ZNALECKÝ POSUDEK č. 1546/2015 o ceně podílu na domě a pozemku, ulice Kpt. Nálepky 2243, KÚ Louny, obec Louny
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kolín Příčná 893 28002 Kolín
Účel znaleckého posudku:
pro potřeby objednatele
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Mgr. Nikolaj Kohut Petra Obrovce 2252 440 01 Louny
Počet stran: 11 včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Lounech 4.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně podílu na domě a pozemku
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
podíl na bytovém domě Kpt. Nálepky 2243 440 01 Louny Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Louny Katastrální území: Louny Počet obyvatel: 18 476 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 910,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.10.2015 za přítomnosti správce domu - do bytu nebyl majitelem umožněn přístup.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN KP Louny
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
SJM Mandík Radek a Mandíková Petra, vlastnictví: výhradní Mandík Radek, 17. listopadu 2074, 440 01 Louny Mandíková Petra17. listopadu 2074, 440 01 Louny Vlastníci pozemku: SJM Mandík Radek a Mandíková Petra, vlastnictví: výhradní Mandík Radek, 17. listopadu 2074, 440 01 Louny Mandíková Petra17. listopadu 2074, 440 01 Louny Výpis z KN KP Louny, list vlastnictví č. 4602 vyhotovený dne 15.9.2015 - viz příloha.
6. Dokumentace a skutečnost Změření skutečného stavu
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v řadové zástavbě bytových panelových domů v Lounech, na ulici Kpt. Nálepky 2243. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci, je provedeno napojení na vodovod, kanalizaci, elektro, plynovod a dálkové vytápění.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Podíl na domě 1.2. Příslušenství 1.2.1. Schody 2. Ocenění pozemků -2-
2.1. Pozemek
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - prováděna exekuce 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II I IV
0,00 0,00 -0,10 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + S Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + S Pi) = 1,000 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,900
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. podíl na domě Dům čp. 2243 má 4 nadzemní a 1 podzemní podlaží. Obsahuje 11 bytů s příslušenstvím. Střecha domu je plochá, má vnitřní svody, krytina je živičná svařovaná. Je provedeno oplechování, je zde hromosvod, STA, větr. jednotky. Přístup na střechu je přes 4.NP. 1. NP - 4. NP jsou byty, 1. PP sklepy. Dům má železobetonovou panelovou konstrukci s vnitřní vložkou polystyrénu o tloušťce 4 bcm, stropy jsou PZD. Fasáda - zateplená. Okna jsou plastová, dveře hladké a prosklené. Elektroinstalace - 220 a 380 V. Je zde voda teplá i studená, ohřev vody je centrální. Topení je dálkové, radiátory jsou ocelové. Vnitřní vybavení - koupelna -umyvadlo, vana, WC splachovací. Vybavení kuchyně - plynový sporák, digestoř, vestavěné skříně. V domě je požární hydrant a je zaveden domácí telefon. K bytu patří sklepní koje. Stáří domu - 37 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
J. domy vícebytové (typové) montovaná z dílců betonových plošných 1122
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 18,20*12,60 1.PP 1.NP 18,20*12,70 2.NP 18,20*12,70 3.NP 18,20*12,70 4.NP 18,20*12,70
= = = = =
[m2] 229,32 231,14 231,14 231,14 231,14
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 229,32 m2 231,14 m2 231,14 m2 231,14 m2 231,14 m2 1 153,88 m2
Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
-5-
Konstr. výška 2,86 m 2,76 m 2,76 m 2,76 m 2,86 m
3 230,77 / 1 153,88 1 153,88 / 5
Součin 655,86 637,95 637,95 637,95 661,06 3 230,77 = 2,80 m = 230,78 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (18,20*12,60)*(2,86) 1.PP 1.NP (18,20*12,70)*(2,76) 2.NP (18,20*12,70)*(2,76) 3.NP (18,20*12,70)*(2,76) 4.NP (18,20*12,70)*(2,86) krov (18,20*12,70)*(0,35)
= = = = = =
655,86 m3 637,95 m3 637,95 m3 637,95 m3 661,06 m3 80,90 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1.PP 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP krov Obestavěný prostor - celkem:
NP NP NP NP NP NP
Obestavěný prostor 655,86 m3 637,95 m3 637,95 m3 637,95 m3 661,06 m3 80,90 m3 3 311,67 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S
5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 -6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10
20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S C S S
0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70
100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
0,40 2,20 1,90 3,90 0,00 5,70 3,70 98,70 0,9870
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,47 37 80 46,25 2,5299 1. Základy vč. zemních prací S 18,20 100,00 1,00 18,20 18,43 37 80 46,25 8,5239 2. Svislé konstrukce S 8,40 100,00 1,00 8,40 8,51 37 80 46,25 3,9359 3. Stropy S 4,90 100,00 1,00 4,90 4,96 37 80 46,25 2,2940 4. Krov, střecha S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,33 15 40 37,50 0,8738 5. Krytiny střech S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,70 15 30 50,00 0,3500 6. Klempířské konstrukce S 5,70 100,00 1,00 5,70 5,78 37 50 74,00 4,2772 7. Úprava vnitřních povrchů S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,94 10 40 25,00 0,7350 8. Úprava vnějších povrchů S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,32 37 50 74,00 0,9768 9. Vnitřní obklady keramické S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,94 37 80 46,25 1,3598 10. Schody S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,34 37 80 46,25 1,5447 11. Dveře S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,37 7 50 14,00 0,7518 13. Okna S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,04 37 50 74,00 2,2496 14. Povrchy podlah S 4,80 100,00 1,00 4,80 4,86 37 50 74,00 3,5964 15. Vytápění S 5,10 100,00 1,00 5,10 5,17 37 50 74,00 3,8258 16. Elektroinstalace S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,41 15 30 50,00 0,2050 17. Bleskosvod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,24 4 20 20,00 0,6480 18. Vnitřní vodovod S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,14 4 30 13,33 0,4186 19. Vnitřní kanalizace S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,41 4 20 20,00 0,0820 20. Vnitřní plynovod S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,23 37 40 92,50 2,0628 21. Ohřev teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 1,93 37 50 74,00 1,4282 22. Vybavení kuchyní S 3,90 100,00 1,00 3,90 3,95 37 50 74,00 2,9230 23. Vnitřní hygienické vyb. S 5,70 100,00 1,00 5,70 5,78 37 50 74,00 4,2772 25. Ostatní S 3,70 100,00 1,00 3,70 3,75 37 50 74,00 2,7750 26. Instalační pref. jádra Opotřebení: 52,6 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] -7-
= * * * * * * =
1 950,1,0370 0,9486 1,0500 0,9870 1,0500 2,1000 4 383,40
Plná cena: 3 311,67 m3 * 4 383,40 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 52,6 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Podíl na domě - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= * = * = = *
14 516 374,28 Kč 0,474 6 880 761,41 Kč 0,900 6 192 685,27 Kč 6 192 685,27 Kč 62 / 642
Podíl na domě - zjištěná cena
=
598 047,49 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. schody Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
12.4. Schodiště betonové 242
Délka: 7,00*2,10 = 14,70 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]
= * * =
225,1,0500 2,2690 536,05
Plná cena:
14,70 m * 536,05 Kč/m
=
7 879,93 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 37 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 37 / 50 = 74,0 % Koeficient opotřebení: (1- 74,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Schody - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
* = * = = *
0,260 2 048,78 Kč 0,900 1 843,90 Kč 1 843,90 Kč 62 / 642
Schody - zjištěná cena
=
178,07 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání -8-
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + S Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,000 = 0,900 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 910,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 3175/67
Výměra [m2] 211,00
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 211,00 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek - zjištěná cena
Index 0,900
Jedn. cena [Kč/m2] 819,00 m2 = * =
-9-
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 819,00 Cena [Kč] 172 809,-
172 809,172 809,- Kč 62 / 642 16 688,72 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. podíl na domě 1.2. Příslušenství 1.2.1. schody
1 261 703,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 262 388,50 Kč
684,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek
16 688,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
16 688,70 Kč
Celkem
1 279 077,20 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 279 077,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. podíl na domě 1.2. Příslušenství 1.2.1. schody
598 047,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
598 225,60 Kč
178,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek
16 688,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
16 688,70 Kč
Celkem
614 914,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
614 914,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: šestsetčtrnácttisícdevětsetdeset Kč - 10 -
614 910,- Kč
Cenu obvyklou jsem stanovil na základě porovnání obdobných bytů ve městě Louny, které se nacházejí v okolí jmenované nemovitosti. Cena je stanovena bez možnosti vlastní prohlídky bytu, kterou mi neumožnila povinná osoba – Petra Mandíková. Byla mnou opakovaně vyzvána k umožnění prohlídky, vždy došlo z její strany k nějakému odkladu a v poslední SMS zprávě uvedla: „ Dnešek můžeme odložit, právě jdu na poštu, podávám návrh na částečné zastavení exekuce a odklad exekuce. Budu informovat paní magistru. Děkuji, omlouvám se, Mandíková. Snad to dobře dopadne.“(zasláno 27.10.2015 – 15 minut před dohodnutou prohlídkou). Prohlídku domu jsem provedl 28.10.2015 a částečné informace mi dodal správce domu. Vlastní byt má dispozice 2+1. Dům je v podílovém vlastnictví a podíl bytu 62/642 odpovídá velikosti bytu 2+1 o rozloze 62m2. Porovnávané nemovitosti byly zjišťovány na internetovém serveru seznam.cz. Ulice Kosmonautů, byt 2+1 o velikosti 60m2 – cena 630 000,00 Kč, 1 m2 za 10 500,00 Kč. Ulice 17.listopadu, byt 2+1 o velikosti 62m2 – cena 650 000,00 Kč, 1 m2 za 10 483,00 Kč. Ulice 17.listopadu, byt 2+1 o velikosti 64m2 – cena 640 000,00 Kč, 1 m2 za 10 000,00 Kč. Průměrná cena porovnávaných nemovitostí za 1m2 činí 10 327,00 Kč. Obvyklá cena odhadovaného bytu by tedy činila cca 640 000,00 Kč. Ceny internetech nabídek bytů jsou však vždy nadnesené, takže stanovuji obvyklou cenu bytu paní Petry Maníkové na 600 000,00 Kč, tedy slovy šestsettisíc Kč(přihlížím i ke skutečnosti, že mi nebyla umožněna prohlídka bytu). V Lounech 4.11.2015
Mgr. Nikolaj Kohut Petra Obrovce 2252 440 01 Louny Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 17.9.1996 čj. 4573/96 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1546/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 58/2015.
- 11 -
