Výtisk č. 4
ZNALECKÝ
POSUDEK
číslo: 5891 - 170 / 15 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ a id. ¾ na pozemcích p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, včetně příslušenství, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina
Vlastník nemovitých věcí:
Lojek Patrik Moravská 1553/52, 120 00, Praha 2
Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2, Praha 10
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku, resp. příslušných podílů na nich, pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí
Vypracoval:
Ing. David Machala
V Brně dne 15.10.2015
Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 6519/09-153 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. Usnesením Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor, se sídlem Na Plískavě 1525/2, 102 00 Praha 10, č.j. 003 EX 1385/15-15 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¾ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění spoluvlastnického podílu ideální ¾ na nemovitých věcech a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav ocení jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, ocení závady, které prodejem z dražby nezaniknou, zjistí a určí, zda se u oceňovaných nemovitých věcí nebo, kterékoli jejich části, nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči a na závěr uvede cenu obecnou, za níž jsou nemovité věci v dražbě prodejné. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení č.j. 030 EX 6519/09-153 ze dne 26.8.2015 úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 6519/09-156 ze dne 26.8.2015 úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním Hlinky 41/104, 603 00 Brno
vydané Exekutorským exekutorem, se sídlem vydané Exekutorským exekutorem, se sídlem
c) Usnesení č.j. 003 EX 1385/15-15 ze dne 26.8.2015 vydané Exekutorským úřadem Praha 10, Mgr. Richardem Bednářem, soudním exekutorem, se sídlem Na Plískavě 1525/2, 102 00 Praha 10 d) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 845 pro k.ú. Polnička, vyhotovený dálkovým přístupem dne 26.8.2015 e) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledů katastrálních map, pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz f) Místní šetření provedené dne 9.10.2015 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. 2
g) Fotodokumentace pořízená při místním šetření h) Informace z trhu nemovitostí a z vlastní databáze i) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění j) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. k) Internetové zdroje: http://www.mapy.cz 3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 9.10.2015. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných pozemků a byla pořízena fotodokumentace. Vzhledem k charakteru pozemku bylo provedeno místní šetření bez kontaktu povinného.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník nemovitých věcí dle LV č. 845 pro k.ú. Polnička: Lojek Patrik Moravská 1553/52, 120 00, Praha 2 Nemovité věci evidované na LV č. 845 pro k.ú. Polnička: -
pozemek p.č. 313
ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 51 m 2
-
pozemek p.č. 314
zahrada, o výměře 275 m 2
-
pozemek p.č. 315
zahrada, o výměře 127 m 2
-
pozemek p.č. 316
ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 30 m 2
2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ a id. ¾ na pozemcích p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Bližší specifikace oceňovaných pozemků, včetně údajů z katastru nemovitostí, jejich popis a skutečné využití, je uvedeno níže v posudku. Obec Polnička leží při severovýchodním okraji kraje Vysočina. Leží přibližně 3 km severně od města Žďár nad Sázavou. V obci žije dle MLO 2014 celkem 799 obyvatel. Občanská vybavenost plně koresponduje s velikostí obce, nachází se zde základní škola, restaurace, obchod a další. Širší občanská vybavenost je dostupná v městě Žďár nad Sázavou. Z hlediska inženýrských sítí je se v obci nachází vodovodní řád, rozvody el., plynofikace i kanalizace. Obcí prochází silnice II/350.
3
Pozemky tvoří jednotný funkční celek, který se nachází v centrální části obce, v těsné blízkosti základní školy. Příjezd (přístupu) k oceňovaným pozemkům je zcela bez problémů zajištěn, a to z pozemku p.č. 273/1 v KN vedeném jako ostatní plocha, ostatní komunikace s vlastnickým právem pro Obec Polnička. Dle České asociace pojišťoven je adresa sousedního domu č.p. 107 vedena v zóně 1 (zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně). Dle LV č. 845 pro k.ú. Polnice ze dne 26.8.2015 je oceňovaný majetek ve vlastnictví povinného zatížen v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: • Zástavní právo soudcovské s povinností k Lojek Patrik • Zástavní právo exekutorské podle §69a exekučního řádu, oprávnění pro společnost GE Money Auto s.r.o. • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost D&I CONSULTING LIMITED • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost Pražská energetika a.s. • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost Kooperativa pojišťovna, a.s. • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost Vodafone Czech Republic, a.s. • 9x Nařízení exekuce s povinností k Lojek Patrik • 3x Zahájení exekuce s povinností k Lojek Patrik Na LV č. 845 pro k.ú. Polnička ze dne 26.8.2015 je evidováno v části – Plomby a upozornění – Upozornění na výzvu zapsanou v záznamu pro další řízení ZDŘ–786/2003-714, vztahující se k parcele p.č. 313. Podrobněji viz LV v příloze znaleckého posudku. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaném majetku neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 9.10.2015. Dle platného územního plánu obce Polnička se oceňované nemovité věci (pozemky) nachází ve stabilizované ploše plochy bydlení v rodinných domech individuální, jak je zřejmé z následujícího grafického vyznačení:
4
3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Pozemky 3.2. Trvalé porosty 4. Popis oceňovaného majetku, výměry, stáří: 4.1. Pozemky: LV č. 845 pro k.ú. Polnička: p. č.
druh pozemku, způsob využití, způsob ochrany
výměra (m2)
popis a využití pozemku, příslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty)
313
Ostatní plocha, jiná plocha, chráněná krajinná oblast – II. – IV. zóna
Jedná se o pozemek, na kterém se nachází zbytky konstrukce základů a suterénu bývalé stavby. Žádné 51 trvalé porosty ani ostatní příslušenství se na pozemku nenacházejí. Pozemek je rovinatý.
314
Zahrada, chráněná krajinná oblast – II. – IV. Zóna, zemědělský půdní fond
315
Zahrada, chráněná krajinná oblast – II. – IV. Zóna, zemědělský půdní fond
316
Ostatní plocha, jiná plocha, chráněná krajinná oblast – II. – IV. zóna
Jedná se o pozemek s trvalými porosty v neudržovaném stavu, které jsou doplněny náletovými porosty (stromy a 275 keři). Charakter pozemku je mírně svažitý. Bez příslušenství. Na pozemku se nachází betonový sloup elektrického vedení. Na pozemku se nachází náletové porosty různého druhu a stáří, zbytek pozemku je zatravněn. Plot ze strojového 127 pletiva v dezolátním stavu. Ostatní příslušenství se na pozemku nevyskytuje. Pozemek je severovýchodně svažitý. Na část pozemku zasahují zbytky konstrukce základů a suterénu bývalé stavby, které se dále vyskytují na 30 pozemku p.č. 313. Žádné trvalé porosty ani ostatní příslušenství se na pozemku nenacházejí, povrch pozemku je zpevněný, štěrkový. Pozemek je rovinatý.
Celkem:
483 m2 5
4.2. Trvalé porosty: Na oceňovaných pozemcích se nachází několik trvalých porostů – stromy a keře – náletové, lesního charakteru a různého druhu a stáří. Existence všech trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku.
C. P O S U D E K: Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 9.10.2015. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných pozemků a byla pořízena fotodokumentace. Vzhledem k charakteru pozemku bylo provedeno místní šetření bez kontaktu povinného. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovité věci jsou popsány výše v posudku.
Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí: 1. Definice obvyklé ceny: Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“ 2. Postup stanovení obvyklé ceny pozemku: Pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena nemovitých věcí bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují obvyklou cenu nemovitého majetku.
6
Pro určení obvyklé ceny oceňovaného pozemku se v tomto případě použije metoda porovnávací, která nejlépe odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitými věcmi. 2.1. Stanovení jednotkové ceny pozemku pomocí porovnávací metody: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které jsou v současné době nabízeny na realitním trhu, neboť se nepodařilo nalézt dostatečné množství relevantních informací o konkrétních prodejích uskutečněných v posledních pokud možno několika měsících. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Pro analýzu porovnávací hodnoty oceňovaného majetku jsou tedy využity údaje o následujících srovnávacích nemovitostech: Srovnávací nemovitost č. 1: Nabídka pozemku o výměře 770 m 2 k prodeji v obci Křižanov ul. Ořechovská. Pozemek č.p. 1046 je určen k výstavbě RD a č.p. 1047 (zahrada). Pozemek je mírně svažitý, a je situován v proluce, má výhodnou jižní orientaci. Šíře pozemku je 10 m. Na pozemku se nachází vlastní studna s užitkovou vodou. Sítě jsou na hranici pozemku. Nabídková cena činí 410.000,- Kč, tj. 532,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č. 2: Nabídka prodeje stavebního pozemku o výměře 1.313 m 2 v obci Olešná u Nového Města na Moravě. Pozemek je určen dle ÚP k výstavbě rodinného domu, čerpací stanici, ubytovacímu zařízení atd. IS jsou na hranicích pozemku. Obec se nachází cca 4km od Nového Města na Moravě. Nabídková cena činí 525.200,- Kč, tj. 400,Kč/m 2 plochy pozemku.
7
Srovnávací nemovitost č. 3: Nabídka prodeje stavebního pozemku v obci Velká Losenice, v lokalitě "Pod Merkem", určeném k trvalému bydlení. Výměra pozemku činí 655 m 2. Krásný výhled na kopec Peperek. Mírný svah. Sousední zástavba je obytná. Vynikající dostupnost do Žďáru nad Sázavou a také do Přibyslavi. Sítě u pozemku. V obci veškerá občanská vybavenost. Nabídková cena činí 408.000,- Kč, tj. 623,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č. 4: Nabídka prodeje stavebního pozemku v obci Velká Losenice, v lokalitě "Pod Merkem", určeném k trvalému bydlení. Výměra pozemku činí 974 m 2. Krásný výhled na kopec Peperek. Mírný svah. Sousední zástavba je obytná. Vynikající dostupnost do Žďáru nad Sázavou a také do Přibyslavi. Sítě u pozemku. V obci veškerá občanská vybavenost. Nabídková cena činí 568.000,- Kč, tj. 583,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č. 5: Nabídka prodeje stavebního pozemku o celkové ploše 772 m 2 v obci Žďár nad Sázavou – Stržanov. Pozemek se nachází na kopci s výhledem na Zelenou horu a do okolní kopcovité krajiny, přičemž je situován na okraji obce, na klidném místě. V budoucnu je plánována výstavba osvětlené přístupové cesty s asfaltovým povrchem, která by měla být zakončena točnou (slepá ulice). Na pozemku se nachází přípojka elektřiny a přípojka na obecní vodovod. Nabídková cena činí 656.200,- Kč, tj. 850,- Kč/m 2 plochy pozemku.
8
Náhled do databáze cen pozemků uvedené na adrese www.cscom.cz: Další možností pro odhadnutí ceny pozemku je využití databáze cen pozemků uvedené na stránkách České společnosti certifikovaných odhadců majetku (ČSCOM). Databáze cen pozemků je unikátní projekt, který nabízí odborné a laické veřejnosti hodnotná data o tržních cenách pozemků v celé ČR (s výjimkou měst, která mají schválenou cenovou mapu Ministerstvem spravedlnosti). Databáze je pravidelně aktualizována tržními odhady zpracovávanými certifikovanými odhadci ČSCOM a podle jednotné metodiky ČSCOM, data jsou ověřována členy znaleckých výborů v jednotlivých okresech.
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaných pozemků bude určena na základě analýzy výše uvedených srovnávacích nemovitostí. Interval, v němž se pohybují prodejní ceny 1 m 2 pozemků konkrétně použitých pro srovnání, je od 400,- Kč/m 2 do 850,- Kč/m 2. Na základě veškerých výše uvedených informací a po uvedení jednotlivých charakteristik majících vliv na hodnotu pozemků jako je velikost pozemků, stavební připravenost pozemků, možnost přístupu a příjezdu k pozemkům, tvar pozemků, konfigurace terénu, umístění v rámci obce a okresu, dostupnost města poskytujícího rozšířenou občanskou vybavenost a v neposlední řadě také v návaznosti na platný územní plán, je jednotková porovnávací hodnota oceňovaných pozemků stanovena po zvážení všech uvedených aspektů ve výši 450,- Kč. V této ceně jsou již zohledněny také trvalé porosty a příslušenství a rovněž jsou zohledněny i určité náklady na odstranění torza původní stavby nacházející se na pozemku. V případě výše uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací také zapotřebí nezbytně uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny.
9
Rekapitulace porovnávacích hodnot pozemků evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička:
Parcela č.
Výměra 2 (m )
313 314 315
51 275 127
316
30
Druh pozemku, způsob využití Ostatní plocha, jiná plocha Zahrada Zahrada
Jednotková Porovnávací hodnota porovnávací celkem (Kč) 2 hodnota (Kč/m ) 450,00 22 950,00 450,00 123 750,00 450,00 57 150,00 450,00
Ostatní plocha, jiná plocha
Výměra 483 2 celkem (m ) Porovnávací hodnota celkem (Kč)
13 500,00
217 350,00
3. Závěrečná analýza obvyklé ceny oceňovaného majetku: Pro stanovení, resp. odhadnutí, obvyklé ceny oceňovaných pozemků byla využita metoda porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost daných nemovitostí. Celkovou obvyklou cenu oceňovaných pozemků odhadujeme na základě výše stanovené porovnávací hodnoty a po mírném zaokrouhlení ve výši 220.000,- Kč, přičemž ideální podíl ¼ na oceňovaných pozemcích pak činí 55.000,- Kč a ideální podíl ¾ na oceňovaných pozemcích pak činí 165.000,- Kč. Dle LV č. 845 pro k.ú. Polnička ze dne 26.8.2015 jsou oceňované nemovité věci zatíženy zástavními právy exekutorskými, zástavním právem soudcovským, nařízeními exekuce a zahájeními exekuce. K oceňovaným nemovitým věcem se nevztahují, resp. nebyla zjištěna, žádná práva a závady, kromě výše uvedených. Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku nijak zohledněna. Rekapitulace obvyklé ceny oceňovaných pozemků: Na základě porovnávací hodnoty odhadujeme celkovou obvyklou cenu pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina – celkem: Obvyklá cena
220 000,- Kč
Potom obvyklá cena ideálního podílu ve výši id. ¼ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina – celkem
Obvyklá cena id. ¼
55 000,- Kč
Potom obvyklá cena ideálního podílu ve výši id. ¾ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina – celkem
Obvyklá cena id. ¼ 10
165 000,- Kč
D. Z Á V Ě R: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 6519/09-153 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. Usnesením Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor, se sídlem Na Plískavě 1525/2, 102 00 Praha 10, č.j. 003 EX 1385/15-15 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¾ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění spoluvlastnického podílu ideální ¾ na nemovitých věcech a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav ocení jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, ocení závady, které prodejem z dražby nezaniknou, zjistí a určí, zda se u oceňovaných nemovitých věcí nebo, kterékoli jejich části, nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči a na závěr uvede cenu obecnou, za níž jsou nemovité věci v dražbě prodejné. Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Celkovou obvyklou cenu pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina, ve vlastnictví Patrika Lojka (nar. 2.11.1972), odhadujeme ke dni 9.10.2015 celkem ve výši:
220.000,- Kč Slovy: dvěstědvacetettisíc korun českých
Potom obvyklou cenu ideálního podílu ve výši id. ¼ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina, ve vlastnictví Patrika Lojka (nar. 2.11.1972), odhadujeme ke dni 9.10.2015 celkem ve výši:
55.000,- Kč Slovy: padesátpěttisíc korun českých 11
A obvyklou cenu ideálního podílu ve výši id. ¾ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina, ve vlastnictví Patrika Lojka (nar. 2.11.1972), odhadujeme ke dni 9.10.2015 celkem ve výši:
165.000,- Kč Slovy: stošedesátpěttisíc korun českých
Pozn.: 1) Obvyklé ceny jednotlivých oceňovaných pozemků jsou uvedeny výše v posudku v kapitole C.3. 2) Ve výsledných obvyklých cenách nejsou zohledněna zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekucí ani zahájení exekucí. Jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna. 3) Nebyly zjištěny žádné výměnky a nájemní, pachtovní a předkupní práva vztahující se k oceňovanému majetku. 4) Příslušenství i trvalé porosty jsou popsány výše v posudku, přičemž jejich hodnota je již zohledněna ve stanovené obvyklé ceně.
V Brně dne 15.10.2015
Seznam příloh: 1) Fotodokumentace ze dne 9.10.2015 2) Náhled katastrální mapy 3) Výpis z katastru nemovitostí 4) Mapy oblasti
Posudek byl vyhotoven v pěti stejnopisech, obsahuje celkem 24 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán každému objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).
12
ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 170/15 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. David Machala zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
13
Fotodokumentace ze dne 9.10.2015
Pohled na oceňované pozemky
Pohled na oceňované pozemky
Zbytky konstrukce základů a suterénu bývalé stavby
14
Pohled na oceňované pozemky
15
Náhled katastrální mapy
16
Mapy oblasti
17
Výtisk č. 4
ZNALECKÝ
POSUDEK
číslo: 5891 - 170 / 15 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ a id. ¾ na pozemcích p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, včetně příslušenství, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina
Vlastník nemovitých věcí:
Lojek Patrik Moravská 1553/52, 120 00, Praha 2
Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2, Praha 10
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku, resp. příslušných podílů na nich, pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí
Vypracoval:
Ing. David Machala
V Brně dne 15.10.2015
Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 6519/09-153 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. Usnesením Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor, se sídlem Na Plískavě 1525/2, 102 00 Praha 10, č.j. 003 EX 1385/15-15 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¾ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění spoluvlastnického podílu ideální ¾ na nemovitých věcech a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav ocení jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, ocení závady, které prodejem z dražby nezaniknou, zjistí a určí, zda se u oceňovaných nemovitých věcí nebo, kterékoli jejich části, nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči a na závěr uvede cenu obecnou, za níž jsou nemovité věci v dražbě prodejné. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení č.j. 030 EX 6519/09-153 ze dne 26.8.2015 úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 6519/09-156 ze dne 26.8.2015 úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním Hlinky 41/104, 603 00 Brno
vydané Exekutorským exekutorem, se sídlem vydané Exekutorským exekutorem, se sídlem
c) Usnesení č.j. 003 EX 1385/15-15 ze dne 26.8.2015 vydané Exekutorským úřadem Praha 10, Mgr. Richardem Bednářem, soudním exekutorem, se sídlem Na Plískavě 1525/2, 102 00 Praha 10 d) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 845 pro k.ú. Polnička, vyhotovený dálkovým přístupem dne 26.8.2015 e) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledů katastrálních map, pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz f) Místní šetření provedené dne 9.10.2015 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. 2
g) Fotodokumentace pořízená při místním šetření h) Informace z trhu nemovitostí a z vlastní databáze i) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění j) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. k) Internetové zdroje: http://www.mapy.cz 3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 9.10.2015. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných pozemků a byla pořízena fotodokumentace. Vzhledem k charakteru pozemku bylo provedeno místní šetření bez kontaktu povinného.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník nemovitých věcí dle LV č. 845 pro k.ú. Polnička: Lojek Patrik Moravská 1553/52, 120 00, Praha 2 Nemovité věci evidované na LV č. 845 pro k.ú. Polnička: -
pozemek p.č. 313
ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 51 m 2
-
pozemek p.č. 314
zahrada, o výměře 275 m 2
-
pozemek p.č. 315
zahrada, o výměře 127 m 2
-
pozemek p.č. 316
ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 30 m 2
2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ a id. ¾ na pozemcích p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Bližší specifikace oceňovaných pozemků, včetně údajů z katastru nemovitostí, jejich popis a skutečné využití, je uvedeno níže v posudku. Obec Polnička leží při severovýchodním okraji kraje Vysočina. Leží přibližně 3 km severně od města Žďár nad Sázavou. V obci žije dle MLO 2014 celkem 799 obyvatel. Občanská vybavenost plně koresponduje s velikostí obce, nachází se zde základní škola, restaurace, obchod a další. Širší občanská vybavenost je dostupná v městě Žďár nad Sázavou. Z hlediska inženýrských sítí je se v obci nachází vodovodní řád, rozvody el., plynofikace i kanalizace. Obcí prochází silnice II/350.
3
Pozemky tvoří jednotný funkční celek, který se nachází v centrální části obce, v těsné blízkosti základní školy. Příjezd (přístupu) k oceňovaným pozemkům je zcela bez problémů zajištěn, a to z pozemku p.č. 273/1 v KN vedeném jako ostatní plocha, ostatní komunikace s vlastnickým právem pro Obec Polnička. Dle České asociace pojišťoven je adresa sousedního domu č.p. 107 vedena v zóně 1 (zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně). Dle LV č. 845 pro k.ú. Polnice ze dne 26.8.2015 je oceňovaný majetek ve vlastnictví povinného zatížen v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: • Zástavní právo soudcovské s povinností k Lojek Patrik • Zástavní právo exekutorské podle §69a exekučního řádu, oprávnění pro společnost GE Money Auto s.r.o. • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost D&I CONSULTING LIMITED • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost Pražská energetika a.s. • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost Kooperativa pojišťovna, a.s. • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost Vodafone Czech Republic, a.s. • 9x Nařízení exekuce s povinností k Lojek Patrik • 3x Zahájení exekuce s povinností k Lojek Patrik Na LV č. 845 pro k.ú. Polnička ze dne 26.8.2015 je evidováno v části – Plomby a upozornění – Upozornění na výzvu zapsanou v záznamu pro další řízení ZDŘ–786/2003-714, vztahující se k parcele p.č. 313. Podrobněji viz LV v příloze znaleckého posudku. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaném majetku neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 9.10.2015. Dle platného územního plánu obce Polnička se oceňované nemovité věci (pozemky) nachází ve stabilizované ploše plochy bydlení v rodinných domech individuální, jak je zřejmé z následujícího grafického vyznačení:
4
3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Pozemky 3.2. Trvalé porosty 4. Popis oceňovaného majetku, výměry, stáří: 4.1. Pozemky: LV č. 845 pro k.ú. Polnička: p. č.
druh pozemku, způsob využití, způsob ochrany
výměra (m2)
popis a využití pozemku, příslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty)
313
Ostatní plocha, jiná plocha, chráněná krajinná oblast – II. – IV. zóna
Jedná se o pozemek, na kterém se nachází zbytky konstrukce základů a suterénu bývalé stavby. Žádné 51 trvalé porosty ani ostatní příslušenství se na pozemku nenacházejí. Pozemek je rovinatý.
314
Zahrada, chráněná krajinná oblast – II. – IV. Zóna, zemědělský půdní fond
315
Zahrada, chráněná krajinná oblast – II. – IV. Zóna, zemědělský půdní fond
316
Ostatní plocha, jiná plocha, chráněná krajinná oblast – II. – IV. zóna
Jedná se o pozemek s trvalými porosty v neudržovaném stavu, které jsou doplněny náletovými porosty (stromy a 275 keři). Charakter pozemku je mírně svažitý. Bez příslušenství. Na pozemku se nachází betonový sloup elektrického vedení. Na pozemku se nachází náletové porosty různého druhu a stáří, zbytek pozemku je zatravněn. Plot ze strojového 127 pletiva v dezolátním stavu. Ostatní příslušenství se na pozemku nevyskytuje. Pozemek je severovýchodně svažitý. Na část pozemku zasahují zbytky konstrukce základů a suterénu bývalé stavby, které se dále vyskytují na 30 pozemku p.č. 313. Žádné trvalé porosty ani ostatní příslušenství se na pozemku nenacházejí, povrch pozemku je zpevněný, štěrkový. Pozemek je rovinatý.
Celkem:
483 m2 5
4.2. Trvalé porosty: Na oceňovaných pozemcích se nachází několik trvalých porostů – stromy a keře – náletové, lesního charakteru a různého druhu a stáří. Existence všech trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku.
C. P O S U D E K: Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 9.10.2015. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných pozemků a byla pořízena fotodokumentace. Vzhledem k charakteru pozemku bylo provedeno místní šetření bez kontaktu povinného. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovité věci jsou popsány výše v posudku.
Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí: 1. Definice obvyklé ceny: Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“ 2. Postup stanovení obvyklé ceny pozemku: Pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena nemovitých věcí bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují obvyklou cenu nemovitého majetku.
6
Pro určení obvyklé ceny oceňovaného pozemku se v tomto případě použije metoda porovnávací, která nejlépe odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitými věcmi. 2.1. Stanovení jednotkové ceny pozemku pomocí porovnávací metody: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které jsou v současné době nabízeny na realitním trhu, neboť se nepodařilo nalézt dostatečné množství relevantních informací o konkrétních prodejích uskutečněných v posledních pokud možno několika měsících. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Pro analýzu porovnávací hodnoty oceňovaného majetku jsou tedy využity údaje o následujících srovnávacích nemovitostech: Srovnávací nemovitost č. 1: Nabídka pozemku o výměře 770 m 2 k prodeji v obci Křižanov ul. Ořechovská. Pozemek č.p. 1046 je určen k výstavbě RD a č.p. 1047 (zahrada). Pozemek je mírně svažitý, a je situován v proluce, má výhodnou jižní orientaci. Šíře pozemku je 10 m. Na pozemku se nachází vlastní studna s užitkovou vodou. Sítě jsou na hranici pozemku. Nabídková cena činí 410.000,- Kč, tj. 532,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č. 2: Nabídka prodeje stavebního pozemku o výměře 1.313 m 2 v obci Olešná u Nového Města na Moravě. Pozemek je určen dle ÚP k výstavbě rodinného domu, čerpací stanici, ubytovacímu zařízení atd. IS jsou na hranicích pozemku. Obec se nachází cca 4km od Nového Města na Moravě. Nabídková cena činí 525.200,- Kč, tj. 400,Kč/m 2 plochy pozemku.
7
Srovnávací nemovitost č. 3: Nabídka prodeje stavebního pozemku v obci Velká Losenice, v lokalitě "Pod Merkem", určeném k trvalému bydlení. Výměra pozemku činí 655 m 2. Krásný výhled na kopec Peperek. Mírný svah. Sousední zástavba je obytná. Vynikající dostupnost do Žďáru nad Sázavou a také do Přibyslavi. Sítě u pozemku. V obci veškerá občanská vybavenost. Nabídková cena činí 408.000,- Kč, tj. 623,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č. 4: Nabídka prodeje stavebního pozemku v obci Velká Losenice, v lokalitě "Pod Merkem", určeném k trvalému bydlení. Výměra pozemku činí 974 m 2. Krásný výhled na kopec Peperek. Mírný svah. Sousední zástavba je obytná. Vynikající dostupnost do Žďáru nad Sázavou a také do Přibyslavi. Sítě u pozemku. V obci veškerá občanská vybavenost. Nabídková cena činí 568.000,- Kč, tj. 583,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č. 5: Nabídka prodeje stavebního pozemku o celkové ploše 772 m 2 v obci Žďár nad Sázavou – Stržanov. Pozemek se nachází na kopci s výhledem na Zelenou horu a do okolní kopcovité krajiny, přičemž je situován na okraji obce, na klidném místě. V budoucnu je plánována výstavba osvětlené přístupové cesty s asfaltovým povrchem, která by měla být zakončena točnou (slepá ulice). Na pozemku se nachází přípojka elektřiny a přípojka na obecní vodovod. Nabídková cena činí 656.200,- Kč, tj. 850,- Kč/m 2 plochy pozemku.
8
Náhled do databáze cen pozemků uvedené na adrese www.cscom.cz: Další možností pro odhadnutí ceny pozemku je využití databáze cen pozemků uvedené na stránkách České společnosti certifikovaných odhadců majetku (ČSCOM). Databáze cen pozemků je unikátní projekt, který nabízí odborné a laické veřejnosti hodnotná data o tržních cenách pozemků v celé ČR (s výjimkou měst, která mají schválenou cenovou mapu Ministerstvem spravedlnosti). Databáze je pravidelně aktualizována tržními odhady zpracovávanými certifikovanými odhadci ČSCOM a podle jednotné metodiky ČSCOM, data jsou ověřována členy znaleckých výborů v jednotlivých okresech.
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaných pozemků bude určena na základě analýzy výše uvedených srovnávacích nemovitostí. Interval, v němž se pohybují prodejní ceny 1 m 2 pozemků konkrétně použitých pro srovnání, je od 400,- Kč/m 2 do 850,- Kč/m 2. Na základě veškerých výše uvedených informací a po uvedení jednotlivých charakteristik majících vliv na hodnotu pozemků jako je velikost pozemků, stavební připravenost pozemků, možnost přístupu a příjezdu k pozemkům, tvar pozemků, konfigurace terénu, umístění v rámci obce a okresu, dostupnost města poskytujícího rozšířenou občanskou vybavenost a v neposlední řadě také v návaznosti na platný územní plán, je jednotková porovnávací hodnota oceňovaných pozemků stanovena po zvážení všech uvedených aspektů ve výši 450,- Kč. V této ceně jsou již zohledněny také trvalé porosty a příslušenství a rovněž jsou zohledněny i určité náklady na odstranění torza původní stavby nacházející se na pozemku. V případě výše uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací také zapotřebí nezbytně uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny.
9
Rekapitulace porovnávacích hodnot pozemků evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička:
Parcela č.
Výměra 2 (m )
313 314 315
51 275 127
316
30
Druh pozemku, způsob využití Ostatní plocha, jiná plocha Zahrada Zahrada
Jednotková Porovnávací hodnota porovnávací celkem (Kč) 2 hodnota (Kč/m ) 450,00 22 950,00 450,00 123 750,00 450,00 57 150,00 450,00
Ostatní plocha, jiná plocha
Výměra 483 2 celkem (m ) Porovnávací hodnota celkem (Kč)
13 500,00
217 350,00
3. Závěrečná analýza obvyklé ceny oceňovaného majetku: Pro stanovení, resp. odhadnutí, obvyklé ceny oceňovaných pozemků byla využita metoda porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost daných nemovitostí. Celkovou obvyklou cenu oceňovaných pozemků odhadujeme na základě výše stanovené porovnávací hodnoty a po mírném zaokrouhlení ve výši 220.000,- Kč, přičemž ideální podíl ¼ na oceňovaných pozemcích pak činí 55.000,- Kč a ideální podíl ¾ na oceňovaných pozemcích pak činí 165.000,- Kč. Dle LV č. 845 pro k.ú. Polnička ze dne 26.8.2015 jsou oceňované nemovité věci zatíženy zástavními právy exekutorskými, zástavním právem soudcovským, nařízeními exekuce a zahájeními exekuce. K oceňovaným nemovitým věcem se nevztahují, resp. nebyla zjištěna, žádná práva a závady, kromě výše uvedených. Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku nijak zohledněna. Rekapitulace obvyklé ceny oceňovaných pozemků: Na základě porovnávací hodnoty odhadujeme celkovou obvyklou cenu pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina – celkem: Obvyklá cena
220 000,- Kč
Potom obvyklá cena ideálního podílu ve výši id. ¼ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina – celkem
Obvyklá cena id. ¼
55 000,- Kč
Potom obvyklá cena ideálního podílu ve výši id. ¾ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina – celkem
Obvyklá cena id. ¼ 10
165 000,- Kč
D. Z Á V Ě R: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 6519/09-153 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. Usnesením Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor, se sídlem Na Plískavě 1525/2, 102 00 Praha 10, č.j. 003 EX 1385/15-15 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¾ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění spoluvlastnického podílu ideální ¾ na nemovitých věcech a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav ocení jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, ocení závady, které prodejem z dražby nezaniknou, zjistí a určí, zda se u oceňovaných nemovitých věcí nebo, kterékoli jejich části, nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči a na závěr uvede cenu obecnou, za níž jsou nemovité věci v dražbě prodejné. Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Celkovou obvyklou cenu pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina, ve vlastnictví Patrika Lojka (nar. 2.11.1972), odhadujeme ke dni 9.10.2015 celkem ve výši:
220.000,- Kč Slovy: dvěstědvacetettisíc korun českých
Potom obvyklou cenu ideálního podílu ve výši id. ¼ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina, ve vlastnictví Patrika Lojka (nar. 2.11.1972), odhadujeme ke dni 9.10.2015 celkem ve výši:
55.000,- Kč Slovy: padesátpěttisíc korun českých 11
A obvyklou cenu ideálního podílu ve výši id. ¾ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina, ve vlastnictví Patrika Lojka (nar. 2.11.1972), odhadujeme ke dni 9.10.2015 celkem ve výši:
165.000,- Kč Slovy: stošedesátpěttisíc korun českých
Pozn.: 1) Obvyklé ceny jednotlivých oceňovaných pozemků jsou uvedeny výše v posudku v kapitole C.3. 2) Ve výsledných obvyklých cenách nejsou zohledněna zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekucí ani zahájení exekucí. Jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna. 3) Nebyly zjištěny žádné výměnky a nájemní, pachtovní a předkupní práva vztahující se k oceňovanému majetku. 4) Příslušenství i trvalé porosty jsou popsány výše v posudku, přičemž jejich hodnota je již zohledněna ve stanovené obvyklé ceně.
V Brně dne 15.10.2015
Seznam příloh: 1) Fotodokumentace ze dne 9.10.2015 2) Náhled katastrální mapy 3) Výpis z katastru nemovitostí 4) Mapy oblasti
Posudek byl vyhotoven v pěti stejnopisech, obsahuje celkem 24 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán každému objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).
12
ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 170/15 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. David Machala zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
13
Fotodokumentace ze dne 9.10.2015
Pohled na oceňované pozemky
Pohled na oceňované pozemky
Zbytky konstrukce základů a suterénu bývalé stavby
14
Pohled na oceňované pozemky
15
Náhled katastrální mapy
16
Mapy oblasti
17
Výtisk č. 4
ZNALECKÝ
POSUDEK
číslo: 5891 - 170 / 15 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ a id. ¾ na pozemcích p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, včetně příslušenství, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina
Vlastník nemovitých věcí:
Lojek Patrik Moravská 1553/52, 120 00, Praha 2
Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2, Praha 10
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku, resp. příslušných podílů na nich, pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí
Vypracoval:
Ing. David Machala
V Brně dne 15.10.2015
Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 6519/09-153 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. Usnesením Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor, se sídlem Na Plískavě 1525/2, 102 00 Praha 10, č.j. 003 EX 1385/15-15 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¾ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění spoluvlastnického podílu ideální ¾ na nemovitých věcech a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav ocení jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, ocení závady, které prodejem z dražby nezaniknou, zjistí a určí, zda se u oceňovaných nemovitých věcí nebo, kterékoli jejich části, nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči a na závěr uvede cenu obecnou, za níž jsou nemovité věci v dražbě prodejné. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení č.j. 030 EX 6519/09-153 ze dne 26.8.2015 úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 6519/09-156 ze dne 26.8.2015 úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním Hlinky 41/104, 603 00 Brno
vydané Exekutorským exekutorem, se sídlem vydané Exekutorským exekutorem, se sídlem
c) Usnesení č.j. 003 EX 1385/15-15 ze dne 26.8.2015 vydané Exekutorským úřadem Praha 10, Mgr. Richardem Bednářem, soudním exekutorem, se sídlem Na Plískavě 1525/2, 102 00 Praha 10 d) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 845 pro k.ú. Polnička, vyhotovený dálkovým přístupem dne 26.8.2015 e) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledů katastrálních map, pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz f) Místní šetření provedené dne 9.10.2015 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. 2
g) Fotodokumentace pořízená při místním šetření h) Informace z trhu nemovitostí a z vlastní databáze i) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění j) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. k) Internetové zdroje: http://www.mapy.cz 3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 9.10.2015. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných pozemků a byla pořízena fotodokumentace. Vzhledem k charakteru pozemku bylo provedeno místní šetření bez kontaktu povinného.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník nemovitých věcí dle LV č. 845 pro k.ú. Polnička: Lojek Patrik Moravská 1553/52, 120 00, Praha 2 Nemovité věci evidované na LV č. 845 pro k.ú. Polnička: -
pozemek p.č. 313
ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 51 m 2
-
pozemek p.č. 314
zahrada, o výměře 275 m 2
-
pozemek p.č. 315
zahrada, o výměře 127 m 2
-
pozemek p.č. 316
ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 30 m 2
2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ a id. ¾ na pozemcích p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Bližší specifikace oceňovaných pozemků, včetně údajů z katastru nemovitostí, jejich popis a skutečné využití, je uvedeno níže v posudku. Obec Polnička leží při severovýchodním okraji kraje Vysočina. Leží přibližně 3 km severně od města Žďár nad Sázavou. V obci žije dle MLO 2014 celkem 799 obyvatel. Občanská vybavenost plně koresponduje s velikostí obce, nachází se zde základní škola, restaurace, obchod a další. Širší občanská vybavenost je dostupná v městě Žďár nad Sázavou. Z hlediska inženýrských sítí je se v obci nachází vodovodní řád, rozvody el., plynofikace i kanalizace. Obcí prochází silnice II/350.
3
Pozemky tvoří jednotný funkční celek, který se nachází v centrální části obce, v těsné blízkosti základní školy. Příjezd (přístupu) k oceňovaným pozemkům je zcela bez problémů zajištěn, a to z pozemku p.č. 273/1 v KN vedeném jako ostatní plocha, ostatní komunikace s vlastnickým právem pro Obec Polnička. Dle České asociace pojišťoven je adresa sousedního domu č.p. 107 vedena v zóně 1 (zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně). Dle LV č. 845 pro k.ú. Polnice ze dne 26.8.2015 je oceňovaný majetek ve vlastnictví povinného zatížen v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: • Zástavní právo soudcovské s povinností k Lojek Patrik • Zástavní právo exekutorské podle §69a exekučního řádu, oprávnění pro společnost GE Money Auto s.r.o. • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost D&I CONSULTING LIMITED • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost Pražská energetika a.s. • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost Kooperativa pojišťovna, a.s. • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost Vodafone Czech Republic, a.s. • 9x Nařízení exekuce s povinností k Lojek Patrik • 3x Zahájení exekuce s povinností k Lojek Patrik Na LV č. 845 pro k.ú. Polnička ze dne 26.8.2015 je evidováno v části – Plomby a upozornění – Upozornění na výzvu zapsanou v záznamu pro další řízení ZDŘ–786/2003-714, vztahující se k parcele p.č. 313. Podrobněji viz LV v příloze znaleckého posudku. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaném majetku neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 9.10.2015. Dle platného územního plánu obce Polnička se oceňované nemovité věci (pozemky) nachází ve stabilizované ploše plochy bydlení v rodinných domech individuální, jak je zřejmé z následujícího grafického vyznačení:
4
3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Pozemky 3.2. Trvalé porosty 4. Popis oceňovaného majetku, výměry, stáří: 4.1. Pozemky: LV č. 845 pro k.ú. Polnička: p. č.
druh pozemku, způsob využití, způsob ochrany
výměra (m2)
popis a využití pozemku, příslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty)
313
Ostatní plocha, jiná plocha, chráněná krajinná oblast – II. – IV. zóna
Jedná se o pozemek, na kterém se nachází zbytky konstrukce základů a suterénu bývalé stavby. Žádné 51 trvalé porosty ani ostatní příslušenství se na pozemku nenacházejí. Pozemek je rovinatý.
314
Zahrada, chráněná krajinná oblast – II. – IV. Zóna, zemědělský půdní fond
315
Zahrada, chráněná krajinná oblast – II. – IV. Zóna, zemědělský půdní fond
316
Ostatní plocha, jiná plocha, chráněná krajinná oblast – II. – IV. zóna
Jedná se o pozemek s trvalými porosty v neudržovaném stavu, které jsou doplněny náletovými porosty (stromy a 275 keři). Charakter pozemku je mírně svažitý. Bez příslušenství. Na pozemku se nachází betonový sloup elektrického vedení. Na pozemku se nachází náletové porosty různého druhu a stáří, zbytek pozemku je zatravněn. Plot ze strojového 127 pletiva v dezolátním stavu. Ostatní příslušenství se na pozemku nevyskytuje. Pozemek je severovýchodně svažitý. Na část pozemku zasahují zbytky konstrukce základů a suterénu bývalé stavby, které se dále vyskytují na 30 pozemku p.č. 313. Žádné trvalé porosty ani ostatní příslušenství se na pozemku nenacházejí, povrch pozemku je zpevněný, štěrkový. Pozemek je rovinatý.
Celkem:
483 m2 5
4.2. Trvalé porosty: Na oceňovaných pozemcích se nachází několik trvalých porostů – stromy a keře – náletové, lesního charakteru a různého druhu a stáří. Existence všech trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku.
C. P O S U D E K: Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 9.10.2015. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných pozemků a byla pořízena fotodokumentace. Vzhledem k charakteru pozemku bylo provedeno místní šetření bez kontaktu povinného. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovité věci jsou popsány výše v posudku.
Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí: 1. Definice obvyklé ceny: Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“ 2. Postup stanovení obvyklé ceny pozemku: Pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena nemovitých věcí bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují obvyklou cenu nemovitého majetku.
6
Pro určení obvyklé ceny oceňovaného pozemku se v tomto případě použije metoda porovnávací, která nejlépe odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitými věcmi. 2.1. Stanovení jednotkové ceny pozemku pomocí porovnávací metody: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které jsou v současné době nabízeny na realitním trhu, neboť se nepodařilo nalézt dostatečné množství relevantních informací o konkrétních prodejích uskutečněných v posledních pokud možno několika měsících. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Pro analýzu porovnávací hodnoty oceňovaného majetku jsou tedy využity údaje o následujících srovnávacích nemovitostech: Srovnávací nemovitost č. 1: Nabídka pozemku o výměře 770 m 2 k prodeji v obci Křižanov ul. Ořechovská. Pozemek č.p. 1046 je určen k výstavbě RD a č.p. 1047 (zahrada). Pozemek je mírně svažitý, a je situován v proluce, má výhodnou jižní orientaci. Šíře pozemku je 10 m. Na pozemku se nachází vlastní studna s užitkovou vodou. Sítě jsou na hranici pozemku. Nabídková cena činí 410.000,- Kč, tj. 532,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č. 2: Nabídka prodeje stavebního pozemku o výměře 1.313 m 2 v obci Olešná u Nového Města na Moravě. Pozemek je určen dle ÚP k výstavbě rodinného domu, čerpací stanici, ubytovacímu zařízení atd. IS jsou na hranicích pozemku. Obec se nachází cca 4km od Nového Města na Moravě. Nabídková cena činí 525.200,- Kč, tj. 400,Kč/m 2 plochy pozemku.
7
Srovnávací nemovitost č. 3: Nabídka prodeje stavebního pozemku v obci Velká Losenice, v lokalitě "Pod Merkem", určeném k trvalému bydlení. Výměra pozemku činí 655 m 2. Krásný výhled na kopec Peperek. Mírný svah. Sousední zástavba je obytná. Vynikající dostupnost do Žďáru nad Sázavou a také do Přibyslavi. Sítě u pozemku. V obci veškerá občanská vybavenost. Nabídková cena činí 408.000,- Kč, tj. 623,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č. 4: Nabídka prodeje stavebního pozemku v obci Velká Losenice, v lokalitě "Pod Merkem", určeném k trvalému bydlení. Výměra pozemku činí 974 m 2. Krásný výhled na kopec Peperek. Mírný svah. Sousední zástavba je obytná. Vynikající dostupnost do Žďáru nad Sázavou a také do Přibyslavi. Sítě u pozemku. V obci veškerá občanská vybavenost. Nabídková cena činí 568.000,- Kč, tj. 583,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č. 5: Nabídka prodeje stavebního pozemku o celkové ploše 772 m 2 v obci Žďár nad Sázavou – Stržanov. Pozemek se nachází na kopci s výhledem na Zelenou horu a do okolní kopcovité krajiny, přičemž je situován na okraji obce, na klidném místě. V budoucnu je plánována výstavba osvětlené přístupové cesty s asfaltovým povrchem, která by měla být zakončena točnou (slepá ulice). Na pozemku se nachází přípojka elektřiny a přípojka na obecní vodovod. Nabídková cena činí 656.200,- Kč, tj. 850,- Kč/m 2 plochy pozemku.
8
Náhled do databáze cen pozemků uvedené na adrese www.cscom.cz: Další možností pro odhadnutí ceny pozemku je využití databáze cen pozemků uvedené na stránkách České společnosti certifikovaných odhadců majetku (ČSCOM). Databáze cen pozemků je unikátní projekt, který nabízí odborné a laické veřejnosti hodnotná data o tržních cenách pozemků v celé ČR (s výjimkou měst, která mají schválenou cenovou mapu Ministerstvem spravedlnosti). Databáze je pravidelně aktualizována tržními odhady zpracovávanými certifikovanými odhadci ČSCOM a podle jednotné metodiky ČSCOM, data jsou ověřována členy znaleckých výborů v jednotlivých okresech.
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaných pozemků bude určena na základě analýzy výše uvedených srovnávacích nemovitostí. Interval, v němž se pohybují prodejní ceny 1 m 2 pozemků konkrétně použitých pro srovnání, je od 400,- Kč/m 2 do 850,- Kč/m 2. Na základě veškerých výše uvedených informací a po uvedení jednotlivých charakteristik majících vliv na hodnotu pozemků jako je velikost pozemků, stavební připravenost pozemků, možnost přístupu a příjezdu k pozemkům, tvar pozemků, konfigurace terénu, umístění v rámci obce a okresu, dostupnost města poskytujícího rozšířenou občanskou vybavenost a v neposlední řadě také v návaznosti na platný územní plán, je jednotková porovnávací hodnota oceňovaných pozemků stanovena po zvážení všech uvedených aspektů ve výši 450,- Kč. V této ceně jsou již zohledněny také trvalé porosty a příslušenství a rovněž jsou zohledněny i určité náklady na odstranění torza původní stavby nacházející se na pozemku. V případě výše uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací také zapotřebí nezbytně uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny.
9
Rekapitulace porovnávacích hodnot pozemků evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička:
Parcela č.
Výměra 2 (m )
313 314 315
51 275 127
316
30
Druh pozemku, způsob využití Ostatní plocha, jiná plocha Zahrada Zahrada
Jednotková Porovnávací hodnota porovnávací celkem (Kč) 2 hodnota (Kč/m ) 450,00 22 950,00 450,00 123 750,00 450,00 57 150,00 450,00
Ostatní plocha, jiná plocha
Výměra 483 2 celkem (m ) Porovnávací hodnota celkem (Kč)
13 500,00
217 350,00
3. Závěrečná analýza obvyklé ceny oceňovaného majetku: Pro stanovení, resp. odhadnutí, obvyklé ceny oceňovaných pozemků byla využita metoda porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost daných nemovitostí. Celkovou obvyklou cenu oceňovaných pozemků odhadujeme na základě výše stanovené porovnávací hodnoty a po mírném zaokrouhlení ve výši 220.000,- Kč, přičemž ideální podíl ¼ na oceňovaných pozemcích pak činí 55.000,- Kč a ideální podíl ¾ na oceňovaných pozemcích pak činí 165.000,- Kč. Dle LV č. 845 pro k.ú. Polnička ze dne 26.8.2015 jsou oceňované nemovité věci zatíženy zástavními právy exekutorskými, zástavním právem soudcovským, nařízeními exekuce a zahájeními exekuce. K oceňovaným nemovitým věcem se nevztahují, resp. nebyla zjištěna, žádná práva a závady, kromě výše uvedených. Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku nijak zohledněna. Rekapitulace obvyklé ceny oceňovaných pozemků: Na základě porovnávací hodnoty odhadujeme celkovou obvyklou cenu pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina – celkem: Obvyklá cena
220 000,- Kč
Potom obvyklá cena ideálního podílu ve výši id. ¼ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina – celkem
Obvyklá cena id. ¼
55 000,- Kč
Potom obvyklá cena ideálního podílu ve výši id. ¾ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina – celkem
Obvyklá cena id. ¼ 10
165 000,- Kč
D. Z Á V Ě R: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 6519/09-153 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. Usnesením Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor, se sídlem Na Plískavě 1525/2, 102 00 Praha 10, č.j. 003 EX 1385/15-15 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¾ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění spoluvlastnického podílu ideální ¾ na nemovitých věcech a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav ocení jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, ocení závady, které prodejem z dražby nezaniknou, zjistí a určí, zda se u oceňovaných nemovitých věcí nebo, kterékoli jejich části, nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči a na závěr uvede cenu obecnou, za níž jsou nemovité věci v dražbě prodejné. Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Celkovou obvyklou cenu pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina, ve vlastnictví Patrika Lojka (nar. 2.11.1972), odhadujeme ke dni 9.10.2015 celkem ve výši:
220.000,- Kč Slovy: dvěstědvacetettisíc korun českých
Potom obvyklou cenu ideálního podílu ve výši id. ¼ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina, ve vlastnictví Patrika Lojka (nar. 2.11.1972), odhadujeme ke dni 9.10.2015 celkem ve výši:
55.000,- Kč Slovy: padesátpěttisíc korun českých 11
A obvyklou cenu ideálního podílu ve výši id. ¾ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina, ve vlastnictví Patrika Lojka (nar. 2.11.1972), odhadujeme ke dni 9.10.2015 celkem ve výši:
165.000,- Kč Slovy: stošedesátpěttisíc korun českých
Pozn.: 1) Obvyklé ceny jednotlivých oceňovaných pozemků jsou uvedeny výše v posudku v kapitole C.3. 2) Ve výsledných obvyklých cenách nejsou zohledněna zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekucí ani zahájení exekucí. Jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna. 3) Nebyly zjištěny žádné výměnky a nájemní, pachtovní a předkupní práva vztahující se k oceňovanému majetku. 4) Příslušenství i trvalé porosty jsou popsány výše v posudku, přičemž jejich hodnota je již zohledněna ve stanovené obvyklé ceně.
V Brně dne 15.10.2015
Seznam příloh: 1) Fotodokumentace ze dne 9.10.2015 2) Náhled katastrální mapy 3) Výpis z katastru nemovitostí 4) Mapy oblasti
Posudek byl vyhotoven v pěti stejnopisech, obsahuje celkem 24 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán každému objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).
12
ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 170/15 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. David Machala zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
13
Fotodokumentace ze dne 9.10.2015
Pohled na oceňované pozemky
Pohled na oceňované pozemky
Zbytky konstrukce základů a suterénu bývalé stavby
14
Pohled na oceňované pozemky
15
Náhled katastrální mapy
16
Mapy oblasti
17
Výtisk č. 4
ZNALECKÝ
POSUDEK
číslo: 5891 - 170 / 15 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ a id. ¾ na pozemcích p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, včetně příslušenství, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina
Vlastník nemovitých věcí:
Lojek Patrik Moravská 1553/52, 120 00, Praha 2
Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2, Praha 10
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku, resp. příslušných podílů na nich, pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí
Vypracoval:
Ing. David Machala
V Brně dne 15.10.2015
Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 6519/09-153 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. Usnesením Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor, se sídlem Na Plískavě 1525/2, 102 00 Praha 10, č.j. 003 EX 1385/15-15 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¾ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění spoluvlastnického podílu ideální ¾ na nemovitých věcech a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav ocení jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, ocení závady, které prodejem z dražby nezaniknou, zjistí a určí, zda se u oceňovaných nemovitých věcí nebo, kterékoli jejich části, nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči a na závěr uvede cenu obecnou, za níž jsou nemovité věci v dražbě prodejné. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení č.j. 030 EX 6519/09-153 ze dne 26.8.2015 úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 6519/09-156 ze dne 26.8.2015 úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním Hlinky 41/104, 603 00 Brno
vydané Exekutorským exekutorem, se sídlem vydané Exekutorským exekutorem, se sídlem
c) Usnesení č.j. 003 EX 1385/15-15 ze dne 26.8.2015 vydané Exekutorským úřadem Praha 10, Mgr. Richardem Bednářem, soudním exekutorem, se sídlem Na Plískavě 1525/2, 102 00 Praha 10 d) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 845 pro k.ú. Polnička, vyhotovený dálkovým přístupem dne 26.8.2015 e) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledů katastrálních map, pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz f) Místní šetření provedené dne 9.10.2015 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. 2
g) Fotodokumentace pořízená při místním šetření h) Informace z trhu nemovitostí a z vlastní databáze i) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění j) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. k) Internetové zdroje: http://www.mapy.cz 3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 9.10.2015. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných pozemků a byla pořízena fotodokumentace. Vzhledem k charakteru pozemku bylo provedeno místní šetření bez kontaktu povinného.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník nemovitých věcí dle LV č. 845 pro k.ú. Polnička: Lojek Patrik Moravská 1553/52, 120 00, Praha 2 Nemovité věci evidované na LV č. 845 pro k.ú. Polnička: -
pozemek p.č. 313
ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 51 m 2
-
pozemek p.č. 314
zahrada, o výměře 275 m 2
-
pozemek p.č. 315
zahrada, o výměře 127 m 2
-
pozemek p.č. 316
ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 30 m 2
2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ a id. ¾ na pozemcích p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Bližší specifikace oceňovaných pozemků, včetně údajů z katastru nemovitostí, jejich popis a skutečné využití, je uvedeno níže v posudku. Obec Polnička leží při severovýchodním okraji kraje Vysočina. Leží přibližně 3 km severně od města Žďár nad Sázavou. V obci žije dle MLO 2014 celkem 799 obyvatel. Občanská vybavenost plně koresponduje s velikostí obce, nachází se zde základní škola, restaurace, obchod a další. Širší občanská vybavenost je dostupná v městě Žďár nad Sázavou. Z hlediska inženýrských sítí je se v obci nachází vodovodní řád, rozvody el., plynofikace i kanalizace. Obcí prochází silnice II/350.
3
Pozemky tvoří jednotný funkční celek, který se nachází v centrální části obce, v těsné blízkosti základní školy. Příjezd (přístupu) k oceňovaným pozemkům je zcela bez problémů zajištěn, a to z pozemku p.č. 273/1 v KN vedeném jako ostatní plocha, ostatní komunikace s vlastnickým právem pro Obec Polnička. Dle České asociace pojišťoven je adresa sousedního domu č.p. 107 vedena v zóně 1 (zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně). Dle LV č. 845 pro k.ú. Polnice ze dne 26.8.2015 je oceňovaný majetek ve vlastnictví povinného zatížen v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: • Zástavní právo soudcovské s povinností k Lojek Patrik • Zástavní právo exekutorské podle §69a exekučního řádu, oprávnění pro společnost GE Money Auto s.r.o. • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost D&I CONSULTING LIMITED • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost Pražská energetika a.s. • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost Kooperativa pojišťovna, a.s. • Zástavní právo exekutorské podle §69a, oprávnění pro společnost Vodafone Czech Republic, a.s. • 9x Nařízení exekuce s povinností k Lojek Patrik • 3x Zahájení exekuce s povinností k Lojek Patrik Na LV č. 845 pro k.ú. Polnička ze dne 26.8.2015 je evidováno v části – Plomby a upozornění – Upozornění na výzvu zapsanou v záznamu pro další řízení ZDŘ–786/2003-714, vztahující se k parcele p.č. 313. Podrobněji viz LV v příloze znaleckého posudku. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaném majetku neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 9.10.2015. Dle platného územního plánu obce Polnička se oceňované nemovité věci (pozemky) nachází ve stabilizované ploše plochy bydlení v rodinných domech individuální, jak je zřejmé z následujícího grafického vyznačení:
4
3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Pozemky 3.2. Trvalé porosty 4. Popis oceňovaného majetku, výměry, stáří: 4.1. Pozemky: LV č. 845 pro k.ú. Polnička: p. č.
druh pozemku, způsob využití, způsob ochrany
výměra (m2)
popis a využití pozemku, příslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty)
313
Ostatní plocha, jiná plocha, chráněná krajinná oblast – II. – IV. zóna
Jedná se o pozemek, na kterém se nachází zbytky konstrukce základů a suterénu bývalé stavby. Žádné 51 trvalé porosty ani ostatní příslušenství se na pozemku nenacházejí. Pozemek je rovinatý.
314
Zahrada, chráněná krajinná oblast – II. – IV. Zóna, zemědělský půdní fond
315
Zahrada, chráněná krajinná oblast – II. – IV. Zóna, zemědělský půdní fond
316
Ostatní plocha, jiná plocha, chráněná krajinná oblast – II. – IV. zóna
Jedná se o pozemek s trvalými porosty v neudržovaném stavu, které jsou doplněny náletovými porosty (stromy a 275 keři). Charakter pozemku je mírně svažitý. Bez příslušenství. Na pozemku se nachází betonový sloup elektrického vedení. Na pozemku se nachází náletové porosty různého druhu a stáří, zbytek pozemku je zatravněn. Plot ze strojového 127 pletiva v dezolátním stavu. Ostatní příslušenství se na pozemku nevyskytuje. Pozemek je severovýchodně svažitý. Na část pozemku zasahují zbytky konstrukce základů a suterénu bývalé stavby, které se dále vyskytují na 30 pozemku p.č. 313. Žádné trvalé porosty ani ostatní příslušenství se na pozemku nenacházejí, povrch pozemku je zpevněný, štěrkový. Pozemek je rovinatý.
Celkem:
483 m2 5
4.2. Trvalé porosty: Na oceňovaných pozemcích se nachází několik trvalých porostů – stromy a keře – náletové, lesního charakteru a různého druhu a stáří. Existence všech trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku.
C. P O S U D E K: Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 9.10.2015. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných pozemků a byla pořízena fotodokumentace. Vzhledem k charakteru pozemku bylo provedeno místní šetření bez kontaktu povinného. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovité věci jsou popsány výše v posudku.
Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí: 1. Definice obvyklé ceny: Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“ 2. Postup stanovení obvyklé ceny pozemku: Pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena nemovitých věcí bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují obvyklou cenu nemovitého majetku.
6
Pro určení obvyklé ceny oceňovaného pozemku se v tomto případě použije metoda porovnávací, která nejlépe odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitými věcmi. 2.1. Stanovení jednotkové ceny pozemku pomocí porovnávací metody: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které jsou v současné době nabízeny na realitním trhu, neboť se nepodařilo nalézt dostatečné množství relevantních informací o konkrétních prodejích uskutečněných v posledních pokud možno několika měsících. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Pro analýzu porovnávací hodnoty oceňovaného majetku jsou tedy využity údaje o následujících srovnávacích nemovitostech: Srovnávací nemovitost č. 1: Nabídka pozemku o výměře 770 m 2 k prodeji v obci Křižanov ul. Ořechovská. Pozemek č.p. 1046 je určen k výstavbě RD a č.p. 1047 (zahrada). Pozemek je mírně svažitý, a je situován v proluce, má výhodnou jižní orientaci. Šíře pozemku je 10 m. Na pozemku se nachází vlastní studna s užitkovou vodou. Sítě jsou na hranici pozemku. Nabídková cena činí 410.000,- Kč, tj. 532,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č. 2: Nabídka prodeje stavebního pozemku o výměře 1.313 m 2 v obci Olešná u Nového Města na Moravě. Pozemek je určen dle ÚP k výstavbě rodinného domu, čerpací stanici, ubytovacímu zařízení atd. IS jsou na hranicích pozemku. Obec se nachází cca 4km od Nového Města na Moravě. Nabídková cena činí 525.200,- Kč, tj. 400,Kč/m 2 plochy pozemku.
7
Srovnávací nemovitost č. 3: Nabídka prodeje stavebního pozemku v obci Velká Losenice, v lokalitě "Pod Merkem", určeném k trvalému bydlení. Výměra pozemku činí 655 m 2. Krásný výhled na kopec Peperek. Mírný svah. Sousední zástavba je obytná. Vynikající dostupnost do Žďáru nad Sázavou a také do Přibyslavi. Sítě u pozemku. V obci veškerá občanská vybavenost. Nabídková cena činí 408.000,- Kč, tj. 623,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č. 4: Nabídka prodeje stavebního pozemku v obci Velká Losenice, v lokalitě "Pod Merkem", určeném k trvalému bydlení. Výměra pozemku činí 974 m 2. Krásný výhled na kopec Peperek. Mírný svah. Sousední zástavba je obytná. Vynikající dostupnost do Žďáru nad Sázavou a také do Přibyslavi. Sítě u pozemku. V obci veškerá občanská vybavenost. Nabídková cena činí 568.000,- Kč, tj. 583,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č. 5: Nabídka prodeje stavebního pozemku o celkové ploše 772 m 2 v obci Žďár nad Sázavou – Stržanov. Pozemek se nachází na kopci s výhledem na Zelenou horu a do okolní kopcovité krajiny, přičemž je situován na okraji obce, na klidném místě. V budoucnu je plánována výstavba osvětlené přístupové cesty s asfaltovým povrchem, která by měla být zakončena točnou (slepá ulice). Na pozemku se nachází přípojka elektřiny a přípojka na obecní vodovod. Nabídková cena činí 656.200,- Kč, tj. 850,- Kč/m 2 plochy pozemku.
8
Náhled do databáze cen pozemků uvedené na adrese www.cscom.cz: Další možností pro odhadnutí ceny pozemku je využití databáze cen pozemků uvedené na stránkách České společnosti certifikovaných odhadců majetku (ČSCOM). Databáze cen pozemků je unikátní projekt, který nabízí odborné a laické veřejnosti hodnotná data o tržních cenách pozemků v celé ČR (s výjimkou měst, která mají schválenou cenovou mapu Ministerstvem spravedlnosti). Databáze je pravidelně aktualizována tržními odhady zpracovávanými certifikovanými odhadci ČSCOM a podle jednotné metodiky ČSCOM, data jsou ověřována členy znaleckých výborů v jednotlivých okresech.
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaných pozemků bude určena na základě analýzy výše uvedených srovnávacích nemovitostí. Interval, v němž se pohybují prodejní ceny 1 m 2 pozemků konkrétně použitých pro srovnání, je od 400,- Kč/m 2 do 850,- Kč/m 2. Na základě veškerých výše uvedených informací a po uvedení jednotlivých charakteristik majících vliv na hodnotu pozemků jako je velikost pozemků, stavební připravenost pozemků, možnost přístupu a příjezdu k pozemkům, tvar pozemků, konfigurace terénu, umístění v rámci obce a okresu, dostupnost města poskytujícího rozšířenou občanskou vybavenost a v neposlední řadě také v návaznosti na platný územní plán, je jednotková porovnávací hodnota oceňovaných pozemků stanovena po zvážení všech uvedených aspektů ve výši 450,- Kč. V této ceně jsou již zohledněny také trvalé porosty a příslušenství a rovněž jsou zohledněny i určité náklady na odstranění torza původní stavby nacházející se na pozemku. V případě výše uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací také zapotřebí nezbytně uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny.
9
Rekapitulace porovnávacích hodnot pozemků evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička:
Parcela č.
Výměra 2 (m )
313 314 315
51 275 127
316
30
Druh pozemku, způsob využití Ostatní plocha, jiná plocha Zahrada Zahrada
Jednotková Porovnávací hodnota porovnávací celkem (Kč) 2 hodnota (Kč/m ) 450,00 22 950,00 450,00 123 750,00 450,00 57 150,00 450,00
Ostatní plocha, jiná plocha
Výměra 483 2 celkem (m ) Porovnávací hodnota celkem (Kč)
13 500,00
217 350,00
3. Závěrečná analýza obvyklé ceny oceňovaného majetku: Pro stanovení, resp. odhadnutí, obvyklé ceny oceňovaných pozemků byla využita metoda porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost daných nemovitostí. Celkovou obvyklou cenu oceňovaných pozemků odhadujeme na základě výše stanovené porovnávací hodnoty a po mírném zaokrouhlení ve výši 220.000,- Kč, přičemž ideální podíl ¼ na oceňovaných pozemcích pak činí 55.000,- Kč a ideální podíl ¾ na oceňovaných pozemcích pak činí 165.000,- Kč. Dle LV č. 845 pro k.ú. Polnička ze dne 26.8.2015 jsou oceňované nemovité věci zatíženy zástavními právy exekutorskými, zástavním právem soudcovským, nařízeními exekuce a zahájeními exekuce. K oceňovaným nemovitým věcem se nevztahují, resp. nebyla zjištěna, žádná práva a závady, kromě výše uvedených. Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku nijak zohledněna. Rekapitulace obvyklé ceny oceňovaných pozemků: Na základě porovnávací hodnoty odhadujeme celkovou obvyklou cenu pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina – celkem: Obvyklá cena
220 000,- Kč
Potom obvyklá cena ideálního podílu ve výši id. ¼ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina – celkem
Obvyklá cena id. ¼
55 000,- Kč
Potom obvyklá cena ideálního podílu ve výši id. ¾ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina – celkem
Obvyklá cena id. ¼ 10
165 000,- Kč
D. Z Á V Ě R: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 6519/09-153 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¼ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. Usnesením Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor, se sídlem Na Plískavě 1525/2, 102 00 Praha 10, č.j. 003 EX 1385/15-15 ze dne 26.8.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, a to spoluvlastnického podílu o velikosti id. ¾ na pozemku p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina. Znalecký ústav provede ocenění spoluvlastnického podílu ideální ¾ na nemovitých věcech a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav ocení jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, ocení závady, které prodejem z dražby nezaniknou, zjistí a určí, zda se u oceňovaných nemovitých věcí nebo, kterékoli jejich části, nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči a na závěr uvede cenu obecnou, za níž jsou nemovité věci v dražbě prodejné. Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Celkovou obvyklou cenu pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina, ve vlastnictví Patrika Lojka (nar. 2.11.1972), odhadujeme ke dni 9.10.2015 celkem ve výši:
220.000,- Kč Slovy: dvěstědvacetettisíc korun českých
Potom obvyklou cenu ideálního podílu ve výši id. ¼ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina, ve vlastnictví Patrika Lojka (nar. 2.11.1972), odhadujeme ke dni 9.10.2015 celkem ve výši:
55.000,- Kč Slovy: padesátpěttisíc korun českých 11
A obvyklou cenu ideálního podílu ve výši id. ¾ pozemků p.č. 313, p.č. 314, p.č. 315 a p.č. 316, evidovaných na LV č. 845 pro k.ú. Polnička, obec Polnička, kraj Vysočina, ve vlastnictví Patrika Lojka (nar. 2.11.1972), odhadujeme ke dni 9.10.2015 celkem ve výši:
165.000,- Kč Slovy: stošedesátpěttisíc korun českých
Pozn.: 1) Obvyklé ceny jednotlivých oceňovaných pozemků jsou uvedeny výše v posudku v kapitole C.3. 2) Ve výsledných obvyklých cenách nejsou zohledněna zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekucí ani zahájení exekucí. Jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna. 3) Nebyly zjištěny žádné výměnky a nájemní, pachtovní a předkupní práva vztahující se k oceňovanému majetku. 4) Příslušenství i trvalé porosty jsou popsány výše v posudku, přičemž jejich hodnota je již zohledněna ve stanovené obvyklé ceně.
V Brně dne 15.10.2015
Seznam příloh: 1) Fotodokumentace ze dne 9.10.2015 2) Náhled katastrální mapy 3) Výpis z katastru nemovitostí 4) Mapy oblasti
Posudek byl vyhotoven v pěti stejnopisech, obsahuje celkem 24 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán každému objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).
12
ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 170/15 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. David Machala zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
13
Fotodokumentace ze dne 9.10.2015
Pohled na oceňované pozemky
Pohled na oceňované pozemky
Zbytky konstrukce základů a suterénu bývalé stavby
14
Pohled na oceňované pozemky
15
Náhled katastrální mapy
16
Mapy oblasti
17
