2013

Znalecký posudek č. 2847/120/2013 O ceně obvyklé objektu „Hotel Partyzán“ č.p.2000 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. 5470 v k.ú.Chomutov I, obec Chomutov , okres Chomutov.

Objednatel posudku:

CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 15. 9. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438

Posudek obsahuje 25 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 14. 10. 2013

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé objektu hotelu „Partyzán“ v Chomutově I.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15. 9. 2013 za přítomnosti vlastníka nemovitosti.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.2441 Snímek z pozemkové mapy Projektová dokumentace a podklady poskytnuté vlastníkem Sktečnosti zjištěné na místě

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:

Ústecký Chomutov Chomutov I (652458)

5. Dokumentace a skutečnost Dostupná dokumentace je v souladu se skutečnostmi zjištěnými na místě.

6. Celkový popis nemovitosti Hotel je situován uprostřed lesa, dva kilometry nad městem Chomutov. Objekt je zcela nově postavený s použitím nadstandardních materiálů velmi dobře řemeslně zpracovaných. Okolí hotelu je mimořádné svým klidem, krásnou přírodou a rozhledem po okolí. V hotelu je v provozu 11 pokojů. Dalších 24 pokojů je připraveno pro dokončení. K dispozici jsou i dva rodinné pokoje a apartmán. Vše vybavené vlastním sociálním zařízením, připojením k internetu, televize, trezor. Restaurace v hotelu pro 50 osob je stylově vybavena včetně posezení u krbu. Hotel dále disponuje konferenčním sálem pro 100 lidí. Je vybaven audiovizuální technikou, klimatizací, vzduchotechnikou. Má samostatný východ na prostornou terasu s výhledem do přírody Krušných hor. K hotelu náleží oplocený pozemek s parkovištěm pro 30 aut, místem pro venkovní posezení s grilem, dětským koutkem. Vše střeženo 24 hod denně. Lokalita je mimořádná.

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3–

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekt hotelu č.p.2000 b) Vedlejší stavby 1) Přístřešek schodiště terasy 2) Přístřešek grilu c) Venkovní úpravy 1) Přípojka vody 2) Přípojka kanalizace 3) Septik betonový 4) Septik plast 5) Přípojka plynu 6) Nádrže PB 7) Zpevněná plocha - parkoviště 8) Zpevněná plocha - terasa 9) Opěrná zeď 10) Zpevněná plocha - přístřešek grilu 11) Venkovní schody 12) Oplocení - beton s kamenným obkladem 13) Vrátka d) Pozemek zast.plochy objektem e) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu

Oddíl 2 a) Pozemek č.5470

–4–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:

Chomutov

Oddíl 1 a) Objekt hotelu č.p.2000 – § 3 Stavba na aprc.č. 5470. Jde o pětipodlažní, částečně podsklepený objekt s podkrovím, které je rozestavěné. Stavba z roku 1931 byla postavena jako hotel s restaurací a kamennou rozhlednou. Při opravách v roce 2004 objekt vyhořel. V rove 2010 byla dokončena rekonstrukce, která spočívala v opravě kamenné rozhledny a výstavbě zcela nového hotelu. Objekt nepravidelného půdorysu na kamenných základech s izolacemi. Obvodové stěny zděné z tvárnic a cihel. Věž je cihelná s kamenným obkladem. Stropy nad 1.PP jsou železobetonové monolitické, nad 1.NP keramické montované, další patra dřevěná trámová. Krov dřevěný sedlový vázaný s krytinhou ze živičných šablon. Klempířské konstrukce z hlivíkového plechu. Podlahy s povrchykeramickými, textilními a betonovými. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné s obložkami. Vytápění a ohřav teplé vody ústřední s plynovými kotly Objekt je napojen na vodu a elektro z veřejných sítí, kanalizace svedena do vlastního septiku. Plyn z vlastních 2 nádrží PB. V objektu jsou rozvody PC, TV, kamerový systém. Připravena výtahová šachta. Dispozice: V současné době je dokončeno 12 pokojů s 28 lůžky, každý s valstním sociálním zařízením, TV, internetem. Restaurace pto 50 lidí, konferenční sál pro 100 lidí, terasa pro 120 lidí. Stavebně technický stav je velmi dobrý. Řemeslné provedení kvalitní s použitím nadstandardních materiálů.

Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,061

–5– Podlaží: Název 1.PP 1.NP

2.NP 3.NP 4.NP 5.NP zastřešení Součet:

Výška 3,10 m 3,45 m

3,00 m 3,05 m 2,80 m 3,03 m 1,03 m

Zastavěná plocha 8,00×24,40 14,43×19,20+5,60×0,20+14,43×5,05+ 9,30×19,20+2,15×7,00+(7,00+ 4,10)/2×1,45 14,13×19,20+5,60×0,20+14,43×5,05 14,43×19,20+5,60×0,20 10,40×19,20+5,60×2,23 5,70×19,20+5,60×4,70 14,43×5,05/2+(2,15×7+(4,1+7)/2+ 1,45)×3,54/2

=

195,20 m2

= = = = =

552,71 m2 345,29 m2 278,18 m2 212,17 m2 135,76 m2

=

75,46 m2 1 794,77 m2

19,46 m = =

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): 1.PP 3,10 × 8,00×24,40 1.NP 3,45 × (14,43×19,20+5,60×0,20+14,43×5,05+ 9,30×19,20+2,15×7,00+(7,00+4,10)/2×1,45) 2.NP 3,00 × (14,13×19,20+5,60×0,20+14,43×5,05) 3.NP 3,05 × (14,43×19,20+5,60×0,20) 4.NP 2,80 × (10,40×19,20+5,60×2,23) 5.NP 3,03 × (5,70×19,20+5,60×4,70) zastřešení 1,03 × (14,43×5,05/2+(2,15×7+(4,1+7)/2+1,45)×3,54/2) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové pasy 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – rovný podhled 4. Krov, střecha – dřevěný složený vázaný krov s valbami 5. Krytiny střech – asfalt. šablony - šindel 6. Klempířské konstrukce – hliníkové 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové 8. Úprava vnějších povrchů – břízolitová 9. Vnitřní obklady keramické – koupelna, kuchyně, WC 10. Schody – betonové, dřevěné 11. Dveře – náplňové, dřevo masiv 12. Vrata 13. Okna – dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah – dlažby, textilní, dřevěné 15. Vytápění – ústřední 16. Elektroinstalace – 220 i 380 V 17. Bleskosvod – ano 18. Vnitřní vodovod – teplá a studená v plastu 19. Vnitřní kanalizace – svislé plastové odpady

3,05 m 256,40 m2

=

605,12 m3

= = = = = = =

1 906,83 m3 1 035,86 m3 848,44 m3 594,07 m3 411,35 m3 77,73 m3 5 479,40 m3

Obj. podíl 6,30 % 15,00 % 8,20 % 6,10 % 2,70 % 0,60 % 7,10 % 3,20 % 3,10 % 2,80 % 3,80 % 0,00 % 5,90 % 3,30 % 4,90 % 5,80 % 0,30 % 3,30 % 3,20 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Nadstandardní Neuvažuje se Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

–6– 20. Vnitřní plynovod – rozvod plynu PB

0,30 % Standardní

21. 22. 23. 24. 25. 26.

2,20 % 1,80 % 4,30 % 1,40 % 4,40 % 0,00 %

Ohřev vody – z centrálního zdroje Vybavení kuchyní – velkokuchyně Vnitřní hygienické vybavení – vany, sprchové kouty, umyvadla Výtahy Ostatní – rozvody TV, PC Instalační prefabrikovaná jádra

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské konstrukce 0,54 × 0,60 % 9. Vnitřní obklady keramické 0,54 × 3,10 % 11. Dveře 0,54 × 3,80 % 13. Okna 0,54 × 5,90 % 22. Vybavení kuchyní 0,54 × 1,80 % 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,54 × 4,30 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,40 % 25. Ostatní 0,54 × 4,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Standardní Nadstandardní Nadstandardní Nevyskytuje se Nadstandardní Neuvažuje se

1,0000 + + + + + + – + =

0,0032 0,0167 0,0205 0,0319 0,0097 0,0232 0,0140 0,0238 1,1150

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 710,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9457 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9885 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,1150 Polohový koeficient K5: × 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0610 6 013,27 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 5 479,40 m × 6 013,27 Kč/m3

=

32 949 111,64 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 140 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 140) = 2,098 % Odpočet opotřebení: 32 949 111,64 Kč × 2,098 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

691 272,36 Kč 32 257 839,28 Kč

Objekt hotelu č.p.2000 – zjištěná cena:

32 257 839,28 Kč

b) Vedlejší stavby b.1) Přístřešek schodiště terasy – § 7 Jde o zastřešení schodiště a vstupu do vedlejšího vchodu hotelu na venkovní terase. Příšek má dřevěnou konstrukci ze smrkových hranolů, bednění s krytinou z betonových tašek. Stáří shodné se stavbou hlavní.

–7–

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Podlaží: Název 1.NP zastřešení Součet:

Výška 3,20 m 0,83 m 4,03 m

Zastavěná plocha 9,70×3,00 9,70×3,00

= =

29,10 m2 29,10 m2 58,20 m2

= = =

93,12 m3 24,15 m3 117,27 m3

Obj. podíl 12,20 % 31,00 % 0,00 % 33,50 % 12,80 % 4,20 % 6,30 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 %

Hodnocení Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se

Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,20 × 9,70×3,00 zastřešení 0,83 × 9,70×3,00 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové patky 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov – pultový 5. Krytina – tašková 6. Klempířské práce – základní 7. Úprava povrchů – nátěry 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Obvodové stěny –0,54 × 1,852 × 31,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Ocenění: Základní jednotková cena Koeficient vybavení stavby K4:

×

750,– Kč/m3 0,8000

1,0000 – 0,3100 = 0,6900 0,8000

–8– Polohový koeficient K5: × 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 1 381,38 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 117,27 m × 1 381,38 Kč/m3

=

161 994,43 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 70 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 70) = 4,110 % Odpočet opotřebení: 161 994,43 Kč × 4,110 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

6 657,97 Kč 155 336,46 Kč

Přístřešek schodiště terasy – zjištěná cena:

155 336,46 Kč

b.2) Přístřešek grilu – § 7 Jde o zastřešení venkovní zpevněné plochy grilu. Dřevěná konstrukce z hranolů, sedlová střecha s krytinou taškovou. Staří shodné s hlavní stavbou.

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Podlaží: Název 1.NP zastřešení Součet:

Výška 2,55 m 0,53 m 3,08 m

Zastavěná plocha 6,00×4,00 6,00×4,00

Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,55 × 6,00×4,00 zastřešení 0,53 × 6,00×4,00 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové patky 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov – sedlový 5. Krytina – tašková 6. Klempířské práce – základní 7. Úprava povrchů – nátěry

= =

24,00 m2 24,00 m2 48,00 m2

= = =

61,20 m3 12,72 m3 73,92 m3

Obj. podíl 12,20 % 31,00 % 0,00 % 33,50 % 12,80 % 4,20 % 6,30 %

Hodnocení Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní

–9– 8. Schodiště 9. 10. 11. 12.

Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace

0,00 % Neuvažuje se 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Obvodové stěny –0,54 × 1,852 × 31,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se

1,0000 – 0,3100 = 0,6900 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena 750,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 1 381,38 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 73,92 m × 1 381,38 Kč/m3

=

102 111,61 Kč


– =

4 196,79 Kč 97 914,82 Kč

Přístřešek grilu – zjištěná cena:

97 914,82 Kč

c) Venkovní úpravy c.1) Přípojka vody – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm: 880,00 m Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,313

Ocenění Základní cena: 880,00 m × 360,– Kč/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

316 800,– Kč × × =

1,1000 2,3130 806 034,24 Kč

– 10 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 26 roků Předpokládaná další životnost: 34 roků Opotřebení: 100 × 26 / (26 + 34) = 43,333 % Odpočet opotřebení: 806 034,24 Kč × 43,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Přípojka vody – zjištěná cena:

349 278,82 Kč 456 755,42 Kč 456 755,42 Kč

c.2) Přípojka kanalizace – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.1.3. Přípojka kanalizace DN 250 mm: 4,00 m Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314

Ocenění Základní cena: 4,00 m × 1 810,– Kč/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

7 240,– Kč × × =

1,1000 2,3140 18 428,70 Kč


– =

921,44 Kč 17 507,26 Kč

Přípojka kanalizace – zjištěná cena:

c.3) Septik betonový – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.4.2. Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru: 5,0×3,0×2,5 = 37,50 m3 OP Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní

17 507,26 Kč

– 11 – Koeficient změny ceny stavby: 2,314

Ocenění Základní cena: 37,50 m3 OP × 2 800,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

1,1000 2,3140 267 267,– Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 77 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 77) = 3,750 % Odpočet opotřebení: 267 267,– Kč × 3,750 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

10 022,51 Kč 257 244,49 Kč

105 000,– Kč

Septik betonový – zjištěná cena:

257 244,49 Kč

c.4) Septik plast – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.4.3. Septiky celoplastové osazené na betonovou desku do 15 m3 OP: 2,00 m3 OP Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314


× × =

1,1000 2,3140 17 206,90 Kč


– =

860,35 Kč 16 346,55 Kč

Septik plast – zjištěná cena:

c.5) Přípojka plynu – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 4.1. Plynová přípojka do DN 40: 6,00 m

6 760,– Kč

16 346,55 Kč

– 12 – Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 2221 Vedení plynu místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,295


1 830,– Kč × × =

1,1000 2,2950 4 619,84 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 13 roků Předpokládaná další životnost: 27 roků Opotřebení: 100 × 13 / (13 + 27) = 32,500 % Odpočet opotřebení: 4 619,84 Kč × 32,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 501,45 Kč 3 118,39 Kč

Přípojka plynu – zjištěná cena:

3 118,39 Kč

c.6) Nádrže PB – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 35.1. Jiné - počet: 2 ks

Ocenění Základní cena: 2 ks × 110 000,– Kč/ks Cena stavby:

=

220 000,– Kč 220 000,– Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 13 roků Předpokládaná další životnost: 27 roků Opotřebení: 100 × 13 / (13 + 27) = 32,500 % Odpočet opotřebení: 220 000,– Kč × 32,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

71 500,– Kč 148 500,– Kč

Nádrže PB – zjištěná cena:

148 500,– Kč

c.7) Zpevněná plocha - parkoviště – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.3.28. Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 80 mm: 1 080,00 m2 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené

– 13 – Koeficient změny ceny stavby: 2,256

Ocenění Základní cena: 1 080,00 m2 × 560,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

1,1000 2,2560 1 500 871,68 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 47 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 47) = 6,000 % Odpočet opotřebení: 1 500 871,68 Kč × 6,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

90 052,30 Kč 1 410 819,38 Kč

604 800,– Kč

Zpevněná plocha - parkoviště – zjištěná cena:

1 410 819,38 Kč

c.8) Zpevněná plocha - terasa – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.3.17. Dlažba z lomového kamene na podklad z MC: 9,70×23,30+4,50×5,00 = 248,51 m2 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,256

Ocenění Základní cena: 248,51 m2 × 295,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

1,1000 2,2560 181 927,21 Kč


– =

13 644,54 Kč 168 282,67 Kč

Zpevněná plocha - terasa – zjištěná cena:

73 310,45 Kč

168 282,67 Kč

– 14 –

c.9) Opěrná zeď – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 11.4. Opěrné zdi monolitické z prostého betonu: (9,7+20,0+10,0)×1,90×0,25+25,0×1,25×0,25 = 26,67 m3 OP Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 242052 Zdi a valy samostatné Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.5 zdi a valy samostatné Koeficient změny ceny stavby: 2,318


× × =

1,1000 2,3180 142 806,65 Kč


– =

7 140,33 Kč 135 666,32 Kč

56 007,– Kč

Opěrná zeď – zjištěná cena:

135 666,32 Kč

c.10) Zpevněná plocha - přístřešek grilu – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.3.16. Plochy z lomového kamene bez mezer podklad MC: 24,00 m2 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,256

Ocenění Základní cena: 24,00 m2 × 370,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

1,1000 2,2560 22 036,61 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 37 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 37) = 7,500 % Odpočet opotřebení: 22 036,61 Kč × 7,500 %

–

1 652,75 Kč

8 880,– Kč

– 15 – Cena objektu po odečtení opotřebení:

=

Zpevněná plocha - přístřešek grilu – zjištěná cena:

20 383,86 Kč 20 383,86 Kč

c.11) Venkovní schody – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 12.4. Schodiště betonové: 31,60 m Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 242089 Ostatní inženýrské stavby j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.5 zdi a valy samostatné Koeficient změny ceny stavby: 2,318


7 110,– Kč × × =

1,1000 2,3180 18 129,08 Kč


– =

1 087,74 Kč 17 041,34 Kč

Venkovní schody – zjištěná cena:

17 041,34 Kč

c.12) Oplocení - beton s kamenným obkladem – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.10. Plot z monolitického betonu se základy popř. úpravou povrchu: 1,5×0,25×105 = 39,38 m3 NOP Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,318

Ocenění Základní cena: 39,38 m3 NOP × 3 500,– Kč/m3 NOP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

137 830,– Kč × × =

1,1000 2,3180 351 438,93 Kč

– 16 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 37 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 37) = 7,500 % Odpočet opotřebení: 351 438,93 Kč × 7,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Oplocení - beton s kamenným obkladem – zjištěná cena:

26 357,92 Kč 325 081,01 Kč

325 081,01 Kč

c.13) Vrátka – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 14.3.2 Vrátka z ocelových profilů – kovářské provedení: 1,00 kus Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,318

Ocenění Základní cena: 1,00 kus × 3 200,– Kč/kus Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

3 200,– Kč × × =

1,1000 2,3180 8 159,36 Kč


– =

611,95 Kč 7 547,41 Kč

Vrátka – zjištěná cena:

7 547,41 Kč

d) Pozemek zast.plochy objektem – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 500,– Kč. Cena je určena podle písm. g): Chomutov. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod) ×

2,500 2,061 0,488

– 17 – Jednotková cena [Kč/m2] Název zastavěná plocha

Parc. č. 5470

Výměra [m2] základní 553 500,–

upravená 1 257,2100

Pozemek zast.plochy objektem – zjištěná cena:

Cena [Kč] 695 237,13 695 237,13 Kč

Rekapitulace nákladových cen: a) Objekt hotelu č.p.2000 (bez Kp) b) Vedlejší stavby (bez Kp) 1) Přístřešek schodiště terasy 2) Přístřešek grilu Vedlejší stavby (bez Kp) – celkem: c) Venkovní úpravy (bez Kp) 1) Přípojka vody 2) Přípojka kanalizace 3) Septik betonový 4) Septik plast 5) Přípojka plynu 6) Nádrže PB 7) Zpevněná plocha - parkoviště 8) Zpevněná plocha - terasa 9) Opěrná zeď 10) Zpevněná plocha - přístřešek grilu 11) Venkovní schody 12) Oplocení - beton s kamenným obkladem 13) Vrátka Venkovní úpravy (bez Kp) – celkem: Nákladová cena všech staveb (bez Kp) – celkem:

32 257 839,28 Kč 155 336,46 Kč 97 914,82 Kč 253 251,28 Kč 456 755,42 Kč 17 507,26 Kč 257 244,49 Kč 16 346,55 Kč 3 118,39 Kč 148 500,– Kč 1 410 819,38 Kč 168 282,67 Kč 135 666,32 Kč 20 383,86 Kč 17 041,34 Kč 325 081,01 Kč 7 547,41 Kč 2 984 294,10 Kč 35 495 384,66 Kč

e) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu – § 22 a § 23 Pro výpočet výnosů je použito údajů o toku peněz z ekonomické rozvahy na léta 2013-2015. čistý výnos rok 2013 Roční nájemné:

0,00 m2 × 0,– Kč/m2

=

4 370 000,– Kč

Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: 1 748 000,– Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka – nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: 695 237,13 Kč Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: + 34 761,86 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: 1 782 761,86 Kč Výpočet výnosové ceny:

– 18 – Upravené roční nájemné: 4 370 000,– Kč – 1 782 761,86 Kč = Účel užití stavby: Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování Míra kapitalizace: 7,5 % / Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV):

2 587 238,14 Kč 7,50 % 34 496 508,53 Kč

Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: C – bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez Kp (CN): 35 495 384,66 Kč = Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,20 × | CV – CN | Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu:

34 696 283,76 Kč

Oddíl 2 a) Pozemek č.5470 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 500,– Kč. Cena je určena podle písm. g): Chomutov. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod) × Název zastavěná plocha

Parc. č. 5470

Výměra 3 376

Pozemek č.5470 – zjištěná cena:

Jednotková cena [Kč/m2] upravená 500,– 1 257,2100

[m2] základní

2,500 2,061 0,488 Cena [Kč] 4 244 340,96 4 244 340,96 Kč

– 19 –

C. Rekapitulace Oddíl 1 Cena za oddíl zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 1 – cena činí ke dni odhadu celkem:

34 696 283,76 Kč

Oddíl 2 Výsledné ceny: a) Pozemek č.5470 Oddíl 2 – výsledná cena činí celkem:

4 244 340,96 Kč 4 244 340,96 Kč

Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle § 46:

38 940 624,72 Kč 38 940 620,– Kč

Zjištěná cena: 38 940 620,– Kč Cena slovy: třicetosmmilionůdevětsetčtyřicettisícšestsetdvacet Kč

Cena obvyklá : Pro stanovení ceny je použito metody výnosové, která zjišťuje vztah mezi čistými peněžními příjmy a cenou majetku. Tento vztah je odvozen od současného využití s dopočtem předpokládaného využití dalších pronajímatelných ploch. Ekonomickou rozvahou je zjištěna návratnost vložených prostředků do 5 ti let.

Cena obvyklá - 38 900 000,-Kč (slovy: třicetosmmilionůdevětsettisíc korun českých) , 14. 10. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438

– 20 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2847/120/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 120/2013 podle připojené likvidace.

– 21 –

E. Seznam příloh Snímek z pozemkové mapy Fotodokumentace

– 22 –

Snímek z pozemkové mapy

– 23 –

Fotodokumentace

– 24 –

– 25 –

2013

Recommend Documents