2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3578-401/2013 O ceně bytové jednotky č.398/3 v Přerově, Seifertova 398/8, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7254/229894 na společných částech domu a pozemku p.č.4394/29, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 373 m2, vše zapsáno na LV č.7842 pro k.ú.Přerov

Objednatel posudku:

Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 14.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 14.10.2013

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.398/3 v Přerově, Seifertova 398/8, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7254/229894 na společných částech domu a pozemku p.č.4394/29, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 373 m2, vše zapsáno na LV č.7842 pro k.ú.Přerov

2. Základní informace

Bytová jednotka č.398/3 Seifertova 398/8 750 02 Přerov Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Přerov Katastrální území: Přerov Počet obyvatel: 45 082 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m2 Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.10.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.7842 pro k.ú.Přerov - kopie katastrální mapy - mapa okolí

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

646130/1011, Paní Šárka Doudová, Seifertova 398/8, 75002 Přerov, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

646130/1011, Paní Šárka Doudová, Seifertova 398/8, 75002 Přerov, vlastnictví: výhradní

Odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z koberců, parket, PVC, dlažeb. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je nový výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Parkování u domu je omezené. Dům je v dobrém stavu, zateplená fasáda a plastová okna byla provedena před 7 roky, rekonstrukce jádra a koupelny před 3 lety, výtah před dvěma lety.

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka

Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +42 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) +56,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: průměrná výhodnost Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0090 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310

-4-

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 500,1,00 2,1310 1,0090

Zatřídění

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 4394/29

Výměra [m2] 373,00

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

56,20

1 679,29

Jedn. cena [Kč/m2] 1 679,29

Cena [Kč] 626 375,17 626 375,17

Pozemek - zjištěná cena

=

626 375,17 Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek

=

626 375,17 Kč 626 375,17 Kč

Cena příslušenství - celkem

=

626 375,17 Kč

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Přerov 33 let 20 016,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu

16,37 m2 16,60 m2 10,68 m2

pokoj: pokoj: pokoj: -5-

kuchyň: koupelna: WC: chodba: lodžie: šatna: Započítaná podlahová plocha bytu:

=

12,03 m2 2,50 m2 0,96 m2 8,22 m2 2,47 m2 2,88 m2 72,71 m2

=

1,77 m2 1,77 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti

sklepní koje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:

Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů

2,18 m2 2,18 m2

komora: Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem

1,77 m2 * 0,10 2,18 m2 * 0,80

= = =

72,71 m2 0,18 m2 1,74 m2

=

74,63 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení

Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II strany - částečný výhled III 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení -6-

Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 33 let: 0,80

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,05

Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00

9

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,840 i=1

Index polohy

-0,02 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,980 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,840 * 0,980 * 0,850 = 0,700

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 20 016,- Kč/m2 * 0,700 = 14 011,20 Kč/m2 -7-

CP = CU * PP = 14 011,20 Kč/m2 * 74,63 m2 = 1 045 655,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 045 655,86 Kč

Zjištěná cena pozemku: 626 375,17 Kč Spoluvlastnický podíl: 7 254 / 229 894 Hodnota spoluvlastnického podílu: 626 375,17 Kč * 7 254 / 229 894 = 19 764,44 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

19 764,44 Kč

Bytová jednotka - zjištěná cena

=

1 065 420,30 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

-8-

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

1 065 420,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 065 420,30 Kč

Celkem

1 065 420,30 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 065 420,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

1 065 420,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 065 420,30 Kč

Celkem

1 065 420,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 065 420,30 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmilionšedesátpěttisícčtyřistadvacet Kč

-9-

1 065 420,- Kč

Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 682.000,- Kč a 132.000,- Kč a pohledávek budoucích do výše 1.504.492,- Kč - Credico europe a.s., Maltézské náměstí 537/4, 118 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Pěkné bydlení v klidné městské lokalitě Kopaniny, v bytě 3+1, 4. patro, osobní vlastnictví, ulice Svornosti Vám nabízím ke koupi prostřednictví naší realitní kanceláře. Pěkná kuchyně s jídelním koutem, zděná koupelna, komora, zasklená lodžie, sklep. Byt je dispozičně dobře řešený, připravený k užívání bez dalších investic. Dům je kompletně revitalizovaný, zateplení fasády, plastová okna, rozvody vody a odpadu. V bezprostřední blízkosti škola i školka, supermarket, bazén, hřiště, park. Požadovaná cena 949.000,- Kč včetně provize, včetně DPH.

- 10 -

byt 3+1 ul. Svisle v Přerově. Nízké náklady na bydlení. Celková plocha bytu je 75m2. Byt je po částečné rekonstrukci s neprůchozími pokoji a nahází se v 2. NP z 5. NP domu s výtahem. K dispozici balkón, lodžie, sklep, komora. Dům je po revitalizaci: plastová okna, zateplení domu, fasáda, stoupačky. Požadovaná cena 1.150.000,- Kč vč. provize a kompletního servisu.

byt 3+1 s lodžií v žádané lokalitě na ulici Kabelikova. Byt o velikosti 71 m2 se nachází v I.NP panelového domu. Vlastnictví bytu je osobní. Je velmi zachovalý a je možné provést úpravy dle vlastních představ. Má k dispozici kuchyň s kuchyňským koutem, neprůchozí pokoje, obývací pokoj se zasklenou lodžií. V celém bytě jsou omítky, plastová okna s žaluziemi, v chodbě jsou vestavěné skříně. Předností bytu je šatna a na chodbě komora. Samozřejmostí je kabelová televize a připojení na internet. Dům prošel revitalizací – zateplení, fasáda, rek. lodžie. Parkování je možné za domem. V blízkosti je výborná občanská vybavenost, škola, školka, supermarkety. Parkování je možné za domem. Požadovaná cena 970.000,- Kč.

- 11 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.000.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.000.000,- Kč. Slovy: Jedenmilion Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 14.10.2013

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.

- 12 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3578-401/2013 znaleckého deníku.

- 13 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7842 ze dne 4.3.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 14 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 4

Fotodokumentace nemovitosti

- 15 -

- 16 -

Mapa oblasti

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -