21

Znalecký posudek č. 15/02/21

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem - pozemku p.č. 324 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 198 - rod. dům, pozemku p.č. 325 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če - zem. used, pozemku p.č. 326 zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 232, pro k.ú. Hradiště pod Babí horou, obec Těrlicko, okres Karviná.

Objednatel posudku:

JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

Ivo Trsťan Sadová 882/2 790 01 Jeseník

Posudek obsahuje 21 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce.

V Jeseníku, dne 11. 2. 2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/02/21

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 29. 9. 2014 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 04373/13-075, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: 29452783, se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne 29. 3. 1988, č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo 324 o výměře 133 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 198, rod. dům, stojící na pozemku parc. č. 324 - pozemek parcelní číslo 325 o výměře 22 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba bez čp/če, zem. used, stojící na pozemku parc. č. 325 - pozemek parcelní číslo 326 o výměře 684 m2, druh: zahrada vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, pro obec Těrlicko, katastrální území Hradiště pod Babí horou, okres Karviná, na listu vlastnictví č. 232, s podílem 1/2. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich součástí a příslušenství.

2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. 324 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 198 rod. dům, pozemek p.č. 325 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če zem. used, pozemek p.č. 326 - zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 232, pro k.ú. Hradiště pod Babí horou, obec Těrlicko, okres Karviná. Předmět ocenění je situovaný na adrese Hradišťská 198/64, Hradiště, 735 42 Těrlicko. Rodinný dům se nachází v zastavěné, okrajové části obce Hradiště, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní, samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má obec Těrlicko 4 297 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Těrlicko nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 14. 1. 2015 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho spolupracovníků a matky povinného, paní Marty Bubikové. Povinný, pan Petr Bubik se místního šetření nezúčastnil.

4. Podklady pro vypracování posudku -

Usnesení č.j. 065 EX 04373/13-075, ze dne 29. 9. 2014.. Výpis z katastru nemovitostí č. 232, vyhotovený objednavatelem dne 18. 12. 2014. Náhled katastrální mapy, vyhotovený znalcem, dne 14. 1. 2015. Mapy širších vztahů I a II. Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 14. 1. 2015. stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Karviná Těrlicko Hradiště pod Babí horou (647489)

List vlastnictví číslo: Vlastníci:

232

1. Bubik Petr Hradišťská 198/64, Hradiště, 73542 Těrlicko

Podíl: 1/2

2. Bubiková Marta Hradišťská 198/64, Hradiště, 73542 Těrlicko

Podíl: 1/2

6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zděný, podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, s využitým podkrovím, sedlová a valbová střecha je kryta plechovou krytinou. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření 40 roků. Vytápění rodinného domu je ústřední pomocí kotle na tuhá paliva. V rozmezí let 2008 až 2011 byla provedena kompletní rekonstrukce I. nadzemního podlaží a byla provedena přístavba podkroví rodinného domu. V průběhu životnosti rodinný dům dále procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a sdělení účastníka místního šetření je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem kolaudace objektu 1975. Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: I. podzemní podlaží - garáž, kotelna, sklepní prostory, schodiště I. nadzemní podlaží - vstupní část, chodba, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, koupelna, WC, kuchyně, schodiště (2x) Podkroví - schodiště, chodba, obývací pokoj, kuchyně, obytný pokoj (2x), sociální zázemí (koupelna, WC) Parkování je možné ve vlastní garáži, pod přístřeškem a na vlastím pozemku. Pozemky se nachází v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1721/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Moravskoslezský kraj, 28. října 2771/117, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava.

stránka č. 3


Součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou přípojky inženýrských sítí, stavebně-technické vybavení stavby a trvalé porosty. Všechny tyto součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, plynové vedení, septik a vlastní studnu. Dle informací ČSÚ a sdělení účastníka místního šetření je v obci Těrlicko možné napojení na hloubkovou kanalizaci. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou vedlejší stavby a venkovní úpravy. Všechny tyto příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Na pozemku p.č. 325 - zastavěná plocha a nádvoří je situována zděná stavba bez čp/če - zem. used se dvěma nadzemními podlažími, s mírnou pultovou střechou krytou plechovou krytinou. Při místním šetření bylo zjištěno, že stavba bez čp/če - zem. used slouží pro skladování dřeva. Na stavbu bez čp/če - zem. used, při její levé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje „přístřešek I“. Při místním šetření bylo zjištěno, že „přístřešek I“ slouží jako parkování pro jeden osobní automobil. Na stavbu bez čp/če - zem. used, při její pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje „přístřešek II“. Při místním šetření bylo zjištěno, že „přístřešek II“ slouží k venkovnímu posezení. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových rámech na ocelových sloupcích včetně betonové podezdívky, oplocení - dřevěné laťové, oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích, ocelová vrátka s výplní ocelového pletiva, dřevěná vrátka, ocelová vrata s výplní ocelového pletiva - dvoukřídlá, sušáky na prádlo, venkovní houpačka, udírna, venkovní schody betonové včetně ocelového zábradlí, okapový chodník, dlážděné chodníky, betonové a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p. 198 - rod. dům 2) Stavba bez čp/če - zem. used b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 232 c) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 4


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p. 198 - rod. dům 2) Stavba bez čp/če - zem. used b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 232 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Stavba č.p. 198 - rod. dům – § 35 Podlaží: Název I. PP I. NP Podkroví Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 10,55×9,95+3,30×6,85 4,25×11,05+6,30×9,95+3,30×6,85 4,25×11,05+6,30×9,95+3,30×6,85

392,08 / 127,58

= = = =

127,58 m2 132,25 m2 132,25 m2 392,08 m2

= 3,07

Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 10,55×9,95×2,60+3,30×6,85×2,60 = Vrchní stavba 4,25×11,05×4,05+6,30×9,95×4,05+3,30×6,85×3,90 = Zastřešení 4,25×11,05×3,50×0,5+6,30×9,95×3,70×0,5+3,30×6,85× 3,00×0,5 = Obestavěný prostor – celkem: =

331,70 m3 532,23 m3 232,06 m3 1 095,99 m3

Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podlaží: s jedním nadzemním podlažím

stránka č. 5


Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy 5,40 % 2. Zdivo – zděné, tvárnicové 23,40 % 3. Stropy – s rovným podhledem 9,10 % 4. Střecha – vaznicová sedlová, valbová 5,40 % 5. Krytina – plechová (imitace tašky) 3,30 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,80 % 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 6,10 % 8. Fasádní omítky – břízolitové (z části) 2,80 % 9. Vnější obklady – keramické 0,50 % 10. Vnitřní obklady – keramický obklad (kuchyně, koupelna, WC) - 2,20 % vše 2x, dřevěný obklad (podkroví) 11. Schody – betonové (z I. PP do I. NP), ocelové s dřevěnými 2,30 % stupni včetně zábradlí (z I. NP do podkroví) 12. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,20 % 13. Okna – plastová zdvojená 5,10 % 14. Podlahy obytných místností – betonové, plovoucí podlahy, 2,10 % keramická dlažba, textilní krytiny 15. Podlahy ostatních místností – betonové, keramická dlažba 1,30 % 16. Vytápění – ústřední vytápění kotlem na tuhá paliva 5,30 % 17. Elektroinstalace – 240V/400V 4,20 % 18. Bleskosvod 0,60 % 19. Rozvod vody – studená i teplá 2,90 % 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 1,70 % 21. Instalace plynu – je provedena 0,50 % 22. Kanalizace – kompletní odkanalizování 2,70 % 23. Vybavení kuchyně – kuchyňská linka, dřez, sporák plynový 0,50 % vše 2x 24. Vnitřní vybavení – vana (2x), umyvadlo (2x), sprchový kout 4,30 % 25. Záchod – splachovací WC (2x) 0,30 % 26. Ostatní 4,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Těrlicko Počet obyvatel: 4 297 Základní cena (ZC): 2 088,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové

Vi C 0,00 0,00 0,00 0,02 0,08 0,00

stránka č. 6


Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav 7 8 9 10

*

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

Úplné - standardní provedení Bez dalšího vybavení Standardního rozsahu a provedení Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem III. I. III. II.

III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1975 40 0,800

0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 1,00*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,888

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):

1 854,14 Kč/m3

Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. –0,01 podílu pozemku k jednotce) II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 I. Negativní –0,04 II. Bez dalších vlivů

0,00

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 0,95 100-leté vody)

5

Index trhu (IT = P5 × (1 +  Pi)):

0,903

i=1

Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v v obci

Pi 1,00 0,04 –0,08 –0,10

stránka č. 7


obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku 7 Osobní hromadná doprava 8 9 10 11

II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

–0,01 0,00 –0,06 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

(IP = P1 × (1 +  Pi)):

0,790

i=2

Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 1 095,99 × 1 854,14 × 0,903 × 0,790

=

1 449 652,66 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/2 724 826,33 Kč

Stavba č.p. 198 - rod. dům – určená cena:

724 826,33 Kč

a.1.2) Stavba bez čp/če - zem. used – § 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: Název I. NP II. NP Součet:

Zastavěná plocha 5,05×3,80 5,05×4,20

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 5,05×4,00×4,60 Vybavení: Název, popis

= = =

19,19 m2 21,21 m2 40,40 m2

=

92,92 m3

Obj. podíl Hodnocení

Podíl

stránka č. 8


1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Název, popis Obj. podíl Základy 7,10 % Obvodové stěny – zděné 31,80 % Stropy – s rovným podhledem 19,80 % Krov – mírný pultový 7,30 % Krytina – plechová 8,10 % Klempířské práce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 1,70 % Úprava povrchů – vápenné hladké 6,10 % – břízolitové Schodiště 0,00 % Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,00 % Okna – ocelová jednoduchá, dřevěná jednoduchá 1,10 % Podlahy – betonové 8,20 % Elektroinstalace 5,80 %

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní 50 % Standardní 50 % Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 = 1,0000

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0670 2 325,38 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 92,92 m3 × 2 325,38 Kč/m3

=

216 074,31 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 40) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 216 074,31 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

108 037,16 Kč 108 037,15 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby)

Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území I. Negativní

Pi 0,00 –0,01 0,00 –0,04

stránka č. 9


5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

II. Bez dalších vlivů

0,00

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

0,95

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,903 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,04 –0,08 –0,10 –0,01 0,00 –0,06 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

 Pi) = 0,790 i=2

Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

108 037,15 Kč 0,713 77 030,49 Kč


× =

1/2 38 515,24 Kč

Stavba bez čp/če - zem. used – určená cena:

38 515,24 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Stavba č.p. 198 - rod. dům 2) Stavba bez čp/če - zem. used Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

724 826,33 Kč 38 515,24 Kč 763 341,57 Kč 763 340,– Kč

stránka č. 10


b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 232 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Těrlicko Název okresu: Karviná Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 540,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 205,12 Kč/m2

Oi 0,85 0,60 0,80 1,00 0,95 0,98

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území I. Negativní II. Bez dalších vlivů

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

Pi 0,00 –0,01 0,00 –0,04

0,00

0,95

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,903 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:

stránka č. 11


Hodnocení znaku II. Tvar bez vlivu na využití

Popis znaku 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice

Pi 0,00

IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo

3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené

I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,04 –0,08 –0,10 –0,01 0,00 –0,06 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,790 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,713 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 146,2506 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 324 zastavěná plocha a nádvoří 133 325 zastavěná plocha a nádvoří 22 Součet: 155

Cena [Kč] 19 451,33 3 217,51 22 668,84

§ 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 43,8752 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 326 zahrada 684

Cena [Kč] 30 010,64

stránka č. 12


Součet cen všech typů pozemků:

=

52 679,48 Kč


× =

1/2 26 339,74 Kč

Pozemky na LV číslo 232 – určená cena:

26 339,74 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy.

stránka č. 13


1) RD ul. Ostravská, Horní Těrlicko-Těrlicko, okres Karviná Jedná se o zděný, samostatný rodinný dům o vnitřní dispozici 6+2, který je situován poblíž centra obce. Rodinný dům prošel částečnou rekonstrukcí: (interiér v části I. NP, rozvody elektřiny v kuchyni, nedokončené vytápění ve stěně obývacího pokoje, WC). Dům je podsklepený, v polovině sklepa se nachází garáž, dále kotelna, sklepní místnost a schodiště. V přízemí je zádveří, kuchyň, tři obytné pokoje, koupelna, WC a komora. V podkroví je kuchyň propojená s obývacím pokojem, dva obytné pokoje a koupelna. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí plynového kotle. K rodinnému domu náleží zahrada. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 1 800 000,- Kč 2) RD ul. Soběšovická, Horní Těrlicko-Těrlicko, okres Karviná Jedná se o zděný, podsklepený rodinný dům v klidné části obce. Nachází se zde dvě bytové jednotky se společným vchodem. Vnitřní dispozice prvního nadzemního podlaží: zádveří, chodba, tři obytné pokoje, kuchyně, komora, koupelna a WC. Ve druhém nadzemním podlaží je kuchyně, dva obytné pokoje, koupelna a WC. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, plynové vedení a septik. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí plynového kotle. K rodinnému domu náleží hospodářská budova. Občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 1 800 000,- Kč 3) RD ul. Těšínská, Bludovice-Havířov, okres Karviná Jedná se o samostatný rodinný dům se dvěma samostatnými bytovými jednotkami, který je situovaný v centru obce. Rodinný dům je přízemní se sedlovou střechou. K rodinnému domu náleží dvojgaráž, zahrada a posezení za domem. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Dostatečná občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 1 850 000,- Kč 4) RD Bludovice-Havířov, okres Karviná Jedná se o zděný, podsklepený samostatný rodinný dům. Vnitřní dispozice prvního nadzemního podlaží: kuchyň, obývací pokoj, pět obytných pokojů, hala s dřevěným schodištěm, koupelna a WC. Ve druhém nadzemním podlaží jsou dva obytné pokoje a půdní prostory. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí kotle na tuhá paliva. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, plyn je na hranici pozemku. Odpady jsou svedeny do septiku, je možno se napojit na hloubkovou kanalizaci. K rodinnému domu náleží garáž pro jeden osobní automobil a dřevěná stodola, vhodná především k venkovnímu posezení. Rodinný dům se nachází v klidné lokalitě s dobrou občanskou vybaveností. V blízkosti je zastávka MHD. Nabídková CENA: 1 990 000,- Kč 5) RD Horní Těrlicko-Těrlicko, okres Karviná Jedná se o zděný, podsklepený, řadový, dvoupodlažní rodinný dům, který je situován v centru obce. Nachází se zde dvě bytové jednotky o vnitřní velikosti 2+kk včetně kompletního sociálního zázemí. K rodinnému domu náleží garáž a hospodářská budova. Kolaudace rodinného domu proběhla v roce 1974. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí kotle na tuhá paliva. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, plynové vedení a žumpu. Je zde možnost napojení na hloubkovou kanalizaci. Dobrá občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 1 990 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD ul. Ostravská, Horní Těrlicko-Těrlicko, okres Karviná Výchozí cena (VC): 1 800 000,– Kč

stránka č. 14


Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 0,90 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 0,95 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 1 909 535,74 Kč Váha (V): 1,0 2) RD ul. Soběšovická, Horní Těrlicko-Těrlicko, okres Karviná Výchozí cena (VC): 1 800 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 0,95 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 1 718 582,17 Kč Váha (V): 1,0 3) RD ul. Těšínská, Bludovice-Havířov, okres Karviná Výchozí cena (VC): 1 850 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 0,95 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 0,95 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 1 952 249,04 Kč Váha (V): 1,0 4) RD Bludovice-Havířov, okres Karviná Výchozí cena (VC): 1 990 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 1 804 988,66 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Horní Těrlicko-Těrlicko, okres Karviná Výchozí cena (VC): 1 990 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 0,95 Kvybavení: 1,00

stránka č. 15


Kvýměry pozemku: 0,95 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 1 999 987,44 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstrukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku × Kpolohový × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

1 718 582,17 Kč 1 877 068,61 Kč 1 999 987,44 Kč 1 875 000,– Kč 1,00 celek 1 875 000,– Kč

× =


× =

1/2 937 500,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k výše uvedeným nemovitým věcem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

×

0,750 =

703 125,– Kč 703 125,– Kč

stránka č. 16


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 17


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - možnost privátního parkování ve vlastní garáži - údržba rodinného domu na dobré úrovni Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - rodinný dům není napojen na kompletní IS - dvougenerační bydlení na okraji zájmu potencionálních klientů - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2) považovat za obtížně obchodovatelný.

Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavním právem exekutorským a se Zástavním právem smluvním, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

0,- Kč

0,- Kč

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci

763 340,– Kč 26 340,– Kč 789 680,– Kč 703 130,– Kč 0,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 705 000,– Kč Cena slovy: sedmsetpěttisíc Kč

stránka č. 18


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 11. 2. 2015

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 19


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/02/21 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 20


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 21

Fotodokumentace

stránka č. 1

stránka č. 2

stránka č. 3

Hradišťská 198/64, Těrlicko Hradišťská 198 735 42 Těrlicko – Hradiště okres Karviná, kraj Moravskoslezský

g

GPS 49.7333950N, 18.5229197E

Hradišťská 198/64, Těrlicko Hradišťská 198 735 42 Těrlicko – Hradiště okres Karviná, kraj Moravskoslezský

g

GPS 49.7333950N, 18.5229197E

21

Recommend Documents