2016 VÝZKUM POTENCIÁLU STAVEBNICTVÍ V ZEMÍCH STŘEDNÍ A VÝCHODNÍ EVROPY

III. etapa projektu Byty Na Vackově Metrostav Development

REZIDENČNÍ A RETAIL DEVELOPMENT

STUDIE DEVELOPERSKÝCH SPOLEČNOSTÍ Q1/2016

VÝZKUM POTENCIÁLU STAVEBNICTVÍ V ZEMÍCH STŘEDNÍ A VÝCHODNÍ EVROPY


www.ceec.eu

PODĚKOVÁNÍ Vážení čtenáři, děkujeme, že využíváte Studii developerských společností Q1/2016, kterou pro vás připravila analytická společnost CEEC Research ve spolupráci s poradenskou společností KPMG Česká republika. Děkujeme také všem partnerům, bez kterých by nebylo možné studii zpracovat a bezplatně všem zájemcům poskytovat. Tato studie je zpracována na základě údajů získaných z osobních interview s klíčovými představiteli vybraných největších, středních i malých developerských společností. Zmíněné rozhovory se všemi společnostmi proběhly v prvním čtvrtletí roku 2016. Kromě standardní analýzy odpovědí celého vzorku společností nabízí tento výzkum detailní informace o postojích hlavních segmentů podle dvojrozměrné segmentace. Segmenty rozdělujeme na společnosti zaměřující se na rezidenční a na retail development. Díky tomu může tato Studie developerských společností Q1/2016 poskytnout zcela vyvážené, aktuální a dostatečně podrobné údaje o tomto důležitém sektoru české ekonomiky nezbytné pro rozhodování vedoucích představitelů společností podnikajících v dané oblasti. Poděkovat bychom chtěli jak představitelům firem, kteří nám věnovali svůj čas a poskytli potřebné informace pro zpracování této studie, tak i všem aktivním uživatelům našich studií, kteří nám pravidelně poskytují cenné návrhy, díky nimž jsme schopni lépe a efektivněji uspokojovat Vaše informační potřeby.

Jiří Vacek

Ředitel společnosti CEEC Research

2

Pavel Kliment

Partner odpovědný za služby pro realitní a stavební společnosti KPMG v České republice


www.ceec.eu

PARTNEŘI CEEC RESEARCH A KPMG ČESKÁ REPUBLIKA DĚKUJÍ VŠEM PARTNERŮM, BEZ NICHŽ BY NEBYLO MOŽNÉ STUDII DEVELOPERSKÝCH SPOLEČNOSTÍ PRAVIDELNĚ ZPRACOVÁVAT A BEZPLATNĚ POSKYTOVAT.

Zlatý partner

Výhradní rezidenční developer partner

Výhradní retail developer partner

Výhradní stavební partner

Výhradní bankovní partner

Výhradní partner v pojištění

Výhradní partner pro kontrolu kvality staveb

Výhradní office developer partner

Bronzový partner

Mediální partneři

3


www.ceec.eu

SHRNUTÍ Kapitola 1

str. 5

str. 14

Rok 2016 a 2017 podle developerů přinese růst nabídky i poptávky po rezidenčních nemovitostech, a to zejména v Praze. Objem poptávky po rezidenčních nemovitostech jako investici v Praze je převážně do 30 % (potvrzuje 93 % ředitelů). V regionech je tento poměr výrazně nižší – většinou maximálně do 10 %.

Ceny bytů v roce 2016 porostou podle ředitelů developerských společností o 5 %. V roce 2016 bude největší zájem zejména o byty velikosti 2+kk/2+1. Klíčovým faktorem, podle kterého se zákazník rozhoduje při výběru rezidenční nemovitosti, je podle názoru developerů cena nemovitosti a lokalita.

Kapitola 2

Kapitola 3

str. 15

str. 22

Očekávání vývoje jsou příznivá, proto polovina developerských společností predikuje v letošním roce růst i svých marží (potvrzuje 50 % ředitelů). Druhá polovina firem (50 %) v oblasti výše marží zásadní změny neplánuje. Pro rok 2017 se předpokládají marže spíše beze změny.

Trh s rezidenčním bydlením bude v roce 2016 nejvíce ovlivněn vývojem ekonomiky a sazbami hypotečních úvěrů. Podpora státu v oblasti bydlení naopak vliv mít nebude. Vzhledem k rychle rostoucímu trhu bude pro developery klíčovou prioritou na dalších 12 měsíců dokončení rozpracovaných projektů a příprava projektů nových.

Kapitola 4

Kapitola 4

str. 28

str. 30

Rok 2016 by měl podle developerů přinést pozvolný růst nabídky a poptávky v oblasti obchodních center. Developeři plánují i mírný růst cen nájmů v obchodních centrech – v roce 2016 poroste cena za m2 v průměru o 1,4 % a v roce 2017 o dalších 1,8 %.

Míra neobsazenosti bude podle oslovených developerů nižší v Praze, když se pro rok 2016 očekává na průměrné úrovni 15 %. Mimo Prahu by měla být o pět procentních bodů vyšší. Rozdíl předpovídají ředitelé také pro příští rok 2017 (10 %, resp. 20 %).

Kapitola 5

Kapitola 5

str. 34

V příštích letech čeká obchodní centra především modernizace. Požadavkům zákazníků aktuálně neodpovídá zejména mix nájemců, u některých obchodních center ani jejich lokalita. Právě lokalita bude podle ředitelů firem mít největší vliv na rozhodování nájemců.

4

Kapitola 2

str. 36

Klíčovou prioritou pro developery z oblasti retail developmentu bude pro rok 2016 dokončení rozpracovaných projektů. Další významnou prioritou, s nepatrně nižším hodnocením, je příprava nebo nákup nových projektů. Rozšíření předmětu své činnosti (např. vlastní realizaci stavebních prací) developerské firmy naopak neplánují.


www.ceec.eu

1

Rok 2016 a 2017 podle developerů přinese růst nabídky i poptávky po rezidenčních nemovitostech, a to zejména v Praze. Objem poptávky po rezidenčních nemovitostech jako investici v Praze je převážně do 30 % (potvrzuje 93 % ředitelů). V regionech je tento poměr výrazně nižší – většinou maximálně do 10 %.

Podle developerů poroste nabídka zejména v Praze

Výsledky nejnovějšího výzkumu realizovaného s představiteli developerských společností ukazují, že v oblasti rezidenčních nemovitostí lze v příštích dvou letech očekávat nárůst nabídky i poptávky. Růst nabídky na pražském trhu potvrzují téměř všechny oslovené developerské společnosti a míra nejistoty je přijatelná. V roce 2016 očekává zvýšení nabídky 81 % ředitelů, pro rok 2017 pak 87 % z nich. Trh vykazuje typické znaky růstu, s čímž je spojen i vzestup cen. Vloni činil meziroční nárůst průměrných cen dostupných bytů 4 %. U prodaných bytů v Praze rostla průměrná cena za m2 o 6,6 procenta a dosáhla úrovně necelých 60 tisíc korun za m2. Obdobný vývoj očekáváme i pro letošní rok. Nadprůměrnou dynamiku vývoje cen zaznamenáváme zejména v Brně, kde se průměrná cena za m2 ke konci minulého roku pohybovala na úrovni převyšující 55 tisíc korun za m2. V ostatních regionech je nárůst cen umírněný, adekvátní nárůstu trhu. Marcel Soural generální ředitel, Trigema, a. s. Pro letošní rok předpokládám postupné vyrovnávání nabídky nových bytů v developerských projektech s poptávkou. Celkové prodeje na pražském trhu lze očekávat srovnatelné s rokem 2015. Jiří Procházka předseda představenstva a generální ředitel, Metrostav Development, a. s. Největší trh představuje Praha a té bohužel v současnosti chybí strategie. Nejen v residenční výstavbě. Stávající stav je dobrý a Praha je kvalitním místem pro život, důležité ale je, aby se do budoucna udržela v konkurenci městských aglomerací. I když je řeč hlavně o Praze, tak všechna města, ale metropole zvlášť, by měla vědět, jak chce vypadat v následujících letech. Pokud tomu tak nebude, nebudou developeři schopni nabídnout kvalitní a cenově dostupné bydlení napojené na kvalitní infrastrukturu. Pavel Kliment partner odpovědný za služby pro realitní a stavební společnosti, KPMG Česká republika

V hodnocení nabídky v celé České republice jsou ředitelé opatrnější, když necelá polovina z nich nedokáže vývoj predikovat (44 %). Polovina (50 %) očekává zvýšení nabídky, a to i v roce 2016 i 2017. Pokles nabídky nových bytů v letošním i příštím roce očekává 6 % ředitelů.

5


www.ceec.eu

Ve vývoji nabídky developerů je Brno specifickou oblastí, kterou trápí zejména nedostatky v územním plánu. Volných zastavitelných parcel zejména v dostupnosti centra města ubývá a zastaralý územní plán s novými plochami nepočítá. Platný územní plán limituje nejenom počet dostupných parcel, ale také míru jejich zastavitelnosti. Nabídka nových bytů by tak brzy mohla narazit právě na limity územního plánu, což by se odrazilo i v rostoucích cenách. František Šudřich analytik společnosti Trikaya Czech Republic, a. s. Očekáváme pokračující zájem o developerské financování zejména v rezidenčním segmentu, ale také například v segmentu hotelů. Jan Rýdl Head of Real Estate and Project Finance, Raiffeisenbank, a. s.

OČEKÁVANÝ VÝVOJ NABÍDKY V OBLASTI REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ 50 %

(neví 44 %)

50 %

81 %

(neví 7 %)

Očekávaný vývoj (vážený průměr)

87 %

(neví 44 %)

(neví 7 %)

100 %

8%

80 %

6%

60 %

4% 2%

40 %

3,5 % 2,4 %

2,8 %

2,4 %

-4 %

20 % 0%

0% -2 %

% firem

10 %

6%

12 %

ČR

Praha

6%

6%

ČR

Praha

2016

20 % 40 %

2017

růst 0-5 %

růst 6-10 %

růst 11-15 %

růst 16-20 %

růst >20 %

pokles 0-5 %

pokles 6-10 %

pokles 11-15 %

pokles 16-20 %

pokles >20 %

neví

průměr

Pokud se podíváme na vývoj prodejů za loňský rok, čísla ukazují, že v roce 2015 se v Praze prodalo 7 000 nových bytů. Vysoký prodej byl zajištěn díky rovnoměrnému rozložení relativně vysokých kvartálních prodejů. Tento prodej byl za jednotlivé kvartály následující: 1 850, 1 700, 1 700 a 1 750. Meziročně prodej vzrostl o 18 %. Je to již šestý růstový rok v řadě.

6


www.ceec.eu

Nejistotu nad téměř 20% růstem vyvolal vysoký podíl prodaných bytů, které jsou nabízeny v projektech bez právoplatného územního rozhodnutí. Podobných prodaných bytů může být na trhu přes 500, tím pádem by prodeje v roce 2015 činily 6 500 a jednalo by se o stabilní 9% nárůst trhu. S pokračující expanzí trhu přicházejí další růstové efekty, například rostoucí ceny ve všech sledovaných parametrech. Dlouhodobě sledujeme nárůst průměrných cen jak na straně nabídky, tak i poptávky. Těžiště nabízených bytů se již po několik čtvrtletí přesouvá ze středního segmentu na vyšší cenový. S jistým zpožděním můžeme stejné tvrzení pronést o skupině bytů prodávaných. Nejsilnější zastoupení na trhu má segment bytů s cenou 50–60 tisíc/m2, který oproti předchozímu období (3Q 2015) narostl o 3 %. Se stejným nárůstem jsme se setkali u segmentu 60–70 tisíc/m2. Opačným směrem se pohybovala obě pásma pod nejpočetnějším segmentem. Levnější byty s cenou pod 50 tisíc Kč za m2 se na trhu objevují mnohem méně. V posledním kvartálu nejvíce rostlo zastoupení bytů v segmentech 50 000–70 000 Kč s DPH/m2, které tak mají vůbec největší podíl na trhu (57 %). Aktuálně se průměrná cena zastavila na 64 314 Kč s DPH/m2.

PRŮMĚRNÁ CENA DOSTUPNÝCH BYTŮ

+0,8 %

65 000 64 000

Průměrná cena v Kč s DPH / m2

Nejsilnější zastoupení v Praze má segment bytů s cenou 50–60 tis./m2

63 000 62 000 61 000

63 302

63 011

61 283

61 781

61 430 61 593

60 519

60 000

59 331

63 837

64 314

61 857 61 805

61 075

+4,0 %

60 467

59 000

58 508

58 000 57 000 56 000 55 000

IIQ IIIQ IVQ 2012

IQ

IIQ IIIQ IVQ 2013

IQ

IIQ IIIQ IVQ 2014

IQ

IIQ IIIQ IVQ 2015

Zdroj: Trigema

7


www.ceec.eu

PŘEHLED CENOVÝCH SEGMENTŮ DOSTUPNÝCH BYTŮ 2015 4Q 40%

Podíl segmentů dostupných bytů

35%

33 % (+3 %)

30% 25%

24 % (+3 %)

20%

15 % (-2 %)

15%

11 % (-3 %) 10%

7 % (-1 %)

5%

4 % (+1 %)

5 % (+2 %)

1 % (-1 %) 0%

<40 tis.

40-50 tis.

50-60 tis.

60-70 tis.

70-80 tis.

80-90 tis.

90-100 tis.

100 tis.>

Segment

Zdroj: Trigema Po propadu nabízených bytů v průběhu třetího kvartálu roku 2015 znovu poklesl aktuální stav nabídky dostupných bytů. Opět se jednalo o propad výrazný, který v meziročním srovnání znamená 14procentní pokles. V absolutním vyjádření je v současné chvíli v cenících developerů na trhu 5 800 nových bytů. Srovnání s přechozím obdobím ukazuje propad 9,4 %. Historický pohled na chování nabídky ve čtvrtých kvartálech naznačuje, že se zásoba dostupných bytů v posledních 5 letech chovala vždy naprosto stejně – oproti 3Q poklesla. Nicméně meziroční indexy zobrazují, že při srovnání s počátkem daného roku byly hodnoty minimálně vyrovnané. Letošní rok je výjimkou a zásoba na konci roku 2015 je výrazně pod hladinou zásoby dostupných bytů na jeho začátku.

Převis poptávky nad nabídkou v Praze

V tuto chvíli je patrné, že je aktuální poptávka po nových bytech v převisu nad nabídkou, kterou jsou aktuálně pražští developeři schopni vygenerovat. Na trh se tedy dostává mnohem méně nových bytů, než zájemci žádají. Odhadovaná hodnota dostupných bytů na trhu je zhruba 28 mld. Kč. Nejnabízenějšími typy bytů se na konci roku 2015 staly 3pokojové, které mají téměř třetinové zastoupení v nabídce všech developerů. Jen o nepatrnou část menší jsou byty 2+kk s průměrnou výměrou do 60 m2.

8


www.ceec.eu

NABÍDKA BYTŮ V PRAZE (rozdělení podle městských obvodů) Podíl bytů

Prům. výměra

Prům. cena / m2 Kč s DPH

Odhadovaná hodnota

Praha 9

19,5 %

80,2 m2

58 014 Kč

5,0 mld. Kč

Praha 10

18,8 %

65,9 m2

58 066 Kč

4,0 mld. Kč

Praha 5

17,9 %

89,5 m2

75 814 Kč

7,0 mld. Kč

Praha 4

16,4 %

81,7 m2

65 845 Kč

5,0 mld. Kč

Praha 3

10,9 %

72,5 m2

62 602 Kč

3,0 mld. Kč

Praha 8

8,7 %

81,9 m

70 463 Kč

3,0 mld. Kč

Městský obvod

2

Zdroj: T rigema (výměra, prům. cena, odhadovaná hodnota)

Očekává se i další růst poptávky po rezidenčních nemovitostech

V příštích letech lze očekávat také zvýšenou poptávku po rezidenčních nemovitostech, a to opět především v Praze, kde růst poptávky v roce 2016 očekává 87 % společností. Také v roce 2017 by se měla nabídka rezidenčních nemovitostí zvýšit (potvrzuje 81 % ředitelů). Vývoj poptávky po rezidenčních nemovitostech za celou Českou republiku nedokáže pro rok 2016 posoudit polovina developerů, ale ti ostatní (50 %) předpovídají růst poptávky. Obdobně bude situace vypadat i v roce 2017. Očekáváme, že vysoká poptávka po novém bydlení bude převládat i letos. Jistou nervozitu však vyvolává skutečnost, že úřady protahují proces schvalování nových projektů, což rozevírá nůžky mezi nabídkou a poptávkou po bytech a tlačí ceny nahoru. Bezpochyby důležitým mezníkem bude i to, zda a jak se podaří naložit s Pražskými stavebními předpisy, protože developeři nevědí, podle jakých norem budou moci do budoucna své projekty připravovat a stavět. Marcel Soural generální ředitel, Trigema, a. s. Vloni se v Praze podle statistik a našich odhadů prodalo 6 500 bytů za zhruba 22 miliard korun. Jde přitom o již stavěné nebo dokonce dokončené byty. Nikoli o tzv. rezervační smlouvy na projekty, které mnohdy nemají ani vydané územní rozhodnutí, a je tak otázkou, zda kdy vůbec vzniknou. Za loňským růstem poptávky stojí především rekordně nízké hypotéky a pozitivní vývoj ekonomiky, nízká nezaměstnanost i inflace, což zvýšilo důvěru obyvatel v budoucnost a vedlo k vyšší ochotě investovat do nového bydlení. Letos ekonomové neprognózují žádné razantní změny v ekonomickém vývoji, a proto očekáváme další zvýšení poptávky zhruba do deseti procent, což by znamenalo až 7 200 prodaných bytů. Vzhledem k očekávanému mírnému zvýšení cen se tak celý obrat pražského trhu rezidenčního developmentu zvedne až k hranici 27 miliard korun. Dušan Kunovský předseda představenstva, Central Group, a. s.

9


www.ceec.eu

Poptávka po bytech bude plošně vykazovat růst. Co se nabídky developerů týče, v Praze a v některých dalších velkých městech bude nabídka z důvodu kontinuální dlouhodobé aktivity v přípravě developerských projektů diametrálně vyšší než ve zbytku regionů. Oldřich Růžička jednatel, Růžička a partneři development, s. r. o. Developeři se budou snažit uspokojit poptávku po nových bytech a budou chtít nabídku rozšiřovat, nicméně budou narážet v některých případech na legislativní a byrokratické překážky – zdržení projektu, někteří budou narážet na limity území (omezenost pozemků vhodných pro rezidenční zástavbu) v neposlední řadě budou sledovat vývoj ekonomiky a tak u některých může dojít ke stabilizaci a stagnaci nabídky. Poptávka bude mít rostoucí trajektorii ovšem za předpokladu současných (či lepších) úrokových sazeb hypoték spolu se stabilním, rostoucím vývojem ekonomiky. Jan Štembera Business Development Manager, M2 real estate, a. s. Evidujeme stále větší zájem a spolupracujeme s těmi, které považujeme za velmi pokročilé ve svém oboru. Dotahujeme společně kvalitu staveb o třídu výš. Pavel Štáf ředitel, Bytecheck, s. r. o.

OČEKÁVANÝ VÝVOJ POPTÁVKY V OBLASTI REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ 50 %

(neví 50 %)

(neví 13 %)

81 %

(neví 13 %)


8%

80 %

6%

60 %

5,6 %

4%

3,6 % 2,9 %

2,6 %

2% 0% -2 %

0%

0%

0%

ČR

Praha

ČR

2016

10

100 %

40 % 20 % 0%

6% Praha 2017

růst 0-5 %

růst 6-10 %

růst 11-15 %

růst 16-20 %

růst >20 %

pokles 0-5 %

pokles 6-10 %

pokles 11-15 %

pokles 16-20 %

pokles >20 %

neví

průměr

20 %

% firem

10 %

50 %

87 %

(neví 50 %)


www.ceec.eu

V letošním roce poroste poptávka rychleji než nabídka. Klienti budou motivováni k nákupu nemovitostí na bydlení nebo investici především velmi nízkými sazbami hypoték a jen pozvolna se zvyšujícími tržními cenami. Ve společnosti navíc stále přetrvává pozitivní nálada, kterou vyvolal ekonomický růst. Nestabilní právní prostředí však zpomaluje přípravu nabídky, která proto zaostává za poptávkou. Faktem je, že příprava staveb trvá v Praze dvakrát delší dobu než ve Varšavě. Martin Svoboda výkonný ředitel, JRD, s. r. o.

Téměř třetina nemovitostí v Praze je kupována na investici

Poptávka po rezidenčních nemovitostech jako investici v Praze je převážně do 30 % (potvrzuje 93 % ředitelů). V regionech je tento poměr výrazně nižší – většinou maximálně 10 %. Více o síle výše uvedené poptávky v následující tabulce.

JAK SILNÁ JE POPTÁVKA PO REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTECH JAKO INVESTICI?

v Praze

v regionech

Do 10 %

7 %

78 %

10–20 %

33 %

0 %

20–30 %

53 %

11 %

30–40 %

0 %

11 %

40 % a více

7 %

0 %

Očekáváme velký nárůst zájmu, neboť kdy jindy, než v období růstu je vhodné investovat do vlastního rozvoje? Naše služby a produkty se navzájem doplňují a tvoří unikátní provázané systémy pro ekonomické sledování zakázek, řízení dokumentace a komunikace na projektu za účasti všech partnerů. A to vše pomocí mobilní tabletové aplikace, která je určena především pro práci projektových manažerů přímo na stavbě. Kdo by nechtěl mít konečně přehled o veškerém dění a hlavně čas věnovat se projektu, místo zdlouhavému papírování. Kdo by se nechtěl zbavit nekonečného množství excelových tabulek, mailů, složek a dokumentů na noteboocích a v úschovnách? Jaroslav Nechyba ředitel a spolumajitel, Callida, s. r. o.

Vivus Luka, Praha 5 Developer: Pankrác, a. s.

11


Rezidence Nad Podolskou vodárnou Developer: CRESCON, a. s.

AREÁL NEPTUN Developer: PROPERITY, s. r. o.

12

www.ceec.eu

www.ceec.eu


Marina Island Developer: DARAMIS

Britská čtvrť Developer: FINEP CZ, a. s.

13


2 Ceny bytů porostou

www.ceec.eu

Ceny bytů v roce 2016 porostou podle ředitelů developerských společností o 5 %. Růst svých marží očekává polovina developerů. V roce 2016 bude největší zájem zejména o byty velikosti 2+kk/2+1. Klíčovým faktorem, podle kterého se zákazník rozhoduje při výběru rezidenční nemovitosti, je podle názoru developerů cena nemovitosti a její lokalita.

V souvislosti s očekávaným růstem nabídky i poptávky po rezidenčních nemovitostech předpovídají pro rok 2016 všichni developeři také růst cen bytů v Praze (potvrzuje 100 % ředitelů), a to v průměru o 5 %. S dalším růstem cen bytů počítají ředitelé v roce 2017 (očekávaný růst pro Prahu potvrzuje 87 % ředitelů, v průměru by měl dosáhnout 4 %). Ceny bytů v celé ČR by také měly převážně růst (v průměru o 5 %), nicméně polovina developerů zná pouze pražský trh, a proto nedokáže vývoj cen mimo něj předpovědět. Trh, zejména v Praze, ale i Brně, které společně tvoří přibližně tři čtvrtiny objemu všech nových bytů v ČR, prochází výrazným růstem. Navíc problémy s legislativou brání v obou městech rychlejšímu přílivu výrazně většího objemu nových bytů na trh, a tak nelze plně uspokojit rychle rostoucí poptávku. Současnou poptávku povzbuzují zejména nízké úrokové sazby, u nichž minimálně do konce roku 2016 nepředpokládáme znatelnější změny, a také silný růst ekonomiky, který dává kupujícím sebedůvěru ve schopnost splácet jejich úvěry. Výsledkem je znatelný převis poptávky nad nabídkou vedoucí k růstu nejen nabídkových, ale i prodejních cen nových bytů. Jiří Vacek, ředitel, CEEC Research s. r. o. Ceny bytů v nových projektech na pražském trhu porostou. Rychlost růstu ovlivní především lokalita, použité standardy projektu, ale i růst cen stavebních prací. Jiří Procházka předseda představenstva a generální ředitel, Metrostav Development, a. s

Loňský rok byl z pohledu pražského developerského trhu opět rekordní a věříme, že tento trend bude pokračovat i v letošním roce. V Praze se prodalo 7 000 nových bytů, což je téměř o pětinu více než předloni. Za nárůstem prodejů stojí vyšší spotřebitelská důvěra a dlouhodobě nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů. Zatímco prodeje znovu rostly, zásoba v Praze na konci minulého roku činila 5 800 nových bytů. To znamená, že se pomalu začínáme dostávat do fáze, kdy průměrná roční poptávka začíná převyšovat průměrnou roční nabídku. Z uvedeného vyplývá, že ceny dále půjdou nahoru. Naďa Ptáčková generální ředitelka, Skanska Reality, a. s.

14


www.ceec.eu

Vzhledem k poptávce po novém bydlení, která, jak jsem již uvedl, bude minimálně v letošním roce srovnatelná s poptávkou v roce 2015, lze očekávat, že v letošním roce dojde opět k růstu cen novostaveb, a to dle mého odhadu o 5 %. Martin Vachek Managing Director, DARAMIS MANAGEMENT, s. r. o. Ceny budou taženy vysokou poptávkou a zároveň budou dohánět dobu, kdy v krizi nerostly. Historicky udělaly nemovitosti vždy 3 % ročně na delším časovém úseku, tedy těchto cca 15 % se do nemovitostí musí promítnout. Ivor Ševčík předseda představenstva, All Inclusive Development, a. s. Veškeré faktory zatím ukazují na růst ceny v jednotkách procent. Tomáš Pardubický generální ředitel, FINEP CZ, a. s.

VÝVOJ CENY NABÍZENÝCH BYTŮ V PRAZE 100 %

% firem

75 %

Růst

50 %

Beze změny Pokles

25 %

0%

2016

2017

Marže poloviny developerských společností porostou

Očekávání vývoje jsou příznivá, proto polovina developerských společností předpovídá v letošním roce růst svých marží (potvrzuje 50 % ředitelů). Druhá polovina ředitelů (50 %) v oblasti výše marží zásadní změny nepředpokládá. Pro rok 2017 se předpokládají marže spíše beze změny (potvrzuje 69 % ředitelů), případně jejich růst (potvrzuje 31 % ředitelů).

Největší zájem bude o byty 2kk/2+1

Podle názoru předních developerů bude v roce 2016 největší zájem o byty 2kk/2+1. O garsoniéry nebo velké byty se výrazný zájem podle developerů neočekává.

15


www.ceec.eu

O JAKÉ DISPOZICE BYTŮ OČEKÁVÁTE, ŽE BUDE V ROCE 2016 NEJVĚTŠÍ ZÁJEM?

Klíčovým faktorem je cena a lokalita nemovitosti

Garsoniéra

0 %

1kk/1+1

7 %

2kk/2+1

93 %

3kk/3+1

0 %

4kk/4+1

0 %

Větší

0 %

Klíčovým faktorem, podle něhož se zákazník rozhoduje při výběru rezidenční nemovitosti, je podle názoru všech developerů cena nemovitosti (hodnocení 9,0 bodu z 10 max, potvrzuje 100 % ředitelů) a lokalita (8,9 bodu, potvrzuje 100 % ředitelů). Vysoko byly hodnoceny také dopravní dostupnost, důvěryhodnost, reference a stabilita developerské společnosti a také profesionální projev prodejce. Naopak energetická náročnost nebo míra rozestavěnosti u zákazníků spíše nerozhoduje. Klíčovým faktorem při koupi nové nemovitosti je vždy lokalita doprovázená bezprostředně cenou. Klienti porovnávají nabídky více konkurentů, díky čemuž mají mnohem lepší představu o tom, co si za své prostředky mohou pořídit. Ti, kteří již dříve realizovali koupi, disponují určitými zkušenostmi a mají vyšší očekávání. Trhem je tak přirozeně nastavován určitý standard. Nicméně, výzvou pro developery je najít ve středním segmentu takový prvek či službu, kterými mohou projekt klientům zatraktivnit, a tím pádem se odlišit od konkurence. Například, naše společnost klade důraz na efektivní dispozice, kvalitu použitých materiálů i veškerého servisu a zelené bydlení. Jako jedni z prvních v Praze jsme nabízeli byty v nízkoenergetickém a pasivním standardu a vloni jsme jako první developer v Čechách odstartovali prodej bytového domu Botanica K, který recykluje šedou vodu z domácnosti – tzn., že pro splachování toalet je využívána přečištěná voda z koupelen. Naďa Ptáčková generální ředitelka, Skanska Reality, a. s. Lokalita, cena a kvalita nabízeného projektu. To jsou hlavní parametry, ke kterým lidé přihlížejí při výběru nového bydlení. Lokalita je základ. Lidé si nevybírají jen byt, ale také jeho okolí, blízkost zeleně, občanskou vybavenost a dojezdovou vzdálenost na pracoviště. V kurzu tak jsou hlavně projekty, které se nacházejí na zajímavém místě, a poptávka se stále více přesouvá blíže centru Prahy. Cena je také stále velmi důležitým faktorem. Dnešním kupujícím však zdaleka nejde o to koupit nejlevnější byt na trhu, ale spíše koupit kvalitní byt v dobré lokalitě za zajímavou cenu. Kvalita projektu jako takového, jeho zasazení do okolí, kvalita lokality i kvalita finálního zpracování bytu je to, na co lidé při výběru nového bydlení dnes kladou velký důraz. Dušan Kunovský předseda představenstva, Central Group, a. s.

16


www.ceec.eu

Při výběru bytu je pro kupující velmi důležitá dopravní obslužnost lokality projektu a dispoziční řešení bytu. Kvalitní provedení prací, odpovídající materiálové standardy nebo záruky na provedení očekávají již automaticky. Jiří Procházka předseda představenstva a generální ředitel, Metrostav Development, a. s. Stále rozhoduje cena a lokalita, nejlépe u metra v širším centru města. Miroslav Ocelák Sales & Marketing Manager, Pankrác, a. s.

Rozhodujícím kritériem pro všechny klienty, bez ohledu na projekt či developera, je cena. EKOSPOL staví nejlevnější byty při zachování jejich vysoké kvality. Zakládáme si na tom, že levnější byty ve stejné kvalitě u konkurence nikdo nemá. Máme propracovaný a dlouholetou praxí ověřený kontrolní a zkušební plán, díky kterému dokážeme všechny činnosti při výstavbě co nejvíce zefektivnit. Kromě toho se spokojujeme s nižším ziskem na jeden byt než ostatní developeři. Pokud bych měl zmínit další hlediska, která zvažují klienti při nákupu nemovitosti, jmenoval bych dopravní dostupnost, občanskou vybavenost a dostatek velkých zelených ploch v okolí. Evžen Korec generální ředitel a předseda představenstva, EKOSPOL, a. s Mohu říci, že cena je stále důležitá, a tak je určující. Nicméně, máme již řadu partnerů, kteří dokážou ocenit i řadu služeb a servisu, který nabízíme. A v konečném důsledku je pak vyhodnocení v jiném světle. Což se zejména projevuje u velkých staveb nebo při složitějším návrhu ze strany projektanta či architekta a nalezení tzv. jiného řešení. Robert Mikeš marketingový ředitel divize Weber, Saint-Gobain Construction Products CZ, a. s.

KLÍČOVÉ FAKTORY, PODLE KTERÝCH SE ZÁKAZNÍK ROZHODUJE PŘI VÝBĚRU REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI Cena nemovitosti

Dopravní dostupnost

Profesionální a příjemný projev prodejce

Způsob financování

Míra rozestavěnosti projektu

100 %

100 %

100 %

100 %

93 %

9,0 Hodnocení (0-10 max)

%

% firem

8,9

8,5

8,4

7,9

6,4 4,8 4,7 4,4 3,5

100 %

100 %

100 %

100 %

94 %

Lokalita nemovitosti

Důvěryhodnost, reference a stabilita developerské společnosti

Kvalita a typ použitých materiálů

Počet bytových jednotek

Energetická náročnost

17


Kalvín Resorts - Rastislavice Developer: O.M.C. Invest, spol. s r. o.

Rezidence U Roháčových kasáren Developer: Akro Real, a. s.

18

www.ceec.eu

www.ceec.eu


Viladomy Zbuzany Developer: GEOSAN GROUP, a. s.

Rezidence Modřanka Developer: Horizon Holding

19


Projekt řadových rodinných domů Aleje u Františkových Lázní Devoloper: Růžička a partneři development, s. r. o.

Palmovka Open Park 3, 4 Developer: Metrostav Development, a. s.

20

www.ceec.eu

www.ceec.eu


RohanCity Devoloper: Sekyragroup.a.s. Architekt: AI-Design (prof. Ing. arch. Eva Jiřičná, CBE, Ing. arch. Petr Vágner)

Rezidence Jeremenkova – White-Gray Developer: V Invest CZ, a. s.

21


3

www.ceec.eu

Trh s rezidenčním bydlením bude v roce 2016 nejvíce ovlivněn vývojem ekonomiky a sazbami hypotečních úvěrů. Podpora státu v oblasti bydlení naopak vliv mít nebude. Vzhledem k rychle rostoucímu trhu bude pro developery klíčovou prioritou na dalších 12 měsíců dokončení rozpracovaných projektů a příprava projektů nových.

Trh bude nejvíce ovlivněn vývojem ekonomiky a sazbami hypotečních úvěrů

S představiteli developerských společností jsme také diskutovali, které faktory v roce 2016 nejvíce ovlivní trh s rezidenčními nemovitostmi. Podle jejich názoru bude mít největší vliv celkový vývoj ekonomiky (8,6 bodu, potvrzuje 100 % ředitelů) a vývoj sazeb hypotečních úvěrů (hodnocení 8,5 bodu, potvrzuje 100 % ředitelů). První zmíněný faktor zejména z důvodu zachování sebejistoty kupujících ohledně udržení si práce a stabilní schopnosti splácet úvěr, který používají při financování svého nákupu. Druhý faktor – nízké ceny hypotečních úvěrů – díky mimořádně lacinému financování jimi kupované nemovitosti. Naopak nejmenší vliv na vývoj prodejů v oblasti rezidenčních nemovitostí bude mít podpora státu v oblasti bydlení. Rezidenční development bude ovlivňován ve dvou rovinách. První z nich je rovina ekonomická. České hospodářství se v současné době nachází ve skvělé kondici, úrokové sazby u hypoték se pochybují blízko svých historických minim, lidé jsou optimističtí ohledně své budoucnosti a kvůli pořízení si vlastního bydlení se neváhají zadlužit. Naopak druhé hledisko v sobě ukrývá velké riziko, kterému bytová výstavba v hlavním městě aktuálně čelí. Tím je nepřátelská legislativa, která jde zcela proti přirozenému rozvoji města. Typickým příkladem jsou takzvané Pražské stavební předpisy, jejichž více než dvouletá příprava a schvalování přinesly do přípravy staveb neuvěřitelný zmatek a chaos. Letos se také naplno projeví skutečnost, že Praha má zastaralý územní plán. Už v roce 2010 se měl tento plán aktualizovat a připravit nové plochy pro další rozvoj. To se dosud nestalo, což je výrazná chyba. Každé velkoměsto typu Prahy se musí přirozeně rozvíjet, jinak se z něj stane mrtvé místo. Limitujícím faktorem pro jakoukoliv výstavbu obecně je i náš systém stavebního práva, který považuji za nejsložitější v rámci EU. Vše navíc zhoršila loňská novela zákona o posuzování vlivů na životní prostředí (takzvaná EIA), která může fakticky zmrazit nejen rezidenční development, ale výstavbu jako celek. Což se nyní ukazuje například na velkých dopravních stavbách, kterým hrozí až dvouleté zpoždění. Evžen Korec generální ředitel a předseda představenstva, EKOSPOL, a. s. Zásadní vliv na rezidenční development bude mít předpokládané schválení Pražských stavebních předpisů (PSP). Podle našeho názoru mají PSP jisté limity, ale jejich pozastavení vedlo jen k další eskalaci nepředvídatelnosti právního prostředí pro výstavbu v Praze. Martin Svoboda výkonný ředitel, JRD, s. r. o.

22


www.ceec.eu

Chybějící legislativa a její nejistý vývoj (PSP a novela zákona EIA), neúměrná délka schvalovacích procesů, povedou ke zpomalení výstavby. Václav Černý Sales Manager, PASSERINVEST GROUP, a. s.

KTERÝ FAKTOR NEJVÍCE OVLIVNÍ TRH S REZIDENČNÍMI NEMOVITOSTMI V ROCE 2016? Vývoj ekonomiky (očekávání)

Vývoj cen nemovitostí

Změny v legislativě

Demografický vývoj

100 %

100 %

100 %

100 %

6,9

4,8 4,6 2,8


%

% firem

8,5

7,5

7,3

100 %

100 %

100 %

100 %

Sazby hypotéčních úvěrů

Nedostatek kvalitních pozemků

Podmínky pro realizaci projektového financování

Podpora státu v oblasti bydlení

Rezidenční development negativně ovlivňují zdlouhavé povolovací procesy, nestabilita daňového a legislativního prostředí. Jan Zemánek jednatel, UBM Bohemia Development, s. r. o.

Očekávám, že v letošním roce budou schváleny a vejdou v platnost Pražské stavební předpisy, což by po období velkého projekčního chaosu přineslo trochu zklidnění v řadě developerských společností. Tomáš Kadeřábek ředitel Asociace developerů Především bude důležité, zda a v jaké formě dojde ke schválení pražských stavebních předpisů. Pro plánování budoucích projektů bude zásadní zveřejnění připravovaného návrhu metropolitního územního plánu, které je plánováno v letošním roce. Ivan Havel výkonný ředitel, Geosan Group, a. s.

23


Hlavní priorita pro rok 2016: příprava nových projektů

www.ceec.eu

Klíčovou prioritou developerských společností z oblasti rezidenčního developmentu pro rok 2016 bude podle vyjádření ředitelů těchto firem příprava nebo nákup nových projektů. To potvrzuje 100 % ředitelů a jejich hodnocení je 9,4 bodu (0–10 max). Další významnou prioritou s nepatrně nižším bodovým hodnocením je dokončení rozpracovaných projektů (8,6 bodu, 100 % ředitelů). Trh nyní intenzivně roste, a proto i developerské společnosti v současné době soustředí svou pozornost na maximální využití tohoto rostoucího trendu. Společnosti také uvádějí, že se budou věnovat zvýšení efektivity svého fungování, optimalizaci nákupních procesů a zkvalitnění výběru dodavatelů, ale v bodovém hodnocení tyto priority následují až s odstupem (6,1 a 5,6 bodu). Nejmenší pozornost bude v následujícím roce věnována výběru strategického partnera pro podnikání. Více v tabulce.

JAKÉ BUDOU KLÍČOVÉ PRIORITY PRO VAŠI SPOLEČNOST V ROCE 2016? Příprava nebo nákup nových projektů

Zvýšení efektivity fungování společnosti

Optimalizace financování (vlastní kapitál vs. cizí zdroje)

100 %

100 %

71 %

64 %

5,2

4,9 4,0 2,9


%

% firem

8,6

6,1

5,6

Rozšíření předmětu své činnosti

100 %

100 %

100 %

62 %

Dokončení rozpracovaných projektů

Optimalizace nákupních procesů a výběru dodavatelů

Zajištění doplňkových služeb pro zákazníky

Výběr strategického partnera pro podnikání

FINEP rozhodně bude pokračovat v prosazování kvalitního city developmentu. Neprodáváme jen byty, ale i okolí a služby v bezprostřední blízkosti. Tomáš Pardubický generální ředitel, FINEP CZ, a. s.

Priorit máme několik, jsou to především: kolaudace unikátního rezidenčního projektu Sacre Coeur 2, úspěšný prodej z aktuální nabídky, uvedení do prodeje několik menších projektů, a v neposlední řadě je to i zaměření na zkvalitnění infrastruktury IT a zkvalitnění zákaznických služeb. Luboš Králíček vedoucí prodeje, SATPO broker, s. r. o. Pro naši společnost budou prioritou další projekty. Peter Leszay jednatel, T.L.S development, s. r. o.

24


www.ceec.eu

Hlavním cílem, který jsme si stanovili pro letošní rok, je získání alespoň dvou pravomocných stavebních povolení pro některé z připravovaných projektů. Jan Jerie jednatel, CRESCON, a. s.

Dle našich zkušeností jsou developeři velice citliví na efektivní poměr ceny a přidané hodnoty. Jinými slovy, jsou ochotni si připlatit za kvalitnější materiál a řešení, pokud díky tomu zvýší komfort své budovy tak, že to ocení i její budoucí uživatelé. Jakub Richter ředitel divize Glassolutions, Saint-Gobain Construction Products CZ, a. s.

Vědecko-technologický kampus Nupharo Developer: Nupharo

Vrchlabí - Ski & Mt. Bike apartments Developer: All Inclusive Development, a. s.

25


Ecocity Malešice – III. etapa úspěšného projektu Developer: JRD Development, s. r. o.

Čakovický park Developer: M & K Real Estate, a. s.

26

www.ceec.eu

www.ceec.eu


Budova BETA, součást multifunkčního areálu BB CENTRUM na Praze 4 Developer: PASSERINVEST GROUP, a. s.

MÉLANGE Rezidence Developer: PRECO GROUP, s. r. o.

27


4

www.ceec.eu

Rok 2016 by měl podle developerů přinést pozvolný růst nabídky a poptávky v obchodních centrech. Developeři plánují i mírný růst cen nájmů obchodních center – v roce 2016 poroste cena za m2 v průměru o 1,4 % a v roce 2017 o dalších 1,8 %. Míra neobsazenosti obchodních prostor pro rok 2016 by měla dosahovat 15 % v Praze, v rámci celé České republiky půjde o 20 %.

Podle predikce developerů v roce 2016 nabídka ploch mírně vzroste

Výsledky nejnovějších rozhovorů realizovaných s vedoucími představiteli developerských společností z oblasti retailu ukazují, že v oblasti obchodních center lze očekávat mírný růst nabídky. Všichni (100 %) ředitelé developerských společností se shodnou na pozvolném růstu nabídky na pražském trhu v letošním i příštím roce. Pokud jde o celou Českou republiku, i zde potvrzuje převážná většina společností (86 %) pozvolný růst nabídky v oblasti obchodních center, a to jak v roce 2016, tak i v roce 2017.

OČEKÁVANÝ VÝVOJ NABÍDKY V OBLASTI OBCHODNÍCH CENTER 86 %

86 %

(neví 0 %)

100 %

(neví 14 %)

(neví 0 %)


8%

80 %

6% 4%

-2 %

4,5 %

40 % 3,3 %

3,3 %

0%

0%

0%

0%

ČR

Praha

ČR

Praha

2016

20 % 0% 20 %

2017

růst 0-5 %

růst 6-10 %

růst 11-15 %

růst 16-20 %

růst >20 %

pokles 0-5 %

pokles 6-10 %

pokles 11-15 %

pokles 16-20 %

pokles >20 %

neví

průměr

Očekává se i růst poptávky v oblasti obchodních center

28

60 %

5,3 %

2% 0%

100 %

% firem

10 %

100 %

(neví 14 %)

V příštích letech lze očekávat také zvýšenou poptávku v oblasti obchodních center. Na růstu poptávky v Praze v roce 2016 i 2017 se shodnou opět všechny developerské společnosti (100 %). Růst poptávky v oblasti obchodních center pro rok 2016 za celou Českou republiku potom také potvrzují všechny firmy (100 %), pro rok 2017 jsou prognózy již opatrnější – celých 28 % společností nedokáže vývoj situace odhadnout. Zbylých 72 % ředitelů predikuje růst.


www.ceec.eu

Poptávka je již po jistém čase tady a jistě se zintenzivní. Přetlak investičních prostředků generovaných zejména fondy je zřetelný a v cenových úrovních realizovaných transakcí se již jasně odráží. Tak tomu bude i v následujících letech, přičemž diversifikace v závislosti na kvalitě toho kterého produktu (ať už existujícího centra nebo projektu) bude pokračovat. Vše se odvine samozřejmě od vývoje ekonomiky obecně, přičemž prognózy v tomto smyslu, přes úspěšný rok 2015, se mohou možná jevit jako poněkud optimistické. Vít Minařík Development Manager, KLEPIERRE MANAGEMENT ČESKÁ REPUBLIKA, s. r. o.

Zastarávání a s tím související rekonstrukce se potkávají spolu s proměnou zákaznických požadavků. Je to nyní velké téma nejen pro nákupní centra, ale i pro majitele kancelářských budov. Stáří budovy kolem 15 – 20 let je ideální příležitostí pro změny dispozic, které mohou vést i ke změně, respektive rozšíření mixu nájemců. Pavel Kliment partner odpovědný za služby pro realitní a stavební společnosti, KPMG Česká republika

OČEKÁVANÝ VÝVOJ POPTÁVKY V OBLASTI OBCHODNÍCH CENTER 100 %

72 %

(neví 0 %)

100 %

(neví 28 %)

(neví 0 %)


8%

80 %

6% 4%

5,6 %

5,6 % 4,1 %

4,1 %

-2 %

60 % 40 %

2% 0%

100 %

% firem

10 %

100 %

(neví 0 %)

20 %

0%

0%

0%

0%

ČR

Praha

ČR

Praha

2016

0% 20 %

2017

růst 0-5 %

růst 6-10 %

růst 11-15 %

růst 16-20 %

růst >20 %

pokles 0-5 %

pokles 6-10 %

pokles 11-15 %

pokles 16-20 %

pokles >20 %

neví

průměr

Výše uvedený růst poptávky v oblasti obchodních center bude tažen především růstem kupní síly obyvatelstva, v menší míře také přílivem nových nájemců/značek ze zahraničí.

29


www.ceec.eu

Míra neobsazenosti pro rok 2016 se v Praze očekává na úrovni 15 %

Míra neobsazenosti bude podle oslovených developerů nižší v Praze, když se pro rok 2016 očekává na průměrné úrovni 15 %. Mimo Prahu by měla být o pět procent vyšší. Rozdíl předpovídají ředitelé také pro příští rok 2017 (10 %, resp. 20 %).

Ceny nájmů mírně porostou

Většina developerů plánuje pro letošní a příští rok mírný růst cen nájmů obchodních prostor. Podle jejich predikcí poroste v roce 2016 cena za m2 v průměru o 1,4 % a v roce 2017 o dalších 1,8 %. Necelá pětina ředitelů nedokáže změny cen předpovědět (14 % pro rok 2016 a 17 % pro rok 2017).

OČEKÁVANÉ ZMĚNY V CENÁCH PRONÁJMŮ OBCHODNÍCH CENTER 83 %

72 %

(neví 14 %)

8%

80 %

6%

60 %

4%

40 %

2%

20 %

1,8 %

1,4 %

0%

0%

0%

-2 %

20 %

14 %

-4 %

2016

40 %

2017

růst 0-2 %

růst 3-5 %

růst 6-8 %

růst 9-10 %

růst >10 %

pokles 0-2 %

pokles 3-5 %

pokles 6-8 %

pokles 9-10 %

pokles >10 %

neví

průměr

Service charges na úrovni 15 % v Praze, 11 % v ČR

30

100 %

% firem


10 %

(neví 17 %)

Tzv. service charges (platby provozních nákladů spojených s nájmem) aktuálně představují 15 % z čistého nájmu v Praze, za celou ČR je tento poměr o něco nižší (11 %). V letošním a příštím roce je poplatek service charge očekáván beze změn (pro Prahu potvrzuje 57 % ředitelů v roce 2016 a 43 % ředitelů v roce 2017, pro celou ČR pak 60 % pro oba dva roky), nebo mírně vyšší (v Praze o cca 2 až 3 %, 5 % pak v rámci celé ČR). Pokles nepředpokládá žádný ředitel.

www.ceec.eu


Central Jablonec Developer: CRESTYL

Vitality Rezidence Developer: SATPO broker, s. r. o. Architekt: Schindler Seko Architects

31


Nové Chabry – viladomy E Developer: Star Group Ltd.

Rezidenční bydlení Nad Rokytkou,Hostavice, Praha 9 Developer: T.L.S group, a. s.

32

www.ceec.eu

www.ceec.eu


Apartmány Medvědín Špindlerův Mlýn Developer: UBM Bohemia Development, s. r. o.

Střední odborná škola stavební a zahradnická, Praha 9 Saint-Gobain Construction Products CZ, a. s. - divize Weber

33


5

www.ceec.eu

V příštích letech čeká obchodní centra především modernizace. Požadavkům zákazníků aktuálně neodpovídá zejména mix nájemců, u některých obchodních center ani jejich lokalita. Právě lokalita bude podle ředitelů firem mít největší vliv na rozhodování nájemců. Klíčovou prioritou bude v roce 2016 pro retail developery dokončení rozpracovaných projektů a příprava projektů nových.

Nákupní centra se budou modernizovat

V příštích letech čeká obchodní centra zejména modernizace. Ředitelé developerských společností se domnívají, že pro řadu obchodních center bude modernizace klíčovým trendem pro jejich další rozvoj vzhledem k tomu, jak rostou nároky zákazníků a současně obchodní centra zastarávají (potvrzuje 71 % ředitelů developerských společností z oblasti retail developmentu). Drobné úpravy obchodní center plánuje necelá třetina developerů a vlastníků obchodní center (29 %). Naopak výstavbu nových obchodních center firmy spíše neplánují. Spíše než na nové projekty se trh zaměří na oživení interiérů i celkovou modernizaci již existujících obchodních center. Ta postupně zastarávají, a mají-li zůstat konkurenceschopná, je potřeba do nich investovat. To je aktuálně velké téma i pro naši realitní skupinu CPI, kdy v letošním roce začínáme s revitalizací českobudějovického nákupního centra IGY. Pavel Semrád ředitel Asset Managementu a Lettingu pro ČR a SR realitní skupiny CPI Property Group Přibližně před deseti lety zažívala obchodní centra velký boom a většina jich pochází právě z té doby. Dnešní nároky trhu i nájemců se samozřejmě od té doby změnily, proto je určitá revitalizace namístě, nemusí být ale nezbytně velká. Omar Koleilat generální ředitel, Crestyl

Klíčem k úspěchu je mix nájemců a lokalita obchodního centra

34

Podle názoru developerů neodpovídá v obchodních centrech současným požadavkům klientů především mix nájemců (hodnocení 7,0 bodu z 10 max, potvrzuje 100 % ředitelů) a také u některých lokalita – např., soutěžení obchodních center na periferii měst s obchodními centry ve středu měst (hodnocení 7,0 bodu, potvrzuje 86 % ředitelů). Další zlepšení plánují developeři také v oblasti zajištění doprovodných programů a zábavy pro zákazníky – zajištění dostatku kaváren, restaurací a zábavních center. Více v grafu.


www.ceec.eu

CO V OBCHODNÍCH CENTRECH NEODPOVÍDÁ POŽADAVKŮM KLIENTŮ? Mix nájemců

Množství kaváren a restaurací

100 %

100 %


%

% firem

Někteří zákazníci se vracejí k tradičnímu nákupu v menších obchodech

7,0

6,3

Velikost centra

Jiné použité materiály

Technické vybavení – vzduchotechnika

100 %

100 %

100 %

6,1

5,7

4,9 4,2 3,9 3,6 3,4

86 %

100 %

100 %

100 %

100 %

Lokalita

Zábavní centra

Náklady na provoz

Technické vybavení – osvětlení

Technické vybavení – izolace

Ze zkušeností téměř tří čtvrtin (71 %) developerů v oblasti obchodních center vyplývá, že část zákazníků se vrací k tradičnímu způsobu nakupování v menších obchodech mimo nákupní centra. Nicméně se jedná pouze o minoritní podíl zákazníků na trhu a ještě jen o vybrané/specializované produkty. Zejména v Praze je vidět vzrůstající obliba specializovaných obchodů, zákazníci hledají kvalitu a z velkých supermarketů se přesouvají do tradičních pekáren, vyhlášených řeznictví a dalších malých provozoven. Omar Koleilat generální ředitel, Crestyl

VRACEJÍ SE ZÁKAZNÍCI K TRADIČNÍMU ZPŮSOBU NÁKUPU V MENŠÍCH OBCHODECH MIMO NÁKUPNÍ CENTRA? Ne

Ano

29 %

29 %

Ano, jen určitá část

42 %

35


Důležitá je nabídka pestrého sortimentu a marketingových akcí

www.ceec.eu

Aby k odlivu zákazníků nedocházelo, musí se nákupní centra a obchodní domy snažit udržet si zájem kupujících a nájemníků. Ředitelé společností uvádějí, že tak činí především rozmanitým sortimentem, případně akčními cenami s marketingovými akcemi. Zákazníci hledají nějakou přidanou hodnotu, do nákupních center stále častěji míří i za zábavou. Kromě nákupních možností je tak třeba nabídnout jim i vyžití pro rodiny s dětmi, místa k setkávání a doprovodné programy. Omar Koleilat generální ředitel, Crestyl

Klíčový vliv na rozhodování nájemců bude mít především lokalita obchodního centra

Klíčový vliv na rozhodování nájemců v obchodních centrech bude mít v dalších obdobích především lokalita obchodního centra. Ta bude naprosto klíčová - hodnocení 9,4 bodu z 10 max, potvrzuje 100 % ředitelů. S větším odstupem pak bude následovat důraz i na kvalitu prostor, tlak na nižší cenu nebo zájem o nižší energetickou náročnost. Více v grafu.

JAKÝM SMĚREM SE BUDOU VYVÍJET ZÁJMY NÁJEMCŮ Význam lokality

Tlak na nižší cenu nájmu

Důraz na doprovodné marketingové akce

Velikost obchodního centra

100 %

100 %

100 %

100 %

6,6

6,0 5,9 4,9


%

% firem

7,4

7,0

7,0

100 %

100 %

100 %

100 %

Větší důraz na kvalitu prostor

Nižší energetická náročnost

Přítomnost určité značky v centru

Požadavky na extra bonusy

Podle 57 % firem nabízejí tuzemská obchodní centra srovnatelný standard s těmi zahraničními

V otázce, zda jsou tuzemská obchodní centra schopna nabídnout zákazníkům/nájemcům stejný komfort nakupování/služeb jako obdobné centra v zahraničí (např. ve Francii, UK, USA), jsou ředitelé společností rozděleni. Mírně nadpoloviční většina (57 %) si myslí, že v tuzemsku je tento komfort možný, zatímco druhá necelá polovina (43 %) uvádí, že bohužel stále ještě ne.

Hlavní priorita pro rok 2016: dokončení rozpracovaných projektů

Klíčovou prioritou pro developery z oblasti retail developmentu bude pro rok 2016 podle vyjádření ředitelů dokončení rozpracovaných projektů (hodnocení je 6,9 bodu z 10 max, potvrzují všichni ředitelé). Další významnou prioritou, s nepatrně nižším bodovým hodnocením, je příprava nebo nákup nových projektů (6,6 bodu, 100 % ředitelů). Developerské společnosti také uvádějí, že se budou věnovat zvyšování efektivity svého fungování, optimalizaci nákupních procesů a výběru dodavatelů. Nejmenší pozornost bude v tomto roce věnována rozšíření předmětu jejich činnosti (např. vlastní stavební činnost, vlastní realizace generální dodávky, atd.). Více v grafu.

36


www.ceec.eu

JAKÉ BUDOU KLÍČOVÉ PRIORITY PRO VAŠI SPOLEČNOST V ROCE 2016? Dokončení rozpracovaných projektů

Zvýšení efektivity fungování společnosti

Optimalizace financování (vlastní kapitál vs. cizí zdroje)

100 %

86 %

86 %

86 %

5,5

5,0 4,0 3,3


%

% firem

6,6 100 % Příprava nebo nákup nových projektů

6,5

6,3 100 %

Výběr strategického partnera pro podnikání

86 %

50 %

Optimalizace Zajištění doplňkových Rozšíření nákupních procesů služeb předmětu a výběru dodavatelů pro zákazníky své činnosti

Residence Garden Towers na Žižkově Developer: CENTRAL GROUP

37


SMART byty Nové Butovice Developer: Trigema, a. s.

Ponavia rezidence Developer: Trikaya Czech Republic, a. s.

38

www.ceec.eu


www.ceec.eu

KONTAKTY The Central and Eastern European Construction (CEEC) Research, s. r. o. Společnost CEEC Research (Výzkum potenciálu stavebnictví v zemích střední a východní Evropy) je největším výzkumem stavebnictví v zemích střední a východní Evropy. Od svého založení v roce 2005 bezplatně poskytuje studie o aktuálním stavu a očekávaném vývoji stavebnictví v deseti zemích střední a východní Evropy. Všechny naše studie a analýzy jsou založeny výhradně na údajích získaných z pravidelných strukturovaných interview s klíčovými představiteli vybraných největších, středních i malých stavebních, projektových a developerských společností a na dalších důležitých zdrojích. CEEC Research navíc k pravidelným a bezplatným analýzám stavebnictví také organizuje Setkání lídrů českého developmentu, Setkání lídrů stavebních společností a Konference ředitelů projektových společností, kterých se účastní generální ředitelé nejvýznamnějších developerských, stavebních a projektových společností a rovněž i ministři a nejvyšší představitelé států z vybraných zemí. Jiří Vacek Ředitel společnosti Tel.: +420 774 325 111 E-mail: [email protected] www.ceec.eu

KPMG Česká republika, s. r. o. KPMG v České republice poskytuje auditorské, daňové, poradenské a právní služby řadě společností působících v sektoru real estate a stavebnictví. Kromě znalostí lokálního trhu využívají její odborníci také zkušeností svých kolegů z celosvětové sítě poradenských společností KPMG, a pomáhají tak rozvíjet vaše podnikání. Pavel Kliment Partner odpovědný za služby pro realitní a stavební společnosti Pobřežní 1a 186 00 Praha 8 Tel.: +420 222 123 111 www.kpmg.com/cz

39


www.ceec.eu

Divize WEBER, Saint-Gobain Construction Products CZ, a. s. Weber je dnes v České republice jedním z nejvýznamnějších výrobců a dodavatelů vysoce kvalitních fasádní a zateplovacích systémů, štukových, tepelně izolačních a sanačních omítek, nátěrů, vyrovnávacích a samonivelačních podlahových hmot, lepidel na obklady a dlažby. Nabízí komplexní škálu řešení, využívá moderní technologie založené na nejvyšších technických požadavcích. Weber je znám v oblasti stavebnictví i svou orientací na zákazníka, která se promítá v oblíbené příručce pro stavebníka – weber.rádce. Publikace je masově distribuována sítí prodejců stavebních materiálů. Letos vychází již jedenáctým rokem. Weber – špičkové stavební materiály Divize WEBER, Saint-Gobain Construction Products CZ, a. s. Radiová 3, 102 00 Praha 10 – Štěrboholy Tel.: +420 272 701 137 Fax: +420 272 701 138 E-mail: [email protected] www.weber-terranova.cz Kontakt pro developery: Robert Mikeš Marketingový ředitel divize Weber Saint-Gobain Construction Products CZ, a. s. Radiová 3, 102 00 Praha 10 Tel.: 272 011 917 Mobil: 602 662 286 E-mail: [email protected]

40


www.ceec.eu

Saint-Gobain Construction Products CZ, a. s., divize GLASSOLUTIONS Společnost je významným výrobcem a dodavatelem výrobků z plochého skla pro stavebnictví, architekturu a interiéry. Naše společnost čerpá z více než dvacetileté tradice a staví na zkušenostech původně samostatných společností IZOLAS, spol. s r. o. (založena v roce 1992), VEHA, s. r. o. (založena v roce 1993) a Saint-Gobain Sklo ČR, spol. s r. o. (založena v roce 1997), které byly integrovány do akciové společnosti, jejíž je naše divize součástí. V současné době distribuujeme své výrobky a zboží po celé České republice i do několika evropských států ze dvou moderně vybavených výrobních závodů (Praha a Brno) a z jednoho distribučního centra (Sviadnov u Frýdku-Místku). Díky své příslušnosti ke koncernu Saint-Gobain má divize GLASSOLUTIONS přístup k nejnovějšímu know-how. Vlastníme celou řadu certifikátů kvality, od roku 1995 máme certifikovaný management jakosti dle EN ISO 9001:2008. Jsme též řádným členem České komory lehkých obvodových plášťů (ČK LOP). Naším hlavním zaměřením je výroba izolačních skel, včetně skel pro projekty prosklených fasád. Dále se naše firma zabývá výrobou interiérového a bezpečnostního skla, skla s potiskem, včetně všech typů opracování. Nedílnou součástí je i velkoobchodní prodej bednových formátů sklovin na jednotlivých závodech. Najdete nás: GLASSOLUTIONS ředitelství a závod Brno: Sklenářská 634/7 Brno – Horní Heršpice, CZ 619 00 GLASSOLUTIONS závod Praha: Tiskařská 612/4 Praha 10 – Malešice, CZ 108 00 GLASSOLUTIONS distribuční centrum Frýdek Místek: K Čističce 218 Sviadnov, CZ 739 25 Saint-Gobain Construction Products CZ, a. s., Divize GLASSOLUTIONS Korespondenční adresa: Sklenářská 643/7 • 619 00 Brno • Česká republika IČ: 250 29 673; OR vedeným Krajským soudem v Praze, oddíl B, vložka 9601 Tel. + 420 543 426 111 • Fax + 420 543 426 110 email : [email protected] www.glassolutions.cz

41


www.ceec.eu

Trigema, a. s. Za více než 20 let vývoje se Trigema z malé lokální firmy stala respektovaným hráčem na pražském developerském trhu. Od stavby prvního plotu se Trigema posunula k chytrým bytovým projektům, vědeckotechnickým parkům i sportovním areálům. Vyrostla z ní developerská společnost s přesahem do dalších aktivit. Kromě stěžejního developmentu dnes společnost působí také jako stavební firma, věnuje se ale také správě budov a facility managementu. Provozuje vědeckotechnické parky, sportovní areály, má za sebou zkušenosti s kongresovými centry. Základní filozofií Trigemy je nabízet projekty v kvalitě, jakou bychom sami chtěli, za kterou můžeme dát ruku do ohně. Cena realizace není hlavním parametrem a společnost se nepouští do konkurenčních cenových válek. Hlavním krédem je dělat věci lépe. Proto je s každým projektem přinášena přidaná hodnota zákazníkům. Jako bonus navíc se pak jeví řada odborných ocenění, které si dokončené projekty odnesly. Na kontě společnosti Trigema už je více než 1 300 prodaných bytů (a 1 300 nových domácností, které mohou žít v kvalitním bydlení, jaké si zaslouží), Vědeckotechnický park v Roztokách, který světu přináší nové objevy z oblasti spalovacích motorů a alternativních pohonů, Park vědy Roztoky a celoroční sportovní areál Monínec, který přináší radost všem milovníkům přírody a adrenalinu, letních i zimních sportů, ale také luxusu a kvalitního jídla. V současné době jsou v rámci značky Trigema Chytré bydlení realizovány bytové projekty 2Barevné Letňany a SMART byty. Trigema, a. s. Explora Business Centre – budova Jupiter Bucharova 2641/14 158 00 Praha 5 Tel.: 227 355 211, 737 283 300 Fax: 251 612 580 E-mail: [email protected] www.trigema.cz

42


www.ceec.eu

PRŮMSTAV, a. s. Společnost PRŮMSTAV působí v oboru pozemního stavitelství mnoho let a má zde bohaté zkušenosti. Stavební práce realizuje na celém území České republiky formou „na klíč“ i v rámci subdodávek. Předmětem dodávek jsou novostavby, rekonstrukce, modernizace, adaptace, vestavby a nástavby s použitím standardních i zcela nových materiálů a postupů zaručujících vysokou kvalitu díla. Společnost PRŮMSTAV má zaveden a udržován systém managementu odpovídající požadavkům norem ČSN EN ISO 9001, ČSN EN ISO 14001, ČSN OHSAS 18001 a normativního dokumentu Rady kvality ČR – Systém managementu společenské odpovědnosti. Průmstav splňuje kvalifikační předpoklady definované Systémem certifikovaných stavebních dodavatelů za účelem podávání nabídek veřejným zadavatelům a zároveň obdržel od Národního bezpečnostního úřadu České republiky „Osvědčení podnikatele“, které umožňuje přístup k utajované informaci nejvýše stupně utajení – důvěrné. Společnost PRŮMSTAV patří do Skupiny VINCI. Ta je světovým hráčem v oblastech koncesí a výstavby. Zaměstnává téměř 190 000 spolupracovníků ve stovce zemí. Koncipuje, financuje, staví a spravuje infrastruktury a zařízení, která přispívají ke zlepšení každodenního života a dopravní obslužnosti každého z nás. V roce 2013 oslavila společnost PRŮMSTAV 60 let své existence za účasti zaměstnanců, klientů a partnerských organizací. Tato významná událost dokládá jedinečné dlouhodobé postavení společnosti na českém trhu. PRŮMSTAV vstoupil do dalšího desetiletí své existence s potvrzenými ambicemi a s moderní vizí své stavební činnosti jako součásti projektu sdílených hodnot s výrazným lidským rozměrem. PRŮMSTAV, a. s. Pobřežní 667/78 186 00 Praha 8

Tel.: +420 244 096 111 www.prumstav.cz

CRESTYL REAL ESTATE, s. r. o. Stávající developerské portfolio skupiny CRESTYL zahrnuje 3000 rezidenčních jednotek od luxusních bytů až po stavební pozemky určené pro výstavbu rodinných domů, stejně jako 180 000 m2 komerčních prostor a 2 hotelové projekty. Komerční projekty skupiny CRESTYL s mezinárodními řetězci zaručují tu nejvyšší kvalitu jak pro investory, tak pro koncové zákazníky. Kontakt: Voctářova 2449/5 Praha 8 – 180 00 Czech Republic Tel: +420 226 202 800/801 Fax: +420 226 202 827 e-mail: [email protected] www.crestyl.cz

43


www.ceec.eu

Česká pojišťovna, a. s. Česká pojišťovna, a. s., je univerzální pojišťovnou s více než 185letou bohatou tradicí poskytování životního i neživotního pojištění. Předmětem činnosti České pojišťovny je, kromě individuálního životního a neživotní pojištění, i pojištění pro malé, střední a velké klienty v oblasti průmyslových, podnikatelských rizik a zemědělství. Česká pojišťovna je schopna nalézt řešení drtivé většiny pojistných potřeb klientů bez ohledu na jejich velikost či předmět podnikání. Klíčem je dlouholetá zkušenost s průmyslovým pojištěním, maximálně rozmanité portfolio stávajících klientů a kvalitní zajistný program. Vzhledem ke skutečnosti, že od roku 2008 je Česká pojišťovna členem mezinárodní skupiny Generali PPF Holding, není pojišťovací činnost omezena na území ČR, ale pojišťovací servis je zajištěn pro celé území Evropy a další destinace. Zvláště pro developerské společnosti může být zajímavý fakt, že komplexní pojistný servis České pojišťovny představuje krytí rizik po celou dobu trvání projektu a reflektuje změny rizika v příslušných fázích projektu - od stavebně-montážního pojištění kryjícího rizika výstavby/ založení projektu, přes navazující živelní pojištění (příp. pojištění přerušení provozu, pojištění odcizení, pojištění strojů/elektroniky, pojištění terorismu, atd.) fungující jako ochrana před škodami na již existujícím objektu až po související pojištění odpovědnosti (příp. pojištění profesní odpovědnosti, odpovědnosti orgánů společnosti, atd.) kryjící škody způsobené třetím osobám v souvislosti s provozovanou činností klienta. Kontakt: [email protected]

Callida Společnost se více než 20 let věnuje vývoji vlastního informačního systému, který v současnosti dokáže zastřešit celý proces stavebních zakázek a splňuje náročné individuální požadavky projekčních, developerských, investorských i dodavatelských firem, stejně jako montážních firem a v neposlední řadě také pojišťoven. Pro zákazníky je firma Callida stabilním obchodním partnerem s licencovaným softwarem euroCALC a využívá nejmodernější technologie i standardizované postupy vedoucí ke kompatibilitě s ostatními informačními systémy. Od roku 2012 je zároveň certifikovaným partnerem prodeje původně britského systému určenému pro řízení dokumentů, komunikace a procesů Viepoint For Projects, který dnes patří do portfolia významné americké společnosti Viewpoint Construction Software. Jaroslav Nechyba ředitel společnosti Callida, s. r. o. Kloboučnická 1435/24, 140 00 Praha 4 [email protected] www.callida.cz

44


www.ceec.eu

Bytecheck PRO Jsme česká nezávislá společnost, specializovaná na technické prověření nemovitostí a kontrolu kvality. Jsme kladivem na vícepráce a cenu budov. Před realizací novostavby podrobíme váš projekt optimalizaci a navrhneme úsporná a zkvalitňující opatření. Dohlédneme na správnost a zkoordinovanost projektu. Zorganizujeme výběrové řízení. V poslední fázi developmentu jako technický dozor zajistíme požadovanou kvalitu a bezpečnost na stavbě. Provedeme technickou due diligence starších i nových staveb při převodu jejich vlastnictví, a to ve všech profesích. Tvoří nás stavební inženýři a architekti, manažeři nákladů stavby, techničtí dozorové a expertní znalci. Kontrole nemovitostí podrobujeme ročně stovky komerčních, rezidenčních i výrobních objektů v celé České republice i na Slovensku. Naše klíčové činnosti Supervize a audity projektových prací i hotových budov Value engineering & Cost management Management výběrových řízení

Zpracování smluvních dokumentací Technický dozor investora Uvádění staveb do provozu Komplexní projektový management

Bytecheck, s. r. o. Web: www.bytecheck-pro.cz E-mail: [email protected] Tel.: 608 979 955

45


www.ceec.eu

Raiffeisenbank, a. s. Raiffeisenbank poskytuje v České republice široké spektrum bankovních služeb soukromé i firemní klientele. Zaměřuje se primárně na movitější klienty, kteří mají zájem o vysokou kvalitu služeb, aktivní správu svých financí a profesionální poradenství. Klienty obsluhuje v síti 120 poboček a klientských center, poskytuje rovněž služby specializovaných hypotečních center, osobních, firemních a podnikatelských poradců. V roce 2013 oslavila Raiffeisenbank 20 let svého působení na českém trhu. Z banky se dvěma pobočkami a 39 zaměstnanci v roce 1993 se díky úspěšnému růstu vyvinula v pátou největší banku na českém trhu, která nyní spravuje aktiva přesahující 220 miliard korun. Nabídku kvalitních služeb banky potvrzuje celá řada získaných domácích i mezinárodních ocenění. V září 2015 Raiffeisenbank uspěla v sedmém ročníku ceny Hospodářských novin nejlepší banka a stala se Klientsky nejpřívětivější bankou roku 2015. V této kategorii se hodnotí šíře poskytovaných produktů a služeb, poplatková struktura, výše sazeb, dostupnost banky a samozřejmě kvalita její komunikace s klienty. Velmi dobře si Raiffeisenbank vedla i v hlavní kategorii soutěže nejlepší banka, kde obsadila třetí místo. Vedle obchodních aktivit se banka angažuje v souladu se 140letou tradicí jména Raiffeisen rovněž v řadě veřejně prospěšných aktivit, zahrnujících např. oblast kultury, vzdělávání či charitativní projekty. Majoritním akcionářem banky je rakouská finanční instituce Raiffeisen Bank International AG (RBI). RBI zajišťuje služby firemním a investičním klientům v Rakousku a dále obsluhuje klienty v řadě zemí střední a východní Evropy. od roku 2005 jsou akcie skupiny kotovány na vídeňské burze. Raiffeisenbank, a. s. Hvězdova 1716/2 b 140 78 Praha 4 IČ: 492 40 901

Tel.: 234 401 111 [email protected] www.rb.cz

Raiffeisen – Leasing, s. r. o. Společnost Raiffeisen – Leasing, s. r. o. je leasingová společnost, která poskytuje firmám i jednotlivcům komplexní nabídku financování investičních potřeb, a to jak v oblasti financování širokého spektra movitých předmětů, tak i v oblasti financování nemovitostí a developerských projektů. Společnost je členem České leasingové a finanční asociace a Česko-německé obchodní a průmyslové komory. Raiffeisen – Leasing nabízí klientům finanční leasing, full service operativní leasing i úvěr. Ke všem finančním produktům nabízí pojištění financovaných předmětů. Raiffeisen – Leasing, s. r. o. Hvězdova 1706/2 b 140 78 Praha 4

46

IČ: 61467863 Tel.: 221 511 611 www.rl.cz, [email protected]

Studie developerských společností Q1/2016 byla vytištěna díky spolupráci se společností COPY GENERAL.

Informace zde obsažené jsou obecného charakteru a nejsou určeny k řešení situace konkrétní osoby či subjektu. Ačkoliv se snažíme zajistit, aby byly poskytované informace přesné a aktuální, nelze zaručit, že budou odpovídat skutečnosti k datu, ke kterému jsou doručeny, či že budou platné i v budoucnosti. Uživatelé by před konáním nebo zdržením se konání na základě informací obsažených v této studii měli zvážit využití příslušných profesionálních služeb. Odpovědnost za kroky podniknuté na základě obsahu této studie nebude akceptována. © CEEC Research

2016 VÝZKUM POTENCIÁLU STAVEBNICTVÍ V ZEMÍCH STŘEDNÍ A VÝCHODNÍ EVROPY

Recommend Documents