Znalecký posudek č. 2012/364 o ceně nemovitosti:
Spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 k nemovitostem zapsaným na LV č. 1903 pro katastrální území Krásné Pole, pozemkům, parcelám č. 754/1, 754/2, 754/3, v katastrálním území Krásné Pole, obec Ostrava, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Frýdek - Místek JUDr. Jiří Trojanovský Farní 23 1148 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 9. 11. 2012 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. Ostrava, 9. 11. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 143 EX 000147/11-056 ze dne 7. 11. 2012 soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., případně Obecně závazné vyhlášky č.10/2011 ze dne 7.12.2011, kterou se vydává cenová mapa stavebních pozemků na území města Ostravy č.12, jenž nabyla účinnosti dne 1.1.2012, a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 1. 11. 2012.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, se sídlem ve Frýdku-Místku, Farní 23, sp.zn. 143 EX 000147/11-056 ze dne 7. 11. 2012 ze dne 31. 1. 2012. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti sp.zn. 143 EX 000147/11-008, Exekutorským úřadem Frýdek-Místek, Farní 23, Frýdek-Místek, soudním exekutorem JUDr. Jiřím Trojanovským, dne 30.6.2011. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1903 pro katastrální území Krásné Pole, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Obecně závazná vyhláška č.10/2011 ze dne 7.12.2011, kterou se vydává cenová mapa stavebních pozemků na území města Ostravy č.12, jenž nabyla účinnosti dne 1.1.2012.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Ostrava Krásné Pole (673722)
List vlastnictví číslo: 1903
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Vlastníci: Komár Jan Družební 382/203, Ostrava, Krásné Pole, 725 26
Podíl: 1/6
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl velikosti 1/6 k nemovitostem zapsaným na LV č. 1903 pro katastrální území Krásné Pole, vedeným Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava, pozemkům, parcelám č. 754/1, 754/2, 754/3, v katastrálním území Krásné Pole Statutárního města Ostravy, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský. Parcela č. 754/1 o výměře 635 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Parcela č. 754/2 o výměře 139 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Parcela č. 754/3 o výměře 544 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Jedná se o pozemky tvořící funkční celek se stavbou bytového domu č,p, 382 na parcele č. 750 v katastrálním území Krásné Pole a pozemkem, parcelou č. 750, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Nemovitosti se nacházení v okrajové části zastavěného území města Ostravy, na území městského obvodu Krásné Pole, a jsou přístupné z ulice Družební. Krásné Pole je sídelním útvarem stavebně nesrostlým se souvisle zastavěným územím města Ostravy, nacházejícím se východním směrem od tohoto souvisle zastavěného území. Jedná se o lokalitu zastavěnou především objekty užívanými pro potřeby individuálního bydlení, městský obvod Krásné Pole patří k vyhledávaným oblastem za účelem individuálního bydlení na území města Ostravy, v menší míře pak objekty občanského vybavení a objekty sloužícími pro potřeby hromadného bydlení. Lokalita je dobře dosažitelná prostředky individuální doprava, problematická je dosažitelnost prostředky veřejné, městské hromadné dopravy.
6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. 754//1, 754/2, 754/3, v k.ú. Krásné Pole-podíl 1/6 b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Ostrava 7
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. 754//1, 754/2, 754/3, v k.ú. Krásné Pole-podíl 1/6
Parcela č. 754/1 o výměře 635 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Parcela č. 754/2 o výměře 139 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Parcela č. 754/3 o výměře 544 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Jedná se o pozemky tvořící funkční celek se stavbou bytového domu č,p, 382 na parcele č. 750 v katastrálním území Krásné Pole a pozemkem, parcelou č. 750, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Pozemky jsou ve vlastnictví různých subjektů.
Ocenění nemovitosti povinného a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky, parc.č. 754//1, 754/2, 754/3, v k.ú. Krásné Pole-podíl 1/6 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 1 100,– Kč. Cena je určena podle písm. c): Ostrava. § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 40 % ×
0,600
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki:
1,100 2,139
+
10 % × ×
–5– Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Zahrada Zahrada Zahrada Součet:
Parc. č. 754/1 754/2 754/3
× ×
0,399 0,400
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 635 1 100,– 247,8451 139 1 100,– 247,8451 544 1 100,– 247,8451 1 318
Cena [Kč] 157 381,64 34 450,47 134 827,73 326 659,84
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky, parc.č. 754//1, 754/2, 754/3, v k.ú. Krásné Pole-podíl 1/6 – zjištěná cena:
× =
1/6 54 443,31 Kč 54 443,31 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity nabídky srovnatelných nemovitostí nabízených na trhu nemovitostí v dané nebo ve srovnatelné lokalitě. Jedná se o pozemky shodného účelu užití, nabízené na trhu s nemovitostmi ve 4.čtvrtletí roku 2012. Rozdílnost polohy, přístupu, vybavení (dosažitelností inženýrských sítí) je zohledněna v následující porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 1 890 m2 Cena: 940,- Kč Adresa: Ostrava , Poruba Datum vložení: 01.04.2012 ID zakázky: 570h120401211624a1057 Umístění objektu: Centrum obce Zástavba: Obchodní a obytná Plocha pozemku: 1 890 m2 Komunikace: Asfaltová Popis: Prodej pozemku o výměře 1890m2 na lukrativním místě v Ostravě-Porubě na okraji 5.Porubského obvodu. V územním plánu vhodný jako bydlení hromadné (bytová výstavba) a
–6– v kategorii přípustné je občanská vybavenost (administrativní budovy-kanceláře). Pozemek je vhodný např. pro malý developerský projekt. Přímo u pozemku je zastávka MHD. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Kontaktovat PRO REALITY s.r.o. Spartakovců 6014/3, 70800 Ostrava Nemovitost č.2) Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 6 002 m2 Cena: 990,- Kč za m² včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Celková cena: 5 941 980,- Kč Adresa: Klimkovice Datum vložení: 19.03.2012 Datum aktualizace: 23.04.2012 ID: 835002972 Plocha pozemku: 6 002 m2 Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout, stavební pozemky, které jsou podle územního plánu určeny k výstavbě bytových domů.V dosahu veškerá občanská vybavenost,MHD,IS na hraně pozemku,pozemky navazují na okr. zelen. Kontaktovat Kateřina Černá 28. října 2663/150, 70200 Ostrava Nemovitost č.3) Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 2 884 m2 Cena: 450 Kč za m² + provize RK Celková cena: 1 297 800 Kč Adresa: Krásné Pole Datum aktualizace: 30.10.2012 ID zakázky: 800063 Plocha pozemku: 2 884 m2 Popis: Prodej komerčního pozemku v Krásném Poli, 2884 m2. V blízkosti pozemku je plánován sjezd z Rudné a dojezd na pozemek. Využití pro čerpací stanici, garáže, motorest, zahradnictví atd. Kontaktovat RKplus Dolní náměstí 309, 75501 Vsetín Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta Nemovitost č.1) 1,25 Nemovitost č.2) 1,10
Kpřístup
Kvybav.
Kpramen
1,20
1,00
1,05
1,00
1,00
1,15
Výchozí cena (VC) Množství (M) Jednotková cena Váha (V) (JC) 940,– Kč 1,00 m2 596,83 Kč 1,0 990,– Kč 1,00 m2 782,61 Kč 1,0
–7– Nemovitost č.3) 0,90 0,80 0,70 1,05 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpřístup × Kvybav. × Kpramen)
450,– Kč 850,34 Kč
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2:
1,00 m2 1,0 596,83 Kč 743,26 Kč 850,34 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
743,26 Kč 1 318,00 m2 979 620,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/6 163 270,– Kč
Výsledná porovnávací hodnota:
163 270,– Kč
–8–
C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
54 440,– Kč 163 270,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nemovitostech zapsaných na LV č. 1903 pro katastrální území Krásné Pole podle odborného odhadu znalce
163 000,– Kč Cena slovy: jednostošedesáttřitisíce Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Komár Jan Družební 382/203 Ostrava Podíl 1/6 k nemovitostem: Parcela: 754/1 Parcela: 754/2 Parcela: 754/3
Ocenění
Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek v souvislosti se smlouvou o úvěru, které mohou vznikat do 18.8.2016 do celkové výše 1 200 000 Kč a budoucích a budoucích pohledávek s příslušenstvím vzniklých na základě zástavní smlouvy, které mohou vznikat do 18.8.2016 do celkové výše 1 200 000 Kč, pro Quid pro Quo s.r.o., Stodolní 1785/31, 702 00 Ostrava, Moravská Ostrava. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne 18.8.2010. Právní účinky vkladu práv ke dni 20.8.2010.
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
Ostrava, 9. 11. 2012 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
–9–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2012/364 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 431/12 podle připojené likvidace.
– 10 –
E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, se sídlem ve Frýdku-Místku, Farní 23, sp.zn. 143 EX 000147/11-056 ze dne 7. 11. 2012 ze dne 31. 1. 2012. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti sp.zn. 143 EX 000147/11-008, Exekutorským úřadem Frýdek-Místek, Farní 23, Frýdek-Místek, soudním exekutorem JUDr. Jiřím Trojanovským, dne 30.6.2011. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1903 pro katastrální území Krásné Pole, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy.
