tot aan de scheidslijn van beide eigendommen. Art. 680bis.
De wettelijke beperkingen die de huidige afdeling aan naburen oplegt zijn niet van toepassing op aangelanden van openbare wegen en spoorwegen die tot het openbaar domein behoren. AFDELING IV. - DAKDROP. Art. 681. Ieder eigenaar moet zijn daken zodanigaanleggen dat het regenwater op zijn grond of op de openbare weg afloopt; hij mag het niet doen neerkomen op het erf van zijn nabuur. AFDELING V. - RECHT VAN UITWEG. Art. 682. <W 01-03-1978, art. 1> § 1. De eigenaar wiens erf ingesloten ligt omdat dit geen voldoende toegang heeft tot de openbare weg en deze toegang niet kan inrichten zonder overdreven onkosten of ongemakken, kan, voor het normale gebruik van zijn eigendom naar de bestemming ervan, een uitweg vorderen over de erven van zijn naburen, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die hij mocht veroorzaken. § 2. De vordering tot toewijzing van een uitweg is onverjaarbaar. § 3. Bij stilzitten van de eigenaar kan de gebruiker van het erf dat zich bevindt in de toestand beschreven in § 1, onder dezelfde voorwaarden een uitweg vorderen, mits hij de eigenaar in de zaak roept. Art. 683. <W 01-03-1978, art. 1> De ligging van de uitweg wordt door de rechter bepaald op zulk een wijze dat hij het minst schadelijk is. Indien de ingeslotenheid evenwel het gevolg is van de splitsing van een erf na verkoop, ruiling, verdeling of enige andere omstandigheid, kan de uitweg slechts verleend worden over de percelen die voor de splitsing tot dat erf behoorden, tenzij de openbare weg op die wijze niet voldoende bereikbaar is. De rechter oordeelt naar billijkheid. Art. 684. <W 01-03-1978, art. 1> De verleende uitweg houdt op, wanneer hij niet meer noodzakelijk is naar het voorschrift van artikel 682, § 1, of wanneer hij kan genomen worden op een andere plaats, die minder schadelijk is geworden dan de aangewezen ligging. Men kan zich op geen verjaring beroepen, hoelang de uitweg ook moge bestaan. De vordering tot afschaffing of tot vetplaatsing van de uitweg kan worden ingesteld door de eigenaar of bij stilzitten van deze door de gebruiker van het heersend of het lijdend erf. De gebruiker dient de eigenaar in de zaak te roepen. Wanneer de uitweg wordt afgeschaft kan de rechter, in acht genomen de duur van het recht en de geleden schade, de volledige of gedeeltelijke terugbetaling van de ontvangen vergoeding bevelen. Art. 685. <W 01-03-1978, art. 1> De vordering tot vergoeding, in het geval van artikel 682, is vatbaar voor verjaring en de uitweg moet blijven bestaan, hoewel de vordering tot vergoeding niet meer ontvankelijk is.
226
5.6
Recht van opstal
Bron: wet van 10.1.1824. Voor de volledige tekst van de wet zie www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=nl&la=N&cn=1824011031&table_name=wet.
Overeenkomstig het principe van de natrekking is de eigenaar van een grond ipso facto ook eigenaar van alles wat zich op de grond bevindt of wat hij voortbrengt. Opstal vormt hierop een uitzondering: het is het recht om op andermans grond gebouwen of beplantingen te bezitten, voor ten hoogste 50 jaar (behoudens uitdrukkelijke of stilzwijgende verlenging met eenzelfde duur). Recht van opstal wordt gevestigd - bij overeenkomst - bij testament - door verjaring (30 jaar) Recht van opstal eindigt door - het verstrijken van de vastgestelde duur - vermenging - verjaring Op het einde van zijn opstalrecht mag de opstalhouder de gebouwen die hij oprichtte afbreken en de beplantingen verwijderen, mits hij de grond in zijn oorspronkelijke staat herstelt. Of anders moet de eigenaar van de grond hem de actuele waarde ervan vergoeden. Voor meer informatie download de brochure ‘Recht van erfpacht – opstal – natrekking’ op de website van de Nederlandstalige notarissen: www.notaris.be/verkopen-kopen-huren-lenen/brochures.
5.7
Erfpacht
Bron: wet van 10.1.1824. Voor de volledige teskt van de wet zie www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=nl&la=N&cn=1824011030&table_name=wet.
Erf- of cijnspacht is een overerfelijke overeenkomst waarbij een eigenaar het genot van zijn grond (en het ev. erop gevestigd onroerend goed) afstaat voor minimum 27 en maximum 99 jaar aan een pachter die hiervoor jaarlijks een cijns betaalt. De erfpachter oefent alle eigendomsrechten uit: zo kan hij een vruchtgebruik vestigen of een recht van gebruik of erfdienstbaarheden of een hypotheek enz. Anderzijds moet hij alle lasten ervan dragen (o.a. de grondbelastingen betalen). Voor meer informatie download de brochure ‘Recht van erfpacht – opstal – natrekking’ op de website van de Nederlandstalige notarissen: www.notaris.be/verkopen-kopen-huren-lenen/brochures.
227
5.8
Het pand
Bron: art. 2071-2091 van het burgerlijk wetboek (BWB). Voor de volledige tekst van het BWB zie www.belgischrecht.be/codex.asp#civ.
Het pandcontract is een eenzijdig accessoir contract waarbij - een schuldenaar = de pandgever - aan zijn schuldeiser = de pandhouder - een roerend goed = het pand afgeeft tot zekerheid van zijn schuld. Dit goed verdwijnt dus (minstens tijdelijk) uit het vermogen van de schuldenaar = buitenbezitstelling van de schuldenaar en gaat over op de schuldeiser. De akte van inpandgeving moet worden geregistreerd. Info over de registratiekantoren op http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.php?lang=nl.
Het contract loopt ten einde wanneer de pandgever zijn schuld terugbetaalt, de schuldeiser geeft dan de in pand gegeven zaak terug. Bij niet betaling kan de schuldeiser de rechter vragen dat het pand hem zou toegewezen worden of zou verkocht worden om met de opbrengst van de verkoop zijn vordering te voldoen. Over het enige nog overblijvende Belgische pandjeshuis, in Brussel, zie www.bergvanbarmhartigheid.be, lees ook www.nieuwsblad.be/Archief/Artikel/index20041210GJJASTV1.aspx.
Inpandgeving van een handelszaak is slechts mogelijk ten voordele van banken of erkende kredietinstellingen. Anders dan een burgerlijk pand moet een handelspand niet worden geregistreerd. Wanneer zij deel uitmaken van een handelsfonds kan men ook onroerende goederen verpanden, zonder buitenbezitstelling. Handelsfonds is een verzamelwoord voor een aantal materiële en immateriële elementen van een handelszaak: koopwaar, materiaal, inrichting, handelsnaam, handelsmerk, cliënteel, huurceel, goodwill...
Voor het overige zijn de algemene regels betreffende het pand van toepassing, o.a. betreffende de buitenbezitstelling van de schuldenaar: lichamelijke roerende goederen en titels op naam worden in pand gegeven door eenvoudige afgifte ervan, titels aan toonder door endossement. (Wet 25.10.1919.)
Ook een factuur = de formalisatie van een schuldvordering kan in pand gegeven worden, door endossement van deze factuur of een eensluidend verklaard afschrift ervan. De inpandgeving van een factuur is alleen toegelaten ten voordele van banken en erkende kredietinstellingen. (Art. 13 wet 25.10.1919, gewijzigd bij wet 31.3.1958.) Koopwaren zijn van nature minder geschikt voor inpandgeving. De handelaar moet ze vrij kunnen laten circuleren, bij een gewone inpandgeving ervan wordt deze vrije beschikking hem ontnomen, het gevolg van de zgn. buitenbezitstelling. Daarom werd een aangepaste juridische constructie opgezet, de warrant-ceel, welke toelaat koopwaren te verpanden zonder ze te moeten uit handen geven.
Een warrant-ceel is een handelsdocument afgeleverd door een bewaarnemer, bijv. de exploitant van een pakhuis, aan degene die het bewijs levert dat hij de vrije beschikking heeft over de koopwaar waarop het document slaat. Het bestaat uit 2 delen: - de warrant die het pandrecht vertegenwoordigt - de ceel die de eigendom formaliseert, bezwaard met een pand De warrant en/of de ceel kunnen worden overgedragen door endossement. Wil de eigenaar van de koopwaar een lening afsluiten dan kan hij de warrant endosseren aan zijn geldschieter. Wil hij zijn koopwaar verkopen dan kan hij de ceel endosseren aan de koper (die uiteraard de rechten van de pandhouder zal moeten respecteren). Of de warrant en de ceel kunnen samen worden overdragen als formalisering van het onbezwaard eigendomsrecht. (Wet 18.11.1862.)
228
5.9
De hypotheek
Bron: Boek III titel 18 van het burgerlijk wetboek (BWB). Voor de volledige tekst van het BWB zie www.belgischrecht.be/codex.asp#civ.
Een hypotheek is een accessoir zakelijk recht op een onroerend goed, een schip of vliegtuig. Hij verleent aan de schuldeiser in wiens voordeel hij is gevestigd het recht om het onroerend goed te doen verkopen en zich met de opbrengst van deze verkoop te laten betalen, zo nodig vóór de andere schuldenaars. Een hypotheek kan op diverse wijzen worden gevestigd. Men onderscheidt: - bedongen hypotheken = contractueel bedongen tussen een schuldeiser en een schuldenaar tot zekerheid van een bestaande schuld of bij testament bedongen De vestiging ervan vereist een authentieke akte of een in rechte of voor notaris erkende onderhandse akte. - wettelijke hypotheken bijv. die ten voordele van een minderjarige op de goederen van zijn voogd of t.v.v. de staat i.v.m. de inning van de inkomstenbelastingen Een hypotheek is tegenstelbaar aan derden zodra hij op de wettelijke wijze is bekendgemaakt = door inschrijving op het hypotheekkantoor van het arrondissement waar het goed gelegen is. Bij inschrijving, anders dan bij overschrijving, worden niet de volledige teksten genoteerd maar alleen de onderdelen die van belang zijn voor derden.
De inschrijving is geldig voor 30 jaar maar verlenging is mogelijk. De datum van de inschrijving bepaalt de onderlinge rangregeling: een hypotheek van een eerdere datum heeft voorrang op een van een latere datum. Een hypotheek loopt ten einde door doorhaling door de hypotheekbewaarder (zie hieronder) op verzoek van partijen of krachtens een vonnis of arrest. Wanneer de koper van een onroerend goed de hypothecaire schuld van de verkoper voldoet is er sprake van zuivering. Hypotheekbewaring De hypotheekbewaring behoort tot de Administratie van het kadaster, de registratie en de domeinen (AKRED). De AKRED bestaat uit verschillende lokale diensten, ondergebracht in 4 groepen: het kadaster, de hypotheken, de registratie en de domeinen. Zie http://fiscus.fgov.be/interfakrednl/Taken/overzicht.htm > http://fiscus.fgov.be/interfakrednl/Taken/hypotheken.htm. Adressen van de diensten voor hypotheekbewaring: http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.php?lang=nl.
Voor meer informatie over de hypotheek zie www.notaris.be/verkopen-kopen-huren-lenen/lenen/soorten-leningen/de-hypotheek.
Over de hypothecaire lening zie deze syllabus: 6.1.1.bis.5 www.hypotheekwinkel.be: de tarieven van de Belgische banken worden er vergeleken en de bijkomende kosten berekend.
Over de opeethypotheek = omgekeerde hypotheek, een alternatief voor de verkoop op lijfrente (zie in deze syllabus: 6.1.1bis.7) lees Eet eens uw eigen huis op in De Standaard van 9.10.2006 p. E4-E5.
Voorlopig kunnen Belgische banken geen opeethypotheek aanbieden. Eind april 2009 kwam een wetsvoorstel tot stand om dit mogelijk te maken. Zie www.standaard.be/Artikel/Detail.aspx?artikelId=DMF20090428_073. Lees ook Uw huis als aanvullend pensioen in Budget&Recht nr. 205 van juli/augustus 2009 p. 29-31. Lees over de Nederlandse situatie www.consumentenbond.nl/actueel/nieuws/52627/56943, http://financieel.infonu.nl/hypotheek/6756-uw-huis-opeten-hoe-snel-gaat-dat.html en www.robecodirect.nl/web/nl/hypotheken/opeethypotheek.jsp.
