ZNALECKÝ POSUDEK č. 22-3359/12 o obvyklé ceně pozemků parc.č. 197/4 a 213/5 v k.ú. Podlesí nad Odrou, obec Budišov nad Budišovkou, okr. Opava. Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Jiří Král - soudní exekutor Poděbradova 41 702 00 Ostrava
Účel posudku:
pro účely exekučního řízení 043 EX 858/06-50
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 6.2.2012 posudek vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava
Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Ostravě 6.2.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 043 EX 858/06-50 ze dne 16.11.2011 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 193 pro k.ú. Podlesí nad Odrou, obec Budišov nad Budišovkou. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 193 pro k.ú. Podlesí nad Odrou, obec Budišov nad Budišovkou, a to: - pozemek parc.č. 197/4 o výměře 768 m2 – trvalý travní porost - pozemek parc.č. 213/5 o výměře 106 m2 – ostatní plocha 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojená cenou obvyklou § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. 2. Údaje o oceňovaných pozemcích Oceňované pozemky se nacházejí ve městě Budišov nad Budišovkou (3 042 obyvatel), v místní části Podlesí, ve vzdálenosti cca 5 km od centra města. Pozemky se nacházejí v zastavěné části Podlesí, z jižní strany navazují na zástavbu rodinných domů. Základní občanská vybavenost (základní a mateřská škola, městský úřad, kostel, pošta, zdravotnické zařízení a další) se nachází v centrální části města Budišov nad Budišovkou. Jedná se o lokalitu se špatnou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci I/46 spojující města Opavu a Olomouc je možné ve vzdálenosti 13 km. V místní části Podlesí se nachází zastávka meziměstské autobusové dopravy, v Budišově nad Budišovkou se nachází vlakové nádraží. V rámci regionu jsou pozemky umístěny v málo atraktivní lokalitě s nedostatkem pracovních příležitostí. Pozemky jsou ke dni ocenění zatravněny a bez využití. Tvar pozemkového celku je přibližně obdélníkový. Dle platného územního plánu pro město Budišov nad Budišovkou je pozemek parc.č. 197/4 určen k výstavbě rodinného domu, pozemek parc.č. 213/5 slouží jako místní účelová komunikace. Pozemek parc.č. 197/4 je ke dni ocenění součástí zemědělského půdního fondu. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 11.1.2012 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Podlesí nad Odrou, obec Budišov nad Budišovkou, list vlastnictví č. 93, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 16.11.2011. - kopie katastrální mapy pro k.ú. Podlesí nad Odrou - letecký snímek
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 193 v k.ú. Podlesí nad Odrou, obec Budišov nad Budišovkou, okr. Opava je uvedeno: A - LV Vlastník: Andělová Renáta, Horní 791/3, Ostrava-Jih Hrabůvka, 700 30 Ostrava 30 B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 197/4 o výměře 768 m2 – trvalý travní porost - pozemek parc.č. 213/5 o výměře 106 m2 – ostatní plocha B1 - LV viz. výpis z katastru nemovitostí C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV viz. výpis z katastru nemovitostí E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F - LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Obsah posudku 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostí spojené Přílohy Usnesení č.j. 043 EX 858/06-50 ze dne 16.11.2011 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku 7. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny pozemků parc.č. 197/4 a 213/5 v k.ú. Podlesí nad Odrou, obec Budišov nad Budišovkou, okr. Opava. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
-3-
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemků je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: •
metoda ocenění dle cenového předpisu
•
metoda srovnávací
Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pozemky jsou hodnoceny zaprvé administrativní cenou zjištěnou dle cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací.
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1. Pozemek dle cenového předpisu Nestavební pozemky zahrnuté do územního plánu obce oceněné dle § 32 odst. 1. Pozemek parc.č. 197/4 se nachází na okraji zástavby rodinných domů. Přístup k pozemku je možný ze západní strany po místní komunikaci (pozemky parc.č. 213/5, 213/6 a 223/2). Ke dni ocenění je pozemek bez využití, zatravněný. Dle platného územního plánu pro město Budišov nad Budišovkou je oceňovaný pozemek určen k výstavbě rodinného domu. Pozemek je součástí zemědělského půdního fondu. Ocenění je provedeno dle § 32 odst. 1 vyhlášky č. 387/2011 Sb. Název
Parcelní číslo Ki
Kp
Jedn. cena Výměra [Kč/m2] [m2] Max. cena Min. cena [Kč/m2] [Kč/m2] 768,00 50,14 90,25 30,08
Srážka Upr.jedn.cena [%] [Kč/m2] Trvalý travní porost 197/4 2,2740 0,5610 0 63,96 Pozemek oceněný dle § 28 odst. 6 - celkem Úprava ceny dle § 32 odst. 1: Pozemek oceněný dle § 32 odst. 1 - celkem Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč za m2. Cena pozemku: 768,00 m2 * 20,- Kč/m2 = 15 360,- Kč Pozemek oceněný dle § 32 odst. 1 - celkem
Cena [Kč]
*
49 121,28 49 121,28 0,3000 14 736,38
15 360,-
Pozemek oceněný dle § 28 odst. 6 a) s povrchem nezpevněným a nebo prašným. Pozemek parc.č. 213/5 je vedený v katastru jako ostatní plocha, ostatní komunikace, což odpovídá skutečnosti, když pozemek slouží jako nezpevněná, místní, účelová komunikace. Proto je ocenění provedeno dle § 28 odst. 6 a) vyhlášky č. 387/2011 Sb. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. Cena 2 [m ] [Kč/m2] Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cena [%] [Kč/m2] [Kč/m2] Ostatní plocha 213/5 106,00 50,14 2,2740 0,5610 20 51,17 Pozemek oceněný dle § 28 odst. 6 a) s povrchem nezpevněným a nebo prašným - celkem Pozemky zapsané na LV č. 193 - zjištěná cena
-5-
Cena [Kč] 5 424,02 5 424,02 =
20 784,02 Kč
2. Ocenění metodou srovnávací Po pozemcích uvedeného typu – pozemky určené k výstavbě rodinných domů, o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka výrazně nižší, než je nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění pozemků i přes možnost jejich budoucího využití, jsem názoru, že oceňované pozemky jsou obtížně obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky, tyto pozemky určené k výstavbě rodinných domů: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku
Druh pozemku
Celková plocha [m2]
Stavební pozemek Svatoňovice, okr. Opava
K výstavbě RD (včetně IS)
4 121
Stavební pozemek Budišov nad Budišovkou-Podlesí, okr. Opava
K výstavbě RD (bez IS)
1 041
Stavební pozemek Vítkov-Klokočov, okr. Opava
K výstavbě RD (bez IS)
976
Stavební pozemek Vítkov, okr. Opava
K výstavbě RD (včetně IS)
1 103
Cena pozemku [Kč] Cena na m2 plochy [Kč]
Datum nabídky prodeje
927 000 2012 225 170 000 2012 163 166 000 2012 170 330 000 2012 300
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované nemovitosti, pozemky obdobné velikosti, určené k výstavbě rodinných domů, v průměru od 150 do 300 Kč/m2. S ohledem na skutečnost, že pozemek parc.č. 213/5 tvoří nezpevněnou účelovou komunikaci, uvažuji s jeho srovnatelnou hodnotou pod dolní hranicí uvedeného rozmezí. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemku – určeného pro výstavbu rodinných domů, odhaduji srovnatelnou cenu nemovitosti na částku ve výši:
• 150 Kč/m2 za výměru pozemku parc.č. 197/4 zapsaného na listu vlastnictví č. 193 pro k.ú. Podlesí nad Odrou (768 m2)
tj. celkem 115 200 Kč • 75 Kč/m2 za výměru pozemku parc.č. 213/5 zapsaného na listu vlastnictví č. 193 pro k.ú. Podlesí nad Odrou (106 m2)
tj. celkem 7 950 Kč
-6-
3. Práva a závady s nemovitostí spojená Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí: Zástavní právo exekutorské ve výši 26 046 Kč ve prospěch GE Money Multiservis, a.s. Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí soudního exekutora Mgr. Jiřího Krále. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
-7-
C. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účely exekučního řízení) Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 043 EX 858/06-50 ze dne 16.11.2011 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 193 pro k.ú. Podlesí nad Odrou, obec Budišov nad Budišovkou. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 193 pro k.ú. Podlesí nad Odrou, obec Budišov nad Budišovkou, a to: - pozemek parc.č. 197/4 o výměře 768 m2 – trvalý travní porost - pozemek parc.č. 213/5 o výměře 106 m2 – ostatní plocha
Výsledné ceny: Pozemek parc.č. 197/4 Zjištěná cena dle cenového předpisu
Kč
15 360
Zjištěná cena srovnávací metodou
Kč
115 000
Pozemek parc.č. 213/5 Zjištěná cena dle cenového předpisu
Kč
5 420
Zjištěná cena srovnávací metodou
Kč
8 000
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde jsou pozemky umístěny a s ohledem na možnost výstavby rodinného domu na pozemku parc.č. 197/4, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných pozemků takto: Cenu pozemku parc.č. 197/4 stanovuji na částku ve výši:
115 000 Kč Cenu pozemku parc.č. 213/5 stanovuji na částku ve výši:
8 000 Kč
V Ostravě, 6.2.2012 Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava
-8-
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999, pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 22-3359/12 znaleckého deníku.
-9-
