Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5867 – 97/2015 b) o obvyklé ceně podílu na nemovitých věcech – pozemcích parcelní číslo 314, 315, 316/1, 316/1, 316/2 a 492/2 v katastrálním území Padochov, obci Oslavany, okrese Brno-venkov
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Zlín Usnesení č.j. 177 EX 34824/13-251 ze dne 13.5.2015
Účel posudku:
ocenění podílu na nemovitých věcech v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 18.5.2015 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 22. května 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 13.5.2015, exekuční řízení č.j. 177 EX 34824/13 – 251. Úkolem znalce je: „…ocenění podílu na nemovitých věcech se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a součástí těchto věcí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je podíl ve výši id. ½ na nemovitých věcech – pozemcích parcelní číslo 314 – ostatní plocha, jiná plocha, parcelní číslo 315 – zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba bez č.p./č.e, zemní stavba, parcelní číslo 316/1 – zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba, rodinný dům č.p. 237 – oceněno samostatně, parcelní číslo 316/2 – zahrada a parcelní číslo 492/2 – orná půda v katastrálním území Padochov, obci Oslavany, okrese Brno-venkov.
2. Informace o nemovitosti: Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : :
Jihomoravský Brno-venkov Oslavany Padochov
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 18. května 2015 znalcem.
4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9)
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Padochov LV č. 239 ze dne 13.5.2015 Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz Místní šetření dne 18.5.2015, fotodokumentace Projektová dokumentace domu, přípojek inženýrských sítí Posudek radonového zatížení pozemků, vlivu poddolování na pozemky Stavební povolení a kolaudační rozhodnutí vydané stavebním úřadem v Oslavanech Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců Mapa obce a okolí Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů.
5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008
5. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny
-2-
Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na typ parcel metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen.
6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 239 je
pan Jiří Ferulík, nar. dne 5.3.1969 bytem 612 00 Brno, Královo pole, Palackého třída č.p. 193/64 vlastníkem podílu ve výši id. ½ na oceňovaných nemovitých věcech – pozemcích parcelní číslo 314 – ostatní plocha, jiná plocha o celkové výměře 194,0 m2, parcelní číslo 315 – zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 38,0 m2, parcelní číslo 316/1 – zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 251,0 m2, parcelní číslo 316/2 – zahrada o celkové výměře 399,0 m2 a parcelní číslo 492/2 – orná půda o celkové výměře 904,0 m2 v katastrálním území Padochov, obci Oslavany, okrese Brno-venkov.
8. Přírodní katastrofy, radonové riziko: V oblasti nehrozí povodně. Dle posudku zpracovaného pro stavební povolení je radonový index pozemků, na kterých se dům střední, na domu dle projektové dokumentace byla provedena protiradonová opatření – izolace stavby. Pozemky se, dle posudků, nachází na poddolovaném území, terén není zcela v klidu.
9. Věcná břemena, zátěže: K oceňovanému majetku se váže věcné břemeno zřizování a provozování vedení distribuční soustavy spočívající v umístění nového kabelového vedení NN v souladu s GP 259-197/2007 pro společnost E.ON Distribuce a.s.. Toto věcné břemeno je evidováno pro pozemek parcelní číslo 316/1, dle geometrického plánu který je přílohou smlouvy o zřízení věcného břemene je však zřejmé, že po přečíslování parcel po zbudování domu je v současné době zatížen pozemek parcelní číslo 316/2, jedná se o skříň rozvaděče, která se nachází v konstrukci plotu na hranici pozemku. Toto břemeno tedy negativně nezatěžuje pozemky. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitostí nepodléhá odvodu DPH.
10. Základní popis: Městečko Oslavany je součástí okresu Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Ivančice. Obec Oslavany se rozkládá asi dvacet pět kilometrů jihozápadně od centra Brna a pět kilometrů severozápadně od města Ivančice. Na katastrálním území tohoto malého města má nahlášený trvalý pobyt 4639 obyvatel (malý lexikon obcí 2014). Oslavany se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Oslavany a Padochov. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli obchody, některé sužby, knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Oslavany májí ordinaci tři praktičtí lékaři a několik stomatologů. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a -3-
poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Soubor pozemků se nachází v samostatné části obce Padochov. Většina občanské vybavenosti obce najdou obyvatelé v sídelním katastru obce, se kterým je Padochov spojen autobusovou linkou. Jedná se o pozemky zastavěné plochy a další parcely v jednotném funkčním celku s rodinným domem č.p. 237, který je oceněn samostatně v posudku a). Stavba evidovaná na LV č. 239 na pozemku parcelní číslo 315 byla odstraněna. V obci Oslavany není zpracována cenová mapa stavebních pozemků.
Pozemky dle LV č. 239 jsou užívány v jednotném funkčním celku s RD a tedy bez ohledu na zápis v katastru se jedná o pozemky stavbení.
Kopie katastrální mapy
Pozemek parcelní číslo 316/1 s domem č.p. 237, další parcely užívané v jednotném funkčním celku jsou parcelní číslo 314, 315, 316/2 a 492/2 katastrální území Padochov, obec Oslavany, okres Brno-venkov.
Obsah ocenění: a) pozemky parcelní číslo 314, 315, 316/1, 316/2 a 492/2 k.ú. Padochov, obec Oslavany, okres Brnovenkov, podíl id. ½
12. Popis nemovitostí: a) pozemky parcelní číslo 314, 315, 316/1, 316/2 a 492/2 k.ú. Padochov, obec Oslavany, okres Brnovenkov, podíl id. ½ Pozemky, jež jsou předmětem ocenění, jsou v jednotném funkčním celku s RD. Celková plocha je standardní a v místě obvyklá, zela dostačující pro tento typ staveb. Pozemky se, dle posudků, nachází na poddolovaném území, terén není zcela stabilizován, zakládání staveb v této lokalitě si vyžaduje zvláštní opatření. Obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, v místě je možnost napojení na elektrickou energii, vodovod a plyn, plocha je rovinná.
B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena podílu na oceňovaném souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny podílu na posuzovaném souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“ -4-
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) pozemky p.č. 314, 315, 316/1, 316/2 a 492/2 k.ú. Padochov, obec Oslavany, okres Brno-venkov, podíl id. ½ Pozemky parcelní číslo 314, 315, 316/1, 316/2 a 492/2, podíl id. 1/2 Obec Katastrální území Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2013 Kraj příloha č. 24 ZC Kč/m2 Základní cena OP m2 Obestavěný prostor
Oslavany Padochov 4 639 Jihomoravský 1 840,00 1786
Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Popis zn. Číslo Popis V1 2001 - 5000 obyvatel Počet obyvatel II. 0,85 ostatní obce Význam obce IV. 0,60 do 20 km od Brna Poloha obce III. 1,02 kompletní Tech. infrastruktura I. 1,00 autobusová zastávka Dopravní obslužnost III. 0,90 rozšířená vybavenost Občanská vybavensot II. 0,98 Základní cena pozemku 844,22 ZC Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu I. poptávka nižší než nabídka -0,03 2 Vlastnické vztahy III. pzemek ve spoluvlastnictví -0,01 3 Změny v okolí II. bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 0,00 5 Ostatní neuvedené II. bez vlivu 0,00 6 Povodňové riziko IV. zanedbatelné 1,00 It 0,96 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky tvar bez vlivu 1 Geometrický tvar a velikost II. 0,00 svažitost do 15% 2 Svažitost a expozice IV. 0,00 poddolované územi, nestabilita 3 Ztížené základové podmínky II. -0,02 mimo chráněné území 4 Chráněná území a ochr. pásma I. -0,02 bez omezení užívání 5 Omezení užívání pozemku I. 0,00 bez dalších vlvů 6 Ostantí neuvedené II. 0,00 Io 0,96 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční nad 2000 obyvatel 1,00 2 Převažující zástavba I. rezidenční 0,04 3 Poloha v obci IV. část obce nestrostlá s obcí -0,08 4 Možnost napojení II. není městská kanalizace -0,05 5 Občanská vybavenost II. částečně dostupná -0,01 6 Dopravní dostupnost VII. garáž součástí domu 0,01 7 Hromadná doprava II. zastávka autobusu od 201 do 1000 m -0,03 8 Výhodnost pro komerci II. bez možnosti 0,00 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost II. průměrná 0,00 bez vlivů 11 Vlivy neuvedené II. 0,00 Ip 0,88 Cena podílu CP = ZC*It*Io*Ip*P*1/2 611 411,15 Znak O1 O2 O3 O4 O5 O6
Administrativní cena podílu dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. – rekapitulace cen a) pozemky p.č. 314, 315, 316/1, 316/2 a 492/2 k.ú. Padochov, obec Oslavany, , podíl id. ½ = 611 411,20 Kč
Administrativní cena podílu na nemovitých věcech (zaokrouhleno)
-5-
= 611 410, 00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání a analýzy situace Předmětem ocenění je podíl na souboru stavebních pozemků v obci Oslavany, místní části Padochov, okres Brno-venkov. Jedná se o pozemky na okraji vesnice, které je možné napojit na síť elektrické energie, obecní vodovod a plynovod. Pozemky tvoří souvislou rovinnou plochu o atraktivní výměře. Omezením může být fakt, že se jedná o poddolované území, které není zcela stabilní, nutno zohlednit při zakládání staveb. V obci Oslavany je v nabídce realitního trhu několik stavebních parcel: Příklad 1.: „Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji stavební pozemek (2816 m2) pro rodinné bydlení v obci Oslavany Padochov. Pozemek je rovinatý, šíře pozemku cca 20 m. Inženýrské sítě v dosahu. Na pozemku lze ihned stavět. Cena uvedena bez provize RK.“
Pozemek v těsné blízkosti posuzované plochy. Tento pozemek má značně větší výměru, na rozdíl od posuzovaného souboru je však podlouhlého tvaru, což ho mírně znevýhodňuje. Požadovaná nezahrnuje provizi RK. Příklad 2.: „Zprostředkujeme Vám koupi stavebních pozemků na konci slepé ulice v obci Oslavany u Brna. Parcely o celkové ploše 5.186 m² jsou určeny klientům, kteří chtějí mít jistotu, že budou obklopeni přírodou. Krásné slunné místo u řeky Oslavy s hospůdkou poblíž.“
Rozsáhlý pozemek nacházející se na okraji obce Oslavany. Díky své rozloze je vhodný pro stavbu více rodinných domů. Příklad 3.: „Exkluzivně vám nabízíme stavební pozemek v Oslavanech na opravdu velmi klidném místě ve slepé ulici V Hájku. Výměra 251 m2 umožňuje postavit řadový, nebo polořadový dvoupatrový rodinný dům. Pozemek je kompletně zasíťovaný voda, el. energie, plyn a kanalizace. Stávající zástavba je definitivní a v daném místě se jedná o poslední volný pozemek. V případě zájmu jsme schopni zajistit jak financování nákupu pozemku, tak i výstavby rodinného domu.“
-6-
Pozemek nacházející se v zastavěné části obce Oslavany, možnost napojení na kompletní technickou infrastrukturu obce. Plocha neskutečně malá, může zde být realizován jen malý řadový dům. Ceny nabízených pozemků nacházejících se v okrajových částech obce se přibližují jejich administrativní ceně. Cena požadovaná na realitních serverech se liší až o 20 % oproti ceně nakonec sjednané. Je zřejmé, že v dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Navíc se v posuzovaném případě jedná pouze o podíl na pozemcích. Je samozřejmé, že posuzované pozemky budou nabízeny spolu s rodinným domem, který se na nich nachází a je oceněn v části a) tohoto posudku, případný zájemce však bude muset řešit odkup druhé poloviny pozemků v jednotném funkčním celku s domem a dle jednání znalce s jejich vlastníkem znalec předpokládá, že řešení bude možné pravděpodobně jen soudní cestou. Nutno dodat, že tento způsob vypořádání je sice zdlouhavý ale určitě vede ke stanovení objektivní ceny. Navíc je tu možnost druhou polovinu od vlastníka do vyřešení soudního sporu užívat na základě nájemního vztahu. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu podílu na posuzovaných nemovitých věcech metodou srovnání a analýzy situace ve výši
Cena podílu na nemovitostech věcech metodou analýzy situace
520 000,00 Kč
C) Závěr: Administrativní cena nemovitostí ………………………..…………….…………….………611 410,00 Kč Cena určená analýzou situace…………………………….…….…………………………….520 000,00 Kč Obvyklou cenu podílu id. 1/2 na posuzovaných nemovitých věcech evidovaných na LV č. 239 vedeném pro katastrální území Padochov, obec Oslavany, okres Brno-venkov, tj. pozemků 314, 315, 316/1, 316/2 a 492/2 určenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. určuji ve výši:
520 000,00 Kč Slovy : pětsetdvacettisíckorunčeských
V Otrokovicích, dne 22. května 2015
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil
-7-
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5867 - 97/2015 b) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 97/15.
Mapové podklady
Soubor pozemků parcelní číslo 314, 315, 316/1, 316/2 a 492/2 k.ú. Padochov, obec Oslavany, okres Brno-venkov
Fotodokumentace:
na ploše je z části realizovaná výsadba okrasných dřevin, je zde bohužel i pohlcován zeleni vrak automobilu
-8-
Vpis z katastru nemovitostí:
-9-
- 10 -
