Znalecký posudek č. 2013/204 o ceně členského podílu v Stavebním bytovém družstvu Nová huť se sídlem Hýlova 40, 700 30 Ostrava – Výškovice, se všemi právy a povinnostmi vyplývajících z členství, a s právem užívání družstevního bytu, jednotky č. 587/4, v bytovém domě č.p. 587, č.p. 588, č.p. 589, na parcele č. 793/127, v katastrálním území Výškovice u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava město, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění členského podílu v bytovém družstvu za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 22. 5. 2013 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
Ostrava, 22. 5. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je, na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00012/13-042 ze dne 17. 5. 2013 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, znaleckým posudkem stanovit obvyklou, obecnou, tržní cenu členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Nová huť se sídlem Hýlova 40, 700 30 Ostrava – Výškovice, se všemi právy a povinnostmi vyplývajících z členství, a s právem užívání družstevního bytu, jednotky č. 587/4, v bytovém domě č.p. 587, č.p. 588, č.p. 589, na parcele č. 793/127, v katastrálním území Výškovice u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava - město, kraj Moravskoslezský. Pro účely ocenění je uvažováno, že cena členského podílu člena družstva s právem užívání družstevního bytu je dána obvyklou cenou užívaného bytu ke dni ocenění.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 22. 5. 2013. Při prováděném místním šetření neměl zpracovatel posudku umožněn přístup do oceňované bytové jednotky z důvodu nepřítomnosti uživatele.
3. Podklady pro vypracování posudku Informace o jednotce č. 587/4, zapsané ve prospěch vlastníka na LV č. 1336 pro katastrální území Výškovice u Ostravy, nacházející se v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava. Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově podle § 5 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00012/13-042 ze dne 17. 5. 2013.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Ostrava Výškovice u Ostravy (715620)
List vlastnictví číslo: 1336 Vlastník: Stavební bytové družstvo Nová huť Hýlova 40, Ostrava, Výškovice, 700 30
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je členský podíl ve Stavebním bytovém družstvu Nová huť se sídlem Hýlova 40, 700 30 Ostrava – Výškovice, se všemi právy a povinnostmi vyplývajících z členství, a s právem užívání družstevního bytu, jednotky č. 587/4, v bytovém domě č.p. 587, č.p. 588, č.p. 589, na
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– parcele č. 793/127, v katastrálním území Výškovice u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava - město, kraj Moravskoslezský. Pro účely ocenění je uvažováno, že cena členského podílu člena družstva s právem užívání družstevního bytu je dána obvyklou cenou užívaného bytu ke dni ocenění. Dále je uvažováno, že takto zjištěná cena zahrnuje i hodnotu podílu na společných částech domu č.p. 587, č.p. 588, č.p. 589, v katastrálním území Výškovice u Ostravy, ve výši 7020/441264, příslušejícího k užívané jednotce č. 587/4. Užívaná bytová jednotka se nachází ve 2.nadzemním podlaží, osmipodlažního bytového domu č.p. 587, č.p. 588, č.p. 589, v katastrálním území Výškovice u Ostravy. Jedná se o byt velikosti 3+1 o celkové podlahové ploše 68,80 m2 se sklepním boxem o velikosti podlahové plochy 1,40 m2 a s lodžií . Bytový dům č,p. 587, č.p. 588, č.p. 589, v katastrálním území Výškovice u Ostravy je stavbou montované panelové konstrukce, podsklepenou, o osmi nadzemních podlažích, s plochou střechou. Objekt se nachází v okrajové části zastavěného území města, na území městského obvodu Ostrava – Jih, místní část Výškovice, na ulici Břustkova. Budova má tři samostatné vchody, jednotka č. 587/4 se nachází ve chodě č.p. 587, označeném číslem orientačním 27. Jedná se o lokalitu zastavěnou především objekty užívanými pro potřeby hromadného bydlení a objekty občanské vybavenosti. Jedná se rovněž o lokalitu dobře dosažitelnou jak prostředky individuální, tak veřejné městské hromadné dopravy.
6. Obsah posudku 1) Byt, jednotka č. 587/4, ve 2.NP domu č.p. 587, č.p. 588, č.p. 589, v katastrálním území Výškovice u Ostravy
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Byt, jednotka č. 587/4, ve 2.NP domu č.p. 587, č.p. 588, č.p. 589, v katastrálním území Výškovice u Ostravy Jednotka č. 587/4 v katastrálním území Výškovice u Ostravy, je bytem velikosti 3+1 tvořeným předsíní, WC, koupelnou, kuchyní, spíží, třemi obytnými místnostmi, dále sklepem a lodžií. Celková výměra podlahové plochy bytu bez lodžie a sklepního boxu činí 68,80 m2. Podlahová plocha sklepního boxu je 1,40 m2. Byt se nachází ve 2.nadzemním podlaží, osmipodlažního bytového domu montované panelové konstrukce, podsklepeného, s plochou střechou. Jedná se o stavbu užívanou od roku 1979. 1.podzemní podlaží domu je podlažím technickým, nachází se zde chodba, schodišťový prostor s nejnižší stanicí osobního výtahu a sklepní boxy. V 1. až 8. nadzemním podlaží se nacházejí bytové jednotky. Bytový dům je nezateplený, obvodové stěny nejsou opatřeny tepelně izolačním obkladem, okna v objektu jsou plastová. Objekt je vybaven rozvodem ústředního topení, rozvodem elektrické energie, rozvodem teplé a studené vody, plynu, vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení a rozvodem kabelové televize. Objekt je rovněž vybaven osobními výtahy. Za účelem ocenění je uvažováno, že byt, jednotka č. 587/4, se nachází v původním stavu, bez oprav a rekonstrukcí nad rámec běžné údržby. Bytové jádro, tvořené koupelnou a záchodem, je vybudováno z plošných dílců vyrobených na bázi dřevní hmoty s umakartovým povrchem, kuchyně je vybavena původní kuchyňskou linkou a plynovým sporákem bez digestoře. Za účelem ocenění je uvažováno, že byt se nachází ve stavu vyžadujícím provedení rozsáhlejších stavebních úprav a oprav.
Ocenění Byt, jednotka č. 587/4, ve 2.NP domu č.p. 587, č.p. 588, č.p. 589, v katastrálním území Výškovice u Ostravy Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří. Za účelem porovnání jsou tímto posudkem použity nabídkové ceny nemovitostí srovnatelného charakteru, stavu, vybavení a polohy, nabízené na trhu s nemovitostmi ve 2. čtvrtletí roku 2013. Případné rozdíly v poloze domu, poloze bytu v domě, stavebně technickém stavu domu a bytu, vybavení, jsou zohledněny v porovnávací tabulce.
–5– Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi, a byty zvláště, i výrazně nižší, a dále s ohledem na transakční náklady, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitosti nabízené k prodeji. Nemovitost č.1) Prodej, byt 3+1, 74 m² Celková cena: 1 239 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Šeříková, Výškovice Datum aktualizace: 29.04.2013 ID zakázky: 222 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: V bloku Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Sídliště Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 8 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 74 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Popis: Dr.3+1,Ostrava -Výškovice,Šeříková,2 patro,zasklená lodžie,74 m2,byt po celkové rekonstrukci,dům po revitalizaci,možnost okamžitého nastěhování bez jakékoliv investice. Kontaktovat RK Living Švabinského 1749/19, 70200 Ostrava Nemovitost č.2) Prodej, byt 3+1, 70 m² Celková cena: 699 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb Adresa: Výškovická, Ostrava-Jih Datum aktualizace: 21.05.2013 ID zakázky: 162-N00598 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 13 včetně 1 podzemního
–6– Podlaží umístění: 11. podlaží Plocha užitná: 70 m2 Plocha podlahová: 70 m2 Lodžie: 3 m2 Rok rekonstrukce: 2010 Popis: Družstevní byt 3+1 s lodžií, na ul. Lumírové v Ostravě - Výškovicích. Dům je po kompletní revitalizaci. Byt se nachází v 11.NP, má velkou vstupní chodbu s boční chodbičkou, kuchyň s lodžií a další tři pokoje o výměře cca 18m2, 13m2 a 9m2. Bytové jádro je v původním stavu. Ve všech oknech v bytě jsou žaluzie, na podlahách je PVC. Veškerá občanská vybavenost v blízkém okolí. Kontaktovat REMAX Class U Centrumu 751, 73514 Orlová Nemovitost č.3) Prodej, byt 3+1, 76 m² Celková cena: 945 000 Kč za nemovitost + provize RK Poznámka k ceně: Cena k jednání. Adresa: Výškovická, Výškovice Datum aktualizace: 21.05.2013 ID zakázky: 324548 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 7 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha užitná: 76 m2 Plocha podlahová: 76 m2 Lodžie: Ano Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Doprava: MHD Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme k prodeji družstevní byt 3+1 o velikosti 76m2 s možností pozdějšího převodu do osobního vlastnictví. Byt se nachází ve 4.patře ze šesti. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. V bytě neprůchozí pokoje, komora, lodžie, parkety, plastová okna. Dům je po celkové revitalizaci (nově zhotovená fasáda včetně zateplení, nový výtah, lodžie a střechu). Klidná lokalita na konci Výškovic. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Seznam porovnávaných objektů: Nemovitost č.1) Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpoloha-dům:
1 239 000,– Kč 74,00 m2 1,00
–7– Kpoloha-byt: 1,00 Kstav-dům: 1,10 Kstav-byt: 1,10 Kvybav: 1,00 Kpramen: 1,05 Jednotková cena (JC): 13 178,47 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.2) Výchozí cena (VC): 699 000,– Kč Množství (M): 70,00 m2 Kpoloha-dům: 1,00 Kpoloha-byt: 0,85 Kstav-dům: 1,05 Kstav-byt: 1,00 Kvybav: 1,00 Kpramen: 1,05 Jednotková cena (JC): 10 655,69 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.3) Výchozí cena (VC): 945 000,– Kč Množství (M): 76,00 m2 Kpoloha-dům: 1,05 Kpoloha-byt: 1,00 Kstav-dům: 1,10 Kstav-byt: 1,00 Kvybav: 1,00 Kpramen: 1,05 Jednotková cena (JC): 10 252,90 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpoloha-dům × Kpoloha-byt × Kstav-dům × Kstav-byt × Kvybav × Kpramen) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
10 252,90 Kč 11 362,35 Kč 13 178,47 Kč
× =
11 362,35 Kč 70,00 m2 795 360,– Kč
–8–
C. Rekapitulace Cena zjištěná porovnávacím způsobem
795 360,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, bytové jednotky č. 587/4 v katastrálním území Výškovice u Ostravy, a tedy cena členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Nová huť se sídlem Hýlova 40, 700 30 Ostrava – Výškovice, se všemi právy a povinnostmi vyplývajících z členství, a s právem užívání družstevního bytu, jednotky č. 587/4, v bytovém domě č.p. 587, č.p. 588, č.p. 589, na parcele č. 793/127, v katastrálním území Výškovice u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava - město, kraj Moravskoslezský, to je cena, která by byla dosažena ke dni ocenění při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 795 000,– Kč Cena slovy: sedmsetdevadesátpěttisíc Kč
Ostrava, 22. 5. 2013 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
–9–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013/204 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2013271 podle připojené likvidace.
– 10 –
E. Seznam příloh Informace o jednotce č. 587/4, zapsané ve prospěch vlastníka na LV č. 1336 pro katastrální území Výškovice u Ostravy, nacházející se v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava. Kopie katastrální mapy. Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově podle § 5 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00012/13-042 ze dne 17. 5. 2013.
