Znalecký posudek č. 2009/318 O ceně nemovitosti:
Pozemek, parcela vedená v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci č. GP 133, v katastrálním území Štíty - město, obec Štíty, okres Šumperk, kraj Olomoucký.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice 3 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 23. 12. 2009 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává v 7 vyhotoveních. Ostrava, 23. 12. 2009
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 509/08-N1 ze dne 14.12.2009 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést : Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 23. 12. 2009.
3. Podklady pro vypracování posudku − Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Dlouhá ul.3, sp.zn. 102 Ex 509/08-N1 ze dne 14.12.2009. − Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 782 pro katastrální území Štíty - město, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk. − Kopie katastrální mapy s orientačním zákresem stavu pozemkové držby podle přídělového operátu, mapový list č. V.S. IV-8-1. − Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. − Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníky oceňované nemovitosti jsou mimo jiné dle LV č. 782 pro katastrální území Štíty - město, vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Šumperk: Jméno Česká republika Pozemkový fond České republiky Lydia Drexlerová Miroslav Riesner Eliška Šulová Oldřich Švob
Adresa
Podíl
Husinecká 1024/11a, Praha, Žižkov, 130 00
1/2
Dolní Heřmanice 118, Horní Heřmanice v Čechách, 1/8 561 33 Na Rybníčku 44, Žulová, 790 65 1/16 Nám. Míru 55, Štíty, 789 91 3/16 Sokolská 543, Mikulovice, 790 84 1/8
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek vedený v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci, parcela č. GP 133 o výměře 14176 m2 v katastrálním území Štíty-město, obec Štíty, v okrese Šumperk, kraj Olomoucký. Parcela č. GP 133 je pozemkem sloučeným do parcely katastru nemovitostí č. 301/1, která není zapsána na LV, evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Oceňovaná parcela je pozemkem zemědělským, užívaným pro potřeby zemědělské rostlinné výroby, nacházející se mimo zastavěné území obce, který není územním plánem obce zahrnut mezi pozemky určené k zastavění, nebo pozemky na nichž jsou přípustné stavby.
6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. GP 133, v k.ú. Štíty-město b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Šumperk Obec: Štíty
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. GP 133, v k.ú. Štíty-město Zjištění ceny pozemku na základě platných cenových předpisů se provede dle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a dostupnosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky užívanými k zemědělským činnostem, nebe určenými k danému účelu užití, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě.
Ocenění nemovitosti povinného a) Pozemky a.1) Vyhláška 456/2008 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. GP 133, v k.ú. Štíty-město – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – vlastní území + 40 % Úprava celkem: + 40 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,400 1,000
–5–
Název Orná půda Orná půda Součet:
Parc. č. GP 133 GP 133
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená BPEJ 12 499 2,82 3,9480 85001 1 677 2,13 2,9820 85011 14 176 2
Pozemek, parc.č. GP 133, v k.ú. Štíty-město – zjištěná cena:
Cena [Kč] 49 346,05 5 000,81 54 346,86
54 346,86 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě ve 4. čtvrtletí r. 2009. Jedná se o pozemky srovnatelného určení, rozdílnost polohy, přístupu, je zohledněn v následujících porovnávacích tabulkách. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej pozemku ve Starém Městě, okres Šumperk Lokalita: Staré Město 788 32 Cena: 20 Kč za m2 Celková plocha
2 579 m2
Druh pozemku
trvalý travní porost
Umístění nemovitosti Doprava Vybavenost
samota vlak, silnice, autobus Škola, Školka, Zdravotnická zařízení, Pošta, Kompletní síť obchodů a služeb
Nemovitost č.2) Zemědělský pozemek, 3095 m2, Chromeč Lokalita: Chromeč 789 01 Cena: 60 Kč za m2 Celková plocha
3 095 m2
Druh pozemku
zemědělská
Nemovitost č.3) Bohutín nad Moravou - zemědělské pozemky cca 9 ha Lokalita: Bohutín
–6– Cena: 7,50 Kč za m2 Celková plocha
91 873 m2
Druh pozemku
trvalý travní porost
Umístění nemovitosti
okraj obce
Komunikace
asfaltová
Doprava
vlak, silnice, autobus
Vybavenost
Škola, Školka, Pošta
Nemovitost č.4) Prodej pastviny a zahrady 2205m2 Hrabenov Lokalita: Hrabenov (Ruda nad Moravou) 789 63 Cena: 49 000 Kč za nemovitost Celková plocha
2 205 m2
Druh pozemku
trvalý travní porost
Umístění nemovitosti
samota
Nemovitost č.5) Prodej pozemku v Radomilově okres Šumperk Lokalita: Radomilov (Ruda nad Moravou) 789 63 Cena: 100 000 Kč za nemovitost K prodeji nabízen vlastnický podíl ideální 1/2. Celková plocha
12 487 m2
Druh pozemku
zemědělská
Umístění nemovitosti
samota
Nemovitost č.6) Prodej pozemku nedaleko vodní nádrže Krásné Lokalita: Nový Malín Cena: 32 Kč za m2 Druh pozemku
zemědělská
Nemovitost č.7) Prodej pozemku o výměře 2.368 m2 u obce Sudkov, okr. Šumperk Lokalita: Sudkov 788 21 Cena: 15 Kč za m2 Celková plocha
2 368 m2
Druh pozemku
trvalý travní porost
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta Nemovitost č.1) 1,00
Kpřístup
Kpramen
1,00
1,10
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 20,– Kč 18,18 Kč
Množství (M) Váha (V) 1,00 m2 1,0
–7– Nemovitost č.2) 1,10 1,00 1,25 Nemovitost č.3) 1,00 1,00 1,00 Nemovitost č.4) 0,95 0,95 1,15 Nemovitost č.5) 0,95 1,00 1,10 Nemovitost č.6) 1,20 1,05 1,15 Nemovitost č.7) 1,10 1,05 1,15 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpřístup × Kpramen)
60,– Kč 43,64 Kč 7,50 Kč 7,50 Kč 49 000,– Kč 21,41 Kč 200 000,– Kč 15,33 Kč 32,– Kč 22,08 Kč 15,– Kč 11,29 Kč
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
1,00 m2 1,0 1,00 m2 1,0 2 205,00 m2 1,0 12 487,00 m2 1,0 1,00 m2 1,0 1,00 m2 1,0
7,50 Kč 19,92 Kč 43,64 Kč
× =
20,– Kč 14 176,00 m2 283 520,– Kč
–8–
C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
54 350,– Kč 283 520,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 284 000,– Kč Cena slovy: dvěstěosmdesátčtyřitisíce Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu povinného Oldřicha Švoba ve výši 1/8 podle odborného odhadu znalce 35 500,– Kč Cena slovy: třicetpěttisícpětset Kč
Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Oldřich Švob Sokolská 543 790 84 Mikulovice Oldřich Švob Sokolská 543 790 84 Mikulovice
Nařízení exekuce Okresní soud v Jeseníku -2 Nc 566/2008 -21 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz sp.zn. 102 EX-509/2008-N1 ze dne 19.11.2008. Nabytí právní moci 18.12.2008.
Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
Ostrava, 23. 12. 2009 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
–9–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2009/318 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 324/09 podle připojené likvidace.
– 10 –
E. Seznam příloh − Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 782 pro katastrální území Štíty - město, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk. − Kopie katastrální mapy s orientačním zákresem stavu pozemkové držby podle přídělového operátu, mapový list č. V.S. IV-8-1.
