-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1166-250/2013 o odhadu ceny obvyklé bytové jednotky č. 240/90 situované v bytovém domě č.p. 240 na pozemku parc.č. 2883/87, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 240, a pozemku parc. č. 2883/87, v k.ú. Přerov, obci Přerov, okres Přerov (LV č.7754)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00014/13
Podle stavu ke dni 10.7.2013 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 11.7.2013
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 240/90, včetně příslušenství a spoluvl. podílu na budově a pozemku Adresa nemovitosti: Budovatelů 240/3 Okres: Přerov Obec: Přerov Katastrální území: Přerov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.7.2013 za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovitosti, vlastník nemovitosti se ani přes výzvu nedostavil a neumožnil znalci prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7754 pro k.ú. Přerov ze dne 6.6.2013. Kopie katastrální mapy. Prohlášení vlastníka budovy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 0014/13 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 7754 zapsán: Vincenec Lukáš, Budovatelů 240/3, Přerov I – Město, 75002 Přerov Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky Zahájení exekuce – pověřený soudní exekutor JUDr. Jiří Trajonovský Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze Znalci nejsou známy žádné další omezení (věcná břemena ani nájemní práva) nezapsaná v katastru nemovitostí – povinný ani přes výzvu nedoložil
-3-
6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází ve městě Přerov, při ulici Budovatelů, naproti pošty a gymnázia. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, ve vzdálenosti ca 1,5 km od centra města. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 240/90 a spoluvlastnickým podílem na budově č.p. 240 a pozemku p.č. 2883/87, v k.ú. Přerov. V okolí nemovitosti veškerá občanská vybavenost. Dobré dopravní spojení do centra města. Z pohledu bydlení se jedná o průměrnou lokalitu.
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovitosti - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovitosti - Výpis z KN LV č. 7754
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňované nemovitosti je uveden v předcházející části posudku. V okolí nemovitosti veškerá občanská vybavenost, dobré dopravní spojení do centra města. Popis 1) Bytová jednotka č. 240/90 Oceňovaný byt se nachází ve 14. NP bytového domu č.p. 240. Byt je o složení 2+1 (2 pokoje, kuchyně, předsíň, koupelna, WC, a sklepní kóje umístěná v suterénu). Celková výměra podlahové plochy jednotky pro účely spoluvl. podílu na společných částech domu činí 56,58 m2. Výměry jednotlivých místností: - Kuchyň 9,76 m2 - Předsíň 6,22 m2 - Pokoj 1 20,25 m2 - Pokoj 2 14,19 m2 - WC 0,96 m2 - Koupelna 2,56 m2 - Sklep 2,64 m2 Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce, dům je po revitalizaci, okna plastová, nový vchod, opravena a natřena fasáda (není zateplen). Vytápění bytu ústřední dálkové. V domě je výtah. Znalec nebyl vpuštěn do bytu. Pro další ocenění znalec uvažuje původní stav, průměrně udržovaný byt, s nutností menších oprav. Znalec dále předpokládá toto vybavení jednotky: kuchyňská linka, plynový sporák, vestavěná skříň, vana, umyvadlo, WC, infrazářič v koupelně, digestoř. Příslušenství bytu tvoří sklep umístěný v 1. PP. Součástí ocenění bytu je i spoluvlastnický podíl ve výši 5658/517135 na společných částech budovy č.p. 240 a pozemku p.č. 2883/87, v k.ú. Přerov, obci Přerov, okres Přerov zapsané na LV č. 7754.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné byty v rozmezí cca 530 tis. až 780 tis. Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané cena nemovitosti nabídková byt č. 1 byt č. 2 byt č. 3
korekce ceny na pramen
700 000 520 000 769 000
Srovnávací hodnota (orientační)
výměra užitné plochy bytu v m2
0,90 0,90 0,90
43 45 58
reduková cena za m 2
korekce stavu
korekce lokality
14 651 1,00 10 400 1,00 11 933 1,00 průměrná indexovaná hodnota
výsledná cena za m2
1 1 1
14651 10400 11933 12 328
Výměra oceňovaného bytu v m2
Průměrná indexovaná hodnota
Cena obvyklá bytu zjištěná srovnáním
56
12 328
690367
690 367 Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 690 000 ,- Kč. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
690 000,- Kč
-6Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: bytové jednotky č. 240/90 situované v bytovém domě č.p. 240 na pozemku parc.č. 2883/87 včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 240 a pozemku p. č. 2883/87, v k.ú. Přerov, obci Přerov, okres Přerov (LV č. 7754), je stanovena ke dni 10.7.2013. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 690 000,- Kč.
-7-
V. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovitosti včetně příslušenství
690 000,- Kč
Slovy: šestsetdevadesáttisíc Kč
0,- Kč
2) Na nemovitosti neváznou nájemní práva ani věcná břemena Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovitosti včetně příslušenství
690 000,- Kč
Slovy: šestsetdevadesáttisíc Kč
V Ostravě, 11.7.2013
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1166-250/2013 znaleckého deníku.
-8-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5: Oznámení o termínu prohlídky nemovitosti - nevyzvednuto
-9-
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů
