Okresní soud Brno-venkov Polní 994/39 60801 Brno
Ke sp. zn.: 11 C 88/2011
V Brně dne 1. srpna 2011
Žalobce:
Společenství pro dům Klášterní dvůr 931-934, Rajhrad IČ: 291 93 818 se sídlem: Rajhrad, Klášterní dvůr 932, PSČ 664 61
Právně zastoupen:
Mgr. Martin Svoboda, Ph.D., advokát se sídlem: Koliště 7, Brno 602 00 ID datové schránky: xw4thzr
Žalovaní:
Tokad s.r.o. IČ: 285 49 121 se sídlem: Praha 3, Žižkov, Kubelíkova 1224/42, PSČ 130 00 FINE LINE DEVELOP, s.r.o. IČ: 276 80 738 se sídlem: Praha, Žižkov, Kubelíkova 1224/42, PSČ 130 00
Právně zastoupeni:
Mgr. Karel Neubert, advokát se sídlem: Oldřichova 1, 674 01 Třebíč
Věc:
Reakce na vyjádření žalovaných
TROJMO
Přílohy: -
Úplný výpis z obchodního rejstříku ve vztahu k žalobci. Vyjádření k došlým reklamacím od společnosti REKO a.s; Oznámení dle § 158 odst. 1 trestního řádu ze dne 26.4.2011, Doplnění Oznámení ze dne 28.04.2011; Doplnění Oznámení ze dne 21.6.2011;
-
Článek ze serveru idnes.cz: Koupili si nové byty, od majitele domu dostali nevýhodné smlouvy, zveřejněno: 2.května 2011; Výzva – pobídka k podání konkurenční nabídky; Vyjádření Mgr. Karla Zemene.
I. Předmět podání Dne 5.4.2011 podal žalobce Žalobu na vyklízení nemovitosti dle § 126 odst. 1 občanského zákoníku (dále jen jako „Žaloba“). Na Žalobu reagovali žalovaní vyjádřením ze dne 19.5.2011 (dále jen jako „Vyjádření žalovaných“). Žalobce tímto přípisem reaguje na skutečnosti uvedené ve Vyjádření žalovaných.
II. Nevýhodnost Nájemní smlouvy Žalovaní svoji obranu obsaženou ve Vyjádření žalovaných staví prakticky pouze na argumentu, že jednali při uzavírání série smluv, s cílem zajistit pro budoucí vlastníky jednotek „pokud co možná největší a nejrychlejší servis ve všech službách a dodávkách“. Uvedené tvrzení považuje žalobce za účelové a nepravdivé. Reálné poměry v bytovém domě dokládají pravý opak. K uvedenému je nutné podotknout, že žalovaný společnost FINE LINE DEVELOP, s.r.o. rozhodně ve funkci pověřeného vlastníka nejednal s péčí řádného hospodáře, neboť za dobu svého správcovství uzavřel převážně smlouvy, z nichž měl výrazný majetkový prospěch pouze on sám nebo subjekty přímo s ním majetkově a personálně propojené. Naopak činnosti, které bylo potřeba skutečně provést, žalovaný společnost FINE LINE DEVELOP, s.r.o. neprovedl (nebyly vybírány zálohy, zajištěno pojištění domu, servis výtahu a celková správa domu). Žalovaný společnost FINE LINE DEVELOP, s.r.o., jakožto pověřený vlastník, nejenže zatajil vlastníkům jednotek uzavření důležitých smluv, ale dokonce neoznámil jim ani vznik samotné právnické osoby žalobce (o uzavření smluv a vzniku právnické osoby žalobce tedy z počátku věděli jen žalovaní a vlastníci jednotek, kteří jsou statutárními orgány, jednateli, zaměstnanci žalovaných nebo příbuznými těchto osob). Dle zápisu v obchodním rejstříku vznikla právnická osoba žalobce dne 15.6.2009, nicméně zapsána byla až dne 28.12.2009. Z uvedeného vyplývá, že návrh na zápis byl žalovaným společností FINE LINE DEVELOP, s.r.o. podán až se značnou časovou prodlevou (cca 6 měsíců). Žalobce se domnívá, že otálení společnosti FINE LINE DEVELOP, s.r.o se zápisem právnické osoby žalobce, mělo stejně jako v případě otálení se zápisem vlastnického práva nových vlastníků jednotek, složit k tomu, aby novým vlastníkům jednotek bylo znemožněno bránit své práva a napadnout rozhodnutí přijatá společností FINE LINE DEVELOP, s.r.o., jakožto pověřeným vlastníkem. V této souvislosti například žalobce poukazuje na to, že vlastníkům jednotek takto bylo znemožněno podat žalobu dle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, jejíž podání je omezeno prekluzívní lhůtou (právě 6 měsíční lhůta). Viz důkaz: Úplný výpis z obchodního rejstříku ve vztahu k žalobci. Nájemní smlouva ze dne 18.6.2009, jejímž předmětem je pronájem prostory pultové střechy bytového domu (dále jen jako „Nájemní smlouva“), jejíž platnost je pro uvedený spor zcela zásadní, nepřináší žalobci a vlastníkům bytového domu jakákoliv pozitiva, narozdíl od žalovaných (žalovaný společnost FINE LINE DEVELOP, s.r.o. se obohacuje podnájmem střechy a žalovaný společnost Tokad s.r.o. se obohacuje lukrativním prodejem elektrické energie z obnovitelného zdroje).
2
Pro žalobce z Nájemní smlouvy (pokud by jej mohla platně zavazovat) plynou pouze negativa. Nájemní smlouva nijak neřeší otázku likvidace fotovoltaické elektrárny (jde o vysoce nákladnou činnost) po uplynutí doby její životnosti, kterou bude dle zákona povinen zaplatit žalobce. Fotovoltaická elektrárna ohrožuje bezpečnost budovy a její instalace závažným způsobem poškodila bytový dům. V přímé souvislosti s instalací černé stavby fotovolatické elektrárny došlo k poškození například těchto součástí bytového domu: -
poškozena parozábrana u bytů č. 17 a 18 v bloku A1, 5 patro; prověšený podhled u bytu č. 17 v bloku A1, 5 patro; poškozená parozábrana v bloku A2, 5 patro (pravá strana); poškozená izolace stropu v podkroví bloku A3; nedostatečně zaizolovaný strop, 5. patro v bloku A3; nepořádek v podkroví, blok A4; nezaizolovaný kabel vedení fotovoltaické elektrárny v podkroví, blok A4; špatně zaizolovaný strop, 5. patro, blok A4; porušená parozábrana, 5. patro, blok A4.
Výše uvedené viz důkaz: Vyjádření k došlým reklamacím od společnosti REKO a.s. (Společnost REKO a.s., IČ: 136 90 299, se sídlem: Brno, tř. Kpt. Jaroše 26, č.p.1845, PSČ 602 00, byla generálním dodavatelem stavebních prací na bytovém domě pro žalovaného společnost FINE LINE DEVELOP, s.r.o. Reklamace řádně uplatněné žalobcem uvedené ve výše uvedeném Vyjádření k reklamacím byly žalovaným společností FINE LINE DEVELOP, s.r.o. postoupeny společnosti REKO a.s. k posouzení.). Žalobce, narozdíl od žalovaných, v návaznosti na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu České republiky se domnívá, že pro posouzení platnosti právního úkonu je nutné zkoumat všechny okolnosti a souvislosti, za nichž byl právní úkon učiněn. V této souvislosti žalobce také odkazuje na skutečnosti, jež uvedl ke vzniku smluv a postupům žalovaných v Oznámení dle § 158 odst. 1 trestního řádu ze dne 26.4.2011, Doplnění Oznámení ze dne 28.4.2011 a Doplnění Oznámení ze dne 21.6.2011, které předkládá, jakožto důkazy a na jejichž obsah odkazuje. Žalobce pro dokreslení celé situace upozorňuje soud, že závažnost nemravných a nezákonných postupů žalovaných dokládá i to, že celý spor byl již i medializován. Dne 2.5.2011 na serveru idnes.cz byl zveřejněn článek pod názvem Koupili si nové byty, od majitele domu dostali nevýhodné smlouvy (viz přiložený důkaz), který popisuje některé postupy žalovaného společnosti FINE LINE DEVELOP, s.r.o. Dne 11.5.2011 v pořadu Soukromá dramata 2011 (19) odvysílala celostátní televize Prima reportáž o závažné situaci v bytovém domě způsobené nemravnými postupy společnosti FINE LINE DEVELOP, s.r.o. (volně dostupné z: http://www.iprima.cz/videoarchiv). Důkazy: -
Úplný výpis z obchodního rejstříku ve vztahu k žalobci. Smlouva o podnájmu ze dne 18.6.2009 (již součástí spisu); Vyjádření k došlým reklamacím od společnosti REKO a.s; Oznámení dle § 158 odst. 1 trestního řádu ze dne 26.4.2011, Doplnění Oznámení ze dne 28.4.2011; Doplnění Oznámení ze dne 21.6.2011; Článek ze serveru idnes.cz: Koupili si nové byty, od majitele domu dostali nevýhodné smlouvy, zveřejněno: 2.května 2011; Pořad Soukromá dramata 2011 (19) - volně dostupné z: http://www.iprima.cz/videoarchiv.
3
III. Vznik Nájemní smlouvy Žalovaní ve Vyjádření žalovaných konstatují, že: „o podmínkách smlouvy bylo jednáno s jednotlivými vlastníky a nakonec i výborem společenství jednotek v období minimálně 12 – 18 měsíců, kdy žalovaný společnost FINE LINE DEVELOP, s.r.o. několikrát nabízela žalobci změnu podmínek této smlouvy, a to ve prospěch žalobce.“ Tvrzení, že o podmínkách Nájemní smlouvy bylo s žalobcem jednáno, žalobci považuje ze zcela lživé a zavádějící, neboť ten se o existenci již uzavřené Nájemní smlouvy dozvěděl na shromáždění vlastníků až dne 31.3.2010 (cca 9 měsíců po jejich vzniku). Pokud žalovaný společnost FINE LINE DEVELOP, s.r.o. s žalobcem jakkoliv o Nájemní smlouvě jednal (samozřejmě až po té, co se žalobce o Nájemní smlouvě vůbec dozvěděl), většinou šlo o ústně sdělené a zcela nepřijatelné nabídky, jež nebyly nikdy vyjádřeny ve formě kalkulace, tak aby mohly být zákonem předepsaným způsobem projednány na shromáždění vlastníků jednotek. Žalovaný společnost FINE LINE DEVELOP, s.r.o. písemně jednala s žalobcem o podmínkách Nájemní smlouvy pouze dvakrát. Dne 23.4.2010 zaslal žalovaný společnost FINE LINE DEVELOP, s.r.o. emailem žalobci návrh na přenechání nájmu střechy jinému subjektu, tato nabídka však byla, nejenže nevýhodná pro žalobce, avšak také reálně neproveditelná (lhůty, množství podmínek, nemožnost rezervovat výkon pro odběr elektrické energie do sítě). Faktickou nemožnost vyhovět podmínkám žalovaného společnosti FINE LINE DEVELOP, s.r.o. dokládá vyjádření Mgr. Karla Zemene, jednatele společnosti IT serve, s.r.o., IČ: 269 55 377, se sídlem: Brno, Písečná 509/5, PSČ 620 00 (společnost IT serve, s.r.o. se zabývá instalacemi fotovoltaických elektráren), kterému výše uvedená nabídka společnosti FINE LINE DEVELOP, s.r.o. byla postoupena. Viz důkaz: Výzva – pobídka k podání konkurenční nabídky a Vyjádření Mgr. Karla Zemene. Bez ohledu na výše uvedené, žalobce musí opětovně a co nejdůrazněji podotknout, že odmítá, aby napřed na základě jednání, jež považuje za nemravné a podvodné, byla s ním uzavřena absolutně neplatná Nájemní smlouva, a tato poté dodatečně konvalidována formou dodatku. Žalobce trvá na své smluvní volnosti, nejen platně sjednat obsah smluv, ale také rozhodnout o tom, s kým smlouvy uzavře. Žalobce by na závěr tohoto odstavce rád dodal, že z chování žalovaných a z Vyjádření žalovaných, jednoznačně plyne, že i oni sami jsou si vědomy, že z Nájemní smlouvy nemá žalobce jakýkoliv prospěch, aniž by musel žalobce uzavřít s žalovanými nějaký dodatek ke smlouvě nebo se zavázat k odběru elektrické energie od žalovaných. Důkazy: -
Výzva – pobídka k podání konkurenční nabídky. Vyjádření Mgr. Karla Zemene.
IV. Žádost o rychlý postup v řízení Žalobce si dovoluje zdvořile požádat nadepsaný soud, aby v uvedené věci bylo co nejdříve nařízeno jednání, tak aby mohlo být meritorně rozhodnuto o předmětu sporu. Žalobci působí při výkonu jeho specifické činnosti nemalé obtíže skutečnost, že má nedořešené vztahy s žalovanými a nemůže volně disponovat pultovou střechou bytového domu, jakožto společnou částí budovy dle zákona o vlastnictví bytů. Tato situace působí značné obtíže nejen žalobci, ale i velkému počtu majitelů bytových jednotek.
4
V. Návrh Vzhledem k výše uvedenému tímto žalobce Společenství pro dům Klášterní dvůr 931-934, Rajhrad, prostřednictvím svého právního zástupce navrhuje, aby Okresní soud Brno-venkov, vydal na podkladě § 126 odst. 1 občanského zákoníku tento rozsudek I.
Žalovaný společnost FINE LINE DEVELOP, s.r.o. a žalovaný společnost Tokad s.r.o. jsou povinni v celém rozsahu vyklidit pultovou střechu bytového domu č.p. 931, 932, 933, 934 postaveného na pozemku p.č. 690/2, 690/3, 698, 700/9, 700/10, 700/11, 704, a zapsaného na LV č. 2074 vedeného pro katastrální území Rajhrad 738921 v obci Rajhrad a fotovoltaickou elektrárnou dotčené hlavní svislé a vodorovné konstrukce, schodiště a chodby ve vchodech č.p. 931, 932, 933, 934 bytového domu a vyklizenou pultovou střechu a fotovoltaickou elektrárnou dotčené hlavní svislé a vodorovné konstrukce, schodiště a chodby ve vchodech č.p. 931, 932, 933, 934 bytového domu žalobci předat vyklizené, a to vše do 15 dnů od právní moci rozsudku.
II.
Žalovaný společnost FINE LINE DEVELOP, s.r.o. a žalovaný společnost Tokad s.r.o. jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalobci náklady řízení do 3 dnů od právní moci rozsudku.
........................................................... Mgr. Martin Svoboda, Ph.D., advokát
5
