2015. Ocenění věcí nemovitých zapsaných na LV 2256, k.ú. Kostelec nad Orlicí

Znalecký posudek č. 2/2015 Ocenění věcí nemovitých

zapsaných na LV 2256, k.ú. Kostelec nad Orlicí

Účel posudku:

Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) nemovitostí

Vypracováno ke dni: 4. 12. 2014 Vlastník:

Kantor Jiří č.p.29, 788 25 Šléglov

Objednatel:

EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8

Vypracoval:

A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1

Správnost znaleckého posudku stvrzují zpracovatelé: Mgr. David Smejkal Ing. Vladislav Valenta Bc. Jan Mlčák

V Praze dne 20. 1. 2015 Toto ocenění obsahuje 28 stran (z toho 19 stran textu a 9 stran příloh), předává se ve dvou vyhotoveních.

A-Consult plus, spol. s r. o.

Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1

Obsah 1. Znalecký úkol ............................................................................................................... 3 1.1. 1.2.

Prohlášení znaleckého ústavu ................................................................................ 4 Předmět ocenění................................................................................................... 4

2. Prohlídka věcí nemovitých.............................................................................................. 5 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ................................................................ 5 4. Nález ........................................................................................................................... 6 4.1. Místopis a vstupní údaje .......................................................................................... 6 4.2. Metody zjištění hodnoty ........................................................................................... 9 4.3. Oceňované věci nemovité ........................................................................................ 9 5. Posudek ..................................................................................................................... 10 5.1. Stanovení hodnoty věcí nemovitých nákladovou metodou ......................................... 10 5.2. Stanovení hodnoty věcí nemovitých porovnávací metodou ........................................ 14 PODMÍNKY PLATNOSTI OCENĚNÍ .................................................................................... 17 Závěr ............................................................................................................................. 18 Znalecká doložka ........................................................................................................ 1819

Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 2256 k.ú. Kostelec nad Orlicí Snímek z katastrální mapy předmětného území Rozhodnutí o prodloužení lhůty k dokončení stavby

__________________________________ 2 __________________________________



1. Znalecký úkol Znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. (IČO: 411 86 907) se sídlem Na Poříčí 3a, Palladium, 110 00 Praha 1 byl pověřen vypracováním odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých zapsaných na LV 2256, k.ú. Kostelec nad Orlicí, které jsou ke dni ocenění ve vlastnictví Kantor Jiří, RČ: 650823/0916, bytem č.p.29, 78825 Šléglov. Ocenění je provedeno ke dni místního šetření, tj. 4. 12. 2014. Účelem ocenění je stanovení tržní hodnoty nemovitostí. Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu, než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost tohoto ocenění je dále omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění podniku je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty podniku, kterou se dle International Valuation Standards rozumí1: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.

Pojem tržní hodnota dle International Valuation Standards odpovídá pojmu „obvyklá cena“ dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

__________________________________ 3 __________________________________



1.1. Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem, dlužníkem, insolvenčním správcem (jeho zástupcem) nebo jinými osobami účastnícími se insolvenčního řízení. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého ústavu a zpracovatelů tohoto znaleckého posudku. Toto ocenění je časově omezeno horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést jeho aktualizaci. Znalecký ústav předpokládá, že mu objednatel, zástupci dlužníka a zástupci insolvenčního správce předali úplné, věrohodné a pravdivé podklady a informace pro ocenění, aniž by prováděl jejich detailní ověření. Znalecký ústav tak nenese jakoukoliv odpovědnost, vyjde-li následně najevo, že tomu tak není, ani za to, pokud v době zpracování tohoto znaleckého posudku případně existovaly či existují (nebo naopak) jakékoliv závazky či práva nebo jiné skutečnosti a okolnosti, ke kterým znaleckému ústavu nebyly objednatelem předány příslušné podklady či informace a které by mohly zakládat důvod k přezkoumání tohoto ocenění. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaká povinnost byla důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku, a jsou zpracovány nezaujatě a profesionálně.

1.2. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité zapsané na na LV 2256, k.ú. Kostelec nad Orlicí, které jsou ke dni ocenění ve vlastnictví: Kantor Jiří, včetně veškerého příslušenství, inženýrských sítí a všech součástí. 

Věci nemovité zapsané na LV 2256, k.ú. Kostelec nad Orlicí

Parc.č. Výměra (m2) Druh pozemku 1267 3 909 zastavěná plocha a nádvoří 1271 987 zahrada Celkem 4 896 Zdroj: výpis z KN, LV 2256 k.ú. Kostelec nad Orlicí

Způsob využití Stavba Způsob ochrany č.p. 1057

__________________________________ 4 __________________________________



2. Prohlídka věcí nemovitých Místní šetření se uskutečnilo dne 4. 12. 2014 za účasti Ing. Vladislava Valenty za znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. a obec Kostelec nad Orlicí, list vlastnictví č. 2256, vyhotovený dálkovým přístupem dne 18. 9. 2014 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Kostelec nad Orlicí, vyhotovená z veřejného přístupu do KN 3. Projektové podklady - přístavba truhlárny a lakovny – situace, půdorys, řez B – B´ z 06/2002 4. Ostatní podklady -

fotodokumentace a informace zjištěné při místním šetření projektové podklady získané na stavebním odboru Městského úřadu informace z dálkového přístupu do KN ortofotomapa rozhodnutí o prodloužení lhůty k dokončení stavby ze dne 9.5.2006, vydané Městským úřadem Kostelec nad Orlicí, odbor územního plánu – stavební úřad

Věci nemovité jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a na provedeného místního šetření.

__________________________________ 5 __________________________________



4. Nález 4.1. Místopis a vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje Město Kostelec nad Orlicí, ve kterém žije více než 6 000 obyvatel, se nachází na hlavním tahu silnice I/11 Praha-Ostrava a při železniční trati Praha - Hradec Králové - Letohrad Hanušovice. Je i dopravním uzlem mnoha autobusových linek. Městem protéká řeka Divoká Orlice tekoucí od přehrady Pastviny u Žamberka k Hradci Králové. Město leží v nadmořské výšce 290 m n.m. a se svými částmi (Kostelecká Lhota, Koryta a Kozodry) má rozlohu kolem 35 km2. Většina obytné zástavby je rozložena nad údolní nivou řeky Orlice. Ve městě je veškerá občanská vybavenost včetně několika středních škol, Dětský domov se školou. V Kostelci nad Orlicí lze provozovat mnoho volnočasových aktivit jak sportovních (skatepark, koupaliště, nafukovací hala), tak i kulturních. V okolí města jsou lyžařská centra Deštné v OH, Říčky a Rokytnice v OH. Údaje o oceňovaných věcech nemovitých Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 1267, jehož součástí je stavba č.p. 1057 a pozemek parc.č. 1271. Jedná se o bývalý výrobní objekt společnosti PIANO CABINETS s.r.o., situovaný v jižní části města, při ulici Na Morávce, nedaleko železniční tratě. Objekt je přízemní zděný, nepodsklepený, obdélníkového půdorysu s drobnými přístavbami, se sedlovou střechou se střešní krytinou z vlnitého plechu. Inženýrské sítě Objekt je napojen na veřejný vodovod, elektro, plyn. Způsob odkanalizování není znám, záznamy o napojení nejsou dostupné. Objekt, který byl využíván jako truhlárna, s projektem na další velkou přístavbu, je v současnosti naprosto „vybydlený“, ve špatném stavu, bez funkcí jakýchkoliv přípojek médií. Omezení vlastnických práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 2256, k.ú. Kostelec nad Orlicí ze dne 18. 9. 2014 jsou vyznačena následující omezení (viz LV 2256 v přílohách): 

Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 7.335,- Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení oprávnění pro: Kooperativa pojišťovna, a.s.



Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu výše pohledávky 57.387,55 Kč, datum vzniku zástavního práva: 12. 12. 2012 oprávnění pro: Finanční úřad v Kostelci nad Orlicí



Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu výše pohledávky 30.118,90 Kč, datum vzniku zástavního práva: 12. 7. 2012 oprávnění pro: Finanční úřad v Šumperku __________________________________ 6 __________________________________





Zástavní právo smluvní č.ú. 0335684109 z 14. 10. 2008, výše 4.480.000,- Kč oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s.



Zástavní právo smluvní budoucí pohledávky do 31. 12. 2033, do výše 4.480.000 Kč oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s.



Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor : Mgr. Pavla Fučíková



Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor : Mgr. Jaromír Franc



Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) oprávnění pro: insolvenční správce : Mgr. Aneta Šlosarová



Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinnost k: Kantor Jiří, parcely : 1267, 1271



Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor : Mgr. David Koncz

Zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.

Údaje o vlivech na obvyklou cenu Areál bývalé truhlárny je dlouhou dobu opuštěný, zdevastovaný, pozemek zarostlý, stavba (původní) vybydlená. Započata hrubá stavba nově navržené „přístavby lakovny a truhlárny“. Jedná se o obtížně obchodovatelné věci nemovité.

Přístup k nemovitostem Oceňovaný areál je přístupný přímo z veřejné komunikace, z ulice Na Morávce (parc.č. 1272/3 – vlastník Město Kostelec nad Orlicí).

__________________________________ 7 __________________________________



Vztah k územnímu plánu

Koncepce uspořádání krajiny stabiliz. plochy plochy změn

územní rezervy

Podle platného územního plánu města Kostelec nad Orlicí se oceňovaný objekt nachází v zóně: VL – lehký průmysl.

Povodňové nebezpečí Zóna 2 – zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně

__________________________________ 8 __________________________________



4.2. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Stručná charakteristika těchto metod:

- metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod: nákladové a srovnávací. Nemovitosti jsou oceňovány na základě předaných podkladů a na základě provedené prohlídky nemovitosti.

4.3. Oceňované věci nemovité Pozemky v areálu Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 2256 Obec: Kostelec nad Orlicí Katastrální území: Kostelec nad Orlicí Parcela č. 1267 1271

Výměra m2 Druh 3 909 zastavěná plocha a nádvoří 987 zahrada

Výměra pozemků celkem

Využití č.p. 1057 - výroba m2

4 896

__________________________________ 9 __________________________________



5. Posudek 5.1. Stanovení hodnoty věcí nemovitých nákladovou metodou Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě byla obvyklá cena stanovena pro jednotku obestavěného prostoru, nebo zastavěné plochy podle dostupných a citovaných podkladů. Výchozí cena byla zjištěna jako násobek jednotky zjištěnou cenou. Od této výchozí ceny je odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inženýrské sítě se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. Budovy: Výčet budov 1. Budova č.p. 1057 (vlastní parcela č. 1267) Popis, výměry, výpočet ceny: 1. Budova č.p. 1057 Budova je postavena na vlastní parcele č. 1267. Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované odborným odhadem. Informativní obestavěný prostor: 7164 m3 Zastavěná plocha 1.NP.: 1627 m2 Počet podzemních podlaží: 0

Počet nadzemních podlaží: 1

Podkroví: 0

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: sedlový. Střešní krytina: vlnitý plech. Ostatní vybavení: bleskosvod Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: cihelného zdiva v tl. do 45 cm. Vnější úprava povrchů: omítka vápenná hladká, část budovy bez omítky. Stropy: rovné podhledy. Schodiště: není. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková. Okna: dřevěná zdvojená, kovová, luxfery. __________________________________ 10 __________________________________



Dveře: plné do oc. zárubní. Vrata: kovová. Podlahy obytných místností: nejsou. Podlahy nebytových místností: betonové. Vytápění: nefunkční. Elektro: nefunkční. Rozvod vody: nefunkční. Rozvod kanalizace: nefunkční. Rozvod plynu: nefunkční. Zdroj teplé vody: není. Vybavení kuchyně: není. Vybavení koupelny: vybavení zničeno. Vybavení WC: vybavení zničeno. Dispoziční řešení: Objekt má jedno podlaží, které svým charakterem odpovídá skladovým, výrobním či provozním účelům. Dále je zde sociální zázemí, příruční sklady, kancelářské prostory apod. Technický stav: Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména: Objekt je v současné době nevyužíván. Okna jsou vymlácená, veškeré kovové předměty vytrhány, keramické zařizovací předměty zničeny. Do objektu místy zatýká (nejspíše způsobeno krádeží některých vlnitých plechů ze střechy objektu), což se podepisuje i na vnitřních a vnějších omítkách, vzniku plísní a vyšší degradaci obvodového zdiva. V částech jsou vytrhány ze zdí elektrické kabely. Chybí okapové žlaby a svody atd. Rekonstrukce, modernizace: Objekt nevykazuje žádné rekonstrukce či modernizace, které byly provedeny v blízké minulosti. Stáří budovy: 2014 - 1990 = 24 roků Výpočet ceny Budova (7164 m3 * 3500 Kč/m3) Výchozí cena CÚ 2014 Opravný index místa

Kč Kč

25 074 000.00 25 074 000.00 1.00

Výchozí cena CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení

Kč

%

25 074 000.00 Cca 1990 60 60.00

Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč Kč

10 029 600.00 0.00 10 029 600.00

Rekapitulace 1.1. Budova č.p. 1057 1. Budovy

Kč Kč

10 029 600.00 10 029 600.00

__________________________________ 11 __________________________________



2. Inženýrské sítě a venkovní úpravy: Výčet inženýrských sítí a venkovních úprav: Inženýrské sítě: přípojky, příp. šachty apod. Venkovní úpravy: zpevněné povrchy, oplocení s brankami a bránami apod. Inženýrské sítě a venkovní úpravy tvoří 2 % z nákladové ceny staveb celkem opotřebení Inženýrské sítě a venkovní úpravy po opotřebení

Kč

501 500.00

% Kč

30 351 000.00

Kč Kč Kč

10 029 600.00 351 000.00 10 380 600.00

Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy 2. Inženýrské sítě a venkovní úpravy Stavby celkem

Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR, se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Kostelec nad Orlicí Katastrální území: Kostelec nad Orlicí Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 1267 3909 zastavěná plocha a nádvoří 1271 987 zahrada Výměra pozemků celkem

m2

4 896.00

Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku

m2 Kč/m2 Kč

4 896.00 200.00 979 200.00

Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. __________________________________ 12 __________________________________



Pozemky celkem

Kč

979 200.00

REKAPITULACE: Stavby Pozemky Celkem

Kč Kč Kč

10 380 600.00 979 200.00 11 359 800.00

Věcná hodnotu věcí nemovitých v Kostelci nad Orlicí, stanovenou nákladovou metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 11 400 000 Kč Objekt je oceňován na základě předaných a předložených podkladů a na základě provedeného místního šetření.

__________________________________ 13 __________________________________



5.2. Stanovení hodnoty věcí nemovitých porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, by uskutečněné a vyhodnocované prodeje neměly být starší než 1 rok, neboť za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu věcí nemovitých, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění věci nemovité, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňovaný areál je obtížně obchodovatelný. Pro srovnávací metodu čerpáme údaje z vlastní databáze a rovněž z nabídek obdobných věcí nemovitých v inzertních novinách a časopisech. U věcí nemovitých, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Z našich zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí okolo 10% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. V dané lokalitě a okolí se v současné době k prodeji nenabízí srovnatelné objekty, proto byly použity nabídky jednotlivých bytů ze širšího okolí.

Z inzerce vybíráme: Výroba, sklady, Borová, Česká Třebová, užitná plocha 664 m2 Datum aktualizace: 7. 11. 2014

Areál potravinářské výroby LEKTUS. Původní objekt areálu byl dokončen v roce 1980 jako přízemní budova na zpracování zelí. V letech 1992-1994 byl areál rekonstruován. Stavba je napojena na inženýrské sítě. Objekt není delší dobu užíván. Dispoziční řešení areálu o celkové podlahové ploše: 1.NP: vstupní chodba – 10,6 m2, elektro-rozvodna – 5,2 m2, zázemí pro řidiče – 3,4 m2, šatna – 12,3 m2, umyvárna – 7,7 m2 čistá šatna – 14,7 m2, umyvárna – 6,6 m2, chodba (ochoz) – 37,0 m2, kancelář – 7,6 m2, technická místnost – 6,9 m2, expedice – 8,4 m2, rampa expedice – 7,9 m2, distribuce uzenin – 45,4 m2, denní místnost – 5,6 m2, expedice masa – 67,6 m2, chladírny – 92,1 m2, mycí prostor – 30,6

__________________________________ 14 __________________________________



m2, mrazírna – 7,1 m2, halový prostor (chladírna) 183,7 m2, sklad – 75,0 m2 2.NP: kancelář – 14,4 m2, předsíň – 1,9 m2, WC – 4,1 m2, kancelář – 7,9 m2. Přízemní zděná skeletová železobetonová hala, obvodové stěny z cihelného zdiva, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček, stropy betonové, podlahy jsou s dlaždicemi, vybavení je elektro, teplá a studená voda, soc. zařízení, akumulační kamna, vzduchotechnika a chladírny s mrazírnou. Zařizovací předměty jsou běžného typu, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké dřevěné a kovové nerezové. Schodiště kovové opatřené nátěrem. Objekt je v dobrém stavu. Příslušenství stavby tvoří přístřešky, zpevněné plochy, rozvody vody. kanalizace, a zemního plynu, oplocení s vjezdovými vraty. Chybí elektroinstalace. Nabídková cena: 500 000,- Kč, tj. cca 750,- Kč/m2 užitné plochy

Cena redukovaná (x 0,9) : 680,- Kč/m2 užitné plochy Skladový prostor, Červená Voda, okr. Ústí nad Orlicí, užitná plocha 2 500 m2 Datum aktualizace: 3. 10. 2014

Prodej skladovacího areálu v zastavěném území obce u místní obslužné komunikace. Hlavním objektem areálu je monoblok skladů sestávajícího z hlavního skladu, expedice, skladu exportu, hygienického zařízení a skladu beden, jako celek je přízemní s plochou a pultovými střechami a je nepodsklepený. Nemovitost je zásobována užitkovou vodou ze studny v areálu, objekt šaten je napojen na veřejný rozvod pitné vody. Splaškové vody z objektu šaten jsou svedeny do veřejně splaškové kanalizace v obci. Nemovitost je napojena na veřejný rozvod NN. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Plocha pozemku 4 500 m2. Nabídková cena: 1 300 000,- Kč, tj. cca 520,- Kč/m2 užitné plochy

Cena redukovaná (x 0,9) : 470,- Kč/m2 užitné plochy Skladový prostor, Křinice, okr. Náchod, užitná plocha 564 m2 Datum aktualizace: 9. 12. 2014

Komerční objekt v obci Křinice u Broumova vedený jako zemědělská stavba. Budova je zateplená, má nová plastová okna a nový komín. Plocha haly 564 m2. Hala je napojena na veřejný vodovodní řád, odpady svedeny do žumpy. Elektřina 220/380 V s 25 Ah jističem. Objekt je vhodný pro skladovací, výrobní nebo zemědělské účely. Nabídková cena: 399 000,- Kč, tj. cca 700,- Kč/m2 užitné plochy

Cena redukovaná (x 0,9) : 640,- Kč/m2 užitné plochy __________________________________ 15 __________________________________



Skladový prostor, Jánská, okr. Děčín, užitná plocha 280 m2 Datum aktualizace: 9. 12. 2014

Samostatně stojící celozděná stavba se sedlovou střechou. Jedná se o halu rozdělenou příčkami z plynosilikátu. Hala sloužila jako truhlářská dílna, v současné době je prázdná a je možné ji užívat pro skladování, drobnou výrobu nebo úpravu zemědělských produktů. Zdivo tvárnicové, střecha plechová hliníková. Klempířské konstrukce chybí, vrata kovová, okna ocelová zdvojená, podlahy betonové s potěrem, topení chybí, střešní krytina částečně narušená, elektroinstalace nefunkční, staticky narušen roh budovy. Objekt je nutné rekonstruovat. Přístup k objektu je po obecní komunikaci. Nabídková cena: 35 000,- Kč, tj. cca 125,- Kč/m2 užitné plochy

Cena redukovaná (x 0,9) : 113,- Kč/m2 užitné plochy

5.2.1. Vyhodnocení získaných informací Obvyklá cena oceňovaných věcí nemovitých byla stanovena na základě vlastní databáze a nabídek realitních kanceláří. Podle nabídek v inzerci se ceny obdobných skladových nebo výrobních objektů pohybují v intervalu 125 až 750 Kč/m2 užitné plochy. Nabídkové ceny je třeba redukovat, jelikož zobchodovaná cena bývá nižší. Jednotkové ceny po redukci 10% jsou v intervalu cca 100 až 700 Kč/m2 užitné plochy. Námi oceňovaný objekt je ve velmi špatném technickém stavu, poškozená střešní krytina, vytrhané nebo uřezané všechny přípojky inž. sítí, rozbitá okna, apod. Vzhledem k umístění oceňovaného objektu, podle velikosti a vzhledem k jeho špatnému technickému stavu, stanovujeme jednotkovou cenu v polovině uvedeného intervalu. V tomto konkrétním případě s ohledem výše uvedené stanovujeme:  cenu za 1 m2 užitné plochy objektu ve výši 400 Kč, Užitná plocha : 1 460 m2 Jednotková cena : 400 Kč/m2 2 2 Výpočet : 1 460 m * 400 Kč/m 584 000 Kč CELKEM (zaokrouhleno) 600 000 Kč Poznámka: Užitná plocha byla vypočítána koeficientem 0,9 ze zjištěné zastavěné plochy.

__________________________________ 16 __________________________________



Tržní hodnotu věcí nemovitých (pozemku parc.č. 1267, jehož součástí je stavba č.p. 1057 a pozemku parc.č. 1271), k.ú. Kostelec nad Orlicí, stanovenou na základě porovnávací metody, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení):

600 tis. Kč

PODMÍNKY PLATNOSTI OCENĚNÍ 1. Cena je platná za dodržení výše uvedených předpokladů a skutečností. Platnost ceny je omezena časovým horizontem šesti měsíců.

__________________________________ 17 __________________________________



Závěr Rekapitulace při zjištění odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých: Věcná hodnota věcí nemovitých zjištěná nákladovou metodou (včetně pozemků):

Kč

11 400 000

Hodnota zjištěná porovnávací metodou

Kč

600 000

Každá z použitých metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní ceny. Pro stanovení konečného výroku má rozhodující vypovídací schopnost porovnávací metoda. Tržní hodnotu věcí nemovitých (pozemku parc.č. 1267, jehož součástí je stavba č.p. 1057 a pozemku parc.č. 1271), dle LV 2256, k.ú. Kostelec nad Orlicí, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení):

600 tis. Kč Prohlašujeme, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou.

__________________________________ 18 __________________________________



Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů – hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 1155/2/2015.

V Praze dne 20. 1. 2015

A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium, Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1

__________________________________ 19 __________________________________

2015. Ocenění věcí nemovitých zapsaných na LV 2256, k.ú. Kostelec nad Orlicí

Recommend Documents