3631

E2F

Elektronická verze

E

Vyhotovení č.:

Znalecký posudek č. 003-2016/3631 O ceně ideální 1/8 p.p.č. 146 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 36 spolu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku p.p.č. 145 - zahrada v obci 540790 - Nalžovice, k.ú. 701491 - Nalžovice, okres Příbram

Vlastník nemovitosti:

Na listu vlastnictví číslo 377 pro k.ú. 701491 - Nalžovice je zapsáno vlastnické právo pro Veronika Petrlíková, nar.: 6.5.1988 ostatní vlastníci

Objednatel posudku:

Mgr. Karel Knypl KSPH 69 INS 10499/2015 Čihákova 386/12, 290 01 Poděbrady, okres Nymburk

Posudek vypracoval dne 5. ledna 2016:

Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim

Posudek obsahuje 14 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve třech vyhotoveních. Vyhovení č. 1 a 2 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 3 je přílohou znaleckého deníku

... 1/8 ... 7/8

Znalecký posudek č. 003-2016/3631 Elektronická verze Strana 2 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Úvodní část posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro insolvenční řízení dlužníka Veronika Petrlíková, nar.: 6.5.1988 sp. zn. KSPH 69 INS 10499 / 2015 vedená u Krajského soudu v Praze Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání = informace z realitního trhu prostřednictvím sítě internet Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 17. prosince 2015. Současně byly doplněny některé další údaje rozhodné pro ocenění Stručný popis Předmětem ocenění je ideální 1/8 p.p.č. 146 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 36 spolu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku p.p.č. 145 - zahrada v obci 540790 - Nalžovice, k.ú. 701491 - Nalžovice, okres Příbram Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest ke dni 5. ledna 2016

Nález, výměry a ocenění 1 - rodinný dům č.p. 36 s příslušenstvím a pozemky Nález: Oceňovaný dům je ve stáří cca 80 let, je proveden zděný tradiční technologií v tloušťce zdiva 60 cm s trámovými stropy a se sedlovou střechou s taškovou krytinou, osazen bleskosvod, okapy a svody. Dům je netradičně posazen do svahu tak, že obytná část s bytem velikosti 3+1 s příslušenstvím je ze strany vstupu přízemím, severní část domu je podsklepena ve dvou úrovních přičemž i do spodního sklepa je vstup z přilehlého terénu. Výškový rozdíl je řešen zakrytým schodištěm ze vstupní verandy na podsklepenou terasu a venkovním schodištěm. Byt v domě je jak výše uvedeno velikosti 3+1 se vstupní verandou a koupelnou s WC, osazena jsou dřevěná zdvojená okna, v kuchyni běžná kuchyňská linka s elektrickým sporákem, topení ústřední na pevná paliva s kotelnou umístěnou v prvním podzemním podlaží (přístupná po krytém schodišti z verandy). V bytě jsou provedeny palubkové obklady, v koupelně keramické obklady a dlažba, sprchový kout, umyvadlo a WC. Podlahy plovoucí a parketové. K domu byla v úrovni 2. podzemního podlaží přistavěna terasa sloužící jako sklad, v části průchod do původního sklepa domu. K severnímu štítu přisatvěna garáž nepravidelného půdorysu, další sklad na úrovni 1. podzemního podlaží pod altánem vedle verandy, na terasu navazuje kolna a schodiště na úroveň garáže, k níž je normální příjezd z úrovně terénu. Stav domu je průměrný, bez zásadních stavebních závad, svažitý pozemek (včetně zahrady s orientací na sever) snižuje možnosti využití pozemku. Pozemek je oplocen, v zahradě se nachází pletivový psí kotec. Možnost napojení na elektřinu, vodovod a kanalizaci, plyn není. V obci se nachází základní občanská vybavenost, mateřská a základní škola, dopravní spojení autobusové. V okolí omezené pracovní příležitosti.


Vstup do obytné části

Pohled od spodních vrat (zprava garáž, nad garáží kotelna, dále podsklepená terasa se schodištěm a kolna)


Pohled ze zahrady

Zahrada

Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví

rodinný dům samostatný cihlová dobře udržovaný fyzická osoba


Výměry a dispozice Podlaží

výměry

zastavěná plocha veranda a schodiště

8,46 x 16,27 4,63 x 2,87 + 1,76 x 5,33

zastavěná plocha [m2] 137,64 22,67 160,31 m2

Zastavěná plocha celkem Pozemky Pol. číslo 1 2

pozemek 145 – zahrada 146 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 36

Celkem

výměra [m2] 433 379 812

Ocenění Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí – dále jen „vzorky“. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vnem / Kf, kde Hv Cvz Ku Vvz Vnem Kf

hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient.

Vzorek 1 Prodej, rodinný dům 6+1, 793 m², Nalžovice K prodeji dvougenerační, zděný rodinný dům po kompletní rekonstrukci z celé části podklepen. Ve sklepení domu letní kuchyně se vstupem na zahradu, sušárna, prádelna, toaleta a dílna.V prvním patře 2+1, v druhém patře čtyři pokoje + (balkon) z toho jeden připraven na druhou kuchyň. V každém patře koupelna + toaleta. Půdní prostor k rekonstrukci, na pozemku pergola, bazén. Třída energetické náročnosti: G podle vyhlášky 148/2007 Sb. Další údaje z nabídky: Umístění v obci: Pozemek celkem: Zastavěná plocha: Podlahová plocha: Typ budovy: Druh budovy: Počet NP: Počet PP: Počet pokojů: Dostupnost pozemku: Stávající stavby:

okraj obce 673 m² 120 m² 793 m² (pozn. znalce: ?) samostatný Cihla 2 1 7 Příjezd: Obecní, Zpevněný Dílna, Zahradní domek


Stávající porosty: Počet stání: Voda: Plyn: Elektroinstalace: Kanalizace: Topení: Sociální zařízení:

Zahrada: Okrasná 2 Veřejný vodovod Není 230 (220) V, 400 (380) V Veřejná kanalizace Tuhá paliva Koupelna: Keramické obklady, Sedací vana, Sprchový kout, Umyvadlo, WC; WC: Tři a Ano, 50m² Ano Parkování na pozemku, Parkování na ulici velmi dobrý, Rok výstavby: 1978, Rok rekonstrukce: 2006

Sklep: Zařízení nábytkem: Parkování: Stav objektu:

obr. 1

Identifikace vzorku Datum zpracování

www.reality.cz - nabídka W81-420441 05.01.2016

Nabídková cena Ku = 0,90

3 990 000,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu


samostatný cihla velmi dobrý, rok výstavby: 1978, rok rekonstrukce: 2006 neuvedeno

Výměry a dispozice Zastavěná plocha Podlahová plocha

120,00 m2 793,00 m2

Pozemky Pol. číslo 1

pozemek Pozemek celkem

Celkem

výměra 2 [m ] 673 673


Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 2 3 4 4 5 5

Technický stav Využitelnost Příslušenství Pozemky - velikost Pozemky - konfigurace Ostatní místní vlivy Právní vady - prodej podílu

hodnota faktoru [%] *) +30 +40 +5 0 +20 0 +15

součet skupiny [%] +30 +40 +5

koef. Kf

+20 +15 2,63718

Kf = 1,30 x 1,40 x 1,05 x 1,20 x 1,15 = *)

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 3 990 000,00 Kč x 0,90 / 120,00 m2 x 160,31 m2 / 2,63718 = 1 819 093,00 Kč Míra shody (váha) 1

Vzorek 2 Prodej chalupy 300 m², pozemek 3 669 m²Nalžovice - Nalžovické Podhájí, okres Příbram Exkluzivně nabízíme k prodeji zemědělskou usedlost s rybníčkem (446 m2) v kouzelné vesničce Nalžovické Podhájí a v blízkosti rekreační oblasti Častoboř (Slapy prodej usedlosti). Nabízené stavby s pozemky tvoří jeden celek o výměře 3669 m2 (stavební pozemek 1168 m2). Bývalou usedlost tvoří stodola (pouze obvodové zdivo), bývalé chlévy (nutná rekonstrukce střechy) a objekt k bydlení, který je v obytném stavu. Nemovitosti jsou vzdálenu od vesničky zhruba 300 m a příjezd je po obecní nezpevněné cestě. Na pozemku jsou dvě studny. První studna (kopaná 13m) je určena pouze pro užitkovou vodu a druhá vrtaná (35 m) je pro pitnou vodu. Od nemovitostí je překrásný výhled do krásné krajiny Středního Povltaví. Další údaje z nabídky:

• • • • • • • • • • • • • • • •

Celková cena: 3 050 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu (k jednání) ID zakázky: 2.17555 Aktualizace: 09.11.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Špatný Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 300 m2 Plocha pozemku: 3669 m2 Sklep: Parkování: Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 400V Komunikace: Neupravená Energetická náročnost budovy: Třída F - Velmi nehospodárná

Pozn: Zastavěná plocha obytné části měřena ze serveru CUZK: 137,3 m

2


obr. 1


www.srealityy.cz - ID zakázky 2.17555 05.01.2016




neuvedeno smíšená špatný neuvedeno

Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha

300,00 m2 137,00 m2


pozemek

výměra [m2] 3 669

Plocha pozemku

Celkem

3 669



hodnota *) faktoru [%] 0 0 -10 +60 +20 -10 +15

Kf = 1,00 x 1,00 x 0,90 x 1,80 x 1,05 = *)

součet skupiny [%] 0 0 -10

koef. Kf

+80 +5 1,701



Vzorek 3 Prodej rodinného domu 147 m², pozemek 1 025 m²Nalžovice - Nalžovické Podhájí, okres Příbram V obci Nalžovické Podhájí (okres Příbram) k prodeji rodinný dům 4+kk z roku 2009 se zastavěnou plochou 154 m2 a zahradou 871 m2 situovaný na samém okraji obce s výhledem do krajiny. V přízemí domu je zádveří 6,17 m2, chodba 3,20 m2, obývací pokoj s jídelnou a kuchyňským koutem 49,60 m2 s kachlovými kamny s krbovou vložkou, terasa 20 m2 se zábradlím přístupná francouzskými dveřmi z obývacího pokoje, ložnice 21,10 m2, koupelna se sprchovým koutem 3,20 m2, WC 1,90 m2, technická místnost 8,27 m2, šatna 2,52 m2 a schodiště. Dražší zakázková kuchyně se prodává včetně zařizovacích předmětů. V patře domu je chodba (galérie) o ploše 5,56 m2, dále dvě ložnice 17,20 a 15,05 m2, šatna 3,10 m2 a větší koupelna s vanou a WC 13,2 m2. Parkovat lze přímo u domu na vyasfaltovaném stání pro cca 4 vozy. Celý objekt je vytápěn ústředním topením s elektrokotlem s akumulační nádrží o objemu 1000 l s elektrickými topnými tělesy 7,5 a 6 kW. Podlahové topení je rozvedeno do obývací pokoje a obou koupelen, v ostatních prostorách jsou radiátory. Kanalizace je svedena do vlastní ČOV. Dům je napojen na vlastní studnu (vrt) s úpravnou vody. V tomto domě se zateplenou fasádou byly instalovány předokenní rolety na dálkové ovládání a zabezpečovací elektronický systém. Část zahrady nad domem je rovinatá, zbudovaná opěrná zeď a vzrostlé stromy tvoří soukromí, je zde domácí udírna s grilem a se zpevněnou plochou pro venkovní sezení. Druhá část zahrady pod domem je mírně svažitá k jihu. Vzdálenost ke Slapské přehradě cca 3,5 km. Dům nemá žádných zástav ani jiných právních vad a je ihned volný k pohodlnému nastěhování. Další údaje z nabídky:

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Celková cena: 3 995 000 Kč za nemovitost, + provize RK, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Hypotéka: 14 350,31 Kč měsíčně více» Provize: 79100,0 Kč Poznámka k ceně: daň z nabytí hradí kupující ID zakázky: 110602 Aktualizace: 11.12.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 2 podzemních Plocha zastavěná: 154 m2 Užitná plocha: 147 m2 Plocha pozemku: 1025 m2 Plocha zahrady: 871 m2 Rok kolaudace: 2009 Datum ukončení výstavby: 10.03.2009 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední elektrické Odpad: ČOV pro celý objekt Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná


obr. 1


www.srealityy.cz - ID zakázky 110602 05.01.2016




neuvedeno cihlová velmi dobrý neuvedeno

Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha

147,00 m2 154,00 m2


pozemek

výměra [m2] 1 025

Plocha pozemku

Celkem

1 025



hodnota faktoru [%] *) +40 +20 0 +10 +10 0 +15

Kf = 1,40 x 1,20 x 1,00 x 1,20 x 1,15 = *)

součet skupiny [%] +40 +20 0

koef. Kf

+20 +15 2,3184



Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3

1 819 093,00 Kč 1 888 331,00 Kč 1 614 399,00 Kč

Vážený průměr hodnot

1 773 941,00 Kč

Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti

1 774 000,00 Kč

Cena vlastnického podílu

1 774 000,00 Kč x 1 / 8 = 221 750,00 Kč

Odhad tržní hodnoty "1 - rodinný dům č.p. 36 s příslušenstvím a pozemky"

2 - podklady

Katastrální mapa a letecký snímek

221 750,00 Kč


Obec Nalžovice

Východní část okresu Příbram


Závěrečná část posudku Obvyklá cena ideální 1/8 p.p.č. 146 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 36 spolu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku p.p.č. 145 - zahrada v obci 540790 - Nalžovice, k.ú. 701491 - Nalžovice, okres Příbram, činí ke dni ocenění, to jest

ke dni 5. ledna 2016

221 750,00 Kč slovy:

dvěstědvacetjedentisícsedmsetpadesát Kč

V Třibřichách, dne 5. ledna 2016


Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 003-2016/3631 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, číslo dokladu 2016003. V Třibřichách, dne 5. ledna 2016

Petr Brodský Třibřichy 5 537 01 Chrudim

3631

Recommend Documents